Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1.1. Chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là cơ sở để hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một tư liệu sản xuất đặc biệt là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là cơ sở để xây dung các cơ sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, trong suốt quá trình cách mạng, Đảng ta luôn có chủ trương đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.

Trong giai đoạn đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương chính sách về quản lý đất đai, sử dụng đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai. Điều này cho thấy đường lối của Đảng có, mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối chủ trương chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các Nghị quyết ban chấp hành Trung ương, trong các chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Trong đó cần đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản như sau:

Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu.

Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã được khẳng định trong các văn kiện đại hội Đảng và được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng ta dựa trên những lý do rất xác đáng mà tôi đã phân tích ở phần của luận văn này. Đây là quan điểm của Đảng ta đã thực hiện từ năm 1980. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng hoàn toàn phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quán triệt đường lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho, quyền sử dụng đất. Bảo đảm trên mỗi khoảnh đất đều có chủ sử dụng cụ thể tránh tình trạng bỏ đất đai hoang hóa như trong thời kỳ bao cấp.

Tuy nhiên để quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân không chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết cần phải bảo đảm sự kiểm tra, kiểm soát và quyết định tối cao của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai. Nhà nước không chỉ sở hữu về mặt pháp lý mà còn thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu được các nguồn lợi từ đất, khắc phục tình trạng Nhà nước bị thất thu các nguồn lợi từ đất như hiện nay. Trên cơ sở đó điều tiết lại các lợi ích có được từ đất cho toàn thể nhân dân, góp phần bảo đảm công bằng xã hội.

• Hai là, phát triển vững chắc thị trường bất động sản.

Có thể nói vấn đề thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng luôn chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng Cộng sản Việt Nam.

Tại Kết luận số 12-KL/TW, ngày 25 tháng 5 năm 2012 của Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ “Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản theo hướng đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác…Đổi mới chính sách tài chính về đất đai, nhất là chính sách thuế, theo hướng tạo nguồn vốn ổn định, lâu dài cho thị trường bất động sản. Thực hiện quy định đăng bắt buộc về quyền sử dụng đất, về giao dịch bất động sản”

Nghị quyết Trung ương VII khóa IX – Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã khẳng định: “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”. Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về quá trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 15 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai. Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất đai; chống đầu cơ đất đai.

• Ba là, chú trọng hội nhập kinh tế quốc tế Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong xu hướng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trương đúng đắn như vậy nhưng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài. Nay Luật đất đai 2003, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 Luật đất đai đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105, 107 Luật đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 Luật đất đai 2003 như các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định của pháp luật. Như vậy hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất đai của các nước trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nước trên thế giới.

Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần theo sát một số nội dung cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra như: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất và cho phép được thuê lại đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Không tư nhân hóa đất đai, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá đúng các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [21].

Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo đúng pháp luật. Không để nông dân nghèo sống bằng nông phải bán đất. Đánh giá phân loại các trường hợp nông dân không có ruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp với từng trường hợp theo hướng vừa không để nông dân bị bần cùng hóa do không có đất để sản xuất, vừa thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất một cách hợp lý theo tiến trình công nghiệp hóa [17].

Tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn theo hướng kéo dài hơn so với quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn đối với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất, Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện thực tế của từng vùng, để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp.

Như vậy những định hướng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1.2. Mối quan hệ giữa việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cải cách hành chính nhà nước Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước mà trọng tâm là cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm bộ máy, làm cho bộ máy gọn, nhẹ và hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý về đất đai từ Trung ương tới địa phương. Thực hiện chủ trương này gần đây trong quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể. Các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản hóa, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai đã được tinh giản hoạt động có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những đổi mới này đã được quy định trong Luật đất đai 2003 và cả trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có như vậy pháp luật mới có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững và phát huy được hiệu quả trong thực tế cuộc sống.

3.1.3. Bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng, Luật Công chứng, …

Trong mối quan hệ này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật.

3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở phân tích những thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai và quản lý trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tác giả đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này như sau:

3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về ký kết hợp đồng

Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo đo đạc bởi Nghị định 64 của Chính phủ và GCNQSDĐ mang tên hộ gia đình thì nay tổ chức công chứng, cơ quan chứng thực khi công chứng, chứng thực không cần phải lấy chữ ký của các thành viên từ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình. Vì thực chất quyền sử dụng đất thuộc quyền của vợ chồng chứ không liên quan đến các thành viên khác trong hộ gia đình theo Sổ hộ khẩu.

3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế. Theo quy định tại Điều 689 là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” chứ không bắt buộc phải đăng ký như một điều kiện về hình thức. Chính vì vậy, đề xuất sửa đổi, bổ sung:

Khoản 4 điều 146 Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai: Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

3.2.3. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một là, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện.

Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.

Theo Luật đất đai năm 2003, các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập Văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất. Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và nên đặt dưới sự quản lý Nhà nước của Sở Tài nguyên và Môi trường đối với cả những Văn phòng cấp huyện (Đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở).

Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên. Mặc dù các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới thì yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác. Về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn người bán và người mua tự thỏa thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất. Nhưng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp ở Việt Nam, đang là rào cản chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho người chuyển nhượng.

Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế “một cửa” song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý nhà nước về đất đai vẫn con những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để “cải cách”. Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất.

Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.

Cũng nên thực hiện xã hội hóa dần công tác đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc đo đạc bản đồ địa chính tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ làm dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ đại chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần được tiến hành đồng bộ trong thời gian tới. Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ương và địa phương cấp tỉnh, cấp huyện. Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ba là, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá. Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng trọng hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường quyền sử dụng đất. Thực hiện đa dạng hóa, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng.

Hiện nay ở các đô thị lớn, các trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất. Phát triển một cách tự phát không có đăng ký kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn về quy hoạch kiến trúc. Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trường quyền sử dụng đất.

3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về giá đất

• Về vấn đề định giá đất Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là về định giá đất. Giá đất được quy định cụ thể cho từng loại đất, vị trí đất theo từng vùng, do đó cách thức xác định và các tiêu chí cũng phải hết sức phải được cụ thể và được lượng hóa. Tuy nhiên, hầu hết các quy định này lại được diễn đạt một cách chung chung, chưa được lượng hóa hoặc có lượng hóa thì cũng mang tính chủ quan.

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi so sánh các tiêu thức giữa mảnh đất đã chuyển nhượng trên thị trường với mảnh đất cần định giá bằng các tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, ít sâu hơn, ồn ào hơn, ít ồn ào… từ đó cho điểm 8, điểm 10; mỗi điểm hơn kém nhau tính 5% giá. Việc so sánh các tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan như vậy sẽ ảnh hưởng tới kết quả so sánh, làm cho tính chất khách quan của giá đất sẽ giảm đi. Mặt khác việc định giá này phụ thuộc rất nhiều vào năng lực, trình độ và sự khách quan của cán bộ định giá đất. Hoặc như quy định giá đất theo loại đô thị cũng chưa thể hiện được tính khách quan. Có những đô thị đang trên đà phát triển, cho dù chưa được xếp vào loại cao nhưng giá đất cũng không thấp hơn các đô thị loại cao đã phát triển trước nhưng đang trong giai đoạn kém phát triển.

Tất nhiên, khi định giá đất ở các địa phương, do điều kiện tự nhiên xã hội khác nhau đòi hỏi phải có sự vận dụng cho phù hợp. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở những nguyên tắc định tính thì sự vận dụng linh hoạt nói trên sẽ làm giảm tính thống nhất của thị trường đất đai. Đây cũng là kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn trong định giá đất. Do vậy, cần có quy định phù hợp và chính xác hơn trong việc định giá đất.

• Về vấn đề bình ổn giá đất.

Trong nền kinh tế thị trường, cũng như giá cả của các hàng hóa khác, giá đất phải là giá của thị trường, phản ánh được tình hình cung cầu thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, để có một nền kinh tế phát triển có hiệu quả thì thị trường đó phải được điều tiết và chịu sự quản lý của Nhà nước.

Đối với thị trường đất đai ở nước ta, cho đến nay chưa có quy định nào về Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nước thực hiện bình ổn giá (khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003) nhưng cũng chưa có biện pháp cụ thể. Điều này làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giá cả dễ biến động và sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng đất, hạn chế sự phát triển của cả nền kinh tế. Ngoài ra, đầu cơ cũng là một yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai. Nhà nước đã có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất như: nghiêm cấm các tổ chức được giao dự án xây dựng nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, nếu quá thời hạn sẽ bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản 1 điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Các quy định đó tuy có hạn chế được tình trạng sử dụng đất không hợp lý song cũng chưa phải là quy định để loại trừ tình trạng đầu cơ. Điều này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất của Nhà nước. Mặc dù khi định giá đất, các thông tin thu thập đa phần nào hạn chế được các hành vi đầu cơ đất cụ thể song chưa loại bỏ được tác động của đầu cơ đối với thị trường khi chưa hạn chế được tận gốc tệ đầu cơ.

Nhà nước phải áp dụng các biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những nhân tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu trên thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng nhất định để tăng cung khi cầu đất tăng cao.

Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán nền mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, nếu quá thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng sẽ bị thu hồi để hạn chế tệ đầu cơ. Để chống đầu cơ phải phân biệt hoạt động đầu cơ và hoạt động kinh doanh. Nước ta, sản xuất nhỏ còn phổ biến, do đó tập trung ruộng đất để sản xuất lớn là đòi hỏi khách quan vì vậy các quy định hạn chế đầu cơ phải không cản trở quá trình tập trung đất cho sản xuất lớn. Để hạn chế đầu cơ về đất đai và bất động sản cần quy định về thời hạn được phép chuyển nhượng lại sau khi mua và đánh thuế lũy tiến đối với diện tích vượt hạn mức.

3.2.5. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm giữa các bên, không qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là lý do ở nghĩa vụ tài chính còn quá cao và chưa hợp lý. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như đã phân tích ở trên) không những gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn đồng thời tạo nguy cơ cho người sử dụng đất do tính bất hợp pháp của mối quan hệ này mang lại. Do vậy, để góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tôi, cần có một số thay đổi về các quy định về vấn đề tài chính đất đai.

• Về việc xác định “Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Một là, cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, cách tính thuế được thực hiện:

Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25% Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% [16].

Từ cách tính thuế như trên, ta thấy phát sinh bất cập như không xác định được mức giá không phù hợp; giá đất để tính thuế còn thấp hơn so với giá thị trường.

Thứ hai, quy định hiện hành vẫn chưa có sự phù hợp giữa thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình thường được tính 2%. Việc điều tiết như hiện nay là chưa công bằng giữa các đối tượng khác nhau có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất kể đó là tổ chức hay cá nhân.

• Về lệ phí trước bạ.

Theo quy định hiện hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% trên giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên. Theo chúng tôi mức phí quy định như vậy là quá cao và có tính chất như một khoản thuế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn và tiến triển chậm. Lý do là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân không kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có nhiều người đã được cơ quan nhà nước giải quyết xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho mình. Vậy, về khoản lệ phí trước bạ, nên quy định một mức phí cố định với những hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong một khoảng nhất định. Như vậy, vừa giảm được gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khi sử dụng đất. Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.2.6. Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực

Các hợp đồng có đối tượng là bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng đất…) thường là những hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực đối với các chủ thể tham gia. Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ thể đều mong muốn được công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, trong thực tiễn còn có những quy định thiếu thống nhất cần chỉnh sửa, bổ sung để đáp ứng yêu cầu hiện nay. Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản, chúng tôi có một số ý kiến đề xuất như sau:

Một là, sửa đổi các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 là bỏ thuật ngữ “chứng thực” các hợp đồng, giao dịch của UBND các cấp; còn thẩm quyền công chứng căn cứ theo quy định của Luật Công chứng.

Các hợp đồng, giao dịch bao gồm cả những hợp đồng có đối tượng là bất động sản (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất…) đều do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện sẽ xóa bỏ sự chồng chéo, bất cập hiện nay.

Trong các văn bản luật, khi sử dụng các thuật ngữ như công chứng, chứng thực, chứng nhận,… cần có sự thống nhất và phân biệt chính xác.

Hai là, có lộ trình cụ thể, khả thi để hoàn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch. UBND chỉ thực hiện việc chứng thực theo Nghị định 79 của Chính phủ. UBND các tỉnh xây dựng kế hoạch cụ thể, hỗ trợ địa điểm ban đầu để khuyến khích thành lập các Văn phòng công chứng ở những huyện vùng sâu, vùng xa tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể thực hiện việc công chứng các hợp đồng, giao dịch. Mở rộng đối tượng được hoạt động công chứng bao gồm cả những Văn phòng Luật sư

Ba là, về địa điểm công chứng, cần sửa đổi Luật để cho phép áp dụng một cách linh hoạt việc thực hiện công chứng lưu động các hợp đồng giao dịch tại các xã, cụm xã để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể tham gia hợp đồng [33].

KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các quy định của pháp luật đất đai, dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ chế giải quyết tranh chấp. Quyền sử dụng đất cũng chính là quyền tài sản của người dân.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Do vậy cần hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, đối với những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây ghi tên “Hộ gia đình” theo hộ khẩu thị nay cần thực hiện việc cấp đổi GCNQSD đất để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.

Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn còn mang nặng tính chủ quan và công bố theo hàng năm là chưa phù hợp. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngoài quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế nào. Do vậy, Nhà nước cần có những quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường và có chu kỳ là 05 năm để tránh thất thu từ tiền thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tạo sự ổn định, lành mạnh hóa thị trường bất động sản; tuy nhiên, không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những yếu tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu trên thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến đối với diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu cơ hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường Nhà nước cũng cần có quỹ đất dự phòng nhất định khi nhu cầu đất tăng cao.

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.

Xác định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự, đồng thời bỏ việc chứng thực hợp đồng đối với các giao dịch bất động sản.

Với khả năng nghiên cứu còn hạn chế và những khó khăn về tài liệu nghiên cứu tham khảo trong lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản luận văn còn có những thiếu sót nhất định. Những kết quả đạt được trong bản luận văn này ngoài sự cố gắng làm việc nghiêm túc của tác giả còn có sự giúp đỡ tận tình quý báu của thầy giáo hướng dẫn, các thầy cô giáo và các bạn. Trân trọng cảm ơn. Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất