Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp tại Việt Nam

Với mục tiêu nhằm nâng cao hiệu quả quyền sử dụng đất của các khu công nghiệp tại Việt Nam, nâng cao năng lực chủ động của chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp, đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đầu tư kinh doanh hạ tầng và các doanh nghiệp kinh doanh, sản xuất yên tâm sản xuất ổn định trong các khu công nghiệp, hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế, phát triển đất nước, pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp cần được hoàn thiện hơn nữa theo các định hướng sau:

Một là, đảm bảo nguyên tắc phát triển bền vững. Pháp luật về quyền sửu dụng đất nói chung và pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp nói riêng phải đảm bảo hướng tới mục tiêu phát triển bền vũng nhằm đáp ứng các yêu cầu của các doanh nghiệp đã và đang sử dụng đất trong khu công nghiệp nhưng vẫn giữ được tiềm năng và cơ hội cho các cá nhân, tổ chức mong muốn tiếp tục đầu tư vào khu công nghiệp.

Hai là, hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, giải pháp đáp ứng được hoạt động đầu tư, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Ba là, hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp tại Việt Nam nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói chung và sử dụng đất Khu công nghiệp nói riêng.

Bốn là, hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp phải phù hợp với các luật về quy hoạch, đầu tư.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

• Hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Quyết tâm đổi mới đã đưa Việt Nam thoát nghèo vượt bậc và tăng trưởng nhanh. Để nhanh chóng đạt được mục tiêu trở thành nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa, với tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ chiếm trên 90%, GDP và trên 70% lao động nền kinh tế Việt Nam làm việc trong các ngành công nghiệp và dịch vụ [49, tr.22], Việt Nam cần thực hiện nghiêm túc các giải pháp đồng bộ. Các giải pháp kinh tế phải đi đôi với giải pháp pháp luật đảm bảo tăng trưởng kinh tế gắn liền với tiến bộ, công bằng xã hội.

Trước những thách thức của sự phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, công tác xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp nói riêng luôn được ưu tiên.

Hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp luôn được rà soát, sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thực thi và đảm bảo phù hợp với xu thế kinh tế hướng tới phát triển bền vững. Hiện nay, quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp đã và đang còn một số các tồn tại, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung như sau:

• Thứ nhất, về chủ thể sử dụng đất Khu công nghiệp

Bổ sung trường hợp Hộ gia đình, cá nhân có đủ năng lực kinh nghiệm, năng lực tài chính Theo quy định được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, giảm thủ tục hành chính trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có đủ năng lực phải thành lập doanh nghiệp mới được làm chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp.

• Thứ hai, hình thức thuê đất Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Phân quyền cho Nhà đầu tư thuê lại đất từ chủ đầu tư để đầu tư vào Khu công nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh trong trường hợp chủ đầu tư được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, Nhà đầu tư thuê lại đất từ chủ đầu tư để đầu tư vào Khu công nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh có các quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như: được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Điều này có thể phá vỡ được một rào cản rất lớn khi Nhà đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.

Có các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc chủ đầu tư có thể chuyển hình thức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong Khu công nghiệp để có sự áp dụng thống nhất giữa các địa phương có Khu công nghiệp.

• Thứ ba, quy định trong trường hợp Chủ đầu tư phá sản, giải thể

Quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư thứ phát đầu tư vào Khu công nghiệp, tránh tình trạng bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu công nghiệp trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư Khu công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản.

Trường hợp Chủ đầu tư bị phá sản, giải thể các nhà đầu tư thứ phát đầu tư sản xuất kinh doanh Khu công nghiệp sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.

• Thứ tư, Giải pháp hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục về sử dụng đất khu công nghiệp

Hệ thống hóa quy trình tự thực hiện sử dụng đất trong Khu công nghiệp, nhất là đối với trình tự, thủ tục của Nhà đầu tư thứ phát thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh trong Khu công nghiệp do hiện nay, quy trình để nhà đầu tư thứ phát thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp chưa có cơ chế rõ ràng áp dụng trên cả nước, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu thực hiện đầu tư, sản xuất, kinh doanh trong Khu công nghiệp.

• Thứ năm, giải pháp hoàn thiện về Quản lý nhà nước Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Sự phù hợp với quy hoạch: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp đã nằm trong quy hoạch phát triển Khu công nghiệp trên cả nước mà quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh tại địa bàn thực hiện dự án chưa được xây dựng và phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tại địa bản thực hiện dự án chưa được thay thế bằng quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì Chủ đầu tư thực hiện dự án có thể được lập quy hoạch bổ sung phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp phải được thực hiện từ khâu quy hoạch. Quy hoạch phát triển khu công nghiệp cần bảo đảm tính khoa học, trên cơ sở tính toán kỹ lưỡng, toàn diện các xu thế phát triển. Tránh tình trạng phát triển các khu công nghiệp tràn lan, tình trạng tăng về số lượng khu công nghiệp nhưng tỷ lệ lấp đầy lại giảm dẫn đến khó khăn trong việc quản lý nhà nước. Các địa phương cần rà soát, điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp để đảm bảo các qiu hoạch khu công nghiệp đồng bộ, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cần xem xét lại mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển khu công nghiệp tại mỗi vùng kinh tế với quy hoạch của các ngành kinh tế – xã hội khác trong vùng; quy hoạch phát triển khu công nghiệp tại mỗi vùng cần phù hợp với điều kiện tài nguyên, đặc điểm kinh tế – xã hội, triển vọng thị trường. Quá trình lập quy hoạch phải tính ngay tới các nguyên nhân có thể phát sinh tranh chấp, vi phạm liên quan đến quyền sử dụng đất khu công nghiệp có thể xảy ra để có phương án đề xuất các giải pháp giảm thiểu và bảo vệ môi trường khu công nghiệp. Việc thành lập và phát triển khu công nghiệp phải đảm bảo tuân thủ đúng với quy hoạch đã được phê duyệt.

Xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất: Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất cũng chính là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp bán tài sản gắn liền với đất của mình. Vì vậy, cần có quy định cụ thể, chứ không nên áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.

• Đấu giá quyền sử dụng đất: thống nhất cách hiểu liên quan đến quy định về các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất: Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Cách hiểu thứ nhất: Điều 118 Luật Đất đai quy định các trường hợp miễn tiền thuê đất theo quy định tại Điều 110 Luật này thuộc trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 110 Luật Đất đai quy định về các trường hợp được miễn, giản tiền thuê đất (khoản 1) và giao Chính phủ quy định chi tiết điều này (khoản 2). Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, được bổ sung tại Khoản 6, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; miễn tiền thuê đất trong một số năm cụ thể sau thời gian xây dựng cơ bản đối với nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp tùy thuộc vào địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Căn cứ quy định nêu trên, các trường hợp miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hay cho một số năm nhất định thì đều thuộc trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Cách hiểu thứ hai: Miễn tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian thuê mới thuộc trường hợp cho thuê đất không thông quan hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, do vậy đối với các trường hợp miễn tiền thuê đất trong một số năm phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

• Thứ tám, giải pháp hoàn thiện thủ tục về giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm sử dụng đất khu công nghiệp

Hoàn thiện cơ cấu tổ chức hệ thống quản lý đất đai khu công nghiệp, phân cấp và phân công trách nhiệm rõ ràng, cụ thể theo hướng tổ chức quản lý tập trung. Ban quản lý khu công nghiệp cần phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các bộ, ngành khác có liên quan ủy quyền để trở thành một chủ thể có đầy đủ quyền và chịu trách nhiệm trong việc thực hiện quản lý nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp. Đề nghị bổ sung thanh tra Ban quản lý các khu công nghiệp vào hệ thống thanh tra nhà nước để tạo điều kiện cho ban quan lý thực hiện tốt các chức năng giám sát thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp. Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, phê duyệt chi tiết xây dựng; sử dụng đúng mục đích; tổ chức triển khai đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất sạch thu hút được số lượng lớn các dự án đầu tư sản xuất tại các Khu công nghiệp, góp phần giải quyết nguồn lao động tại địa phương và đóng góp ngân sách; tiến độ đầu tư xây dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của các khu công nghiệp, tỉ lệ mức độ lấp đầy của các Khu công nghiệp; Công tác thu hồi, bồi thường, Giải phòng mặt bằng thực hiện tại một số Khu công nghiệp, việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để xây dụng hạ tầng tại các Khu công nghiệp triển khai; việc xây dụng các khu tái định cư để bố trí cho các hộ dân có đất bị ảnh hưởng; chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hạ tầng và các doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất trong Khu công nghiệp. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm liên quan đến sử dụng đất Khu công nghiệp.

• Thứ chín, tăng cường biện pháp phối hợp thực hiện quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp.

Tăng cường chính sách hỗ trợ đối với các doanh nghiệp liên quan đến đất đai bên cạnh việc kêu gọi các doanh nghiệp trong khu công nghiệp tự giác thực hiện, tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai. Chính phủ cần có những động thái tích cực nhằm thu hút các nhà đầu tư vào đầu tư xây dựng hạ tầng và sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực không gây ô nhiễm, hỗ trợ các chính sách liên quan đến công nghiệp sạch, sử dụng dây chuyền sản xuất công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường theo hướng ưu tiên những ngành công nghiệp sạch, ít ô nhiễm, bảo đảm cơ cấu ngành nghề phù hợp với khả năng thực tế của địa phương trong việc xử lý các vấn đề phát sinh liên quan (nếu có); thu hút có trọng điểm để phát triển các ngành kinh tế chủ lực cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong bố trí nhà máy để đảm bảo bảo vệ môi trường, hướng tới phát triển bền vững.

• Thứ mười, rà soát, đánh giá và hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sử dụng đất. Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Trường hợp nhà đầu tư muốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Luật đấu thầu 2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án. Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai và Luật đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không. Vì vậy, cần đưa ra các quan điểm nhất quán trong vấn đề áp dụng pháp luật.

Theo quy định tại Điều 117 và 118 Luật Đất đai năm 2013 thì việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư thì kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất. Do đó, đề nghị xem xét, điều chỉnh cho phù hợp, thống nhất quy định giữa hai văn bản luật.

Luật đầu tư (điểm g khoản 1 Điều 48) quy định dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong trường hợp sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này. Tuy nhiên, điểm i, Điều 64 quy định Nhà nước thu hồi đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Trên thực tế, kể từ khi Nhà đầu tư được cấp quyết định chủ trương đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thời gian thực hiện có thể kéo dài, như vậy, khi dự án bị thu hồi Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư nhưng lại chưa bị thu hồi đất gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan thực thi cũng như doanh nghiệp sử dụng đất.

• Phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Phát triển bền vững là “sự phát triển có thể đáp ứng được những nhu cầu hiện tại mà không ảnh hưởng, tồn tại đến những khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai…” [28, tr.241]. Phát triển bền vững khu công nghiệp được đặt trong khuôn khổ của việc phát triển bền vững chung, được cụ thể hóa theo những đặc thù của khu công nghiệp. Theo đó, phát triển bền vững khu công nghiệp là việc phát triển nhằm đáp ứng các nhu cầu hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển khu côn nghiệp trong tương lai, là sự phát triển theo hướng cân bằng giữa ba tiêu chí: bền vững kinh tế, bền vững xã hội và bền vững môi trường; tức là phát triển hiệu quả kinh tế, phát triển hài hòa về mặt xã hội, nâng chất lượng cuộc sống của người lao động; khai thác và sử dụng tiết kiệm tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường khu công nghiệp. Từ đó cho thấy, phát triển bền vững khu công nghiệp gồm những nội dung sau:

• Phát triển bền vững về mặt kinh tế:

Về mặt kinh tế, phát triển bền vững khu công nghiệp bao gồm mức độ bền vững trong hoạt động của khu công nghiệp thông qua hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp và mức độ lan tỏa tích cực của các khu công nghiệp đến cơ cấu kinh tế của địa phương, trong vùng và cả nước [39, tr.16].

Hiệu quả và tính ổn định trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp được thể hiện qua việc sinh lời cao, việc áp dụng các khoa học công nghệ tiên tiến, có quy mô đầy tư lớn, có thị trường đầu ra ổn định, có doanh thu cao, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực tổ chức và điều hành hoạt động đầu tư – sản xuất kinh doanh tốt… Ngoài ra, môi trường đầu tư trong khu công nghiệp cũng phải mang tính bền vững, được thể hiện qua cơ cấu giá thuê, dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp tốt, có kết cấu hạ tầng đồng bộ và có sức cạnh tranh với các khu công nghiệp khác [24, tr.35-36].

Ngoài việc phát triển nội tại khu công nghiệp, phát triển bền vững khu công nghiệp còn đòi hỏi tác động lan tỏa tích cực của khu công nghiệp tới các cơ cấu kinh tế của địa phương, trong vùng và trên cả nước. Tác động lan tỏa tích cực được thể hiện qua nhiều khía cạch khác nhau: sự chuyển biến tích cực trong cơ cấu ngành nghề kinh tế theo định hướng xuất khẩu; khuyến khích, hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng, khoa học kỹ thuật công nghệ cho địa phương, thúc đẩy cạnh tranh và tăng thu ngân sách Nhà nước cho địa phương. Những tác động tiêu cực của khu công nghiệp đến phát triển kinh tế cho địa phương, vùng kinh tế và cả nước như tăng sức ép về nhu cầu sử dụng hệ thống kết cấu hạ tầng ngoài nhu công nghiệp, hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước… cũng cần được giảm thiểu, hạn chế tối đa [28, tr.244].

• Phát triển bền vững về mặt xã hội: Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Phát triển bền vững về mặt xã hội của các khu công nghiệp là việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động. Các doanh nghiệp trong khu công nghiệp cần tuân thủ các chính sách, pháp luật lao động và thực thi các chế độ về thời giờ làm việc, thời giờ nghỉ ngơi, về tiền lương, về bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, an toàn lao động trong khu công nghiệp. Cùng với đó là việc đào tạo ngành nghề, tạo điều kiện cho các lao động tại địa phương nơi có khu công nghiệp [1].

• Phát triển bền vững về mặt môi trường:

Bảo vệ môi trường khi phát triển khu công nghiệp là một thách thức đối với các chủ thể và vẫn chưa được các chủ thể quan tâm đúng mức. Phát triển bền vững đòi hỏi các khu công nghiệp phải thực hiện các biện pháp để giảm thiểu các tác động tiêu cực, thúc đẩy và nâng cao các tác động tích cực đến môi trường trong và ngoài khu công nghiệp. Các biện pháp giảm thiểu bao gồm: xây dựng hệ thống xử lý chất thải rắn, nước thải công nghiệp, thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường, thay đổi phương thực sản xuất kinh doanh theo hướng sử dụng các công nghệ xanh… Việc bảo vệ môi trường của các khu công nghiệp phải đảm bảo tạo được môi trường sống trong lành cho dân cư các vùng xung quanh khu công nghiệp và không gian làm việc an toàn cho người lao động [28, tr.244]

3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Nâng cao quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp

Đối với ban quản lý khu công nghiệp: pháp luật nên sớm có các quy định rõ ràng về việc để Ban quản lý khu công nghiệp chỉ là cơ quan quản lý nhà nước tại khu công nghiệp hay có thể đồng thời vừa là đại diện nhà nước thực hiện quản lý tại khu công nghiệp vừa là chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Kiện toàn cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị phục vụ cho việc quản lý, thanh tra, kiểm tra, phát hiện vi phạm về quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp cũng như đào tạo các cán bộ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ đất đai của ban quản lý khu công nghiệp.

Ngoài ra, nên sớm tăng cường các chức năng về chuyên môn, nghiệp vụ cho Ban quản lý khu công nghiệp để thực hiện quản lý đất đai trong khu công nghiệp, tăng cường các cơ chế phối hợp hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát, đôn đốc, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp.

• Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất:

Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng;

Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng;

Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.

Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế thì doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm thực hiện như sau:

Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất báo cáo Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan nhận được báo cáo và doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm công bố công khai danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan, đơn vị [31, Điều 149], [14, Điều 51], [19, Khoản 36, Điều 2]

Trách nhiệm của các nhà đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp

• Sử dụng đất đúng mục đích của dự án và quy hoạch khu công nghiệp;
• Bị thu hồi đất khi không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kết quả kiểm tra, kết luận thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên thuê đất, thuê lại đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. Trường hợp có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề cho nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi.

Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề và bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trước ngày Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất đối với các trường hợp sau: Không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng 36 tháng so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; Quá thời hạn 36 tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp các bên không có giao kết về tiến độ đưa đất vào sử dụng trong hợp đồng mà không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng. Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Nâng cao ý thức tự giác chấp hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp của doanh nghiệp

Để nâng cao ý thức tự giác của các nhà đầu tư về việc chấp hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, nhà nước cần có các cơ chế đảm bảo lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng nhất đối với mỗi nhà đầu tư nói chung và nhà đầu tư trong Khu công nghiệp nói riêng bởi đây chính là mục tiêu, là động lực để nhà đầu tham gia đầu tư vào Khu công nghiệp, vào thị trường, thực hiện các hành vi kinh doanh.

Doanh nghiệp sẽ vận dụng tối đa các quy định pháp luật đem lại lợi ích cho mình như các chính sách miễn giảm thuế, phí, lệ phí, miễn giảm tiền thuê đất, các chính sách thúc đẩy đầu tư, các chính sách giảm thiểu thủ tục hành chính đồng thời hạn chế việc thực hiện pháp luật mà kết quả là ảnh hưởng đến lợi ích của doanh nghiệp, như: nộp các khoản thuế, thực hiện trách nhiệm với người lao động, bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy…

Đây là một yếu tố then chốt ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật kinh doanh của doanh nghiệp vì vậy, để doanh nghiệp thực hiện tốt các quy định của pháp luật, cần phải có những quy định cụ thể mang tính khuyến khích để doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án Khu công nghiệp, tăng môi trường cạnh tranh lành mạnh, làm giảm sự tác động tiêu cực, hướng đến bảo vệ và phát triển các lợi ích của Nhà nước và xã hội, cũng như của các chủ thể khác.

Khi doanh nghiệp có sự tôn trọng pháp luật, doanh nghiệp sẽ tự giác, chủ động thực hiện các nghĩa vụ mà pháp luật quy định, kiềm chế thực hiện các hành vi mà pháp luật cấm, đồng thời, sẽ có ý thức thực hiện đúng, đủ mà không phải là thực hiện một cách đối phó, gượng ép.

Ví dụ, cùng với quy định về việc đóng bảo hiểm cho người lao động, nếu doanh nghiệp không nắm rõ các quy định của pháp luật thì có thể thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của mình; ở mức độ cao hơn, doanh nghiệp nhận thức được quyền và nghĩa vụ của mình và người lao động có thể thực hiện đúng, đủ các quy định này nhưng vẫn có thể chây ỳ hoặc trốn tránh nghĩa vụ để được hưởng lợi từ đó; nếu có nhận thức đầy đủ và toàn diện về quy định này, doanh nghiệp sẽ nhận thức được việc trốn tránh nghĩa vụ nộp bảo hiểm cho người lao động không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người lao động, dẫn đến tâm lý chán nản, không tích cực lao động sản xuất của họ, ảnh hưởng đến năng suất lao động của doanh nghiệp mà còn nhận thức được hành vi đó sẽ ảnh hưởng xấu đến hình ảnh doanh nghiệp, ảnh hưởng đến thương hiệu của doanh nghiệp và trong trường hợp pháp luật có quy định, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích nhiều mặt của doanh nghiệp do bị đánh thấp chỉ số tin cậy. Niềm tin vào pháp luật, vào lẽ công bằng cũng là một yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy thực hiện pháp luật. Nếu doanh nghiệp tin tưởng vào cơ chế giải quyết tranh chấp hợp pháp thì doanh nghiệp sẽ sử dụng các cơ chế đó thay vì thực hiện các hành vi trái pháp luật để bảo vệ các lợi ích của mình như sử dụng xã hội đen, dịch vụ đòi nợ xấu bất hợp pháp… Nếu doanh nghiệp tin tưởng rằng các hành vi vi phạm pháp luật thuế đều bị xử lý nghiêm minh thì doanh nghiệp sẽ tích cực hơn trong việc thực hiện pháp luật về thuế. Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp để phát triển bền vững

Một là Chống thoái hóa đất đai, bảo vệ tài nguyên đất bền vững. Chính vì vậy, việc quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp là việc khoanh định một khu vực địa lý nhất định mà trong khu vực địa lý đó có rất nhiều các loại đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen kẽ với nhiều loại đất khác.

Hai là Khai thác tiết kiện và bền vững tài nguyên khoáng sản trên đất liền và ngoài hải đảo, quần đảo của Việt Nam. Sử dụng năng lượng xanh, năng lượng sạch, năng lượng tái tạo trên khu vực địa lý phù hợp như: năng lượng mặt trời, phong điện, thủy triều… để phát triển bền vững quốc gia về năng lượng nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở Việt Nam.

Ba là Quy hoạch sử dụng đất cho khu công nghiệp phải phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội vùng, miền, phải khai thác mọi tiềm năng có được từ vùng đất đó. Quy hoạch đất đai cần đảm bảo cho các nhiệm vụ quản lý quy hoạch đô thị, quản lý và khai thác tài chính đô thị, quản lý môi trường, kiến trúc, cảnh quan đô thị, kiểm soát phát triển đô thị [29]

Chính vì vậy, quy hoạch đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp cần phải lựa chọn để đảm bảo việc quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp không làm tổn hại, ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng đất đai của người sử dụng đất xung quanh có ý nghĩa quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Dựa vào cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất và thực tiễn triển khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên nhiều địa phương Việt Nam, tác giả đưa ra một số kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất đai, đặc biệt là sử dụng đất khu công nghiệp để tạo điều kiện cho việc thực thi pháp luật đạt hiệu quả cao, bảo đảm phát triển bền vững ở Việt Nam [27].

Trước bối cảnh phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, khi các yếu tố đầu vào như lao động giá rẻ, tài nguyên dồi dào không còn là thế mạnh của Việt Nam, đòi hỏi các bộ, ngành, địa phương cần quy hoạch Khu công nghiệp mới, xây dựng mô hình phù hợp mục tiêu thu hút các dự án quy mô lớn, công nghệ hiện đại, có tính bền vững. Các địa phương sớm triển khai rà soát, bổ sung, điều chỉnh quy hoạch các Khu công nghiệp đã lập, với quan điểm định hướng đặt lợi ích quốc gia mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia lên trên hết. Chỉ đầu tư Khu công nghiệp ở những địa bàn có đủ điều kiện, lợi thế thấy rõ; hạn chế đến mức thấp nhất việc thành lập mới các Khu công nghiệp để tập trung thu hút đầu tư, tạo thuận lợi cho DN; hướng tới xây dựng thành các Khu công nghiệp chuyên ngành, giảm bớt Khu công nghiệp tổng hợp [44]

• Tăng cường thiết chế thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Ban quản lý khu công nghiệp cần phối hợp với các cơ quan thanh tra có thẩm quyền tăng cường công tác kiểm tra đánh giá tình hình sử dụng đất trong khu công nghiệp. Cần cương quyết thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư chậm tiến độ kéo dài, tránh tình trạng gây lãng phí tài nguyên đất.

• Tuyên truyền, giáo dục để nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực quyền sử dụng đất của doanh nghiệp tại khu công nghiệp

Để phổ biến pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cần tập trung tuyên truyền phổ biến tới đối tượng là các nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và nhà đầu tư sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp. Tùy vào tính chất, nội dung, đặc điểm của từng nội dung, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật mà các cơ quan, đơn vị như Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân các cấp có những hình thức tuyên truyền khác nhau. Các hình thức tuyên truyền đa dạng như: Hội thảo, tọa đàm, bảng tin, phát thanh và các hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật có sử dụng các phương tiện thông tin hiện đại để phổ biến rộng rãi.

Công tác tuyên truyền không chỉ cung cấp thông tin pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp mà còn vận động các doanh nghiệp thay đổi tư duy đầu tư vào các ngành công nghiệp sạch, ít gây ô nhiễm môi trường để đảm bảo phát triển lâu dài và là biện pháp phát triển kinh tế hữu hiệu bền vững nhất.

• Phát huy vai trò của Ban quản lý khu công nghiệp trong việc quản lý, xử lý vi phạm liên quan đến quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Ban quản lý khu công nghiệp có vai trò quan trọng trong việc theo dõi, quản lý các chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp trên nhiều phương diện, trong đó có quyền sử dụng đất của các chủ thể được nhà nước giao, cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp. Phát huy vai trò của Bản quản lý khu công nghiệp trong việc quản lý, xử lý các vi phạm phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là rất cần thiết.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Yêu cầu hoàn thiện các quy định pháp luật về sử dụng đất trong Khu công nghiệp nhằm bảo vệ được các quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ thể là một đòi hỏi thường trực và cấp thiết. Định hướng hoàn thiện phải đảm bảo: nhằm hoàn thiện giải pháp đáp ứng được hoạt động đầu tư, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế; nâng cao hiệu quả sử dụng đất Khu công nghiệp; khắc phục các bất cập pháp luật hiện hành và phù hợp với xu hướng pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ nói chung.

Tại khuôn khổ luận văn này, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp. Theo đó, các định hướng cơ bản gồm: đảm bảo nguyên tắc phát triển bền vững, các văn bản quy phạm pháp luật thống nhất đồng bộ; phải tính tới đặt thù các khu công nghiệp; tăng cường vai trò quản lý nhà nước. Các giải pháp hoàn thiện gồm: hoàn thiện quy định vè nguyên tắc xác định thẩm quyền, tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước như tuyên truyền, giáo dục để nâng cao ý thức chấp hành quy định pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp, phát huy vai trò của Ban quản lý khu công nghiệp trong việc quản lý, xử lý vi phạm liên quan đến quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp

Ngoài ra, để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay cần phải thực hiện cải cách, áp dụng, phối hợp đồng thời với nhiều biện pháp, quy định khác nhau.

KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Vai trò của Khu công nghiệp rất quan trọng, với lợi thế của nó về việc phát triển khu công nghệ, khu chế xuất góp phần phát triển kinh tế địa phương, là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn phát triển kinh tế, thu hút công nghệ, góp phần quan trọng thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế heo hướng Công nghiệp hóa, hiện đại hóa và mở rộng đầu tư quốc tế.

Việc tập trung Khu công nghiệp giúp nhà nước quản lý dễ dàng hơn, đưa ra được các chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tư, phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường hiệu quả. Mặc dù pháp luật Khu công nghiệp đẽ ngày càng hoàn thiện về mặt quy định của pháp luật và dường như đã bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ sử dụng đất trong Khu công nghiệp nhưng thực tế việc thi hành vẫn còn nhiều bất cập.

Hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật về sử dụng đất Khu công nghiệp nói riêng vẫn bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định về đáp ứng các điều kiện thu hút đầu tư, các rào cản của doanh nghiệp đầu tư vào Khu công nghiệp để xây dựng hạ tầng kỹ thuật để sản xuất kinh doanh. Các bất cập của hệ thống pháp luật và các vướng mắc nảy sinh trong việc thi hành các quy định pháp luật làm cho cơ chế sử dụng đất Khu công nghiệp hoạt động kém hiệu quả, hệ thống thi hành chưa được xây dựng thống nhất, vận hành có hiệu quả, chưa là chỗ dựa tin cậy cho các bên liên quan bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Từ những nghiên cứu về thực trạng pháp luật và đối chiếu với thực tiễn trong hoạt động sử dụng đất để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và sản xuất, kinh doanh trong Khu công nghiệp, cùng những yêu cầu đặt ra đối với hoàn thiện các quy định pháp luật về sử dụng đất trong Khu công nghiệp nhằm bảo vệ được các quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, tác giả đề xuất một số định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp nói riêng.

Hi vọng rằng các thông tin và luận văn đưa ra sẽ là nguồn tư liệu tham khảo hữu ích đối với việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành cũng như góp phần xây dựng pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích của các thủ thể sử dụng đất Khu công nghiệp. Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở VN