Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có một ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, gắn liền với mỗi gia đình, cơ quan, tổ chức, đơn vị kinh tế, xã hội và nhà nước. Dưới góc độ kinh tế quyền sử dụng đất trở thành một quyền tài sản đặc biệt quan trọng của công dân. Nhà nước ngày càng tạo thuận lợi cho công dân trong việc đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch trong dân sự góp phần thúc đẩy kinh tế gia đình và xã hội thông qua hệ thống pháp luật. Do tính ổn định của pháp luật đất đai của nước ta chưa cao, chưa có tính dài lâu, đặc biệt có thời kỳ pháp luật đất đai chưa phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội đã tạo ra các hoạt động ngầm trong lĩnh vực đất đai mà nhà nước không kiểm soát được. Nhiều trường hợp có “xung đột” giữa pháp luật với thực tiễn cuộc sống. Vì vậy sự điều chỉnh quan hệ đất đai của nhà nước qua từng thời kỳ đều có tác động lên tất cả các chủ thể trong xã hội…Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là một trong những loại hợp đồng quan trọng của giao dịch dân sự, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống của nhân dân đồng thời cũng là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày.

Luật đất đai năm 2003(có hiệu lực từ ngày 01/07/2004); Bộ luật dân sự năm 2005(có hiệu lực từ ngày 01/01/2007) đến Luật đất đai năm 2013(có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) tiếp sau đó là Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015(có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) đã có những quy định cụ thể chi tiết và tương đối hoàn thiện về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Với những quy định điều kiện về chủ thể của hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, khi nào thì người sử dụng đất hợp pháp được thực hiện quyền của người sử dụng đất …đã góp một phần tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay.

Nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta từ trước cho tới nay diễn ra rất đa dạng phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. Thời kỳ từ bản Hiến pháp năm 1980 tới Luật đất đai năm 1987; Thời kỳ từ bản Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 tới Bộ luật dân sự năm 1995; Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2003 đến Bộ luật dân sự năm 2005 và đến nay là bản Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015. Trong mỗi thời kỳ lại có những kế thừa, thay đổi, bổ sung về pháp luật đất đai nhằm định hướng và tạo động lực thúc đẩy sự phát triển không ngừng của đời sống kinh tế xã hội. Vì vậy việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay để làm rõ cơ sở lý luận. Đây là công trình chuyên khảo phân tích một cách có hệ thống và toàn diện về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Phần nhiều các nước trên thế giới đều công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội được quy định tương tự như việc tặng cho tài sản thông thường khác giữa các chủ thể này. Ở nước ta, tại các Bộ luật Hồng Đức; Bộ dân luật Nam kỳ; Bộ dân luật Bắc kỳ thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội là không cấm. Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời thì đã có một sự thay đổi lớn đó là quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý được quy định tại Điều 1. Nhưng lại không có bất kỳ một điều luật nào trong Luật đất đai năm 1987 quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai năm 1993 cũng không có điều luật nào quy định về tặng cho quyền sử dụng đất; Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời đã đặt nền móng đầu tiên và đã có quy định về hợp đồng tặng cho bất động sản nhưng lại không nêu rõ chủ thể nào; loại đất nào được phép tặng cho. Cho đến khi Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời thì mới có những quy định cụ thể về việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội. Trong đời sống việc tặng cho bao gồm cả việc tặng cho tài sản giữa cá nhân với cá nhân và việc tặng cho người khác tài sản hợp pháp của mình là chuyện bình thường. Nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương đối với cá nhân, gia đình người có công đối với đất nước trong công cuộc bảo vệ, xây dựng đất nước và đối với người có hoàn cảnh khó khăn đặc biệt được thực hiện hàng năm để tri ân đối với các gia đình, cá nhân được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và để gắn bó tình đoàn kết với người có hoàn cảnh khó khăn.

Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có một số công trình nghiên cứu của các nhà khoa học, các chuyên gia nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai và trong Ngành tòa án. Các luận văn nghiên cứu sinh, luận văn thạc sĩ. Các chuyên đề nghiên cứu được công bố trên các tạp chí của các chuyên gia đầu ngành như TS. Nguyễn Hải An (2011), “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất”, Luận án tiến sĩ; Lê Xuân Bá: ”Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb Khoa học kỹ thuật, 2003; Đỗ Văn Chỉnh (2008), “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại”, Tạp chí tòa án nhân dân tháng 2-2008; Đỗ Văn Đại (2009), “Thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực ở Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân kỳ II tháng 1 – 2009; Trần Thị Minh (2020), “Tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ…về cơ bản đã làm rõ về mặt lí luận, thực tiễn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở thì chưa có nhiều. Vì vậy việc nghiên cứu khoa học một cách chuyên sâu về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có ý nghĩa thiết thực về mặt lý lận, cũng như thực tiễn áp dụng đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của loại hợp đồng này. Tác giả chọn đề tài “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay” làm luận văn tốt nghiệp cũng nhắm tới mục đích nêu trên.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích:

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là xây dựng cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Với cơ sở lý luận đó tác giả luận văn phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật thực định cũng như những phát sinh diễn ra trong thực tiễn khi áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất ở. Nhận diện mối quan hệ giữa lý luận, pháp luật và việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn của tặng cho quyền sử dụng đất ở. Nhận diện những bất cập và những nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Từ đó xác định được những bất cập trong thực tiễn để đưa ra đề xuất, giải pháp tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới mục đích là nhằm nâng cao hiệu quả của việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở của người sử dụng đất; giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở của nước ta một cách thống nhất, đồng bộ, hiệu quả đồng thời cũng nhằm đảm bảo tính khả thi khi áp dụng pháp luật trong thực tiễn đúng định hướng của Đảng và Nhà nước về pháp luật đất đai trong giai đoạn hiện nay.

3.2. Nhiệm vụ: Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Nghiên cứu về mặt lý luận, thực tiễn các quy định của pháp luật về chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Với nhiệm vụ này Luận văn phân tích, lý giải khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất, khái niệm và đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở; từ việc nghiên cứu đó nhận diện được những yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở; nhận diện tính đặc thù về mặt lý luận của tặng cho quyền sử dụng đất ở từ đó khẳng định tính tất yếu và cần thiết của việc tặng cho quyền sử dụng đất ở được pháp luật quy định.

Luận văn đánh giá thực trạng của các quy định pháp luật hiện hành về chủ thể; đối tượng; điều kiện; hình thức; quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở; chỉ ra những bất cập, vướng mắc của pháp luật hiện hành khi các bên xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và những khó khăn trong thực tế xét xử của cơ quan tòa án về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Từ đó tác giả luận văn kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật phần giúp cho việc hướng dẫn thực hiện các quy của luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở phù hợp với thực tế; việc giải quyết các vụ án liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở được thống nhất, đồng bộ, có chất lượng hơn trong thời gian tới.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Đối tượng mà luận văn nghiên cứu là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay. Tác giả tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật thực định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, không gian nghiên cứu là tại Việt Nam, thời gian nghiên cứu là thời gian hiện nay. Tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu thì tác giả có nghiên cứu và đối chiếu luật thực định về tặng cho quyền sử dụng đất ở, trong mối quan hệ tặng cho quyền sử dụng các loại đất khác, tài sản khác từ khoảng thời gian bản Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực cho đến hiện nay.

Phạm vi nghiên cứu tác giả luận văn nghiên cứu các quy định về tặng cho tài sản và tặng cho quyền sử dụng đất ở được quy định trong bản Hiến pháp năm 2013; Luật đất đai năm 2013; Bộ luật dân sự năm 2015; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015; Các chế định của một số ngành luật khác có liên quan như Luật nhà ở năm 2014; Luật công chứng năm 2014; Luật hôn nhân và gia đình năm 2000; Luật xây dựng năm 2014; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 với mục đích phân tích, so sánh, đối chiếu vấn đề luân văn đang nghiên cứu.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được hoàn thành dựa trên nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu đề tài là triết học Mác – Lê Nin, sự thống nhất giữa lý luận và thực tiễn, lý luận bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh khái quát những vấn đề của thực tiễn. Lý luận phải đi sâu nghiên cứu khai phá và làm rõ sự phát triển của thực tiễn góp phần định hướng, thúc đẩy thực tiễn phát triển đúng hướng.

Trong khi thực hiện đề tài này tác giả luận văn cũng sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như phương pháp hệ thống để tìm hiểu quá trình hình thành tặng cho quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam từ bản Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 cho đến nay; Phương pháp phân tích; tổng hợp để được sử dụng khi phân tích cơ sở lý luận và nội dung quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở và khái quát những nội dung cơ bản của từng vấn đề nghiên cứu của Luận văn. Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở trong từng thời kỳ gắn liền với Luật đất đai và Bộ luật dân sự mà cụ thể là từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 2013; Bộ luật dân sự năm 1995 đến Bộ luật dân sự 2015. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Là công trình nghiên cứu khoa học làm sáng tỏ và đầy đủ sâu sắc hơn một cách có hệ thống lý luận pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở từ đó đưa ra một số kết luận mang tính khoa học về pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở phần nào đó góp phần hoàn thiện về mặt lý luận và thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật thực định từ luật chung, luật chuyên ngành và luật có liên quan khác về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở, tặng cho tài sản từ đó nhận ra những đặc điểm đặc thù cơ bản của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nhận diện được những bất cập, chưa thống nhất của một số quy định của luật nội dung về tặng cho quyền sử dụng đất ở. Chỉ ra một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Luận văn cũng đưa ra một số kiến nghị giải pháp nhằm góp phần giúp cho việc hướng dẫn thực hiện các quy của luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở phù hợp với thực tế; việc giải quyết các vụ án liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở được thống nhất và đồng bộ.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung chính của luận văn có kết cấu gồm ba chương như sau:

• Chương 1: Lý luận pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.
• Chương 2: Thực trạng pháp luật về đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.
• Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm hiệu quả của việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay.

Chương 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Khái niệm tài sản.

Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam năm 2010 do Nhà xuất bản Từ điểm Bách Khoa, Hà Nội xuất bản, tại trang 127 định nghĩa về tài sản như sau: “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc mục đích tiêu dùng”. Tài sản đóng một vai trò quan trọng trong Bộ Luật dân sự của Việt Nam, là vấn đề trung tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tài sản được định nghĩa như sau: “1) Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2) Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Căn cứ theo quy định này thì tài sản được liệt kê và tồn tại ở một trong bốn hình thái lần lượt là:

• Tài sản là vật. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Vật là một bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng các giác quan của mình. Tuy nhiên, không phải vật nào cũng trở thành tài sản, vật chỉ trở thành tài sản khi nó trở thành đối tượng trong các quan hệ pháp luật và là đối tượng con người có thể kiểm soát và chiếm hữu. Những vật mà con người không thể kiểm soát, chiếm hữu được nó thì cũng đồng nghĩa con người không thể tác động, định đoạt và sử dụng được nó, có thể lấy ví dụ như: không khí, mặt trăng… Bên cạnh đó, pháp luật Việt Nam quy định tài sản là “vật” mà không quy định phải là “vật có thực”. Điều này khiến mở rộng khái niệm tài sản là vật có thể đang tồn tại ở hiện thực hoặc vật chắc chắn được hình thành trong tương lai. Theo quan điểm của tác giả luận văn, vật để trở thành tài sản trong quan hệ pháp luật thì nó còn phải có khả năng lưu thông dân sự, theo đó nó phải xác định được giá trị trao đổi của mình, được khai thác và sử dụng để đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần của con người.

• Tài sản là tiền.

Tiền theo kinh tế chính trị học là vật ngang giá chung được sử dụng làm thước đo giá trị của các loại tài sản khác. Một tài sản được coi là tiền khi nó được Nhà nước thừa nhận có giá trị và cho phép lưu hành trên thức tế. Tiền dùng để trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọi người đều sẵn sàng chấp nhận sử dụng)[56]. Tiền khác với các loại vật là tài sản khác ở một số đặc điểm như sau:

Đối với vật, con người có thể trực tiếp khai thác, sử dụng và hưởng các lợi ích từ chính vật đó như dùng xe để đi lại, dùng quần áo để mặc… còn đối với tiền, con người không thể khai thác công dụng trực tiếp từ chính bản thân tiền mà chỉ có thể sử dụng gián tiếp thông qua việc thanh toán, trao đổi. Bên cạnh đó, tiền còn có tác dụng tích lũy tài sản và là công cụ giúp định giá, đo lường các loại tài sản khác.

Vật có thể do nhiều chủ thể khác nhau tạo ra nhưng tiền chỉ do Nhà nước độc quyền phát hành, thuộc về quyền chủ quyền của mỗi quốc gia. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Vật được xác định bằng đơn vị đo lường số lượng còn tiền ngoài số lượng còn được xác định thông qua mệnh giá.

Chủ sở hữu vật có toàn quyền tiêu hủy, thay đổi về hình dáng, chức năng, cải tiến vật thuộc sở hữu của mình nhưng đối với tiền thì không.

• Tài sản là giấy tờ có giá.

Giấy tờ có giá được hiểu là những loại giấy tờ trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự, Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu… Cần lưu ý, các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy đăng ký xe… không phải là giấy tờ có giá. Do các loại giấy tờ này chỉ là công cụ để Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản nhằm quản lý và bảo đảm quyền của chủ sở hữu, không nhằm mục đích thanh khoản. Vì vậy, bản thận các loại giấy tờ này không trị giá được bằng tiền, việc đơn thuần chuyển giao các loại giấy tờ này mà không thực hiện đăng ký sẽ không làm phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản nó ghi nhận. Qua đó có thể thấy, một số thuộc tính để phân biệt giấy tờ có giá với các loại tài sản khác bao gồm: Thứ nhất, về mặt hình thức, giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định; thứ hai, về nội dung, giấy tờ có giá xác nhận quyền tài sản của một chủ thể xác định và quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo hộ; thứ ba, bản thân giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng trực tiếp quyền tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Đây là thuộc tính phân biệt các loại giấy tờ ghi nhận quyền tài sản khác với giấy tờ có giá.

• Tài sản là quyền tài sản.

Được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 tại Điều 115 như sau: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”.Theo đó, quyền tài sản để trở thành tài sản phải trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền tài sản ở đây là các quyền của chủ thể hay các hành vi được phép của chủ thể được xác định trong quan hệ pháp luật nhất định và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Theo đó, chủ thể có quyền tài sản được thực hiện các hành vi nhất định và việc được phép thực hiện các hành vi này được phép chuyển nhượng và được định giá được thành tiền.

Tóm lại, tài sản là quyền sử dụng đất, một loại tài sản được biểu hiện dưới dạng “Quyền” được pháp luật Việt Nam bảo hộ, được trị giá thành tiền và hoàn toàn có quyền được chuyển giao trong giao lưu dân sự, thương mại; được quyền định đoạt quyền tài sản này theo ý chí và mục đích của người có quyền tài sản, trong đó, tặng cho quyền sử dụng đất ở cũng là một phương thức chuyển giao tài sản được biểu hiện dưới dạng “quyền tài sản”.

1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

HĐTCTS là loại hợp đồng thông dụng và phổ biến ở Việt Nam cũng như trên thế giới; do đó, khái niệm về Hợp đồng tặng cho tài sản đã được luật hoá trong rất nhiều Bộ luật dân sự trên thế giới cũng như được đề cập trong nhiều công trình khoa học pháp lý.

Trong luận văn “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, tác giả Trần Thị Minh định nghĩa: “Hợp đồng tặng cho tài sản là một quan hệ tặng cho được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên để thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hằng ngày; còn pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản là sự quy định của Nhà nước đối với các bên trong việc thoả thuận về tặng cho tài sản” [….., tr. 10]. Định nghĩa đã lý giải Hợp đồng tặng cho tài sản dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự và dưới góc độ là một chế định pháp luật. Với cách tiếp cận tặng cho là một quan hệ pháp luật, định nghĩa trên đã làm sáng tỏ được cơ sở hình thành Hợp đồng tặng cho tài sản là thông qua sự thoả thuận. Còn với nhận định “tặng cho… để thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hằng ngày” thì tác giả luận văn lại có quan điểm khác. Bởi lẽ, mỗi bên trong Hợp đồng tặng cho tài sản có mục đích khác nhau khi xác lập Hợp đồng tặng cho tài sản. Mục đích của bên tặng cho hướng tới không phải nhằm thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hay các nhu cầu về sinh hoạt hằng ngày mà mục đích là nhằm chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản của họ cho bên được tặng cho. Trên cơ sở kế thừa các điểm hợp lý được xây dựng trong định nghĩa trên, theo quan điểm của tác giả luận văn khi tiếp cận tặng cho là một quan hệ pháp luật thì cần làm sáng tỏ hơn các yếu tố đặc trưng liên quan đến chủ thể, khách thể và nội dung của quan hệ cũng như bản chất không có đền bù của loại quan hệ này.

Cũng đưa ra định nghĩa về Hợp đồng tặng cho tài sản, tác giả Nguyễn Văn Hiến nhận định:“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận của các bên theo đúng quy định của pháp luật về tặng cho tài sản, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận” [26, tr. 96]. Về cơ bản, định nghĩa này được xây dựng theo quy định tại Điều 465 Bộ luật dân sự năm 2005 và thêm cụm từ “theo đúng quy định của pháp luật về tặng cho tài sản”. Tác giả Nguyễn Văn Hiến muốn nhấn mạnh đến sự tuân thủ pháp luật của bên tặng cho và bên được tặng cho khi xác lập, thực hiện Hợp đồng tặng cho tài sản. Đây là yếu tố bảo đảm cho pháp luật được thực thi nghiêm chỉnh và đúng đắn trên thực tế. Tuy nhiên, tác giả luận văn lại tiếp cận Hợp đồng tặng cho tài sản dưới một cách nhìn khác, dù bên tặng cho và bên được tặng cho không tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật thì bản chất giao dịch các bên xác lập vẫn là Hợp đồng tặng cho tài sản. Như bên tặng cho và bên được tặng xác lập không đúng với hình thức của Hợp đồng tặng cho tài sản hay ý chí của các bên không tự nguyện khi xác lập Hợp đồng tặng cho tài sản không làm thay đổi bản chất của giao dịch là Hợp đồng tặng cho tài sản. Thậm chí, trong những trường hợp này, Hợp đồng tặng cho tài sản vẫn có hiệu lực thi hành đối với cả bên tặng cho và bên được tặng cho. Ví dụ: Trong lúc say rượu, A tặng cho B 20 triệu đồng. Sau khi tỉnh rượu, A không yêu cầu toà án tuyên bố HĐTC A đã xác lập thực hiện với B là vô hiệu. Do vậy, hợp đồng tặng cho này vẫn có hi ệu lực mặc dù không thoả mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 hay trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con cái, hợp đồng đã được lập văn bản nhưng chưa công chứng, chứng thực nhưng nếu các bên hoặc một trong hai bên đã thực hiện được tối thiểu 2/3 nghĩa vụ thì Hợp đồng tặng cho tài sản được công nhận (Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015). Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Ngoài ra, Hợp đồng tặng cho tài sản còn được định nghĩa “là sự thể hiện ý chí, sự tự nguyện, tự do thỏa thuận trong khuôn khổ quy định pháp luật của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng tài sản của mình theo quy định của pháp luật cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận” [….., tr.12]. Cũng giống như định nghĩa ở trên, định nghĩa này khẳng định hợp đồng tặng cho tài sản phải theo quy định của pháp luật – Đây là vấn đề mà tác giả luận văn có góc nhìn khác và đã được trình bày ở trên. Bên cạnh đó, đây là định nghĩa duy nhất ghi nhận “bên tặng cho chuyển giao quyền sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng tài sản của mình …cho bên được tặng cho”. Nội dung này gây ra rất nhiều băn khoăn cho tác giả luận văn. Theo các thuật ngữ được dùng trong định nghĩa trên, tặng cho là “chuyển giao quyền sở hữu” hoặc “chuyển quyền sử dụng” đối với tài sản. Tuy vậy, Hợp đồng tặng cho tài sản luôn là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản đối với mọi loại tài sản nói chung gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản mà không phải là chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Trường hợp tặng cho quyền tài sản như quyền sử dụng đất thì mục đích của hợp đồng chính là chuyển quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang cho bên được tặng cho.

Để đưa ra được khái niệm đầy đủ, hoàn thiện về Hợp đồng tặng cho tài sản, trước hết, cần phải nghiên cứu bản chất của hợp đồng. Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015). Tặng cho là một trong các loại hợp đồng nên phải theo lý thuyết về sự hình thành hợp đồng; cụ thể, Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận, thống nhất ý chí của bên tặng cho và bên được tặng cho tài sản. Nếu thiếu đi yếu tố “thoả thuận” thì không thể hình thành được Hợp đồng tặng cho tài sản. Điều này cũng thể hiện rất rõ trong định nghĩa về Hợp đồng tặng cho tài sản được ghi nhận tại Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015: “Hợp đồng tặng cho là sự thoả thuận giữa các bên…” và ngay trong định nghĩa cũng đã đưa ra điều kiện về ý chí của bên được tặng cho “đồng ý nhận tài sản”.

Trên cơ sở kế thừa các định nghĩa về Hợp đồng tặng cho tài sản đã được các nhà khoa học xây dựng trước đó và cùng với sự phân tích, bình luận ở trên, tác giả luận văn đưa ra định nghĩa về Hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó khi còn sống, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; còn bên được tặng cho nhận chuyển giao tài sản. Hợp đồng tặng cho có thể kèm điều kiện tặng cho hoặc không”.

Đối chiếu theo các yếu tố cần được sử dụng khi xây dựng định nghĩa về Hợp đồng tặng cho tài sản thì định nghĩa Hợp đồng tặng cho tài sản được quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 đã phản ánh và thể hiện được các nội dung cơ bản trên của loại hợp đồng này:“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”. So sánh giữa định nghĩa tác giả luận văn xây dựng và định nghĩa về Hợp đồng tặng cho tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 thì tác giả luận văn đã lược bỏ cụm “bên được tặng cho đồng ý nhận”. Bởi lẽ, theo như phân tích ở trên, hợp đồng tặng cho có thể được hình thành từ sự đề xuất của bên tặng cho hoặc của chính bên được tặng cho. Trường hợp bên tặng cho đưa ra đề xuất tặng cho thì cần có sự đồng ý của bên được tặng cho. Ngược lại, nếu bên được tặng cho đề nghị một chủ thể tặng tài sản cho họ thì cần sự đồng ý của người đó. Nếu vậy, định nghĩa đang được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2015 đang chỉ hướng tới trường hợp bên tặng cho đưa ra đề nghị tặng cho và bên được tặng cho đồng ý nhận mà chưa bao quát được tình huống bên được tặng cho đề xuất bên tặng cho tặng tài sản cho mình. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

1.3. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu” được sử dụng. Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980. Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân”. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất” chính thức được sử dụng. Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiến pháp và Luật Đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì và khái niệm “quyền sử dụng đất” vẫn được sử dụng. Được ra đời trong bối cảnh như vậy nên “quyền sử dụng đất” là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng như là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình.

Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý – Bộ tư pháp do Nhà xuất bản từ điển bách khoa và Nhà xuất bản tư pháp xuất bản năm 2006 định nghĩa: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”. Nội dung của khái niệm này xác đã định rõ được nguồn gốc sử dụng đất; xác định được quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất; xác định được quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua việc Nhà nước được độc quyền trong giao giao đất, cho thuê đất, định giá đất, thu hồi đất. Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định; trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất. Đây là quan điểm của Tiến sĩ Lê Xuân Bá. Quan điểm này chỉ ra quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, nó xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Theo đó chỉ có nhà nước mới là người sở hữu về đất đai một cách toàn vẹn và đúng nghĩa. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, định giá đất, thu hồi đất đối với người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất, định giá đất, thu hồi đất của nhà nước đối với người có nhu cầu sử dụng đất là có thời hạn theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Với các quan điểm trên thì quyền sử dụng đất được nhìn nhận ở hai góc độ đó là góc độ về kinh tế và góc độ về pháp lý. Nhìn ở góc độ về pháp lý thì quyền sử dụng đất là thuộc về nhà nước, các quyền năng mà nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, công nhận cho chủ thể sử dụng đất được hưởng, được thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Còn nhìn ở góc độ về kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích kinh tế từ đất của các chủ thể sử dụng đất hợp pháp.

Quan điểm về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tiếp tục được khẳng định tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu” [3]. Nhìn từ phương diện kinh tế thì một hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá trị và giá trị sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị của quyền sử dụng đất không được xác định thông qua quy luật thông thường, không có hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất). Mặt khác đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý; Không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước (quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết định thu hồi đất…). Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy tính chất đặc biệt của loại hàng hoá “quyền sử dụng đất” trên thị trường, cũng như để quyền sử dụng đất phát huy được vai trò là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước phải xác lập cơ chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm trước hết là tôn trọng quyền của người có tài sản là quyền sử dụng đất đã được Nhà nước xác lập và công nhận hợp pháp; theo đó, họ được quyền chủ động và linh hoạt trong việc khai thác, sử dụng và định đoạt tài sản ấy theo ý chí, nguyện vọng và mong muốn của mình; cơ chế pháp lý ấy phải hướng tới mục đích tôn trọng và bảo vệ quyền tài sản cho người có quyền sử dụng đất. Mọi sự can thiệp sâu, cấm đoán hay tạo ra những rào cản pháp lý để gây khó khăn, cản trở cho việc khai thác, sử dụng và thực hiện các giao dịch về quyền tài sản này cũng đều dẫn đến nguy cơ xâm phạm tới quyền tài sản của người có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, như trên đã phân tích, cơ sở phát sinh và nguồn gốc để xác lập cho người có quyền tài sản này là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai nên ý chí và mong muốn của Nhà nước luôn hướng tới sự chi phối, kiểm soát đối với các hành vi sử dụng tài sản này. Sự quản lý và kiểm soát đó một mặt thể hiện quyền lực của Nhà nước vừa với chức năng quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, vừa với chức năng đại diện chủ sở hữu; song mặt khác còn với mong muốn định hướng, “kiến tạo” cho quyền sử dụng đất ấy được khai thác, sử dụng có hiệu quả trên cơ sở quỹ đạo chung thống nhất, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có tài sản là quyền sử dụng đất và cao hơn là lợi ích chung của xã hội. Ở một khía cạnh khác, sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước còn giúp cho các giao dịch về quyền sử dụng đất được bảo đảm thực thi một cách hợp pháp, ngăn ngừa việc lợi dụng sự mở rộng của pháp luật về quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh để thực hiện những mưu đồ bất hợp pháp, tư lợi cá nhân… làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Có thể nhận thấy rằng thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, có thể nhận thấy rõ bản chất của quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.

Nhận diện được bản chất của quyền sử dụng đất tồn tại trong chế định sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là cơ sở tiền đề quan trọng trong việc nghiên cứu và đánh giá về giới hạn của quyền tài sản là quyền sử dụng đất của người có quyền tài sản trong các giao lưu dân sự, kinh tế trong đời sống xã hội. Đồng thời, đó cũng là cơ sở để nghiên cứu giới hạn của sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai quyền tài sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân khi họ thực hiện các quyền đối với tài sản của mình. Tặng cho quyền sử dụng đất đối với người có quyền hợp pháp đối với tài sản này cũng là quyền vô cùng ý nghĩa ở cả phương diện kinh tế và văn hóa; quyền này đã và đang được thực hiện vô cùng rộng rãi trong đời sống dân sự hiện nay.

1.4. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Pháp luật hiện hành không có khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất, càng không có khái niệm cụ thể về tặng cho quyền sử dụng đất ở. Nội hàm của tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được đề cập trong Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà nội, theo đó “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không” [51, tr.212].

Sở dĩ, giáo trình nêu trên cho rằng, tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi nếu xét về hành vi thì chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất cũng đều là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang cho người khác và hệ quả pháp lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên cũng đều dẫn đến là: Chấm dứt quyền sử dụng đất của người chuyển giao và xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới là chủ thể nhận chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, tính khác biệt của hai phương thức giao dịch này thể hiện ở chỗ: trong quan hệ chuyển nhượng thì sự chuyển giao đó có đền bù một khoản lợi ích vật chất trên cơ sở thỏa thuận của các bên và tùy thuộc vào thị trường về quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng mà giá trị đền bù đó cao hay thấp. Trong khi đó, trong quan hệ tặng cho, việc chuyển giao đó không được biểu hiện bằng bất kỳ một giá trị vật chất nào, mà chỉ là sự tự nguyện của người có quyền sử dụng đất trao quyền sử dụng đất đó cho một người khác mà họ mong muốn và được chủ thể này chấp nhận. Bởi vậy, quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra cũng không phụ thuộc và chi phối bởi tình hình thị trường QSĐĐ diễn ra như thế nào tại thời điểm thực hiện quyền này. Đây chính là sự khác biệt căn bản của hai giao dịch chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng và tặng cho.

Dưới góc độ pháp luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau. Đó là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó, tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tế của thị trường bất động sản [1, tr.60 – tr.61]. Đây là quyền tài sản được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu – cho phép, thừa nhận và bảo vệ.

Dưới góc độ pháp luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử dụng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia cho tặng. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên [1, tr.58]. Do đó, dưới góc độ pháp luật dân sự, có thể hiểu khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.

Nếu tặng cho quyền sử dụng đất dưới góc độ dân sự hướng tới việc định nghĩa nó như một quan hệ tặng cho tài sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng dưới góc độ pháp luật đất đai là sự quy định và yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho đối với quyền sử dụng đất. Theo đó, chỉ khi người sử dụng đất thực hiện đúng các quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất mới được Nhà nước thừa nhận và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận mới được pháp luật công nhận và bảo vệ. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Pháp luật Việt Nam đã đưa ra khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Điều 722 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Khái niệm này đã nêu được một số nét đặc trưng của tặng cho quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa thể hiện được tính đặc thù dưới góc độ của pháp luật đất đai. Theo đó, tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận chuyển giao quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất đơn thuần giữa bên tặng cho và bên được tặng cho theo đúng yêu cầu của pháp luật về dân sự và đất đai mà nó còn là công cụ pháp lý thể hiện quyền của chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) trao quyền cho các chủ thể sử dụng đất được quyền dịch chuyển quyền sử dụng đất (một trong các quyền của chủ sở hữu đất đai) nhằm đáp ứng các nhu cầu khai thác và sử dụng đất đai.

QSDĐ ở cũng là một trong các loại quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho các chủ thể sử dụng đất và theo đó, người được trao quyền sử dụng đất ở được hưởng quyền và thực hiện các nghĩa vụ tuân theo pháp luật và ý chí của người có quyền sở hữu là Nhà nước. Quy định của pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào riêng cho tặng cho quyền sử dụng đất ở mà chúng được thực hiện trên cơ sở các quy định chung của pháp luật dân sự về tặng cho tài sản, tặng cho bất động sản và các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất nói chung trong pháp luật đất đai. Tuy nhiên, như đã đề cập, quyền sử dụng đất ở có những đặc điểm khác biệt so với các tài sản khác về nguồn gốc hình thành, về các tài sản khác không phải là quyền sử dụng đất nhưng luôn luôn phải được xem xét và đặt ra khi thực hiện các quyền sử dụng đất ở như: nhà ở, công trình xây dựng, vườn cây và các tài sản khác được hình thành trên đất ở với tính cách là một khối thống nhất không thể phân chia, không thể tách rời, hoặc trên thực tế có thể phân chia hoặc tách rời nhưng chúng lại mất hoặc giảm đi tính năng và giá trị sử dụng. Mặt khác, quyền sử dụng đất ở có thể thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp, duy nhất của một chủ thể, song cũng có thể lại bao gồm nhiều chủ thể. Vì vậy, nghiên cứu tặng cho quyền sử dụng đất ở ngoài việc phải tuân thủ cụ thể các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai về tặng cho tài sản, tặng cho quyền sử dụng đất nói chung, còn phải xuất phát từ tính chất và đặc điểm riêng có của quyền sử dụng đất ở nói riêng để quan tâm và chú trọng khi thiết lập và thực hiện giao dịch một cách hợp pháp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, của các chủ thể khác có liên quan và vì trật tự chung của Nhà nước và toàn xã hội.

Từ quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005; căn cứ vào tính năng sử dụng của từng loại đất theo quy định của nhà nước có thể định nghĩa “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất ở của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận tuân theo các quy định của pháp luật đất đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan”. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Với những đặc tính đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất ở, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có một số đặc tính sau đây cần lưu ý:

Những giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở được thiếp lập hợp pháp, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan song chúng được biểu hiện ở hai loại tặng cho khác nhau: đó là, tặng cho quyền sử dụng đất ở thông thường và tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều kiện.

Tặng cho quyền sử dụng đất ở thông thường: được thực hiện trong trường hợp bên tặng cho và bên nhận tặng cho đáp ứng đủ điều kiện chung của pháp luật đất đai về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung và về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng; về hình thức và hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng quy định trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và pháp luật khác có liên quan thì quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất là quan hệ hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Tặng cho quyền sử dụng đất ở thông thường cũng được nhìn nhận ở trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở được xác lập, thực hiện giữa các bên nhưng trong nội dung của hợp đồng tặng cho không có bất kỳ điều khoản nào quy định về bên được nhận tặng cho phải đền bù hoặc phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào.

Tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều kiện: được thực hiện trong trường hợp mà bản thân người có quyền sử dụng đất ở hợp pháp với tư cách là người tặng cho và cả người được tặng cho phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật. Đó là quyền sử dụng đất ở được quy hoạch nằm trong các địa bàn, khu vực được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt như: trong phân khu bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; hay người nhận tặng cho là những chủ thể mà theo pháp luật hiện hành đang bị hạn chế về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều kiện còn đặt ra trong trường hợp: quyền sử dụng đất khi đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp người tặng cho thì chúng là quyền sử dụng đất ở, song một số chủ thể nhận tặng cho đặc biệt như: Nhà nước, cộng đồng dân cư thì liệu các chủ thể này sau khi nhận tặng cho có bắt buộc phải sử dụng đất vào mục đích để ở hay không? Thực tế cho thấy, việc giữ nguyên mục đích là quyền sử dụng đất ở sau khi nhận tặng cho đối với chủ thể như Nhà nước, cộng đồng dân cư là không phù hợp với tính chất, đặc điểm và mục đích sử dụng của chủ thể này. Tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều kiện còn đặt ra trong trường hợp trong nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có điều khoản quy định yêu cầu bên được nhận tặng cho phải đền bù hoặc phải thực hiện một số nghĩa vụ nhất định và bên nhận tặng cho đồng ý thực hiện nghĩa vụ này.

• Đối tượng tặng cho không chỉ là quyền sử dụng đất ở mà có cả tài sản trên đất.

Cần lưu ý về cơ sở pháp lý xác lập đối với tài sản trên đất đó ở một số vấn đề như: quyền sử dụng đất ở và tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng có được xác lập đồng thời cùng một thời điểm hay tách rời? quyền sử dụng đất ở và nhà, công trình xây dựng có đồng thời cùng thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên tặng cho hay thuộc của nhiều chủ thể.Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của chủ thể tặng cho và xác định cụ thể đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

• Chủ thể tặng cho không chỉ là chủ thể duy nhất có quyền sử dụng đất ở mà thuộc quyền sử dụng của nhiều chủ thể khác.

Về nguyên tắc, nếu tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý tặng cho quyền sử dụng đất ở đó thì không có vấn đề gì phải bàn cãi; tuy nhiên, vấn đề sẽ trở nên phức tạp hơn nếu một hoặc một số chủ thể có quyền hợp pháp đối với quyền sử dụng đất ở đó không đồng ý, tán thành việc tặng cho quyền sử dụng đất ở đó thì vấn đề tặng cho sẽ trở nên phức tạp hơn. Đặc biệt, quyền sử dụng đất ở là tài sản chung hợp nhất của nhiều chủ thể mà quyền sử dụng đất ở đó lại không thể phân chia (QSDĐ ở là nơi ở duy nhất của tất cả các chủ thể) thì việc tặng cho của một hoặc một số thành viên đối với tài sản đó cho người khác rất có thể sẽ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ thể có quyền sử dụng đất ở còn lại nhất là người được tặng cho lại không hề có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng hay thân thích thì việc sau khi nhận tặng cho họ cùng chung sống với các chủ thể khác có quyền sử dụng đất ở đó là vấn đề không đơn giản và dễ dàng. Vì vậy, vấn đề này cần phải được làm sáng tỏ trong quá trình thực thi tặng cho quyền sử dụng đất ở trên thực tế.

Đặc tính riêng có của tặng cho quyền sử dụng đất ở cũng có thể được nhận diện rõ nét hơn khi chúng ta nghiên cứu trong mối quan hệ so sánh với thừa kế quyền sử dụng đất ở theo di chúc. Tặng cho quyền sử dụng đất ở hay thừa kế quyền sử dụng đất ở theo di chúc đều là một dạng chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác không có đền bù. Người chuyển quyền không đòi hỏi người nhận quyền phải thanh toán cho mình một lượng giá trị tiền tương đương với giá trị tài sản chuyển giao. Tuy nhiên, sự chuyển quyền trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành, thực hiện và chấm dứt trên cơ sở quan hệ hợp đồng thể hiện sự tự do ý chí của các bên để giao kết ở bất kỳ thời điểm nào. Theo đó, việc chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền với đất ở nếu có sẽ được thực hiện theo sự thương lượng giữa các bên trong hợp đồng tặng cho. Trong khi đó, di chúc dưới góc độ pháp lý là “sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết” [48].Theo đó, di chúc chỉ có hiệu lực hay nói cách việc chuyển giao tài sản chỉ thực hiện sau khi người lập di chúc chết, bất chấp việc di chúc có thể được hình thành ở bất kỳ thời điểm nào.Khoa học pháp lý nêu những đặc điểm của di chúc như sau: “Di chúc là ý chí đơn phương của một bên. Di chúc là sự thể hiện ý chí của một cá nhân, là hình thức chứa đựng ý chí của bên lập di chúc” [53, tr.263], “Di chúc là hành vi pháp lý đơn phương của người lập di chúc, do đó di chúc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và di chúc nói riêng” [52, tr.323]; hoặc “Di chúc là giao dịch pháp lý một bên. Di chúc được hình thành bởi sự bày tỏ ý chí của người lập di chúc, chứ không phải bởi sự gặp gỡ của hai hay nhiều ý chí tại một thời điểm như trong quan hệ hợp đồng. Nó là giao dịch pháp lý một bên, theo đó người có tài sản quyết định chuyển giao không có đền bù một phần hoặc toàn bộ tài sản của mình hay nhiều người khác mà không cần biết đến ý chí của người thụ hưởng việc chuyển giao ấy” [21, tr.157]. Theo các quan điểm này, có thể thấy giữa tặng cho quyền sử dụng đất ở và thừa kế quyền sử dụng đất ở có một điểm khác biệt như sau:

Thời điểm việc chuyển giao quyền sử dụng đất ở có hiệu lực trong tặng cho là kể từ thời điểm đăng ký và vào sổ địa chính, còn trong thừa kế theo di chúc là khi người lập di chúc chết; Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Thừa kế theo di chúc là hành vi pháp lý đơn phương nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không cần sự đồng ý của bên nhận di sản, tuy nhiên bên nhận di sản vẫn có quyền từ chối; đồng thời người lập di chúc có quyền tự mình sửa đổi, bổ sung, thay thế di chúc của mình một cách tự do. Trong khi đó, tặng cho là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho dưới dạng hợp đồng.Vì thế, việc chuyển giao quyền sử dụng đất ở chỉ có hiệu lực khi bên được tặng cho chấp thuận đồng ý nhận; đồng thời người tặng cho không được quyền tự ý chỉnh sửa, thay thế, chấm dứt hợp đồng tặng cho mà không có sự đồng ý của bên nhận tặng cho. Việc tự ý thực hiện của bên tặng cho mà không có sự đồng ý của bên nhận tặng cho sẽ phải chịu các trách nhiệm dân sự theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định của pháp luật.

Xét về điều kiện của đối tượng tặng cho. quyền sử dụng đất ở là đối tượng trong hợp đồng tặng cho với điều kiện tiên quyết là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; trong khi đó, đối tượng quyền sử dụng đất ở trong quan hệ thừa kế có thể đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản trên đất, song cũng có thể không có loại giấy tờ này mà là các loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật hoặc không có bất kỳ loại giấy tờ nào nhưng đủ điều kiện để Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất ở.

1.5. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là một tổng thể thống nhất các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ nội tại hữu cơ với nhau, ràng buộc lẫn nhau và cùng liên thông điều chỉnh. Có thể khẳng định rằng, dù mỗi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật khác nhau, song khi chúng được áp dụng để điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ở thì chúng nhiều hoặc ít có mối quan hệ nội tại thống nhất và đan xen với nhau, cùng hướng tới việc bảo đảm cho giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở được vận hành, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của nhà nước, của xã hội. Tóm lại, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có cơ cấu gồm những nội dung cơ bản sau đây:

• Nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở bao gồm: bên tặng cho và bên nhận tặng cho.

Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất ở: Phải là chủ thể có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và chủ thể này có mong muốn và nguyện vọng chuyển giao quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình cho một chủ thể khác và không yêu cầu bên được tặng cho phải trả một khoản tiền nào hoặc phải thực hiện một nghĩa vụ gì cho mình. Đây cũng là điểm khác biệt của chủ thể tặng cho so với các chủ thể khác trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ở như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn… chúng đều có sự trao đổi lại cho bên chuyển quyền sử dụng đất ở một đại lượng vật chất nhất định sau khi đất được chuyển giao cho bên nhận quyền sử dụng đất ở, thậm chí ngay cả khi quyền sử dụng đất ở đó chưa được chuyển giao mà mới đang ở những thỏa thuận ban đầu như: thỏa thuận đặt cọc, biên bản thỏa thuận, giấy nhận đặt cọc hay thỏa thuận nguyên tắc. Sự khác biệt này nằm ở chỗ: Mục đích bên trong của mối quan hệ này chỉ thuần túy là thực hiện một quyền về tài sản cho những người thân, có mối quan hệ đặc biệt ý nghĩa đối với chính bên tặng cho hoặc đối với cộng đồng, xã hội, mà không có mục đích thương mại, kiếm lời. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở: Lẽ dĩ nhiên là chủ thể mà được bên tặng cho muốn nhắm tới, ấn định trước để chuyển giao quyền sử dụng đất ở đó cho mình. Chủ thể này có thể là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài nhưng phải đủ điều kiện để được xác lập quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Như đã đề cập trong phần bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất ở là ưng thuận nên ngay cả khi bên tặng cho không có bất kỳ đòi hỏi gì về lợi ích vật chất đối với bên nhận tặng cho song giao dịch này chỉ có sự chấp thuận và đồng ý của bên nhận tặng cho. Thoạt đầu nghe như có vẻ hơi khiên cưỡng, hình thức song nếu nghiên cứu sâu về bản chất của giao dịch tặng cho sẽ nhận diện thấy sự hợp lý của quy định này. Theo đó, những chủ thể nhận tặng cho được bên tặng cho nhắm tới chính là những người có quan hệ thân thuộc như: huyết thống, họ hàng thân thích hoặc những người có mối quan hệ đặc biệt đối với họ. Theo đó, việc thể hiện sự đồng ý, ưng thuận của việc chuyển giao đó phải trên cơ sở tự nguyện, không có bất kỳ sự ràng buộc, ép buộc nào để bên nhận tặng cho họ cảm thấy được thoải mái và họ xứng đáng được nhận quyền sử dụng đất ở – tài sản có giá trị lớn trong đời sống xã hội. Điều đó sẽ là tiền đề để tiếp tục mối quan hệ lâu dài, bền vững và tốt đẹp của bên tặng cho và bên nhận tặng cho. Triết lý Đạo Phật trong 14 lời răn của Phật đã chỉ ra rằng “Món nợ lớn nhất trong cuộc đời là món nợ tình cảm”, bởi thế, tặng cho dù không biểu hiện của giá trị vật chất, song lại ràng buộc họ ở những quan hệ tình cảm, khiến người được tặng cho phải lệ thuộc vào tình cảm, mối quan hệ mà họ không mong muốn thì cũng không phản ánh đúng bản chất và mục đích của giao dịch tặng cho.

Ở một góc độ khác, việc đồng ý và ưng thuận nhận quyền sử dụng đất ở của bên nhận tặng cho cũng là một sự kiểm định rõ ràng của chủ thể tặng cho về việc có hay không các chủ đích khác “ẩn phía sau” của việc tặng cho này. Chẳng hạn: việc tặng cho của bên tặng cho nhằm gây lòng tin về một mối quan hệ tốt đẹp, tạo tiền đề để lôi kéo, dụ dỗ và thậm chí là yêu bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở phải thực hiện những hành động trái pháp luật.

• Nhóm quy phạm về đối tượng và điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở. Nhóm quy phạm này bao gồm các quy định hướng tới việc làm rõ các yêu cầu của pháp luật về từng loại tài sản đủ điều kiện để thiết lập quan hệ tặng cho. Cụ thể: (i) Điều kiện đối với quyền sử dụng đất ở được phép tặng cho là đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất; (2) Điều kiện đối với nhà ở, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất ở với tính cách là một thể thống nhất không thể tách rời với quyền sử dụng đất ở; (3) Điều kiện đối với nhà ở gắn liền với đất ở hình thành trong tương lai. Đây là điều khác biệt so với các tài sản thông thường khác bởi lẽ quyền sử dụng đất ở, tài sản là nhà, công trình xây dựng, kể cả hình thành trong tương lai là những tài sản có giá trị lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ, là đối tượng điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Vì thế, việc quy định rõ quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền trên đất ở với điều kiện nào thì đủ điều kiện được tặng cho là cần thiết, đảm bảo không làm ảnh hưởng đến việc quản lý, khai thác đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất khác và việc kiểm tra, giám sát hoạt động khai thác, sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Nhóm quy phạm quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Xu hướng chung của pháp luật trên thế giới là đối với những giao dịch giá trị lớn, mang tính chất đặc thù thì bắt buộc giao dịch đó phải được thể hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Chẳng hạn, Điều 11 Luật Hợp đồng của Trung Quốc quy định: “Một hợp đồng phải được thiết lập bằng văn bản nếu pháp luật hoặc quy định hành chính liên quan yêu cầu”. Cụ thể, Điều 197 quy định hợp đồng vay tiền, Điều 125 quy định hợp đồng cho thuê có thời hạn từ 6 tháng trở lên, Điều 270 quy định hợp đồng đối với các công trình xây dựng… phải lập thành văn bản. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Ở Việt Nam, pháp luật thực định cũng theo xu hướng này. Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật”. Luật Đất đai 2013 tại điểm a Khoản 3 Điều 167 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Và tại khoản 3 Điều 188 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký và Sổ địa chính”.

Như vậy có thể thấy, hình thức pháp lý thể hiện quan hệ tặng cho hợp pháp đối với quyền sử dụng đất ở là hợp đồng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký, vào sổ địa chính của tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại hợp đồng này, các bên thỏa thuận với nhau về tài sản tặng cho, về quyền và nghĩa vụ của các bên, về phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất ở, về thay đổi, hủy bỏ hợp đồng tặng cho. Trên cơ sở những thỏa thuận đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập hợp đồng, kiểm tra tính hợp pháp của tài sản tặng cho, mục đích của tặng cho, điều kiện tặng cho và các vấn đề khác phù hợp với quy định của pháp luật.

• Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Trình tự, thủ tục là các cách thức, các quy trình và các bước cụ thể mà các chủ thể khi tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ giao dịch tặng cho, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ, của các chủ thể khác có liên quan và vì trật tự chung của xã hội. Cũng thông qua các thủ tục hành chính mà Nhà nước bên cạnh việc định hướng giao dịch tuân thủ trật tự chung, còn có vai trò kiểm tra, sàng lọc nhằm ngăn ngừa các giao dịch trái pháp luật. Theo đó, trường hợp nào đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch. Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao dịch đó.Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở còn giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính. Thông qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai. Đây là những quy định bắt buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở.

• Nhóm quy phạm quy định về giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở

Đây là nhóm quy phạm biểu hiện về cả hình thức và nội dung liên quan đến giải quyết tranh chấp về giao dịch tặng cho phát sinh trong thực tế. Ở khía cạnh hình thức là bao gồm các quy định về điều kiện thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp về tặng cho của đương sự, về thẩm quyền và thành phần tham gia giải quyết tranh chấp, về thời gian và quy trình giải quyết tranh chấp. Ở khía cạnh nội dung là bao gồm các quy định của pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, dân sự và pháp luật khác có liên quan đến việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ tặng cho, về cách thức thực hiện giao dịch của các bên và những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch tặng cho. Nhóm quy phạm nêu trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng để giải quyết khi có tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất ở phát sinh trên thực tế.

Tiểu kết chương 1. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

Tặng cho quyền sử dụng đất ở là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và thể hiện ý chí, nguyện vọng của chủ thể có quyền hợp pháp đối với quyền sử dụng đất đất ở đó (bên tặng cho) chuyển giao cho chủ thể khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù, thông qua một hợp đồng dân sự được lập thành văn bản, trên cơ sở được chủ thể này (bên được tặng cho) đồng ý, chấp thuận theo các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan. Do bị chi phối bởi quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên tặng cho quyền sử dụng đất ở có những điểm khác biệt so với tặng cho các tài sản thông thường khác thuộc quyền sở hữu của người tặng cho. Mặt khác, sự khác biệt của tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất ở – tài sản thường gắn liền với nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất ở nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người nên pháp luật điều chỉnh giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cũng mang nhiều yếu tố khác biệt so với pháp luật điều chỉnh tặng cho đối với tài sản khác. Sự rộng lớn của hệ thống pháp luật bao gồm: pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về tài sản vợ chồng, pháp luật về đăng ký… là minh chứng cho tính khác biệt này mà không chỉ đơn thuần là pháp luật đất đai liên quan đến việc điều chỉnh tặng cho quyền sử dụng đất ở. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật này khi xây dựng đã thể hiện trong bản thân nó những yếu tố tác động, chi phối bởi yếu tố sở hữu, kinh tế, xã hội. Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực trạng pháp luật về đồng tặng quyền sử dụng đất ở