Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

Trong chương này, tác giả nghiên cứu đi sâu chủ yếu vào các quy định trong pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến nay đồng thời làm rõ thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay về một số vấn đề nổi cộm, quan trọng nhất đã và tiếp tục được quy định trong các quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành như việc tặng cho quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở); xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.

2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ

2.1.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980

Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập, các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Nhà nước ta đã ban hành một số quy định pháp luật về đất đai như: Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 với chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định quyền sở hữu của họ trên những diện tích đất đó. Với chính sách này, trong xã hội có rất nhiều các thành phần kinh tế, nhiều cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Mỗi một chủ thể, một thành phần kinh tế tương ứng với một hình thức sở hữu đất đai, tài sản nhất định. Điều 11 Hiến pháp năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau: sở hữu nhà nước tức là sở hữu toàn dân; sở hữu hợp tác xã tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu của người lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc. Điều 12 Hiến pháp 1959 cũng quy định việc Nhà nước đã bảo hộ quyền sở hữu về đất đai “… những rừng cây, những đất hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc sở hữu của toàn dân”.

Để tiến hành công cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa nhằm cải tạo những quan hệ sản xuất không xã hội chủ nghĩa thành quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa, văn kiện Đại hội Đảng lần thứ III Đảng Lao động Việt Nam có quy định về việc cải biến chế độ sở hữu cá thể và chế độ sở hữu tư bản chủ nghĩa về tư liệu sản xuất thành các hình thức khác nhau của chế độ sở hữu xã hội chủ nghĩa. Đảng và Nhà nước ta chủ trương vừa bảo hộ những tư liệu sản xuất của người lao động riêng lẻ được quy định cụ thể trong Hiến pháp năm 1959, vừa cải tạo nền kinh tế cá thể theo con đường hợp tác hóa xã hội chủ nghĩa dựa trên chế độ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất và lao động tập thể của xã viên. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Ruộng đất của người dân còn được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Các diện tích ruộng đất của đồng bào là nhân dân lao động bị cưỡng ép di cư vào Nam mà họ đã đưa vào hợp tác xã trước khi di cư thì vẫn được Nhà nước công nhận quyền sở hữu thuộc về người đã di cư vào Nam, hợp tác xã chỉ có quyền sử dụng khi họ vắng mặt. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu và duy trì ổn định trật tự xã hội, phát triển kinh tế nông nghiệp, Nhà nước đã nghiêm cấm việc mua bán trái phép ruộng đất, mọi hành vi phá hoại đất đai làm mất diện tích ruộng đất, làm giảm bớt độ màu mỡ của đất và bỏ hoang hóa ruộng đất. Nhân dân có nhu cầu đổi ruộng, chuyển nhượng ruộng giữa các hợp tác xã nông nghiệp với nhau trong phạm vi huyện phải được Ủy ban hành chính huyện cho phép. Nếu diện tích ruộng đổi, chuyển nhượng khác huyện thì phải được Ủy ban hành chính tỉnh, thành phố cho phép. Nguyên tắc Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về đất đai còn ghi rõ trong

Nghị quyết số 125-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 về tăng cường công tác quản lý ruộng đất: “ruộng đất, ao hồ, đồng cỏ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, các cơ sở quốc doanh, các cơ quan đơn vị khác và của cá nhân được Nhà nước chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất đều được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm” [21]. Pháp lệnh số 147- LCT ngày 11/9/1972 khẳng định: “Rừng và đất rừng thuộc sở hữu của Nhà nước, tức là của toàn dân, không ai được xâm phạm’’ [62].

Qua các cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, các quy định về sở hữu đất đai vẫn được Nhà nước bảo vệ trong thời kỳ kinh tế bao cấp. Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội, một dấu mốc quan trọng về chính sách đất đai được thể hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ: “…Nhà nước cho phép địa chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng. Riêng đối với giáo hội, đền chùa, những người hoạt động tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ giữ lại một phần ruộng đất dùng vào cúng lễ, nuôi người tu hành, người làm trong nhà thờ, chùa, thánh thất. Nhà nước vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát canh thu tô hiến ruộng. Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì Ủy ban hành chính thành phố, tỉnh ra lệnh trưng thu hoặc trưng mua tùy theo thái độ chính trị của mỗi người. Gia đình nào chuyển về làm ăn sinh sống ở nông thôn thì được chính quyền và nông hội để lại cho họ một phần ruộng đất theo mức bình quân nhân khẩu của nông dân trong xã” [63].

Như vậy có thế thấy, trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Chính vì vậy, pháp luật thời kỳ này không cấm người sở hữu đất đai được thực hiện các quyền tặng cho đất đai thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, thời kỳ này pháp luật không có các quy định pháp luật về việc tặng cho quyền sử dụng đất.

2.1.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật đất đai 2003 Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân, thuộc về dân tộc Việt Nam. Với Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, chúng ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định tại Điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế.

Có thể thấy rõ, trong giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến ngày 30/4/1975 thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta quy định sở hữu đa cấp độ – trong đó có sở hữu công và tư nhân – về đất đai. Năm 1960, miền Bắc thực hiện phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất vào làm ăn tập thể, nhưng chế định sở hữu đất đai vẫn theo các quy định của Hiến pháp 1959. Đến năm 1987, Luật Đất đai ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo tinh thần Hiến pháp 1980.

Năm 1986, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngày 5/4/1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ra đời, đi vào đời sống và từng bước tháo gỡ khó khăn trong sản xuất, kinh doanh; cởi trói và giải phóng năng lượng sản xuất cho người nông dân.

Hiến pháp năm 1980 không có quy định nào về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng nhưng tại Hiến pháp năm 1992 đã có quy định tại Điều 18 về việc chuyển quyền sử dụng đất đó là: “… Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Tại khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993 cũng quy định về quyền của người sử dụng đất đó là được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể thấy, từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001, chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất. Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất người sử dụng đất đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Tóm lại, trong thời kỳ này, Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai. Người sử dụng đất ngày càng được mở rộng tối đa các quyền, nhằm tạo điều kiện cho họ thực hiện đầy đủ các giao dịch về đất đai. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kỳ này cũng chưa được quy định cụ thể, chưa được ghi nhận trong các văn bản pháp luật kể cả Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai 1993 cũng chưa có quy định nào về việc tặng cho quyền sử dụng đất.

2.1.3. Quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đến trước Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015

Kể từ khi Luật đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực, quyền sử dụng đất đã được coi là một loại tài sản có giá trị giao dịch trong thị trường bất động sản. Nhà nước ta đã thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất đã được ghi nhận cụ thể trong Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005.

Để bảo đảm cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được quy định trong Hiến pháp thì Luật đất đai, Bộ luật dân sự 2005 đã quy định cụ thể về: căn cứ; điều kiện; thình thức văn bản; nội dung; quyền và nghĩa vụ của người tặng cho, người được tặng cho quyền sử dụng đất và các quy định khác về trình tự thủ tục khi người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể là:

Điều 106 của Luật Đất đai 2003 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này”.

Điều 129 của Luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất quy định: Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau:

1. Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
2. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”.

Ngoài các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2003 nêu trên thì Bộ luật Dân sự 2005 cũng có những quy định định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như: từ Điều 688 đến Điều 692 quy định những quy chung về chuyển quyền sử dụng đất; những quy định riêng về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Điều 722 của Bộ luật dân sự quy định về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Điều 723 của Bộ luật dân sự quy định về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 724 của Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 725 của Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 726 của Bộ luật dân sự quy định về quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong thời kỳ này Nhà nước ta đã có những quy định về mặt pháp lý cụ thể đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất để người sử dụng đất được biết và khi thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất không lúng túng và để các cơ quan chức năng của Nhà nước kiểm soát được việc người sử dụng đất trong khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất.

• Theo các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất đã trình bày ở trên thì chúng ta thấy rằng:

Một là, người tặng cho quyền sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, người tặng cho quyền sử dụng đất có thể là cá nhân hoặc là hộ gia đình. Đây là chủ thể tặng cho. Do đó, trường hợp người thuê đất, người thuê lại quyền sử dụng đất, không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Hai là, người được tặng cho quyền sử dụng đất: có thể là cá nhân, là Nhà nước, hoặc là cộng đồng dân cư. Vấn đề này, tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai 2003 có quy định như sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của Cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”.

Ba là, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất đó là: i). Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ii). Đất không có tranh chấp, iii). Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; iv). Trong thời hạn sử dụng đất.

Bốn là, tặng cho quyền sử dụng đất là không có điều kiện về đền bù.

2.1.4. Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện nay Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 hiện nay không có nhiều thay đổi so với các quy định trước đây trong Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 cũng có một số điểm khác so với trước đây đó là:

Một là, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định bốn Điều tại Mục 7 để quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất trong đó có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ Điều 500 đến Điều 503.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 501 quy định: “1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 502 quy định:

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Còn về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 503 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Hai là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Bộ luât Dân sự 2015 cũng là hợp đồng thông dụng khác. Do vậy, các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 398. Đây là quy định bổ sung so với Bộ luật Dân sự 2005 nhằm nhấn mạnh rõ bản chất của hợp đồng.

Ba là, các quy định chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành được cụ thể hóa và tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
2. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
3. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
4. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 168 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.

Điều 1 quy định về việc nhận quyền sử dụng đất: “1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
3. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
6. Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
8. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
9. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
10. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
11. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
12. Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
13. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này”.

Điều 2 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

Về điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (trước đây là Điều 106 Luật Đất đai 2003) được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đó là: Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

Như vậy, có thế thấy các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 so với Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, các quy định trong các văn bản hướng dẫn của Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005 đã được cụ thể hóa trong Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời có sự sửa đổi, bổ sung một số quy định mới để phù hợp với thực tiễn, phù hợp với việc quản lý đất đai của Nhà nước ta hiện nay.

2.2. Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam trong một số trường hợp

2.2.1. Tặng cho quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì người sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện sau đây: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Quy định này hiện nay được quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng bổ sung và cụ thể hơn đã được nêu tại phần trên.

Tuy nhiên, do thực tiễn pháp luật và lịch sử đặt ra nên bên cạnh quy định nêu trên thì Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn cũng có quy định mềm về trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền cho người sử dụng đất, ổn định xã hội.

Trước đây, theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định về trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau: ”Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP”.

Điều này cũng tiếp tục được thể hiện trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 3/3/2017. Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

1. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
3. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
4. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
5. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
6. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
7. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
9. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
10. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
11. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 101 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004; từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014 và việc chuyển quyền được lập thành văn bản mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nay, bên nhận chuyển quyền có quyền làm thủ tục theo quy định của pháp luật để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

• Chính vì vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xẩy ra hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập trước ngày 01/7/2004; từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai 2003; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Luật đất đai 2013 thì người được tặng cho có thể làm thủ tục để đăng ký quyền sử dụng đất mang tên mình với điều kiện là được Ủy ban nhân dân xã xác nhận đất không có tranh chấp và mảnh đất đó phải có một trong các giấy tờ, căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003; Điều 100, Điều 101 Luật đất đai 2013 nêu trên. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý và có hiệu lực pháp luật trong trường hợp này.

Trường hợp thứ hai: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập sau ngày 01/7/2014. Vì đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để tặng cho theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003; Điều 188 Luật đất đai 2013. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường này sẽ vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật.

2.2.2. Về đề hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng nói chung cần được hiểu là sự thể hiện ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự, theo các ký tự bằng mực “đen”, trên giấy trắng “văn bản”; còn việc Công chứng nhà nước chứng nhận hay chứng thực, đăng ký hoặc cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực chất là xác nhận sự kiện pháp lý giữa các bên. Khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền xác định có hay không có sự kiện này. Pháp luật quy định vi phạm hình thức dẫn tới hợp đồng dân sự vô hiệu thì sẽ tạo nên một khoảng cách nhất định giữa sự thống nhất ý chí thực của người tham gia giao kết và hiệu lực của hợp đồng. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Thực tiễn từ trước đến nay nhà nước ta thực hiện chưa tốt công tác quản lý tài sản nói chung và về nhà, đất nói riêng, ví dụ: công việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể: Nghị định 181 của Chính phủ quy định từ ngày 01- 01-2007 chỉ đất nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng nhưng đến nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa xong. Đồng thời, thủ tục sang tên trước bạ qua nhiều khâu rườm rà, cộng với sự quan liêu của các cán bộ làm công việc sang tên trước bạ; thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất cao. Vì vậy, việc thực hiện nhưng quy định về hình thức đối với hợp đồng tặng cho khó khăn, phức tạp. Mặt khác, có trường hợp lại xuất phát từ yếu tố chủ quan của các bên, chẳng hạn khi tặng cho hai bên hoàn toàn tự nguyện, nhưng khi làm thủ tục giá cả tài sản biến động hoặc do mâu thuẫn trong cuộc sống dẫn đến một trong hai bên đã yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho. Do đó, nảy sinh tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết. Do vậy, nếu khi giải quyết tất cả các trường hợp nêu trên, Tòa án lại đều tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà, đất vô hiệu là không công bằng. Đó là còn chưa kể đến hiện nay việc quy định của pháp luật về việc nếu không tuân thủ quy định về hình thức dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu chưa rõ ràng và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vẫn còn nhiều bất cập, như: theo khoản 2, Điều 13 Pháp lệnh hợp đồng dân sự quy định “đối với loại hợp đồng mà pháp luật quy định phải lập thành văn bản, đăng ký, hoặc có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước, thì các bên phải tuân theo quy định đó”, nhưng theo Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng không quy định những hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức là vô hiệu. Như vậy, trong trường hợp đương sự yêu cầu huỷ hợp đồng thì giải quyết như thế nào?

Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau, quan điểm thứ nhất cho rằng, nếu hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì huỷ hợp đồng chứ không tuyên bố hợp đồng vô hiệu và áp dụng luật tương tự giải quyết hậu quả theo Điều 16 của Pháp lệnh hợp đồng. Còn quan điểm thứ hai cho rằng, mặc dù Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng không quy định cụ thể hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức là vô hiệu, nhưng tại khoản điểm a, khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng quy định nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì vô hiệu và Điều 13 Pháp lệnh hợp đồng quy định đối với hợp đồng pháp luật quy định phải tuân thủ các quy định về hình thức. Do vậy, nếu các bên không tuân thủ quy định về hình thức phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu; quan điểm thứ ba cho rằng, tại Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng không quy định khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ các điều kiện về hình thức, nếu không tuân thủ sẽ vô hiệu. Trong trường hợp hợp đồng không vi phạm Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng thì cần công nhận hợp đồng và Luật Đất đai năm 1993 không quy định tặng cho quyền sử dụng đất hay tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch, trong đó có điều kiện tuân thủ các quy định về hình thức và Điều 127 Bộ luật Dân sự 2005 quy định giao dịch không đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu nhưng Điều 401 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng lại quy định “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Như vậy, quy định của pháp luật còn có mâu thuẫn và khó hiểu dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Đồng thời, việc giải quyết hậu quả hợp đồng tặng cho vô hiệu chưa có văn bản hướng dẫn thi hành, trong khi đó Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP và 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 theo yêu cầu của các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện các quy định về hình thức của giao dịch (trong đó có hợp đồng tặng cho) trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại. Theo chúng tôi, với quy định như trên chỉ áp dụng trong trường hợp, mà cả hai bên từ khi tham gia giao dịch vẫn giữ nguyên cam kết ban đầu, nhưng một trong hai bên chây ỳ không thực hiện các quy định về hình thức, chứ không áp dụng cho trường hợp mà một trong hai bên không thiện chí trong thực hiện những cam kết mua bán với nhau nữa. Bởi lẽ, trong thực tiễn giải quyết các vụ việc tại Tòa án cho thấy, nếu một hoặc các bên mà đã yêu cầu hủy hợp đồng vì một mục đích nào đó, thì dù Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định thời gian dài đến đâu đi chăng nữa họ vẫn không thay đổi quan điểm.

Hiện nay, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

2.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi trên đất có tài sản, bất động sản

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản là trường hợp: người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đối với tài sản trên đất, mà trong cùng một hợp đồng tặng cho tài sản, người sử dụng đất đã tặng cho hai quyền là: Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất. Trường hợp này thường gọi là tặng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc còn gọi là tặng cho bất động sản. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Do cùng một lúc, người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất, nên việc tặng cho này phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Về đất sử dụng, thì phải có đủ bốn điều kiện, theo quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai 2003; Điều 188 Luật Đất đai 2013.
• Về quyền sở hữu đối với tài sản trên đất, thì tài sản đó phải không có tranh chấp, không bị kê biên hành chính hoặc kê biên để đảm bảo cho việc xét xử của Toà án hoặc để bảo đảm cho việc thi hành án.
• Về hình thức hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Việc tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đai lại có hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không có điều kiện kèm theo là trường hợp người tặng cho thoả thuận với người nhận tặng cho, sau khi có hợp đồng tặng cho, thì người tặng cho giao quyền sở hữu đối với tài sản trên đất và quyền sử dụng đất cho người nhận tặng cho mà không có yêu cầu gì đối với người nhận tặng cho.

Điều kiện đối với người tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đó là: Người sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; có đủ điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai 2003; Điều 188 Luật Đất đai 2013; là chủ sở hữu đối với tài sản trên đất; Tài sản trên đất không có tranh chấp, không bị kê biên hành chính hoặc kê biên để đảm bảo cho Toà án xét xử hoặc để bảo đảm cho việc thi hành án; Tự nguyện tặng cho, không bị ai ép buộc và không có yêu cầu đối với người nhận tặng cho; Việc tặng cho bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước.

Điều kiện đối với người nhận tặng cho: Người nhận tặng cho có năng lực hành vi dân sự; Thoả thuận nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất.

Hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản gắn với quyền sử dụng đất. Tài sản trên đất tặng cho có thể là cây trồng hoặc là vật kiến trúc. Do đó, hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, phải thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự. Cụ thể như sau: Tài sản trên đất là nhà ở, mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký bất động sản; Tài sản trên đất là bất động sản nhưng không phải đăng ký quyền sở hữu hoặc là cây trồng (bao gồm cây trồng ngắn ngày, cây trồng lâu năm), thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Trường hợp thứ hai, tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất có điều kiện kèm theo, là trường hợp người tặng cho, thoả thuận với người nhận tặng cho là: người nhận tặng cho phải làm nghĩa vụ đối với người tặng cho trong khi thực hiện hợp đồng.

Nghĩa vụ của người nhận tặng cho đối với người tặng cho, có thể thực hiện trước khi nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất, nhưng cũng có thể thực hiện sau khi nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất. Việc thực hiện nghĩa vụ trước hay thực hiện nghĩa vụ sau là do sự thoả thuận giữa người tặng cho với người nhận tặng cho. Tuy nhiên điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp người nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ trước khi được tặng cho. Trường hợp này có thể xảy ra hai tình huống:

Một là, sau khi thực hiện xong nghĩa vụ đối với người tặng cho, thì người tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất giao cho người nhận tài sản tặng cho quyền sử dụng và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.

Hai là, sau khi thực hiện xong nghĩa vụ đối với người tặng cho, thì người tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không giao quyền sử dụng đất, không giao quyền sở hữu đối với tài sản trên đất cho người đã thực hiện nghĩa vụ.

Trong trường hợp, người phải thực hiện nghĩa vụ đã thực hiện xong nghĩa vụ đối với người tặng cho, mà người tặng cho không giao quyền sử dụng đất, không giao quyền sở hữu đối với tài sản trên đất, thì người đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu người tặng cho thanh toán nghĩa vụ mà họ đã thực hiện.

Đối với trường hợp người nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ sau khi đã nhận tài sản tặng cho. Trường hợp này cũng có thể xảy ra hai tình huống:

Một là, sau khi nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất, người nhận tài sản tặng cho, đã thực hiện nghĩa vụ đúng theo bản hợp đồng đã ghi.

Hai là, sau khi nhận tài sản tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất, người nhận tài sản tặng cho đã không thực hiện nghĩa vụ đúng theo hợp hợp đồng đối với người tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trường hợp này, người đã tặng cho tài sản có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu đồi bồi thường thiệt hại tài sản (nếu có).

2.2.4. Xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Khi giải quyết những vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (quyền sở hữu nhà) thì việc đánh giá, xác định thời điểm có hiệu lực của hai loại hợp đồng này có giá trị lớn để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên và người liên quan trong một vụ án.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Trong khi đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 thì: “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Khoản 3 Điều 107 Luật Nhà ở 2005 quy định: “Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng’’, khoản 2 Điều 63 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn Luật nhà ở thì “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”.

Hiện nay, theo quy định tại Điều 503 của Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Cũng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở quy định:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.

Như vậy có thể thấy, quy định pháp luật để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các quy định về pháp luật đất đai và nhà ở hiện nay chưa thống nhất; chưa có văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất chung nhất. Chính vì vậy, việc áp dụng quy định nào trong quá trình giải quyết vụ việc về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay tại các cơ quan tố tụng, người thực hiện và áp dụng pháp luật vẫn chưa được giải quyết triệt để, chưa thống nhất.

2.2.5. Thực trạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con

Luật hôn nhân và gia đình năm 1960, Luật hôn nhân và gia đình năm 1986, Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 và Luật hôn nhân và gia đình 2014 đã quy định chế độ tài sản chung của vợ chồng, tài sản riêng của vợ hoặc chồng… Những quy định nói trên đều đã khẳng định rõ ràng về sở hữu, từ đó nêu ra nguyên tắc giải quyết. Tuy nhiên, trong thực tiễn các vụ án về hôn nhân và gia đình có những vụ việc rất khó xác định về sở hữu đó là các trường hợp khi con cái lớn xây dựng gia đình cha mẹ có mua sắm, tạo dựng một số tài sản, hoặc trong nhà có sẵn từ trước khi vợ chồng người con kết hôn, nay các con ra ở riêng cha mẹ đã đưa cho vợ chồng người con sử dụng. Các tài sản này có thể là nhà đất, vật liệu làm nhà, vật dụng sinh hoạt hoặc tư liệu sản xuất như xe ôtô, trâu bò, đất canh tác v.v…Đối với loại tài sản phải kê khai, có giấy tờ sở hữu, có trường hợp người con rể hoặc con dâu đứng tên sở hữu, hoặc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cả phần đất bố mẹ đang sử dụng và phần đất mà vợ chồng người con đang sử dụng. Nhưng cũng có trường hợp bố mẹ vẫn đứng tên trong giấy tờ sở hữu, sử dụng hoặc người con mới chỉ kê khai trong sổ sách địa chính. Song trên thực tế vợ chồng người con sử dụng từ ngày mới ra ở riêng cho đến khi vợ chồng người con ly hôn thì bố mẹ mới nói là chưa cho vợ chồng con và đòi lại.

Việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho với tư cách là một quan hệ độc lập, một vụ án dân sự dù có những khó khăn, phức tạp nhưng các luật gia, luật sư, Thẩm phán… đều có thể thống nhất với nhau là các hợp đồng tặng cho đó phải thoả mãn các yêu cầu cơ bản và hợp đồng đó đã hoàn thành thì mới được công nhận; nhưng việc giải quyết các tranh chấp về tài sản trong quan hệ hôn nhân có liên quan đến việc xác định cho hay chưa cho là vô cùng khó khăn, làm thế nào để có thể xử lý các tranh chấp đó vừa có tình, vừa có lý là một điều không đơn giản.

Trước đây, tại điểm 13 Mục IV của Công văn số 16/1999/KHXX ngày 01 tháng 02 năm 1999, của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp về một số vấn đề về hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành chính và tố tụng Tòa án nhân dân tối cao đã có đề cập về một khía cạnh để xác định việc tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp chính quyền địa phương giao đất cho hộ gia đình để dãn hộ cho chủ hộ là bố mẹ. Vợ chồng con làm nhà trên đất đó, khi vợ chồng con xin ly hôn thì có coi đất đó là tài sản chung của vợ chồng để chia không? Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 118 Bộ luật dân sự thì “quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ”; do đó cần phân biệt như sau:

Nếu các thành viên trong hộ gia đình đều đồng ý cho đất để vợ chồng một người con của chủ hộ làm nhà ở, mặc dù không có giấy tờ, nhưng có nhiều người biết việc cho đất đó và vợ chồng người con đã làm nhà ở thực sự trên đất đã được cho thành khuôn viên riêng, thì vợ chồng người con đó đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất. Khi xét xử cho ly hôn thì quyền sử dụng đất đó là tài sản riêng của vợ chồng và được chia theo quy định chung.

Nếu các thành viên trong hộ gia đình chưa đồng ý cho đất để vợ chồng một người con của chủ hộ làm nhà ở, nhưng vợ chồng người con đó đã làm nhà ở trên một phần đất đó, thì trong trường hợp này nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn quyền sử dụng đất vẫn là của hộ gia đình. Khi xét xử cho ly hôn thì Toà án tính giá trị của nhà ở để chia cho họ hoặc chia nhà ở bằng hiện vật, còn đất thì người nhận một phần hoặc toàn bộ nhà ở phải thanh toán tiền giá trị quyền sử dụng đất cho hộ gia đình theo khung giá đất do chính quyền địa phương quy định. Trong trường hợp họ phải thanh toán tiền giá trị quyền sử dụng đất, thì Toà án chỉ buộc phải thanh toán cho những người không đồng ý cho đất theo phần tương ứng mà họ được hưởng”.

Đây chỉ là hướng dẫn mang tính tham khảo cho Tòa án trong việc giải quyết vụ án liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.

Theo tinh thần của Công văn nêu trên, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng đã thông qua án lệ số 03/2016/AL ngày 6 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 6 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao cũng đề cập đến trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Trong chương này, tác giả nghiên cứu đi sâu chủ yếu vào các quy định trong pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến nay đồng thời làm rõ thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay về một số vấn đề nổi cộm, quan trọng nhất đã và tiếp tục được quy định trong các quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành như việc tặng cho quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở); xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. Luận văn: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất