Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

2.1.1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

• Điều 274 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó [21, Điều 274].

Theo quy định trên ta thấy rằng: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản, mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiện nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của pháp luật chứ không thể tuỳ tiện.

• Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận

Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ bản, nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự cho chính mình. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể tự nguyện thỏa thuận theo ý chí, nguyện vọng của mình để thiết lập nên quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Về tính chất của thỏa thuận: đây là một hợp đồng dân sự vì sự thỏa thuận này làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự: bên có quyền có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người khác để đảm bảo cho các nhu cầu chính đáng của mình như nhu cầu về lối đi, cấp thoát nước đồng thời có nghĩa vụ đền bù tương ứng cho bên có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề. Sự thỏa thuận này chỉ khác hợp đồng dân sự ở đặc điểm nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hạn chế là bắt buộc và chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề có nghĩa vụ bắt buộc sử dụng hạn chế bất động sản của mình để đảm bảo cho chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản bị vây bọc có thể khai thác bình thường bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Về hình thức của thỏa thuận: Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự thì giao dịch dân sự và hợp đồng dân sự có thể biểu hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng một hành vi cụ thể. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải giao kết bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền trên bất động sản, chính vì vậy hình thức thể hiện của thỏa thuận xác lập quyền này phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tương tự như việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Mặc dù pháp luật hiện hành không có quy định về hình thức cụ thể của thỏa thuận xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tuy nhiên điều 95 khoản 4 điểm l Luật Đất đai quy định khi xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì chủ sở hữu, người sử dụng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương tự như vậy, điều 73 Nghị định số: 43/2014/CP-ND quy định trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề như sau:

Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, Giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cho Văn phòng đăng ký đất đai. [6, Điều 73].

Như vậy, mặc dù Bộ luật Dân sự không quy định hình thức cụ thể của thỏa thuận xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhưng việc đăng ký quyền này là bắt buộc và các bên khi thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hồ sơ đăng ký phải có hợp đồng đã giao kết giữa các bên.

Về thời điểm phát sinh hiệu lực của thỏa thuận và thời điểm xác lập quyền: theo quy định của Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy thời điểm thực hiện thỏa thuận về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay thời điểm thực hiện việc đăng ký đối với việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xem là thời điểm xác lập quyền từ bên chuyển giao sang bên nhận chuyển giao? Theo điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Cụ thể hơn, theo điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” [21, Điều 692] và theo Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Như vậy có thể hiểu rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ được xác lập khi thực hiện việc đăng ký quyền này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cũng theo Bộ luật Dân sự 2005 tại Điều 439 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. [21, Điều 439] Vậy khi các bên thỏa thuận xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, pháp luật quy định một trong các bên phải có nghĩa vụ đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Thời điểm xác lập quyền được tính từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký thỏa thuận xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Như vậy, xét về bản chất quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một dạng quyền trên bất động sản, cho nên nó được coi là bất động sản và chủ sở hữu, người sử dụng phải có nghĩa vụ đăng ký khi xác lập thỏa thuận. Việc đăng ký này góp phần hạn chế tối đa cho bên thứ ba khi nhận chuyển nhượng các bất động sản có các hạn chế và các bất động sản thụ hưởng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Trong trường hợp các bên không đạt được thoả thuận với nhau về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó, cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Qua phân tích và nghiên cứu ta thấy, việc thoả thuận giữa các chủ sở hữu là hình thức pháp lý hợp pháp nhất, hiệu quả nhất để xác lập và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Nếu việc thoả thuận không đem lại kết quả thì khi ấy sẽ phải nhờ sự can thiệp của các cơ quan chức năng có thẩm quyền.

• Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật

Trên thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp luật. Đây là căn cứ không phụ thuộc vào ý chí của các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề mà hoàn toàn được xác lập trên các quy định trực tiếp của pháp luật. Cụ thể quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo phương thức chuyển giao bất động sản và xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản. Cụ thể như sau : Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập do sự phân chia bất động sản. Khoản 3 điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù. [21, Điều 275]

Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với bất động sản bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng bất động sản liền kề khác vẫn có thể được thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự. Bình thường một bất động sản đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường công cộng. Trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc thì chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu bất động sản liền kề được quy định tại khoản 1 điều 275 Bộ luật Dân sự 2005.

Theo quy định trên, nếu một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần do các chủ sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều bất động sản mới được tạo ra sau khi chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo cho các chủ sở hữu trong trường hợp này được sử dụng và khai thác bình thường đối với bất động sản của họ thì phải dành lối đi cần thiết cho người ở trong . Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia.

Thực tế cho thấy, khi phân chia bất động sản trong các trường hợp chia bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế, mua bán, trao đổi… thì các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua bất động sản của người bên ngoài. Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi theo quy định tại khoản 2 điều 275 Bộ luật Dân sự:

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; Nếu có tranh chấp về lối đi thì yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định [21, Điều 275].

Trong trường hợp phân chia bất động sản là nhà nhiều tầng. Nếu một nhà nhiều tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp bởi vì để khai thác và sử dụng bình thường bất động sản ở phía trên thì bất động sản đó phải có lối đi ra đường công cộng qua bất động sản ở phía dưới. Mặc dù bất động sản là nhà nhiều tầng cùng trên một thửa đất không có chung ranh giới, nhưng bản chất nhà là tài sản gắn liền với đất và cũng khó di dời được. Chính vì vậy, việc phân chia phải tính đến chủ sở hữu nhà các tầng trên phải có lối đi. Quy tắc xác lập lối đi khi bất động sản bị phân chia: lối đi phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia. Theo suy đoán cũng được áp dụng tương tự như đối với bất động sản là nhà nhiều tầng khi phân chia cho các chủ sở hữu khác nhau. Có nghĩa là các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho các chủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi ra đường công cộng. Tuy nhiên khi phân chia các bất động sản là nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chung hợp nhất không được phân chia như hệ thống cấp thoát nước, đường dây tải điện, hành lang, cầu thang……. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự chuyển giao bất động sản Khoản 2 điều 274 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” [21, Điều 275].

Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được chuyển giao cho chủ sở hữu mới mà không cần thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản khác để thiết lập quyền này. Nghĩa là người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, và chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế bất động sản liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó. Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, chính vì vậy đối với đất đai thì nội dung chuyển giao chỉ bao gồm chuyển giao quyền sử dụng đất đai mà không bao gồm quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đất. Điều này không giống như chuyển giao các bất động sản khác, nội dung chuyển giao bao gồm cả ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Đồng thời, chủ sở hữu bất động sản phải chịu hạn chế mà chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao bất động sản mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ thể của bất động sản, trong đó có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà bất động sản đó đang phải chịu. (Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tài sản được chuyển giao).

Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các bất động sản không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên bất động sản đó. Chính vì vậy mà có quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một loại vật quyền, là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các bất động sản. Quan điểm về việc chuyển giao bất đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế giới.

2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như những quyền dân sự khác. Điều 279 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:

Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. [21, Điều 279].

• Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam thì:

Khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật [10, tr397].

Nói tóm lại thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quyền này.

• Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một.

Theo các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì giữa các bất động sản phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về bất động sản đó.

Vì vậy khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu và thành một thể thống nhất về mặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản như trước nữa. Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu khác nhau ở cạnh nhau, và có một ranh giới giữa chúng là một bức tường rào. Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn nhưng nó không còn là ranh giới giữa các bất động sản liền kề đó nữa. Chính xác hơn là không còn ranh giới về mặt pháp lý. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các bất động sản liền kề lại làm một thì không còn ranh giới và nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc nhiên chấm dứt. Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà bất động sản đó lại là của chính họ.

Việc nhập làm một của các bất động sản liền kề cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó.

Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Nếu hai bất động sản lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại” [10, tr381].

Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc lại có ý kiến khác cho rằng:

Không thể khẳng định rằng, nếu bất động sản đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi những bất động sản được tạo thành sau khi phân chia là những bất động sản hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia bất động sản [17, tr124].

Vì sau khi bất động sản đã được sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đối mục đích sử dụng mới hoặc họ có thể cải tạo, hoàn thiện lại bất động sản của mình, vì vậy các quyền cũ không còn hoăc thay đổi thì cách thức sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đương nhiên bị thay đổi.

• Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề.

Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhưng vì một lý do nào đó họ không cần thiết phải phiền lụy bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác để khai thác công dụng bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thông qua hành vi pháp lý đơn phương. Hành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây:

• Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Đây là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bầy tỏ ý chí không tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề đó nữa, có thể thông qua lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, việc bày tỏ ý chí này phải đảm bảo những nhu cầu có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi dân sự; Phải có sự tự nguyện; Mục đích và nội dung phải phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội.

Việc từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề này còn có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở hữu liên quan. Những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: xây tường chắn lối đi, lấp đường thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây là những hành vi làm bằng chứng cho việc từ chối quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên bất động sản của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hệ thống phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự từ chối của chủ sở hữu bất động sản hay không? Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện:

Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn với một bất động sản như một bất động sản, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu bất động sản được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ của mình. Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân được dự liệu trong luật chung về thời hiệu [10, tr374-375].

Nhận xét ý kiến trên ta thấy: Coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn liền với một bất động sản như một bất động sản là hoàn toàn hợp lý. Và ba mươi năm thời hiệu là do pháp luật quy định. Như vậy chủ sở hữu có ba mươi năm để bày tỏ ý chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề, khi họ biết việc chủ sở hữu bất động sản liền kề có những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ nhưng không bày tỏ sự phản đối. Vì khi đã có hành vi loại bỏ thì bất động sản không thể sử dụng được theo đúng với công dụng của nó. Có nhiều trường hợp không thể khai thác được bất động sản nhằm sử dụng bình thường như: lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện,… Khi làm như thế thì ngay lập tức hệ thống này sẽ ngừng hoạt động. Như vậy, có lẽ TS. Nguyễn Ngọc Điện đã đồng nhất việc quyền có lối đi với tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên kể cả quyền có lối đi thì khi bị chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ lối đi mà người sử dụng lại không phản đối là điều hoàn toàn bất hợp l ý trừ trường hợp bản thân chủ sở hữu bất động sản đó không có nhu cầu sử dụng lối đi này nữa. Chính vì vậy, việc không phản đối này có thể xem như là họ đã từ bỏ quyền của mình và có thể lý giải điều này là chủ sở hữu bất động sản không cần thiết sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề, nhưng vẫn khai thác bất động sản của họ một cách bình thường vì họ đã có lối đi khác.

• Theo quan điểm của TS. Phạm Công Lạc thì: Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Nếu suy đoán thời hạn đó là ba mươi năm theo như thời hiệu để người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục đối với bất động sản để trở thành chủ sở hữu bất động sản đó lại không có cơ sở kể cả về mặt pháp lý và thực tế. Về mặt pháp lý không thể đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và cho đến nay trong pháp luật Việt Nam không tồn tại một quy định nào liên quan đến thời hiệu từ chối quyền dân sự. Thời hiệu xác lập quyền dân sự chỉ có ý nghĩa khi quyền đó chưa được thừa nhận và thời hiệu là căn cứ để pháp luật thừa nhận quyền dân sự đó. Tuy rằng, pháp luật không thừa nhận nguyên tắc “im lặng được coi là đồng ý”. Nhưng một người có quyền mà quyền đó bị vi phạm mà không có bất cứ phản ứng nào với việc vi phạm đó (tự mình ngăn cản, phản đối, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc chấm dứt hành vi vi phạm…) Thì có thể xem như họ đã chấp nhận sự thiệt thòi cho họ. [17, tr129].

Theo quan điểm của trên của TS. Phạm Công Lạc thì hành vi không phản đối khi chủ sở hữu bất động sản liền kề có hành vi như xây tường bít lối đi, lấp đường cấp, thoát nước,… được xem như là hành vi từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trường hợp ngoại lệ, nếu chủ sở hữu bất động sản không thường xuyên sử dụng bất động sản đó. (chẳng hạn như họ đi bỏ trống bất động sản mà không sử dụng). Đương nhiên trong trường hợp này họ có thể không biết về hành vi của chủ sở hữu bất động sản liền kề về việc chấm dứt các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của họ trên bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì vấn đề không phản đối không thể xem như họ đã từ bỏ quyền của mình được bởi lẽ vấn đề này chỉ được đặt ra trong trường hợp họ biết mà không phản đối chứ không bao gồm các trường hợp khác.

• Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề.

Đây là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng mình đã thiết lập trước đó. Tức là không tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu đã được thiết lập.

Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn nữa thì cũng là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản đó. Ví dụ như xuất hiện một con đường mới quy hoạch qua bất động sản bị vây bọc dẫn đến bất động sản đó không còn bị vây bọc nữa. Khi đó bản thân bất động sản bị vây bọc không còn tình trạng vây bọc do có lối thông thương ra đường công cộng nên tự đáp ứng nhu cầu của mình mà không phải phiền lụy đến bất động sản liền kề nữa. Trường hợp này căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn tồn tại nữa, nên có thể coi đây là một trong các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Cơ sở để coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xuất phát từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của một chủ thể là quyền hạn chế đối với một chủ thể khác. Pháp luật quy định quyền này không chỉ để bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn bảo vệ lợi ích chung của xã hội. Trong khi bất động sản của chủ sở hữu đang bị vây bọc đã không còn vây bọc nữa và có thể sử dụng bất động sản của mình mà không cần đến sự phiền lụy đến bất động sản của người khác, do đó không cần hạn chế quyền của người khác. Dưới góc độ pháp lý thì căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã không còn thì quyền đó cũng có căn cứ để tồn tại. Khi ấy, quyền yêu cầu chấm dứt sẽ thuộc về chủ sở hữu bất động sản phải chịu hạn chế.

• Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Các chủ thể có quyền thoả thuận trong việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội vì đây là nguyên tắc chung của pháp luật dân sự. Dù quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có được thiết lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thể thoả thuận để chấm dứt quan hệ đó và đi kèm với việc thoả thuận chấm dứt là các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây nên.

Theo tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện thì một trong những trường hợp được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó là:

Bất động sản phục vụ được nhà nước mua lại và trở thành tài sản công, nhằm phục vụ cho lợi ích công cộng và lợi ích đó không dung hoà được với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu bất động sản đang thụ hưởng một cách hợp lý, thì hệ thống phục vụ phải huỷ bỏ. Vấn đề còn lại: Liệu chủ sở hưũ bất động sản đựơc phục vụ có được đền bù trong trường hợp này? [10, tr383].

Ta xét thấy, khi nhà nước đã mua lại bất động sản và nó trở thành tài sản phục vụ lợi ích công cộng, và trường hợp tài sản của các chủ thể trong quan hệ dân sự có mâu thuẫn và không thể dung hoà được thì quyền lợi của nhà nước và xã hội phải được đặt lên đầu và ưu tiên bảo vệ. Khi tài sản của cá nhân, tổ chức có ý nghĩa quan trọng trong việc phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội thì quyền lợi đó sẽ được ưu tiên. Các cách thức bảo vệ quyền lợi của nhà nước trong các thời kì khác nhau được thưc hiện khác nhau như: Quốc hữu hoá; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn toàn bộ; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn một phần…

Như vậy, trong trường hợp nhà nước mua lại bất động sản có hệ thống phục vụ thì phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một dạng tài sản, hơn nữa trong nhiều trường hợp nếu không có quyền này thì bất động sản bị giảm đáng kể giá trị của nó. Để đảm bảo quyền lợi của cá nhân tổ chức trong trường hợp nhà nước trưng mua, trưng dụng để giải pháp mặt bằng, xây dựng các công trình giao thông thuỷ lợi…thì nhà nuớc phải đền bù theo giá thị trường.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được pháp luật quy định nhằm đảm bảo cho tất cả các chủ sở hữu bất động sản sử dụng một cách có hiệu quả nhất bất động sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên đây là một dạng quyền trên tài sản của người khác nên quyền này đôi khi gây bất lợi cho chủ sở hữu bị chịu sự hạn chế đó. Vì vậy, theo nguyên tắc để đảm bảo sự công bằng, thì một khi chủ sở hữu bất động sản đã có đủ những yếu tố để tự mình thoả mãn các yêu cầu để khai thác bất động sản của mình thì quyền đó chấm dứt. Đây là những quy định của pháp luật không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền này mà còn bảo vệ lợi ích cho các chủ sở hữu bất động sản phải chịu hạn chế của quyền này.

2.2. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Thông thường một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau. Quyền yêu cầu của chủ bất động sản bị vây bọc trong các trường hợp này là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc yêu cầu ai đó trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu trên thỏa mãn các nhu cầu cần thiết của họ. Trong các nhu cầu cần thiết của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì nhu cầu về lối đi là vấn đề lớn và không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền có lối đi của người này hay người khác mà về nguyên tắc phải cho mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập. Do đó, thiết lập quyền hạn chế sử dụng bất động sản liền kề đối với lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất. Bộ Dân luật ban hành ngày 20/12/1972 do Tối cao Pháp viện, chế độ Sài Gòn xuất bản năm 1973 ở các trang từ 113 đến 117). Ở Điều 472 bộ Dân luật này quy định: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không hoặc không đủ lối ra công lộ, hay thương đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình, được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra” và Điều 473 còn quy định: “Lối đi sẽ mở ở chỗ nào gần nhất để ra công lộ hay thủy đạo; tuy nhiên, phải lựa chỗ nào gây ít thiệt hại nhất cho thửa dịch địa” [16].

• Theo quy định tại Khoản 1, Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005: Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác [21, Điều 275].

Theo quy định này thì quyền về lối đi là một quyền quan trọng của chủ sở hữu, người sử dụng đất. Nội dung quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ phát sinh khi bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà không có lối đi ra đường công cộng, để thỏa mãn nhu cầu cần thiết về lối đi và khai thác sử dụng bình thường bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng. Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị yêu cầu về lối đi có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Tuy nhiên, yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải căn cứ vào điều kiện thực tế như:

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản mở lối đi [21, Điều 275].

Mặc dù pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên, để tạo lập quyền về lối đi phải có sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Việc mở lối đi qua một bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến lợi ích vật chất của chủ sở hữu bất động sản liền kề bởi các nguyên nhân như: Lối đi chiếm nhiều diện tích nhất so với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác đồng thời việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất đống sản liền kề. Chính vì vậy, pháp luật quy định việc mở lối đi phải thuận tiện và hợp lý nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trên thực tế, sự thuận tiện của lối đi lại được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Có thể xét theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản liền kề là khác nhau. Ví dụ như chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu mở lối đi ra đường lớn thay vì ra ngõ nhỏ vì họ cho rằng như thế sẽ thuận tiện cho sinh hoạt cá nhân và nhu cầu đi lại của gia đình họ. Nhưng theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì lối đi ra ngõ nhỏ lại có chiều dài ngắn nhất, do đó cũng là hợp lý và ít gây thiệt hại cho họ nhất nếu mở lối đi đó. Chính vì vậy, khái niệm thuận tiện phải gắn với tính hợp lý, đồng thời phải là lối đi mà thiệt hại gây ra là ít nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Điều 683 Bộ luật Dân sự Pháp có quy định: “Lối đi được mở ở chỗ nào mà khoảng cách từ địa sản bị vây bọc ra đường cái là ngắn nhất, tuy nhiên, phải lựa chọn chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu địa sản có lối đi qua” [31, Điều 683]. Về cơ bản, quy định này có nét tương đồng với quy định quyền về lối đi trong Bộ luật Dân sự năm 2005 vì việc thỏa thuận về lối đi phải đảm bảo ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, sau đó mới tính đến các tiêu chí khác như tính thuận tiện, hợp lý của lối đi. Có như vậy thì quyền về lối đi mới có thể xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mặc dù quyền này được xác lập dựa trên nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề thông qua hành vi cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đi qua bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình và chủ sở hữu bất động sản liền kề phải được đền bù một lợi ích vật chất thỏa đáng nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Trong nhiều trường hợp, thỏa thuận về mức đền bù còn khó khăn hơn rất nhiều thỏa thuận về lối đi qua nếu như lối đi đó gây thiệt hại đáng kể về vật chất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Trên thực tế, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề vừa là một dạng quyền đối nhân vừa là một dạng quyền đối vật tùy thuộc vào góc độ chúng ta nhìn nhận quyền đó. Thứ nhất, nếu chúng ta xem xét quyền về lối đi là một dạng quyền đối nhân thì quyền về lối đi là quyền của một chủ thể yêu cầu một chủ thể khác phải đáp ứng yêu cầu nhất định theo quy định của pháp luật về việc sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nếu các bên không có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu chúng ta xem xét quyền về lối đi là một dạng của quyền đối vật, trong đó quyền về lối đi là hình thức một bất động sản phải phục vụ một bất động sản khác và điều này không phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu, người sử dụng các bất động sản liền kề thì bất kỳ chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản bị vây bọc cũng đương nhiên được hưởng quyền đó và việc thay đổi chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản không làm thay đổi nội dung của quyền. Tuy nhiên, những quy định của pháp luật hiện nay không cụ thể khiến chúng ta khó có thể xác định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một dạng quyền đối vật hay quyền đối nhân hay vừa kết hợp quyền đối vật và quyền đối nhân trong từng giai đoạn. Nếu như trước khi xác lập lối đi thì nó là quyền đối nhân, sau khi xác lập xong lối đi thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trở thành quyền đối vật. Việc xác định này có nghĩa rất lớn trong việc giải quyết các tranh chấp về lối đi trong thực tiễn.

• Khoản 2 Điều 275 Bộ luật Dân sự quy định: Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. [21, Điều 275].

Căn cứ theo quy định này, việc thỏa thuận các yếu tố xác định lối đi như vị trí, chiều rộng, chiều cao, giới hạn….. có thể được tiến hành song song cùng với yêu cầu có lối đi hoặc được tiến hành sau khi các bên đã thỏa thuận về lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu như các Bộ luật Dân sự thời kỳ Pháp thuộc và Bộ luật Dân sự Sài Gòn trước đây quy định lối đi thuận tiện đồng nghĩa với lối đi ngắn nhất thì Bộ luật Dân sự hiện hành quy định lối đi qua bất động sản liền kề phải thuận tiện và ít gây phiền hà nhất. Với quy định này, luật Dân sự Việt Nam quy định mềm dẻo, linh hoạt hơn và dung hòa lợi ích giữa các bên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Nếu quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì việc thỏa mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Với ý nghĩa này, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập thông qua mối quan hệ trái quyền. Chủ sở hữu bất động sản liền kề phải đáp ứng yêu cầu có lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời có quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo lập lối đi đó. Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị hạn chế quyền tự định đoạt đối với việc sử dụng bất động sản của mình. Họ không được lựa chọn đối tác tham gia, cách thức tham gia…. mà họ buộc phải tham gia. Họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi và đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại.

Pháp luật thừa nhận việc được dành một lối đi thuận tiện và hợp l ý là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên đó chỉ là quyền khách quan do luật định. Để một chủ thể thực hiện quyền này trên thực tế, biến quyền này thành quyền chủ quan của một chủ thể xác định đối với một đối tượng xác định thì cần phải có sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc căn cứ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người có quyền phải đạt được sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc theo quyết định của Tòa án. Về vấn đề này, TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể tự mình chỉ định một bất động sản liền kề nào đó của người khác là bất động sản vây bọc để xây dựng lối thông thương cho mình” [10, tr365]. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Mặc dù quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được pháp luật thừa nhận nhưng giới hạn của quyền đó không thể theo ý muốn của người có quyền. Nhà nước thừa nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề xuất phát từ lợi ích của xã hội, đảm bảo việc khai thác một cách hiệu quả công dụng, công năng của tài sản đặc biệt là bất động sản vì xét về bản chất, bất động sản là tài sản không có khả năng di dời cho nên một bất động sản bị vây bọc chỉ có thể khai thác, sử dụng bình thường nếu nó có lối thông thương ra bên ngoài và trong trường hợp bất động sản bị vây bọc thì lối thông thương này chỉ có thể được xây dựng trên các bất động sản liền kề với nó.

Khi lối đi được xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì quyền về lối đi đã trở thành một dạng vật quyền: quyền của một chủ thể đối với một tài sản xác định, một quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Pháp luật nước ta cũng như các nước không quy định việc thay đổi lối đi sau khi lối đi đã được xác lập bởi lẽ pháp luật chỉ công nhận quyền về lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc nhằm có thể khai thác bình thường công năng của bất động sản mà họ sử dụng. Việc thay đổi hay không thay đổi lối đi sau khi đã được xác lập về bản chất thì chủ sở hữu bất động sản vẫn có thể khai thác bình thường bất động sản của mình kể cả trong trường hợp lối đi đã được xác lập không có sự thay đổi. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc thay đổi lối đi sau khi đã được xác lập bởi tùy thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như mục đích của việc sử dụng bất động sản bị vây bọc. Chủ sở hữu bất động sản liền kề và bất động sản có nhu cầu về lối đi có thể thay đổi vị trí của lối đi, chiều rộng của lối đi hoặc thay đổi cả vị trí, chiều rộng của lối đi so với lối đi đã được thỏa thuận ban đầu. Việc thay đổi này có thể xuất phát từ những nguyên nhân như do canh tác, xây dựng các công trình, thay đổi mục đích sử dụng bất động sản vây bọc với điều kiện việc tạo dựng lối đi mới bằng chi phí của mình và không làm xấu đi tình trạng của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và phải đền bù tương ứng những thiệt hại phát sinh.

• Theo TS. Phạm Công Lạc thì:

Lối đi thuận tiện vẫn là một khái niệm động và nó có thể thay đổi theo yêu cầu của một trong các bên phụ thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội của từng khu vực, khu dân cư. Cùng với sự phát triển của xã hội và khoa học kĩ thuật, của các phương tiện vận tải và những yêu cầu cấp thiết khác, thì lối đi có thể thay đổi. Việc thay đổi lối đi với một chủ sở hữu bị vây bọc là yêu cầu khách quan cần được đáp ứng, nhưng phải bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề theo nguyên tắc không được làm tổn hại đến quyền của họ [17, Điều 165].

Nếu hiểu theo nghĩa như trên thì các chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về lối đi hợp lí bởi lối đi không chỉ dành cho người, cho gia súc, các phương tiện… là cần thiết để phục vụ sản xuất, kinh doanh, Lối đi không chỉ dành cho việc đi lại mà phục vụ cho cả mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại. Trên thực tế pháp luật hiện hành chỉ quy định vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại… . Như vậy, Bộ luật Dân sự không quy định rõ vấn đề này, bởi thế, lối đi thuận tiện, hợp lí chỉ sử dụng cho việc đi lai hằng ngày mà không sử dụng cho các mục đích khác như sản xuất, kinh doanh, thương mại. Chính vì vậy, vấn đề tranh chấp có khả năng phát sinh khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác công năng sử dụng bất động sản của mình trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại nhưng không thể thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề để mở lối đi rộng hơn, vì pháp luật hiện hành không quy định nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề trong trường hợp này. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Việc xác lập lối đi chỉ khi trong trường hợp bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. Nếu đã có lối đi nhưng lối đi này nhỏ hoặc không đủ thì liệu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các chủ sở hữu liền kề khác dành cho mình lối đi trên phần đất của mình không? Đương nhiên, chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu về lối đi có thể thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác để đáp ứng được nhu cầu của mình trên cơ sở đôi bên cùng có lợi. Trong trường hợp này, quyền tự định đoạt của các bên được áp dụng để giải quyết vấn đề về lối đi. Nhưng nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã thỏa thuận nhưng không được đáp ứng thì vấn đề trên dễ sảy ra tranh chấp. Để giải quyết vấn đề đó tương đối khó khăn vì pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể.

• Về vấn đề này, Bộ luật Dân sự Pháp quy định rất cụ thể tại Điều 682:

Chủ sở hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện các công việc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường những tổn thất mình gây ra [31, Điều 682].

• Tương tự như vậy, Điều 620 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ quy định:

Người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường (kể cả sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý về các việc công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu [2].

• Điều 472 Dân luật Sài Gòn quy định: Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra thủy lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra. [30].

Như vậy, Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ, Bộ luật Dân sự Sài gòn đều có quy định giống nhau là quyền yêu cầu về lối đi phát sinh khi không có hoặc không đủ lối đi và việc sử dụng lối đi không chỉ phục vụ cho mục đích sinh hoạt thông thường mà còn phục vụ cho các hoạt động khác như: công, nông, sản xuất….Điều 210 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định không có lối đi được áp dụng cho cả trường hợp: “không có lối đi ra do ao, hồ, kênh, biển hoặc do có sự chênh lệch đáng kể về độ dốc giữa khoảnh đất và trục đường công cộng” [32, Điều 210].

Đối chiếu với quy định quyền có lối đi tại Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì nội dụng của quyền này hẹp hơp so với các Bộ luật Dân sự Pháp, Bắc Kỳ và Sài Gòn vì Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định quyền có lối đi khi bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi. Trong trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi nhỏ, không đủ thì không có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi cho đủ để đảm bảo việc khai thác bình thường bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình. Đồng thời lối đi chỉ nhằm đáp ứng cho hoạt động sinh hoạt thông thường mà không phải dành cho các hoạt động khác như nông nghiệp, công nghiệp, thương mại.

Tóm lại, quyền về lối đi là một dạng quyền đối với bất động sản của của người khác được áp dụng cho các bất động sản liền kề với bản chất không di, dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đối với chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật quy định. Trong quan hệ này, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng là lối đi trên bất động sản liền kề. Khi đã có lối đi thì quyền về lối đi này đã biến thành một dạng vật quyền và chủ thể quyền có thể thực hiện quyền đó theo ý chí của mình trong khuôn khổ của quyền năng đó.

2.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Trong thời đại ngày nay, công nghệ thông tin và viễn thông ngày càng phát triển, tuy nhiên, để tiếp cận và sử dụng những thành tựu đó thì cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đó là đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Nhu cầu về điện và thông tin liên lạc là nhu cầu cấp thiết và là yếu tố quyết định để đảm bảo đời sống sinh hoạt đồng thời phát triển sản xuất, kinh doanh. Người dân có thể dễ dàng sử dụng điện và công nghệ thông tin thông qua việc mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc tới bất động sản mà họ là chủ sử dụng. Để thuận tiện cho người dân có thể sử dụng những dịch vụ này, nhà nước dành cho họ những quyền năng nhất định: quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề trong đó chủ sở hữu bất động sản liền kề khác nơi có đường dây tải điện, thông tin liên lạc đi qua có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu của người có nhu cầu mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Cụ thể nội dung quyền này được quy định tại điều 276 Bộ luật Dân sự 2005:

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường [21, Điều 276].

Điện là một loại hàng hóa đặc biệt và việc chuyển tải hàng hóa đó đến người sử dụng phải thông qua hệ thống đường dây tải điện. Trên thực tế, việc mua bán điện được ký kết giữa hai bên, một bên là công ty cung ứng điện và bên kia là người sử dụng thông qua hợp đồng cung ứng điện. Việc mắc đường dây tải điện đến bên mua thuộc trách nhiệm của bên cung ứng điện và việc sử dụng bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu mắc đường dây tải điện thường được thực hiện dễ dàng mà ít khi sảy ra tranh chấp do quy định của Nhà nước hiện nay điện năng vẫn là một loại hàng hóa đặc biệt và chỉ có một số công ty nhà nước độc quyền cung cấp, việc xác định mức giá và các chính sách kinh doanh cũng được Nhà nước quy định và kiểm soát chặt chẽ.

Tương tự như việc cung ứng điện năng, việc cung cấp các thiết bị thông tin liên lạc để người dân có thể sử dụng và tiếp cận công nghệ thông tin là sự thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ là các công ty bưu chính viễn thông và các khách hàng là cá nhân, tổ chức sử dụng dịch vụ thông tin đó. Tuy nhiên, khác với việc mua bán điện, việc mua bán dịch vụ thông tin liên lạc trong đó bên bán không chỉ là các công ty Nhà nước mà việc kinh doanh dịch vụ viễn thông do nhiều công ty thực hiện. Việc lắp đặt các thiết bị thông tin liên lạc để cho người dân sử dụng công nghệ thông tin thuộc nghĩa vụ của bên bán là các công ty viễn thông. Trong trường hợp phải sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người khác để kéo đường dây thông tin liên lạc hoặc các thiết bị thông tin thì việc thực hiện cũng tương đối dễ dàng. Người có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu và cho phép đường dây thông tin liên lạc đi qua phần đất thuộc quyền sử dụng của mình cũng dễ dàng chấp nhận mà hiếm khi phát sinh tranh chấp vì bản thân thiết bị thông tin liên lạc hầu như không gây thiệt hại gì cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và an toàn cho người sử dụng và những người xung quanh trong quá trình nó vận hành. Trong trường hợp có tranh chấp sảy ra mà bên có nghĩa vụ là các chủ sở hữu bất động sản liền kề không cho phép lắp đặt các thiết bị thông tin liên lạc qua phần đất thuộc quyền sử dụng của mình thì chủ sở hữu có nhu cầu sử dụng công nghệ thông tin vẫn có rất nhiều cách thức lựa chọn để đáp ứng nhu cầu sử dụng công nghệ thông tin của mình bằng cách sử dụng các thiết bị thu công nghệ thông tin không dây. Điều này hoàn toàn không phải sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người khác mà vẫn đảm bảo nhu cầu thông tin của chính mình.

Theo quy định tại điều 276 Bộ luật Dân sự 2005 thì khi mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc đi qua một bất động sản thì phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản đó. Quan niệm thuận tiện và an toàn được hiểu là các hệ thống dây dẫn này không được gây cản trở cho việc khai thác bình thường bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, không làm gián đoạn việc khai thác bất động sản khi mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc cũng như cản trở chủ sở hữu bất động sản khai thác bất động sản đó. Không gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại cho các chủ sở hữu có bất động sản này đi qua. Trong trường hợp hệ thống đường dây tải điện, thông tin liên lạc gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản thì phải bồi thường. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Việc xác định chủ thể có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do đường dây tải điện, thiết bị điện hoặc thiết bị thông tin liên lạc căn cứ vào các quy định chung của pháp luật về bồi thường và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Trong quá trình vận hành và sử dụng các thiết bị điện, hệ thống điện, bản thân hoạt động của nó luôn tiềm ẩn khả năng gây thiệt hại cho môi trường xung quanh. Mặc dù con người luôn tìm mọi cách kiểm soát, vận hành nó một cách an toàn nhưng vẫn có những thiệt hại khách quan bất ngờ có thể xảy ra nằm ngoài sự kiểm soát đó. Do vậy, Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2005 quy định các thiết bị điện, hệ thống điện và thiết bị điện thuật ngữ pháp lý gọi là nguồn nguy hiểm cao độ. Trong trường hợp nguồn nguy hiểm cao độ gây thiệt hại thì chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu thiết bị điện, hệ thống điện có thể không có lỗi đối với thiệt hại nhưng để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người bị thiệt hại, pháp luật vẫn buộc họ có trách nhiệm bồi thường.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 623 Bộ luật dân sự 2005 và Nghị quyết số 03/2006/NQ-HĐTP ngày 08/07/2006 hướng dẫn áp dụng một số quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra có thể được áp dụng với các chủ thể sau:

• Chủ sở hữu;
• Người được chủ sở hữu giao chiếm hữu, sử dụng nguồn nguy hiểm cao độ;
• Người chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật nguồn nguy hiểm cao độ.

Việc xác định ai trong số các chủ thể trên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể. Trong trường hợp hệ thống tải điện, thiết bị điện gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản mà chủ sở hữu hệ thống tải điện, thiết bị điện thuộc sở hữu của bên cung ứng điện (bên bán) thì bên bán phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra. Trường hợp thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu bất động sản liền kề do thiết bị điện của chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu mắc đường dây tải điện thi chủ sở hữu bất động sản có đường dây tải điện phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, pháp luật có quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi tự lắp đặt hệ thống đường dây, trạm điện, các thiết bị điện ngoài phạm vi đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Để đảm bảo an toàn cho chính chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc và chủ sở hữu bất động sản liền kề, pháp luật quy định khi mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền này phải tiến hành các biện pháp cần thiết để đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu có đường dây tải điện và thông tin liên lạc đi qua. Nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

2.2.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Cũng như không khí và ánh sáng, nước là nguồn tài nguyên không thể thiếu được trong đời sống của con người. Nước là nhu cầu cấp thiết không thể thiếu cho sự sinh tồn của con người. Nước phục vụ cho mục đích sinh hoạt đồng thời nước đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong sản xuất công nghiệp. Chính vì vậy, được tiếp cận với nguồn nước và sử dụng nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh là quyền quan trọng của mỗi người dân. Quyền cấp nước và quyền thoát nước thải luôn luôn gắn liền với nhau và tồn tại song hành cùng nhau và đó là một trong những quyền cơ bản của con người. Tuy nhiên, trên thực tế, có những bất động sản do vị trí tự nhiên của nó mà chủ sở hữu, người sử dụng không thể tiếp cận với nguồn nước, nơi thoát nước để đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất của chủ sở hữu và đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng công dụng của bất động sản đó.

• Điều 277 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:

Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại [21, Điều 277].

Để đảm bảo cho người dân có thể sử dụng nước sạch và xả nước thải theo đúng quy định vào hệ thống xả thải công cộng thì nhà nước thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không thể tiếp cận được với cơ sở hạ tầng cấp và thoát nước và cần thiết phải phiền lụy một trong các bất động sản liền kề để đảm bảo nhu cầu cấp, thoát nước của mình thông qua việc tác động trực tiếp lên bất động sản liền kề. Tuy nhiên, do đặc tính nguồn nước và địa hình mà quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ dân sự này có sự khác biệt nhất định, cụ thể như sau :

Đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ cho phép việc cấp, thoát nước; Không được cản trở và ngăn chặn dòng chảy đồng thời phải tạo điều kiện cho việc cấp, thoát nước được thuận lợi. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền được cấp, thoát nước có thể được chia ra làm hai loại: Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên và quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên.

• Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên

Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên hoặc cơ sở hạ tầng cấp nước sạch trong các khu dân cư thì chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề cho sử dụng bất động sản của họ để tiếp cận với nguồn cấp nước hoặc nguồn nước. Điều này được hiểu là do vị trí tự nhiên mà một bất động sản bị vây bọc và không thể tiếp cận được với nguồn cấp nước để sử dụng trong sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. Việc cấp nước sinh hoạt trong các khu dân cư có thể được thực hiện bằng nhiều cách thức khác nhau tùy thuộc vào vị trí tự nhiên của bất động sản mà chủ sở hữu đó đang sử dụng hoặc bất động sản lại có vị trí nằm trong một khu dân cư đông đúc, khu đô thị lớn hoặc chung cư. Một chủ sở hữu có thể tự mình giải quyết vấn đề cấp nước sinh hoạt bằng cách tự cung cấp như khoan giếng, đào giếng hoặc tích trữ nguồn nước tự nhiên khác hoặc chủ sở hữu đó có thể sử dụng đường cấp nước của các công ty kinh doanh nước sinh hoạt tại địa điểm mà bất động sản tọa lạc. Các chủ sở hữu bất động sản có thể khai thác nước ngầm dưới mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình để sử dụng trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất kinh doanh. Hiện nay, việc cung cấp nước sạch thuộc về các doanh nghiệp công ích có thu thực hiện và việc kinh doanh nước sạch là hoạt động kinh doanh đặc biệt vì nước sạch là một loại hàng hóa đặc biệt không thể thiếu trong đời sống của con người. Các công ty kinh doanh nước sạch tư nhân còn rất ít và chỉ cung cấp một phần nhỏ nhu cầu tiêu dùng về nước sạch của người dân. Ở thành phố và các khu vực đông dân cư chủ yếu người dân sử dụng nước sạch do các công ty nước sạch cung cấp và hai bên ký kết hợp đồng cung ứng nước sạch. Việc lắp đặt hệ thống đường dẫn nước qua bất động sản thuộc sở hữu của người khác thuộc nghĩa vụ của công ty cung cấp nước sạch. Khi đường cấp nước do công ty cung cấp nước sạch lắp đặt đến những vị trí xác định thì từ vị trí này đến hộ gia đình có nhu cầu sử dụng nước, nếu phải đi qua bất động sản liền kề xung quanh thì hộ sử dụng nước có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu của họ.

Ở nông thôn hiện nay đa số người dân vẫn sử dụng các nguồn nước tự nhiên như nước ngầm, nước mưa bằng cách khoan, đào giếng, sử dụng bể chứa nước mưa. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu cấp nước tự nhiên phải thực hiện nghĩa vụ đảm bảo an toàn đối với công trình xây dựng liền kề theo Điều 268 Bộ luật Dân sự 2005:

Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng các công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Trong trường hợp công trình có nguy cơ đe doạ sự an toàn bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ công trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi thường. [21, Điều 268].

• Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên bao gồm quyền thoát nước tự nhiên và quyền thoát nước do tác động của con người.

Vấn đề thoát nước ở nông thôn và thành phố, các khu đông dân cư cũng có sự khác biệt đáng kể. Ở thành phố do mật độ dân số đông, quy đất hạn chế nên khi thoát nước, người ta làm các đường ống thoát nước và cho chảy vào cống thoát nước công cộng. Còn ở nông thôn các hộ gia đình đa số để nước thải và nước mưa thoát tự nhiên trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không phải xây dựng hệ thống đường ống dẫn nước thải. Theo TS. Phạm Công Lạc thì:

Thoát nước tự nhiên được hiểu là thoát nước từ nguồn nước được tạo bởi tự nhiên (nước mưa, nước ngầm trào lên mặt đất, nước của các dòng chảy tự nhiên…) mà không có sự tác động của con người hoặc vượt quá khả năng kiểm soát của con người [17, tr185]

• Quyền thoát nước tự nhiên:

Điều 269 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa: “Chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề” [21, Điều 269]. Mưa là một hiện tượng tự nhiên diễn ra theo quy luật và không phụ thuộc vào chí của con người. Theo tập quán Việt Nam ở các vùng nông thôn người ta thường treo máng nước dưới giọt ranh để hứng nước mưa nghiêng về phần đất nhà mình để tránh nước mưa từ mái nhà của mình chảy trực tiếp sang nhà người khác. Quy định này có nghĩa chủ sở hữu bất động sản liền kề không để nước mưa chảy trực tiếp sang phần đất của người khác. Trong trường hợp nước mưa chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp do địa hình thì chủ sở hữu bất động sản có nước mưa chảy qua không được ngăn cản dòng chảy tự nhiên của nước mưa và việc thoát nước theo quy luật tự nhiên không thuộc quy định tại điều 269 Bộ luật Dân sự. Điều 277 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại” [21, Điều 277].

Cũng quy định về vấn đề này, Điều 218 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: “Chủ sở hữu của vùng đất không có quyền xây bất cứ mái nhà hay công trình có thể làm nước mưa rơi thẳng vào vùng đất lân cận” [32, Điều 218]. Quy định này được hiểu chủ sở hữu chỉ được quyền xây dựng các công trình trong phạm vi đất thuộc quyền sở hữu của mình mà không được lấn sang đất thuộc sở hữu của người khác và làm nước mưa rơi thẳng vào đất của họ. Đối chiếu với quy định tại điều 269 Bộ luật Dân sự Việt Nam thì luật của chúng ta không dùng quy phạm cấm mà dùng quy phạm hướng dẫn và nghĩa vụ không cho nước mưa rơi thẳng vào bất động sản liền kề là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản lân cận.

Hiện tượng nước mưa chảy từ bất động sản này sang bất động sản khác là hiện tượng hoàn toàn tự nhiên. Để khắc phục được điều này và tránh tranh chấp sảy ra giữa các chủ sở hữu bất động sản thì chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường ống dẫn nước, tránh để nước mưa chảy xuống bất động sản liền kề của chủ sở hữu khác. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

• Quyền thoát nước do tác động của con người

Điều 270 Bộ luật Dân sự 2005 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải:

Chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường [21, Điều 270].

Hiện nay, do nước thải thải ra môi trường không được xử lý hoặc xử lý không triệt để dẫn tới hậu quả là ô nhiễm môi trường. Đáng báo động là tình trạng ô nhiễm nguồn nước mặt do nhiễm một số kim loại nặng dẫn tới ảnh hưởng nghiêm trọng tới sức khỏe và đời sống sinh hoạt của con người. Do vậy, việc thoát nước thải phải tuân thủ những quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và không để nước thải chảy tràn lan trên mặt đất. Cụ thể, chủ sở hữu có nghĩa vụ phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để thoát nước thải đúng nơi quy định, đảm bảo cho quá trình thu gom và xử lý nước thải. Nếu bất động sản bị vây bọc mà không thể dẫn nước thải trực tiếp ra nơi quy định thì có thể sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu khác để làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước và các chủ sở hữu bất động sản đó phải có nghĩa vụ dành một lối cấp thoát nước thích hợp. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu thoát nước xây dựng đường dẫn nước hoặc làm rãnh thoát nước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua.

Đối với chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu cấp, thoát nước có nghĩa vụ nhất định đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề đã cho phép hệ thống cấp, thoát nước chảy qua như: phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; Nếu không có các biện pháp thích hợp trong quá trình xây dựng, sử dụng hệ thống cấp, thoát nước hoặc để nước chảy qua gây thiệt hại thì phải bồi thường theo trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Tuy nhiên, việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào yếu tố lỗi của chủ thể vi phạm. Việc cấp nước thông thường được thực hiện thông qua hợp đồng cung cấp nước giữa bên cung cấp nước và bên sử dụng nước, trong đó bên cung cấp nước là công ty nước sạch có nghĩa vụ lắp đặt hệ thống cấp nước cho bên được cấp nước. Chính vì vậy, nếu thiệt hại sảy ra cho chủ sở hữu bất động sản có thiết bị cấp nước đi qua thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định cho chủ thể là các công ty cung cấp nước chứ không phải là chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu sử dụng nước. Trong trường hợp bên được cung cấp nước tự lắp đặt các thiết bị cấp nước mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có đường dẫn nước đi qua thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một loại dịch quyền quan trọng đối với một đất nước mà nền sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu. Nước là một yếu tố không thể thiếu trong sản xuất nông nghiệp, chính vì vậy, nhu cầu tưới, tiêu nước trong sản xuất nông nghiệp là nhu cầu mang tính chất cấp thiết. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất liền kề, xung quanh phải để cho người sử dụng đất canh tác một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu nước đảm bảo cho việc sản xuất nông nghiệp.

Quyền tưới, tiêu nước trong canh tác là loại dịch quyền được luật La Mã cổ đại ghi nhận và sớm được quy định trong luật Dân sự Việt Nam. Các loại dịch quyền được quy định tại Điều 607, 608 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ, Điều 475 Bộ luật Dân sự Sài gòn và được coi là dịch quyền pháp định do địa thế tự nhiên. Điều 623 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ quy định:

Người chủ nào muốn dùng nước tự nhiên hay nước dẫn lấy mà mình có quyền sử dụng để tưới vào ruộng đất của mình, thì có thể xin cho nước ấy chảy qua đất chung quanh để thông vào đất của mình nhưng phải bồi thường cho người ta [2].

Cụ thể điều 475 Bộ luật Dân sự Sài Gòn quy định về quyền tưới nước: “Địa chủ nào mà mình có quyền sử dụng để tưới ruộng đất, có thể đòi được dẫn nước chảy qua những địa sản trung gian nhưng phải bồi thường” [2] và quy định về quyền tiêu nước:

Địa chủ nói trên cũng có thể, sau khi tưới ruộng đất của mình, để cho nước có một lối thoát qua những địa sản thấp hơn, nhưng phải bồi thường cho những địa sản này. Địa dịch phóng thủy nói trên có thể được công nhận cho chủ địa sản bị ngập nước muốn tát cạn địa sản của mình bằng những công tác cho nước ứ đọng thoát đi [2].

Điều 278 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác: Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường [21, Điều 278].

Theo quy định này thì quyền về tưới nước, tiêu nước chỉ được áp dụng trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, nuôi trồng thủy sản bởi quyền này chỉ được áp dụng đối với việc canh tác trên đất. Chủ thể của quyền này và chủ thể có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu được hiểu đều là người có quyền sử dụng đất canh tác. Phạm vi quyền yêu cầu không chỉ bó hẹp đối với người sử dụng đất liền kề mà còn với cả những người sử dụng đất xung quanh. Nội dung của quyền này chỉ cho phép người có nhu cầu tưới, tiêu nước yêu cầu chủ sử dụng đất xung quanh dành cho mình một lối dẫn nước thích hợp và thuận tiện cho việc tưới, tiêu nước. Người có quyền yêu cầu không được lấy nước và tiêu nước vào các phần đất canh tác khác mà chỉ có quyền dẫn nước qua các phần đất đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm người sử dụng đất canh tác thỏa thuận với nhau về việc tưới, tiêu nước bằng cách lấy nước, hoặc tiêu nước sang phần đất canh tác xung quanh vì trên thực tế, để tạo dựng lối dẫn nước để phục vụ cho nhu cầu tưới, tiêu, người canh tác phải bỏ ra một chi phí nhất định, chi phí nhiều hay ít phụ thuộc vào độ dài, chiều rộng và tính kiên cố của lối dẫn nước. Việc tính toán chi phí sao cho hợp lý đảm bảo tính kinh tế đồng thời vẫn phải đáp ứng được nhu cầu tưới tiêu là vấn đề vô cùng quan trọng. Thông thường, người sử dụng đất canh tác thỏa thuận với nhau về lối dẫn nước sao cho ít tốn kém về mặt kinh tế nhất trong đó bao gồm cả việc lấy nước từ đất canh tác của người sử dụng đất xung quanh. Vấn đề thỏa thuận này thường dễ dàng đạt được và ít tranh chấp.

Thực tế ở nông thôn Việt Nam hiện nay, thông thường lối dẫn nước được tạo lập theo ranh giới giữa các bất động sản nhằm đảm bảo cho tất cả các thửa đất canh tác đều có thể sử dụng hiệu quả để đảm bảo nhu cầu tưới, tiêu nước phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Trong trường hợp thửa đất canh tác không trực tiếp tiếp giáp với nguồn nước tưới thì có quyền yêu cầu người sử dụng các thửa đất xung quanh để tạo lập một đường dẫn nước thích hợp và thuận tiện, Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại (như sạt, lở đất, gây tràn nước, ngập úng….) làm thiệt hại đến tài sản của người sử dụng đất xung quanh thì phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Tóm lại, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự cho nên việc phát sinh, chấm dứt quyền này cũng dựa trên các quy định của pháp luật. Trên thực tế, do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều bất động sản, mảnh đất bị bao vây bởi các bất động sản và các mảnh đất khác. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí không thể sử dụng các bất động sản và mảnh đất đó nếu không có sự can thiệp của pháp luật. Vì vậy, Bộ luật Dân sự quy định rằng người đó có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thích hợp, lối cấp thoát nước, đường dây điện, thông tin liên lạc…. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu hợp pháp đó. Người có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề để đảm bảo quyền này được thực hiện. Luận văn: Thực tiễn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề