Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng pháp luật và một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
3.1.1. Áp dụng pháp luật tại Tòa án khi pháp luật chưa có quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Như phần trên tác giả trình bày, giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật thời kỳ này không cấm người sở hữu đất đai được thực hiện các quyền tặng cho đất đai thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, thời kỳ này pháp luật không có các quy định pháp luật về việc tặng cho quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, về nguyên tắc chung thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong thời gian này thì đều đươc coi là hợp đồng trái pháp luật và đều bị coi là vô hiệu. Trong trường hợp người tặng cho quyền sử dụng đất cho dù đã giao đất và người được tặng cho quyền sử dụng đất đã nhận đất để sử dụng thì khi xảy ra tranh chấp, người đã tặng cho quyền sử dụng đất vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi xem xét giải quyết cần đánh giá toàn diện vụ án, xem xét việc người được tặng cho quyền sử dụng đất có công cải tạo, quản lý, làm nâng cao giá trị quyền sử dụng đất… để xem xét công sức của người được tặng cho quyền sử dụng đất khi tuyên trả lại quyền sử dụng đất cho người tặng cho quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai 2003, Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai. Người sử dụng đất ngày càng được mở rộng tối đa các quyền, nhằm tạo điều kiện cho họ thực hiện đầy đủ các giao dịch về đất đai. Giai đoạn này pháp luật đã cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kỳ này cũng chưa được quy định cụ thể, chưa được ghi nhận trong các văn bản pháp luật kể cả Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai 1993 cũng chưa có quy định nào về việc tặng cho quyền sử dụng đất, việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được pháp luật chính thức công nhận. Do đó, khi giải quyết các vụ việc về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn này, Tòa án áp dụng ở các cấp chưa thống nhất: có Tòa thì công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; có Tòa lại không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; có Tòa lại xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu. Điều này làm cho quá trình giải quyết vụ án bị kéo dài, qua nhiều lần xét xử. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Ví dụ về vụ án: Nội dung vụ án như sau: anh H, chị T kết hôn từ năm 1985, chưa có con chung. Năm 1995, vợ chồng mâu thuẫn, năm 1996 anh H xin ly hôn, chị T đồng ý. Về tài sản: vợ chồng anh chị có xây một nhà 2 tầng; một quán bán cà phê 2 tầng (làm chung với bố mẹ chồng), toàn bộ nhà và quán cà phê nằm trên 215,8m2 đất trong thửa đất số 24 tờ bản đồ số 3 có tổng diện tích 1500m2 do ông M (bố chồng) đứng tên trong sổ địa chính.
Các đương sự khai: theo anh H khai: toàn bộ diện tích đất vợ chồng làm nhà và xây dựng các công trình là của bố mẹ anh, anh chỉ yêu cầu chia giá trị vật liệu xây dựng, còn đất trả lại bố mẹ. Còn chị T cho rằng toàn bộ diện tích 215,8m2 bố mẹ chồng đã cho vợ chồng, yêu cầu chia đôi cả nhà và đất trên quán cà phê. Ông M, bà K khai: khi vợ chồng anh H, chị T ở riêng, vợ chồng ông bà chỉ đất để anh H, chị T làm nhà chứ chưa cho hẳn. Nay anh, chị ly hôn phải trả lại đất cho vợ chồng ông.
Tại bản án sơ thẩm, bản án phúc thẩm năm 1997 của Toà án nhân dân thành phố H quyết định: Xác định nhà 2 tầng có tổng diện tích 121,36 m2 cùng các tài sản khác trên thửa đất 215,8 m2 nằm trong một phần thừa đất số 24 là tài sản chung của anh H và chị T, trong đó có 1/2 giá trị quán bán hàng là 18.248.000 đồng là công sức đóng góp của ông M, bà K.
Sau đó, ông M và anh H khiếu nại rất gay gắt, quyết liệt đối với bản án phúc thẩm nêu trên với nội dung đất không phải là tài sản chung của vợ chồng anh H, chị T.
Bản án phúc thẩm trên đã bị Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị. Tại Quyết định giám đốc thẩm năm 1997 của Toà án nhân dân tối cao đã hủy bản án phúc thẩm để phúc thẩm lại trong đó có đoạn nhận định: Phần đất có nhà 2 tầng xây năm 1990 là của vợ chồng anh H, chị T. Phần đất còn lại là của chung vợ chồng ông M và vợ chồng anh H, chị T.
Tại bản án phúc thẩm số năm 1998 của Toà án nhân dân thành phố H đã xử: Xác định phần đất 62,61m2 trên có nhà 2 tầng và phần giá trị xây dựng nhà 2 tầng, 1/2 giá trị quán bán cà phê (gồm cả đất) là tài sản chung vợ chồng anh H, chị T. Phần đất còn lại là thuộc tài sản chung vủa vợ chồng ông M. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Sau khi xử, ông M và anh H tiếp tục khiếu nại rất gay gắt. Ông M cho rằng toàn bộ diện tích đất đó là của vợ chồng ông, chưa cho vợ chồng anh H. Vì vậy, ông vẫn đứng tên trong sổ địa chính toàn bộ thửa đất.
Bản án phúc thẩm lần thứ 2 nêu trên tiếp tục bị Chánh án Toà án nhân dân tối cao năm 1999 theo hướng chỉ công nhận 62,61m2 đất trên đó có nhà 2 tầng, phần đất hiên nhà được coi là vợ chồng ông M đã cho vợ chồng anh H, còn diện tích đất còn lại trên có quán cà phê là của vợ chồng ông M. Xác định 1/2 giá trị vật liệu quán cà phê, giá trị vật liệu quán ba ở phía sau nhà là tài sản chung của vợ chồng. Đồng thời cũng gợi ý về cách chia hiện vật nhà đất. Viện kiểm sát nhân dân tối cao cũng nhất trí với nội dung của kháng nghị nêu trên.
Quyết định giám đốc thẩm của Toà án nhân dân tối cao sau đó đã quyết định công nhận 80,35 m2 đất trên có nhà 2 tầng (đã bao gồm 17,5 m2 đất trên có hiên nhà) là tài sản chung vợ chồng. Quyết định giám đốc thẩm này của Tòa án nhân dân tối cao được cả hai bên đương sự chấp nhận, không còn khiếu nại nữa.
Như vậy, trong vụ án này chỉ coi 80,35m2 trên đó có nhà 2 tầng và hiên nhà là phần đất ông M, bà K đã cho vợ chồng anh H, chị T, mặc dù vợ chồng anh H chưa đứng tên trong sổ địa chính, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1.2. Áp dụng pháp luật tại Tòa án khi có quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Kể từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lần đầu tiên đã được ghi nhận tại Điều 106 Luật Đất đai 2003.
Bộ luật Dân sự 2005 cũng có nhiều quy định định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như: từ Điều 688 đến Điều 692 quy định những quy chung về chuyển quyền sử dụng đất; những quy định riêng về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 722 của Bộ luật Dân sự quy định về: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 723 của Bộ luật Dân sự quy định về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 724 của Bộ luật Dân sự quy định về nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 725 của Bộ luật Dân sự quy định về nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 726 của Bộ luật Dân sự quy định về quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất… Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 cũng kế thừa các quy định trước đây trong Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005 dành nhiều quy định pháp luật để quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Dựa trên các quy định pháp luật nêu trên, Tòa án các cấp hiện nay đã có một khung pháp lý về cơ bản các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để áp dụng trong thực tiễn. Tuy nhiên, do yếu tố lịch sử, truyền thống, văn hóa đặc thù ở nước ta nên việc áp dụng các quy định pháp luật của Tòa án khi giải quyết các vụ án về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực tế hiện nay diễn ra vẫn khó khăn, nhiều vụ việc phức tạp kéo dài. Việc giải quyết các vụ việc về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những dựa vào các quy định pháp luật trước đây về chế độ sở hữu đất đai qua các thời kỳ; quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong Luật đất đai, Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành mà còn phải dựa vào các quy định pháp luật khác có liên quan về hôn nhân, gia đình; nhà ở; quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài…
Thực tiễn công tác xét xử các năm qua ở Tòa án đã bộc lộ một số khó khăn, bất cập trong quá trình giải quyết các vụ án về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là:
Một là, về việc tặng cho quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế xảy ra ở nước ta, việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp. Chưa có quy định của pháp luật để áp dụng đối với trường hợp đất đai chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có các giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013.
- Điều này dẫn đến những tranh chấp kéo dài, không giải quyết triệt để được vụ án.
Ví dụ như vụ án: Năm 2000, ông Nguyễn Văn A nhận 200m2 đất ở, của ông Lê Văn B. Hai bên làm giấy sang nhượng, có xác nhận của chính quyền xã nơi hai ông cư trú. Ông B đã giao đất, nhận đủ tiền, ông A đã làm nhà cấp 4 để ở. Tuy chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông A có trình báo với thôn và ghi tên vào sổ mục kê ở xã. Con ông A sinh sống ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài. Năm 2002, ông A làm giấy cho anh Nguyễn Văn K (cháu ông A) căn nhà và thửa đất 200m2 sang nhượng của ông B, với điều kiện là anh K phải nuôi dưỡng ông A, khi ông A chết, anh K phải xây mộ, thờ cúng, giỗ tết ông A. Năm 2005, ông A chết, vợ chồng anh K mai táng, xây mộ ông A đầy đủ, có bàn thờ ông A tại nhà. Sau khi ông A chết, vợ chồng anh K đã làm nhà trên phần đất được tặng cho nhưng không làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì cho rằng anh được ông A làm giấy cho đất và làm nhà, sinh sống ổn định ở đây từ lâu. Năm 2006, anh Nguyễn Văn Đ con của ông A ở nước ngoài về, đòi lại nhà và đất. Chính quyền xã giải quyết không xong, anh Đ khởi kiện tại Toà án, yêu cầu lấy lại nhà đất, còn anh K cho rằng, nhà đất đó, ông A đã cho anh K, anh K làm đầy đủ nghĩa vụ với ông A.
Toà án thụ lý vụ án, nhưng chưa giải quyết. Vì có vướng mắc là, ông A làm giấy cho anh K nhà và đất, nhưng ông A không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng với quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003; sổ mục kê không là một trong những giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai 2003 hay Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, trong trường hợp này việc xác định ông A lập giấy cho anh K đất đã hoàn thành hay chưa; có đúng hay không; anh Đ là con của ông A có đòi được toàn bộ đất hay một phần diện tích đất không có nhà trên đất hay không; giải quyết quyền sở hữu nhà của gia đình anh K như thế nào?…Để Tòa án giải quyết triệt để được vụ án, đảm bảo quyền lợi của các bên trong trường hợp này là rất khó. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hai là, thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/07/1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đang có nhiều vấn đề vướng mắc và có nhiều quan điểm khác nhau mà pháp luật chưa có quy định của pháp luật để áp dụng giải quyết.
Ví dụ như vụ án: Ngày 02/06/2003 ông Ngô Văn Ch đang định cư ở Mỹ ủy quyền cho bà Trần Thị H khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân thành phố H hủy hợp đồng tặng cho nhà và giấy sang nhượng nhà đất giữa cụ C với ông V, bà L.
Nội dung vụ án: Nguồn gốc nhà đất tại thành phố H do vợ chồng cụ N và cụ C xây năm 1954. cụ N, cụ C có người con duy nhất là ông Ch. Ngày 25/03/1984 cụ N chết không để lại di chúc. Ngày 20/12/2001 cụ C ký giấy sang nhượng nhà đất nói trên cho ông V, bà L và ngày 03/05/2002 cụ C được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Ngày 05/09/2002 cụ C ký hợp đồng tặng cho nhà đất nói trên cho ông V, bà L. Ngày 2-6-2003 ông Ch khởi kiện xin huỷ hợp đồng tặng cho nhà và giấy sang nhượng nhà đất giữa cụ C với ông V và bà L. Ngày 14/7/2003 Toà án nhân dân thành phố H thụ lý đơn khởi kịên của ông C và ra quyết định áp dụng bịên pháp khẩn cấp tạm thời.
Ngày 26/02/2004, Toà án nhân dân thành phố H ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án với lý do: việc giải quyết tranh chấp có liên quan đến quyền thừa kế của ông Ch là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà thời điểm mở thừa kế phát sinh trước ngày 01/7/1991. Nên theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1-7-1991 và điểm b Mục II Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án
Ngày 08/03/2004 ông V, bà L kháng cáo quyết định tạm đình chỉ trên của Toà án nhân dân thành phố H với lý do: Bố ông Ch mất năm 1983 nên đã hết thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế. ông Ch là Việt kiều quốc tịch Mỹ không có quyền khởi kiện.
Ngày 18/03/2004, cụ C kháng cáo với lý do: ông Ch khởi kiện xin hủy hợp đồng tặng cho nhà lập ngày 05/09/2002 nhưng giao dịch dân sự xác lập sau ngày 01/07/1991 nên không bị điều chỉnh bởi Nghị quyết số 58.
Ngày 10/03/2004, ông Ch kháng cáo với lý do: ông Ch là con duy nhất của cụ N, cụ C nên phải được hưởng thừa kế. Hợp đồng tặng cho nhà là trái pháp luật. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Sau đó, Tòa án cấp phúc thẩm đã quyết định giữ nguyên quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án số, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố H để tiếp tục giải quyết khi lý do tạm đình chỉ không không còn.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ngày 08/03/2005 ông V, bà L có đơn khiếu nại với lý do: Bố ông Ch chết năm 1984 nên đã hết thời hiệu khởi kiện. Đề nghị Toà án đình chỉ giải quyết vụ án và hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Vấn đề đặt ra trong vụ án này là áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án. Như chúng ta đã biết, việc áp dụng pháp luật đối với việc giải quyết các tranh chấp dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1.7.1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa có văn bản hướng dẫn mới vì vậy khi xét xử loại việc này toà án áp dụng Nghị quyết số 58 để tạm đình chỉ việc giải quyết. Điều 2 Nghị quyết số 58 có quy định: “Nghị quyết này không áp dụng đối với giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/07/1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia.” Theo quy định này thì khi có tranh chấp phát sinh từ một trong tám loại giao dịch dân sự về nhà ở (bao gồm: thuê nhà ở; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở; đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở; quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức, nếu có một trong các đương sự là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì toà án tạm đình chỉ việc giải quyết. Hướng dẫn thực hiện Nghị quyết này, Điểm 2 mục 2 Thông tư số 01 quy định “Đối với các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở quy định tại khoản 1 điều 2 của Nghị quyết số 58 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân tổ chức nước ngoài tham gia, thì trong khi chưa có chính sách của nhà nước đối với loại giao dịch dân sự này, tùy từng trường hợp mà tòa án xử lý như sau: a. Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý; b. Nếu đã thụ lý và đang giải quyết thì ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết; c. Nếu đã có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm đình chỉ việc giải quyết”.
Thực tế cho thấy việc ban hành Nghị quyết số 58 là để giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/07/1991 (ngày pháp lệnh nhà ở năm 1991 có hiệu lực). Vì vậy, việc giải quyết phải được thực hiện từng bước nên hướng dẫn giải quyết đối với các giao dịch này cũng tuỳ từng trường hợp, thừa nhận trường hợp đã thụ lý, thậm chí cả trường hợp đã thụ lý và đã có quyết định tạm đình chỉ. Để giải quyết vụ án này, hiện đang có nhiều quan điểm khác nhau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Vụ án này thuộc trường hợp được áp dụng Nghị quyết số 58 và Thông tư số 01 nhưng toà án các cấp đã áp dụng sai. Toà án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án vào ngày 14/7/2003 (sau khi Nghị quyết số 58 đã được ban hành) là không đúng pháp luật. Theo quy định tại điểm a tiểu mục 2 mục II của Thông tư số 01 (nếu chưa thụ lý thì không thụ lý). Toà án cấp sơ thẩm đã thụ lý là sai, đã sai thì phải đình chỉ việc giải quyết vụ án, trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. Toà án cấp sơ đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án là không đúng vì chỉ được tạm đình chỉ trong trường hợp quy định tại điểm b và c tiểu mục 2 Mục II Thông tư số 01 (đã thụ lý và đang giải quyết hoặc đã có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết). Vì vậy, để tránh tình trạng thụ lý không đúng (nhất là lại có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời) và áp dụng sai hướng dẫn của pháp luật cần đề nghị Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị để huỷ quyết định sơ thẩm, phúc thẩm nói trên trả lại đơn khởi kiện cho đương sự.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Không được áp dụng Nghị quyết số 58 và Thông tư số 01 vì quan hệ pháp luật được xác lập sau ngày 1.7.1991 (việc tặng cho nhà giữa cụ C với ông V, bà L xác lập vào ngày 5.9.2002) nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết số 58. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án là không đúng pháp luật. Trong trường hợp này, nếu để hợp đồng tặng cho nhà diễn ra bình thường thì sẽ gây thiệt hại quyền lợi cho người thừa kế là ông Ch. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Vì khi ông Ch chứng minh được căn nhà tranh chấp cụ C tặng cho ông V, bà L có phần thừa kế của cụ N để lại cho ông, cụ C không có quyền định đoạt tài sản này. Do đó, Tòa án phải chấp nhận đơn khởi kiện của ông Ch xin hủy hợp đồng tặng cho nhà để giải quyết. Mặt khác, căn cứ vào đơn khởi kiện thì ông Ch không tranh chấp di sản thừa kế với mẹ ông (di sản do bố ông mất năm 1984 để lại). Vì vậy, đây không phải là tranh chấp thừa kế. Việc cho rằng vụ kiện có liên quan đến thừa kế và áp dụng Nghị quyết số 58 và Thông tư số 01 là không đúng. Sau khi thụ lý vụ án Tòa án nhân dân thành phố H đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và đến khi ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án Toà án vẫn không có quyết định gì liên quan đến quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời này nên nhà đất tranh chấp vẫn bị phong toả, ông V, bà L không thể chuyển dịch tài sản vì vậy việc hai cấp Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án là sai và đã sai thì phải sửa bằng cách tiếp tục đưa vụ án ra xét xử theo quy định tại Điều 191 Bộ luật tố tụng dân sự.
Quan điểm thứ ba cho rằng: Mặc dù quan hệ pháp luật mà toà án giải quyết không phải là tranh chấp thừa kế nhà ở (thời điểm mở thừa kế trước ngày 1.7.1991) để áp dụng Nghị quyết số 58 và Thông tư số 01 nhưng cho dù toà án có giải quyết quan hệ pháp luật nào đi nữa thì vẫn phải xét đến quyền thừa kế của ông Ch với tư cách là nguyên đơn (nếu ông Ch khởi kiện), hoặc là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu cụ C khởi kiện) nên vẫn phải áp dụng Nghị quyết số 58 và Thông tư số 01 để giải quyết.
Ba là, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp luật hiện nay để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa thống nhất; chưa có văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất chung nhất.
Bốn là, về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. Việc xác định trường hợp nào là bố mẹ đã cho con, trường hợp nào cha, mẹ chưa cho là rất khó khăn phức tạp, Toà án các cấp giải quyết rất khác nhau. Có trường hợp Toà án cấp sơ thẩm xác định tài sản đó là của cha mẹ, thì Toà án cấp phúc thẩm xác định bố mẹ đã cho, và là tài sản chung của vợ chồng, và ngược lại; có trường hợp lại xác định tài sản đó là của cả cha mẹ và con cũng có trường hợp Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm có cùng một quan điểm, nhưng Toà án cấp giám đốc thẩm lại có quan điểm khác. Nếu tài sản đó là nhà đất hoặc tư liệu sản xuất có giá trị lớn thì dù giải quyết theo hướng nào các bên đương sự đều có khiếu nại rất gay gắt. Án lệ số 03/2016/AL ngày 6 tháng 4 năm 2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng chỉ đưa ra về một trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, trong khi trên thực tế thì diễn ra rất phong phú đa dạng viề tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
Ví dụ như vụ án: Nguyên đơn là anh Nguyễn Văn Q, bị đơn chị Ngô Thị T: Anh Q và chị T chung sống với nhau từ 24-4-1993 và ở tại nhà bà B, mẹ của chị T, nhưng đến năm 1996 mới đăng ký kết hôn. Năm 1994 vợ chồng về ở chung với bố mẹ chồng. Năm 1992 bố mẹ chồng có mua thửa đất 131m2 của người khác. Sau khi anh Q, chị T lấy nhau, thì ông G (bố của anh Q) cho anh Q đứng tên sở hữu đất móng nhà và ngày 5-6-1993 Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu móng nhà cho anh Q. Tháng 8-1997 ông G đứng ra xây nhà, vợ chồng Q có đưa cho ông G 12.000.000 đồng. Số tiền làm nhà bị thiếu, ông G đứng ra vay thêm của 3 người là 12.500.000 đồng. Khi vợ chồng ly hôn ông G và anh Q đều khai nhà đất là của vợ chồng ông G, khi xây có vay của vợ chồng anh Q 12.000.000 đồng. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chị T khai bố mẹ đã hứa cho vợ chồng đất và móng nền nhà, nên vợ chồng mới bỏ 12.500.000 đồng để xây nhà, phần còn thiếu, ông G mượn cho vợ chồng.
Toà án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm đã xử về tài sản: “Chia cho ông G toàn bộ nhà đất có tổng giá trị 52.655.550 đồng. Ông G phải hoàn trả cho anh Q, chị T mỗi người 19.165.000 đồng.
Sau đó, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nói trên về phần nhà đất. Hội đồng giám đốc thẩm Toà án nhân dân tối cao đã xét xử với nhận định: “Khi còn sống ông G có ý định cho vợ chồng anh Q nhà đất, nên từ khi mua đất, ông G đã để anh Q đứng tên, nhưng khi làm nhà ông G đứng lên lo liệu toàn bộ, anh Q, chị T cũng chỉ đóng góp một phần, nên ngôi nhà phải coi là đồng sở hữu của vợ chồng ông G với vợ chồng anh Q, chị T mới hợp lý.”
Như vậy, Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm coi phần đất có móng nhà là tài sản chung vợ chồng với ý nghĩa vợ chồng ông G đã cho; còn phần xây dựng là sở hữu chung giữa vợ chồng anh Q và vợ chồng ông G. Nhưng Toà án cấp giám đốc lại coi là đồng sở hữu cả nhà và đất.
Thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án ở nước ta hiện nay nêu trên cho thấy, để giải quyết một cách triệt để, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, đảm bảo việc Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì cần có các giải pháp đồng bộ, kịp thời của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân nhằm hoàn hiện việc thực hiện cũng như áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu quả và phù hợp với thực tiễn nhất.
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện và áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Như các phần trên đã trình bày, mặc dù pháp luật nước ta hiện này đã có nhiều quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo áp dụng pháp luật thông nhất, phù hợp với thực tiễn đã và đang đặt ra thì việc hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất càng có ý nghĩa thiết thực. Điều này góp phần hoàn thiện khung pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất theo hướng công bằng và minh bạch.
Thứ nhất, phải xác định quyền sử dụng đất là bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản đã xác định: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”. Với quy định này, người ta không thể xác định được quyền sử dụng đất có phải là bất động sản hay không dù được phép kinh doanh trong thị trường bất động sản. Hiện tại, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã dành khá nhiều điều luật để xác định các loại tài sản, nhưng chưa có sự xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải là bất động sản hay không. Căn cứ vào tính chất dịch dời của tài sản, Bộ luật dân sự năm 2015 tiếp tục chia tài sản thành: Bất động sản và động sản, trong đó bất động sản, đất đai chiếm vị trí đầu tiên bởi vì đặc tính vốn có tự nhiên, cố định về vị trí. Mặc dù quyền sử dụng đất đã được coi là một loại tài sản và không còn tranh luận nhưng các nhà làm luật vẫn “loanh quanh” trong việc xác định đó có là bất động sản hay không bằng việc chỉ quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 và được kế thừa bởi Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015). Quy định của pháp luật hiện hành về bất động sản như trên dẫn đến hai cách hiểu về thuật ngữ “gắn liền”. Với cách hiểu sự gắn liền đó là về mặt vật lý thì chỉ tài sản nào tồn tại ở dạng vật mà gắn liền với đất mới là bất động sản, nhưng nếu theo cách hiểu sự gắn liền đó là mối liên hệ, là đi theo thì quyền sử dụng đất phải được xác định là bất động sản. Để thống nhất cách hiểu về loại tài sản là quyền sử dụng đất trong điều kiện luật Việt Nam hiện nay, tác giả thấy rằng, luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất là một bất động sản.
Thứ hai, giải quyết triệt để các thuật ngữ khó hiểu, chưa rõ ràng. Do nhiều lý do khác nhau, quy định về sở hữu và đất đai của pháp luật hiện hành vẫn còn quá nhiều thuật ngữ khó hiểu, chung chung. Một khung pháp lý chỉ được coi là hoàn thiện chừng nào các khái niệm phải được quy định thống nhất trong luật và cụ thể, rõ ràng. Chẳng hạn, trước đây cùng khái niệm “sở hữu toàn dân” còn có khái niệm “sở hữu Nhà nước”, thì hiện nay, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 đều chỉ dùng một khái niệm “sở hữu toàn dân” để chỉ về hình thức sở hữu tài sản mà trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, các thuật ngữ như “giá đất”; “giá trị quyền sử dụng đất”; “thị trường quyền sử dụng đất” hay “thị trường đất đai” cũng đang còn nhiều tranh luận. Để làm rõ sự khác biệt giữa giá đất và giá trị quyền sử dụng đất, luật cần quy định rõ hơn về giá đất theo hướng là đơn giá xác định bằng tiền cho một đơn vị diện tích đất nhất định. Thị trường bất động sản luôn đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của nền kinh tế của quốc gia và là động lực thúc đẩy sự phát triển các loại thị trường khác. Để bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận. Đồng thời phải xây dựng khung pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường, trong đó phải có quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng của các giao dịch về bất động sản, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Phải tạo ra và bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia thị trường, quyền tự do cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước. Hệ thống thông tin công khai, minh bạch về quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của bất động sản… cần được tuyên truyền rộng rãi bởi dịch vụ hỗ trợ cho thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, trong quá trình thực thi, phải đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu thuế, lệ phí trước bạ. Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần công khai hóa các thông tin liên quan đến đất đã được đăng ký quyền sử dụng, bởi đó là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Hiện nay, quy định của pháp luật về việc nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản còn rườm rà. Vì vậy, hoàn thiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán một cửa. Tiến hành nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất. Công tác quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính. Quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được phân bổ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cần thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo hướng chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất này sang đất phi nông nghiệp nếu để thực hiện dự án thật sự cần thiết cho lợi ích quốc gia hoặc an sinh xã hội.
Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, chính sách tài chính, cơ chế tài chính về đất đai đã từng bước đem lại hiệu quả tích cực. Cơ chế tài chính về đất đai, được quy định một cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường sự chủ động của Nhà nước điều tiết nguồn cung về đất đai ra thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ cả phát triển kinh tế và xã hội. Đồng thời, đã mở rộng việc sử dụng đất cho các đối tượng và nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tiếp cận đất đai dễ dàng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư thuận lợi theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai bằng việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định các phương thức, nguồn vốn và cơ chế tài chính trong tạo lập phát triển quỹ đất. Tiến hành từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, cung cấp thông tin cho người dân và doanh nghiệp. Tăng cường thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất, nhất là đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách nhà nước và bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất.
Thứ năm, tiến hành rà soát để lập lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phù hợp với yêu cầu mới của quá trình tái cơ cấu nông nghiệp. Theo thống kê năm 2013, tổng diện tích đất nông nghiệp của nước ta là 262.805 km2 (chiếm tới 79,4%) nhưng Việt Nam là một trong những quốc gia có mức độ phân mảnh đất đai cao nhất so với khu vực và thế giới. Sự phân mảnh đất đai không những không đáp ứng được yêu cầu hiện đại hóa sản xuất nông nghiệp mà còn dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai do diện tích đất được sử dụng làm ranh giới, bờ thửa quá nhiều. Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, cần tập trung đất cho phát triển nông nghiệp hiện đại, phân bổ hợp lý đất đai giữa đất trồng cây lương thực, đất trồng rừng, đất phi công nghiệp, đất dịch vụ, đất chỉnh trang và phát triển đô thị.
Ngoài ra, cần có các quy định xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản pháp luật. Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu. Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015) đều quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng trong Bộ luật Dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (thuật ngữ được dùng trong Luật Đất đai năm 2013) được hiểu là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất?
Hiện nay có cách hiểu cho rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. Đây là vấn đề rất phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau. Do hiện nay chưa có quy định cụ thể, rõ ràng để giải quyết triệt để vấn đề này nên trong quá trình giải quyết theo tác giả cần phân biệt, làm rõ các trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu đất do bố mẹ mua để cho vợ chồng con đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao cho vợ chồng con sử dụng trong một thời gian dài, trong quá trình sử dụng vợ chồng con đã kê khai, đứng tên trong sổ địa chính và có trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn bố mẹ không kê khai, không đăng ký… chỉ đến ngày vợ chồng người con ly hôn thì bố mẹ mới khai là đất của bố mẹ chưa cho hoặc có trường hợp khai là “nếu vợ chồng hoà thuận thì chúng tôi cho, nay vợ chồng ly hôn chúng tôi đòi lại”. Nếu không có chứng cứ gì khác chứng minh ngược lại, thì phải công nhận bố mẹ đã cho vợ chồng con diện tích đất đó.
Trường hợp thứ hai, đất do bố mẹ mua và đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi mua đã giao cho vợ chồng con sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên trong sổ sách địa chính, còn vợ chồng con đã kê khai, và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bố mẹ biết không phản đối, khi ly hôn mới đòi lại, thì bác yêu cầu của bố mẹ. Nếu bố mẹ đứng ra kê khai và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định đất vẫn của bố mẹ, chưa cho vợ chồng con.
Trường hợp thứ ba, đất có nguồn gốc là của bố mẹ, sau khi con xây dựng gia đình bố mẹ giao cho con sử dụng. Vợ chồng con đã xây dựng nhà kiên cố có khuôn viên riêng, và quản lý, sử dụng liên tục, đã kê khai đứng tên trong sổ địa chính, hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết không có ý kiến gì hoặc chính bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng. Chỉ đến khi vợ chồng người con mâu thuẫn dẫn đến ly hôn, bố mẹ mới đòi lại với lý do là chưa cho, thì phải bác yêu cầu của bố mẹ, xác định nhà đất là tài sản chung vợ chồng.
Trường hợp thứ tư, bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền ra mua, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó vợ chồng người con đã làm nhà ăn ở ổn định. Đến khi bố mẹ mất cũng không có ý kiến gì về khoản tiền bố mẹ bỏ ra cùng với con mua đất, chỉ đến khi ly hôn người chồng (hoặc vợ) mới khai là khoản tiền đó bố mẹ chỉ cho vay, nhưng không đưa ra được chứng cứ gì khác thì phải coi số tiền đó bố mẹ đã cho vợ chồng, nhà đất là của vợ chồng. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp bố mẹ còn sống đều khai là cho vợ chồng vay, người vợ hoặc chồng đều khai thống nhất như bố mẹ họ, nếu không có chứng cứ gì khác thì phải xác định số tiền đó là bố mẹ cho vay, khi vợ chồng ly hôn phải thanh toán lại khoản vay đó cho bố mẹ. Trường hợp việc cho vay không xác định lãi, không xác định thời hạn trả nên chỉ phải thanh toán lại đúng số tiền được xác định là cho vay, không phải trả lãi.
Trường hợp thứ năm, đối với đất bố mẹ bỏ tiền ra mua toàn bộ hoặc đất gia đình có từ trước, sau đó bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền làm nhà, cùng ở chung thì chỉ coi phần giá trị xây dựng là sở hữu chung của bố, mẹ và vợ chồng con, còn đất vẫn là của bố mẹ, trừ trường hợp có chứng cứ khác chứng minh là bố mẹ đã cho vợ chồng.
Nếu bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền ra mua đất, cùng góp tiền, công sức làm nhà, cùng ở chung thì nhà đất do con đứng tên hay do bố mẹ đứng tên đều phải coi nhà đất là sở hữu chung. Để xác định được phần quyền sở hữu của mỗi bên Toà án yêu cầu các bên đương sự xuất trình, tài liệu, chứng cứ, chứng minh, cho yêu cầu của mình làm rõ về công sức, tiền của do mỗi bên bỏ ra, và chia theo công sức, tiền của mỗi bên đã đóng góp. Phần của vợ chồng con đóng góp mới coi là tài sản chung và đem chia khi ly hôn. Trừ trường hợp chứng cứ chứng minh bố mẹ đã cho vợ chồng con, nên để vợ chồng con đứng tên trên các giấy tờ.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp thì cần chú ý đối với trường hợp bố mẹ cho con tài sản, có lập văn bản, trong đó ghi rõ chỉ cho người vợ hoặc người chồng, thì dù hợp đồng tặng cho đó diễn ra trong thời gian quan hệ hôn nhân còn tồn tại cũng không coi là tài sản chung của vợ chồng, và phải xác định đó là tài sản riêng, được cho riêng người được chỉ định trong hợp đồng tặng cho. Tuy nhiên, nếu sau đó người được tặng cho riêng đã nhập vào khối tài sản chung vợ chồng thì phải coi tài sản đó là tài sản chung, nhưng khi xem xét, đánh giá công sức đóng góp phải coi họ có công sức đóng góp nhiều hơn.
Đối với các trường hợp có đủ căn cứ kết luận là bố mẹ đã cho vợ chồng thì phải xác định là tài sản chung, nhưng nếu vợ chồng hoặc một trong hai bên vợ chồng tự nguyện trả lại bố mẹ thì công nhận sự tự nguyện của họ đối với phần quyền lợi của họ đã tự nguyện trả. (ví dụ chỉ có người chồng tự nguyện trả thì chỉ công nhận phần của người chồng là trả lại bố mẹ, còn phần của người vợ thuộc quyền sở hữu của người vợ).
3.2.2. Các giải pháp khác Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Để việc thực hiện và áp dụng pháp luật đạt hiệu quả tốt nhất về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì ngoài các giải pháp quan trong nêu ở phần trên, theo tác giả cũng cần chú trọng đến các giải pháp khác đó là:
Một là, phát triển án lệ. Thực hiện tiến trình cải cách tư pháp của Nhà nước Việt Nam, Đảng đã khẳng định sự cần thiết phải sớm nghiên cứu để sử dụng án lệ trong hoạt động xét xử. Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 2.6.2005 của Bộ Chính trị về “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020” đã xác định: “Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ tổng kết kinh nghiệm xét xử, hướng dẫn áp dụng pháp luật, phát triển án lệ và xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm…”. Tại quyết định số 74/QĐ-TANDTC ngày 31.10.2012, đề án “Phát triển án lệ của TANDTC” chính thức được phê duyệt. Lần đầu tiên trong Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 quy định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ lựa chọn quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật có tính chuẩn mực của các Tòa án, tổng kết phát triển thành án lệ và công bố án lệ để các Tòa án nghiên cứu và áp dụng trong xét xử. Ngày 6.4.2016 vừa qua, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định số 220/QĐ-TANDTC cùng với việc công bố 6 án lệ đầu tiên của Việt Nam trong đó có án lệ đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất của cha mẹ và con được nêu ở phần trên. Đây có thể xem như một dấu mốc khá quan trọng của tiến trình cải cách tư pháp nước nhà.
Bộ luật dân sự 2015 lần đầu tiên cũng quy định việc áp dụng án lệ tại khoản 2 Điều 6: “Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều này thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng”. Việc tách riêng áp dụng tương tự pháp luật khẳng định vị trí, vai trò của án lệ – một trong những nguồn luật mới được thừa nhận trong thời gian gần đây.
Ở nhiều quốc gia có áp dụng án lệ (kể cả những quốc gia theo truyền thống thông luật (Common Law) và những quốc gia theo truyền thống Luật dân sự (Civil Law) thì đều có chung nhận thức án lệ là những phán quyết của Tòa án về một vụ việc cụ thể, có giá trị tạo lập những quy tắc hoặc căn cứ pháp lý cho việc giải quyết các vụ việc tương tự trong tương lai. Khi một bản án được xác định là án lệ thì không phải toàn bộ nội dung của bản án đó bắt buộc phải tuân theo trong xét xử mà chỉ những nội dung chứa đựng những lập luận để giải thích về những vấn đề, sự kiện pháp lý, chỉ ra những quy tắc hoặc quy phạm pháp luật cần áp dụng hoặc là lý do để Tòa án đưa ra phán quyết mới có giá trị áp dụng để giải quyết những vụ án tương tự trong tương lai nhằm đảm bảo nguyên tắc các vụ án giống nhau phải được xét xử và phán quyết như nhau. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Áp dụng án lệ chính là phương thức hiệu quả để khắc phục các khiếm khuyết của pháp luật, đảm bảo việc áp dụng thống nhất trong xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch và tiên liệu được trong các phán quyết của Tòa án, qua đó có tác dụng hướng dẫn các hành vi ứng xử không chỉ đối với các bên trong vụ án, mà còn đối với cộng đồng xã hội. Đặc biệt, cần bổ sung kịp thời các án lệ để làm nguồn áp dụng pháp luật đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con vì đây là trường hợp diễn ra phổ biến, phong phú, đa dạng trong khi các quy định của pháp luật hiện nay chưa có quy định.
Hai là, cần xây dựng đội ngũ cán bộ thi hành pháp luật có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn và kỹ năng nghề nghiệp giỏi (cán bộ vừa có hồng vừa có chuyên); cần có cơ sở vật chất – kỹ thuật tốt phục vụ công tác quản lý, xét xử; cần tăng cường và đổi mới công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của các cơ quan, tổ chức, đoàn thể. Nâng cao sự hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật của mọi công dân một cách toàn diện.
Ngoài các giải pháp nêu trên, theo tác giả cần tiếp thu có chọn lọc, phù hợp với thực tiễn ở nước ta để áp dụng một số quy định tiến bộ, khoa học của các quốc gia trên thế giới có thể áp dụng phù hợp với thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta như: quy định về người được tặng cho quyền sử dụng đất chết trước người tặng cho – Bộ luật dân sự Pháp; quy định về người được hưởng tài sản theo chứng thư tặng cho có thể yêu cầu Tòa án xem xét lại những điều kiện và nghĩa vụ kèm theo mà họ đã chấp nhận nếu do hoàn cảnh thay đổi việc thực hiện các điều kiện và nghĩa vụ đó trở nên đặc biệt khó khăn hoặc gây thiệt hại cho họ; quy định khi người tặng cho tài sản chấp nhận việc không đảm bảo điều kiện thực hiện các nghĩa vụ của người được tặng cho trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện…
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Chương này tác giả nghiên cứu từ giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai 2003, Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai. Người sử dụng đất ngày càng được mở rộng tối đa các quyền, nhằm tạo điều kiện cho họ thực hiện đầy đủ các giao dịch về đất đai. Giai đoạn này pháp luật đã cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kỳ này cũng chưa được quy định cụ thể, chưa được ghi nhận trong các văn bản pháp luật kể cả Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai 1993 cũng chưa có quy định nào về việc tặng cho quyền sử dụng đất, việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được pháp luật chính thức công nhận. Khi giải quyết các vụ việc về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn này, Tòa án áp dụng ở các cấp chưa thống nhất: có Tòa thì công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; có Tòa lại không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; có Tòa lại xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu. Điều này làm cho quá trình giải quyết vụ án bị kéo dài, qua nhiều lần xét xử.
KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường chủ động hội nhập khu vực và quốc tế với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm cũng phát triển rất đa dạng, phong phú, góp phần bảo đảm nhu cầu của sản xuất – kinh doanh cũng như nhu cầu nâng cao đời sống của nhân dân. Vì vậy pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành, phát triển tương đối nhanh, tạo cơ sở pháp lý bảo đảm an toàn cho việc ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Nhà nước ta là Nhà nước dân chủ, quyền lực nhà nước bắt nguồn từ nhân dân, nhưng nhân dân không thực hiện quyền lực nhà nước trực tiếp mà quyền lực lại được uỷ thác tập trung thống nhất ở Quốc hội – cơ quan đại biểu cao nhất cho ý chí và nguyện vọng của nhân dân và là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất. Đất đai là tài sản lớn, quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn với lợi ích thiết thân, quan trọng bậc nhất, quyết định sự phát triển cũng như cuộc sống của mỗi tổ chức, cá nhân, gia đình trong xã hội. Vì vậy, phải xây dựng, hoàn thiện pháp luật về đất đai, về quyền sử dụng đất và nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhờ sự phát triển hoàn thiện của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quá trình thực hiện của việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, phát triển sản xuất kinh doanh, thỏa mãn các nhu cầu của cuộc sống. Tuy nhiên, đây là vấn đề mới ở Việt Nam, quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bộc lộ nhiều bất cập trong pháp luật cũng như thực hiện các nội dung của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến những hệ lụy không mong muốn, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Nghiên cứu vấn đề thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong phạm vi một Luận văn Thạc sĩ là cần thiết, có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất – một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác.
Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn. Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận.
Thực tiễn Việt Nam và kinh nghiệm thế giới chỉ ra rằng, bên cạnh hệ thống pháp luật tiến bộ, đòi hỏi phải có một cơ chế phối hợp rất đồng bộ giữa tất cả các cơ quan Nhà nước, các tổ chức xã hội và chính cá nhân, công dân cũng phải biết tự mình bảo vệ các quyền của mình, đó là cơ sở để quyền con người được đảm bảo thực hiện.
Luận văn không chỉ đưa ra những khái niệm, lý luận cơ bản nhất về tặng cho tài sản ở một số quốc gia trên thế giới về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; khái quát quy định của pháp luật ở nước ta qua các thời kỳ về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; đưa ra quy định pháp luật hiện hành về quyền, nội dung, hình thức, điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất… Luận văn còn đánh giá thực trạng những vấn đề đã và đang quy định trong pháp luật hiện nay; đưa ra thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện và áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay.
Kết quả nghiên cứu trên của luận văn đạt được là do sự hướng dẫn tận tình, đầy trách nhiệm của giáo viên hướng dẫn và sự nỗ lực của bản thân. Là một đề tài nghiên cứu không mới, liên quan đến lĩnh vực quyền sử dụng đất – một lĩnh vực rất rộng, luận văn cũng không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót nhất định. Tác giả luận văn rất mong được sự đóng góp của các thầy cô giáo và các nhà khoa học chuyên môn để tiếp tục nghiên cứu sâu hơn chủ đề này. Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận văn: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật
Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com
Pingback: Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất