Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, qua kết quả phân loại, xử lý đơn thư cho thấy trong thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, khởi kiện trong lĩnh vực đất đai có chiều hướng gia tăng về số lượng trong đó có các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như tranh chấp về lối đi, tranh chấp về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề…. Tình trạng người dân gửi đơn vượt cấp lên trung ương vẫn còn nhiều (số vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương chiếm 83% số vụ việc Bộ nhận được và xử lý). Nội dung đơn thư vẫn tập trung vào công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khiếu nại về quyết định thu hồi đất chiếm 23,85%, khiếu nại về giá đất chiếm 12,76%, khiếu nại liên quan đến cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 15,43%, tranh chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân chiếm 10,71%…) [4].

Nhìn chung, tình hình tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chiếm số lượng nhỏ trong tổng số các vụ tranh chấp về đất đai. Tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề và quyền được cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề là dạng tranh chấp phổ biến và tập trung chủ yếu ở các đô thị và thành phố lớn do mật độ dân cư đông đúc, sự phát triển kinh tế dẫn tới quỹ đất dành cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho công trình xây dựng thu hẹp lại, đồng thời, giá bất động sản tăng cao khiến cho các bên tranh chấp khó có thể cùng thỏa thuận để đưa ra phương án giải quyết thống nhất mà phải đưa vụ việc ra cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết. Nhiều vụ tranh chấp kéo dài hàng chục năm khiến cho quan hệ láng giềng cũng khó hòa thuận.

Những năm vừa qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các tranh chấp về dân sự nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản nói riêng diễn biến tương đối phức tạp. Tuy nhiên, do đặc thù của các quan hệ pháp luật dân sự trong đó các chủ thể có quyền tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận. Chính vì vậy, việc tiến hành giải quyết các tranh chấp dân sự cũng được thực hiện theo nhiều phương thức và biện pháp khác nhau. Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể thỏa thuận được với nhau thì yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là cơ quan hành chính các cấp tiến hành theo thủ tục hành chính và Tòa án nhân dân các cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật dân sự để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng thì nguyên đơn gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Nếu tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà một bên hoặc các bên không nhất trí (giả thiết đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về đất) thì do toà án nhân dân giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đó là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Mỗi thủ tục đều có những thuận lợi và khó khăn nhất định. Dưới đây là một số tình huống cụ thể được đưa ra để làm rõ hơn về các thủ tục được áp dụng trong thực tiễn để giải quyết các tranh chấp về loại quyền này.

3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục hành chính

• Tình huống 1: Tranh chấp về lối đi khi chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Ông N và bà M, trú tại thành phố T, có hai người con là anh H và chị L. Ông bà có ngôi nhà bốn gian có diện tích 140m², kích thước 20 x 7m. Năm 1988, chị L lấy chồng, ông bà cho chị phần đất phía trong với diện tích là 56m², kích thước 8m x 7m. Gia đình chị L làm nhà và sử dụng lối đi qua nhà ông bà để ra ngõ đi chung. Năm 1990, anh H ở nước ngoài, về được sự đồng ý của cha mẹ anh H xây nhà trên nền đất cũ của cha mẹ. Gia đình chị L vẫn sử dụng lối đi qua nhà như trước. Năm 1997, chị L bán nhà cho ông Th, thời gian đầu gia đình ông Th vẫn sử dụng lối đi đó. Năm 1998, do mâu thuẫn gia đình anh H không cho gia đình ông Th đi qua nhà với lý do chỉ cho gia đình chị L đi nhờ, nếu chị L đã bán nhà thì khi không được sự chấp thuận của anh H thì gia đình ông Th không được đi qua. Tuy nhiên , gia đình ông Th vẫn sử dụng lối đi qua nhà anh H để đi ra ngõ chung và yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) phường giải quyết. Qua điều tra, tìm hiểu thực tế và căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự 2005 Ủy ban nhân dân phường giải thích cho anh H biết là gia đình ông Th vẫn được quyền có lối đi qua nhà anh để ra ngõ đi chung do được chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, hơn nữa hiện nhà của ông của ông bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. Ủy ban nhân dân động viên ông Th bù đắp một khoản tiền cho anh H. Cả hai gia đình đều đồng ý cách giải quyết của phường và cam đoan không có khiếu kiện. Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân phường xác nhận ranh giới nhà ở, đất ở làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cả hai gia đình.

Thực tiễn trong quá trình sử dụng bất động sản, do đặc tính tự nhiên của bất động sản là không thể di dời và một nguyên nhân khách quan nữa là trong quá trình sử dụng, từ một bất động sản ban đầu có thể bị chia nhỏ thành các bất động sản khác do thừa kế, do các giao dịch dân sự khác. Chính vì vậy, nếu như trước khi bị chia nhỏ, bất động sản ban đầu không có nhu cầu thụ hưởng quyền địa dịch thì sau khi chia nhỏ, tập hợp các bất động sản đã phân chia phát sinh nhu cầu thụ hưởng và phải có một bất động sản trở thành bất động sản phục vụ để đảm bảo quyền sử dụng bất động sản của tất cả các chủ sở hữu trong tập hợp các bất động sản đó. Chính vì vậy, ngày nay có rất nhiều tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như: chủ sở hữu bất động sản bán quyền sử dụng bất động sản cho các chủ sở hữu khác mà không thỏa thuận về lối đi chung, Chủ sở hữu bất động sản chia quyền sử dụng đất của mình cho những người thừa kế hợp pháp và có dành một lối di chung cho các chủ sở hữu mới nhưng các chủ sở hữu mới không thể thỏa thuận được dẫn tới tranh chấp, hoặc lối đi chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề bị một chủ sở hữu khác (đã có lối đi riêng) đi cùng không thỏa thuận, xin phép, đền bù. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Qua vụ việc trên cho thấy có những vụ tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh bản chất không phải là các tranh chấp liên quan đến tài sản mà liên quan tới quan hệ láng giềng giữa các bên. Do phát sinh mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng nên các bên khó có thể đồng thuận trong việc đưa ra một phương án giải quyết thỏa đáng. Chính vì vậy, việc giải quyết theo thủ tục hành chính vụ việc trên tỏ ra vô cùng hiệu quả và tiết kiệm thời gian, chi phí cho các bên tranh chấp đồng thời có thể giải quyết được những mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng hoặc ít nhất không làm cho mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng trở nên trầm trọng hơn.

• Tình huống 2: Tranh chấp về lối đi chung khi phân chia bất động sản

Ông Nguyễn Việt Hiến, sinh năm 1951, thường trú tại tổ 15, khu phố 2, phường Đức Long, Tp Phan Thiết đã gửi đơn yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết tranh chấp. Nguyên nhân vụ án do đất ở của mẹ ông (bà Nguyễn Thị Hai – đã mất), bị ông Nguyễn Văn Cảnh tranh chấp lối đi. Chính quyền thành phố Phan Thiết và tỉnh Bình Thuận đều ra quyết định công nhận đất thuộc quyền sử dụng và quản lý của mẹ ông và bác đơn khiếu nại của ông Cảnh.

Phần lối đi tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn Cảnh và bà Nguyễn Thị Hai có diện tích 51,20 m2 tọa lạc tại tổ 15, khu phố 2, phường Đức Long, Tp Phan Thiết.

Lối đi này là một phần trong tổng diện tích đất trước đây được ông Nguyễn Văn Hiền là chú ruột tạo lập và cho các cháu là Nguyễn Văn Cảnh, Nguyễn Thị Hai và Nguyễn Thường cất nhà ở từ trước năm 1975. Việc cho đất chỉ thỏa thuận miệng chứ không lập giấy tờ nên không biết diện tích của mỗi người là bao nhiêu và các đương sự cũng không cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Vì là chị em ruột nên cả 3 hộ không phân định ranh giới đất cụ thể và việc đi lại của các hộ trong khu đất là tùy ý, giữa khu đất có một giếng nước các hộ sử dụng chung nằm ngay góc giáp ranh đất 3 hộ. Ngày 26/3/1997, cả 3 hộ trên thực hiện việc đăng ký kê khai diện tích đất của mình đang sử dụng theo Nghị định 60/CP đã ký xác định ranh giới, mốc giới từng thửa đất hiện đang sử dụng. Như vậy, đến thời điểm này ranh giới đất của các hộ mới được xác lập. Theo đó phần đất liền kề giữa nhà bà Hai và ông Thường (tính từ đường hẻm đến giáp ranh đất nhà ông Cảnh hiện đang tranh chấp) đã được bà Hai đăng ký sử dụng. Gia đình ông Cảnh đi bằng cổng sau nhà và không có sự tranh chấp. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Tháng 6/2004, ông Cảnh đập một phần tường rào bằng gạch xây dựng 2 trụ cổng (chiều rộng cổng là 1,2m) để đi ra lối đi giữa nhà bà Hai và ông Thường. Bà Hai cho rằng ông Cảnh có ý đồ chiếm đất của bà để làm đường đi nên đã xây dựng tường gạch (dài 2,6m, cao 1,87m) che một phần cổng mới làm của ông Cảnh, phần còn lại của cổng nhà ông Cảnh, bà Hai lấy tôn kẽm che chắn lại. Ông Cảnh khiếu nại bà Hai rào bít lối đi của gia đình ông. Ngày 10/6/2005, Ủy ban nhân dân phường Đức Long tiến hành hòa giải việc tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh và bà Hai nhưng kết quả không thành. Sau đó ông Cảnh tiếp tục gửi đơn đến Ủy ban nhân dân thành phố Phan Thiết yêu cầu giải quyết vụ việc.

Ngày 18/5/2005 Chủ tịch Ủy ban nhân dân Tp.Phan Thiết đã ký Quyết định số: 6393/QĐ-UBPT về việc giải quyết tranh chấp đất (lối đi) giữa ông Nguyễn Văn Cảnh và bà Nguyễn Thị Hai trong đó có nội dung: xét thấy việc ông Cảnh cho rằng phần đất nằm giữa ranh giới đất bà Hai và ông Thường (hiện bà Hai đang sử dụng) là của gia đình ông là không có cơ sở. Lý do: Ông Cảnh không có giấy tờ chứng minh diện tích đất hợp pháp của gia đình ông từ khi được ông Nguyễn Văn Hiền cho sử dụng. Từ trước năm 1975, đất giữa các hộ không phân định ranh giới, tuy gia đình ông Cảnh có đi lại trên phần đất này nhưng không phải là lối đi chính và duy nhất, phía sau nhà ông Cảnh còn có lối đi ra đường hẻm được trải bê tông rất thuận lợi cho việc đi lại của gia đình ông cũng như mọi người dân xung quanh. Năm 1997, khi kê khai đăng ký việc sử dụng đất, gia đình ông Cảnh đã không đăng ký phần đất này, đồng thời có ký xác nhận ranh giới đất cho bà Hai. Thực tế cho thấy phần đất đang tranh chấp nằm giữa hộ bà Hai và ông Thường về không gian là những đan cửa sổ và cửa đi ra vào của nhà bà Hai và ông Thường, không thể hiện đây là lối đi chung. Từ nhận định trên, Chủ tịch thành phố Phan Thiết đã quyết định không công nhận đơn đề ngày 6/8/2004 của ông Cảnh, khiếu nại bà Hai rào bít lối đi của gia đình ông vì không có cơ sở.

Không đồng ý với nội dung giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Phan Thiết, ông Cảnh gửi đơn đến Ủy ban nhân dân tỉnh đề nghị xem xét lại vụ tranh chấp lối đi giữa ông và bà Hai. Ngày 10/7/2006, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận đã ký Quyết định số 1765/QĐ-UBND giải quyết về vấn đề này đã không chấp thuận nội dung đơn của ông Nguyễn Văn Cảnh tranh chấp lối đi với bà Nguyễn Thị Hai thường trú tại Đức Long. Vì lý do: Lối đi này thuộc quyền sử dụng và quản lý của bà Hai, quá trình sử dụng bà Hai đã đăng ký kê khai với chính quyền địa phương. Công nhận nội dung Quyết định số 6393/QĐ-UBPT ngày 18/5/2005 của Ủy ban nhân dân Tp Phan Thiết về việc giải quyết tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh và bà Hai là đúng với quy định pháp luật. Đây là quyết định cuối cùng chấm dứt việc tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh với bà Hai.

Dù đây là quyết định cuối cùng nhưng ông Cảnh vẫn tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh. Và, ngày 24/1/2008 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận lại ký Quyết định số 269/QĐ-UBND tiếp tục giải quyết vấn đề này, trong đó có nội dung: Lối đi nằm giáp đất của bà Hai và dọc vách tường nhà ông Thường ra đường Ngư Ông, trên có đường dây điện vào nhà ông Cảnh. Ngày 26/11/2007, Tổ Phúc tra phối hợp cùng khu phố 2 phường Đức Long tổ chức họp lấy ý kiến nhân dân nơi xảy ra tranh chấp có 8/8 ý kiến thừa nhận nguồn gốc đất trước của ông Năm Hường (Hiền), bà Hai, ông Cảnh và ông Thường là 3 chị em ruột làm nhà ở nương tựa, giúp đỡ nhau, lúc đó có con đường đi chung của 3 chị em trong gia đình, cuối cùng cuộc họp thống nhất đề nghị giữ lại con đường như cũ để sử dụng chung ra đường Ngư Ông là hợp tình hợp lý. Hiện nay thực tế trên lối đi đã có đường dây dẫn điện vào nhà ông Cảnh. Gia đình ông Cảnh yêu cầu giữ lại lối đi từ trước nhà ông ra đường Ngư Ông. Căn cứ nội dung sự việc diễn biến như trên, vận dụng các Điều 273, Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết một cách hợp lý. Từ những căn cứ trên chủ tịch tỉnh đã quyết định: Chấp nhận nội dung đơn của ông Cảnh khiếu nại về việc tranh chấp lối đi với gia đình bà Hai. Thu hồi Quyết định số 1765/QĐ-UBND ngày 10/7/2006 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc giải quyết tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh và gia đình bà Hai. Hủy bỏ Quyết định số 6393/QĐ-UBPT ngày 18/5/2005 của Ủy ban nhân dân Tp Phan Thiết. Công nhận gia đình ông Cảnh được quyền sử dụng đất lối đi từ nhà ở ông Cảnh ra đường Ngư Ông có chiều ngang hướng Nam 1,86m, hướng Bắc 1,60m, tổng diện tích 51,20 m2 đất (có sơ đồ). Đây là quyết định giải quyết cuối cùng có hiệu lực thi hành về việc tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh và gia đình bà Hai. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Ông Nguyễn Việt Hiến con trai bà Nguyễn Thị Hai (đã mất) lại gửi đơn khiếu nại vì không đồng ý với nội dung giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh tại Quyết định số 269/QĐ-UBND ngày 24/1/2008. Ông Hiến cho rằng: đường dây dẫn điện vào nhà ông Cảnh là do trước đây mẹ ông đồng ý khi 2 người cháu đến xin bà, đó là Tấn (con trai ông Cảnh) và Thuận, nhưng sau đó Tấn không cho Thuận đi chung đường dây; ông Hiến thắc mắc cuộc họp dân chỉ 5-6 người có gia đình ông Cảnh dự nhưng lại không mời gia đình ông, thành phần dự họp lại do Tấn con ông Cảnh đi mời, lại toàn là những người ở xa khu vực nhà ông không biết gì về nguồn gốc đất, lại có quan hệ tình cảm với gia đình ông Cảnh…

Đây là một trong các loại tranh chấp khá phổ biến hiện nay trong các khu đô thị mới được quy hoạch, nhất là khi nhà nước đang có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình. Qua sự việc trên cho thấy việc khiếu nại của ông Hiến là có cơ sở. Căn cứ vào Khoản 3 Điều 275 Bộ luật Dân sự thì khi phân chia bất động sản cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù. Tuy nhiên, trong vụ án trên thì mặc dù đất tranh chấp là đất có cùng nguồn gốc nhưng khi phân chia thì không có chủ sở hữu nào bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. Bản thân nguyên đơn là ông Cảnh đã có lối đi khác và lối đi đang tranh chấp với bà Hai theo như xác nhận của chính quyền Tp Phan Thiết không phải là lối đi chính và duy nhất của gia đình ông Cảnh, phía sau còn có con đường hẻm được trải bê tông đi lại rất thuận tiện cho gia đình ông Cảnh và mọi người xung quanh. Điều đó cho thấy, trong trường hợp này không cần phải thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, còn nếu phải thực hiện quyền này, thì người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nếu không có các thỏa thuận khác.

Thực tế cho thấy, mặc dù đã có quyết định giải quyết khiếu nại của các cơ quan hành chính nhưng vụ án vẫn kéo dài hàng chục năm mà các đương sự vẫn không đồng tình với quyết định giải quyết khiếu nại của cơ quan hành chính do nhận thức không đúng về các quy định của luật dẫn tới không hiểu rõ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người khác để đảm bảo nhu cầu về lối đi của mình. Việc giải quyết vụ việc trên cần các cơ quan hành chính giải thích cho các bên về quyền lợi và nghĩa vụ của mình để họ tuân thủ pháp luật, tránh trường hợp khiếu kiện kéo dài.

3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để giải quyết những tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Những năm qua, các vụ án tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có xu hướng gia tăng và diễn biến phức tạp nhất là ở các thành phố, đô thị lớn trong đó chủ yếu là các tranh chấp về quyền thoát nước, quyền trổ cửa sổ và quyền có lối đi qua bất động sản liền kề. Tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Những tranh chấp loại này xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một trong các bất động sản được phân chia không thỏa mãn được quyền có lối đi riêng.

• Tình huống 1: Tranh chấp về lối đi khi bất động sản bị vây bọc do quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sự việc bắt đầu vào năm 2004, khi chính quyền địa phương vận động dân góp tiền làm đường bê tông theo phương thức “nhà nước và dân cùng làm”. Bà Đời đóng góp đủ 500.000đ và 4 ngày công lao động tham gia làm đường. Thế nhưng, khi thi công đến nhà ông Nguyễn Văn Mười, thì đường không được làm tiếp, dù chỉ còn cách nhà bà chừng 40m nữa.

Bà Đời thắc mắc, phản đối. Nhưng sau khi bà làm đơn khiếu nại gửi Ủy ban nhân dân xã và đòi lại số tiền đã đóng góp (để tự lót đan đoạn đường còn lại) thì gia đình ông Nguyễn Văn Mười đã cho người rào bít luôn lối đi vào nhà bà. Khi bà Đời phản đối thì họ tiếp tục cho người đào đường, tháo dỡ cầu và rào bít luôn lối đi thứ hai. Bức xúc, bà đi gõ cửa nhiều cơ quan để khiếu nại nhưng được giải quyết. Cuối cùng, bà nộp đơn khởi kiện.

Theo bản án dân sự sơ thẩm ngày 01/06/2006 của Tòa án nhân dân TP Mỹ Tho, bị đơn, ông Nguyễn Văn Thiệu cùng các con là Nguyễn Văn Đạo, Nguyễn Văn Mười, đã khai tại tòa rằng con đường đi trước cửa nhà ông nguyên trước kia là con đường công cộng. Đến năm 1997, khi đo đạc thì con đường công cộng lại được Ủy ban nhân dân TP Mỹ Tho nhập luôn với diện tích đất của ông và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông. Vậy là bà Đời đã đi nhờ trên đất của ông, nay ông không đồng ý cho bà đi nhờ con đường này nữa. Nếu bà Đời muốn đi thì phải bồi hoàn giá trị đất và phải xin lỗi gia đình ông!

Về phía tòa án cho rằng lối đi từ nhà ông Thiệu đến nhà bà Đời từ năm 1997 đã không còn là con đường công cộng, vì cơ quan có thẩm quyền đã đo đạc lại và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thiệu cộng luôn cả diện tích đường đi. Nay bà Đời yêu cầu tòa buộc ông Thiệu và các con phải tháo dỡ hàng rào và trả lại hiện trạng ban đầu “là không có cơ sở, không phù hợp với pháp luật nên không thể nào chấp nhận được”. Do vậy, tòa đã bác yêu cầu của bà Đời. Cũng theo bản án của tòa, vì không chấp nhận yêu cầu của bà Đời là trả lại lối đi công cộng nên “việc buộc ông Mười phải bắc lại cây cầu trên con đường này là không phù hợp với pháp luật và không khả thi”.

Thế là, căn nhà của bà Đời cư ngụ giữa xóm làng mà như ở giữa rừng vì không có đường đi. Con đường duy nhất để gia đình bà đi ra ngoài là phải lội qua một con mương. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự, trong trường hợp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra, thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ dành cho người hàng xóm một lối đi ra đường công cộng khi người này có yêu cầu. Mặt khác, người hàng xóm được dành lối đi phải đền bù cho người chủ đất cạnh bên (nếu không có thỏa thuận khác).

Trong vụ việc trên thì việc Ủy ban nhân dân TP Mỹ Tho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Mười và cấp luôn chủ quyền phần lối đi công cộng là trái quy định của pháp luật nên dẫn tới tranh chấp giữa hai bên. Mặc dù trước đó nhà bà Đời hoàn toàn không bị vây bọc mà có lối đi ra đường công cộng. Thực tiễn trong hoạt động tư pháp có xu hướng coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như là bằng chứng chính thức và thuyết phục về quyền sử dụng đất. Mỗi khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, người xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ được thừa nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Tất nhiên, khi giải quyết tranh chấp, toà án phải xem lại tính hợp pháp của các căn cứ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tiễn xét xử cho thấy toà án chỉ tiến hành xem xét lại căn cứ của việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình được các bằng chứng thuyết phục về quyền của mình. Điều đó có nghĩa, mỗi khi bị kiện thì tạm thời, bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn nghĩa vụ chứng minh. Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc nhiên có tác dụng suy đoán rằng, người có giấy chứng nhận là người có quyền sử dụng đất và người nào không thừa nhận điều đó thì phải chứng minh. Để tránh nguy cơ tranh chấp dạng này thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải kiểm tra, thẩm định thật kỹ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa mọi sai sót trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trong vụ án trên.

• Tình huống 2: Sử dụng lối đi chung mà không thỏa thuận, đền bù. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Vụ tranh chấp lối đi của một số hộ dân tại ngõ 214 đường Hoàng Mai (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Trước đây, phần nhà ở và đường đi chung của các hộ dân tại ngõ này là thửa đất của một chủ. Năm 2009, một nhà đầu tư mua lại toàn bộ và xây lên thành 2 dãy nhà quay mặt vào nhau, gồm 13 hộ dân, ở giữa có dành một lối đi riêng cho các hộ rộng 1,9m, chạy dọc theo dãy nhà với tổng diện tích là 81,1m2.

Sau đó, bà Hà Thị Thái, hàng xóm liền kề của 13 hộ đã mua lại 6m2 đất thuộc sổ đỏ của một hộ phía cuối dãy nhà. Rồi bà Thái cho người đập bức tường cuối ngõ của 13 hộ để làm đường đi vào khu đất nhà bà và cho cả các hộ đã mua đất nhà bà cùng đi, trong khi họ có đường đi qua sân nhà bà.

Do lối đi đã hẹp, nay thêm nhiều người qua lại thế là phát sinh tranh chấp giữa 13 hộ dân và bà Thái. Đại diện chính quyền phường Hoàng Văn Thụ cũng đã giải thích, việc bà Thái mua được 6m2 thuộc quyền sở hữu của một trong 13 hộ thì chỉ mình gia đình bà Thái được đi vào ngõ riêng của 13 hộ. Theo quy định hiện hành, các hộ mua đất nhà bà Thái không có quyền lợi tại ngõ đi riêng của 13 hộ, nếu muốn đi phải thỏa thuận được sự đồng ý của các hộ. Một nguyên nhân khiến cho vụ việc phức tạp có lẽ là bởi việc mở đường ra ngõ đi chung có diện tích hơn 80m (tính theo giá trị hiện tại, nó trị giá hàng tỷ đồng) ảnh hưởng đến quyền lợi của 13 hộ dân trong khi họ chưa thấy bà Thái và các hộ dân mua đất nhà bà và mở lối đi chung ra ngõ của họ đền bù.

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 đã có quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các Điều 273 và 274 quy định, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền này. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thỏa thuận nên đã phát sinh nhiều tranh chấp như những trường hợp trên đây.

• Tình huống 3: Đòi lại diện tích lối đi trước đó đã cho đi nhờ. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Ngày 25 tháng 6 năm 2013, tại trụ sở toà án nhân dân huyện An Dương Tp Hải Phòng xét xử sơ thẩm vụ án Dân sự số 21/2012/TLST- DS ngày 19/12/2012 về tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các đương sự: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc Ấu, Bị đơn: Ông Trần Văn Nhuận, Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Đỗ Thị Nhờ và Bà Nguyễn Thị Hạc,

Nguyên đơn là ông Ấu và bị đơn là ông Nhuận tranh chấp về quyền sử dụng đất (ngõ đi. Xét về nguồn gốc diện tích đất ngõ đi đang có tranh chấp: ông Ấu cho rằng diện tích đất ngõ đi là đất thổ cư của gia đình ông và cho ông Nhuận đi nhờ ngõ đi nhưng ông Nhuận khẳng định rằng diện tích ngõ đi hiện nay không phải của gia đình ông Ấu và cũng không phải của gia đình ông mà là đất công. Nay ông Ấu kiện ông đòi lại diện tích ngõ đi ông Nhuận không đồng ý.

Qua kết quả thu thập chứng cứ tại địa phương và lời khai của các bên đương sự tòa án đã nhận định: Vào khoảng năm 1961 gia đình ông Nhuận có mua 01 diện tích đất thổ cư của gia đình ông Ấu khoảng 360m2 nằm trong tổng diện tích đất thổ cư của gia đình ông Ấu tại thôn Kiều Hạ, Quốc Tuấn, An Dương, Hải Phòng.

Trước khi bán đất cho gia đình ông Nhuận gia đình ông Ấu đi ngõ đi khác. Sau khi bán đất gia đình ông Ấu mở lối đi liền kề với lối đi của gia đình ông Nhuận. Năm 1988 ngõ đi gia đình ông Nhuận bị sạt lở và có đi nhờ lối đi nhà ông Ấu từ đó cho đến nay và tại biên bản xác minh ngày 20/3/2013 cán bộ địa chính xã Quốc Tuấn cung cấp diện tích đất ngõ đi đang có tranh chấp nằm trong diện tích đất thổ cư của gia đình ông Ấu, tổng diện tích là 2.499m2 tại tờ bản đồ 25 số thửa 211 có từ trước năm 1980.

Tại bản án sơ thẩm số: 06/2013/DS-ST tòa án quyết định: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc Ấu. Giao cho ông Nguyễn Ngọc Ấu và bà Đỗ Thị Nhờ toàn quyền quản lý sử dụng diện tích ngõ đi 23,4m2 tại thôn Kiều Hạ, xã Quốc Tuấn, huyện An Dương tại tờ bản đồ số 25 số thửa 211 và buộc ông Trần Văn Nhuận và bà Nguyễn Thị Hạc phải mở lối đi riêng trên diện tích đất của gia đình mình.

Thực tế quyền có lối đi trên bất động sản của người khác không thể được xác lập nếu tình trạng của bất động sản không bị vây bọc. Trong vụ án trên, thửa đất mà ông Nhuần đang sử dụng đã có lối đi từ trước. Nhưng để thuận tiện cho việc đi lại, ông Nhuần đã đi nhờ lối đi thuộc trên thửa đất của ông Ấu. Nếu ông Nhuần muốn sử dụng lối đi này thì phải đạt được sự thỏa thuận với ông Ấu và phải đền bù thỏa đáng, đương nhiên, ông Ấu không có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu như theo quy định tại khoản 1 điều 275 Bộ luật Dân sự mà việc quyết định hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của ông. Ông Nhuần cũng không thể cho rằng mình có quyền có lối đi để ngăn cản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất mà ông Ấu có đang sử dụng hợp pháp và đòi hỏi được có lối đi trên thửa đất của ông Ấu khi mà thửa đất của ông đã có lối đi khác.

• Tình huống 4: Tranh chấp về lối đi khi phân chia nhà cao tầng Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Tòa án nhân dân thành phố H giải quyết cho anh C và chị T ly hôn, về tài sản Tòa án quyết định: chị T sở hữu tầng trệt ngôi nhà và anh C sở hữu tầng lầu nhà đó. Khi bản án có hiệu lực, chị T không cho anh C sử dụng cầu thang từ tầng trệt lên, đồng thời không cho anh C sử dụng hệ thống công trình phụ được xây dựng ở tầng một.

Trong trường hợp này, mặc dù phán quyết của tòa án không đề cập đến nhưng về nguyên tắc, anh C có quyền được sử dụng cầu thang là lối đi chung thuộc bất động sản bị phân chia cùng công trình phụ nằm ở tầng một, bởi vì theo quy định của pháp luật lối đi phải nằm trên phần bất động sản bị phân chia.

Qua vụ án trên cho thấy việc phân chia bất động sản không rõ ràng sẽ dẫn đến tranh chấp trong việc sử dụng mà đặc biệt là tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề. Trong trường hợp này, tòa án chỉ phân chia quyền sở hữu mà chưa tính đến việc đảm bảo các quyền năng của các chủ sở hữu. Để đảm bảo tính chặt chẽ của bản án và tránh các tranh chấp không cần thiết thì khi đưa ra phán quyết, tòa án phải phân chia rõ ràng các phần tài sản thuộc sở hữu chung và riêng của các đồng sở hữu.

Để đảm bảo có lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạo điều kiện cho họ khai thác, sử dụng bất động sản của họ đồng thời ít gây phiền hà nhất cho các bên. Việc xác lập lối đi hiện nay thường diễn ra khi có sự phân chia bất động sản. Theo quy định tại khoản 3 điều 275 Bộ luật Dân sự 2005.

Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù [19, Điều 275]

Quy định này có thể áp dụng trong trường hợp bất động sản bị phân chia là nhà tầng. Tương tự như vụ án nêu trên, khi nhà 2 tầng được phân chia thành 2 phần cho 2 chủ sở hữu khác nhau thì mặc nhiên suy đoán chủ sở hữu sử dụng tầng lầu ngôi nhà sẽ không thể khai thác công năng của tài sản nếu như không có lối đi qua cầu thang ra đường công cộng. Vì vậy để đảm bảo việc khai thác bình thường bất động sản sau khi đã phân chia thì một số bộ phận của ngôi nhà phải được coi là tài sản chung của các chủ sở hữu.

• Tình huống 5: Thoát nước thải nhờ trên đất nhà hàng xóm Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Hơn 40 năm qua, gia đình ông T và người hàng xóm bên cạnh dùng chung đường thoát nước thải sinh hoạt và nước mưa rộng khoảng nửa mét ở giữa hai nhà. Tuy nhiên, sau này khi gia đình ông T lấp toàn bộ đường nước, người hàng xóm khởi kiện, yêu cầu trả lại nguyên trạng…

Tại tòa án, ông T trình bày phần đất làm đường thoát nước trên là của gia đình ông và đất giữa hai nhà có ranh giới rõ ràng. Mặt khác, nhà hàng xóm cũng đã có đường thoát nước khác thì không lý gì lại đòi thoát nước trên đất nhà ông.

Sau khi hai bên không thể thống nhất, tháng 8-2011, Tòa án nhân dân TP Vị Thanh ( tỉnh Hậu Giang) đưa vụ án ra xét xử và tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông T dỡ phần công trình đã xây dựng, mở lại lối thoát nước cho gia đình hàng xóm sử dụng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang tiếp tục tuyên nguyên đơn thắng kiện. Theo tòa, mặc dù nguyên đơn thừa nhận đất là của bị đơn nhưng bị đơn tự ý xây công trình ngăn lối thoát nước sử dụng chung từ lâu của hai gia đình là không đúng. Điều 273 Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý đồng thời điều 277 Bộ luật Dân sự cũng nêu: Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Do vậy, theo quy định trên, tòa buộc ông T phải tháo dỡ toàn bộ các công trình đã xây (kể cả phần không gian) để mở lối thoát nước cho nguyên đơn.

Không đồng với phán quyết của tòa án cấp phúc thẩm, gia đình ông T đã gửi đơn đề nghị xem xét kháng nghị giám đốc thẩm. Ông T cho rằng nhà ông hàng xóm nằm ngay mặt tiền đường, vị trí thửa đất giáp với hẻm xi măng rộng hơn 2m, có đầy đủ hệ thống thoát nước nên nhà không hề bị bao vây, cô lập gì cả. Do vậy nhà ông hàng xóm không nhất thiết phải mở thêm đường thoát nước ở giữa hai nhà nữa. Phía ông T cho rằng tòa thiếu đi thực tế nên đưa ra phán quyết làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của gia đình ông.

Cần phải hiểu quyền thoát nước qua bất động sản liền kề theo quy định của Điều 273, 277 Bộ luật Dân sự là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất chỉ sử dụng bất động sản liền kề làm đường thoát nước khi trong phạm vi đất của họ không có phần diện tích nào để mở đường thoát nước và vị trí thửa đất của họ bị vây bọc không thể có lối tiếp giáp trực tiếp với đường cấp, thoát nước công cộng mà bắt buộc phải mở đường cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề mới có thể tiếp giáp với cơ sở hạ tầng cấp, thoát nước. Nếu hàng xóm của ông T có thể đặt một phần đường cống thoát nước trong đất của mình thì người này phải đặt đường cống trên phần đất của mình trước. Nếu đã sử dụng diện tích của mình để đặt đường cống mà vẫn chưa đến điểm thoát nước thì sau đó người hàng xóm của ông T mới có quyền yêu cầu người khác cho đặt đoạn thoát nước còn lại đến điểm thoát nước. Hơn nữa, việc để nước thải chảy tràn trên thửa đất nhà ông T gây ô nhiễm môi trường. Điều 270 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải thì chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường.

Căn cứ vào tình tiết vụ án và vị trí thửa đất của người hàng xóm của ông T thì tòa đưa ra quyết định như trên là không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông T vì hàng xóm của ông T có nhiều phương án thoát nước chứ không phải nhất thiết phải thoát nước qua đất ông T.

• Tình huống 6: Tranh chấp về việc thoát nước mưa Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Nhà ông Nguyễn Đắc Diệp và nhà bà Đặng Thị Điểu liền kề nhau ở đường Nguyễn Trãi, phường 5, TP Tuy Hòa (Phú Yên). Từ trước tới nay, nước mưa từ mái sau nhà bà Điểu vẫn đổ thoải mái sang khuôn viên đất trống nhà ông Diệp. Mâu thuẫn giữa hai bên phát sinh từ năm 2004 khi ông Diệp xây sửa nhà.

Theo đơn khiếu nại của bà Điểu, 20 năm trước, ông nội của ông Diệp có chừa 0,5 m đất từ phía vách hậu nhà bà để mái sau nhà bà thoát nước mưa. Nay ông Diệp sửa lại nhà đã xây tường sát vách hậu nhà bà, khiến mái sau nhà bà không còn chỗ thoát nước mưa nữa. Do vậy, bà yêu cầu ông Diệp phải đập bỏ tường xây và phục hồi nguyên trạng.

Về phía Ông Diệp thì trình bày vách tường này được xây trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của ông, được Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà năm 2003 (có chữ ký công nhận giáp ranh của các hộ liền kề, trong đó có cả bà Điểu). Dù vậy, trước khi sửa nhà ông vẫn qua nói chuyện với bà Điểu. Hai bên thống nhất là ông chịu trách nhiệm làm hệ thống máng có ống dẫn thoát nước chảy bên hông nhà bà Điểu. Sau đó bà Điểu đổi ý, không chịu làm hệ thống thoát nước mưa nữa mà quay sang buộc ông Diệp phải trả lại hiện trạng ban đầu.

Sau đó, dù chính quyền địa phương đã ba lần tổ chức hòa giải, động viên hai bên theo hướng ông Diệp làm hệ thống máng có ống dẫn thoát nước cho bà Điểu nhưng bà Điểu vẫn khăng khăng đòi đập bỏ tường nhà ông Diệp. Thế là vụ việc phải chuyển đến tòa án.

Tháng 6-2006, Tòa án nhân dân TP Tuy Hòa cho rằng việc xây dựng vách tường nhà ông Diệp đã xâm hại đến quyền lợi của bà Điểu, khiến mái sau nhà bà Điểu không có chỗ thoát nước mưa nên tuyên buộc ông Diệp phải tháo dỡ vách tường này.

Ông Diệp kháng cáo. Sau đó, tòa án xét xử phúc thẩm và công nhận vách tường nằm trong phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Diệp, không lấn chiếm đất của bà Điểu nhưng Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên bảo theo thông lệ địa phương, người dân thường làm mái ngói phía sau nhà kéo dài so với vách nhà ít nhất hai miếng ngói (khoảng 0,4 m) để thoát nước mưa. Từ đó, Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên đã y án sơ thẩm, quyết định cắt 0,4 m đất của ông Diệp để giao cho bà Điểu làm chỗ thoát nước mưa. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Luật hiện hành không có quy định nào buộc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải cho nhà kế bên đổ nước mưa qua. Ngược lại, theo Điều 269 Bộ luật Dân sự, chủ sở hữu nhà có nghĩa vụ phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Hơn nữa, nhà bà Điểu vẫn còn phương pháp thoát nước mưa khác là làm hệ thống máng có ống dẫn thoát nước, không phải chỉ có một cách bắt buộc duy nhất là cho đổ nước mưa xuống đất ông Diệp và phương án làm hệ thống máng này đã được ông Diệp đề nghị xây dựng, trả chi phí và bà Điểu từng đồng ý trước khi ông Diệp xây nhà.

Như vậy, phán quyết của cả hai cấp tòa đều chưa đúng quy định của Bộ luật Dân sự. Việc Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên khi đưa ra quyết định không căn cứ vào các quy định của pháp luật mà dựa vào thông lệ địa phương thay cho luật để xét xử là không đúng vì theo điều 3 Bộ luật Dân sự, tòa án có thể áp dụng tập quán nhưng chỉ trong trường hợp pháp luật không có quy định và các bên không có thỏa thuận nào khác.

Phán quyết của tòa không chỉ xâm phạm quyền lợi hợp pháp của ông Diệp mà còn thiếu thực tế dẫn đến việc bản án không thể thi hành được. Theo cơ quan thi hành án dân sự TP Tuy Hòa, nếu tháo gỡ vách tường nhà ông Diệp như bản án thì sẽ ảnh hưởng đến kết cấu ngôi nhà, hậu quả là nhà có thể sập. Vậy mà khi xét xử, cả hai cấp tòa đều không xem xét đến việc tháo gỡ có ảnh hưởng đến những vật kiến trúc liên quan khác hay không. Tháng 1/2007, cơ quan thi hành án dân sự TP Tuy Hòa có công văn gửi Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên đề nghị giải thích rõ các nội dung của bản án trên. Sau bốn tháng chờ đợi vẫn không nhận được văn bản hồi âm nên tháng 4/2007, cơ quan thi hành án Dân sự TP Tuy Hòa phải kiến nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao xem xét lại bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên theo trình tự giám đốc thẩm.

3.2. Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đồng thời từ thực tiễn giải quyết khiếu nại, khởi kiện của người dân về việc thực hiện quyền này, xin đưa ra một số kiến nghị về hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Bộ luật Dân sự cần quy định rõ thế nào là lối đi thuận tiện, hợp lý và bổ sung thêm quy định quyền có lối đi khi lối đi không đủ. Về lối đi thuận tiện, hợp lý, pháp luật hiện hành chỉ quy định: vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Vậy pháp luật chưa quy định rõ lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ là lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh thương mại? Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa quy định rõ về vấn đề này nên lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ được hiểu là lối đi sử dụng cho việc đi lại, sinh hoạt hằng ngày. Thêm nữa, pháp luật cần quy định rõ thế nào là lối đi không đủ (trong trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi này nhỏ không đủ cho việc khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc). Về lối đi không đủ, pháp luật hiện hành cần phải quy định rõ lối đi không đủ đối với khu vực thành thị và lối đi đối với khu vực nông thôn, trên cơ sở đó xác định lối đi thế nào là không đủ và có các căn cứ thống nhất để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

Để yêu cầu hưởng quyền về lối đi qua được đáp ứng, điều kiện cần thiết là bất động sản phải bị vây bọc. Luật hiện hành chưa làm rõ các tiêu chí của tình trạng này. Một cách hợp lý, bất động sản chỉ được coi là bị vây bọc một khi nó không thể trực tiếp thông thương với đường công cộng hoặc có nhưng lối thông thương quá nhỏ, không đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng của bất động sản một cách bình thường.

Về hai vấn đề vừa nêu trên, theo quy định của pháp luật Dân sự Pháp và Việt Nam trước khi ban hành Bộ luật Dân sự 2005 đều quy định căn cứ xác lập quyền về lối đi khi không có hoặc không đủ lối đi đồng thời việc xác lập này phải đảm bảo khai thác được công năng sử dụng của bất động sản bị vây bọc. Lối đi được xác lập không chỉ phục vụ cho mục đích sinh hoạt hằng ngày mà bao gồm cả phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại. Cụ thể, Điều 682 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp quy định:

Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi cần thiết cho hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện công việc xây dựng, thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ, với điều kiện phải đền bù tương ứng thiệt hại phát sinh [31, Điều 682]. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Từ kết quả nghiên cứu các quy định của pháp luật dân sự Pháp và vận dụng vào quá trình hoàn thiện các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, kiến nghị sửa đổi Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 cho phù hợp với thực tế và tình hình phát triển kinh tế đó là quy định về lối đi ra đường công cộng cần thiết cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại với điều kiện chủ sở hữu được dành lối đi phải đền bù tương ứng những thiệt hại phát sinh.

Thứ hai, Pháp luật cần quy định rõ quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp phân chia bất động sản thành nhiều phần do mua bán, thừa kế…. mà có bất động sản bị vây bọc thì lối đi được xác lập trong phạm vi bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc hay với cả các bất động sản liền kề khác? Theo Khoản 3 Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, thì khi chia phải dành lối đi cho người phía trong mà không có đền bù. Quy định này chỉ phù hợp trong trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau khi phân chia còn quỹ đất để tạo lập lối đi. Trường hợp ngược lại, bất động sản sau khi phân chia không còn quỹ đất để tạo lập lối đi, hay nói cách khác, nếu lối đi được tạo lập trên chính bất động sản gốc thì khi phân chia cho các chủ sở hữu, bản thân bất động sản này quá nhỏ không thể khai thác và sử dụng công năng của nó. Xét về mặt lý thuyết thì một bất động sản chỉ có giá trị khi có lối đi ra đường công cộng, nếu bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra thì quyền về lối đi là quyền chính đáng đảm bảo khai thác công năng của bất động sản. Nhưng bất động sản liền kề nào chịu sự phiền lụy này? Pháp luật hiện hành chỉ quy định các bất động sản có cùng nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối đi cho bất động sản phía trong khi phân chia mà không quy định nghĩa vụ này đối với các bất động sản liền kề khác.

Trường hợp thứ nhất, nếu cho rằng quyền về lối đi của bất động sản bị vây bọc do sự phân chia bất động sản chỉ giới hạn trong các bất động sản có cùng nguồn gốc. Khi phân chia phải tính đến việc làm sao không có bất động sản bị vây bọc, trong trường hợp bị vây bọc thì bất động sản bị vây bọc chỉ có quyền yêu cầu bất động sản có cùng nguồn gốc dành cho mình một lối đi mà không có quyền yêu cầu các bất động sản liền kề khác. Điều này phù hợp với các quy định chung của pháp luật nhưng chưa xét đến việc việc sử dụng lối đi đó ảnh hưởng đến việc sử dụng công năng của bất động sản, làm xấu đi tình trạng của bất động sản liền kề, ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác. Theo cách phân loại tài sản được quy định tại chương XI của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đất đai, nhà ở có thể là vật chia được hoặc cũng có thể là vật không chia được. Điều 177 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Vật chia được là vật mà khi bị phân chia vẫn giữ nguyên tính chất và tính năng sử dụng ban đầu; Vật không chia được là vật mà khi bị phân chia thì không giữ nguyên tính chất và tính năng sử dụng ban đầu” [21, Điều 177]. Căn cứ vào thực tế phân chia đất đai, nhà ở và căn cứ vào quy định của pháp luật thì đất đai, nhà ở là vật chia được, tuy nhiên, nếu cứ tiếp tục phân chia thì đến một mức độ nào đó sẽ không giữ nguyên được tính chất và công năng sử dụng ban đầu của đất đai và nhà ở. Chính vì vậy, từ một vật ban đầu có thể chia được thì đất đai và nhà ở đến một giới hạn nhất định trở thành vật không chia được và phải áp dụng quy tắc trị giá thành tiền để chia. Vậy khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau mà quỹ đất được chia ra không còn đủ để dành cho bất động sản bị vây bọc lối đi hợp. Nếu dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc mà diện tích lối đi được lấy từ bất động sản gốc khi phân chia thì các bất động sản sau khi phân chia không giữ nguyên được tính năng hoặc khó có thể sử dụng đúng mục đích (ví dụ như xây nhà để ở vì bất động sản không đủ diện tích để xây nhà cả về mặt thực tế và cả theo quy định của pháp luật về việc xây dựng nhà ở). Vô hình chung việc bảo vệ lợi ích của người này lại xâm phạm đến quyền lợi của người khác.

Trường hợp thứ hai, nếu cho rằng bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các bất động sản liền kề khác bao gồm cả các bất động sản không có cùng nguồn gốc và bất động sản có cùng nguồn gốc dành cho mình quyền có lối đi. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề khác dành cho mình một lối đi ra đường công cộng và phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nếu không có thỏa thuận khác. Mặc nhiên theo suy đoán thì bất động sản không cùng nguồn gốc liền kề cũng có nghĩa vụ dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc do sự phân chia bất động sản tạo ra. Xét cho cùng thì quan điểm này không tính đến nghĩa vụ của các bất động sản có cùng nguồn gốc, bởi khi sự vây bọc được tạo ra do sự phân chia bất động sản thì nghĩa vụ dành lối đi phải ưu tiên trên phần đất của các bất động sản có cùng nguồn gốc, khi phần đất của các bất động sản có cùng nguồn gốc quỹ đất không đủ để tạo lập lối đi thì bất động sản liền kề khác không cùng nguồn gốc phải chịu sự phiền lụy này. Tuy nhiên, liệu bất động sản nào chịu sự phiền lụy khi luật hiện hành vẫn bỏ trống quy định này. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Tham khảo, vận dụng kinh nghiệm lập pháp quốc tế về vấn đề này và nghiên cứu các quy định của các Bộ luật Dân sự trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quy định về quyền về lối đi khi phân chia bất động sản, cụ thể như sau:

• Điều 684 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp quy định:

Nếu sự vây bọc sảy ra sau khi một bất động sản được chia làm nhiều phần do mua bán, trao đổi, phân chia hay mọi hợp đồng khác, thì lối đi phải lấy ở phần đất đã được quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp không thể lấy lối đi trên phần đất đã được phân chia thì áp dụng điều 682 [31, Điều 684].

• Tương tự, điều 474 Bộ luật Dân sự miền Nam năm 1972 quy định:

Nếu sự vây bọc sảy ra khi một địa sản được chia ra làm nhiều phần vì đoạn mại, đổi chác, tương phân hay một khế ước nào khác, lối đi phải lấy ở phần còn của địa sản bị chia cắt hay của địa sản đã làm mục tiêu của khế ước, nếu không thể được, sẽ áp dụng điều 472 [2].

Về vấn đề trên, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, theo tác giả, pháp luật nên quy định rõ khi bất động sản được chia làm nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, thì lối đi phải lấy ở phần đất của bất động sản bị phân chia. Trong trường hợp phần đất của bất động sản đã bị phân chia không đủ dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc, thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác dành cho mình một lối đi hợp lý ra đường công cộng và phải đền bù tương ứng những thiệt hại phát sinh.

Thứ ba, về vấn đề thỏa thuận đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề dành lối đi Bộ luật Dân sự cần quy định về các biện pháp xử lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bất động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ mặc dù những người này đã thỏa thuận đền bù. Thực tế cho thấy vấn đề thỏa thuận đền bù về các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề rất khó khăn do hiện nay vẫn tồn tại hai hệ thống giá: Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Đó là giá do Nhà nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai và giá thị trường khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường ). Hiện tại, vẫn có sự chênh lệch tương đối giữa hai hệ thống giá này mặc dù Luật Đất đai năm 2013 quy định cơ sở xác lập hệ thống một giá đất theo đó điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định Chính phủ có thẩm quyền ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp và điều 114 khoản 1 Luật Đất đai năm 2013 quy định: căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Thực tế giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và giá đất trên thị trường là khác nhau. Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-QĐ thay thế cho các Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo đó có năm phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định cũng quy định chi tiết khung giá đất theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Nghị định nêu rõ, khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương. Mặc dù cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường theo thời điểm. Cụ thể: Đối với đất ở tại đô thị; Đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; Trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định. Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất… Tuy nhiên vẫn không phát huy được hiệu quả mong muốn. Những bất cập đó đã gây khó khăn trong việc thỏa thuận bồi thường của của các bên khi yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Đứng trước hai hệ thống giá, các bên khó có thể thống nhất và đi đến một phương án đền bù thỏa đáng, trong trường hợp bên yêu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đưa ra một phương án thỏa thuận nhưng bên có nghĩa vụ lại cho là chưa thỏa đáng. Thực tiễn xét xử Tòa án thường tuyên chủ sử dụng đất phải dành cho người có bất động sản bị bao bọc được quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nhưng về phần đền bù thì không đề cập đến hoặc tuyên phải đền bù nhưng mức đền bù ra sao cũng có rất nhiều quan điểm khác nhau. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho công tác thi hành án. Chính vì vậy kiến nghị cần xây dựng giá đất, trong đó quy định cụ thể về việc xác định giá đất thị trường; Xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất để cung cấp thông tin về giá đất cho người dân có nhu cầu thẩm định về giá trị bồi thường nếu có nhu cầu. Trên cơ sở thông tin về giá đất do hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể áp dụng trong trường hợp các bên tranh chấp không thể thống nhất về phương án đền bù. Như vậy, đảm bảo được phán quyết của tòa án và quyết định của các cơ quan hành chính có thẩm quyền được các bên tranh chấp chấp thuận, tạo thuận lợi cho việc thực thi phán quyết, quyết định đó.

Thứ tư, về hạn chế quyền trổ cửa, luật hiện hành quy định về hạn chế quyền trổ cửa chưa thực sự phù hợp với thực tiễn và không được hướng dẫn kịp thời tạo ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Điều 271 Bộ luật Dân sự quy định: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng” [19, Điều 271]. Tuy nhiên, Luật xây dựng hiện nay lại bỏ trống vấn đề này. Trong quy chuẩn được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, vấn đề trổ cửa cũng không được đề cập đến. Theo đó, quan hệ với công trình bên cạnh được quy định rất ngắn gọn: “Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh; không được xả nước mưa, nước thải, khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh” [5]. Do không có quy định thống nhất nên các bên tranh chấp không giải quyết được mâu thuẫn và gây khó khăn cho cơ quan thi hành pháp luật. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Thứ năm, luật hiện hành nên có quy định cụ thể về việc ghi nhận tình trạng pháp lý của bất động sản, trên cơ sở đó xây dựng hồ sơ pháp lý thống nhất, tập trung về bất động sản với mục tiêu là công khai hóa thông tin của thị trường bất động sản. Đó chính là điều kiện cần thiết đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản, tránh những tranh chấp không cần thiết trong quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 274 về xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định: Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó. Thế nhưng trên thực tế vẫn có rất nhiều tranh chấp khi người được chuyển giao nhà, chuyển giao quyền sử dụng đất không được người chuyển giao thông báo đầy đủ hoặc không biết sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu về lối đi chung dẫn tới người được chuyển giao nhà, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được quyền sử dụng của mình. Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc đăng ký cũng được thực hiện khi chủ sở hữu xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Mặc dù vậy, việc cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chưa thực sự hiệu quả gây khó khăn cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản.

Xây dựng cơ chế đăng ký bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi bật là vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quyền phát sinh từ hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bất động sản. Hơn nữa, với quy định thông tin bất động sản được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu sẽ giúp cho họ có cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự liên quan tới bất động sản. Đó chính là điều kiện tiên quyết đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Thứ sáu, về các căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có nhiều quan điểm, cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quan điểm thứ nhất cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một dạng quyền đối vật trong đó một bất động sản phải phục vụ cho một bất động sản khác mà không phụ thuộc vào chí của chủ sở hữu, việc thay đổi chủ sở hữu không làm thay đổi quyền này. Quan điểm này phù hợp nếu chúng ta xem xét quy định tại Khoản 2 Điều 274 Bộ luật Dân sự. Quan điểm thứ hai cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một dạng quyền đối nhân, tức là việc thực hiện quyền này phải thông qua hành vi của một chủ thể trên cơ sở yêu cầu của chủ thể có nhu cầu sử dụng quyền này. Chính những quy định không thống nhất của pháp luật dẫn tới thực tiễn giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khó khăn. Mặc dù pháp luật dân sự hiện hành quy định khi chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập cho các chủ sở hữu, người sử dụng cũ sẽ được chuyển giao cho các chủ sở hữu, người sử dụng mới mà không phải thỏa thuận lại để xác lập quyền này cũng như không phải đền bù. Tuy nhiên hiện nay thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (chủ yếu là các tranh chấp về lối đi) thì hầu như chủ sở hữu bất động sản liền kề có xu hướng yêu cầu xác lập lại các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dù trước đó đã có thỏa thuận xác lập với chủ sở hữu, người sử dụng cũ rồi.

Bên cạnh đó về căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định tại Điều 279 Bộ luật Dân sự 2005 chưa thể hiện được tính đặc thù của quyền sử dụng này. Nếu khi bất động sản của nhiều người chủ sở hữu nhập lại dưới một chủ sở hữu thì nó thành một khối thống nhất về mặt pháp lý, khi đó quyền này không được đặt ra. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản của người khác nữa thì quyền sử dụng chấm dứt, nhưng trên thực tế việc từ chối quyền này không đơn giản như việc từ chối quyền dân sự khác. Nếu chủ sở hữu bất động sản tuyên bố từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của mình thì quyền đó chấm dứt. Nếu bất động sản đang sử dụng nhưng chủ sở hữu bất động sản đã không sử dụng, do đã có quyền này trên một bất động sản khác, thì quyền sử dụng đó cũng đương nhiên chấm dứt. Trong trường hợp bất động sản không được khai thác sử dụng, thì quyền này phải chấm dứt theo thời hiệu quy định chứ không thể tồn tại mãi. Hơn nữa, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được thừa nhận theo những điều kiện nhất định và đặc biệt, nên nếu các điều kiện ấy không còn thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chấm dứt quyền của chủ sở hữu khác. Vì vậy pháp luật cần quy định thêm chủ sở hữu có thể từ chối quyền sử dụng khi không còn nhu cầu.

Những tình huống như mở lối đi đi qua nhà bên cạnh, mắc đường dây tải điện, Internet, truyền hình cáp, đường ống cấp thoát nước… thực tế phát sinh rất phức tạp. Bộ luật Dân sự hiện hành quy định từ Điều 273 đến Điều 297 nhưng cũng chưa bao quát hết trong khi các tranh chấp dạng này ngày càng nhiều. Cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp còn thiếu, luật phải bổ sung kịp thời để tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, đảm bảo cho việc thực hiện quyền này của các chủ sở hữu.

KẾT LUẬN Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một dạng quyền đối với tài sản là bất động sản của người khác, được hình thành và phát triển trên cơ sở quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, đất đai luôn được coi là tài sản đặc biệt, là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành nên lãnh thổ quốc gia và chịu sự chi phối bởi quyền lực quốc gia trong phạm vi lãnh thổ thuộc chủ quyền quốc gia, trong đó sở hữu được coi là một quyền quan trọng nhất, là nền tảng của các quyền dân sự khác. Bởi vậy, mỗi quốc gia có những quy định khác nhau về pháp luật nói chung và quyền sở hữu đối với đất đai nói riêng.

Ở nước ta, cùng với sự phát triển của các điều kiện kinh tế, xã hội… quyền sở hữu đối với tài sản nói chung được mở rộng về phạm vi và đối tượng nhưng lại thu hẹp trong một số nội dung của quyền sở hữu đối với những đối tượng nhất định, đặc biệt các quy định về quyền sở hữu bất động sản trong đó đất đai được coi là đối tượng đặc biệt, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài sản là bất động sản khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Luận văn: Hoàn thiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo pháp luật