Luận Văn, Luật

Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Posted on by Luanvanluat

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương – Bất cập, hạn chế và giải pháp hoàn thiện dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác

2.1.1. Những khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác

Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 về xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau: “Trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý Quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển Quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Mặc dù vậy, việc để tồn tại một tài sản khác trên đất mà Quyền sử dụng đất đã được thế chấp và cần phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ tài chính đã và đang gây khá nhiều khó khăn cho việc áp dụng quy định và tính khả thi cho việc thực hiện triển khai hiệu quả phán quyết của Tòa án. Bởi lẽ, theo Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 có quy định về kê biên tài sản gắn liền với đất tại là: “Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên Quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất”. Mặc dù quy định chung như vậy nhưng cho đến hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thi hành án của người thứ ba trong trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Điều này gây lúng túng cho cả Thẩm phán khi xét xử và có thể gây khó khăn cho Chấp hành viên khi áp dụng quy định trên trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Vấn đề này hiện nay đang áp dụng tại Bình Dương như sau:

  • Vụ việc thứ nhất:

Theo Bản án số: 182/2017/DS-PT, ngày 27-9-2017 V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương như sau:

  • Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC; địa chỉ: Số XXX, đường XXY, phường Z, Quận N, Thành phố H.

Bị đơn:

  1. Ông Nguyễn T, sinh năm 19XX; địa chỉ: Số nhà X/Y, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương.
  2. Bà Võ H, sinh năm 19XX; địa chỉ thường trú: Số 43/30/4, Khu X, phường Y, thành phố Y, tỉnh Bình Dương.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

  1. Bà Nguyễn M, sinh năm
  2. Ông Võ T, sinh năm
  3. Ông Võ V, sinh năm 19XX. Tóm tắt nội dung vụ án như sau:

Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC (viết tắt là ngân hàng) cho ông Nguyễn T, bà Võ H vay vốn theo Hợp đồng tín dụng số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2010, với các nội dung cụ thể như sau: Số tiền vay: 1.550.000.000 đồng; mục đích vay để xây nhà; thời hạn vay là 60 tháng, kể từ ngày bên vay rút tiền lần đầu; lãi suất vay là 18%/năm tính từ ngày 07/10/2010; lãi suất trên sẽ thay đổi định kì 03 tháng/lần theo chính sách của ngân hàng; lãi suất quá hạn 150% lãi suất trong hạn.

Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho Hợp đồng tín dụng số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2010, ông T, bà H đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 75/10/TC/V.3 ngày 07/10/2010, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại xã X, thị xã Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC580199 (số vào sổ CH 00413) do Ủy ban nhân dân thị xã Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 22/07/2010. Hợp đồng thế chấp trên đã được Công chứng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Bình Dương ngày 07/10/2010 và được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dương cùng ngày 07/10/2010.

Ngân hàng đã giải ngân đúng theo nội dung hợp đồng tín dụng, ông T, bà H đã thực hiện việc rút vốn vay tại ngân hàng theo các giấy nhận nợ sau: Giấy nhận nợ số 01 ngày 07/10/2010, với số tiền 1.100.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng; giấy nhận nợ số 02 ngày 12/10/2010, với số tiền 440.000.000 đồng. Tổng số tiền bị đơn đã rút vốn tại ngân hàng 1.540.000.000 đồng (một tỷ năm trăm bốn mươi triệu đồng). Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Tính đến ngày 26/5/2017, ông T và bà H còn nợ ngân hàng số tiền 999.884.698 đồng, trong đó: Nợ gốc 540.858.739 đồng và nợ lãi 459.025.959 đồng.

Đối với số nợ nêu trên, ngân hàng đã nhiều lần liên hệ, làm việc trực tiếp, thông báo chuyển nợ quá hạn, thông báo về việc thu hồi nợ trước hạn, thông báo yêu cầu tự xử lý tài sản đảm bảo để trả nợ vay nhưng bị đơn không thực hiện, vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

  • Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

Ông T, bà H phải thanh toán nợ cho ngân hàng tính đến ngày 26/5/2017 là 999.884.698 đồng, trong đó: Nợ gốc 540.858.739 đồng và nợ lãi 459.025.959 đồng.

Ông T, bà H phải có nghĩa vụ thanh toán số nợ lãi tiếp tục phát sinh theo mức lãi suất nợ quá hạn được quy định tại hợp đồng tín dụng và giấy chứng nhận nợ đã ký kết với ngân hàng kể từ ngày 27/5/2017 cho đến khi thanh toán hết nợ.

Trường hợp ông T, bà H không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2016 để thu hồi nợ. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, bà H cho rằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC580199 (số vào sổ CH 00413) do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 22/07/2010 mang tên bà Võ H là tài sản của gia đình bà H là bà Nguyễn M, ông Võ T và ông Võ V nên bà H yêu cầu không tính lãi quá hạn, tạo điều kiện cho bà H trả nợ cho ngân hàng để trả lại giấy chứng nhận cho gia đình bà.

Đồng thời bà cho biết bà M, ông T là cha mẹ ruột của bà H, ông V là anh trai bà H, ông T là chồng bà H nhưng đã ly hôn từ năm 2010. Nguồn gốc đất thế chấp cho ngân hàng là của bà H nhận chuyển nhượng của người khác, sau đó bà H thỏa thuận với bà M đổi căn nhà mà ông bà sinh sống trước đây là căn nhà bà H đã bán cho tiệm vàng KT, đổi diện tích đất hiện nay đang thế chấp cho bà M và nói đưa cho bà M số tiền 300.000.000 đồng, đồng thời hứa sang tên quyền sử dụng đất cho bà M nhưng bà H không thực hiện, bà M có hỏi thì bà H nói đã thế chấp cho ngân hàng đến năm 2015 sẽ trả giấy chứng nhận, sang tên cho bà M. Khi Tòa án đến xem xét, thẩm định tài sản thì bà M mới biết bà H chưa trả xong tiền cho ngân hàng. Trên phần đất bà H thế chấp cho ngân hàng có 01 căn nhà cấp 04, 01 mái che của bà M, ông T xây dựng, quản lý sử dụng từ năm 2010.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 40/2017/DS-ST ngày 26 tháng 5 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố Y, đã quyết định:

  • Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC.

Buộc ông Nguyễn T, bà Võ H phải có trách nhiệm liên đới trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC số tiền gốc và nợ lãi phát sinh tính đến ngày 26/5/2017 là: 999.884.698 đồng (trong đó nợ gốc 540.858.739 đồng và lãi phát sinh 459.025.959 đồng).

Buộc ông Nguyễn T, bà Võ H phải có trách nhiệm liên đới trả lãi cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC trên số nợ gốc từ ngày 27/5/2017 cho đến khi trả hết nợ, với mức lãi suất theo đúng hợp đồng tín dụng đã ký.

Trường hợp ông Nguyễn T, bà Võ H không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình thì Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản đã thế chấp là quyền sử dụng đất có diện tích 194,9m2 tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, đất thuộc thửa số 3465, tờ bản đồ số 10-7, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 580199 (số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00413) do Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp ngày 22/7/2010 mang tên bà Võ H, cùng các tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ. Các tài sản gắn liền với diện tích đất này sau khi xử lý được ưu tiên thanh toán, hoàn trả giá trị cho chủ sở hữu hợp pháp là bà Nguyễn M, ông Võ T và ông Võ V (theo kết quả định giá thực tế tại thời điểm thi hành án). Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn có đơn kháng cáo ; Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương có quyết định kháng nghị số 18/2017/KNPT-DS đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm theo hướng hủy bản án sơ thẩm do chưa làm rõ trước khi vay trên đất có tài sản gì, căn nhà trên đất được xây dựng thời điểm nào, ai đang ở trong nhà này, ý kiến của họ về xử lý tài sản trên đất để đảm bảo cho số tiền vay mà ông T, bà H còn nợ ngân hàng; chưa làm rõ vấn đề bà M, ông V, ông T trình bày bà H hoán đổi cho họ tài sản khác; việc tuyên các tài sản gắn liền với diện tích đất sau khi xử lý được ưu tiên thanh toán, hoàn trả giá trị cho bà M, ông T, ông V làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng.

Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận kháng cáo, kháng nghị, sửa một phần bản án sơ thẩm nêu trên về phần xử lý tài sản thế chấp và nhận định về quyền ưu tiên thanh toán. Trong trường hợp này, nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng việc ngân hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận thế chấp các tài sản gắn liền với đất là phù hợp với Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm; Điều 12, Điều 19 của Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm và cũng phù hợp với Điều 325 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặc dù, các đương sự không thỏa thuận về việc thế chấp các tài sản gắn liền với đất, nhưng đây là các tài sản không thể tách rời với quyền sử dụng đất. Do đó, khi xử lý quyền sử dụng đất thì các tài sản trên đất cũng được xử lý kèm theo. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định giá trị các tài sản gắn liền với đất sẽ được ưu tiên thanh toán cho người sở hữu, người bỏ chi phí đầu tư (theo kết quả định giá thực tế tại thời điểm thi hành án) là bà M, ông Võ T và ông V là chưa đúng, vì tài sản trên đất là tài sản chung của bà M, ông Võ T, ông V, không phải là tài sản thế chấp nên không thuộc trường hợp ưu tiên thanh toán, cần vận dụng khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự là giành quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất cho bà M, ông Võ T, ông V trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán tài sản thế chấp, nếu hết thời hạn này mà họ không mua thì khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ngân hàng có trách nhiệm thanh toán lại giá trị tài sản có trên đất cho bà M, ông Võ T và ông V. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định khi ông Nguyễn T, bà Võ H không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của Hợp đồng tín dụng trung & dài hạn số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2010 thì Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Y xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 75/10/TC/V.3, được công chứng số 10447 quyển số 10TP/CC–SCC/HĐGD ngày 07/10/2010 tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương; đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 07/10/2010 tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Y, tỉnh Bình Dương là quyền sử dụng đất diện tích 194,9m2 thuộc thửa số 3465, tờ bản đồ số 10-7, tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 580199 (số vào sổ CH00413) do Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp ngày 22/7/2010 mang tên bà Võ H, cùng các tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ. Khi xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất thì có trách nhiệm thanh toán lại giá trị tài sản có trên đất cho bà Nguyễn M, ông Võ T, ông Võ V.

Giành quyền ưu tiên cho bà Nguyễn M, ông Võ T, ông Võ V được quyền mua quyền sử dụng đất đối với diện tích 194,9m2 thuộc thửa số 3465, tờ bản đồ số 10-7, tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 580199 (số vào sổ CH00413) do Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp ngày 22/7/2010 mang tên bà Võ H trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán tài sản thế chấp.

  • Quan điểm của tác giả:

Tác giả đồng tình với nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm về xử lý tài sản trên đất là 01 căn nhà cấp 4 có kết cấu tường gạch xây tô, nền gạch men, mái tole xây dựng tháng 12/2010, 01 mái che cột sắt, kèo sắt, mái tole do bà M, ông Võ T, ông V xây dựng, hiện đang quản lý, sử dụng, chưa được cấp quyền sở hữu. Bởi lẽ:

Theo biên bản xác minh, định giá tài sản thế chấp ngày 07/10/2010, ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất với giá trị 125.000 đồng, không xác minh, định giá tài sản trên đất, đồng thời hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp không thể hiện các tài sản này. Do vậy, các tài sản này không phải là tài sản được thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Hợp đồng tín dụng trung & dài hạn số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2010.

Theo nội dung của vụ việc, ngân hàng và bà H, ông T không có bất kỳ sự thỏa thuận nào về việc cho phép đầu tư vào mảnh đất trên nên không có cơ sở để nói đây là giá trị tài sản tăng lên do đầu tư thêm nhằm vận dụng để xử lý tài sản đảm bảo.

Chính vì vậy, việc Tòa án cấp phúc thẩm xem đây là tài sản chung của bà H, ông T, bà M, ông Võ T và Võ V là hợp lý. Và lúc này, khi xử lý tài sản bảo đảm thì áp dụng khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 để giành quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất cho bà M, ông Võ T, ông Võ V trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán tài sản thế chấp là chính xác. Bởi lẽ, theo khoản 1 Điều 27 Nghị định số 163/2006/NĐ- CP thì: “Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó”. Cho nên, bà M, ông Võ T, ông Võ V có quyền đầu tư trên thửa đất trên làm tăng giá trị của tài sản đảm bảo nên mới áp dụng xử lý như trên.

Vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong vụ án trên có những quan điểm khác nhau, căn cứ vào quy định tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm và khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015, có quan điểm cho rằng đối với việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của ông T, bà H, người nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà H thông qua bán đấu giá tài sản tuy được nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, nhưng quyền sử dụng thửa đất có bị hạn chế, cụ thể phải để bà M, ông Th, ông V tiếp tục sử dụng đối với phần diện tích đất mà bà M, ông Th, ông V đã sử dụng trước đây trên thửa đất số 3465, cùng với sở hữu nhưng giữ nguyên hiện trạng nhà ở và công trình xây dựng khác trên phần diện tích đất này. Quan điểm khác lại cho rằng phải làm rõ thỏa thuận giữa ông T, bà H với bà M, ông Th, ông V; nếu muốn lấy lại quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải sở hữu các tài sản trên đất này, hoàn trả lại giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác cho người đã ở nhờ trên đất và thông báo cho họ thời gian trả lại quyền sử dụng đất thích hợp để người phải chuyển đi có sự chuẩn bị, nên sau khi mua tài sản bán đấu giá, chủ sử dụng đất mới cũng phải có quyền mua lại nhà ở, công trình xây dựng khác của bà M, ông Th, ông V và yêu cầu bà M, ông Th, ông V chuyển đi nơi khác, trả lại cho mình quyền sử dụng phần diện tích đất mà trước đây ông T, bà H giao cho bà M, ông Th, ông V. Nếu theo quan điểm này thì sẽ có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp sau này trong quá trình thi hành án. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, điều này sẽ đặt ra tình huống là theo Nghị định số 21/2021/NĐ- CP hiện hành thì trong trường hợp bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp thì phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Cho nên, nếu cũng tình huống gần giống như trên nhưng bà M, ông Võ T, ông Võ V đầu tư lên thửa đất nêu trên như: trồng cây ăn trái, xây dựng nhà nhưng không được ngân hàng chấp thuận thì xử lý như thế nào? Đó là nội dung cần phải có hướng dẫn rõ ràng. Bởi nếu không có hướng dẫn rõ ràng thì sẽ khó xử lý trong trường hợp này.

Ở khía cạnh khác, có người cho rằng Tòa án có cần đưa ra hướng xử lý phần tài sản này không? Bởi lẽ, nếu như Tòa án không đưa ra hướng xử lý thì sau này thi hánh án Chấp hành viên vẫn có thể xử lý vấn đề này theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 113 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 như sau: “1. Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:

Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền được tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất”. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo tác giả việc chờ đợi đến khi thi hành án để chấp hành viên áp dụng theo quy định trên cũng sẽ gây khó khăn cho chấp hành viên bởi việc yêu cầu cho bà M, ông Võ T, ông Võ V di chuyển tài sản ra khỏi diện tích trên là không dễ và kéo dài thời gian thi hành án, gây khó khăn cho việc thu hồi tiền của Tổ chức tín dụng.

Mà pháp luật cần phải tạo cơ chế nhanh chóng để các Tổ chức tín dụng có thể bán tài sản thế chấp thu hồi vốn đến thực hiện các hoạt động quan trọng như trả tiền cho người gửi tiền khi đến hạn, giữ vững lòng tin của người dân vào hệ thống tín dụng để hệ thống tín dụng phát huy vai trò trung gian tài chính, huy động vốn cho nền kinh tế. Sự chậm trễ, kéo của hoạt động này sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến lòng tin người dân vào hệ thống Tổ chức tín dụng, gây ảnh hưởng đến vai trò của Tổ chức tín dụng đối với nền kinh tế.

  • Vụ việc thứ hai

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số: 100/2020/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2020 vụ việc như sau:

  • Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần
  • Bị đơn: Ông Bùi Q và bà Nguyễn
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
    1. Bà Đỗ V và ông Trần
    2. Ông Lê
    3. Bà Võ
    4. Bà Võ
    5. Bà Phạm
    6. Ông Trần

Tóm tắt nội dung vụ án như sau: Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Ngày 10/01/2018 Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN và vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N ký Hợp đồng tín dụng số 2018.0005.HĐTD.681, theo đó Ngân hàng QTVN cho vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N vay số tiền 1.500.000.000 đồng, mục đích vay là tái tài trợ xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở trên nền nhà đất cũ. Thời hạn vay 180 tháng, lãi suất vay tại thời điểm giải ngân 9,29%/năm, lãi suất ưu đãi được áp dụng trong vòng 12 tháng đầu tiên kể từ ngày giải ngân khoản tín dụng. Hết thời hạn ưu đãi nói trên, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại 03 tháng một lần bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 4,19%/năm, trả gốc và lãi vào ngày 15 hàng tháng. Ngày 11/01/2018, Ngân hàng đã giải ngân cho ông Bùi Q, bà Nguyễn N số tiền 1.500.000.000 đồng.

Ngày 05/10/2018 Ngân hàng QTVN và vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N ký Hợp đồng tín dụng số 2018.0565.HĐTD.681. Theo đó, Ngân hàng QTVN cho vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N vay số tiền 450.000.000 đồng, mục đích vay mua sắm vật dụng gia đình. Thời hạn vay 96 tháng, lãi suất vay tại thời điểm giải ngân 12,69%/năm, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại 03 tháng một lần bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 4,29%/năm, trả gốc và lãi vào ngày 15 hàng tháng. Ngày 05/10/2018, Ngân hàng đã giải ngân cho ông Bùi Q, bà Nguyễn N số tiền 450.000.000 đồng.

Để bảo đảm cho các khoản tiền vay trên, ông Bùi Q và bà Nguyễn N có thế chấp cho Ngân hàng QTVN quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất (nhà) thuộc thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, diện tích 145m2 tọa lạc tại phường X, thị xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH14623 ngày 02/10/2017 cấp cho ông Bùi Q và toàn bộ vật phụ, trang thiết bị kèm theo và phần giá trị công trình, diện tích cải tạo, đầu tư xây dựng gắn liền với diện tích nhà đất đã thế chấp đều thuộc tài sản thế chấp theo hợp đồng này. Hai bên có ký kết Hợp đồng thế chấp số 2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018. Việc thế chấp được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã (nay là thành phố) Y ngày 11/01/2018. ông Bùi Q, bà Nguyễn N đã trả được tiền vay gốc 209.908.501 đồng, lãi 284.451.877 đồng cho cả hai hợp đồng tín dụng nêu trên. Kể từ ngày 16/9/2019 đến nay, ông Bùi Q, bà Nguyễn N không thực hiện việc trả nợ theo cam kết trong hợp đồng và ngân hàng đã chuyển các khoản vay thành khoản nợ quá hạn từ ngày 16/9/2019. Nay, Ngân hàng QTVN khởi kiện yêu cầu ông Bùi Q, bà Nguyễn N phải trả số tiền còn nợ tính đến ngày 29/9/2020, gồm tiền gốc 1.740.091.499 đồng, lãi trong hạn 23.337.661 đồng, lãi quá hạn 352.296.774 đồng, tổng cộng: 2.115.725.934 đồng và tiếp tục tính lãi cho đến khi ông Bùi Q, bà Nguyễn N thanh toán xong toàn bộ khoản nợ theo quy định tại các hợp đồng tín dụng đã ký. Trường hợp ông Bùi Q, bà Nguyễn N không trả nợ hoặc trả nợ không hết thì Ngân hàng QTVN được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục kê biên, phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH14623 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017 cho ông Bùi Q. Toàn bộ số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán nghĩa vụ trả nợ của ông Bùi Q, bà Nguyễn N với Ngân hàng QTVN. Trường hợp, nếu số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán hết khoản nợ thì ông Bùi Q, bà Nguyễn N phải có nghĩa vụ trả hết khoản nợ còn lại cho Ngân hàng QTVN. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

  • Bên cạnh đó, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần T cung cấp thêm thông tin như sau:

Ông Trần T cho biết: Phần đất có diện tích 145m2 trên là do ông Trần T bán cho ông Bùi Q 73m2 và bán cho ông Trần D, bà Đỗ V khoảng 50m2. Việc mua bán đã hoàn thành (ông Trần T đã nhận tiền, ông Bùi Q, ông Trần D, bà Đỗ V đã nhận đất và xây dựng nhà ở), phần diện tích đất còn lại ông Trần T dùng để làm đường đi chung cho các hộ dân trong khu này sử dụng. Việc ông Bùi Q dùng toàn bộ diện tích đất này để thế chấp vay tiền của ngân hàng thì ông Trần T không biết, vì vậy ông Trần D, bà Đỗ V tự thương lượng giải quyết với ông Bùi Q.

Ngoài ra, ông Trần D, bà Đỗ V với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập cung cấp các thông tin sau:

Ngày 19/6/2014, ông Trần D, bà Đỗ V nhận chuyển nhượng của ông Trần T diện tích đất khoảng 50m2 (đo đạc thực tế là 53,9m2) là một phần diện tích thuộc thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, trong tổng diện tích 145m2, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH14623 ngày 02/10/2017. Việc chuyển nhượng giữa ông Trần D, bà Đỗ V với ông Trần T được lập thành văn bản thể hiện tại “Giấy đặt cọc mua nhà, đất” ngày 19/6/2014. Cùng khoảng thời gian đó thì ông Bùi Q, bà Nguyễn N nhận chuyển nhượng của ông Trần T diện tích đất 73m2 cũng là một phần diện tích trong tổng diện tích đất 145m2 mà ông Trần D, bà Đỗ V đã nhận chuyển nhượng của ông Trần. Do không đủ điều kiện tách thửa nên ông Trần D, bà Đỗ V và ông Bùi Q thống nhất để ông Bùi Q tạm đứng tên chủ sử dụng toàn bộ diện tích đất là 145m2 thuộc thửa đất nêu trên và ông Bùi Q có ký với bà Đỗ V “Hợp đồng thỏa thuận” ngày 01/7/2014, nội dung ông Bùi Q nhượng lại cho bà Đỗ V diện tích đất khoảng 50m2 là một phần diện tích đất trong tổng diện tích đất 145m2 thuộc thửa đất trên. Sau khi nhận chuyển nhượng đất từ ông Trần T thì vợ chồng ông Trần D, bà Đỗ V đã nhận đất và xây dựng nhà sinh sống từ năm 2014 cho đến nay. Khi ông Bùi Q, bà Nguyễn N vay tiền của Ngân hàng QTVN và dùng toàn bộ quyền sử dụng đất do ông Bùi Q đứng tên (trong đó có khoảng 50m2 của ông Trần D, bà Đỗ V) để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của ông Bùi Q, bà Nguyễn N thì ông Trần D, bà Đỗ V không nhận được bất kỳ thông báo từ ông Bùi Q, bà Nguyễn N và từ phía Ngân hàng. Vì vậy, ông Trần D, bà Đỗ V có đơn yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số: 2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng QTVN với ông Bùi Q và bà Nguyễn N đối với thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đất số CH14623 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017 là vô hiệu.

  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H về cơ bản cho biết:

Đối với nguồn gốc con đường đi chung cho khu nhà ông Lê L trong đó có nhà của ông Bùi Q, bà Nguyễn N, ông Trần D, bà Đỗ V, nhà ông Lê L và một số hộ khác) là do ông Trần T dành 01 phần diện tích đất của ông Trần T làm đường đi chung cho cả khu. Giữa ông Trần T với ông Bùi Q và bà Nguyễn N có thỏa thuận hay không thỏa thuận về việc trong tổng diện tích 145m2 đất ông Bùi Q đứng tên chủ sử dụng có 22m2 đất là của ông Trần T và ông Trần T dùng để làm đường đi chung cho mọi người thì ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H không thể biết được. Ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H chỉ biết là trong tổng diện tích đất ông Bùi Q đứng tên chủ sử dụng thì có một phần diện tích đất của ông Trần D và bà Đỗ V còn diện tích đất cụ thể của từng người là bao nhiêu thì ông không biết. Nay Ngân hàng QTVN khởi kiện yêu cầu ông Bùi Q, bà Nguyễn N phải thanh toán cho Ngân hàng số tiền còn nợ gốc và lãi thì các bên tự giải quyết với nhau không liên quan gì đến ông Lê L. Do trong tổng diện tích đất ông Bùi Q, bà Nguyễn N thế chấp để vay tiền của Ngân hàng thì có một phần diện tích đất (theo đo đạc thực tế là 27,5m2) là con đường đi chung cho các hộ dân như ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H. Nên ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H không đồng ý với yêu cầu phát mãi tài sản là quyền sử dụng đất của Ngân hàng. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

  • Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp: Quyền sử dụng đất diện tích 159,4m2.

Các tài sản gắn liền với đất gồm: 01 nhà ở riêng lẻ loại 03 tầng có kết cấu: Nền gạch men, tường gạch xây tô sơn nước, khung cột, sân, bê tông cốt thép, trần thạch cao mái tôn + ngói trang trí; diện tích sàn 151,4m2 là nhà của ông Bùi Q và bà Nguyễn N; 01 nhà ở riêng lẻ loại 01 tầng có kết cấu nền gạch men, tường gạch xây tô sơn nước, khung cột, sân, bê tông cốt thép, cột gạch, trần thạch cao, mái tôn, cửa sắt kính có diện tích 44,5m2, trong nhà có gác bê tông có diện tích 19,5m2 là nhà của ông Trần D và bà Đỗ V. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 100/2020/DS-ST ngày 29/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

Một là, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP QTVN (VIB) về việc yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp là diện tích đất theo đo đạc thực tế là 159,4m2 thuộc thửa số XXYY, tờ bản đồ số XX tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH 847988, số vào sổ cấp GCN: CH14623 do Ủy ban nhân dân thị xã Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017 cho ông Bùi Q.

Hai là, chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần D và bà Đỗ V tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số: 2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng TMCP QTVN (VIB) với ông Bùi Q và bà Nguyễn N là vô hiệu.

Ba là, buộc Ngân hàng TMCP QTVN (VIB) trả lại cho ông Bùi Q bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH 847988, số vào sổ cấp GCN: CH14623 do Ủy ban nhân dân thị xã Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017 cho ông Bùi Q.

  • Nhận định và phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm như sau:

Đối với tài sản thế chấp: diện tích đất 145m2 thuộc thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, phường X, thành phố Y có nguồn gốc của ông Trần T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 07342 ngày 13/7/2013. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số XXYY, diện tích 145m2 ông Trần T đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Trần D và ông Bùi Q mỗi người một phần như sau: Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Một là, năm 2013, ông Trần T chuyển nhượng cho ông Bùi Q diện tích đất 73m2 trong diện tích đất 145m2 thuộc một phần thửa đất số XXYY. Do phần đất ông Trần T chuyển nhượng cho ông Bùi Q không thể tách thửa (diện tích tối thiểu tách thửa không đủ), do đó ông Trần T và ông Bùi Q lập giấy cam kết giao cho ông Bùi Q được đứng tên toàn bộ thửa đất, sau này ông Bùi Q tách phần còn lại cho ông Trần T, cuối bản cam kết ông Bùi Q ký tên, in dấu vân tay. Trên cơ sở đó, ngày 24/9/2013 ông Trần T ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số XXYY cho ông Bùi Q và ngày 23/10/2013, ông Bùi Q được Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số XXYY, diện tích 145m2; trên đất ông Bùi Q xây dựng căn nhà ở (01 trệt hai tầng).

Hai là, diện tích đất còn lại của ông Trần T trong thửa đất số XXYY do ông Bùi Q đứng tên, ông Trần T chuyển nhượng cho ông Trần D như sau: Ngày 19/6/2014, ông Trần T lập giấy tay chuyển nhượng cho ông Trần D diện tích đất ngang 4,30m dài 11,50m (đo thực tế 53,9m2) với giá 270.000.000 đồng, hai bên lập giấy đặt cọc mua nhà, đất, (bút lục 138). Do diện tích đất ông Trần T chuyển nhượng cho ông Trần D thuộc một phần thửa đất số XXYY do ông Bùi Q đứng tên nên ngày 01/7/2014 giữa ông Bùi Q và bà Đỗ V (vợ ông Trần D) lập bản “Hợp đồng thỏa thuận” có nội dung ông Bùi Q nhượng lại cho bà Đỗ V diện tích đất 49,45m2 (ngang 4,30m dài 11,50m, bút lục 139). Sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông Trần T thì vợ chồng ông Trần D và bà Đỗ V xây dựng nhà ở. Tháng 10/2014, Ủy ban nhân dân phường X xác nhận căn nhà ở của bà Đỗ V, ông Trần D trên thửa đất số XXYY là hợp pháp (bút lục 136) và ngày 08/12/2014, Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp giấy chứng nhận số nhà cho bà Đỗ V, ông Trần D; ngoài ra ông Trần D và bà Đỗ V cũng được các cơ quan điện lực, công ty cấp thoát nước ký hợp đồng cung cấp điện, nước để sử dụng và thực tế hiện nay trên thửa đất có nhà ở của bà Đỗ V, ông Trần D kết cấu 01 tầng, nền gạch men, tường gạch xây tô, sơn nước, khung cột sàn bê tông cốt thép, trần thạch cao, mái lợp tôn, diện tích 4,3m x 4,5m (biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, bút lục 104). Tuy nhiên, việc bà Đỗ V, ông Trần D nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 49,45m2 của ông Trần T nhưng không tách quyền sử dụng nên bà Đỗ V, ông Trần D cũng có lỗi. Tháng 10 năm 2017, thửa đất số XXYY ông Bùi Q được Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH847899 (số vào sổ CH 14623) ngày 02/10/2017, cùng ngày ông Bùi Q, bà Nguyễn N thế chấp cho Ngân hàng QTVN để vay tiền.

Ba là, quá trình tố tụng, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày phần đường bê tông diện tích 27,5m2 thuộc thửa đất số XXYY là đất do ông Trần T chừa làm lối đi chung cho thửa đất số XXYY của ông Trần T và các hộ dân khác.

Cho nên với tài liệu, chứng cứ trên có cơ sở xác định, thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số 66, có nguồn gốc của ông Trần T. Năm 2013, ông Trần T đã chuyển nhượng cho ông Trần D, bà Đỗ V diện tích đất đo đạc thực tế 53,9m2; chuyển nhượng cho ông Bùi Q diện tích đất 63,6m2 và một phần ông Trần T chừa làm lối đi 27,5m2. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông Trần D, bà Đỗ V và vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N đã xây dựng nhà và sinh sống từ năm 2014 đến nay. Như vậy, trong thửa đất số XXYY, diện tích 145m2 thì quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N là 63,6m2, chứ không phải là 145m2.

Vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N không thông báo cho Ngân hàng QTVN biết quyền lợi của ông Trần D, bà Đỗ V trên thửa đất số XXYY; đồng thời Ngân hàng QTVN nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Bùi Q, bà Nguyễn N nhưng không tìm hiểu rõ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền (nhà ở) trên thửa đất số XXYY là của ai, không thông báo cho ông Trần D, bà Đỗ V, ông Trần T biết việc ông Bùi Q, bà Nguyễn N thế chấp toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất nên Ngân hàng phải chấp nhận quyền của người thứ ba theo quy định tại khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự. Do đó, có căn cứ xác định Hợp đồng thế chấp số 2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng QTVN với ông Bùi Q và bà Nguyễn N có hiệu lực một phần đối với diện tích đất 63,6m2 gắn liền căn nhà của ông Bùi Q, bà Nguyễn N; phần thế chấp diện tích đất 53,9m2 gắn liền nhà ở của ông Trần D, bà Đỗ V và phần đất làm đường đi chung bị vô hiệu. Do đó, trường hợp ông Bùi Q, bà Nguyễn N không trả tiền vay hoặc trả không đủ thì Ngân hàng QTVN có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bán tài sản của ông Bùi Q, bà Nguyễn N là diện tích đất 63,6m2 gắn liền căn nhà của ông Bùi Q, bà Nguyễn N để thu hồi nợ. Tuy nhiên, do thửa đất số XXYY, diện tích 145m2 trong đó ông Bùi Q, bà Nguyễn N sử dụng 63,6m2 và vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D sử dụng 53,9m2 không cho phép tách thửa (do không đủ diện tích tối thiểu tách thửa), do đó trường hợp ông Bùi Q, bà Nguyễn N không trả tiền cho Ngân hàng thì thửa đất số XXYY, diện tích 145m2 được bán để thu hồi nợ cho ngân hàng và vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D được ưu tiên mua hoặc ưu tiên thanh toán giá trị tài sản của mình sau khi đã bán là phù hợp quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ. Chính vì vậy, nên Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng việc Tòa án cấp sơ thẩm xét xử tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp và không chấp nhận xử lý tài sản thế chấp là chưa phù hợp.

Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm quyết định: sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 100/2020/DS-ST ngày 29/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

  • Quan điểm của tác giả:

Tác giả đồng tình với nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm về xác định khi không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN về yêu cầu phát mãi diện tích đất 53,9m2 thuộc quyền sử dụng của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và diện tích đất 27,5m2 (phần đất làm đường) tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương và chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần D và bà Đỗ V tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số: 2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN với ông Bùi Q và bà Nguyễn N là vô hiệu một phần bởi lẽ:

Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN đã có lỗi khi nhận tài sản bảo đảm là thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương của ông Bùi Q và bà Nguyễn Bởi lẽ khi đó, các công trỉnh trên đất là nhà của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và diện tích đất 27,5m2 (phần đất làm đường) tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương là đang hiện hữu. Do vậy, việc cán bộ thẩm định tài sản khi cấp tín dụng không làm rõ các nội dung này là hành vi có lỗi và phải chịu trách nhiệm về lỗi của mình.

Có thể có ý kiến cho rằng có nên coi việc Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình khi ngân hàng hoàn toàn không biết diện tích đất trên có phần diện tích đất của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và có phần lối đi chung. Nếu theo hướng này thì phải thừa nhận hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và ông Bùi Q và bà Nguyễn N đối với thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, tác giả cho rằng quan điểm này là chưa chính xác. Bởi lẽ, theo Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, tại tiểu mục 1 Mục III hướng dẫn: “Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu. Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”. Theo đó, Tòa án nhân dân tối cao đã coi thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm và xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản là nghĩa vụ bắt buộc của các Tổ chức tín dụng. Do đó nếu các Tổ chức tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ này thì có thể là căn cứ để xác định Tổ chức tín dụng không phải là người thứ ba ngay tình. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN đã có lỗi khi nhận tài sản đảm bảo là thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương của ông Bùi Q và bà Nguyễn N. Bởi lẽ khi đó, các công trỉnh trên đất là nhà của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và diện tích đất 27,5m2 (phần đất làm đường) tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương là đang hiện hữu. Do vậy, việc cán bộ thẩm định tài sản khi cấp tín dụng không làm rõ các nội dung này là hành vi có lỗi và phải chịu trách nhiệm về lỗi của mình. Và như vậy, việc cho rằng trong quan hệ trên, nên quan điểm cho rằng Ngân hàng được coi là bên thứ ba ngay tình, cần được bảo vệ là không chính xác.

Trên cơ sở bảo vệ bên thứ ba trong quan hệ thế chấp là vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D, pháp luật đã có quy định về bảo vệ bên thứ ba ngay tình. Cụ thể khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự khi xác định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản có quy định: bên thế chấp có nghĩa vụ “Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp”. Theo đó, Tòa án vận dụng để hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại thì rõ ràng trong trường hợp này là bất lợi cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN bởi lẽ lúc đó Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN khó có thể yêu cầu ông Bùi Q và bà Nguyễn N bồi thường thiệt hại vì ngay cả chính khoản vay của ông bà này tại ngân hàng mà ông bà này vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Cho nên việc Tòa án lựa chọn áp dụng phương án duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp để có cơ sở xử lý tài sản thế chấp là hợp lý. Vì lúc này, Ngân hàng có cơ sở hơn để xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi khoản tài chính mà ông Bùi Q và bà Nguyễn N còn đang nợ. Điều này giúp cho ngân hàng nhanh chóng thu hồi vốn, đảm bảo khả năng thanh toán, tài chính để hoạt động và duy trì được lòng tin của người gửi tiền vào trong hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, vấn đề Tòa án nhân dân tối cao coi thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm và xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản là nghĩa vụ bắt buộc của các Tổ chức tín dụng theo Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử thì các Tổ chức tín dụng không đồng tình và có nhiều kiến nghị đề nghị có đính chính hoặc hủy bỏ tình huống về xác định “người thứ ba ngay tình” tại các cuộc hội thảo với Tòa án vì theo quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không quy định về thẩm định xác minh tài sản.

2.1.2. Giải pháp khi xử lý tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Qua các vụ án trên, có thể thấy là các Tòa án khác nhau có thể có những quan điểm xử lý khác nhau đối với việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất nhưng tài sản này thuộc bên thứ ba và không là tài sản thế chấp nhằm đảm bảo khoản vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng hoặc trường hợp bên thế chấp không thông báo cho bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Việc áp dụng khác nhau là xuất phát từ hiểu và vận dụng các quy định pháp luật có sự không thống nhất. Do vậy, cần có hướng dẫn để áp dụng thống nhất. Hiện nay, quan điểm giữa các Tòa án về việc xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng, chấp nhận hay không chấp nhận hợp đồng thế chấp của bên thứ ba; nếu chấp nhận thì phát mãi tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba nhằm giúp người khác vay vốn ngân hàng trong trường hợp người vay không trả được nợ, trên đất đó có nhà ở, công trình xây dựng không phải là của người có quyền sử dụng đất mà là của người khác do người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp cũng đang gặp rất nhiều khó khăn. Trường hợp nếu chấp nhận hợp đồng thế chấp thì cũng không mấy ai chấp nhận mua loại tài sản mà quyền, nghĩa vụ của các bên đối với tài sản không được rõ ràng mà trên đất đó có người khác được quyền ở và sử dụng một phần thửa đất mình đã mua quyền sử dụng. Để giải quyết vướng mắc này có Tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm. Cũng có Tòa án định giá luôn cả phần nhà ở và công trình xây dựng khác của người được chủ sử dụng đất trước đó cho xây dựng và cho phép bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên thửa đất đã thế chấp, sau đó thanh toán lại bằng giá trị cho người có tài sản, có Tòa giành quyền ưu tiên mua cho chủ sở hữu tài sản. Theo quy định của pháp luật, khi xử lý quyền sử dụng đất để bán đấu giá thu hồi nợ vay thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình (khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015) nhưng không có hướng dẫn rõ về trách nhiệm của người chủ sở hữu tài sản bắt buộc phải hoàn trả giá trị đất để trả nợ cho bên thế chấp, nên rất khó khăn trong việc giải quyết vụ án. Thiết nghĩ đây là vấn đề phức tạp, Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn nhằm giúp các Tòa án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và áp dụng thống nhất trong xét xử. Theo quan điểm tác giả có thể quy định theo hướng cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất nhưng không phải để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà để đảm bảo giá trị của tài sản gắn liền với đất không thể tách rời. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật, Tổ chức tín dụng nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Pháp luật không quy định Tổ chức tín dụng phải xác minh thông tin nguồn gốc hình thành tài sản, đồng thời thực tế Tổ chức tín dụng không thể xác định được toàn bộ những người sinh sống tại nhà đất đó (nhất là trong trường hợp họ cố tình che dấu thông tin với Tổ chức tín dụng). Do vậy, hồ sơ thẩm định tài sản bảo đảm của Tổ chức tín dụng không bắt buộc phải có các tài liệu làm việc với những người sinh sống trên đất nhận thế chấp. Theo đó, hướng dẫn tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử chưa phù hợp với quy định, gây rủi ro cho hoạt động của các Tổ chức tín dụng cũng như trách nhiệm cá nhân của các bộ ngân hàng nên Tòa án nhân dân tối cao cần xem xét về việc nâng cao nội dung hướng dẫn trong Công văn số 64/TANDTC-TC để ban hành Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; giải thích rõ hơn hoặc bỏ tình huống về việc xác định “người thứ ba ngay tình” tại Công văn số 02/TANDTC-PC.

Cần xác định việc xử lý tài sản chung này là trách nhiệm của Tòa án. Mặc dù như phân tích ở trên với vụ án này nếu Tòa án không tuyên về cách thức xử lý tài sản thì khi thi hành án về cơ bản cũng có thể áp dụng các quy định pháp luật về thi hành án để xử lý. Tuy nhiên, rõ ràng nếu Tòa án có tuyên về việc xử lý tài sản như thế nào sẽ tạo điều kiện thuận lợi rất lớn cho hoạt động thi hành án. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý là đối với việc xử lý tài sản đảm bảo liên quan đến hoạt động cấp tín dụng của các Tổ chức tín dụng càng cần xử lý nhanh để giúp Tổ chức tín dụng thu hồi vốn, giữ vững, ổn định lòng tin của người dân vào hệ thống Tổ chức tín dụng nhằm phát huy hiệu quả vai trò trung gian tài chính cho nền kinh tế. Chính điều này càng đòi hỏi việc xử lý tài sản đảm bảo càng cần phải tiến hành một cách nhanh chóng. Do vậy, nếu Tòa án không tuyên về cách thức xử lý tài sản trong trường hợp này, Chấp hành viên thi hành án lại chậm chạp trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về thi hành án để tiến hành thi hành án thì càng làm cho việc xử lý tài sản không hiệu quả, làm chậm đi khả năng thu hồi vốn của các Tổ chức tín dụng, gây nguy hại đến khả năng thanh toán của Tổ chức tín dụng và lớn hơn là ảnh hưởng lòng tin của người gửi tiền đối với Tổ chức tín dụng thì càng không nên và ảnh hưởng xấu cho nền kinh tế. Vì vậy, pháp luật cần xác định việc tuyên xử lý tài sản như thế nào nên là trách nhiệm của Tòa án để Tòa án thực hiện đúng trách nhiệm của mình, giúp cho việc thi hành án trong trường hợp này được nhanh chóng và hiệu quả.

2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

2.2.1. Khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ

TCTD là trung gian tài chính thực hiện hoạt động nhận tiền gửi để cấp tín dụng nhằm hưởng chênh lệch lãi suất. Do đó, tiền Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay không chỉ là tiền của Tổ chức tín dụng mà đa số là tiền mà Tổ chức tín dụng huy động từ phía người gửi tiền nên Tổ chức tín dụng cần phải đảm bảo sự an toàn vốn khi cho khách hàng vay tiền. Để đảm bảo vấn đề đó, thường Tổ chức tín dụng sẽ cho khách hàng vay vốn trên cơ sở những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro và khi khách hàng là các hộ gia đình thì họ thường thế chấp những tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, nhà ở để bảo đảm mục đích đó của Tổ chức tín dụng. Khi đó, hộ gia đình vẫn có thể sinh sống, làm việc, khai thác sử dụng trên chính mảnh đất của mình đã thế chấp tại các tổ chức tín dụng và đáp ứng nhu cầu về vốn của mình. Tuy nhiên, chuyện sẽ có nhiều vướng mắc khi mà hộ gia đình vay và không thực hiện đúng các cam kết của mình và bị Tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp xử lý tài sản, phát sinh những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp tài sản giữa Tổ chức tín dụng và chủ thể có quyền sử dụng đất là hộ gia đình.

Khoản 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Đồng thời, theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”. Do vậy, có thể hiểu rằng tài sản chung là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Cho nên, tài sản chung thường bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành. Cho nên, theo lý luận đó, khi Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì đất này là tài sản chung của hộ gia đình. Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình …thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Do vậy đây là hoạt động phổ biến trong sinh hoạt hằng ngày. Tuy vậy, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã và đang phát sinh những bất cập khi nhìn nhận và xử lý tài sản này nhằm thu hồi vốn của các Tổ chức tín dụng.

Tình huống vụ việc như sau phát sinh từ tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền.

  • Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP QTVN; Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Bị đơn:

  1. Ông Lê
  2. Bà Nguyễn

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

  1. Bà Trần
  2. Bà Lê D, sinh năm: 1974;
  3. Bà Lê M, sinh năm 1979;
  4. Ủy ban nhân dân xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương.
  5. Chi cục Thi hành án dân sự huyện

Tóm tắt nội dung vụ án:

Theo đơn khởi kiện ngày 20/3/2015, các lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Ngày 11/9/2009, giữa Ngân hàng TMCP QTVN với ông Lê V và bà Nguyễn H có ký kết với nhau Hợp đồng tín dụng số 0116/HĐTD1-Ngân hàng TMCP QTVN613/09. Theo đó, ông Lê V và bà Nguyễn H vay số tiền 1.500.000.000 đồng, mục đích vay vốn: Xây dựng nhà ở, thời hạn vay: 120 tháng kể từ ngày nhận nợ vay đầu tiên. Lãi suất vay: 14%/năm áp dụng tại thời điểm giải ngân theo từng khế ước nhận nợ, được điều chỉnh 12 tháng/lần bằng lãi suất điều chỉnh vốn kinh doanh Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng + biên độ lãi suất tối thiểu (3,5%/năm) phù hợp với chính sách lãi suất của Ngân hàng TMCP QTVN và pháp luật. Trả nợ gốc và lãi vào ngày 13 hàng tháng.

Để đảm bảo cho khoản vay nêu trên ông Lê V và bà Nguyễn H với Ngân hàng TMCP QTVN ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009, tài sản thế chấp là nhiều thửa đất trong đó có thửa đất số 78,100, tờ bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 925491 (số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 000491 Quyền sử dụng đất) do UBND huyện Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/12/2001 thuộc quyền sở hữu của hộ bà Trần S. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Quá trình thực hiện hợp đồng Ngân hàng TMCP QTVN – Chi nhánh Bình Dương đã giải ngân cho ông Lê V và bà Nguyễn H số tiền 1.500.000.000 đồng.

Tuy nhiên, ông Lê V và bà Nguyễn H đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi. Do đó, Ngân hàng chuyển số nợ trên thành nợ quá hạn từ ngày 13/9/2011.

Ngân hàng TMCP QTVN khởi kiện yêu cầu: Buộc ông Lê V và bà Nguyễn H thanh toán cho Ngân hàng TMCP QTVN số nợ 3.613.331.682 đồng. Trường hợp ông Lê V và bà Nguyễn H không trả được nợ hoặc trả nợ không đầy đủ thì đề nghị phát mãi các tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Về việc bà Lê M yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền, Ngân hàng TMCP QTVN không đồng ý vì việc hủy hợp đồng sẽ gây thiệt hại cho Ngân hàng TMCP QTVN. Để nhận thế chấp tài sản Ngân hàng TMCP QTVN căn cứ vào hợp đồng ủy quyền của hộ gia đình bà Trần S cho ông Lê V, bà Nguyễn H được xác thực chữ ký của cơ quan có thẩm quyền, Ngân hàng TMCP QTVN không biết thực tế xác lập ủy quyền như thế nào, không cử nhân viên tham gia. Trường hợp Tòa án hủy hợp đồng ủy quyền, đề nghị Tòa án làm rõ ai là người ký tên trong hợp đồng ủy quyền được cho rằng ký thay chữ ký của bà Lê M và bà Lê D để xác định trách nhiệm.

Theo văn bản trình bày ý kiến các biên bản hòa giải, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn H trình bày:

Thống nhất với trình bày của nguyên đơn về hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp đã ký với Ngân hàng TMCP QTVN, số tiền Ngân hàng TMCP QTVN đã giải ngân.

Đối với chữ ký của bà Lê M và bà Lê D trên hợp đồng ủy quyền bà Nguyễn H xác định đó không phải là chữ ký, chữ viết của bà Lê M và bà Lê D đồng ý với kết luận giám định. Những chữ ký ký tên Lê D và Lê M, bà Nguyễn H không biết chính xác là của ai. Việc Ngân hàng TMCP QTVN nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà Trần S là do tại thời điểm thế chấp tài sản thì có quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 121 của vợ, chồng bà Nguyễn H chưa được cấp giấy chứng nhận nên Ngân hàng TMCP QTVN đề nghị bà Nguyễn H mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bà Trần S để thế chấp, đến khi bà Nguyễn H được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất số 121 sẽ tiến hành thay đổi tài sản thế chấp việc thực hiện thủ tục ủy quyền của hộ gia đình bà Trần S nhằm thế chấp quyền sử dụng đất của ông Lê V, bà Nguyễn H cũng thực hiện theo sự hướng dẫn của Ngân hàng TMCP QTVN và có nhân viên của Ngân hàng TMCP QTVN đi cùng. Tuy nhiên, sau đó các bên không thay đổi tài sản thế chấp và Ngân hàng TMCP QTVN khởi kiện tại Tòa án. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Ông Lê V, bà Nguyễn H và cháu Lê T (con của ông Lê V, bà Nguyễn H) có tên trong sổ hộ khẩu gia đình do bà Trần S làm chủ hộ. Tuy nhiên, trên thực tế ông Lê V, bà Nguyễn H và con của ông Lê V, bà Nguyễn H không sống chung nhà với bà Trần S và hoàn toàn không đóng góp vào khối tài sản đứng tên hộ gia đình bà Trần S, người có công sức đóng góp là bà Trần S, bà Lê M và bà Lê D. Ông Lê V, bà Nguyễn H không đóng góp để tạo lập tài sản do bà Trần S làm chủ hộ.

Còn những quyền sử dụng đất khác đứng tên ông Lê V, bà Nguyễn H đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN và các tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân do ông Lê V và bà Nguyễn H đầu tư xây dựng, tạo lập đang tự quản lý, sử dụng, không cho ai thuê hoặc ở nhờ.

  • Theo văn bản trình bày ý kiến ngày 09/5/2016 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê D trình bày:

Vụ án Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đang thụ lý giải quyết có liên quan đến quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình do bà Trần S làm chủ hộ trong đó bà Lê D là thành viên. Thời gian ông Lê V, bà Nguyễn H dùng quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà Trần S thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN, bà Lê D không biết, không có mặt ở đó và không đồng ý cho ông Lê V, bà Nguyễn H có quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền của hộ gia đình bà Trần S. Bà Lê D không phải là người ký tên vào Hợp đồng ủy quyền số 676 ngày 14/9/2009 do Ủy ban nhân dân xã X. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương hủy Hợp đồng ủy quyền số 676 ngày 14/9/2009 do bị vô hiệu và buộc Ngân hàng TMCP QTVN hoàn trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho hộ gia đình bà Trần S.

Theo đơn yêu cầu độc lập, văn bản trình bày ý kiến, lời khai tại các biên bản hòa giải, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác (bà Lê D, bà Trần S) – Bà Lê M trình bày:

Theo sổ hộ khẩu gia đình chủ hộ là bà Trần S các thành viên khác là bà Lê M, bà Lê D, ông Lê V, bà Nguyễn H, cháu Lê T (con của ông Lê V, bà Nguyễn H), cháu Dương T (con của bà Lê M). Hiện tại vợ chồng ông Lê V, bà Nguyễn H và cháu Lê T mặc dù có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không còn sống chung với bà Trần S. Cháu Dương T đang sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Về quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 78,100, tờ bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 925491 (số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 000491 ỌSDĐ) do UBND huyện Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/12/2001 được cấp cho hộ gia đình do bà Trần S làm chủ hộ.

Việc ông Lê V, bà Nguyễn H vay tiền và mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình để thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN bà Lê D và Lê M hoàn toàn không biết. Đến tại thời điểm nhận được thông báo thụ lý vụ án bà Lê M, bà Lê D mới biết được ông Lê V, bà Nguyễn H dùng quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà Trần S thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN, bà Lê D và bà Lê M cũng không có mặt ở đó, không đồng ý cho ông Lê V, bà Nguyễn H có quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền của hộ gia đình bà Trần S. Bà Lê D và bà Lê M không phải là người ký tên vào Hợp đồng ủy quyền số 676 ngày 14/9/2009 do Ủy ban nhân dân xã X chứng thực. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương hủy Hợp đồng ủy quyền số chứng thực 676 vào ngày 14/9/2009 do bị vô hiệu và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình do bà Trần S làm chủ hộ. Để có cơ sở xác định chữ ký trong hợp đồng ủy quyền không phải của bà Lê M và bà Lê D, bà Lê M yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định chữ ký tên Lê D và tên Lê M trên hợp đồng ủy quyền ngày 12/9/2009 số chứng thực 676 quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 14/9/2009. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Trình bày của đại diện Ủy ban nhân dân xã X: Căn cứ hợp đồng ủy quyền của bà Trần S, bà Lê M, bà Lê D có hộ khẩu thường trú tại xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương. Ngày 14/12/2009, xã X có tiếp nhận và chứng thực chữ ký nội dung của hợp đồng ủy quyền. Tại thời điểm chứng thực hợp đồng, bên nhận ủy quyền có mặt ông Lê V, bà Nguyễn H.

Bên ủy quyền có mặt bà Trần S, còn bà Lê M và bà Lê D có mặt hay không thì cán bộ tham mưu không nắm rõ. Do tại thời điểm đó xã X là tâm điểm biến động đất đai nên việc công dân đến chứng thực các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất với số lượng lớn nên bộ phận tham mưu không quan sát được hết người dân đến yêu cầu chứng thực. Tại thời điểm đó, do chỉ tin tưởng vào chủ hộ là bà Trần S và hai thành viên trong gia đình là ông Lê V và bà Nguyễn H là những người đưa hồ sơ đến để yêu cầu chứng thực.

Trên cơ sở nội dung trên, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định về tài sản thế chấp như sau: Đối với thửa đất số 78,100, tờ bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 925491 (số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 000491 Quyền sử dụng đất) do UBND huyện Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/12/2001 thuộc quyền sử dụng của hộ bà Trần S. Tài sản này không thuộc quyền sử dụng riêng của bên thế chấp (ông Lê V, bà Nguyễn H); các thành viên trong hộ gia đình của bà Trần S không trực tiếp ký tên vào hợp đồng thế chấp. Mặt khác, theo các phân tích trên thì các thành viên trong hộ gia đình bà Trần S bao gồm bà Lê M, bà Lê D không ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình nên việc thế chấp đối với tài sản này là không có hiệu lực theo quy định tại Điều 145 Bộ luật Dân sự năm 2005. Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà Trần S không có hiệu lực, những nội dung khác của hợp đồng thế chấp là hợp pháp và hợp lệ nên có hiệu lực thi hành nên Tòa án cấp sơ thẩm không có cơ sở chấp nhận xử lý tài sản của hộ gia đình bà Trần S đối với thửa 78, 100.

Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm: Bà Lê M, bà Lê D là các thành viên trong hộ bà Trần S khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 78, 100. Do đó, thửa đất số 78 và số 100 là tài sản chung hợp nhất của hộ gia đình Bà Trần S. Bà Lê M và bà D không đồng ý việc thế chấp quyền sử dụng hai thửa đất nêu trên. Vì vậy hợp đồng thế chấp hai thửa đất số 78 và số 100 giữa ông Lê V và bà Nguyễn H với NHTMCP QTVN là không đúng theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch (khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ) nên bị coi là vô hiệu toàn bộ theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005. Vì vậy không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng TMCP QTVN về việc xử lý tài sản bảo đảm là thửa 78, 100.

  • Nhận định của Giám đốc thẩm như sau: Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (của khách hàng là cá nhân) số 0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009 nêu trên thì ông Lê V, bà Nguyễn H còn thế chấp với Ngân hàng thửa đất số 78 và thửa đất số 100 đứng tên hộ bà Trần S.

Tòa án cấp sơ thẩm đã xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B và được cung cấp tài liệu liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 cho hộ bà Trần S gồm Đơn đề ngày 14/3/2000 của bà Trần S xin đăng ký quyền sử dụng đất; sổ hộ khẩu hộ bà Trần S tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất năm 1999 có 04 người gồm bà Trần S (chủ hộ), Lê D (con gái), Lê V (con trai), Lê M (con gái) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ bà Trần S ngày 28/01/2000.

Như vậy, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2000, hộ bà Trần S gồm 04 thành viên như trên. Do đó, có căn cứ xác định thửa đất số 78 và thửa đất số 100 là tài sản chung của hộ gia đình bà Trần S theo quy định tại Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 1995.

Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 12/9/2009 (được Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã X chứng thực số 676 ngày 14/9/2009) thì bên ủy quyền (bên A) là bà Trần S, bà Lê D, bà Lê M đồng ý ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H (bên B) được toàn quyền thay mặt bên A thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100. Về hợp đồng ủy quyền này, ông Lê V, bà Nguyễn H và Ủy ban nhân dân xã X thống nhất lời khai về việc khi chứng thực hợp đồng ủy quyền thì có mặt bà Trần S, ông Lê V, bà Nguyễn H, không có mặt Bà Lê M, Bà Lê D. Kết luận giám định số 1785/GĐ- PC54 ngày 07/9/2016 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Bình Dương xác định chữ viết và chữ ký viết tên “Lê M” và chữ ký viết tên “Lê D” trên Hợp đồng ủy quyền ngày 12/9/2009 không phải là chữ viết và chữ ký của bà Lê M và bà Lê D. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định chỉ có bà Trần S ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H; còn bà Lê M và bà Lê D không ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H giao dịch đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 là có căn cứ.

Như vậy, việc ông Lê V, bà Nguyễn H ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 16/9/2009 đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 là tài sản chung của hộ gia đình bà Trần S trong đó có bà Lê M và bà Lê D mà không có sự tham gia, đồng ý hay ủy quyền của bà Lê M và bà Lê D là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Trường hợp này, do các thành viên trong gia đình không có thoả thuận về quyền sử dụng đất, nên cần xác định quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo đó, phần quyền sử dụng đất của bà Trần S, ông Lê V đã được thế chấp đúng quy định nên bà Trần S và ông Lê V phải chịu trách nhiệm của mình đối với phần giao dịch có hiệu lực. Do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 có hiệu lực đối với phần thế chấp của bà Trần S, ông Lê V và vô hiệu một phần đối với quyền sử dụng đất của bà Lê M và bà Lê D theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định bà Lê M và bà Lê D là các thành viên trong hộ bà Trần S khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100; hai thửa đất này là tài sản chung hợp nhất của hộ gia đình bà Trần S; việc thế chấp không được bà Lê M và bà Lê D đồng ý nên kết luận Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 16/9/2009 bị coi là vô hiệu toàn bộ là không đúng.

Khi giải quyết lại vụ án, nếu không có chứng cứ khác, Tòa án cần căn cứ khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Điều 15 Luật Đất đai năm 2003, Điều 135, Điều 216, khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (của khách hàng là cá nhân) số 0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009 giữa ông Lê V, bà Nguyễn H với Ngân hàng đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 vô hiệu một phần theo quy định của pháp luật.

  • Vì các lẽ trên, Giám đốc thẩm quyết định:

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2019/DS-PT ngày 09/4/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2017/DS-ST ngày 19/9/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về phần giải quyết tài sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 78 và thửa đất số 100 tờ bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương của hộ bà Trần S theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X của Ủy ban nhân dân huyện Y, tỉnh Bình Dương, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (của khách hàng là cá nhân) số 0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009, trong vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền ” giữa nguyên đơn là NHTMCP QTVN với bị đơn là ông Lê V, bà Nguyễn H.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử lại phần giải quyết tài sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 78 và thửa đất số 100 của hợp đồng thế chấp nêu trên theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.

Thông qua tình huống trên có thể thấy rằng cách nhìn nhận về hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang có sự khác nhau giữa các cấp Tòa án.

  • Theo đó, hiện nay đang có hai quan điểm: Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Quan điểm 1: Theo Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm thì việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là phải do tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thống nhất, thỏa thuận theo quy định của khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mà không thể hiện rõ sự thống nhất của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì hợp đồng thế chấp này vô hiệu. Như vậy, Tổ chức tín dụng không thể yêu cầu xử lý tài sản là quyền sử dụng cấp cho hộ gia đình này. Quan điểm này không chỉ thể hiện qua bản án sơ thẩm và phúc thẩm của vụ việc trên mà nó còn được thể hiện thông qua nhiều bản án ở các địa phương khác như: vụ tranh chấp Hợp đồng tín dụng tại Hà Nội.

Quan điểm 2: Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được coi là tài sản chung theo phần nên khi không có tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thống nhất, thỏa thuận thì ai thực hiện quyền định đoạt của mình đối với tài sản thì người đó sẽ chịu trách nhiệm trong phạm vi phần tài sản của mình với bên có quyền. Điều đó có nghĩa là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thống nhất, thỏa thuận thì ai ký hợp đồng thế chấp họ sẽ chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản của họ đối với bên có quyền. Quan điểm này thể hiện thông qua phán quyết của cấp Giám đốc thẩm trong vụ việc nêu trên.

Nếu theo quan điểm định hướng tại Quyết định giám đốc thẩm thì việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trên rất khó cho Thẩm phán. Trong trường hợp này, có nhiều quan điểm về xử lý tài sản thế chấp trên. Quan điểm thứ nhất cho rằng, nếu hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với quyền sử dụng đất của bà Lê M và bà Lê D thì Thẩm phán giải quyết phân chia tài sản chung trong vụ án tranh chấp tín dụng, xác định diện tích của bà M, bà D được hở hữu trong khối tài sản chung, nếu theo quan điểm này thì xem như Thẩm phán đã phân chia tài sản chung của hộ khi không có yêu cầu của đương sự và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của Tổ chức tín dụng. Quan điểm thứ hai cho rằng, chỉ tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu với phần bà M, bà D trong khối tài sản chung, khi có yêu cầu thi hành án thì các đương sự hoặc Chấp hành viên sẽ áp dụng Điều 74 của Luật thi hành dân sự xác định phần quyền sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung, nếu theo quan điểm này thì Tổ chức tín dụng muốn thu hồi được nợ là cả một quá trình lâu dài. Quan điểm thứ 3 cho rằng, xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần nhưng phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp, ưu tiên thanh toán giá trị tương ứng phần của bà M, bà D trong khối tài sản chung của hộ và giành quyền ưu tiên mua cho bà D, bà M đối với quyền sử dụng đất trên, đây là quan điểm mà tác giả đồng tình vì nếu như theo các quan điểm một trường hợp quyền sử dụng đất đủ điều kiện tách thửa thì không áp dụng được hoặc trường hợp đủ điều kiện tách thửa việc phân chia quyền sử dụng đất, xác định vị trí đất như thế nào để đảm bảo quyền lợi hài hòa của các bên là một vấn đề rất khó cho Thẩm phán khi xử lý tài sản bảo đảm; nếu theo quan điểm hai thì Tổ chức tín dụng sẽ thêm một vụ việc yêu cầu tại Tòa án mới xử lý được tài sản bảo đảm và quyền lợi Tổ chức tín dụng trong trường hợp trên bị ảnh hưởng trong khi tổ chức tín dụng là người nhận thế chấp đúng theo quy định pháp luật.

Hiện tại, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) liên quan đến chủ thể sử dụng đất có rất nhiều đề xuất, kiến nghị từ các Tổ chức tín dụng do Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây là vướng mắc rất lớn cho các Tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ án tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp) dẫn đến Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của Tổ chức tín dụng.

Từ thực tiễn trên cho thấy, liên quan đến chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tồn tại nhiều quan điểm và không có sự thống nhất chung dẫn đến kết quả giải quyết chưa được như mong muốn, vụ việc kéo dài, qua nhiều lần xét xử, Thẩm phán cấp dưới lo sợ quan điểm của Tòa án cấp trên khác mình, tạo tâm lý e ngại, thận trọng trong xét xử vì sợ án hủy, sửa của Thẩm phán.

2.2.2. Giải pháp khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Xuất phát từ không rõ ràng, chưa thống nhất trong nhận định cũng như cách xử lý đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quan điểm tác giả kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại Luật đất đai mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp dự thảo Luật đất đai vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại Luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn thống nhất xác định hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của hộ trong trường hợp đồng sở hữu tài sản chung không ký vào hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với phần chủ sở hữu chung không ký và trong trường hợp này Tổ chức tín dụng được quyền phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp, ưu tiên thanh toán giá trị cho chủ sở hữu tài sản chung và giành quyền ưu tiên mua cho chủ sở hữu tài sản chung để đảm bảo quyền lợi của Tổ chức tín dụng.

2.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Đối với Tổ chức tín dụng, qua thực tiễn xét xử Tòa án thấy rằng một số cán bộ ngân hàng còn hạn chế kiến thức pháp luật, không trung thực đối với Tổ chức tín dụng của mình, với khách hàng, không tuân thủ các quy định, quy chế cho vay, không tiến hành thẩm định tài sản bảo đảm dẫn đến sai lầm trong quá trình ký kết, giải ngân và làm phát sinh các khoản nợ xấu. Do vậy, các Tổ chức tín dụng cần nâng cao việc tuyển chọn đào tạo nhân viên của mình về nghiệp vụ tín dụng, chắc về kiến thức pháp luật đảm bảo kiểm soát chặc chẽ ngay từ khâu xét duyệt hồ sơ vay vốn cũng như thẩm định tài sản bảo đảm. Việc phát sinh nợ xấu hay không và việc thu hồi tài sản bảo đảm sau này có thuận lợi hay không là phụ thuộc vào khâu đàm phán ký kết các hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo lãnh tín dụng. Tổ chức tín dụng nên có các cuộc hội thảo liên quan đến hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Thông qua các cuộc hội thảo, các khó khăn, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, nhiều vấn đề vướng mắc của các Tổ chức tín dụng trong thực tiễn triển khai đã tìm được cách giải quyết, nhiều gợi ý có giá trị giúp cho các Tổ chức tín dụng chấn chỉnh, hoàn thiện hơn hoạt động, đặc biệt là quy trình cho vay, thẩm định cho vay nhằm giảm thiểu tranh chấp, rủi ro trong quá trình giao kết hợp đồng tín dụng. Các Tổ chức tín dụng tăng cường giám sát quá trình thực hiện bộ quy trình thẩm định, cấp tín dụng; hạn chế các trường hợp cán bộ tín dụng có thể lợi dụng kẽ hở, cấu kết vi phạm quy trình cho vay, dễ dãi trong việc thẩm định hồ sơ; đồng thời, có chế tài thích đáng đối với những cán bộ tín dụng có vi phạm khi thực hiện nhiệm vụ. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Đối với Tòa án, Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ nhằm giúp các Tòa án tháo dỡ khó khăn, vướng mắc và áp dụng thống nhất trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Áp dụng thống nhất quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình (thông qua văn bản hướng dẫn hoặc Án lệ) trong các tình huống cụ thể sau: giao dịch chuyển nhượng nhà, đất trên cơ sở ủy quyền/đại diện; mở rộng áp dụng đối với các loại tài sản khác mà giao dịch chuyển nhượng đã tuân thủ quy định về chuyển nhượng đối với loại tài sản đó; trường hợp bên nhận chuyển nhượng thực hiện hiện giao dịch chuyển nhượng tài sản bị lừa dối, ép buộc, nhầm lẫn. Tòa án nhân dân tối cao tổ chức tập huấn chuyên đề kỷ năng giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp để nâng cao trình độ chuyên môn cũng như kỹ năng cho các Thẩm phán trong quá trình giải quyết các loại án tín dụng nêu trên. Tòa án nhân dân cấp tỉnh tổ chức các buổi đối thoại trực tiếp với Tòa án cấp huyện/thị xã/thành phố, thông qua đối thoại trực tiếp, chia sẻ kinh nghiệm trong công tác xét xử, Tòa án cấp trên trực tiếp tiếp nhận những khó khăn, vướng mắc của Thẩm phán từ đó đưa ra các giải pháp giúp cho Tòa án cấp dưới và Thẩm phán tháo gỡ vướng mắc nhanh chóng và áp dụng pháp luật thống nhất trong công tác xét xử.

Đối với Thẩm phán, phải cập nhật các quy định pháp luật, các hướng dẫn của ngành, nghiêm túc rút kinh nghiệm trong các vụ án bản thân mình bị hủy, sửa trong quá trình giải quyết các vụ án. Tăng cường trao đổi nghiệp vụ với đồng nghiệp, với Tòa án cấp trên đối với những tình huống pháp luật chưa quy định rõ ràng và có nhiều quan điểm khác nhau.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Xử lý tài sản bảo đảm là hệ quả pháp lý của hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của bên bảo đảm. Kết quả xử lý tài sản bảo đảm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản), bên nhận bảo đảm (bên hưởng lợi từ việc xử lý tài sản bảo đảm) và các chủ thể khác có lợi ích liên quan (cơ quan Nhà nước, người mua, người nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm ngay tình). Do quá trình xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt là xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất rất dễ xảy ra các tranh chấp, bất đồng về lợi ích giữa các bên liên quan đến tài sản bảo đảm nên cần phải thiết lập một hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm, trong đó có quy định về xử lý tài sản bảo đảm thực sự đồng bộ, hoàn thiện. Trong thời gian qua, những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm đã góp phần tạo lập một môi trường pháp lý an toàn, thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm, giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm, nhất là giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là chủ sử dụng đất, quyền ưu tiên mua của chủ sở hữu nhà; tài sản thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua có nhiều vướng mắc, nhận thức và áp dụng pháp luật trong thực tiễn xét xử và thi hành án, có những vấn đề cũng không có quan điểm thống nhất giữa Tòa án nhân dân cấp huyện/thị xã/thành phố và Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữa Tòa án nhân dân các cấp; nhiều vụ việc/vụ án, Tòa án giải quyết chậm, chưa kịp thời, án hủy, sửa, án tồn hàng năm…

Trên cơ sở những khó khăn, vướng mắc đã nêu về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng, luận văn cũng đưa ra các giải pháp bao gồm: cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất nhưng không phải để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà để đảm bảo giá trị của tài sản gắn liền với đất không thể tách rời; cần xác định việc tuyên xử lý tài sản như thế nào nên là trách nhiệm của Tòa án để Tòa án thực hiện đúng trách nhiệm của mình, giúp cho việc thi hành án trong trường hợp này được nhanh chóng và hiệu quả…

KẾT LUẬN Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Xử lý tài sản bảo đảm là một trong những nội dung rất quan trọng trong quan hệ tín dụng giữa tổ chức, cá nhân với các tổ chức tín dụng. Phương pháp xử lý tài sản bảo đảm bằng hình thức khởi kiện bên vay, bên bảo đảm ra Tòa án là biện pháp cuối cùng mà tổ chức tín dụng lựa chọn vì thời gian giải quyết kéo dài cả năm, thậm chí nhiều năm. Mặc dù, phần lớn các tổ chức tín dụng không muốn lựa chọn xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức khởi kiện nhưng trên thực tế, các tổ chức tín dụng buộc phải chọn phương thức này. Do đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng. Đây là phương thức xử lý tài sản phổ biến, tuy nhiên những quy định pháp luật liên quan đến phương thức xử lý tài sản bảo đảm thông qua con đường Tòa án còn nhiều bất cập và vướng mắc, có những vấn đề cũng không có quan điểm thống nhất giữa Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm. Việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh chấp để trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ tín dụng và duy trì sự trật tự, bền vững tăng trưởng kinh tế.

Trên cơ sở lý luận, qua nghiên cứu thực trạng giải quyết các tranh chấp liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng tại Tòa án, tác giả đã chỉ ra những khó khăn, vướng mắc cũng như nguyên nhân của khó khăn, vướng mắc đó và mạnh dạn đưa ra các quan điểm cũng như các giải pháp. Những đề xuất, giải pháp mà tác giả đưa ra có thể chưa toàn diện về lý luận cũng như thực tiễn, những vấn đề nêu trong đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Do đó, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp, phê bình để công trình được hoàn thiện hơn. Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng

Post Views: 65
Luanvanluat

Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Contact Me on Zalo
Số điện thoại
0906865464