Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS qua thực tiễn áp dụng tại TPHCM dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
2.1 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
2.1.1 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 10 LKDBĐS năm 2014 đã giới hạn phạm vi hẹp hơn so với chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong LĐĐ năm 2013. Theo đó, trong kinh doanh BĐS chỉ có tổ chức, cá nhân trong nước được phép chuyển nhượng QSDĐ, có phân biệt rõ ràng về phạm vi cũng như điều kiện về tư cách chủ thể, một bên trong quan hệ chuyển nhượng này phải là tổ chức đã đăng ký thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS.
Chủ thể chuyển nhượng: tại khoản 1 Điều 10 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã”. Quy định chủ thể tham gia kinh doanh BĐS phải thành lập pháp nhân theo quy định.
LKDBĐS quy định về điều kiện của tổ chức kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Đây là hình thức kinh doanh có điều kiện nên tổ chức khi muốn thực hiện kinh doanh BĐS phải tuân thủ và đáp ứng các điều kiện được đặt ra. Trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp phải bảo đảm tuân thủ các điều kiện của pháp luật để quá trình thực hiện bảo đảm tối ưu về mặt thời gian cũng như bảo đảm doanh nghiệp được thành lập và thừa nhận hợp pháp dưới phạm vi quản lý của nhà nước. Tương đương việc tổ chức kinh tế sẽ được nhà nước bảo vệ quyền lợi và phải chịu sự quản lý, ràng buộc trong phạm vi các quy định pháp luật có liên quan về hoạt động kinh doanh, thuế, lao động và các quy định khác. Nghĩa vụ sau khi được thừa nhận tồn tại hợp pháp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS luôn phải thực hiện trong suốt quá trình hoạt động về sau: phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban quản lý dự án hay tại sàn giao dịch BĐS tất cả các thông tin của BĐS được đưa vào kinh doanh. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
So với quy định LKDBĐS năm 2014, hiện nay LKDBĐS năm 2023 đã bổ sung thêm quy định về chủ thể trong kinh doanh BĐS tại Điều 9 như sau:“ Doanh nghiệp kinh doanh BĐS không trong thời gian bị cấm hoạt động, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên số vốn chủ sở hữu. Và doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Mặc dù, tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP chỉ thể hiện quy định về điều kiện doanh nghiệp phải có mức sở hữu vốn nhưng thực tế để doanh nghiệp được thực hiện chức năng kinh doanh BĐS thì phải đảm bảo đầy đủ các quy định trong LKDBĐS năm 2023. Bảo đảm rằng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này đáp ứng được các tiêu chuẩn và điều kiện pháp lý nhất định. Hiện nay, LKDBĐS năm 2023 đã bổ sung rõ ràng về điều kiện doanh nghiệp phải bảo đảm rằng không đang trong bất kỳ tình trạng nào bị cấm, tạm ngừng và đình chỉ hoạt động kinh doanh, đã phù hợp với thực tế thi hành pháp luật từ trước đến nay. Bản chất một hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng, nếu doanh nghiệp thuộc vào các trường hợp trên thì vẫn không được thực hiện hoạt động kinh doanh. Do đó, đối với LKDBĐS năm 2023, đã được hoàn thiện và thống nhất giữa thực tế và quy định pháp luật.
Quy định thêm phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên số vốn chủ sở hữu. Doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ khoản nợ trong tín dụng hay từ việc phát hành trái phiếu phải không được vượt quá số vốn đầu tư vào các dự án. Đây là biện pháp để kiểm soát rủi ro tài chính và bảo đảm ổn định trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và tính ổn định của tài chính doanh nghiệp. Việc duy trì một tỷ lệ hợp lý giữa nợ và vốn chủ sở hữu giúp giảm thiểu rủi ro về khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Đặt ra các nguyên tắc cơ bản và giới hạn để bảo đảm rằng các doanh nghiệp không đối mặt với rủi ro không cân nhắc trong việc sử dụng vốn và nợ. LKDBĐS năm 2023 được cập nhật và bổ sung thêm các quy định trên đã làm rõ hơn về tính pháp lý cũng như điều kiện đầy đủ mang lại nhiều lợi ích tích cực trong quá trình thực thi pháp luật trong giai đoạn hiện tại. Rõ ràng hóa quy định pháp luật, bổ sung các quy định mới giúp tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và dễ hiểu để thực hiện các giao dịch trong lĩnh vực BĐS.
Và khoản 3 quy định: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”. Quy định trong LKDBĐS năm 2023 có phần mở rộng và đơn giản hóa quy trình cũng như điều kiện của cá nhân so với LKDBĐS năm 2014. Nếu trong LKDBĐS năm 2014 quy định cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp thì tại LKDBĐS năm 2023 chỉ quy định cá nhân hoạt động không thường xuyên hay hoạt động với quy mô nhỏ thì có thể không cần thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp. Việc giảm bớt yêu cầu về thủ tục đăng ký doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cho các cá nhân giúp giảm gánh nặng thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những người muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh này.
Tuy nhiên, hiện nay một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường BĐS không đáp ứng được các yếu tố bắt buộc về điều kiện kinh doanh trên. Hơn nữa, còn vi phạm và sử dụng những thủ đoạn tinh vi để lừa đảo, gây hậu quả nghiêm trọng. Đây là vấn đề đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ, giám sát và xử lý nghiêm minh từ cơ quan chức năng, để bảo đảm doanh nghiệp BĐS hoạt động một cách đúng đắn, bảo đảm quyền lợi cho cộng đồng. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chủ thể nhận chuyển nhượng: Trong vị trí là chủ thể nhận chuyển nhượng, quy định mở rộng và đơn giản hóa hơn so với bên chuyển nhượng. Tổ chức, cá nhân và hộ gia đình trong nước đều có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Nới lỏng yêu cầu chủ thể nhận nhằm mở rộng phạm vi đối tượng tham gia giao dịch, tạo ra tính linh hoạt và đa dạng hóa hơn trong thị trường BĐS. Việc này giúp tạo ra cơ hội cho nhiều cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức khác nhau có nhiều khả năng tham gia vào thị trường, từ đó thúc đẩy sự cạnh tranh và đa dạng hóa hơn.
Trong trường hợp, đối tượng chuyển nhượng là các dự án thì quy định hạn chế hơn so với hình thức tách thửa. Cụ thể, chủ thể nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS, được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật. Phải có đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án, bao gồm vốn điều lệ tối thiểu theo quy định pháp luật và khả năng huy động vốn để đảm bảo triển khai dự án đúng tiến độ. Bên cạnh đó, cần có kinh nghiệm và năng lực quản lý, phát triển các dự án BĐS. Đội ngũ quản lý và nhân viên có chuyên môn, kỹ năng phù hợp để thực hiện và quản lý dự án sau khi nhận chuyển nhượng.
Việc nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS đòi hỏi chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng nhiều điều kiện pháp lý và thực tế. Cần chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và hồ sơ pháp lý để đảm bảo quá trình nhận chuyển nhượng diễn ra thuận lợi và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Điều này không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
2.1.2 Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
Đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và trong kinh doanh BĐS nói riêng được quy định khá cụ thể trong hai văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành là LĐĐ và LKDBĐS. Cả hai văn bản luật đều quy định đồng nhất về các điều kiện của QSDĐ. Theo đó, tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 và Điều 9 LKDBĐS năm 2014 quy định về các điều kiện chung và cơ bản của QSDĐ được phép kinh doanh chuyển nhượng:
Thứ nhất, có GCNQSDĐ hợp pháp. Tại điểm a khoản 2 Điều 9 LKDBĐS năm 2014 và khoản 2 Điều 31 LKDBĐS năm 2023 quy định BĐS đưa vào kinh doanh phải “có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai” Đối với một BĐS được đưa vào kinh doanh theo quy định của LKDBĐS, việc có GCNQSDĐ là yếu tố cơ bản và quan trọng. Điều này nhấn mạnh tính minh bạch và pháp lý của BĐS trong quá trình kinh doanh. GCNQSDĐ giúp bảo đảm tính chắc chắn và pháp lý của QSDĐ, từ đó tạo điều kiện cho các bên tham gia kinh doanh BĐS có thể thực hiện các giao dịch một cách an toàn và đáng tin cậy.
Trong vụ án thực tế của Công ty Cổ phần đầu tư Lạc Việt tại địa bàn Củ Chi đã có hành vi vi phạm về điều kiện chuyển nhượng đất mang tên của cá nhân, không thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp để lập dự án không có thật: ngày 25/3/2019, ông Lưu Thành N đã ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng với công ty Lạc Việt (công ty). Theo đó, công ty sẽ chuyển nhượng lô đất A15 thuộc dự án Green City do công ty Đô Thị Xanh làm chủ đầu tư với giá 1.162 tỷ. Ông Thành N đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng, thỏa thuận đến ngày 25/01/2020 sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng và ông sẽ thanh toán 5% giá trị còn lại. Nhưng công ty lại làm sai thỏa thuận. Đến ngày 07/11/2020, ông Thành N đến trực tiếp công ty để yêu cầu thực hiện thì được ông Nguyễn Văn T là phó giám đốc điều hành lập biên bản làm việc với nội dung: “đến ngày 25/4/2021 mà bên Lạc Việt vẫn chưa bàn giao sổ thì bên Lạc Việt sẽ thanh lý hoàn trả một lần số tiền gốc cộng với khoản bồi thường 10%, tổng cộng là: 1.214.290.000 đồng”. Đến hạn, công ty từ chối không trả và đổ lỗi công ty chỉ là đơn vị phân phối, chủ đầu tư là công ty Đô Thị Xanh nhưng không thực hiện vì vậy không có lô đất để bàn giao. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhận xét: công ty Lạc Việt là bên đứng ra ký hợp đồng và thu toàn bộ tiền, nhưng đã thoái thác và phủi sạch trách nhiệm, công ty cung cấp Bản tự khai hành vi vi phạm của công ty Đô Thị Xanh, sau đó lừa người mua ký vào Biên bản thanh lý hợp đồng để nhận 15% giá trị hợp đồng, phần tiền còn lại yêu cầu người mua tự đến công ty Đô Thị Xanh để đòi, đây là hành vi cố ý lừa đảo lần thứ 2 (lần đầu lừa chuyển nhượng QSDĐ). Theo thông tin được biết, dự án Green City được vẽ trên các thửa đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bà Phạm Thị Bạch Y, trong thời gian thực hiện hợp đồng bà Bạch Y đã bán theo hình thức ủy quyền cho công ty Đô Thị Xanh, sau đó lại chuyển toàn bộ khu đất này cho ông Vũ Minh T đứng tên, một mảnh đất chuyển nhượng nhiều lần. Dự án Green City mà Công ty Lạc Việt ký hợp đồng chuyển nhượng thực chất là các thửa đất của bà Bạch Y bán ủy quyền cho công ty Đô Thị Xanh, sau đó công ty Đô Thị Xanh tiến hành vẽ ra dự án Green City để hợp đồng với công ty Lạc Việt. Từ đây công ty Lạc Việt đã trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thu tiền của người nhận. Công ty Lạc Việt đã lừa đảo chiếm đoạt tiền của rất nhiều người, mặc dù thời điểm ký hợp đồng pháp luật kinh doanh BĐS quy định rõ các điều kiện phân lô bán nền, đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhưng Ban lãnh đạo công ty Lạc Việt – đại diện ông Bế Văn T biết rất rõ sự việc nhưng vẫn bất chấp pháp luật để thực hiện hành vi vi phạm, hành vi của Công ty Cổ phần đầu tư Địa ốc Lạc Việt nêu trên nghiêm trọng tương tự hành vi lừa đảo của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba.
Thứ hai, không có tranh chấp về QSDĐ. Quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 LKDBĐS năm 2014 về điều kiện pháp lý của QSDĐ, chủ thể chuyển nhượng có nghĩa vụ bảo đảm tính pháp lý của tài sản phải không có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh. Quy định này giúp bảo đảm rằng tài sản được chuyển nhượng hợp pháp và không có tranh chấp về quyền sử dụng, từ đó bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Khi không có tranh chấp về QSDĐ, các bên trong giao dịch có thể chắc chắn rằng QSDĐ không gây ra rủi ro pháp lý sau này. Điều này cũng giúp tăng tính minh bạch và an toàn, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. LKDBĐS năm 2023 có quy định tại khoản 2, 5 Điều 31: “Bao gồm tình trạng QSDĐ không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật và QSDĐ không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật”. Nếu trong giai đoạn LKDBĐS năm 2014 có hiệu lực không quy định, nhưng thực tế khi QSDĐ thuộc các trường hợp này thì vẫn không được phép giao dịch. So sánh với điều kiện trong LKDBĐS năm 2014 và LĐĐ năm 2013, trên thực tế vẫn được thực hiện và xét đầy đủ các hạn chế pháp lý này nhưng về mặt hình thức trên luật thì lại chưa được thể hiện. Tại LKDBĐS năm 2023 đã thêm quy định về tranh chấp và các hạn chế pháp lý của cơ quan có thẩm quyền đối với QSDĐ. Việc sửa đổi và bổ sung đã giúp hoàn thiện và thống nhất về mặt thực tế và nội dung thể hiện trên quy định pháp luật. Đồng thời, nhấn mạnh rõ ràng về mặt lý luận và hợp pháp của QSDĐ được chuyển nhượng trong các giao dịch BĐS, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, bảo đảm tính minh bạch và an toàn của thị trường.
- Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Kê biên tài sản đối với QSDĐ là tình trạng QSDĐ đang phải chịu một biện pháp cưỡng chế được thiết lập bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong những trường hợp nhất định. Bản chất kê biên được xem là một hạn chế pháp lý của QSDĐ, sẽ trở thành đối tượng không được phép giao dịch trong quan hệ chuyển nhượng. Có thể chủ sử dụng đang có vấn đề liên quan đến việc thi hành án mà QSDĐ là tài sản phải sử dụng để thực hiện thi hành án hay thực tế QSDĐ đang vướng phải tranh chấp. Nói cách khác, biện pháp kê biên tài sản là việc cơ quan có thẩm quyền “đóng băng” QSDĐ của chủ sử dụng hợp pháp, cấm chủ sử dụng thực hiện các quyền, mục đích tẩu tán tài sản nhằm giảm bớt phần tài sản mà mình phải thực hiện cho một nghĩa vụ nào đó. Vì đây là tài sản đang được cơ quan chức năng quản lý và để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất vi phạm, đã bị phong tỏa và về bản chất đã không còn thuộc quyền sử dụng của người đứng tên trên giấy chứng nhận, nên những tài sản này không được phép tham gia vào giao kết như bản chất của một loại tài sản được quyền chuyển nhượng.
- Thứ tư, QSDĐ còn trong thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất là thời hạn mà khi giao đất nhà nước đã quy định một khoảng thời gian nhất định đối với từng loại đất mà NSDĐ được phép quản lý và sử dụng. Cụ thể những thửa đất được nhà nước giao đất, được cho thuê, được công nhận QSDĐ hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất, mà NSDĐ chỉ được phép chiếm hữu, quản lý và sử dụng diện tích đất này trong thời hạn nhất định theo quy định của pháp luật.
2.1.3 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 11 LKDBĐS năm 2014 về phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước được quyền kinh doanh BĐS liên quan đến quyền chuyển nhượng QSDĐ dưới ba hình thức chính sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức tách thửa còn được hiểu phân lô bán nền, là quá trình phân một diện tích đất lớn thành các nền đất nhỏ để bán cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức để xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh.
Bên chuyển nhượng: chủ sử dụng đất là cá nhân hoặc nhà đầu tư BĐS có QSDĐ hợp pháp.
Bên nhận chuyển nhượng: là cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.
Đây là một trong các phương thức phổ biến trong kinh doanh BĐS để tạo ra lợi nhuận và phù hợp với các nhu cầu khác nhau của chủ thể. Việc chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lô bán nền nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ thể nhận chuyển nhượng có thể tự điều chỉnh và tiếp tục xây dựng công trình đã có sẵn. Quy trình như sau: chủ đầu tư phải lập kế hoạch tách thửa, thiết kế phân lô và trình cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi được phê duyệt, thực hiện các thủ tục tách thửa tại cơ quan quản lý đất đai. Sau khi tách thửa, chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng từng lô đất cho các bên mua. Hình thức này phù hợp với nhu cầu thị trường khi bên nhận chuyển nhượng thường muốn sở hữu các lô đất nhỏ, dễ quản lý và đầu tư.
Thứ hai, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện.
Bên chuyển nhượng: Chủ đầu tư dự án BĐS hiện tại (có thể là cá nhân hoặc doanh nghiệp) muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS mà họ đang thực hiện.
Bên nhận chuyển nhượng: Nhà đầu tư mới (cá nhân hoặc doanh nghiệp) có nhu cầu tiếp tục thực hiện và phát triển dự án BĐS.
Hình thức này cho phép một doanh nghiệp hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS từ chủ đầu tư hiện tại để tiếp tục thực hiện và phát triển dự án. Trong trường hợp, chủ đầu tư ban đầu không đủ năng lực tài chính hoặc muốn chuyển nhượng dự án để tập trung vào lĩnh vực khác. Quy trình thực hiện: bên nhận chuyển nhượng và chủ đầu tư thỏa thuận các điều kiện chuyển nhượng và ký hợp đồng theo đúng quy định pháp luật. Sau đó, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục triển khai các công việc còn lại của dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt. Hình thức này giúp đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai, tránh tình trạng dự án treo và có thể tận dụng được nguồn lực và kinh nghiệm của bên nhận chuyển nhượng.
Hai hình thức trên giúp tiết kiệm tối đa cho các chủ thể trong các quá trình làm thủ tục, hồ sơ xin giấy phép xây dựng hoặc bảo đảm trước khi bán nền, chủ đầu tư thường đã thực hiện xây dựng các cơ sở hạ tầng cơ bản như đường, điện, cấp thoát nước và các tiện ích khác để khu vực thuận tiện cho việc tiếp tục xây dựng.
Thứ ba, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Bên chuyển nhượng: nhà đầu tư (cá nhân hoặc doanh nghiệp) đã thực hiện việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho một khu đất cụ thể và muốn chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng này. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên nhận chuyển nhượng: là cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng công trình hoặc phát triển dự án khác.
Hình thức này liên quan đến việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên đất như đường giao thông, điện, nước, hệ thống thoát nước… trước khi chuyển nhượng QSDĐ. Thường áp dụng cho các dự án khu đô thị mới, khu dân cư hoặc khu công nghiệp. Chủ đầu tư đầu tư vào việc xây dựng hoặc nâng cấp hạ tầng kỹ thuật trên diện tích đất như xây dựng các công trình đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, cung cấp dịch vụ vệ sinh và các tiện ích khác như công viên, khu vui chơi hoặc trường học. Sau khi hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng QSDĐ cho các bên chủ thể có quan tâm đến việc sử dụng đất để xây dựng và phát triển BĐS tùy theo mục đích và kế hoạch đã đề ra.
Quy trình: chủ đầu tư lập kế hoạch đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trình cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt. Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư tiến hành xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật. Sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật. Hình thức này có thể làm tăng giá trị đất đai nhờ vào hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người mua. Đảm bảo khu vực được đầu tư phát triển đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh. Bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác theo đúng với kế hoạch ban đầu đối với công trình. Chuyển nhượng QSDĐ kèm hạ tầng kỹ thuật là một cách để tận dụng tối đa giá trị của dự án, đồng thời cũng mang mục đích lợi nhuận theo đúng bản chất, đặc điểm của hoạt động kinh doanh thông thường. Bên cạnh đó, trong trường hợp chủ đầu tư hiện đang trong bối cảnh không muốn hoặc không còn đủ khả năng tự triển khai và thực hiện các công đoạn tiếp theo trong dự án thì có thể thông qua hình thức này chuyển giao tất cả các quyền và nghĩa vụ cho một tổ chức khác có đủ khả năng về tài chính tiếp tục hoàn thành dự án theo đúng tiến độ và kế hoạch đã đề ra.
Đối với hình thức thứ hai và thứ ba, điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng phải đảm bảo pháp nhân hợp pháp, năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực BĐS, cũng như cam kết thực hiện và sử dụng đất đúng mục đích. Việc thẩm định và phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS.
LKDBĐS năm 2023 đã cập nhật và thay đổi hình thức, theo đó, đã loại bỏ hình thức thứ nhất và thay bằng hình thức “Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật”.
Hiện nay, Chính phủ quy định về mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại mẫu số Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây là hình thức mẫu hợp đồng đầy đủ và bảo đảm về mặt nội dung nếu các bên thực hiện đầy đủ, được xem là yếu tố phòng ngừa rủi ro cho các bên. Mặt khác, hợp đồng phát sinh hiệu lực là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng và cũng là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp. Trong LKDBĐS năm 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản; trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực”. LKDBĐS năm 2023 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản…mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, tại LĐĐ năm 2013 và năm 2024 đều có quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là BĐS thuộc trường hợp quy định giao kết phải được thể hiện trên văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực. Thông qua cơ quan chức năng có thể giúp các chủ thể phát hiện vấn đề pháp lý của các nội dung trong hợp đồng. Thực tiễn xã hội, các vấn đề sai quy định pháp luật về hình thức hợp đồng diễn ra khá nhiều:
Chuyển nhượng QSDĐ thông qua hành vi lập vi bằng: vi bằng được quy định chỉ là việc một bên thứ ba là bên Thừa phát lại làm chứng cho việc hai bên có thực hiện hành vi giao tiền, còn mục đích của việc giao tiền là không bắt buộc văn phòng Thừa phát lại phải được biết. Do đó, không đáp ứng đúng và đủ bản chất của một quy trình chuyển nhượng QSDĐ. Mặc dù đã có rất nhiều trường hợp tranh chấp diễn ra khi trước đó các chủ thể giao kết với nhau thông qua hình thức vi bằng, nhưng tình trạng này vẫn diễn ra khá nhiều, dẫn đến rất nhiều hệ lụy và rủi ro phát sinh.
Thực hiện hợp đồng có sự tham gia của bên thứ ba là tổ chức hành nghề luật sư. Luật sư thường không được tham gia trực tiếp trong các giao dịch chuyển nhượng để bảo đảm tính chuyên nghiệp, độc lập của họ và tính khách quan của hợp đồng, bởi khi tham gia trực tiếp trong giao dịch chuyển nhượng, có thể xuất hiện xung đột lợi ích giữa luật sư và khách hàng khi luật sư trở thành một bên có lợi ích trong giao dịch đó.
Đặc biệt, tổ chức này không có chức năng và quyền hạn cụ thể để xác nhận hoặc phát hiện các hành vi gian lận và lừa đảo trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, các quy định này nhằm bảo đảm các nguyên tắc và quy định nhất định để giữ cho luật sư luôn duy trì tính chuyên nghiệp và độc lập.
Thực tế, có rất nhiều trường hợp vi phạm về quá trình chuyển nhượng được quy định trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, có nhiều những vi phạm về hình thức hợp đồng, hình thức phân lô bán nền, không có GCNQSDĐ hợp pháp hay sự minh bạch trong quá trình chuyển nhượng, trong vụ án xảy ra tại địa bàn huyện Bình Chánh, chủ thể đã có những hành vi vi phạm các điều kiện trên:
Hành vi vi phạm thứ nhất về các điều kiện có GCNQSDĐ hợp pháp và hình thức hợp đồng. Công ty Tuấn Phát do ông Trần Quốc T với chức danh là giám đốc đã thực hiện các hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của rất nhiều cá nhân trên địa phương. Đầu năm 2022, bà Nguyễn Quỳnh A có nhận chuyển nhượng từ ông Quốc T một lô đất diện tích 1000m2. Ông Quốc T nói đây là đất của em ruột và cũng đã được ủy quyền cho ông chuyển nhượng nên giữa hai bên đã lập một hợp đồng chuyển nhượng nhưng được thể hiện trên hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng QSDĐ với giá 740.000.000 đồng. Thực tế, QSDĐ này là của người khác, ông T không hề được ủy quyền để chuyển nhượng. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hành vi vi phạm thứ hai về tuân thủ các điều kiện trong kinh doanh BĐS. Ông Quốc T đưa ra các dự án phân lô bán nền trên đất của người khác, ông tự thuê vẽ các dự án phân lô diện tích khoảng 60m2 trở lên với giá dao động từ 200 đến 300 triệu. Sau khi khách đặt cọc theo vị trí lô được chọn, ông hẹn ngày ký vi bằng và đã bàn giao tiền tại văn phòng Công ty Tuấn Phát, ghi nhận ông Quốc T nhận tiền và kèm theo hình ảnh, văn bản thỏa thuận chuyển nhượng đất.
Nhận xét: trong quá trình thỏa thuận, ông Quốc T đã đã sử dụng thủ đoạn gian dối ngay từ ban đầu, thông qua việc lấy thông tin tài sản của người khác, thoả thuận với người mua bằng hợp đồng đặt cọc, yêu cầu khách chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của mình, sau đó để chiếm đoạt tiền. Hơn nữa, ông Quốc T không lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng lại lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng, sai với quy định về hình thức hợp đồng. Ông đã lấy tài sản đang thuộc quyền quản lý và sử dụng của người khác nhưng lại đưa ra thông tin sai sự thật với bên thứ ba là tài sản của mình rồi đem chuyển nhượng nhằm chiếm đoạt số tiền là đã phạm vào tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, ông Quốc T còn tinh vi khi yêu cầu lập vi bằng, để khiến khách nghĩ rằng việc mua bán thông qua văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng sẽ an toàn về mặt pháp lý. Sau khi TPHCM nghiêm cấm việc lập vi bằng đối với mua bán đất bằng giấy tay, các thừa phát lại “lách” bằng cách lập vi bằng giao nhận tiền, kèm theo soạn luôn cho hai bên mua bán văn bản thỏa thuận chuyển nhượng đất. Cùng với đó là sự phản ứng chậm của chính quyền địa phương khu vực xảy ra tình trạng này, sau khi khu đất được san lấp, cắm cọc để phân lô, mua bán ầm ĩ được một thời gian thì UBND xã mới cắm bảng thông báo với nội dung: “nghiêm cấm mọi hành vi phân lô đất, san lấp, xây dựng công trình nhà ở khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép”. Tuy đã có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng hiện tại Trần Quốc T vẫn chưa chịu sự trừng phạt thích đáng và nghiêm minh của pháp luật. Sự việc này dẫn đến bất an lòng dân, sự công bằng trong xã hội vẫn chưa được bảo đảm tối đa, chưa thể hiện sự răn đe cũng như sự phòng ngừa cho các trường hợp khác.
Qua vụ việc trên, có thể thấy các cơ quan chức năng địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế vi phạm. Nếu thực hiện các biện pháp cần thiết kịp thời và nhanh chóng xử lý các hành vi vi phạm sẽ hạn chế được vi phạm, giải quyết được vấn đề ngay từ những giai đoạn ban đầu.
2.1.4 Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như đã phân tích, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Nhưng tại LKDBĐS năm 2014 quy định: “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng BĐS… nhằm mục đích sinh lợi”. Và tại LKDBĐS năm 2023 quy định “Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện với tổ chức, cá nhân khác để:…chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”. Trải qua các thời kỳ luật, tuy các quy định này không được thiết lập một cách cụ thể để hiểu cho việc chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, nhưng cung cấp cơ sở pháp lý và các nguyên tắc để có thể rút ra được khái niệm và nội dung chính nhằm hướng dẫn các bên trong quá trình thực thi pháp luật. Dựa trên những quy định pháp luật liên quan và về thực tiễn của hoạt động chuyển nhượng, thì chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động chuyển dịch, chuyển giao quyền tài sản, ở đây là QSDĐ, từ chủ thể này sang chủ thể khác, phải bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật đã ban hành, thông qua một hình thức hợp pháp được công nhận trên cơ sở là một hợp đồng. Nội hàm của giao dịch thể hiện bên chuyển nhượng có quyền được nhận một khoản tiền giá trị tương ứng theo thỏa thuận và có nghĩa vụ thực hiện việc chuyển giao QSDĐ và các thủ tục bắt buộc cho bên nhận chuyển nhượng, để có thể hoàn thành việc xác nhận đã có hành vi chuyển giao đúng pháp luật, đối với tài sản đã nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền và nghĩa vụ tương đương. Có thể nói là đối lập với bên chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng có quyền nhận giá trị đã thỏa thuận, thì bên nhận chuyển nhượng phải có nghĩa vụ thanh toán giá trị này cho bên chuyển nhượng theo như đã thỏa thuận. Bên cạnh thực hiện quyền và nghĩa vụ hỗ trợ cho nhau để hoàn thành giao kết, các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác về thuế, được tính trên cơ sở phần giá trị tài sản chuyển nhượng cho cơ quan nhà nước. Quá trình này phức tạp đòi hỏi sự cẩn trọng, tuân thủ những quy định và có kiến thức pháp lý sâu rộng để bảo đảm tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch. Nội dung hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thường đa dạng và phức tạp, bao gồm nhiều khía cạnh quan trọng. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây là hoạt động mô tả hành vi pháp lý của các chủ thể trong việc đưa ra tất cả các thông tin liên quan đến QSDĐ như mô tả chi tiết về diện tích, mục đích sử dụng của dự án, thời hạn sử dụng và các điều kiện, ràng buộc liên quan… để bên nhận chuyển nhượng quyết định ý chí, nhu cầu cần thiết. Kể cả các giấy tờ pháp lý liên quan đến QSDĐ cũng cần được kiểm tra và xác nhận, bao gồm việc bảo đảm rằng QSDĐ đã được đăng ký đúng cách tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này là cần thiết trong quá trình thương lượng, đàm phán. Trong quá trình này, đồng thời sẽ xác định giá trị và điều kiện thanh toán, có thể là một lần thanh toán đầy đủ hoặc theo các đợt thanh toán phù hợp. Đưa ra rõ ràng các điều kiện và điều khoản liên quan đến giao dịch, bao gồm cả các điều khoản về thời gian, nghĩa vụ pháp lý về bồi thường, phạt vi phạm, nghĩa về thuế cũng như các vấn đề liên quan đến các khoản phí khác và các cam kết cụ thể của cả hai bên. Với ý chí không bị ràng buộc hay tác động bởi một bên thứ ba nào khác, các chủ thể trong giao kết dựa vào các thông tin đã có đi đến quyết định việc ký kết hợp đồng. Trường hợp đồng ý, các bên thể hiện trên hợp đồng văn bản bằng sự xác nhận chữ ký của mình thì xem như hợp đồng đã đi đến 2/3 giai đoạn hoàn thành. QSDĐ là đối tượng hợp đồng mà pháp luật quy định khi giao kết phải thực hiện thủ tục pháp lý như công chứng hay chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền và đăng ký cập nhật biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
2.1.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định từ Điều 38 – 41 LKDBĐS năm 2014. Trong LKDBĐS năm 2023, đã phân chia các quyền và nghĩa vụ ứng với từng hình thức riêng. Đối chiếu, các bên đều có chung những quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:
Quyền của bên chuyển nhượng và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng Điều 38 LKDBĐS năm 2014 quy định bên chuyển nhượng có quyền: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn, phương thức và nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra. Có quyền không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Điều 41 LKDBĐS năm 2014 và Điều 30 LKDBĐS năm 2023 đều quy định bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ: “Thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất. Thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và tài chính với nhà nước.
Có thể thấy, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên phải thực hiện song song với nhau. Quyền yêu cầu thực hiện việc thanh toán tiền theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận là một trong những quyền quan trọng. Bảo đảm bên chuyển nhượng sẽ nhận được số tiền thanh toán đúng thời hạn hạn và theo phương thức đã được thoả thuận, giúp bảo vệ quyền lợi và bảo đảm sự công bằng trong giao dịch. Nếu vi phạm, có thể yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện bổ sung hoặc sửa đổi việc thanh toán hoặc thậm chí là áp dụng các biện pháp pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình. Được quyền không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, sẽ không phải chịu rủi ro mất mát nếu bên nhận không thực hiện việc thanh toán đầy đủ. Ngoài ra, bên nhận phải bảo đảm rằng việc chuyển nhượng không vi phạm quyền của bất kỳ bên thứ ba và phải chịu trách nhiệm, bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hoặc gây ra thiệt hại. Tuân thủ, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định của pháp luật. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(2) Quyền của bên nhận chuyển nhượng và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng Điều 40 LKDBĐS năm 2014 quy định bên nhận chuyển nhượng có quyền: “Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về QSDĐ, làm thủ tục và giao GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng như giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra”. Điều 39 LKDBĐS năm 2014 và Điều 30 LKDBĐS năm 2023 quy định bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ: “Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực và chịu trách nhiệm thông tin về QSDĐ do mình cung cấp. Chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận. Cũng như làm thủ tục đăng ký đất đai và giao GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng. Thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và tài chính với nhà nước.
Ngoài phần nghĩa vụ thực hiện việc công khai thông tin của BĐS trên các trang thông tin hay các sàn giao dịch theo yêu cầu của cơ quan nhà nước thì bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ cung cấp toàn bộ thông tin về QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng nếu có yêu cầu. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục và giao GCNQSDĐ. Đồng thời giao đúng và đủ diện tích đất như trong tình trạng được mô tả. Bảo đảm nhận được tài sản và các giấy tờ cần thiết một cách chính xác, đầy đủ như đã thỏa thuận, giúp tránh được các tranh chấp về diện tích hoặc tình trạng của đất sau khi giao dịch được thực hiện. Tương đương việc thực hiện thủ tục đăng ký đất và giao GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận. Bên nhận có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Đảm bảo rằng bên nhận sẽ không phải chịu thiệt hại không công bằng do các hành vi sai lầm hoặc vi phạm từ bên chuyển nhượng.
Tuy nhiên, có thể thấy tài chính là nghĩa vụ hai bên đều phải thực hiện mà không mang yếu tố tương ứng với nhau, nhưng vẫn mang tính công bằng. Chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tồn tại ba loại nghĩa vụ tài chính cơ bản là thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, các khoản phí như công chứng, thẩm định hồ sơ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực trạng các thỏa thuận, thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế bên chuyển nhượng sẽ đóng vì là bên thu được khoản tiền từ việc kinh doanh. Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân quy định: “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng”. Mức thuế này thường được áp dụng trên số tiền thu được từ giao dịch.
Theo quy định tại Điều 3 Luật phí và lệ phí năm 2015 quy định “Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước…”. Theo đó, Nghị định 10/2022/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ có quy định: “Mức thu phí trước bạ nhà, đất là 0,5%”. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên tỷ lệ cố định là 0,5% theo mức tương ứng với giá trị giao dịch và được thu khi người nhận chuyển nhượng thực hiện đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc quy định mức thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5% là một cơ chế phổ biến được áp dụng nhằm thu thuế từ các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và trong kinh doanh BĐS nói riêng. Các mức thu thuế được áp dụng trên giá trị giao dịch, được đánh giá là một mức độ phù hợp để bảo đảm tính công bằng và cân đối giữa hai bên chủ thể. Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ tương ứng với quyền cho nhau mà cùng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật. Đây là nghĩa vụ bắt buộc và không phụ thuộc vào nhau giữa hai bên trong giao dịch, phải tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện các nghĩa vụ này để bảo đảm tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.
Trong thực tế, không ít các trường hợp vi phạm về quyền và nghĩa vụ, cụ thể từ Công ty Cổ phần đầu tư Lạc Việt, công ty đã có những hành vi vi phạm từ điều kiện có GCNQSDĐ, thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật, phân lô bán nền. Đặc biệt ngay từ ban đầu đã không có chủ trương đầu tư từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đây chỉ là những dự án không có thật từ phía công ty tự đưa ra trên mặt lý thuyết để lừa đảo. Từ những điều này, dẫn đến công ty thực hiện việc chuyển nhượng vi phạm gây ảnh hưởng đến các quyền lợi của các chủ thể nhận chuyển nhượng.
Ngày 10/12/2018, bà Quách Thị I với công ty có ký hai Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ dự án The Green Town tại xã Tân An Hội, huyện Củ Chi, TPHCM. Tương ứng với mỗi hợp đồng là Lô đất C10 và C11 với cùng giá là 1.206.640.000 đồng. Bà Thị I đã thanh toán 95% giá trị của hai hợp đồng cụ thể là 2.287.788.000 đồng, 5% còn lại sẽ thanh toán khi nhận được GCNQSDĐ.
“Theo Điều 3 về tiến độ thanh toán trong hợp đồng” thì ngày 10/10/2019 công ty phải ký với bà Thị I hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với hai lô đất này tại văn phòng Công chứng. “Theo Điều 4.1 về quyền và nghĩa vụ của bên A” chậm nhất ngày 10/01/2020 công ty phải bàn giao GCNQSDĐ. Tuy nhiên, sau đó công ty đã vi phạm. Thực tế, hai lô đất thuộc Dự án The Green Town hiện không có để bán ra thị trường. Do đó, bà Thị I đã yêu cầu công ty trả lại số tiền đã thanh toán nhưng công ty vẫn cố tình kéo dài, tránh né và thay đổi trụ sở làm việc để không giải quyết.
Có thể thấy, công ty Lạc Việt đã vi phạm các nghĩa vụ như sau: (1) Không bàn giao GCNQSDĐ đúng thời hạn đã thỏa thuận, bởi những dự án này không có thật, không thuộc quyền sử dụng của công ty cũng như không có chủ trương đầu tư theo đúng quy định pháp luật. Do đó, việc bàn giao GCNQSDĐ là một việc không thể thực hiện ngay từ ban đầu nhưng công ty vẫn cố tình cung cấp các thông tin không chính xác để nhận số tiền chuyển nhượng từ khách hàng. (2) Không tuân thủ điều khoản phạt vi phạm: trong hợp đồng đã thỏa thuận nếu không thực hiện đúng thời hạn bàn giao GCNQSDĐ, công ty sẽ bị phạt vi phạm do không thực hiện đúng theo nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng với lãi suất 0,055%/ngày trên toàn bộ số tiền bà Thị I đã thanh toán được tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ (10/01/2020) đến thời điểm khởi kiện (ngày 04/01/2022) đã quá thời hạn thực hiện nghĩa vụ 724 ngày tương đương 0,055% x 724 ngày x 2.287.788.000 đồng = 910.997.182 đồng. (3) Đồng thời, không tuân thủ điều khoản đã thỏa thuận về bồi thường thiệt hại trong hợp đồng tương đương 10% trên tổng số tiền bà Thị I đã thanh toán là: 10% x 2.287.788.000 đồng = 228.778.800 đồng. Tổng cộng số tiền là: 3.427.563.982 đồng.
Các hành vi trên của công ty Lạc Việt đã vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ bắt buộc, đã gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, còn đe dọa đến uy tín và hình ảnh của doanh nghiệp. Có hành vi lừa gạt ngay từ ban đầu, đã thuộc dấu hiệu được quy định trong pháp luật hình sự hiện hành. Trong trường hợp này, việc áp dụng biện pháp hình sự là phù hợp để bảo đảm rằng những hành vi gây hậu quả nghiêm trọng như lừa đảo và gây thiệt hại cho bên mua phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
2.1.6 Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Kinh doanh BĐS bắt buộc phải tuân thủ quy định pháp luật, để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và an toàn cho các bên tham gia. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật này để tránh rủi ro pháp lý và bảo đảm hoạt động kinh doanh được thuận lợi.
Tại Điều 79 LKDBĐS năm 2014 quy định về xử lý vi phạm như sau: “Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự…”. LKDBĐS năm 2023 đã loại bỏ quy định này và giao trách nhiệm xử lý đến Bộ Xây dựng, các cơ quan ngang Bộ và UBND cấp tỉnh có vai trò thanh tra, giải quyết, xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền. Theo đó, tùy mức độ và tính chất của hành vi vi phạm sẽ quyết định loại hình xử lý được áp dụng:
Thứ nhất, trách nhiệm không chỉ nằm ở các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mà còn nằm ở các cán bộ công nhân viên quản lý nhà nước. Cơ quan nhà nước có vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS. Do đó, các cán bộ công nhân viên có trách nhiệm tuân thủ và thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật và các quy định nội bộ của cơ quan, tổ chức, đơn vị mình đang công tác. Trong kinh doanh BĐS, các cán bộ công nhân viên nếu vi phạm trách nhiệm sẽ bị xem xét xử lý kỷ luật khi để xảy ra tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định, phân lô bán nền, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, lấn chiếm sông rạch,…Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 112/2020/NĐ-CP về Xử lý kỷ
luật cán bộ, công chức, viên chức có quy định về các biện pháp kỷ luật đối với cán bộ, công chức như khiển trách, cảnh cáo, cách chức hoặc bãi nhiệm, hạ bậc lương hay thôi việc và đối với công chức giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý như khiển trách, cảnh cáo, giáng chức, cách chức hay buộc thôi việc. Những biện pháp này không chỉ là các biện pháp trừng phạt mà còn là công cụ đào tạo, cảnh báo và sửa đổi hành vi vi phạm của cán bộ, công chức, viên chức trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch và tuân thủ pháp luật. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, xử phạt hành chính. Tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP xử phạt hành chính về lĩnh vực xây dựng ban hành ra chế tài hành chính đối với sai phạm trong kinh doanh BĐS như sau:
Mức từ 100 – 160 triệu đồng: vi phạm điều kiện thành lập doanh nghiệp, không công khai đúng và đủ thông tin dự án, không tuân thủ hình thức hợp đồng hoặc thu các loại phí không đúng quy định. Trong quá trình ký kết hợp đồng các chủ đầu tư phải bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán công trình xây dựng phải kèm theo QSDĐ, cả việc bảo đảm rằng thông tin về quyền sở hữu và tình trạng hạn chế của QSDĐ được cung cấp đầy đủ và chính xác.
Mức từ 400 – 600 triệu đồng: vi phạm về điều kiện QSDĐ (1), thực hiện việc chuyển nhượng sai hình thức cho phép (2) hay không bảo đảm đúng tiến độ triển khai dự án hoặc về giá. Có hành vi ủy quyền hoặc giao cho bên không liên quan thực hiện ký hợp đồng (4). Không cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan hoặc không làm thủ tục đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, đối với trường hợp (1)(2)(4) có thể áp dụng thêm hình phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm.
Mức 3 từ 800 – 1 tỷ đồng: khi chủ đầu tư huy động vốn, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án không bảo đảm đúng các điều kiện hay dự án chưa có GCNQSDĐ, đang bị tranh chấp hoặc kê biên thi hành án, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc không đủ năng lực tài chính.
Thứ ba, trách nhiệm hình sự. Nguyên tắc áp dụng trách nhiệm hình sự là khi các tổ chức, cá nhân có những hành vi với mức độ gây hậu quả nghiêm trọng, không thể áp dụng các chế tài xử lý kỷ luật hay xử phạt hành chính.
Mặc dù, trong LKDBĐS năm 2014 và năm 2023 cũng như pháp luật hình sự không quy định cụ thể các tội phạm về kinh doanh BĐS, nhưng các hành vi này đều liên quan đến tội danh về lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, bởi bản chất của QSDĐ là một loại tài sản được quy định chung trong BLDS năm 2015. Lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong kinh doanh BĐS là một hành vi phạm tội nghiêm trọng, trong đó các doanh nghiệp sử dụng thủ đoạn lừa dối, gian dối hoặc các biện pháp lừa đảo khác để chiếm đoạt tiền của bên nhận chuyển nhượng. Được thể hiện qua hành vi cung cấp thông tin giả mạo về dự án, đặc điểm của tài sản hoặc tạo ra các tình huống giả tạo trong quá trình giao dịch để chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Hầu hết các hành vi lừa đảo đều với giá trị cao, do đó thường tương đương với mức hình phạt từ định khung khoản 2 Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 trở lên. Theo đó, định khung phạt tù từ 2 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân tùy theo từng mức độ chiếm đoạt và tính chất của hành vi lừa đảo.
Thể hiện trong Bản án số 607/2022/HS-ST ngày 29/12/2022 của Tòa án nhân dân TPHCM về Tội rửa tiền và lừa đảo chiếm đoạt tài sản của Công ty Cổ phần địa ốc Alibaba, Nguyễn Thái L và đồng phạm đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án bất động sản không có thật tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để chuyển nhượng và lừa đảo gần 4.600 bị hại, qua đó chiếm đoạt số tiền gần 2.500 tỷ đồng. Đây là vụ án có tính chất đặc biệt nghiêm trọng, xảy ra trên nhiều địa phương với phương thức, thủ đoạn phạm tội tinh vi. Lợi dụng sự hiểu biết về pháp luật để tìm cách lách luật, tạo dựng nên hệ thống kinh doanh dự án BĐS không có thật theo mô hình đa cấp (cam kết trả lãi, mua lại với giá cao) tự vẽ và phân lô trái pháp luật trên nền đất nông nghiệp tự đặt tên dự án, do các đồng phạm đứng tên nhận chuyển nhượng từ nguồn tiền cá nhân và tiền bất hợp pháp thu của khách hàng, thông qua các hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng hợp tác tạo sự tin tưởng cho khách hàng về tính hợp pháp của dự án, từ đó, ký hợp đồng thoả thuận, chuyển nhượng QSDĐ với công ty Alibaba, chiếm đoạt một lượng tiền đặc biệt lớn.
Đối với hành vi “Lừa đảo chiếm đảo tài sản”: Nguyễn Thái L thực hiện hành vi theo quy trình 05 bước sau đó chỉ đạo nhân viên thực hiện nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư tin tưởng và nộp tiền, cụ thể:
Bước 1: Thái L dùng phần nhỏ tiền cá nhân và phần lớn tiền chiếm đoạt từ khách hàng chỉ đạo các cá nhân là người thân, nhân viên thân tín đứng tên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với số lượng lớn.
Bước 2: những cá nhân đứng tên nhận chuyển nhượng đất nêu trên lập hợp đồng ủy quyền cho các pháp nhân do Thái L thành lập để tự vẽ “dự án” không có thật trên nền đất nông nghiệp, phân lô, tách thửa trái quy định.
Bước 3: sau khi nhận ủy quyền, các pháp nhân với tư cách là chủ đầu tư tự vẽ dự án, phân lô trái quy định, sau đó dùng truyền thông để quảng cáo bán sản phẩm. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 4: Thái L tiếp tục chỉ đạo các chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác kinh doanh phân phối bán đất nền với công ty Alibaba để pháp nhân này trở thành đại lý phân phối và trực tiếp thu tiền từ khách hàng.
Bước 5: sau khi khách hàng đồng ý mua, Thái L chỉ đạo các pháp nhân là chủ đầu tư ký hợp đồng thỏa thuận, chuyển nhượng QSDĐ cho khách hàng, nhưng tiền được nộp về công ty Alibaba để Thái L quản lý, sử dụng.
Với hình thức này, phần lớn khách hàng đều sẽ không nhận được GCNQSDĐ khi đến hạn thỏa thuận mà chỉ được công ty chuyển sang trả lãi đối với số tiền đã nhận hoặc cam kết sẽ nhận lại với mức giá cao hơn từ 30% sau 12 tháng hoặc 38% sau 15 tháng kể từ ngày nộp tiền hay thuê lại với giá 2%/tháng kể từ ngày ký và thanh toán 95% giá trị hợp đồng.
Có thể thấy, các hành vi của công ty Alibaba đều đã vi phạm tất cả các điều kiện quy định trong quá trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Toàn bộ dự án mà công ty Alibaba quảng cáo và chuyển nhượng hiện trạng thực chất đa phần là đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất trống hay là đất bỏ hoang và không có cơ sở hạ tầng. Các dự án ma của Alibaba thậm chí còn mọc lên ngay dưới bảng cảnh báo của chính quyền. Toàn bộ diện tích đất này đều đứng tên cá nhân mà không phải của công ty Alibaba. Mặc dù vậy, công ty Alibaba vẫn tự nhận mình là chủ đầu tư, tự vẽ sơ đồ khu dân cư, phân lô bán nền cam kết ra sổ đỏ thổ cư để chuyển nhượng cho khách hàng. Công ty này đã tự vẽ các dự án không có thật, chưa làm thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép cho làm dự án… nhưng đã huy động tiền của hàng ngàn khách hàng để chiếm đoạt. Các đối tượng đã thu gom đất nông nghiệp tại các tỉnh và vẽ ra các dự án trên các thửa đất nông nghiệp này. Sau đó quảng cáo rầm rộ, thu tiền thông qua các hợp đồng. Theo nguyên tắc, đất đai là tài sản đặc biệt do đó nhà nước có quy định chặt chẽ về điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, toàn bộ đất nền các bị cáo đã bán đều không bảo đảm 05 điều kiện để chuyển nhượng, hầu hết đều là đất nông nghiệp, thậm chí là đất rừng sản xuất chưa được chuyển mục đích sang đất ở. Đây là hành vi gian lận và lừa đảo chiếm đoạt tài sản gây thiệt hại rất lớn cho người nhận chuyển nhượng trong thị trường BĐS. Bên cạnh đó, còn khiến người dân mất niềm tin vào thị trường BĐS và gây ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín của toàn ngành.
Dựa trên các phân tích về hành vi mà công ty Alibaba đã thực hiện, đây là hành vi vi phạm có mức độ và tính chất gây ảnh hưởng nghiêm trọng trong xã hội, đến quyền lợi của các chủ thể và nhà nước. Hệ quả của các hành vi trên rất nghiêm trọng, không thể áp dụng các chế tài xử lý kỷ luật hay xử phạt hành chính vì không tương xứng. Hệ thống pháp luật đã cung cấp các quy định và hướng dẫn về việc xác định và xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng như định rõ các tiêu chí để đánh giá mức độ nghiêm trọng để áp dụng biện pháp hình sự. Dựa trên chứng cứ và thông tin thu thập được, các cơ quan chức năng phân tích, đánh giá tính chất và mức độ của các hành vi vi phạm, đưa ra quyết định về việc xử lý hình sự trong vụ án trên. Có thể thấy, quá trình xét xử và đưa ra tuyên xử trong vụ án này hoàn toàn phù hợp, bảo đảm được nguyên tắc công bằng, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan, đồng thời bảo đảm rằng các hành vi vi phạm được xử lý một cách nghiêm túc và hiệu quả để ngăn chặn các vi phạm tương tự trong tương lai.
2.2 Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2.1 Những bất cập và hạn chế
Trải qua từng thời kỳ sửa đổi, hoàn thiện thì LĐĐ năm 2013, LKDBĐS năm 2014 và hiện nay LĐĐ năm 2024 và LKDBĐS năm 2023 đã được thông qua cũng dần khắc phục được những vấn đề chưa hoàn thiện trong quy định pháp luật. Các nhà lập pháp cũng cập nhật về các nhu cầu cũng như vi phạm trong thực tiễn, từ đó ban hành các quy định liên quan điều chỉnh phù hợp với thực tế và khắc phục các hành vi vi phạm phổ biến. Ngoài ra, cũng xem xét đề ra những quy định ngăn chặn các rủi ro có thể phát sinh trong tương lai. Mặc dù có những thành tựu nhất định khi xây dựng và hoàn thiện quy phạm pháp luật, nhưng bên cạnh vẫn còn tồn tại một số vấn đề chưa được cải cách để phù hợp với tình hình thực tế của xã hội.
LKDBĐS không có quy định cụ thể và rõ ràng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có phải là loại hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hay chứng thực hay không. Tại LKDBDS chỉ quy định hợp đồng kinh doanh BĐS trong đó có liệt kê hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực các bên được phép thỏa thuận, điều này có thể hiểu hợp đồng kinh doanh BĐS chung chỉ bắt buộc phải lập thành văn bản, còn việc có hay không thực hiện công chứng, chứng thực trên hợp đồng chỉ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Tại khoản 3 Điều 17 LKDBĐS năm 2014 quy định đối với loại hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực và khoản 4 Điều 44 LKDBĐS năm 2023 quy định “công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Trên mặt quy định về từ ngữ thể hiện đối với “hợp đồng có công chứng, chứng thực…” vậy sẽ được hiểu không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Trong mẫu số 06 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP có quy định về mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn không thể hiện phần chứng nhận của Công chứng viên hay của cơ quan có thẩm quyền trong khi đó, tại mẫu số 10 có thể hiện phần chứng nhận của Công chứng viên. Điều này cũng gây vướng mắc trong việc thực thi pháp luật.
Chưa có sự thống nhất về thời điểm phát sinh hiệu lực của việc chuyển nhượng QSDĐ trong các văn bản luật chuyên ngành. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là nghĩa vụ bắt buộc chủ thể phải thực hiện khi giao kết hợp đồng. Điều này giúp hợp đồng bảo đảm các điều kiện phát sinh hiệu lực, bên cạnh sự ràng buộc về mặt pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao kết. Tuy nhiên, quy định về việc công chứng hay chứng thực hợp đồng cũng như liên quan đến thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng vẫn còn một số vướng mắc chưa được làm rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành và liên quan. Tại LKDBĐS quy định đối với các hợp đồng quy định phải công chứng hoặc chứng thực như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì các bên phải tiến hành thực hiện bởi thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật về đất đai là hai văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành quy định trực tiếp trong lĩnh vực đất đai, đầu tư phát triển và kinh doanh BĐS. Nhưng lại có sự không thống nhất về quy phạm pháp luật bắt buộc về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Việc này gây ra sự vướng mắc và không rõ ràng cho các chủ thể khi tham gia vào giao kết tạo ra môi trường chuyển nhượng không được rõ ràng về các quy định của pháp luật. Hợp đồng là cơ sở để thực hiện nên yếu tố phát sinh hiệu lực đặc biệt quan trọng. Các nhà lập pháp nhìn nhận qua các quá trình thực hiện trên thực tiễn, từ đó ban hành ra quy định để phù hợp với thực tiễn mới cũng như khắc phục các vi phạm trước đó. Trải qua các thời kỳ, hiện tại cũng đã khắc phục và hạn chế khả năng vi phạm xảy ra, nhưng vẫn gây vướng mắc rất nhiều về thời điểm nào là thời điểm việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực để tránh gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chính các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng.
Nếu cho rằng chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS thì sẽ áp dụng LKDBĐS để tính thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được công chứng, chứng thực. Còn chuyển nhượng QSDĐ thông thường sẽ áp dụng LĐĐ, thời điểm việc chuyển nhượng được kê khai vào Sổ địa chính mới chính thức có hiệu lực. Thêm vào đó, hiểu hợp đồng kinh doanh BĐS và việc chuyển nhượng QSDĐ có đồng nghĩa. Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS được công chứng, chứng thực và các bên đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền và giao đất, trường hợp phát sinh sự không chính đáng từ một bên chủ thể cho rằng việc chuyển nhượng chưa được đăng ký tại cơ quan chức năng nên không phát sinh hiệu lực, sẽ được giải thích như thế nào. Như đã đề cập về vấn đề này tại phần (1), nếu liên quan đến LĐĐ để xác nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS cũng phải được công chứng, chứng thực thì việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được đăng ký vào Sổ địa chính.
Có sự giới hạn về đối tượng, trong LKDBĐS năm 2014 chỉ quy định hai loại đối tượng là nhà, công trình xây dựng và QSDĐ. Trong thực tế, có sự tồn tại của dự án Condotel và Officetel nhưng vẫn chưa đưa vào điều chỉnh. Việc giới hạn này là một vấn đề quan trọng và có thể gây ra sự không rõ ràng và mâu thuẫn trong việc áp dụng pháp luật. Trong trường hợp của dự án Condotel và Officetel, đây là các loại hình BĐS mới xuất hiện trong thị trường nhưng vẫn chưa quy định trong LKDBĐS năm 2023.
Bên cạnh đó, là điều kiện bảo đảm thực hiện đầy đủ các chức năng của các cơ quan chức năng. Trong mối quan hệ chuyển nhượng, cơ quan nhà nước liên quan có vai trò quan trọng trong việc góp phần triệt để các vi phạm ngay từ ban đầu. Phát hiện và ngăn chặn các vi phạm xảy ra. Năng lực chuyên môn pháp luật của đội ngũ cán bộ cơ quan nhà nước hiện nay còn tương đối hạn chế hay ý thức pháp luật cũng như nghiêm túc và kịp thời trong quá trình thực hiện các chức năng của mình chưa cao.
Những vụ án đã được phân tích về các hành vi vi phạm đều có một điểm chung ngay từ ban đầu nằm về phía cơ quan nhà nước tại địa phương. Trong quá trình xảy ra các hành vi vi phạm, thông tin về dự án tại khu vực đã lan rộng nên có nhiều chủ thể biết đến. Các người dân quanh khu vực đã nắm bắt được thông tin về dự án thì không có việc các cơ quan chức năng địa phương không biết được. Mặc dù biết, nhưng phản ứng của các cơ quan này không kịp thời để giải quyết vấn đề. Có những dự án mà đã thực hiện hành vi phạm khi chuyển nhượng cho rất nhiều người, sự tranh chấp cũng đã phát sinh trên thực tế nhưng một thời gian sau chính quyền địa phương mới có động thái gắn bảng cảnh báo. Sự tắc trách khiến cho các cơ quan địa phương thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện nhiệm vụ giám sát và quản lý, dẫn đến việc bỏ qua các vi phạm và không đưa ra các biện pháp xử lý kịp thời và hiệu quả. Từ đó, tạo điều kiện cho các cá nhân hoặc tổ chức vi phạm pháp luật một cách dễ dàng hơn, bởi vì họ có thể tận dụng sự phản ứng chậm trong hệ thống để thực hiện các hành vi không đúng quy định.
2.2.2 Nguyên nhân Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sự hoàn thiện luật qua các thời kỳ đã mở rộng phạm vi thực hiện quyền cho phép chuyển nhượng QSDĐ. Người dân nắm bắt quy định pháp luật, nhu cầu kinh tế khiến giao dịch ngày càng tăng. Mức độ vi phạm cũng biến tướng theo thời gian, thị trường BĐS luôn phát triển và thay đổi nhanh chóng, nhưng quá trình điều chỉnh và cập nhật luật pháp luôn không theo kịp. Điều này dẫn đến việc các loại hình BĐS mới không được phản ánh đầy đủ trong pháp luật, tạo ra sự mơ hồ và không rõ ràng. Sự không đồng nhất trong quy định và thực thi luật đã tạo ra những mâu thuẫn.
Không thể phủ nhận những lợi ích và ưu điểm khi cho phép và mở rộng thị trường. Nền kinh tế đất nước dần được cải thiện, việc đánh thuế hợp lý dựa trên giá trị của hợp đồng đã thu vào ngân sách nhà nước khoản tiền thuế phù hợp và công bằng. Với những lợi ích thu được, bên cạnh đó cũng là nguyên nhân dẫn đến phát sinh khá nhiều vấn đề trong các văn bản quy phạm pháp luật. Các chủ thể tìm ra được những thiếu sót mà cố tình thực hiện những hành vi gây thiệt hại đến lợi ích của người khác. Do chưa được quy định, nên chưa có căn cứ xử lý những vi phạm đúng đắn nhất.
Mức độ vi phạm ngày càng tinh vi và nghiêm trọng, khiến cho việc phát hiện và giải quyết khó khăn hơn. Việc tuân thủ quy trình giao kết, đôi khi khiến mất nhiều thời gian hoặc vì vài lý do các chủ thể chưa đủ điều kiện được phép giao kết, nên đã bất chấp tạo ra những vi phạm nằm ngoài dự liệu của các cơ quan lập pháp. Lợi dụng sự chậm trễ và thiếu quan tâm, sự can thiệp kịp thời của cơ quan địa phương cùng sự bất chấp lợi ích để thực hiện những hành vi vi phạm nghiêm trọng. Thêm vào đó, các quy định pháp luật còn mơ hồ và thiếu sự rõ ràng để các chủ thể có thể hiểu đúng đắn một cách dễ dàng. Hơn nữa, cũng chưa quy định rõ ràng các chế tài phù hợp đủ sức răn đe đối với từng mức độ tương ứng. Do đó, cần thể hiện rõ các quy định pháp luật, kèm theo các hệ lụy, chế tài phải chịu khi cố tình vi phạm. Dưới một hệ thống lớn các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành hay những văn bản luật liên quan, có thể việc các chủ thể không hiểu tường tận hết tất cả các quy định, nhưng việc thể hiện cụ thể rõ ràng những quy định cơ bản là cần thiết. Quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS chưa đủ rõ ràng, chi tiết, dẫn đến sự hiểu lầm và tranh cãi trong quá trình thực hiện. Sự mơ hồ trong văn bản luật tạo ra không gian cho nhiều hiểu lầm và tranh cãi về quyền lợi và trách nhiệm của các bên.
Với một hệ thống lớn các quy phạm pháp luật, các chủ thể có thể nắm và hiểu tất cả các vấn đề trong luật là việc khá khó khăn, hầu như không thể. Các chủ thể nhận chuyển nhượng phải các dự án vi phạm dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi là do sự thiếu hiểu biết, hạn chế về thông tin pháp luật, cùng với việc chậm trễ trong quá trình can thiệp ngăn chặn hành vi vi phạm của cơ quan nhà nước. Việc thiếu sự hỗ trợ pháp lý, dẫn đến hiểu lầm về quy định pháp luật liên quan, vô tình khiến người tham gia giao dịch bị ảnh hưởng, gây rủi ro pháp lý và tài chính. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, chưa có chế tài xử lý nghiêm các hành vi thực hiện việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền hay hợp đồng đặt cọc nhằm thay thế hợp đồng chuyển nhượng hay hành vi lập vi bằng và có sự làm chứng của các tổ chức hành nghề luật sư. Những yếu tố này có thể tạo ra một lỗ hổng trong quản lý và thực thi pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS. Việc sử dụng các hình thức không được sự cho phép của pháp luật để thay thế hợp đồng chuyển nhượng có thể tạo điều kiện cho các bên tham gia thực hiện các hành vi lừa đảo hoặc gian lận hay sự minh bạch và đúng bản chất, gây ra những tổn thất lớn cho các bên liên quan. Do đó, cần có sự cải thiện trong việc thiết lập và thực thi các quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng các hợp đồng và các dịch vụ của các tổ chức hành nghề luật sư trong giao dịch BĐS. Cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát và kiểm soát để bảo đảm rằng các hành vi vi phạm sẽ bị xử lý triệt để.
2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2.3.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2018 – 2023
Theo thống kê từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, tình hình chuyển nhượng QSDĐ thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS trong năm năm gần đây đã có tổng cộng 803.499 giao dịch được thực hiện thành công trên địa bàn TPHCM34. Đây là con số đáng kể, cho thấy sự sôi động và phát triển của thị trường BĐS trong giai đoạn này. Thị trường diễn ra rất sôi động, với số lượng giao dịch lớn được thực hiện hàng năm, nó thường ảnh hưởng bởi các yếu tố như nhu cầu của người mua, nguồn cung từ các nhà đầu tư và chủ sở hữu, cũng như tình trạng kinh tế và chính sách pháp lý. Không chỉ giới hạn ở các khu vực trung tâm mà còn bao phủ khắp các quận, huyện và các khu vực ngoại ô, kể cả những khu vực mới phát triển. Sự đa dạng trong các loại hình bao gồm tách thửa đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự và các loại hình BĐS khác đã phản ánh nhu cầu của người mua và nhà đầu tư trên thị trường. Mỗi giao dịch thường đi kèm với các hợp đồng, thủ tục pháp lý, đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ pháp luật từ cả hai bên tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, giá của đất tại TPHCM thường cao hơn so với nhiều khu vực khác, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và phát triển. Giá cả này biến động theo thời gian, đáp ứng nhu cầu của thị trường và sự biến động của yếu tố kinh tế và chính trị. Các khu vực trung tâm thường thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và người mua bởi vị trí thuận lợi, gần các trung tâm kinh tế, giáo dục, văn hóa và giải trí. Những khu vực này thường có giá và tiềm năng cao, đặc biệt là trong việc phát triển các dự án BĐS cao cấp, căn hộ chung cư và dịch vụ cao cấp.
Các khu vực ngoại ô và mới phát triển, mặc dù có giá thường thấp hơn, như khu vực huyện Bình Chánh, Củ Chi hay Nhà bè, nhưng số lượng giao dịch cũng đang diễn ra sôi động bởi tiềm năng tăng giá trong tương lai và không gian sống thoải mái, gần gũi với thiên nhiên. Việc phát triển hạ tầng, giao thông và tiện ích công cộng cũng đang được tập trung tại những khu vực này, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có thể thấy, giai đoạn năm 2019 – 2021, đại dịch Covid – 19 có sự gián đoạn trong hoạt động giao dịch do ảnh hưởng của các biện pháp phòng chống dịch, cũng như sự lo ngại về tình hình kinh tế. Giai đoạn từ năm 2022 – 2023 mặc dù đã chứng kiến sự ảnh hưởng lớn từ đại dịch Covid – 19 đối với thị trường BĐS nhưng sau đó có sự phục hồi dần và thị trường bắt đầu hồi phục, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chuyển biến với tình hình khả quan hơn. Đánh giá được tình hình hiện tại, thị trường BĐS ở TPHCM đã trải qua biến động và thách thức, nhưng vẫn duy trì sự sôi động và tiềm năng phát triển. Thông qua số liệu tổng hợp từ Sở Kế hoạch và Đầu tư, có thể thấy mức độ hoạt động và quy mô giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS khá sôi động và dần hồi phục sau thời gian dài do đại dịch Covid – 19. Nhận được sự quan tâm từ các chủ thể và hoạt động chuyển nhượng được phân bổ địa lý không quá chênh lệch giữa các khu vực trên địa bàn TPHCM. Sau thời kỳ khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Covid – 19, nền kinh tế đã bắt đầu khôi phục và phục hồi, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch BĐS nói chung. Do các biện pháp kiểm soát dịch bệnh dần dần được triển khai, làm giảm áp lực lên hệ thống y tế và cho phép các hoạt động kinh doanh được mở cửa trở lại. Sự phục hồi và tăng trưởng của lĩnh vực BĐS tại TPHCM đã phản ánh sự phát triển của nền kinh tế một cách rõ rệt và sự quan tâm cũng như niềm tin của các nhà đầu tư vào tiềm năng phát triển của thị trường này.
2.3.2 Đánh giá chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyển nhượng QSDĐ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Theo thống kê số liệu được tham vấn từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, cung cấp một cái nhìn tổng quan về tình hình giao dịch thì tổng số lượng giao dịch phát sinh trong năm năm gần đây là khoảng 1.125.250, trong đó có 803.499 trường hợp được xác nhận là giao dịch thành công. Tuy nhiên, vẫn còn 321.751 trường hợp giao dịch chưa hoàn thành. Số liệu này cho thấy rằng mặc dù có một số lượng lớn giao dịch diễn ra nhưng vẫn còn một số lượng đáng kể các giao dịch chưa hoàn thành. Cần xem xét kỹ lưỡng và phân tích chi tiết hơn để hiểu rõ hơn về nguyên nhân của tình trạng này và đề xuất các giải pháp phù hợp để cải thiện hiệu suất và hiệu quả thực thi pháp luật của quá trình chuyển nhượng QSDĐ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại TPHCM.
Đánh giá tình hình chung diễn ra trên TPHCM trong những năm gần đây có những mặt tích cực do nhà nước đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm cải thiện quá trình thực thi pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Các cơ quan chức năng đã tăng cường giám sát đối với các hoạt động cũng như quản lý dự án đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là việc kiểm soát các dự án lớn và việc chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật, tránh việc xảy ra các vấn đề pháp lý sau này, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Việc công bố thông tin liên quan đến quy hoạch, dự án BĐS, giá đất đã được cải thiện, giúp tăng cường minh bạch và tin cậy cho các bên tham gia vào thị trường. Các biện pháp xử lý vi phạm về chuyển nhượng QSDĐ đã được thực hiện mạnh mẽ hơn, từ biện pháp xử lý kỷ luật đến xử lý hình sự đối với các trường hợp nghiêm trọng. TPHCM đã có những nỗ lực tích cực trong việc cải thiện quá trình thực thi pháp luật trong lĩnh vực BĐS, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho phát triển bền vững của thị trường kinh doanh BĐS và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSDĐ đã tạo khả năng cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS tại TPHCM, từ đó nâng cao sự phát triển kinh tế và hạ tầng của thành phố. Giúp các chủ thể có QSDĐ hợp pháp được chuyển đổi tài sản thành nguồn vốn, giúp họ thực hiện các dự án mới, mở rộng quy mô kinh doanh khi được quyền đầu tư vào các dự án BĐS khác nhau hoặc đầu tư và mở rộng vào các lĩnh vực khác. Ngược lại, giúp các chủ thể tối ưu hóa tài sản bằng cách thoái vốn khỏi các dự án không còn phù hợp hoặc không mang lại lợi nhuận cao để tập trung vào các dự án có tiềm năng hơn. Không chỉ là cách để thực hiện các dự án mới, mở rộng kinh doanh và đầu tư vào các cơ hội, lĩnh vực mới mà còn là một phương tiện tài chính quan trọng để tối ưu hóa tài sản và tạo ra giá trị cho các chủ thể trong ngành BĐS. Bên cạnh đó, tạo điều kiện và đa dạng hóa các dự án phát triển BĐS từ các khu dân cư, khu đô thị đến các khu công nghiệp, thương mại và dịch vụ, căn hộ, biệt thự, nhà phố đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Thông qua đó, thể hiện mục tiêu lợi nhuận một cách hiệu quả, đặc biệt là khi thị trường đang phát triển mạnh mẽ và có vị trí cao như hiện nay. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở các khu vực được hưởng lợi từ phát triển hạ tầng cũng đã đem lại lợi nhuận đáng kể. Khi kinh tế phát triển, thu nhập tăng cao và tình hình tài chính ổn định, thị trường BĐS cũng tăng theo. Song song đó đã phát triển mối quan hệ cộng sinh các hoạt động phụ trợ liên quan như dịch vụ môi giới, tư vấn pháp lý. Các công ty môi giới BĐS hoạt động trong việc kết nối giữa các bên, giúp tạo điều kiện cho giao dịch diễn ra thuận lợi hơn. Họ cung cấp thông tin về thị trường, địa điểm và giá cả, đồng thời hỗ trợ trong quá trình đàm phán. Các hoạt động kinh tế này đã đóng góp quan trọng vào quá trình chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tại TPHCM, thúc đẩy sự phát triển và nâng cao hiệu quả của thị trường BĐS. Không những mang lại nhiều ưu điểm tích cực, từ việc thúc đẩy phát triển kinh tế, tăng giá trị tài sản, đến việc tối ưu hóa sử dụng đất và tạo điều kiện cho sự đa dạng hóa sản phẩm mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thành phố. Chính phủ đang đầu tư mạnh mẽ vào các dự án hạ tầng giao thông và cơ sở hạ tầng khác tại TPHCM để ngày càng nâng cao sự phát triển của thị trường BĐS. Nhìn chung, TPHCM có tiềm năng lớn do sự phát triển đô thị, kinh tế, hạ tầng và nhu cầu lớn từ người dân đang dần khôi phục trở lại sau thời gian bị tác động bởi đại dịch Covid-19.
Bên cạnh những thay đổi tích cực liên quan đến quản lý và thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại TPHCM, song song vẫn tồn tại một số nhược điểm, từ đó dẫn đến có một số lượng lớn giao dịch chưa hoàn thành. Việc chuyển nhượng QSDĐ nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng thường mang lại tính thanh khoản cao cho các tài sản, nhưng cũng không tránh khỏi nguy cơ mất thanh khoản khi thị trường có sự thay đổi không còn ổn định. Trường hợp dự án BĐS đang trong quá trình phát triển, xuất hiện rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và quy mô dự án, dẫn đến sự không chắc chắn về tính thanh khoản. Bởi thị trường kinh doanh BĐS luôn phải chịu ảnh hưởng của các yếu tố ngoại như biến động của xã hội, kinh tế và chính trị gây ra sự không ổn định và không chắc chắn nên nếu những yếu tố này biến động xấu sẽ là nguyên nhân tiêu cực kéo theo thị trường BĐS bị ảnh hưởng tiêu cực. Do đó, các biện pháp như tăng cường điều chỉnh và dự phòng, tạo điều kiện ổn định trong kinh doanh và đầu tư cũng như tăng cường giám sát và quản lý thị trường nên được áp dụng. Đồng thời, việc tăng cường thông tin, kiến thức về thị trường BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự tin cậy và giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia. Thực tế, vẫn có trường hợp giao dịch không minh bạch, không công khai dẫn đến các tranh chấp giữa các bên và thậm chí là vi phạm hình sự gây ra hậu quả nghiêm trọng. Và hơn nữa là sự chậm trễ trong quá trình can thiệp để hạn chế các tranh chấp của chính quyền địa phương, có những vi phạm đã lâu cũng như đã có nhiều trường hợp sai phạm xảy ra liên quan đến tính pháp lý của các dự án nhưng các cơ quan chính quyền vẫn phản ứng chậm dẫn đến không ngăn chặn kịp thời và hạn chế sự phát sinh thêm các vi phạm.
Do là khu vực tiềm năng nên không tránh khỏi việc phải đối mặt với nhiều thách thức về giá. Giá đất tại khu vực này đang tăng cao do sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ thể và người đang có nhu cầu. Đây là hệ quả do mối quan hệ cung – cầu không được cân bằng, khi nguồn cầu nhiều hơn so với nguồn cung. Sự tăng giá này có thể làm tăng chi phí đầu tư và giảm lợi nhuận của dự án. Tăng trưởng đô thị đồng nghĩa với việc tăng cường số lượng người tham gia giao thông trong thành phố. Nhưng, việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông vẫn chưa đáp ứng kịp thời và giải quyết được vấn đề dẫn đến tình trạng kẹt xe kéo dài vào các giờ cao điểm. Một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng giá tăng cao là hiện tượng đầu cơ đất đai, tích trữ đất để chờ tăng giá, gây ra tình trạng khan hiếm đất và đẩy giá đất lên cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và người dân. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, tình trạng đất công, đất nông nghiệp trong việc thực hiện chuyển đổi mục đích đất còn khá khó khăn. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất kinh doanh gặp nhiều khó khăn do quy định pháp luật và quy hoạch. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại TPHCM còn nhiều bất cập, không đồng bộ và thường xuyên thay đổi. Dẫn đến khó khăn trong tiếp cận thông tin, thông tin quy hoạch không được công khai đầy đủ và minh bạch, gây khó khăn cho việc đánh giá và đầu tư.
Bên cạnh đó, quy định pháp lý chưa thống nhất giữa các cơ quan quản lý và giữa các cấp chính quyền, dẫn đến sự không nhất quán trong thực thi. Hiện nay, chưa có cơ chế bảo vệ quyền lợi hiệu quả cho các bên tham gia chuyển nhượng, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng trong các dự án, khi đã nhận được QSDĐ nhưng vẫn chưa có GCNQSDĐ hợp pháp.
Chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tại TPHCM đang đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý, thủ tục hành chính và thị trường. Để nâng cao hiệu quả thực hiện, cần có các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện thủ tục hành chính, tăng cường minh bạch thông tin và khuyến khích đầu tư phát triển. Việc thực hiện các giải pháp này sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và kinh tế xã hội tại TPHCM. Nhìn chung, không phủ định sự phát triển tích cực mà thị trường mang lại, tuy nhiên cũng có không ít thách thức và nguy cơ tồn tại. Do đó, cần quản lý và kiểm soát sự tuân thủ pháp luật một cách nghiêm ngặt để bảo đảm sự ổn định và bền vững của thị trường.
Tổng kết: hệ thống pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam, đặc biệt là TPHCM khá phức tạp và nhiều tầng lớp. Các quy định từ LĐĐ, LKDBĐS và các nghị định, thông tư liên quan đôi khi chồng chéo, gây khó khăn trong việc áp dụng. Cùng với đó, là tốc độ đô thị hóa nhanh tại TPHCM, bởi đây là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước. Điều này dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tăng cao, nhưng cũng tạo ra nhiều thách thức trong quản lý và điều chỉnh.
Hiện nay, các vấn đề phát sinh như quy hoạch không đồng bộ, sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất khiến cho việc chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất kinh doanh. Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn phức tạp, nhiều bước và thời gian xử lý kéo dài. Điều này làm giảm tính hiệu quả và minh bạch trong việc chuyển nhượng. Một số trường hợp tiêu cực và tham nhũng trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, làm giảm niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào hệ thống pháp luật.
Đánh giá được tình hình hiện nay, Việt Nam đã có hệ thống pháp luật khá đầy đủ về đất đai và kinh doanh bất động sản, tạo ra cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, đã bắt đầu ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai, giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, còn tồn tại một số điểm yếu song song như các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn phức tạp và chưa đồng bộ, gây khó khăn trong việc áp dụng thực tế. Thủ tục hành chính vẫn còn nhiều bước, phức tạp và tốn nhiều thời gian, làm giảm tính hiệu quả trong việc thực hiện các giao dịch. Công tác giám sát và minh bạch thông tin chưa được thực hiện đầy đủ, dẫn đến tình trạng tiêu cực và tham nhũng.
Thông qua phân tích ưu và nhược điểm của tình hình hiện tại, có thể thấy được những cơ hội phát triển như: ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai có thể giúp nâng cao hiệu quả và minh bạch trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ. Cải cách hành chính, đẩy mạnh cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ có thể giúp cải thiện tình hình. Bên cạnh đó, là những thách thức như: quy hoạch đô thị phức tạp, sự phức tạp trong quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất tại TPHCM là một thách thức lớn trong việc quản lý và chuyển nhượng QSDĐ. Tiêu cực và tham nhũng trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ vẫn là vấn đề cần giải quyết.
Việc chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tại TPHCM hiện đang gặp phải nhiều thách thức về quy định pháp luật, thủ tục hành chính và công tác giám sát. Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, cần có sự hoàn thiện khung pháp luật, cải thiện thủ tục hành chính, tăng cường minh bạch và giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Những biện pháp này sẽ tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại TPHCM.
Tiểu kết chương II Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong chương này, đã thể hiện nội dung các quy định pháp luật trong vấn đề chuyển nhượng QSDĐ. Tình trạng diễn ra trong xã hội, những vấn đề vi phạm thực tế. Nhận xét tổng quan thể hiện các quy định pháp luật luôn được cập nhật và thay đổi để phù hợp với tình hình chung. Các nhà lập pháp đã khắc phục được các hiện tượng vi phạm cũng như những lỗ hổng trong hệ thống pháp luật qua từng thời kỳ, bảo đảm sự công bằng và quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng. Mặc dù vậy, nhưng ở thời kỳ hiện đại, đất nước càng phát triển, con người càng thông thái, vẫn xuất hiện những hành vi vi phạm được biến tướng tinh vi, lách luật.
Bên cạnh việc phân tích từng nội dung trong nội hàm chuyển nhượng như địa vị pháp lý của chủ thể, điều kiện đối tượng hợp đồng, điều kiện phát sinh tính pháp lý, trình tự thủ tục giao dịch…Phân tích những lý luận, đưa ra những vướng mắc đang tồn tại, các tình huống vi phạm thực tế trong xã hội, kết quả giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Từ đó, đưa ra những nhận xét chủ quan về vi phạm trên cũng như cách giải quyết của cơ quan xét xử.
Dựa trên những bất cập hiện hành, đánh giá quan điểm theo khía cạnh cá nhân, xã hội và của hệ thống một cách đầy đủ, đúng đắn và phù hợp nhất để định hướng hoàn thiện. Mục đích kết hợp cả hai khía cạnh chủ quan và khách quan sẽ giúp tạo ra cách tiếp cận toàn diện và hiệu quả nhằm đánh giá và hoàn thiện các hạn chế hiện hành. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com
Pingback: Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất