Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh tây sài gòn và đề xuất các giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Khái quát tình hình nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn.

NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam tiền thân là ngân hàng chuyên doanh Công thương Việt Nam được thành lập ngày 26/03/1988 theo nghị định số 53/HĐBT của Hội đồng bộ trưởng. Theo quyết định 402/CT của Hội đồng bộ trưởng, ngày 14/11/1990 ngân hàng chuyên doanh Công thương Việt Nam chuyển thành ngân hàng Công thương Việt Nam. Đến ngày 27/03/1993 thành lập doanh nghiệp nhà nước có tên là Ngân hàng Công thương Việt Nam theo quyết định số 67/QĐ – NH5 của thống đốc NHNN Việt Nam. Ngày 21/09/1996, theo quyết định số 285/QĐ – NH5 của thống đốc NHNN Việt Nam, Ngân hàng Công thương Việt Nam được thành lập lại.

Năm 2001 NHTM Cổ phần Công thương Chi nhánh 6 thành lập một phòng giao dịch mới có tên gọi là Phòng giao dịch KCN Tân Tạo. Đến năm 2004, với mục tiêu phát triển mở rộng quy mô hoạt động tăng trưởng lợi nhuận Phòng giao dịch KCN Tân Tạo tách ra khỏi chi nhánh 6 hoạt động độc lập với tên gọi mới là NHTM Cổ phần Công thương Chi nhánh quận Bình Tân. Năm 2006 chi nhánh đã thành lập được một phòng giao dịch đầu tiên là Phòng giao dịch số 2 – Hậu Giang và năm 2008 thành lập được Phòng giao dịch số 5 – Trường Chinh. Đến đầu năm 2011 chi nhánh được đổi tên thành NHTM cổ phần Công thương Chi nhánh Tây Sài Gòn (VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn).

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn có trụ sở đặt tại KCN Tân Tạo, Quận Bình Tân và 04 PGD nằm tại trung tâm các khu đô thị, khu dân cư được thành lập từ 01/12/2001. Trải qua hơn 20 năm hoạt động, Chi nhánh Tây Sài Gòn được biết đến là một trong những TCTD uy tín, có tốc độ tăng trưởng cao trên địa bàn TPHCM. Với kinh nghiệm, trình độ của Ban lãnh đạo, đội ngũ cán bộ, Vietinbank Chi nhánh Tây Sài Gòn thành công trong việc thuyết phục khách hàng sử dụng toàn diện các dịch vụ của Vietinbank và là địa chỉ tin cậy của các cá nhân, doanh nghiệp.

Chi nhánh có nền tảng khách hàng hiện hữu tốt, có khả năng tăng trưởng bền vững; Chi nhánh có số lượng khách hàng doanh nghiệp ổn định, chủ yếu hoạt động SXKD, tập trung ở địa bàn KCN và có tiềm năng phát triển tăng trưởng nguồn vốn và dư nợ; Đối với phân khúc khách hàng vừa và nhỏ, bước đầu chi nhánh tiếp cận và tăng trưởng tương đối khá, các khách hàng doanh nghiệp hầu hết đều sử dụng tất cả sản phẩm dịch vụ của Chi nhánh. Tình hình hoạt động cho vay của Chi nhánh qua 5 năm gần đây như sau: Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Bảng 2.1 Cơ cấu dư nợ tại VietinBank Tây Sài Gòn giai đoạn 2019-2023

Với đặc thù là một chi nhánh ngân hàng toạ lạc ở KCN Tân Tạo, tỷ trọng khách hàng doanh nghiệp của Chi nhánh chiểm khá lớn trong cơ cấu cho vay. Ngoài ra, KCN Tân Tạo là cửa ngõ phía Tây của thành phố nối liền với tỉnh Long an, nơi đặt rất nhiều KCN tiềm năng có thể khai thác mở rộng khách hàng. Đối tượng khách hàng chủ yếu của Chi nhánh ngoài các doanh nghiệp trên địa bàn KCN Tân Tạo, Chi nhánh còn mở rộng việc tiếp cận với các khách hàng là doanh nghiệp trong KCN địa bàn lân cận như KCN Tân Bình, KCN Tân Đô (Long An), KCN Lê Minh Xuân (Long An)

Trong đó, tình hình nhận thế chấp tài sản bảo đảm là QSD đất KCN và TSGLVĐ như sau:

Bảng 2.2 Cơ cấu loại tài sản bảo đảm tại Chi nhánh tính đến tháng 12 năm 2023

Việc đa dạng hóa tài sản bảo đảm giúp ngân hàng không bị phụ thuộc quá nhiều vào một loại tài sản, giảm thiểu nguy cơ từ biến động thị trường của từng loại tài sản cụ thể. Tuy nhiên, Bất động sản vẫn chiếm phần lớn trong tổng giá trị tài sản bảo đảm (77.30%). Bất động sản thường có giá trị ổn định và tăng trưởng theo thời gian, do đó giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng nếu khách hàng không thể thanh toán khoản vay. Từ số liệu trên cho thấy tỷ trọng của tài sản thế chấp là bất động sản KCN chiếm tỷ trọng 1/3 so với các bất động sản hiện đang thế chấp tại VietinBank Tây Sài Gòn và có giá trị tương đương 90% dư nợ hiện hữu năm 2023 của khách hàng doanh nghiệp. Từ tỷ trọng này, có thể thấy sự ảnh hưởng rất lớn của tài sản này trong hoạt động của Chi nhánh. Các doanh nghiệp vay vốn tại VietinBank Tây Sài Gòn vẫn sử dụng các tài sản là bất động sản khác của doanh nghiệp hoặc chủ sở hữu doanh nghiệp để thế chấp cho nghĩa của của doanh nghiệp trong quá trình vay vốn. Tuy nhiên với tỷ lệ thế chấp chiếm 1/3 giá trị của BĐS đang thế chấp tại chi nhánh cũng cho thấy định hướng hoạt động của chi nhánh đang đặt các khách hàng hoạt động trong khu công nghiệp là đối tượng khách hàng chủ chốt trong hoạt động của mình. Khi nhận thế chấp tài sản trên đất thuê KCN tức là ngân hàng đang tài trợ cho nhóm khách hàng hoạt động sản xuất kinh doanh, là doanh nghiệp có hoạt động thực tế. Cơ cấu tài sản này trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là rất lớn, khi nhận thế chấp tài sản này, chi nhánh gần như nắm phần tài sản “xương sống” của doanh nghiệp. Bất kỳ biến động nào liên quan đến tài sản cũng gây ảnh hưởng đến sự hoạt động liên tục của doanh nghiệp và khả năng đền bù tổn thất cho ngân hàng. Việc nhận thế chấp tài sản có giá trị lớn cũng phần nào quyết định thiện chí trả nợ từ phía khách hàng. Nếu quá trình thẩm định về pháp lý và đánh giá tính thanh khoản của tài sản được thực hiện một cách quy chuẩn và được kiểm soát một cách chặt chẽ, đồng bộ như thì đây là một tài sản tương đối an toàn cho ngân hàng khi tiến hành nhận thế chấp. Để đạt được điều này, việc kiểm soát phòng ngừa rủi ro đối với nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất thuê KCN là đặc biệt quan trọng vì các lý do:

Một là, tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ. Khi mà mong muốn triệt tiêu rủi ro là không thể thực hiện, việc kiểm soát rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp này giúp VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn đưa ra giải pháp hiệu quả, duy trì tình trạng cân đối giữa nhu cầu của khách hàng và khả năng thực tế mà Chi nhánh có thể cung cấp. Đảm bảo sự ổn định cho hoạt động của Chi nhánh và thoả mãn được nhu cầu của khách hàng.

Hai là, kịp thời điều tiết những tác động tiêu cực của rủi ro, giảm thiểu chi phí cho ngân hàng nêu có rủi ro xảy ra và có thể đảm bảo thu hồi được giá trị tốt nhất cho ngân hàng. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Ba là, chủ động trong việc phát hiện cơ hội cũng như những nguy cơ có thể tác động đến tài sản, đến tình hình hoạt động của khách hàng nhằm đưa các biện pháp ứng xử phù hợp.

Với kinh nghiệm hoạt động hợp tác lâu năm với các khách hàng trong địa bàn KCN, để đảm bảo tính an toàn, hiệu quả, bền vững, bản thân VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn phải luôn đánh giá tình hình thực hiện nhận thế chấp liên quan đến loại tài sản đặc biệt này qua các năm, từ đó có cái nhìn khái quát của các ưu khuyết điểm đang đươc áp dụng trong quá trình thế chấp tại Chi nhánh nhằm tháo gỡ các vướng mắc kịp thời hỗ trợ cho khách hàng, bổ sung thêm các quy định nội bộ nhằm tăng cường việc kiểm soát rủi ro và góp ý điều chỉnh đối với các phòng ban trung ương để điều chỉnh các chính sách nhận thế chấp cho phù hợp

2.2. Đánh giá việc nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn theo pháp luật hiện hành.

2.2.1. Những kết quả đạt được

Tình hình hoạt động của VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn tương đối ổn định và tăng trưởng tốt qua các năm. Việc kết nối hoạt động với các khách hàng trong KCN luôn được mở rộng. Bên cạnh đó quá trình kiểm soát rủi ro cũng được thực hiện chặt chẽ, không phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn. Để làm được điều này, đòi hỏi VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn đã phải luôn tự hoàn thiện quy trình kiểm soát nội bộ, nhận diện khách hàng ngay từ thời điểm ban đầu và đánh giá toàn diện các yếu tố về hoạt động SXKD của khách hàng, về thiện chí trả nợ và về thẩm định tài sản bảo đảm.

Hàng năm Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn đều tổ chức các lớp tập huấn về pháp luật, các buổi tuyên truyền, phổ biến những quy định mới của pháp luật về thế chấp QSD đất, về đăng ký giao dịch bảo đảm; về pháp luật dân sự, pháp luật hợp đồng, pháp luật đất đai… cho đội ngũ cán bộ, nhân viên đề vận dụng vào các hoạt động nghiệp vụ tín dụng. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thể chấp TSGLVĐ thuê KCN tại VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn. Xuất phát từ bài học kinh nghiệm thực tế từ các Chi nhánh trong hệ thống và các NHTM hoạt động với cùng đối tượng khách hàng để hoàn thiện quy trình nội bộ, kiểm soát rủi ro tốt hơn. Từ đó, đúc kết được một số đặc điểm cần lưu ý trong quá trình thực hiện nhận thế chấp, xây dựng bộ quy chuẩn trong đánh giá tài sản nhận thế chấp là TSGLVĐ thuê KCN như sau:

Một là, việc nhận thế chấp phải kiểm soát được các hồ sơ liên quan đến tính pháp lý của tài sản bao gồm:

• Các hồ sơ liên quan đến cho thuê đất, giấy chứng nhận QSD đất gồm quyết định cho thuế đất của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng thuê đất và chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất, giấy chứng nhận QSD đất.
• Hồ sơ liên quan đến TSGLVĐ: giấy chứng nhận quyền sở hữu TSGLVĐ trường hợp nhận thế chấp tài sản đã hình thành; trường hợp nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cần thu thập thêm các chứng từ:
• Hồ sơ xây dựng bao gồm quy hoạch xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi, thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.
• Hồ sơ đánh giá tác động môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Hai là, công tác đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc phải được thực hiện một cách chặt chẽ. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ- CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì TSGLVĐ đã được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận hoặc dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất với QSD đất được nhà nước cho thuê trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê là trường hợp bắt buộc phải thực hiện đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy, các công trình xây dựng gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm không phải là đối tượng bắt buộc trong đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, thực tế hoạt động của các NHTM có quan hệ với các khách hàng hoạt động trong KCN đã xảy ra tình trạng TSGLVĐ thuê trong KCN được nhận thế chấp bởi nhiều TCTD cùng lúc. Điều này phát sinh là do khâu kiểm soát lưu giữ chứng từ thế chấp, thực hiện đăng ký thế chấp và kiểm tra định kỳ tài sản chưa được thực hiện sâu sát và đồng bộ. Rút kinh nghiệm từ thực trạng này, bản thân quy trình nội bộ của chi nhánh luôn yêu cầu kiểm soát một cách toàn diện quá trình nhận thế chấp và luôn phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, dù cho tài sản này đã hình thành hay là tài sản hình thành trong tương lai (lúc này, chừng từ thể hiện tính pháp lý của tài sản cần lưu giữ là giấy phép xây dựng). Việc kiểm soát chứng từ liên quan đến tài sản cũng là một bước hết sức quan trọng nhằm phong tỏa quá trình thực hiện chuyển nhượng, thế chấp mới mà không thông qua sự đồng ý của Chi nhánh. Do đó, quá trình này được kiểm soát như sau:

• Đối với QSD đất thuê được thế chấp theo quy định của pháp luật (đất thuê trả tiền một lần), Chi nhánh phải nhận thế chấp đồng thời QSD đất và TSGLVĐ. Trường hợp tại thời điểm thế chấp chưa có tài sản trên đất, Chi nhánh có thể nhận thế chấp QSD đất đồng thời với việc thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm các TSGLVĐ sẽ hình thành trong tương lai hoặc bên bảo đảm sẽ sở hữu trong tương lai cũng thuộc tài sản thế chấp.
• Đối với QSD đất thuê không được phép thế chấp theo quy định của pháp luật (đất thuê trả tiền hàng năm hoặc đất thuê được xem như trả tiền hàng năm) nhưng TSGLVĐ đủ điều kiện nhận thế chấp, chi nhánh chỉ được nhận thế chấp TSGLVĐ nếu tài sản thuộc quyền sở hữu và đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cùng một bên bảo đảm. Chi nhánh giữ bản gốc giấy chứng nhận QSD đất và quản lý như hồ sơ tài sản bảo đảm khác.

Ba là, về kiểm soát giá trị của tài sản: đây là yếu tố luôn mang lại khó khăn cho quá trình nhận thế chấp của các NHTM nói chung, và nhận tài sản trên đất thuê KCN nói riêng. Bởi việc biến động của thị trường luôn tác động đến giá cả của tài sản. Bên cạnh đó, việc hoạt động trong KCN đòi hỏi phải tuân theo chủ trương phát triển kinh tế đã được phê duyệt. Vì vậy, trên thị trường bất động sản nói chung thì bất động sản KCN hay TS HTTĐ thuê KCN là một thị trường ngách với các đặc thù về đối tượng được phép nhận thanh lý, chuyển nhượng. Trên cơ sở đó, bản thân Chi nhánh xác định việc kiểm soát giá trị tài sản thông qua việc khảo sát giá trị từ tổ chức thẩm định giá độc lập, có chuyên môn trong lĩnh vực định giá. Giá trị luôn được kiểm soát qua 3 cấp: cán bộ, lãnh đạo kiểm soát và Ban Giám đốc. Xây dựng quy chuẩn kiểm tra định kỳ thực tế tài sản bảo đảm, luôn yêu cầu có hình chụp thực tế địa điểm kiểm tra. Ngay từ khi thẩm nhận tài sản đầu vào, Chi nhánh cần thẩm định mục đích SXKD, khả năng chuyển đổi công năng của tài sản trên đất. Chi nhánh ưu tiên nhận các TSGLVĐ thuê KCN là nhà xưởng xây sẵn, đây là tài sản có nhu cầu lớn trên thị trường và dễ chuyển nhượng. Trên thực tế, việc thẩm định này hỗ trợ rẩt nhiều cho CN trong việc hạn chế phát sinh nợ xấu, hỗ trợ khách hàng xử lý nhanh tài sản. Khi tài sản càng dễ chuyển nhượng, Chi nhánh càng phát huy vai trò trung gian trong tìm kiếm khách hàng mới nhận chuyển nhượng tài sản.

Bên cạnh đó, VietinBank – Chi nhánh Tây Sài Gòn luôn gắn kết chặt chẽ và chịu sự lãnh đạo về chuyên môn nghiệp vụ từ Ban Lãnh đạo VietinBank và của NHNN Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh. Khi phát sinh các vướng mắc, khó khăn trong quả trình áp dụng các văn bản pháp luật (đặc biệt là các văn bản pháp luật về tín dụng ngân hàng), VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn kịp thời có văn bản đề nghị các đơn vị chức năng liên quan hướng dẫn để tháo gỡ. Điều này góp phần thực hiện hiệu quả thực thi pháp luật nói chung và pháp luật về thế chấp TS HTTĐ KCN nói riêng trong hoạt động tín dụng tại hội sở và các chi nhánh trong toàn hệ thống…

2.2.2. Những tồn tại, hạn chế Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Tuy đã tự hoàn thiện xây dựng quy trình nội bộ nhằm kiểm soát rủi ro hoạt động nhưng vẫn còn một số hạn chế trong quá trình thực hiện nhận thế chấp tài sản trên đất thuê KCN mà Chi nhánh gặp phải và gây ảnh hưởng đến quá trình nhận thế chấp cũng như kiểm soát rủi ro của Chi nhánh như sau:

Thứ nhất, khó khăn đến từ việc gia hạn thời gian thuê đất trong KCN: Quy hoạch sử dụng đất KCN có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển bền vững KCN. Xây dựng, ban hành và thực hiện tốt quy hoạch sử dụng đất KCN sẽ làm nền tảng cho việc tiếp cận nguồn lực đất đai nói chung và tạo điều kiện về cơ sở hạ tầng nói riêng cho KCN. Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Theo Khoản 1 Điều 149 LĐĐ 2013). Việc lập kế hoạch chi tiết xây dựng KCN phải đảm bảo đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN. Các KCN hiện nay đa số đang hoạt động theo mô hình KCN đa ngành, chú trọng thu hút nhà đầu tư thứ cấp để tăng tốc độ lấp đầy KCN tuy nhiên chưa quan tâm đến các vấn đề về môi trường, xã hội. Về chất lượng, quy hoạch và chất lượng quy hoạch các KCN chưa đáp ứng yêu cầu phát triển, chưa tính tới yếu tố liên kết vùng và ngành và lợi thế, tiềm năng của địa phương, của vùng. Việc triển khai quy hoạch KCN đã được duyệt của các địa phương còn hạn chế, chưa căn cứ trên khả năng thu hút đầu tư. Trên thực tế, vấn đề phát sinh liên quan đến việc nhận thế chấp tài sản trên đất KCN khi quy hoạch hiện hữu của khu vực chưa thực hiện phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn. Đơn cử như các KCN được hình thành từ sớm và hiện đang nằm trong khu dân cư hiện hữu, một số QSD đất thuê đã hết hạn thuê nhưng chưa được xem xét gia hạn do phải đánh giá lại tác động môi trường, ngành hoạt động ảnh hưởng đến dân cư xung quanh (pin, dệt nhuộm…). Vì vậy, khi tiến hành nhận các TS HTTĐ thuê KCN có liên quan các ngành nghề này đặc biệt, cần sự đánh giá chặt chẽ về tác động môi trường, Chi nhánh cũng bị động trong việc xem xét tiếp tục nhận thế chấp TS HTTĐ thuê do ảnh hưởng bởi thời hạn sử dụng đất. Việc thay thế tài sản để tiếp tục bảo đảm cho quan hệ tín dụng cũng gặp khó khăn bởi đây là tài sản có giá trị lớn, chiếm thành phần trọng yếu trong tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp có thể dùng làm tài sản đảm bảo. Qua đó, có thể thấy các ngành, các cấp nhận thức chưa sâu sắc đầy đủ về tầm quan trọng của quan điểm phát triển bền vững của Đảng, Nhà nước; sự phối hợp trong công tác quản lý, sử dụng tài nguyên đất chưa chặt chẽ, đồng bộ. Việc chấp hành pháp luật đất đai liên quan đến QSD đất còn hạn chế. Ngoài ra, việc đầu tư cơ sở hạ tầng mang tính đồng bộ về giáo dục, y tế, văn hóa, xã hội yêu cầu kinh phí lớn, tính chất phức tạp, phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất nên thủ tục, thời gian thực hiện kéo dài.

Thứ hai, khó khăn đến từ các quy định liên quan đến thu hồi đất: khi doanh nghiệp thuê đất bị thu hồi đất trước hạn sẽ làm phát sinh vấn đề phải xử lý TS HTTĐ thuê KCN. Bởi chủ sở hữu thật sự của QSD đất KCN là “sự quản lý của Nhà nước về QSD đất KCN”, đây là chủ thể hoàn toàn độc lập với chủ thể sở hữu tài sản trên đất. Khi sự kiện thu hồi đất xảy ra, có thể xuất phát từ việc hết hạn thuê, hoặc do năng lực của CĐT, thì tài sản trên đất không còn thuộc sử chủ động xử lý của ngân hàng nhận thế chấp. Cụ thể: Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Đối với QSD đất bị Nhà nước thu hồi do không được gia hạn, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về tài sản (Theo Điểm d Khoản 1 Điều 65 và Điều 92 LĐĐ 2013). Trên thực tế, việc gia hạn thời gian thuê phụ thuộc vào tình hình quy hoạch hiện hữu, sự liên hệ giữa quy hoạch khu dân cư, khu kinh tế, và KCN, đặc biệt là các KCN vẫn đang được phân bố rải rác trong khu dân cư. Xét về dài hạn sự phân bố này sẽ cần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình phân bố dân số cũng như đảm bảo an toàn sức khỏe cộng đồng.

Đối với QSD đất thuê bị thu hồi do năng lực của CĐT, nếu CĐT thực hiện dự án sai mục đích, không đúng theo phương án được phê duyệt ban đầu, tương tự như trường hợp QSD đất hết thời hạn thuê mà không được gia hạn, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về tài sản (Theo Điểm a Khoản 1 Điều 64 và Điều 92 LĐĐ 2013). Nếu dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động, TSGLVĐ sẽ được xử lý theo một thời hạn nhất định mà theo đó, QSD đất sẽ bị thu hồi toàn bộ hoặc được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng tài sản trên đất.

Như vậy, thời hạn sử dụng của TS HTTĐ KCN chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi khả năng sử dụng và đầu tư của chủ sở hữu. Đặc điểm này không đơn thuần chỉ là hệ quả của thời hạn thuê đất cụ thể, mà còn có thể thay đổi do hiệu quả đầu tư thực tế. Xuất phát từ đó, việc Chi nhánh quyết định nhận thế chấp tài sản trên đất không chỉ nhìn vào thời hạn thuê đất đang được ghi nhận mà còn phải có sự đánh giá toàn diện năng lực của nhà đầu tư để có thể đánh giá được một các thực tế “tuổi thọ” của tài sản nhận thế chấp.

Cũng như các tổ chức kinh tế khác, CĐT KCN cũng có thể bị giải thể hoặc phá sản và sẽ gây ảnh hưởng đến việc thuê đất của các doanh nghiệp hoạt động SXKD trong KCN. Theo quy định, trường hợp này sẽ bị Nhà nước thu hồi đất đã cho thuê nếu người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 65 LĐĐ). Kết hợp với Điều 177 của LĐĐ thì trường hợp CĐT được Nhà nước cho thuê đất với hìnht hức trả tiền một lần mà bị phá sản giải thể thì Nhà nước không thu hồi đất và QSD đất thuê này là của CĐT và sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể hay phá sản. Tuy nhiên, khi thuê lại đất để đầu từ cho hoạt động sản xuất kinh thì các doanh nghiệp sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận QSD đất thuê và quyền sở hữu TSGLVĐ bất kể đất thuê này được thuê dưới hình thức trả tiền nào. LĐĐ hiện vẫn còn bỏ ngõ quy định liên quan đến việc xử lý các tài sản của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN khi CĐT KCN được nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm bị thu hồi đất do giải thể hay phá sản.

Thứ ba, liên quan đến xử lý TSGLVĐ: LĐĐ chỉ nêu nguyên tắc chung tại điểm c, Khoản 1, Điều 175 theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất hàng năm khi chuyển nhượng TSGLVĐ thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định”. Khi xử lý tài sản thế chấp, doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN thực hiện bán TSGLVĐ của mình. Tuy vậy, các doanh nghiệp này thuê lại đất từ CĐT KCN chứ không phải được Nhà nước trực tiếp cho thuê đất nên các quy định của LĐĐ sẽ không mặc nhiên được áp dụng. Một số ý kiến cho rằng do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định nên có thể áp dụng quy định trên của LĐĐ đối với trường hợp này. Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc TCTD nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của BTC sẽ được CĐT tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa CĐT và BTC. Tức là, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với CĐT. Tuy nhiên, đây là một vấn đề cần được quy định cụ thể để phù hợp với tình hình phát triển của KCN như hiện nay, hạn chế cách tranh chấp có thể phát sinh do việc áp dụng pháp luật tương tự.

Thứ tư, về mối quan hệ giữa chủ thể được nhà nước cho thuê QSD đất (nhà đầu tư sơ cấp) và chủ thể thuê lại để tiến hành đầu tư xây dựng nhà xưởng phục vụ hoạt động SXKD của mình (nhà đầu tư thứ cấp): Đặc thù của QSD đất KCN phát sinh từ việc doanh nghiệp không thuê đất trực tiếp từ Nhà nước mà thực hiện thuê lại đất từ CĐT KCN. Khi doanh nghiệp thuê lại đất thế chấp TSGLVĐ cho ngân hàng, sẽ phát sinh vấn đề do việc quản lý QSD đất và tài sản trên đất nằm ở các chủ thể khác nhau. Nếu doanh nghiệp thuê lại đất gặp vấn đề và giải thể, phá sản sẽ gây tranh chấp giữa ngân hàng và CĐT KCN trong việc xử lý tài sản trên đất. Trong quá trình thuê lại đất, doanh nghiệp còn phải thanh toán các chi phí khác ngoài chi phí thuê lại đất như phí quản lý, phí duy tu hạ tầng, dịch vụ công cộng… chính việc doanh nghiệp thuê lại chưa hoàn thiện các chi phí này cho CĐT KCN sẽ làm ngân hàng gặp khó khăn khi xử lý tài sản. Về phía CĐT sẽ yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thiện nghĩa vụ tài chính liên quan trước khi xử lý tiếp việc chuyển nhượng QSD đất cho thuê lại. Tuy ngân hàng tự bảo vệ được quyền lợi của mình thông qua việc công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng việc xử lý khởi kiện kéo dài về nghĩa vụ tài chính liên quan CĐT cho thuê đất và doanh nghiệp thuê lại đất cũng gây thiệt hại không nhỏ cho phía ngân hàng.

Thứ năm, khó khăn trong việc phối hợp thực hiện giữa các bên liên quan, các cơ quan chi phối đến hoạt động nhận thế chấp:

Khi tiến hành nhận thế chấp TSGLVĐ thuê KCN, cơ quan công chứng và văn phòng đăng ký đất đai đều yêu cầu cung cấp chứng từ thể hiện chủ đầu từ KCN đã thực hiện nghĩa vụ tài chính là việc trả tiền thuê đất theo phương thức hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vấn đề này phục thuộc rất nhiều vào sự phối hợp giữa CĐT sơ cấp và các doanh nghiệp thứ cấp hoạt động trong KCN. Bên cạnh đó, nếu các chứng từ này không được thẩm định một cách kỹ lưỡng từ phía ngân hàng sẽ dẫn đến các vấn đề phát sinh rắc rối về sau khi xử lý tài sản. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Quá trình hoàn công TS HTTĐ thuê KCN cũng mất rất nhiều thời gian trong quá trình nhận thế chấp. Trên thực tế, khi Chi nhánh nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là công trình xây dựng gắn liền với đất thuê KCN và thực hiện thủ tục cập nhật chuyển tiếp sau khi khách hàng hoàn thiện việc xây dựng cũng không hề dễ dàng. Sau khi thực hiện các bước hoàn thiện thẩm tra PCCC và thẩm định bảo vệ môi trường, được xác nhận đủ điều kiện hoàn công từ Ban quản lý KCN thì việc nộp hồ sơ để được cập nhật công trình trên đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai cũng mất rất nhiều thời gian. Theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ thì thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và TSGLVĐ được thực hiện tối đa không quá 30 ngày, Đăng ký biến động đất đai, TSGLVĐ trong trường hợp xử lý hợp đồng thế chấp là không quá 15 ngày. Tức là tổng thời gian để thực hiện cập nhật công trình trên đất đã hình thành và tiếp tục được thế chấp tại ngân hàng sẽ không quá 45 ngày. Trên thực tế, quá trình này tiêu tốn của doanh nghiệp và Chi nhánh bình quân trên 6 tháng kể từ khi nộp hồ sơ. Việc thẩm tra, thẩm định hồ sơ không được thực hiện một cách đồng bộ nhất quán mà sẽ chiếm nhiều thời gian trong việc yêu cầu bổ sung, cập nhật thông tin, thậm chí là khi doanh nghiệp và ngân hàng tiến hành gởi công văn yêu cầu hoàn thiện hồ sơ sau khi đã được thu thập đầy đủ cũng chỉ nhận được thông tin hồ sơ đang xử lý. Rõ ràng khoảng cách từ việc quy định và thực thi vẫn còn gây nhiều hạn chế cho các bên liên quan trong quá trình thực hiện. Đối với ngân hàng là bên đang nhận thế chấp như một biện pháp để phòng ngừa rủi ro lại đang bị bất lợi. Thời gian thực hiện hoàn công càng kéo dài thì rủi ro về phía ngân hàng càng cao. Nhất là khi doanh nghiệp hoạt động có vấn đề cần phải xử lý tài sản.

Thứ sáu, khó khăn liên quan việc thực hiện định giá tài sản thế chấp hình thành trên đất thuê KCN: việc xác định giá trị tài sản đóng vai trò quan trọng vì nó ảnh hưởng đến quyết định tài trợ và giá trị mà khách hàng được tài trợ. Việc định giá tài sản đòi hỏi được xử lý bởi một bên có kinh nghiệm đặc thù liên quan đến tài sản. Phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh giá. Trong khi đó, mỗi TS HTTĐ thuê KCN đều có đặc điểm và công dụng riêng. Hiện tại chưa có hệ thống cơ sở tham chiếu phục vụ cho công tác định giá và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, làm cho việc tham khảo các hệ số và chỉ số để áp dụng vào phương pháp định giá ngân hàng của các tổ chức tư vấn khác nhau sẽ cho kết quả định giá khác nhau. Phương pháp so sánh giá không mang lại nhiều ưu điểm khi phải xử lý các tài sản được xây dựng theo ngành nghề với các tiêu chuẩn đặc thù, tính thay thế ngành nghề không cao. Tuy nhiên, quá trình thẩm định giá cần phải cân bằng giữa yếu tố bảo vệ phòng ngừa rủi ro và lợi ích của khách hàng cũng như tiềm năng phát triển mà ngành nghề khách hàng đang hoạt động có thể đem lại. Quá trình định giá này cũng có thể gây ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, khó đi đến thống nhất giữa các bên. Dựa trên thực tế phát sinh từ các Chi nhánh trong cùng hệ thống VietinBank, khi Ngân hàng định giá tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ, BTC thường không chấp nhận mức giá do ngân hàng định giá. Ngay cả có trường hợp đã thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để định giá nhưng khi đưa ra mà bên thể chấp vẫn không chấp nhận và cho rằng giá trị tài sản thế chấp được định giá là còn quá thấp và quá thiệt thòi cho cá nhân, doanh nghiệp. Họ tìm mọi lý do để trì hoãn, cản trở việc xử lý tài sản thế chấp.

2.3 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Đối với VietinBank Tây Sài Gòn, hoạt động cho vay đem lại nguồn lợi trực tiếp và tương đối lớn. Xét về bản chất, hoạt động kinh doanh của ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ đặc biệt, ngân hàng sử dụng vốn huy động được của các tổ chức, cá nhân trong nước để cho vay lại, dưới sự cho phép và giám sát của nhà nước. Nói theo cách khác, NHTM là cầu nối trung gian giữa tiết kiệm và đầu tư tài chính. Vì lẽ đó, việc kiểm soát phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp TS HTTĐ thuê KCN đóng vai trò quan trọng trong quá trình nhận thế chấp của ngân hàng. Tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ. Khi mà mong muốn triệt tiêu rủi ro là không thể thực hiện, việc kiểm soát rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp này giúp VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn nói riêng và các TCTD nói chung cần đưa ra các giải pháp hiệu quả, duy trì tình trạng cân đối giữa nhu cầu của khách hàng và khả năng thực tế mà Chi nhánh có thể cung cấp, đảm bảo sự ổn định cho hoạt động của ngân hàng và thoả mãn được nhu cầu của khách hàng. Cụ thể:

Quản lý các rủi ro đến từ môi trường pháp lý chưa thuận lợi: các TCTD cũng như VietinBank Tây Sài Gòn cần không ngừng cập nhật thông tin biến động từ môi trường kinh tế. Cả BTC và BNTC cần hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan đến việc thế chấp TS HTTĐ KCN, những yếu tố ảnh hưởng đến tính pháp lý của tài sản. Một yếu tố gây ra vướng mắc trong quá trình thực hiện chính là do hệ thống thông tin chưa đồng bộ. Chưa có một cổng thông tin cụ thể cập nhật được tình trạng giao, cho thuê đất, quản lý liên quan của KCN. Quá trình thực hiện vẫn gặp cản trở từ các ban ngành, đơn vị liên quan trong việc yêu cầu đòi hỏi chứng từ chứng minh. Yêu cầu này sẽ được giản lược nếu bản thân các công chứng viên, văn phòng đăng ký đất đai có thể tiếp cận thông tin một cách minh bạch và có hệ thống. Việc truy xuất thông tin về các hợp đồng giao dịch, hợp đồng thế chấp ở các văn phòng công chứng mới chỉ được thực hiện hiệu quả ở TP. HCM, thực tế các văn phòng công chứng ở tỉnh lân cận (Long An, Bình Dương…) vẫn chưa hệ thống hoá được nguồn thông tin này. Vì vậy cần có một đề án đồng bộ, số hoá dữ liệu khai thác, quản lý KCN. Nếu làm được điều này, tình hình quản lý KCN sẽ ngày càng rõ ràng, dẫn đến việc thực thi các chính sách liên quan đến doanh nghiệp trong KCN cũng sẽ thông thoáng hơn, thu hút càng nhiều đầu tư hơn vì khả năng được thế chấp cũng như tiến trình thực hiện sẽ nhanh chóng hơn, đưa dòng vốn đến với doanh nghiệp hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, các dự án liên quan đến xây dựng trong khu công nghiệp cũng đòi hỏi thời gian thưc hiện để doanh nghiệp có thể thu hồi vốn, vì vậy việc đảm bảo tính ổn định trong môi trường pháp lý cũng là một yếu tố rất quan trọng để thúc đẩy các doanh nghiệp đầu tư vào KCN. Từ đó làm cho hoạt động ở thị trường này cũng sôi động hơn, giá trị tài sản được ổn định. Để giảm thiểu rủi ro thay đổi pháp luật và giảm rủi ro thay đổi thực thi chính sách, việc tham vấn, tư vấn trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật cần được tăng cường để giảm thiểu rủi ro thay đổi chuẩn mực pháp luật. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp biết trước các quy định, có thêm thời gian chuẩn bị mà còn giúp tránh những quy định có thể gây ảnh hưởng quá nhiều đến doanh nghiệp. Đồng thời, các cơ quan chức năng phải làm tốt hơn nữa công tác truyền đạt thông tin chính trị, pháp lý đến doanh nghiệp để giảm thiểu tác động tiêu cực từ những thay đổi trong quy định về môi trường… Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Để làm được điều này, pháp luật về QSD đất trong KCN cần được định hướng hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng của đất trong KCN, đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đầu tư kinh doanh hạ tầng và các doanh nghiệp kinh doanh, sản xuất yên tâm sản xuất ổn định trong các khu công nghiệp, hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế, phát triển đất nước.

Thứ nhất, pháp luật về quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp nói riêng phải đảm bảo hướng tới mục tiêu phát triển bền vững nhằm đáp ứng các yêu cầu của các doanh nghiệp đã và đang sử dụng đất trong khu công nghiệp nhưng vẫn giữ được tiềm năng và cơ hội cho các cá nhân, tổ chức mong muốn tiếp tục đầu tư vào khu công nghiệp. Sự quản lý nhà nước đối với KCN phải luôn được hoàn thiện quy hoạch. Việc quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp cần bắt đầu từ khâu quy hoạch. Quy hoạch phát triển khu công nghiệp cần được thực hiện một cách khoa học, dựa trên sự tính toán kỹ lưỡng và toàn diện các xu thế phát triển. Cần tránh tình trạng phát triển khu công nghiệp ồ ạt, tăng về số lượng nhưng tỷ lệ lấp đầy lại giảm, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước. Các địa phương cần rà soát và điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để đảm bảo sự đồng bộ và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, cũng như kế hoạch sử dụng đất. Cần xem xét mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển khu công nghiệp với quy hoạch của các ngành kinh tế – xã hội khác trong vùng. Quy hoạch phát triển khu công nghiệp cần phải phù hợp với điều kiện tài nguyên, đặc điểm kinh tế – xã hội và triển vọng thị trường. Trong quá trình lập quy hoạch, cần dự liệu các nguyên nhân có thể dẫn đến tranh chấp và vi phạm liên quan đến quyền sử dụng đất khu công nghiệp, để đề xuất các giải pháp giảm thiểu và bảo vệ môi trường. Việc thành lập và phát triển khu công nghiệp phải tuân thủ đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

Luật đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực ngày 01/08/2024) cũng đã quan tâm và hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nội dung này được quy định tại chương V của Luật, theo đó, việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Luật cũng hướng đến phân cấp cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, lồng ghép nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh vào nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; giao cho các địa phương trong việc xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất để các địa phương chủ động phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mình. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh… từ đó có thể thấy, Luật đang hướng đến hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để doanh nghiệp được tạo điều kiện chủ động trong đầu tư, người có đất bị thu hồi sẽ biết trước kế hoạch sử dụng đất để chủ động trong việc sử dụng đất, thực hiện quyền của mình, ổn định đời sống, sản xuất. Tuy nhiên, quá trình thực thi sẽ cần sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp dựa trên các hướng dẫn, quy định cụ thể để mang lại sự mình bạch thông tin cho doanh nghiệp, cho các chủ thể tham gia vào quá trình sử dụng đất và tạo lập các tài sản trên đất phục vụ cho hoạt động của mình. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Hai là, hoàn thiện các quy định về thuê đất trong KCN nhằm tạo sự linh hoạt cho nhà đầu tư liên quan khi hoạt động trong KCN. Luật đất đai 2024 đã bổ sung quyền lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê đất. Theo đó, người sử dụng đất đang thuê đất từ Nhà nước với hình thức trả tiền thuê hằng năm, nhưng thuộc diện có thể trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê theo quy định của Luật này, có quyền lựa chọn chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê còn lại. Ngược lại, những người đang thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê có thể lựa chọn chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm. Quy định này đã thể hiện việc nhà nước tạo điều kiện linh hoạt cho các doanh nghiệp, đặt quyền tự chủ vào tay các chủ thể kinh tế và Nhà nước là bên đóng vai trò hỗ trợ cho hoạt động của các chủ thể này. Sự linh hoạt này cũng giúp cho tài sản trên đất trở nên thuận lợi hơn cho quá trình nhận thế chấp tài sản. Thông qua hoạt động tài trợ của mình, NHTM có thể hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp trong việc chuyển đổi hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhằm tăng giá trị trài sản và quá trình nhận thế chấp được đồng bộ trong việc vừa nhận tài sản gắn liền với đất, vừa nhận được quyền sử dụng đất để đảm bảo quá trình xử lý tài sản phát sinh về sau được thuận lợi hơn. Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà đầu tư thuê lại đất từ chủ đầu tư để đầu tư vào KCN nhằm mục đích sản xuất kinh doanh trong trường hợp chủ đầu tư được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vẫn bị hạn chế quyền liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất do quyền sử dụng đất này được xem như quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Có thể thấy việc miễn giảm tiền sử dụng đất của nhà nước đối với các chủ thể thuê đất nhằm tạo sự hấp dẫn trong đầu tư cho doanh nghiệp, phục vụ cho việc kêu gọi đầu tư đối từng vùng kinh tế nhất định. Tuy nhiên việc hạn chế quyền liên quan đến QSD đất được miễn giảm tiền thuê đất cũng là một rào cản đối với doanh nghiệp khi muốn tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Nên có quy định cụ thể cho phép nhà đầu tư thuê lại đất từ chủ đầu tư để đầu tư vào KCN nhằm mục đích sản xuất kinh doanh có các quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như: được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Quy định này sẽ tạo điều kiện rất lớn cho nhà đầu tư huy động vốn từ tổ chức tín dụng.

Ba là, cần hoàn thiện các thủ tục giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong việc sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Cần cải tổ hệ thống quản lý đất đai khu công nghiệp theo hướng tập trung, với sự phân cấp và phân công trách nhiệm rõ ràng, cụ thể. Ban quản lý khu công nghiệp nên được UBND cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cùng các bộ ngành liên quan ủy quyền để trở thành chủ thể có đầy đủ quyền hạn và trách nhiệm trong việc thực hiện quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp. Đề xuất bổ sung thanh tra của Ban quản lý khu công nghiệp vào hệ thống thanh tra nhà nước để hỗ trợ ban này thực hiện tốt chức năng giám sát và thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất. Trách nhiệm quản lý này cần đi kèm với quy định cụ thể về việc quản lý dữ liệu liên quan của KCN. Luật đất đai 2024 cũng đã bổ sung quy định về hệ thống thông tin quốc gia về đất đại được xây dụng tập trung, đồng bộ và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước (quy định tại chương XII của Luật). Từ đó có thể thấy sự quản lý về thông tin đóng vai trò rất quan trọng trong việc cải tiến trình độ quản lý, thúc đẩy các thủ tục hành chính được thực hiện nhanh chóng và thuận tiện hơn cho các bên liên quan. Để làm được điều này cần được quy định cụ thể lộ trình thực hiện và phân công cụ thể đến từng cấp quản lý, cụ thể ở đây là Ban quản lý KCN.

Vai trò của Ban quản lý KCN cũng cần được nâng cao thông qua việc tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra việc sử dụng đất, đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, cũng như đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích. Việc triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cần tạo quỹ đất sạch để thu hút nhiều dự án đầu tư sản xuất vào các khu công nghiệp, góp phần giải quyết việc làm tại địa phương và đóng góp vào ngân sách. Cần giám sát tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp, và thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp. Ngoài ra, cần đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho các doanh nghiệp thuê đất và thuê lại đất trong khu công nghiệp được thực hiện nhanh chóng, phù hợp với yêu cầu về tốc độ của việc phát triển kinh tế. Cuối cùng, cần xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm liên quan đến sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Quản lý các rủi ro đến từ phía khách hàng, bên thế chấp: giải pháp quản lý rủi ro hiệu tốt nhất chính là giám sát được hoạt động kinh doanh của khách hàng một cách hiệu quả. Tuy đây là một phương pháp gián tiếp nhưng nó có vai trò rất quan trọng trong việc hạn chế tất cả những rủi ro có thể xảy đến trong quá trình nhận thế chấp tài sản. Phương pháp thường dùng của ngân hàng được áp dụng đối với khách hàng để nâng cao thiện chí trả nợ, ngoài việc yêu cầu phải có biện pháp bảo đảm, chính là yêu cầu khách hàng phải có phần vốn đối ứng trong quá trình thực hiện dự án. Tỷ lệ này càng cao thể hiện khả năng tài chình của khách hàng cũng như khả năng hoàn thiện dự án càng lớn. Từ đó hạn chế việc ngân hàng phải tiến hành xử lý tài sản. Vì vậy, các NHTM cần phải có chuẩn mực để phân loại ngành nghề, rủi ro biến động trên thị trường, ngành kinh tế liên quan, từ đó quy định tỷ lệ vốn tự có tham gia tối thiểu trong quá trình thực hiện kinh doanh.

TS HTTĐ thuê KCN là một tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng đến hoạt động chính của khách hàng. Khi quá trình nhận thế chấp được xuyên suốt đòi hỏi thông tin về tài sản, về dự án trong KCN được quản lý minh bạch. Để làm được điều đó, NHTM cần đặt mối quan hệ với các CĐT KCN ngay từ bước đầu tiên trong quá trình thu thập thông tin thẩm định. Điều này không chỉ có ý nghĩa đối với ngân hàng trong việc có thể mở rộng nguồn khách hàng trong hoạt động kinh doanh mà đánh giá được tính pháp lý của toàn bộ các tài sản hiện có trong KCN. Việc đặt quan hệ với CĐT KCN sẽ tạo sự thuận tiện trong suốt quá trình thẩm định và tiến hành nhận tài sản thế chấp là TS HTTĐ thuê KCN, tránh được các trường hợp bị động do thất lạc dữ liệu.

Quản lý các rủi ro đến từ phía ngân hàng: rủi ro từ phía ngân hàng chủ yếu phát sinh từ yếu tố quy trình và yếu tố con người. Vì đây là một tài sản đặc thù và cần có kinh nghiệm nhất định trong việc thẩm định và quản lý tài sản, đòi hỏi các NHTM phải thường xuyên cập nhật các quy định pháp luật được điều chỉnh, bổ sung và cân đối với tình hình thực tế; Hạn chế cấp vốn cho các dự án không ổn định, rủi ro cao, thông tin pháp lý không rõ ràng; Sử dụng thông tin tìm kiếm tài sản của CIC (Trung tâm thông tin tín dụng) trước khi nhận thế chấp. Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả, đảm bảo đầy đủ 3 vòng kiểm soát độc lập được thực hiện đầy đủ đối với cho vay và nhận tài sản bảo đảm.

Quản trị rủi ro về biến động giá trị tài sản: cũng như giá trị bất động sản là QSD đất thông thường, TS HTTĐ thuê KCN cũng chịu ảnh hưởng của thị trường bất động sản (BĐS) KCN. Theo báo cáo ngành BĐS KCN của MSB Research ngày 22/01/2014, triển vọng ngành BĐS trong KCN trong thời gian tới sẽ đến từ các điều kiện vĩ mô ổn định cũng việc nâng tầm quan hệ với các cường quốc giúp duy trì đà tăng FDI. Tuy nhiên, thì trường BĐS KCN ở Việt Nam cũng chịu sự cạnh tranh lớn từ Ấn Độ và Indonesia trong việc thu hút FDI. Một điểm quan trọng của việc nhận thế chấp TS HTTĐ thuê KCN là tài sản này có thời hạn sử dụng. Khi càng tiến gần đến thời hạn hiệu lực của QSD đất thuê và quyền sở hữu tài sản trên đất thì giá trị tài sản này có xu hướng giảm. Trong khi đó, khi mà khách hàng suy giảm hoạt động, mất khả năng hoàn trả theo thoả thuận ban đầu dẫn đến NHTM phải tiến hành xử lý tài sản thì khoản nợ gốc và lãi phát sinh sẽ có xu hướng phát sinh tăng dần. Từ phân tích này có thể thấy việc định giá tài sản và đánh giá lại định kỳ có vai trò vô cùng quan trọng trong suốt quá trình nhận thế chấp. Vì vậy, các ngân hàng phải xây dựng hoàn thiện quy định về định giá và tần suất định giá lại tài sản. Việc định giá này phải được thực hiện một cách nghiêm túc và có kiểm soát định kỳ nhằm đưa ra các biện pháp ứng phó phù hợp. Định giá tài sản phải đi kèm với thực tế hiện trạng tài sản, có bằng chứng cụ thể và một khi nhận thấy tình hình hoạt động của khách hàng có vấn đề, hoặc thời hạn sử dụng tài sản theo đánh giá của ngân hàng là không còn phù hợp với tiến độ kinh doanh của khách hàng, cần đưa ra biện pháp thay thế tài sản khác thích hợp, hoặc rút giảm dư nợ tương ứng theo lộ trình cụ thể để bảo đảm an toàn cho ngân hàng.

Có thể thấy, rủi ro phổ biến trong quá trình nhận thế chấp phần lớn đến từ việc thực hiện quy trình nhận bảo đảm không được thực hiện một cách chặt chẽ. Xuất phát từ kinh nghiệm của cán bộ liên quan và nguy cơ bỏ sót quy trình làm cho sự chặt chẽ hiện có trong quy trình quy định về nhận thế chấp bị vô hiệu hoá. Từ đó, bản thân VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn cũng đã nghiên cứu, luôn tự hoàn thiện quy trình nội bộ để thực hiện kiểm soát rủi ro trong quá trình nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN được chặt chẽ hơn, cụ thể như sau: Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

• Các biện pháp liên quan đến xây dựng quy trình nội bộ liên quan đến kiểm soát tính pháp lý của tài sản:

Một là, đối với QSD đất được thế chấp theo quy định của pháp luật, ngân hàng phải nhận thế chấp đồng thời QSD đất và TSGLVĐ. Trường hợp tại thời điểm thế chấp chưa có tài sản trên đất, Chi nhánh có thể nhận thế chấp riêng QSD đất đồng thời thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm các TSGLVĐ sẽ hình thành trong tương lai hoặc bên bảo đảm sẽ sở hữu trong tương lai cũng thuộc tài sản thế chấp.

Hai là, đối với QSD đất không được phép thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng TSGLVĐ đủ điều kiện nhận thế chấp, chi nhánh chỉ được nhận thế chấp TSGLVĐ nếu tài sản thược quyền sở hữu và đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cùng một bên bảo đảm. Chi nhánh giữ bản gốc giấy chứng nhận QSD đất và quản lý như hồ sơ tài sản bảo đảm khác.

Từ quy định cụ thể này có thể thấy rằng quy trình nội bộ của ngân hàng đang muốn đảm bảo kiểm soát được tính pháp lý của tài sản, việc thế chấp tài sản được thực hiện trên cơ sở chủ sở hữu QSD đất và chủ sở hữu TSGLVĐ là cùng một đối tượng, chứng từ pháp lý cũng cần được lưu giữ đồng bộ để bảo đảm phong tỏa được các quyền liên quan của chủ tài sản trong vấn đề gian lận trong quá trình thế chấp.

Ba là, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Tuy quy định luật cũng như quy trình nội bộ của Ngân hàng Công thương Việt Nam không bắt buộc tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm đối với TSGLVĐ KCN hình thành trong tương lai, để đảm bảo kiểm soát được tối đa rủi ro có thể xảy ra, bản thân chi nhánh luôn thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây là động tác không chỉ bảo đảm thứ tự ưu tiên trong việc xử lý tài sản sau này mà còn là một động thái kiểm tra về việc tài sản này đã được đăng ký thế chấp ở TCTD nào chưa.

Bốn là, tài sản phải có thời hạn sử dụng bằng hoặc lớn hơn thời hạn cấp tín dụng.

• Các biện pháp liên quan đến kiểm soát giá trị của tài sản:

Một là, xây dựng tiêu chuẩn trong việc thẩm định tài sản: khi nhận thế chấp, bản thân cán bộ tín dụng, các cấp phê duyệt phải đánh giá đồng bộ các tiêu chí ngành nghề liên quan khi thẩm định, định giá tài sản, tính thanh khoản của tài sản, ngành nghề đang hoạt động có phải là ngành nghề sẽ được định hướng tiếp tục duy trì, phát triển trong tương lai. Kết cấu của TSGLVĐ có dễ dàng thanh lý, có dễ dàng tháo dỡ chuyển đổi công năng hay không, đặc biệt là chuyển đổi thành công năng kho bãi. Các máy móc thiết bị liên quan có dễ chuyển nhượng thanh lý, tình hình biến động giá trị trên thị trường. Chi nhánh sau khi đánh giá tính thanh khoản sẽ điều chỉnh tỷ lệ giá trị bảo đảm cho khoản vay trên giá trị định giá của tài sản cho phù hợp, không phải lúc nào tỷ lệ này cũng được áp dụng theo quy trình có sẵn được ban hành từ trụ sở chính mà đòi hỏi phải có đánh giá phù hợp.

Việc định giá phải được thực hiện theo hướng kiểm soát thành phần tham gia định giá. Theo đó, đối với một mức giá trị nhất định bắt buộc phải có sự tham gia của 3 cấp bao gồm thành viên phòng phát sinh nghiệp vụ, lãnh đạo phòng liên quan và thành viên ban giám đốc. Việc quy định cụ thể vấn đề này sẽ góp phần đảm bảo việc định giá được kiểm soát chặt chẽ. Trừ các trường hợp phát sinh do đạo đức cán bộ và có sự thông đồng từ trước, quy định này góp phần tăng thêm tính chắc chắc của việc xác định giá trị tài sản. Ngoài ra, bản thân VietinBank Tây Sài Gòn luôn tuân thủ yêu cầu chung từ hệ thống quy trình nội bộ liên quan đến giá trị tài sản khi được dùng để đảm bảo cho mức cho vay trên 3 tỷ bắt buộc phải được thực hiện qua công ty định giá độc lập nhằm đảm bảo tính khách quan và chuyên nghiệp. Quy định này nhằm đảm bảo kiểm soát được rủi ro các cấp, đào tạo nội bộ và đánh giá tài sản được khách quan, trung thực nhất. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Hai là, xây dựng quy chuẩn kiểm tra tài sản bảo đảm định kỳ nhằm đánh giá giá trị cũng như tình hình hoạt động của khách hàng. Việc kiểm tra này phải đánh giá một cách toàn diện tình hình biến động của thị trường liên quan, các nghĩa vụ của khách hàng đã thực hiện đối với ban quản lý KCN hoặc các bên liên quan như chi phí duy tu bảo trì, chi phí quản lý, chi phí với bên cho thuê (nếu có). Thường xuyên cập nhật biến động ngành liên quan để có các biện pháp ứng xử tín dụng phù hợp. Đối với tài sản hình thành trong tương tai mà nguồn hình thành tài sản là từ vốn vay của ngân hàng, chi nhánh chỉ được dùng tài sản này để bảo đảm cho khoản vay khác ngoài khoản vay hình thành nên tài sản này chỉ khi tài sản đã hình thành toàn bộ và đã được xác định lại giá trị định giá tại thời điểm chia sẻ giá trị bảo đảm.

Ba là, luôn duy trì việc đào tạo, nâng cao chất lượng nhân sự: trên thực tế, nhân sự trẻ hoặc mới ra trường trình độ thực chiến chưa cao, và chưa được trang bị một cách thực tế về các khái niệm cơ bản của quy trình đánh giá, nhận thế chấp tài sản, nhất là tài sản mang đặc tính tính pháp lý khác biệt hơn các tài sản khác trong quá trình nhận thế chấp như TSGLVĐ thuê trong KCN. Cán bộ luôn cần có sự hỗ trợ đồng hành từ cấp lãnh đạo phòng để bao quát vấn đề. Nhân sự đòi hỏi phải có cọ sát thực tế trên 3 năm mới được xem là có kinh nghiệm để có thể tự đề xuất các phương án thẩm định, kiểm tra một cách độc lập. Vì vậy việc đào tạo và tự đào tạo đóng vai trò quan trọng để kiểm soát rủi ro cho chi nhánh.

Bốn là, định hướng cơ cấu hoạt động đối với tệp khách hàng KCN: dựa trên kinh nghiệm tích lũy từ quá trình tài trợ cho các doanh nghiệp hoạt động trong KCN, bản thân chi nhánh nhận thấy phân khúc đầu tư cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS) trong KCN hiện còn rất nhiều tiềm năng. Việc định hướng cơ cấu tài trợ cho tệp khách hàng này đáp ứng được tiêu chí phát triển và cân bằng rủi ro. Làn sóng chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc ra các nước trong khu vực ASEAN đẩy cầu nhà xưởng, kho, văn phòng để cho thuê trong KCN tăng rất mạnh. Nhờ vào những chuyển biến mới về dịch chuyển sản xuất và sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, nhà xưởng xây sẵn được dự báo còn nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới. NXXS không phải loại hình đầu tư có kết cấu phức tạp, thủ tục pháp lý cơ bản như thẩm duyệt PCCC, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là tương đối dễ dàng. Các tiêu chuẩn chung này đã được cơ quan nhà nước xem xét khi phê duyệt cho KCN. Bên cạnh đó, yếu tố thanh khoản của tài sản này cũng mang nhiều ưu thế do các đặc điểm:

• Nhu cầu thuê NXXS với thời gian đáp ứng nhanh, NXXS có sẵn là một lợi thế rất lớn. KH có thể thuê ngay để rút ngắn thời gian sản xuất.
• Nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử đang và sẽ chiếm lĩnh nhu cầu đi thuê kho. Các không gian lưu trữ có kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh hoặc kho mát) sẽ được xem là các xu hướng phát triển mới khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng ở cả Phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng hiện hữu.
• Đối tượng thuê có nhu cầu lớn trong thời gian hiện tại đối với miền Bắc là ngành công nghệ cao, ngành may mặc; miền Nam là ngành công nghệ cao, đồ gỗ, gia dụng.

Ngoài ra, bên cạnh các biện pháp Chi nhánh tự áp dụng để kiểm soát rủi ro trong quá trình hoạt động. Một số vấn đề kiểm soát vĩ mô cũng cần được quan tâm và tháo gỡ trong thời gian tới đã được chi nhánh thực hiện đóng góp ý kiến đối với Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam cũng như các ban ngành liên quan trong các hội nghị, các buổi làm việc lấy ý kiến:

Thứ nhất, phân quyền cho NĐT thuê lại đất từ CĐT để đầu tư vào KCN nhằm SXKD trong trường hợp CĐT được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền như: Được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp QSD đất (QSDĐ) thuê lại QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ. Điều này có thể phá vỡ rào cản lớn khi NĐT huy động vốn từ các TCTD.

Thứ hai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của CĐT, cũng như NĐT thứ phát đầu tư vào KCN, tránh tình trạng bỏ ngỏ “số phận” của DN thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do CĐT KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Trường hợp CĐT bị phá sản, giải thể các NĐT thứ phát đầu tư SXKD KCN sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Thứ ba, quản lý nhà nước về QSDĐ trong các KCN phải được thực hiện từ khâu quy hoạch. Quy hoạch phát triển KCN cần bảo đảm tính khoa học, trên cơ sở tính toán kỹ lưỡng, toàn diện các xu thế phát triển. Quá trình lập quy hoạch phải tính tới các nguyên nhân có thể phát sinh tranh chấp, vi phạm liên quan đến QSDĐ KCN có thể xảy ra để có phương án giảm thiểu và bảo vệ môi trường KCN. Việc thành lập và phát triển KCN phải đảm bảo tuân thủ đúng với quy hoạch đã được phê duyệt.

Thứ tư, phối hợp thực hiện QSDĐ trong các KCN. Tăng cường chính sách hỗ trợ đối với các doanh nghiệp liên quan đến đất đai bên cạnh việc kêu gọi các doanh nghiệp trong KCN tự giác thực hiện, tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai. Chính phủ cũng cần có những động thái tích cực nhằm thu hút các NĐT vào đầu tư xây dựng hạ tầng và SXKD trong KCN, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực không gây ô nhiễm, ưu tiên những ngành công nghiệp sạch, ít ô nhiễm, bảo đảm cơ cấu ngành nghề phù hợp với khả năng thực tế của địa phương; Thu hút có trọng điểm để phát triển các ngành kinh tế chủ lực, cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong bố trí nhà máy để đảm bảo bảo vệ môi trường, hướng tới phát triển bền vững.

Thứ năm, phát triển KCN theo hướng bền vững: phát triển bền vững là “sự phát triển có thể đáp ứng được những nhu cầu hiện tại mà không ảnh hưởng, tồn tại đến những khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai…”. Phát triển bền vững KCN được đặt trong khuôn khổ của việc phát triển bền vững chung, được cụ thể hóa theo những đặc thù của KCN. Nghĩa là phát triển hiệu quả kinh tế, hài hòa về mặt xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người lao động; khai thác và sử dụng tiết kiệm tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường KCN.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Mặc dù việc nhận thế chấp đối với TS HTTĐ thuê KCN được áp dụng một cách rõ ràng theo luật định tương tự như các TSGLVĐ nhưng quá trình thực thi vẫn còn một số yếu tố gây hạn chế đối với VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn. Điều này là do các nguyên nhân:

• Tài sản có thời hạn sử dụng phụ thuộc vào thời hạn cho thuê đất
• Chủ sở hữu tài sản trên đất và chủ sở hữu QSD đất là những chủ thể khác nhau vì vậy mà có tác động nhất định đến quá trình nhận thế chấp cũng như xử lý tài sản.
• Sự phối hợp giữa các bên liên quan trong mối quan hệ thế chấp TS HTTĐ thuê KCN còn chưa được thống nhất đồng bộ, gây khó khăn, đình trệ trong quá trình thực hiện nhận thế chấp tài sản.
• Đây là tài sản chuyên biệt đòi hỏi có kiến thức chuyên môn nhất định trong quá trình thẩm định và định giá tài sản để kiểm soát rủi ro.

Vì các lý do trên mà tác giả đã đề xuất các biện pháp tự kiểm soát đã được áp dụng thực tế tại VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn nhằm hạn chế rủi ro khi nhận thế chấp tài sản này. Hiệu quả của các biện pháp này đã được thể hiện qua sự tăng trưởng dư nợ và giá trị tài sản được thế chấp qua các năm tại Chi nhánh. TS HTTĐ KCN thực chất là một tài sản khá an toàn cho NHTM khi thực hiện nhận thế chấp khi giá trị tài sản và vai trò của nó trong hoạt động của doanh nghiệp là rất lớn. Khi mà các khâu kiểm soát, thẩm định và bảo quản chứng từ được thực hiện đầy đủ và đánh giá định kỳ một cách toàn diện thì việc tài sản này sẽ giúp cho các NHTM nâng cao và luôn bảo đảm được thiện chí trả nợ từ phía khách hàng.

KẾT LUẬN Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Hoạt động tín dụng là hoạt động cơ bản ở Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn nói riêng và các NHTM nói Hoạt động này không chỉ mang lại lợi nhuận cho ngân hàng mà còn tiềm ẩn nhiều rủi trong việc thu hồi vốn cho vay. Trong đó, biện pháp bảo đảm đóng vai trò khá quan trọng, là biện pháp thứ yếu để tăng tính thiện chí của bên vay và khả năng thu hồi vốn khi bên vay vi phạm nghĩa vụ. Do đặc thù vị trí địa lý mà VietinBank Tây Sài Gòn phát triển mạnh ở dịch vụ cho vay đối với doanh nghiệp hoạt động trong KCN. Từ đó, thế chấp TS HTTĐ KCN là biện pháp bảo đảm luôn được chú trọng và kiểm soát chặt chẽ.

Thể chấp TS HTTĐ KCN vừa mang lại lợi ích cho người sở hữu TS HTTĐ vừa mang lại lợi ích cho các NHTM

• Đối với người sở hữu TS HTTĐ KCN: Thông qua hình thức thế chấp này, người sở hữu TS HTTĐ (đặc biệt là chủ thể sử dụng đất để kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN và chủ thể sử dụng đất trong KCN để phục vụ cho hoạt động SXKD của mình) có thể tiếp cận được nguồn vốn cho vay tại các ngân hàng TMCP để phát triển sản xuất và đời sống.
• Đối với các NHTM: Nhận thế chấp TS HTTĐ KCN là biện pháp linh hoạt trong việc mở rộng thị phần cho vay trong nền kinh tế thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận dễ dàng thuận lợi với nguồn vốn để mở rộng sản xuất, đáp ứng nhu cầu của cuộc sống.

Để đảm bảo thực hiện quyền của người sở hữu TS HTTĐ KCN và phòng ngừa rủi ro đối với nguồn vốn cho vay của ngân hàng TMCP thông qua nhận thế chấp TS HTTĐ KCN, pháp luật về thế chấp QSD đất và TSGLVĐ nói chung đã được ban hành. Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình người sử dụng đất và TSGLVĐ thế chấp QSD đất và TSGLVĐ để vay vốn phát triển sản xuất.

Đây là lĩnh vực pháp luật tổng hợp, bao gồm quy phạm pháp luật của nhiều luật như BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, Luật các TCTD năm 2017 (sửa đổi), Luật Công chứng năm 2014 và Luật Thi hành án dân sự năm 2017 (sửa đổi)… Lĩnh vực pháp luật này bao gồm các quy định mang tính chất công là chủ yếu và chưa có các quy định pháp luật riêng về thế chấp TS HTTĐ KCN. Để pháp luật về thể chấp TS HTTĐ KCN đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực đòi hỏi phải có một số yếu tố đảm bảo thực hiện bao gồm yếu tố pháp luật, yếu tố về năng lực, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, sự hiểu biết pháp luật của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai; yếu tố về sự hiểu biết pháp luật của người sử dụng đất nói riêng và của người dân nói chung; yếu tố về vấn và các điều kiện vật chất khác.

Nội dung pháp luật và thế chấp TS HTTĐ KCN gồm các quy định chung chưa có quy định cụ thể về điều kiện, quy định về năng lực chủ thể ký kết hợp đồng quy định về nội dung hợp đồng thế chấp QSD đất và TSGLVĐ, quy định về trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng thế chấp quyền mà dụng đất và TSGLVĐ…

Tìm hiểu thực tiễn hoạt động tín dụng của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn cho thấy nhận tài sản thế chấp là khi cho vay là một biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất giúp VietinBank giảm thiểu rủi ro trong trường hợp người đi vay không thực hiện đúng đầy đủ nghĩa vụ nợ. Việc áp dụng này đã được được những kết quả nhất định đảm bảo sự an toàn của hoạt động tín dụng song cũng bộc lộ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thực hiện thực tế tại Chi nhánh. Những hạn chế, vướng mắc này và nguyên nhân của nó được phân tích, nhận điện chi tiết tại Chương 2 luận văn. Điều này cần được khắc phục thông qua việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện và phòng ngừa rủi ro trong quá tình nhận thế chấp TS HTTĐ KCN. Luận văn: Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN.

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu lý luận tại Chương 1; tìm hiểu thực trạng pháp luật về thế chấp TS HTTĐ KCN để đảm bảo hợp đồng tín dụng và đánh giá thực tiễn thi hành tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn tại Chương 2, luận văn đưa ra định hướng giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc trong quá trình nhận thế chấp cũng như các biện pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp TS HTTĐ KCN để đảm bảo hợp đồng tín dụng và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN