Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng các quy định chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

2.1.1. Chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Chủ thể đang quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất ở hợp pháp là chủ thể của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Trong trường hợp này cần tách bạch đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Mà cần nhìn ở góc độ người sử dụng đất ở đã được nhà nước trao quyền quản lý, sử dụng đất ở. Được nhà nước cho phép tham gia vào các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất ở cụ thể là giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật dân sự nên bản thân các chủ thể khi tham gia quan hệ phải đáp ứng các điều kiện chung về chủ thể tham gia giao dịch dân sự

Khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở các chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp.

Cá nhân khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 19 Bộ luật dân sự năm 2015). Như vậy Luật đã quy định rất rõ là cá nhân được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi cá nhân đó nhận thức được rõ về hành vi và hậu quả của hành vi của mình. Người đó có đủ khả năng độc lập điều khiển các hành vi của bản thân. Tức phải là người từ đủ mười tám tuổi trở lên; có trí não phát triển một cách bình thường không mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi hoặc người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi do do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình.

Hộ gia đình khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình đó. Trong trường hợp hộ gia đình không có tư cách pháp nhân khi tham gia các giao dịch dân sự thì các thành viên trong hộ gia đình đó là chủ thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi về người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trong trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác trong gia đình ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. Khi tham gia vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của hộ gia đình là năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của hộ gia đình. Năng lực chủ thể của hộ gia đình hình thành do pháp luật quy định. Khi tham gia vào các giao dịch dân sự thì hộ gia đình thông qua người đại diện và người đại diện phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Khi hộ gia đình là bên tặng cho quyền sử dụng đất ở trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở đó. Nếu có thành viên của hộ gia đình đó chưa đủ mười tám tuổi thì phải có chữ ký của người đại diện theo pháp luật của thành viên đó trong gia đình.

• Chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải hoàn toàn tự nguyện. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Các chủ thể khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở hoàn toàn tự do thể hiện ý chí của mình. Các bên cùng thống nhất ý chí thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở đó với những nội dung ghi trong hợp đồng đã được các bên thông qua. Không bên nào chịu ảnh hưởng, ràng buộc từ bất kỳ bên thứ ba nào tác động đến việc thể hiện ý chí đích thực cuối cùng của mình. Yếu tố tự nguyện được thể hiện ở việc bên tặng cho bày tỏ thiện chí thực hiện việc tặng cho và chuyển giao quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bất kỳ một điều kiện nào. Bên được tặng cho thể hiện ý chí đồng ý nhận và tiến hành các thủ tục chuyển dịch quyền sử dụng đất ở từ bên tặng cho. Có một số trường hợp các bên tham gia trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở cũng thể hiện ý chí trong hợp đồng nhưng không phải là ý chí đích thực cuối cùng của mỗi chủ thể tham gia trong hợp đồng; các bên chủ thể tham gia hợp đồng không hoàn toàn tự nguyện nên hợp đồng đó bị coi là vô hiệu như hợp đồng thực hiện do bị nhầm lẫn; lừa dối; đe dọa.

Ngoài những điều kiện về tư cách chủ thể tham gia dịch dân sự nêu trên thì đối với quyền sử dụng đất ở, như tác giả luận văn đã đề cập về cơ sở xác lập quyền sử dụng đất ở hợp pháp của các chủ thể cho thấy, xuất phát từ mục đích sử dụng chủ yếu là để ở nên không phải chủ thể nào cũng được xác lập quyền sử dụng đất ở. Vì vậy, không phải chủ thể nào cũng được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở và không phải chủ thể nào cũng đương nhiên có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở bởi chúng bị ràng buộc bởi mục đích cả trước và sau khi tặng cho đều phải là đất cho mục đích để ở. Vì vậy, chủ thể nào được quyền tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở cần phải được xem xét sâu và toàn diện hơn trong pháp luật đất đai.

• Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng.

Do đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở. Quyền sử dụng đất ở này được nhà nước trao cho người sử dụng đất ở. Người sử dụng đất ở được nhà nước cho phép thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên để quản lý, nhà nước đã đưa ra các quy định, các điều kiện về việc tặng cho quyền sử dụng đất nhằm quản lý đất đai được tốt, đảm bảo trật tự và cũng theo đó các chủ thể tham gia vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện theo đúng các quy định do nhà nước đã đề ra để được pháp luật bảo vệ, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở do các bên xác lập có hiệu lực pháp luật khi có các điều kiện sau: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất.

Tùy vào việc sở hữu quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất là đối tượng của quan hệ tặng cho thì các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có thể trở thành bên tặng cho. Vì pháp luật Việt Nam hiện hành không có quy định riêng cho tặng cho quyền sử dụng đất ở nên từ nghiên cứu các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất nói chung, các điều kiện riêng đối với một số chủ thể khi nhận tặng cho hoặc một trường hợp bị cấm; cùng với đó, xem xét trong các chủ thể sử dụng đất được pháp luật hiện hành ghi nhận và cho phép sử dụng đất để ở hay đất sử dụng cho mục đích kinh doanh trong lĩnh vực đất ở, nhà ở, có thể nhận diện được các chủ thể sau đây là chủ thể trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở: Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư kinh doanh nhà ở thì được tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. (Điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013).
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì cũng được phép tặng cho như trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tức là được tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất ở. (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai năm 2013).
• Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất ở. (khoản 4 Điều 176 Luật đất đai năm 2013)
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác mà đất góp vốn của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất góp vốn của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất ở. (khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013)
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được tặng cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở. (Điểm b khoản 2 Điều 186 Luật đất đai năm 2013).
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn với quyền sử dụng đất ở (khoản 1 Điều 183 Luật đất đai năm 2013).
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền thì được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất ở. (điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai 2013)
• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
• Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở nói riêng.

Hiện nay không có quy định cụ thể về điều kiện của các chủ thể trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Mà việc xác định chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở chủ yếu trên cơ sở loại trừ các chủ thể bị cấm tặng cho, các chủ thể không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở trong các phân khu rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và bằng biện pháp suy diễn theo tính bắc cầu là những chủ thể có quyền sử dụng đất ở thì được đương nhiên nếu giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì chủ thể được tặng cho cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất ở và theo đó họ là chủ thể của bên nhận tặng cho hoặc xác định chủ thể nhận tặng cho thông qua hình thức loại trừ, bằng cách quy định các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm: ( khoản 1, 2,4 Điều 191 của Luật đất đai năm 2013).

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp, được nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho thì được tặng cho quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ , trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy hầu hết cá nhân, hộ gia đình có quốc tịch Việt Nam, sinh sống thường xuyên tại Việt Nam đều được nhận tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở nói riêng thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trừ một số trường hợp mà pháp luật cấm.

Tóm lại chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải là chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Các chủ thể này khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải hoàn toàn tự nguyện. Thể hiện được sự thống nhất ý chí, bày tỏ ý chí trong việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì hợp đồng này mới có hiệu lực pháp luật.

2.1.2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Để trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì phải nghiên cứu căn cứ xác lập quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không. Tức là nguồn gốc của quá trình sử dụng đất phải hợp pháp.

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất được chia làm hai trường hợp cơ bản sau: Trường hợp thứ nhất căn cứ xác lập quyền sử dụng đất từ phía Nhà nước, thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Còn trường hợp thứ hai căn cứ xác lập quyền sử dụng đất từ các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, …

Trường hợp thứ nhất: căn cứ xác lập quyền sử dụng đất từ phái Nhà nước, thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.

• Nguồn gốc của quyền sử dụng đất được hình thành là do Nhà nước có quyết định giao đất.

QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân được hình thành từ quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.

Tại các thời kỳ lịch sử khác nhau, để quản lý đất đai, Nhà nước cũng ban hành các quyết định hoặc sử dụng các văn bản, giấy tờ khác cấp đất ở (QSDĐ ở) cho các hộ gia đình, cá nhân như: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất ở trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ lịch sử (bằng khoán điền thổ, giấy thổ trạch, giấy thổ cư, đăng tịch, đăng tên) [45], Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật [45], Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất [45].

• Nguồn gốc của quyền sử dụng đất ở được hình thành thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở.

Cơ sở của khẳng định này là xuất phát từ quy định về công nhận về quyền sử dụng đất nói chung đối với chủ thể sử dụng đất. Cụ thể: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. [45] quyền sử dụng đất ở là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân là một trong các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành [45] nên cơ sở pháp lập quyền sử dụng đất nêu trên cho các chủ thể sử dụng đất cũng chính là cơ sở pháp lý cho việc xác lập QSDD ở cho các hộ gia đình, cá nhân. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp thứ hai căn cứ xác lập quyền sử dụng đất từ các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, …(gọi là quyền sử dụng đất ở được hình thành từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp từ người khác).

Đây là các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cho nhau được pháp luật thừa nhận. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 ghi nhận: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [45]. Từ cơ sở pháp lý này, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân với tư cách là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở quyết định giao đất ở hoặc các giấy tờ khác làm phát sinh quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân; hoặc các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất ở; hoặc các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở như đã nêu trên là điều kiện để Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất ở hợp pháp cho hộ gia đình, cá nhân thông qua việc cấp chứng thư pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [45]

Đến đây có thể khẳng định rằng, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân có thể được hiểu là quyền tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp từ người khác như nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Ngoài chủ thể là hộ gia đình, cá nhân – là chủ thể cơ bản, phổ biến sử dụng đất ở cho nhu cầu để ở thì các chủ thể sử dụng đất khác cũng được Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất ở trong các trường hợp sau đây:

• Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê [45]. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê [45].
• Tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của các doanh nghiệp khác để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở [47].
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất ở từ quyền được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [47].
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê hoặc kinh doanh nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật [47].

Từ nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất ở nêu trên cho thấy, không chỉ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng cho mục đích để ở, mà cả chủ thể thể là các tổ chức, doanh nghiệp đều có quyền sử dụng đất đất ở hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở chủ yếu cho mục đích kinh doanh; cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho mục đích ổn định nơi ăn chốn ở khi sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam. Tất cả các quyền sử dụng đất ở này đều có thể trở thành đối tượng của giao dịch tặng cho nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thực định.

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định điều kiện riêng về quyền sử dụng đất ở khi tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mà chỉ có các điều kiện chung dành cho tất cả các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, là một loại quyền sử dụng đất – quyền sử dụng đất ở muốn trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho – là một trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng và tuân thủ các điều kiện chung này. Cụ thể, quyền sử dụng đất ở tặng cho phải hội đủ các điều kiện sau đây: Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Một là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN quyền sử dụng đất).GCN quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất [4]. Có thể coi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất ở nói riêng. Với điều kiện tiên quyết này cho thấy, quyền sử dụng đất ở là đối tượng trong giao dịch tặng cho được mở rộng hay thu hẹp là phụ thuộc vào tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh hay chậm. Nếu hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh thì cơ hội cho người sử dụng đất được tặng cho là mở rộng; ngược lại, nếu hoạt động này bị đình trệ thì tặng cho quyền sử dụng đất cũng không khả thi trên thực tế. Thực tế với quy định này thì theo quan điểm của tác giả luận văn nhà nước đã thu hẹp quyền sử dụng đất ở là đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở vì chỉ có những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì mới được phép tham gia vào giao dịch tặng cho còn những thửa đất ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được phép tham gia vào giao dịch tặng cho. Cụ thể đó là các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp mặc dù đủ điều kiện để nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng các chủ thể này vì một lý do chủ quan hoặc khách quan nào đó mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng họ lại chết không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc thì thửa đất mà chủ thể đang quản lý, sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này lại được xem là di sản thừa kế của người chết để lại cho những người thừa kế căn cứ vào quyền thừa kế được quy định tại Điều 609 của Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Nhưng cũng là các chủ thể nêu trên và cùng là loại đất nêu trên nhưng khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong giao dịch tặng cho các chủ thể sử dụng đất này không được phép lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Nên chăng nhà nước nên mở rộng đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở những loại đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả những loại đất được chủ thể sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất, đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và có một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tách riêng vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất với vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trên đất cũng sẽ là hệ lụy cho những rào cản, vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất ở, nhất là trong trường hợp quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song tài sản trên đất là nhà, công trình xây dựng chưa đăng ký quyền sở hữu hoặc trong trường hợp quyền sử dụng đất ở và nhà, công trình xây dựng không cùng một chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp, khi mà người có quyền sử dụng đất ở thực hiện quyền tặng cho, song người có quyền sở hữu công trình trên đất không đồng ý tặng cho. Do đó, khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục pháp lý về tặng cho cần hết sức cẩn trọng, phải kiểm tra và xác định rõ tình trạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất được tặng cho để làm rõ hiện trạng đất và nhà, công trình xây dựng trên đất đâu là đối tượng trong giao dịch tặng cho, cách giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng trong trường hợp phát sinh tranh chấp trong các trường hợp nêu trên. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Hai là đất không có tranh chấp. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự [45]. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). Với định nghĩa này thì tranh chấp đất đai bao trùm tranh chấp đất đai rất rộng, bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau như tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất…Với sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai nên không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất … Không thể coi là đất đang có tranh chấp khi giữa các bên đang tồn tại những bất đồng, xung đột về lợi ích nhưng những mâu thuẫn đó chưa lớn đến mức phải có sự can thiệp, giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (UBND các cấp) hoặc cơ quan tố tụng (Tòa án) theo khiếu nại, khiếu kiện của các bên có liên quan. Theo quan điểm của tác giả, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết. Đây cũng là quy định cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho các chủ thể khác mà có liên quan đến quyền sử dụng đất ở và phòng ngừa, ngăn chặn tặng cho trái pháp luật, lợi dụng tặng cho để tẩu tán tán tài sản, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình.

Ba là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất phải thi hành án [43], nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nếu đối tượng của giao dịch đã bị kê biên. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất [43]. Đây cũng là một điểm mà các chủ thể tham gia giao dịch tặng cho và các chủ thể khác có liên quan cần lưu ý, theo đó, ngay cả khi giao dịch đã được thiết lập song nếu chúng là đối tượng phải kê biên thì chúng cũng không thể là đối tượng tặng cho trong giao dịch tặng cho.

Bốn là trong thời hạn sử dụng đất. Tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển quyền nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước công nhận; giao đất có thu tiền, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai. Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất mà pháp luật có quy định cụ thể về thời gian sử dụng đất, bao gồm Đất sử dụng ổn định lâu dài và Đất sử dụng có thời hạn. Đối với đất sử dụng có thời hạn, thời gian sử dụng đất thông thường là 50 năm, đối với các khu vực kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ là 70 năm, ngoài ra còn có một số trường hợp đặc biệt thời hạn sử dụng đất có thể kéo dài 99 năm đối với đất sử dụng làm trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao [45]. Đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn là ổn định, lâu dài. Đối với đất ở của các tổ chức, cá nhân sử dụng với mục đích kinh doanh thì thời hạn là 50 năm, đặc biệt là 70 năm do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Theo đó, thời hạn tặng cho quyền sử dụng đất ở cũng được xác định theo thời hạn nêu trên và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở được quyền sử dụng đất ở trong thời hạn còn lại sau khi nhận quyền. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phục vụ cho đời sống của người dân thì hiện pháp luật quy định về điều kiện giao dịch nói chung và điều kiện tặng cho rải rác trong các văn bản pháp luật khác nhau. Cụ thể:

Còn đối với Nhà ở: Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, có nhiều loại nhà ở được phân loại theo mục đích sử dụng cũng như quá trình hình thành: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Trong luận văn này tác giả chỉ đề cập đến đối với những loại nhà ở được tự do chuyển quyền sở hữu bởi các tổ chức, cá nhân thông qua giao dịch dân sự (Không bao gồm nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội). Theo đó, điều kiện để nhà ở là đối tượng của hợp đồng tặng cho được quy định như sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền [47].

Về cơ bản, các điều kiện về nhà ở tương tự như đối với quyền sử dụng đất là đối tượng trong hợp đồng tặng cho, tuy nhiên trong quá trình xác lập và thực hiện, các cơ quan nhà nước và ngay cả các chủ thể tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng tặng cho cần lưu ý rằng, nhà ở là tài sản gắn liền với đất, gắn bó mật thiết và chịu ảnh hưởng pháp lý sâu sắc từ quyền sử dụng đất, vì vậy khi xác lập hợp đồng tặng cho là nhà ở thì các cơ quan cũng như các chủ thể khác cũng phải nghiên cứu, đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến thửa đất có nhà ở để đảm bảo tính khả thi, tính hợp pháp trong quá trình thực hiện hợp đồng tặng cho.

Đối với các công trình trên đất khác với tính cách là phục vụ trực tiếp cho mục đích sinh hoạt và đời sống của con người: Hiện nay chưa có quy định cụ thể về điều kiện đối với tài sản tặng cho là các công trình trên đất khác. Tuy nhiên, nghiên cứu từ điều kiện của tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất ở và tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nêu trên, có thể nhận diện về điều kiện đối với tài sản tặng cho là các công trình gắn liền với đất không phải là nhà ở phải đáp ứng là:

• Tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận [45].

2.2.3. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

• Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là hình thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức này các chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia hợp đồng đã cam kết, thống nhất ý chí để thực hiện. Bên cạnh đó còn giúp cho cơ quan nhà nước kiểm soát được hợp đồng này có hợp pháp hay không. Thông qua hợp đồng hợp pháp các bên cũng xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cho nên giao dịch phải được thực hiện dưới hình thức văn bản để làm cơ sở cho việc các thủ tục hành chính, đăng ký tại các cơ quan quản lý nhà nước.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Pháp luật quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực là nhằm giúp bổ sung thêm một bộ lọc nhằm bảo đảm và xác định tính trung thực, tự nguyện và hợp pháp trong việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, từ đó, góp phần nâng cao tính ổn định, an toàn và hiệu quả trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Về mặt pháp lý, sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng này đã có giá trị pháp lý ràng buộc với các bên trong giao dịch, đồng thời có thể sử dụng nó làm cơ sở để đăng ký biến động đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, các quy định pháp luật dân sự vẫn xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho chỉ phát sinh tại thời điểm đăng ký. Trong khi trên thực tế, sau khi thực hiện công chứng hoặc chứng thực, các bên đã phát sinh các nghĩa vụ với nhau như nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động đất của bên tặng cho hay nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu trước khi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận tặng cho.

Pháp luật quy định hình thức của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ, khi phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định là phù hợp với ý nghĩa và vai trò của quyền sử dụng đất là tài sản tặng cho, tăng cường giá trị pháp lý của giao dịch nhằm hạn chế các tranh chấp giữa các bên. Tuy nhiên, trong thực tế cuộc sống, giao dịch tặng cho tài sản nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng là các giao dịch mang nặng yếu tố tình cảm giữa các bên trong giao dịch nên đa phần do gắn liền với yếu tố tình cảm và ảnh hưởng của văn hóa phương Đông nên các giao dịch tặng cho thường chỉ được ghi nhận thông qua lời hứa, hoặc giấy viết tay không có cơ quan nào xác nhận… Đồng thời sau khi thực hiện tặng cho, nhiều trường hợp không thực hiện việc đăng ký sang tên khiến việc xác định có tồn tại giao dịch tặng cho khi xảy ra tranh chấp là rất khó khăn. Ví dụ như việc cha mẹ cho con quyền sử dụng đất của mình để các con có điều kiện làm nhà ra ở riêng khi dựng vợ gả chồng cho con, thường thì trường hợp này bố mẹ không lập thành văn bản hoặc nếu có được lập thành văn bản thì cũng không được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu đúng như các quy định về hình thức hợp đồng thì đây được coi là giao dịch vô hiệu nhưng như vậy sẽ không bảo đảm quyền lợi của người con được tặng cho vì thực tế có nhiều trường hợp, người con sau khi được tặng cho quyền sử dụng đất đã sử dụng ổn định lâu dài và xây dựng nhà ở trên đất… Thiết nghĩ, trong những trường hợp này, các nhà làm luật cần thêm các quy định chấp nhận giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất dù vi phạm về hình thức nếu có những dấu hiệu thể hiện sự đồng ý thỏa thuận tặng cho về mặt ý chí giữa các bên trong giao dịch. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Căn cứ vào quy định của pháp luật thì các giao dịch liên quan đến QSD Đ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật đất đai và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015. Thời điểm phát sinh hiệu lực này cũng được áp dụng trong trường hợp tặng cho đối với tài sản gắn liền với đất mà theo quy định phải đăng ký (được Bộ luật dân sự xác định là một loại bất động sản). Có thể thấy, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung đều chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động tài sản đối với Nhà nước hay nói cách khác giao dịch chỉ có hiệu lực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho này vào văn bản xác thực (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Về quy định này, hiện nay còn tồn tại một số quan điểm cho rằng: “Đối với hợp đồng liên quan đến chuyển quyền bất động sản phải đăng ký, chúng ta chỉ thấy nói chung chung là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký hay được đăng ký mà không biết có hiệu lực với ai” [18, tr.10]. Theo đó, thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực tại thời điểm đăng ký chỉ có tác dụng đối với Nhà nước, mà không có hiệu lực đối với các bên tặng cho cũng như bên được tặng cho. Tuy nhiên, quan điểm này không phù hợp với nguyên tắc có hiệu lực trong hợp đồng dân sự. Bên cạnh đó, xuất phát từ tính đặc thù của quyền sử dụng đất, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung vào thời điểm đăng ký là hoàn toàn phù hợp. Quy định này nhằm đáp ứng hai vai trò của Nhà nước, theo đó một mặt bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời giúp bảo đảm việc cập nhật các thông tin về đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai một cách hiệu quả.

Pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký là chưa phù hợp với thực tế giao dịch dân sự, chưa bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch. Nhiều quốc gia trên thế giới quy định thời điểm có hiệu lực ngay từ thời điểm tuyên bố tặng cho hoặc trong trường hợp bên nhận tặng cho đồng ý nhận tài sản hay thời điểm hợp đồng tặng cho đã được xác lập, công chứng. Như vậy, có thể thấy, nếu chỉ coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi thực hiện đăng ký là chưa phù hợp, do về bản chất sau khi thực hiện đăng ký thì về cơ bản hợp đồng tặng cho đã hoàn thành, nếu chỉ tới thời điểm đó hợp đồng mới có hiệu lực thì việc giải quyết các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch tặng cho sẽ thiếu cơ sở và khó được bảo vệ.

• Về quy định này tác giả luận văn phân tích, bình luận một số trường hợp thực tế sau để nhận thấy những vấn đề còn bất cập. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở trên đất có chung một chủ sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Khi này hình thành hai khối tài sản khác nhau trên cùng một thửa đất. Người sử dụng đất có quyền lập hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất cho một người và lập hợp đồng tặng cho tài sản là nhà ở trên thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận cho một người khác. Điều này theo quy định của pháp luật hiện hành là không sai. Nhưng có sự khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho hai khối tài sản này. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai là bất động sản. khoản 2 Điều 459 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Hợp đồng tặng cho nhà ở là một loại hợp đồng tặng cho bất động sản nhưng có quy định khác trong luật chuyên ngành thì tuân theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định “đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Như vậy là hợp đồng tặng cho tài sản là ngôi nhà trên đất có hiệu lực pháp luật từ khi các bên tiến hành việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Còn theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nhưng vậy trên cùng một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cùng một chủ sở hữu nhưng khi thực hiện hợp đồng tặng cho hai khối tài sản sản này thì hiệu lực của hai hợp đồng tặng cho là không đồng nhất. Nói rõ hơn là hợp đồng tặng cho nhà ở trên đất có hiệu lực trước (khi hợp đồng được công chứng, chứng thực) còn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là có hiệu lực sau(khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Trong trường hợp chủ sở hữu hai khối tài sản này lại làm hợp đồng tặng cho hai khối tài sản này cho cùng một người thì hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho hai khối tài sản này cũng là không đồng nhất. Theo đó thì hiệu lực của phần hợp đồng tặng cho tài sản là nhà ở sẽ có hiệu lực trước (khi hợp đồng được công chứng, chứng thực)và phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực sau (khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Theo quy định của luật đất đai thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực từ khi đăng ký. Vậy trong trường hợp các bên đã thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho đúng quy định của pháp luật. Đã nộp hồ sơ đầy đủ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan này đã nhận hồ sơ và phát giấy biên nhận. Tất cả giấy tờ trong hồ sơ và nguồn gốc đất là hợp lệ. Thủ tục đang diễn ra trong thời gian này là khoảng thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và trình ký duyệt để sang tên bên được tặng cho và ghi tên trên Sổ địa chính. Nhưng trong khoảng thời gian này thì bên tặng cho hoặc bên được tặng cho bị chết đột tử. Vậy trong trường hợp này hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở đã có hiệu lực chưa. Hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở trong trường hợp này xử lý như thế nào cho có tình và có lý.

2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia xác lập, thực hiện trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

• Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Căn cứ vào khoa học pháp lý thì quyền chủ thể được hiểu: “là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy”. Còn nghĩa vụ chủ thể được hiểu: “Là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác. Nghĩa vụ pháp lý tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy. Nếu sự cần thiết ấy được thể hiện trong hoạt động thực tiễn thì nghĩa vụ pháp lý đó đã được thực hiện” [51]. Qua khái niệm này có thể thấy quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất, không thể tách rời khi một chủ thể tham gia vào một quan hệ pháp luật.Quyền của chủ thể này sẽ đồng nghĩa với nghĩa vụ của một chủ thể khác.Nguyên tắc này được thể hiện rõ nét trong các giao dịch dân sự, bao gồm giao dịch tặng cho tài sản.Tuy nhiên, khác với các giao dịch về tài sản thông thường khác, hợp đồng tặng cho tài sản vừa có thể là hợp đồng đơn vụ, vừa có thể là hợp đồng song vụ (trường hợp tặng cho có điều kiện). Tính chất linh hoạt của hợp đồng tặng cho được lý giải: “Trong quan hệ hợp đồng này, một bên được nhận tài sản tặng cho mà không phải thực hiện một nghĩa vụ gì đối với bên đã tặng cho (trừ trường hợp tặng cho có điều kiện)” [53]. Theo đó, trong trường hợp hợp đồng tặng cho không có điều kiện, bên tặng cho quyền sử dụng đất không có quyền đối với bên được tặng cho mà chỉ có nghĩa vụ đối với bên được tặng cho quyền sử dụng đất.

So với các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 đã bỏ các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ này của bên tặng cho và bên nhận tặng cho sẽ do các bên tự do thỏa thuận trong nội dung hợp đồng và tuân thủ các quy định chung của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Căn cứ theo các quy định chung về hợp đồng tặng cho tài sản và các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên sử dụng đất trong các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể xác định các quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

• Quyền của bên tặng cho (trong trường hợp tặng cho có điều kiện).
• Yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.
• Đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại trường hợp bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ nghĩa vụ sau khi đã được tặng cho quyền sử dụng đất.
• Nghĩa vụ của bên tặng
• Giao quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận, đủ về diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất;
• Kết hợp với bên nhận tặng cho thực hiện các thủ tục sang tên quyền sở hữu cho bên nhận tặng cho để bên nhận tặng cho được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Không được yêu cầu bên được tặng cho đền bù để nhận quyền sử dụng đất.
• Thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất được tặng cho. Trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho; nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
• Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất ở:
• Quyền của bên được tặng cho:
• Được quyền đồng ý nhận hay không nhận quyền sử dụng đất tặng
• Yêu cầu bên tặng cho giao đúng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận như giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất;
• Được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích và trong thời hạn sử dụng đất còn lại.
• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Được nhận thông báo từ bên tặng cho về khuyết tật của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất được tặng cho.Trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì bên được tặng cho được bồi thường thiệt hại xảy ra.
• Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên được tặng cho có quyền yêu cầu bên tặng cho thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.
• Nghĩa vụ của bên được tặng cho
• Tham gia thực hiện các thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
• Thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng theo thỏa thuận với bên tặng cho.
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
• Với quy định về quyền và nghĩa vụ nêu trên cho thấy, trên thực tế thực hiện vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa rõ ràng.

Chưa có những quy định cụ thể về cách thức, thời điểm mất quyền từ chối nhận tặng cho. Ví dụ bên nhận tặng cho từ chối nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đây là trường hợp chấm dứt khi hợp đồng đã có hiệu lực theo quy định của pháp luật và cũng được coi là thời điểm hoàn thành hợp đồng đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất. Khi đó, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu từ chối nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào (trả lại cho bên tặng cho hay trả lại cho Nhà nước, nếu trả lại cho bên tặng cho thì được thực hiện dưới hình thức nào…). Có thể thấy, nếu pháp luật chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể trong các trường hợp thực hiện quyền từ chối nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đặc biệt trong các trường hợp tặng cho có điều kiện, bên nhận tặng cho từ chối nhận tài sản để không thực hiện điều kiện thì tùy trường hợp có thể coi đó là sự vi phạm nghĩa vụ đối với bên tặng cho để có cơ sở cho các biện pháp xử lý phù hợp.

2.1.5. Trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, cụ thể như sau:

Bên tặng cho nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho bên được tặng cho hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

Tóm lại các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện tương tự với các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác của người sử dụng đất. Trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục này được các nhà làm luật quy định thuộc trách nhiệm của bên tặng cho.Theo quan điểm của tác giả, các nhà làm luật không cần quy định cụ thể trách nhiệm cụ thể trong việc tặng cho quyền sử dụng đất trong các quy định về trình tự, thủ tục. Bởi lẽ, nhìn chung trong các giao dịch dân sự, các bên có toàn quyền thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ của bản thân, trong đó có trách nhiệm thực hiện quyền đăng ký sang tên quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch. Theo đó, tùy từng trường hợp, bên nhận tặng cho có thể là bên chủ động thực hiện các trình tự, thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Mặt khác hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất thường được diễn ra giữa những người có mối quan hệ thân thuộc, quan hệ tình cảm thân thiết hoặc vì mục đích nhân đạo, do đó, bên cạnh các trình tự, thủ tục chung trong thực hiện các quyền chuyển nhượng của chủ sử dụng đất, có thể có những quy định về rút gọn trong thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất vì mục đích nhân đạo…

2.1.6. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Khi áp dụng luật để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì phải áp dụng luật nội dung vào thời điểm giao kết, thực hiện hợp đồng trừ trường hợp có quy định khác. Cùng với sự phát triển pháp luật đất đai, pháp luật dân sự thì quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ở cũng diễn ra tại những thời kỳ khác nhau và được áp dụng luật nội dung tại thời điểm đó để giải quyết. Nếu phát sinh tranh chấp từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì các bên tham gia giao kết thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 thì đây là loại tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Loại tranh chấp này được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 ”tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự”. Không phải loại tranh chấp về đất đai được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai vì vậy các bên tranh chấp không bắt buộc phải tiến hành thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân cấp có thẩm quyền để mới đủ điều kiện nộp đơn khởi kiện ra tòa. Tuy nhiên pháp luật dân sự và pháp luật đất đai luôn khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải với nhau để tìm điểm chung, để giải quyết những bất đồng mâu thuẩn, giữ được tình thân trong gia đình, họ hàng, dòng họ.

Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thụ lý vụ án khi đương sự nộp đầy đủ giấy tờ, hồ sơ chứng cứ chứng minh cho việc khởi kiện của đương sự là có căn cứ và đã nộp cho tòa biên lai tiền tạm ứng án phí. Thủ tục này được quy định tại Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự thông thường là 4 tháng kể từ ngày Tòa án ra quyết định thụ lý vụ án. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp thì Chánh án Tòa án có thể quyết định ra hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng. Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự được quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử thì Thẩm phán được phân công xem xét giải quyết vụ án ra một trong các quyết định sau đây: a) công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; b) tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; c) đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; d) đưa vụ án ra xét xử. Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng. Về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở hiện nay Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua và ban hành án lệ số 14 để các bên tranh chấp loại hợp đồng này cũng như các thẩm phán, kiểm sát viên, luật sư khi tham gia tố tụng trong các vụ án tranh chấp này có thể sử dụng, tham chiếu khi xét xử.

2.2. Một số hạn chế, vướng mắc của pháp luật thực định khi xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

2.2.1. Hạn chế, vướng mắc của pháp luật thực định quy định về chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Hiện tại, các quy định pháp luật hiện hành mới chỉ dừng lại ở các quy định mang tính liệt kê với những trường hợp chủ thể không được nhận tặng cho hoặc không được tặng cho quyền sử dụng đất mà chưa có những quy định về điều kiện cụ thể đối với các chủ thể trong việc thực hiện quyền tặng cho tài sản. Việc quy định điều kiện có thể tập trung theo hướng mỗi loại quyền sử dụng đất có một điều kiện tương ứng cho mỗi chủ thể sử dụng đất. Theo tác giả, việc các nhà làm luật quy định chỉ cho phép các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập chỉ được phép tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất trong khi không cho phép tặng cho các loại tài sản khác thuộc sở hữu là khá mâu thuẫn và khó hiểu. Đặc biệt khi pháp luật dân sự đã có sự tách bạch khá rõ ràng về quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất.

Tài sản gắn liền với đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân có thu tiền sử dụng đất, cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng không được pháp luật đất đai quy định cho phép quyền tặng cho tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình. Đây là một sự thiếu sót lớn của pháp luật đất đai, trong khi ghi nhận quyền tặng cho tàn sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm và của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở, thì ngược lại quyền này trong các hộ gia đình, cá nhân được giao đất thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê một lần lại không được ghi nhận.

Tài sản gắn liền với đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cũng không được nhắc tới là đối tượng trong quan hệ tặng cho. Đây là quy định có phần xa rời thực tế; quyền tài sản không được tôn trọng, làm hạn chế quyền tặng cho tài sản gắn liền với đất. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

2.2.2. Hạn chế, vướng mắc của pháp luật thực định quy định về đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Về quyền sử dụng đất ở là đối tượng trong hợp đồng tặng cho hiện nay có một số vấn đề vướng mắc, bất cập cần được xem xét, đánh giá lại để đảm bảo tính linh hoạt và thuận lợi hơn trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho.

Một là khi đối chiếu về điều kiện chung của quyền sử dụng đất được phép tặng cho được quy định tại khoản 1 Điều 188 luật đất đai năm 2013 còn mang tính “bắt buộc, cứng nhắc”, chưa tạo sự linh hoạt và phù hợp với thực tế giao dịch dân sự và sử dụng đất tại Việt Nam. Đó là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép tặng cho. Nhưng theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, các nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy và không phải nộp tiền sử dụng đất.(1) các loại giấy tờ do cơ quan nhà nước qua các thời kỳ xác lập; (2) các hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, các giấy tờ về thừa kế, tặng cho; (3) các bản án, quyết định của cơ quan Tòa án, cơ quan thi hành án cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (4) các giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước…theo quy định này thì các chủ thể có một trong các loại giấy tờ đã nêu thì được pháp luật thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp pháp và được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Pháp luật đất đai cho phép những đối tượng này thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó thừa nhận quyền sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên thì chủ sử dụng đất vẫn được Nhà nước công nhận quyền của chủ sở hữu. Như vậy mục đích của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ý nghĩa như là cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ do nhiều chủ thể được phép và được quyền cấp này Nhà nước thống nhất giao cho một cơ quan có thẩm quyền cấp và quản lý trên thực tế. Cũng phải nhận thấy rằng tên gọi của mỗi loại giấy tờ này khác nhau, qua mỗi thời kỳ lịch sử khác nhau, với nguồn gốc đất phát sinh khác nhau thì chúng khác nhau, nhưng chúng đều do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, công nhận và đều cùng nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho một chủ thể sử dụng đất nhất định. Chúng đều có giá trị pháp lý như nhau là xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho một chủ thể sử dụng đất. Bởi vậy pháp luật quy định chỉ có chủ thể đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác mà không có phép các chủ thể sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 100 của luật đất đai năm 2013 được phép thực hiện quyền tặng cho thực sự là chưa hợp lý. Đã hạn chế quyền của chủ sở hữu tài sản. Trong bối cảnh hiện nay việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các chủ thể này của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm và chưa hoàn thành trên phạm vi cả nước thì quy định này là một quy định có phần làm hạn chế một số lượng đáng kể giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Hai là quy định về điều kiện quyền sử dụng đất không có tranh chấp mới được phép là đối tượng tặng cho. Có thể thấy đây là quy định còn chung chung, chưa quy định cụ thể nhằm xác định thế nào được coi là quyền sử dụng đất đang có tranh chấp không được phép tặng cho. Khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo khái niệm này, có thể thấy, tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng bao gồm tranh chấp về sở hữu đối với quyền sử dụng đất; tranh chấp tới các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất (tranh chấp về bồi thường, tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề…); tranh chấp về mục đích sử dụng đất; tranh chấp về tài sản với đất… Tuy nhiên, không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất…Do đó, việc pháp luật quy định một cách chung chung và coi toàn bộ các dạng tranh chấp đều ảnh hưởng tới việc tặng cho của chủ sử dụng đất là chưa hợp lý. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa có quy định nhằm hạn chế trường hợp có chủ thể lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản trở chủ thể có quyền thực hiện việc tặng cho.Đây cũng là điểm thiếu sót làm hạn chế quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Ba là việc phân loại quyền sử dụng đất được xác định là đối tượng tặng cho dựa trên ba yếu tố chính là hình thức sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất); chủ thể sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư) hoặc căn cứ vào mục đích sử dụng và vị trí đất (đất sử dụng vào mục đích làm cảng hàng không, sân bay bị cấm tặng cho, đất trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng bị hạn chế tặng cho…). Tuy nhiên, việc quy định vẫn còn mang nặng tính liệt kê và nằm khá tản mát, đồng thời chưa có những quy định cụ thể để xác định đâu là quyền sử dụng đất thuộc đối tượng tặng cho, đâu không thuộc trường hợp này.

• Đối tượng trong hợp đồng tặng cho là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có thể thấy tài sản gắn liền với đất trở thành một loại tài sản độc lập với quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản có thể không phải chủ thể có quyền sử dụng đất. Về phạm vi, dưới góc độ pháp luật đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm (Khoản 1 Điều 104 Luật đất đai năm 2013). Dưới góc độ pháp luật dân sự thì tài sản gắn liền với đất có thể được hiểu là bất động sản (ngoại trừ đất đai) gồm: Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Do tính chất tạo lập tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng cùng với đó là các quy định về công nhận, đăng ký quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó hiện nay đang tản mạn và có phần bất cập nên việc xác định đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất ở sẽ phát sinh nhiều tình huống khác nhau, nếu không cẩn trong xem xét thì đây là những nguyên nhân làm phát sinh những mâu thuẫn, tranh chấp. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Hiện nay pháp luật dân sự hiện hành đã có quy định nhằm xác định một loại tài sản mới độc lập với quyền sử dụng đất đó là quyền bề mặt. Theo pháp luật dân sự quyền bề mặt được định nghĩa “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Có thể hiểu quyền bề mặt như quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt bất động sản và phổ biến là đất đai để xây dựng các công trình dân dụng hoặc công nghiệp… và sử dụng cả phần phía trên và phía dưới mặt đất. Tuy nhiên pháp luật hiện hành đang thiếu những quy định cụ thể về vấn đề này làm cho việc tặng cho quyền sử dụng đất ở trong nhiều trường hợp còn lúng túng.

Đây là loại tài sản mới được quy định nhằm giải quyết các trường hợp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất thuộc hai chủ thể khác nhau; theo đó việc phát sinh quyền bề mặt giúp bảo đảm quyền lợi bền vững, lâu dài cho những người đầu tư vào đất mà không có quyền sử dụng đất. Quy định này là một bước tiến nhằm đáp ứng một hiện tượng sử dụng đất trên thực tế.Tuy nhiên, khái niệm “quyền bề mặt” là khái niệm có nguồn gốc từ những Nhà nước thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Theo đó, “quyền bề mặt” là quyền phát sinh từ tài sản là đất đai. Tuy nhiên, tại Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; trên cơ sở thẩm quyền luật định, Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Do đó, “quyền bề mặt” nếu hiểu theo đúng tinh thần trong văn bản pháp luật của các nước công nhận chế độ sở hữu tư nhân thì sẽ tương đồng với quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai và dân sự Việt Nam. Vậy, việc quy định quyền bề mặt liệu có thực sự cần thiết trong khuôn khổ pháp lý của Việt Nam nếu không có những quy định đặc thù. Hiện tại, “quyền bề mặt” vẫn bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất, theo đó chủ sở hữu “quyền bề mặt” chỉ có quyền sở hữu với tài sản tương tự với quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất của chủ sở hữu tài sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai có những quy định rất ngặt nghèo trong việc tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu coi quyền bề mặt là một quyền tài sản độc lập với quyền sử dụng đất và có thể được tặng cho tự do như đối với tài sản gắn liền với đất là không phù hợp khi về bản chất quyền bề mặt có giá trị tương tự quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc xây dựng quyền bề mặt trong sử dụng đất sẽ dẫn đến hiện tượng cùng một quyền sử dụng đất nhưng có thể có nhiều chủ thể cùng khai thác, sử dụng trong cùng một thời điểm vì quyền bề mặt cho phép nhiều chủ thể cùng thực hiện khai thác khi phân tách việc sử dụng đất thành khai thác trên mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất. Theo đó, trường hợp chủ sử dụng đất sở hữu diện tích ao hồ thì đồng thời có thể cho ai khai thác diện tích lòng ao để thả cá, thuê mặt nước để trồng sen và thuê không gian trên nước để làm nhà hàng… Những quyền sở hữu của các đối tượng này có mối quan hệ mật thiết, gắn bó với nhau và việc chuyển quyền sở hữu của một trong các chủ thể này cũng có thể làm ảnh hưởng tới việc thực hiện quyền của chủ thể kia. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Mặt khác, trong mối quan hệ đối với người sử dụng đất, quyền bề mặt sẽ được chuyển nhượng dưới hình thức bán hay cho thuê. Nếu dưới hình thức cho thuê trả tiền hằng năm thì quyền sở hữu đối với tài sản trên đất của chủ thế có quyền bề mặt có được toàn vẹn hay bị hạn chế, và chủ sử dụng đất có quyền gì đối với tài sản gắn liền với đất do chủ sở hữu quyền bề mặt tạo dựng hay không, hoạt động tặng cho các tài sản này có được thực hiện một cách thông thường hay không?

Thêm nữa, hiện tại các quy định của pháp luật đất đai chưa có những quy định cụ thể về hình thức ghi nhận, cách thức đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất của các chủ thể sở hữu quyền bề mặt. Về cơ bản, việc triển khai trên thực tế các quyền của chủ sở hữu của người có quyền bề mặt mới chỉ dừng lại trên lý thuyết và chưa được triển khai thực sự trên thực tế.

Nghiên cứu mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và tài sản là nhà ở và công trình khác trên đất cho chúng ta thấy còn nhiều vấn đề cần được nghiên cứu và phải có những chế định rõ ràng mới có thể giải quyết một cách minh thị các quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ở trên thực tế, nếu không thì vẫn tiềm ẩn phát sinh ra những tranh chấp, bất đồng. Xét hai ví dụ sau:

Ví dụ thứ nhất: Tài sản tặng cho trong hợp đồng tặng cho là quyền sử dụng đất ở, nhà ở và công trình xây dựng trên đất đã hiện hữu. Nhưng chủ thể sử dụng đất mới được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Nhưng nhà ở và công trình trên đất thì chưa đăng ký quyền sở hữu. Trong khi tại khoảng thời gian này pháp luật lại chưa yêu cầu bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình trên đất. Trường hợp này khi công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất thì hoạt động công chứng, chức thực hợp đồng phải hết sức cẩn trọng trong việc xem xét ai là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản trên đất. Tài sản trên đất đó có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cùng với chủ thể có quyền sử dụng đất ở đã được cấp giấy chứng nhận trước đó hay không. Cần phải thể hiện tình trạng pháp lý của tài sản trên đất là nhà ở, công trình xây dựng chưa thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhưng trong trường hợp này nó đồng thời cũng là tài sản của chủ thể đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Và có cam kết về tài sản đó có sau này thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất đó thuộc về ai. Tuy nhiên trong trường hợp này, tại mỗi địa phương khác nhau thì hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho dạng này có cách thức thực hiện khác nhau.

Ví dụ thứ hai: đó là quyền sử dụng đất ở thuộc tài sản của bên tặng cho; còn nhà ở và công trình xây dựng trên đất lại thuộc quyền sở hữu của một chủ thể khác. Như trường hợp quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của bố mẹ, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Song tài sản trên đất là nhà và công trình phụ là do tiền của người người anh lớn chi ra để xây dựng. Tài sản này hình thành sau khi quyền sử dụng đất ở của bố mẹ được cấp. Người anh lập gia đình, sinh sống và làm việc tại một nơi khác. Nay bố mẹ sinh sống với người em, bố mẹ muốn lập hợp đồng tặng cho người em. Trong trường hợp này đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng cho chỉ là quyền sử dụng đất ở, còn nhà ở và công trình phụ trên đất không thuộc quyền sở hữu của bố mẹ nên không được quyền tặng cho. Trừ trường hợp trong gia đình có sự đồng thuận và cho phép của người anh về việc tặng nhà ở và công trình phụ trên đất thuộc quyền sở hữu của mình. Như vậy nếu không có những quy định rõ ràng thì sẽ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp tài sản trên đất là nhà ở và công trình xây dựng trên đất – tài sản hình thành trên đất không thuộc quyền sở hữu của chủ thể đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và chúng không được ghi nhận rõ trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Việc tách đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với đất là hai yêu cầu khác nhau theo pháp luật đất đai hiện hành đã và đang là rào cản cho giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở và có nguy cơ làm phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp.

Theo quy định tại điều 95 Luật đất đai năm 2013 thì “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Với quy định này thì nó thực sự trở thành rào cản cho việc thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở. Vì chỉ những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho dù trên đất có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng trên đất hoặc thửa đất đó trên đất không có tài sản thì mới được phép xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho. Còn trong trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho dù trên đất có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì cũng không được phép xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho vì chưa đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất. Muốn tài sản trên đất cũng là đối tượng tặng cho cùng với quyền sử dụng đất ở thì bên tặng cho phải tạm dừng việc tặng cho quyền sử dụng đất ở đến tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản là nhà ở và công trình xây dựng trên đất. Sau đó thực hiện tặng cho tài sản đồng bộ là quyền sử dụng đất ở và tài sản là nhà ở và công trình xây dựng trên đất. Nếu không thì chỉ phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là có hiệu lực cho dù bên được tặng cho vẫn được nhận hai khối tài sản là quyền sử dụng đất ở và tài sản trên đất do bên tặng cho chuyển giao.

2.2.3. Hạn chế, vướng mắc của pháp luật thực định quy định về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Luật không quy định rõ ràng thời điểm đăng ký là thời điểm nào. Là thời điểm các bên đang tiến hành nộp các giấy tờ để hoàn thiện hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận ghi vào Sổ địa chính hay là thời điểm các bên đã hoàn tất hồ sơ và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ địa chính. Xét trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất ở được các bên xác lập, thực hiện đúng theo quy định của luật. Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất ở đã nộp tài Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền. Và theo quy định của khoản 40 của Nghị định 01/2017/NĐ – CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Tức là đang trong thời gian thẩm định, trình ký chuyển dịch tên từ bên tặng cho sang bên được nhận tặng cho và thực tế là chưa chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhưng không may đúng khoảng thời gian này thì một trong hai bên là bên tặng cho hoặc bên nhận tặng cho bị chết đột tử. Trong khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không biết thông tin về việc một bên bị chết đột tử mà vẫn tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho bên được tặng cho. Trong trường hợp này có một câu hỏi được đặt ra là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở này có hiệu lực pháp luật hay không. Bên tặng cho hoặc người thừa kế của bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở này được không để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Theo quy định tại khoản 3 Điều 422 của Bộ luật dân sự hiện hành thì hợp đồng dân sự chấm dứt khi cá nhân giao kết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện. Đối chiếu với trường hợp này về việc thể hiện ý chí, thống nhất ý chí, về việc tự nguyện tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng, về công chứng hợp đồng, về nộp hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đều được các bên tiến hành đúng quy định của luật. Nhưng thủ tục đăng ký thì lại chưa xong, mà thủ tục đăng ký này lại thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Quy định này có hai luồng quan điểm khác nhau: Luồng quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở đã được các bên tham gia giao kết thực hiện theo đúng quy định của luật; các bên đã nộp hồ sơ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền. Như vậy về cơ bản thì các bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Còn việc đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền, ghi tên vào sổ địa chính là thủ tục hành chính khi có sự dịch chuyển về chủ thể sử dụng đất; diện tích thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất… theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì chủ thể sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc thực hiện thủ tục đăng ký này thuộc trách nhiệm của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vì các chủ thể trong hợp đồng tặng cho đã hoàn thiện hồ sơ nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất rồi. Và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực từ khi đăng ký và ghi tên vào sổ địa chính chỉ có tác dụng đối với nhà nước để nhà nước quản lý về đất đai chứ không có hiệu lực đối với các bên tham gia giao kết thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Luồng quan điểm thứ hai thì cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất ở thuộc về giai đoan thi hành hợp đồng. Thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất ở là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Như vậy thủ tục đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền và ghi tên vào sổ địa chính mà chưa thực hiện xong thì tức là vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và vì vậy nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết thực hiện hợp đồng này là chưa thực hiện xong.

Vì mong muốn thực hiện ý chí, nguyện vọng của người có quyền sử dụng đất ở khi còn sống là muốn tặng cho quyền sử dụng đất ở thuộc quyền quản lý sử dụng hợp pháp của mình cho người được nhận tặng cho đã được lựa chọn từ trước; đã có những thỏa thuận, thống nhất ý chí từ trước. Các bên đã có sự đồng thuận và đi đến lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực; tiếp đến là tiến hành việc hoàn thiện hồ sơ nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền để ghi tên vào sổ địa chính. Như vậy về cơ bản là các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Nếu chỉ coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền và ghi tên vào sổ địa chính là chưa phù hợp; khi đó giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết thực hiện hợp đồng sẽ thiếu cơ sở và khó được bảo về. Ngoại trừ trường hợp việc đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và ghi tên vào sổ địa chính là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở đã được các bên tham gia giao kết thực hiện hợp đồng ghi rõ trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Tác giả của luận văn đồng quan điểm với luồng quan điểm này.

Một vướng mắc nữa là theo quy định tại Điều 2 của Luật công chứng năm 2014 thì công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ…với quy định này thì tổ chức công chứng thực hiện cả việc công chứng nội dung và hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên thủ tục này lại được kiểm tra lại một lần nữa khi các chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển dịch tên người sử dụng đất. Đây là điều kiện bắt buộc để xác thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Trong trường hợp trong quá trình thẩm tra hồ sơ, đối chiếu với hồ sơ địa chính gốc, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phát hiện quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để tặng cho và từ chối đăng ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vậy khi này hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng rồi thì xử lý thế nào trong khi theo quy định tại khoản 3 của Luật công chứng năm 2014 thì hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên là vô hiệu. Như vậy bản thân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở đã được tổ chức công chứng thực hiện. Như vậy nên chăng pháp luật hiện hành cần có quy định bổ sung nhằm xác định phạm vi của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi thực hiện nghiệp vụ đăng ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà không quy định chung chung như hiện nay. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

2.2.4. Những bất cập, vướng mắc của pháp luật thực định quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở

Pháp luật đã quy định về tặng cho tài sản có điều kiện theo đó thì bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Tặng cho quyền sử dụng đất ở thì các điều kiện thông thường xảy ra các trường hợp như: tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng, nếu người con không thực hiện nghĩa vụ nuôi dưỡng thì bố mẹ có quyền đòi lại quyền sử dụng đất ở đã tặng cho; tuy nhiên cần xác định là người con đã thực hiện hay chưa thực hiện nghĩa vụ nuôi dưỡng thì mới có cơ sở hủy hợp đồng tặng cho. Tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều kiện thờ cúng, hương hỏa; nhà thờ họ, đất hương hỏa dùng để thờ cúng là tài sản chung của cả cộng đồng họ tộc cũng như căn cứ xác định trách nhiệm của người phải thực hiện nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa; sự thay đổi người quản lý có trách nhiệm thờ cúng hương hỏa phải thể hiện sự nhất trí chung của cộng đồng họ tộc; chỉ có cộng đồng họ tộc mới có quyền đòi người đang quản lý trả lại nhà thờ họ, đất hương hỏa; người trực tiếp giao quyền quản lý trước đã tặng cho nhà thờ họ, đất hương hỏa cho họ tộc thì không có quyền đòi lại.

Trong số những hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có điều kiện đang được xã hội quan tâm nhiều: có thể kể đến như bố mẹ tặng cho con trai duy nhất quyền sử dụng đất ở kèm điều kiện nuôi dưỡng báo hiếu bố mẹ khi bố mẹ già cả và khi bố mẹ qua đời thì lo toàn bộ tang ma, giỗ chạp; hay bố mẹ tặng cho con con trai duy nhất quyền sử dụng đất ở kèm điều kiện chỉ để ở sinh sống không được bán; hay bố mẹ tặng cho con trai và con dâu quyền sử dụng đất ở kèm điều kiện phải nuôi dưỡng, chăm sóc đứa em bị bệnh tâm thần…đây là một trong số hàng trăm điều kiện mà trong thực tế thể xảy ra. Với thực tế như vậy không những làm khó cho người tặng cho mà làm khó cả cho người có kiến thức am hiểu về pháp luật. Bởi hiện nay quy định về hợp đồng tặng cho có điều kiện được ghi nhận duy nhất trong một điều luật mà quy định này còn chưa cụ thể, rõ ràng.

Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện còn chưa cụ thể, rõ ràng nên khi áp dụng trên thực tế đã gặp không ít khó khăn cho cả bên tặng cho và bên được tặng cho. Cần đặt ra vấn đề là khi bên được tặng cho đã được chuyển dịch tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi này bên được tặng cho mới phải thực hiện điều kiện trong hợp đồng tặng cho nhưng không đạt được yêu cầu về điều kiện tặng cho. Vậy khi này quy định nào để bảo vệ bên tặng cho, quy định nào để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trả lại quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại.Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì có quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị thu hồi, đính chính vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất do vi phạm nghĩa vụ sẽ thuộc trường hợp nào. Nếu không khách quan minh bạch và đủ quy định trình tự sẽ gây thiệt hại đến quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.

2.2.5. Những bất cập, vướng mắc phát sinh trong thực tế khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ở Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Về cách thức thực hiện nghiệp vụ công chứng đối với tài sản là nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng đất ở khi thực hiện tặng cho ở mỗi địa phương khác nhau thì thực hiện công chứng khác nhau.

Có tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản đối với nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất rõ ràng, minh bạch cùng với quyền sử dụng đất ở sau đó mới thực hiện công chứng hợp tặng cho bao gồm cả quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất. Yêu cầu này từ phía tổ chức hành nghề công chứng là hoàn toàn hợp lý và cần thiết. Một mặt nó bảo đảm tuân thủ triệt để các quy định về tặng cho theo quy định của luật “chỉ tài sản nào được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập hợp pháp mới là đối tượng tặng cho”; mặt khác chúng có tác dụng phòng ngừa các bất đồng, tranh chấp về tài sản là nhà ở, công trình khác xây dựng trên đất mà chưa đăng ký quyền sở hữu.

Cũng có tổ chức hành nghề công chứng chỉ công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Phần tài sản là nhà ở, công trình khác xây dựng trên đất chưa đăng ký quyền sử dụng, không đủ điều kiện tặng cho nên bị từ chối đưa vào hợp đồng tặng cho để công chứng. Như vậy nếu xét ở khía cạnh áp dụng pháp luật thì việc làm của công chứng viên là đúng luật. Nhưng ở khía cạnh thực thi pháp luật, thì việc bỏ ngõ tình trạng không ghi nhận tình trạng pháp lý của tài sản và cam kết của bên tặng cho về tài sản trên đất đó là mầm mống, châm ngòi cho những bất đồng xảy ra về sau này. Theo đó thì những chủ thể khác không phải là chủ thể có quyền quyền sử dụng đất ở trong quan hệ tặng cho nhưng có thể là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở, công trình khác xây dựng trên đất họ sẽ tranh chấp và đòi quyền sở hữu của mình đối với chủ thể đang khai thác, sử dụng tài sản được tặng cho là quyền sử dụng đất ở. Trong trường hợp này thì người nhận tặng cho đang rơi vào thế bất lợi trong việc bảo vệ quyền lợi về tài sản trên đất được tặng cho mà mình đang sử dụng. Một mặt khác nữa việc bỏ ngõ tình trạng pháp lý và ý chí của người tặng cho tài sản là nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất khi chưa đăng ký quyền sở hữu còn chính bị bên tặng cho tranh chấp vì tài sản này không được thể hiện trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, chúng không là đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng cho. Tranh chấp này thường hay phát sinh trong cuộc sống sau khi các bên xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. quyền sử dụng đất ở đã được chuyển dịch tên sang bên nhận tặng cho nhưng do trong cuộc sống thường ngày giữa bên tặng cho và bên được tặng cho phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng.

Có những tổ chức hành nghề công chứng vẫn thực hiện tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho bao gồm quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất trên cơ sở ghi nhận một cách rõ ràng cụ thể tình trạng pháp lý của tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, còn tài sản trên đất chưa được đăng ký quyền sở hữu. Còn có những tổ chức hành nghề công chứng cẩn thận còn làm rõ cả những cam kết và thỏa thuận cụ thể của các bên trong quan hệ tặng cho về quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất thuộc về ai sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở. Thậm chí ghi nhận cả trách nhiệm của các bên và cách thức giải quyết tranh chấp nếu có bất đồng, tranh chấp đối với tài sản trên đất. Cách làm này ở khía cạnh thực tiễn là rất quan trọng, có tác dụng phòng ngừa và hạn chế các tranh chấp phát sinh, gây khó khăn trong giải quyết hậu quả. Nhưng ở khía cạnh tuân thủ pháp luật thì dường như đây là hoạt động đang không tuân thủ pháp luật công chứng về đối tượng là nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu.

Như vậy đã đến lúc cần có sự thay đổi một cách nhanh chóng công tác đăng ký bất động sản để đảm bảo tình trạng pháp lý của các bất động sản được rõ ràng, tạo đà cho các giao dịch về quyền sử dụng đất được phát triển, trong đó có giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

Tiểu kết chương 2

Qua việc tìm hiểu pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng cho thấy ở tất cả các góc độ của pháp luật như về mặt hình thức, về mặt nội dung cũng như những quy định của pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành thì đã có rất nhiều các quy định để cho các bên chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở như điều kiện về chủ thể, điều kiện về mặt hình thức, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, quy định về quy trình xác lập, thực hiện giao dịch. Tuy nhiên với sự phát triển của nền kinh tế thị trường năng động như hiện nay đã phần nào tác động đến giá trị của quyền sử dụng đất ở, tạo cho quyền sử dụng đất ở ngày càng có giá trị trong thị trường bất động sản. Đất đai thì không thể sinh ra thêm được nhưng con người thì ngày càng nhiều thêm dẫn đến nhu cầu về chỗ ở nhiều hơn. Các chủ thể sử dụng đất từ nhu cầu thực tế đó cũng thực hiện nhiều hình thức tặng cho hơn không chỉ dừng lại ở các mối quan hệ truyền thống nữa. Từ những mối quan hệ phức tạp như vậy khiến cho giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cũng ngày càng phong phú và đa dạng. Ngày nay việc công nhận tài sản trên đất đã được quy định rõ trong luật khiến cho một thửa đất hình thành hai khối tài sản tách bạch nhau trong khi các quy định của pháp luật thì mới tiếp cận ở bước ban đầu, còn có chỗ chưa thống nhất phần nào làm cho nguy cơ tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn với đất sẽ diễn ra ngày càng nhiều hơn. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở của các cấp tòa còn chưa được thống nhất. Tác giả luận văn đã phân tích, đánh giá luật thực định trong tổng thể luận chung và luật chuyên ngành và các luật khác có liên quan; chỉ ra một số nguyên nhân phổ biến, điển hình trong thời gian quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Đồng thời tác giả luận văn cũng đưa ra định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở trong thời gian tiếp theo. Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở