Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng

Vấn đề chủ thể trong quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của các quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học. Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó. Hiện nay, cũng giống như đã số các nước trên thế giới, khi ban hành BLDS năm 2015 chỉ thừa nhận cá nhân và pháp nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự.

Thứ nhất, đối với chủ thể là cá nhân: Thì phải là người có năng lực hành vi vì đây là yếu tố quan trọng, có tính chất quyết định đến hiệu lực của hợp đồng. [30, điều 117 ]. Các mức năng lực hành vi của cá nhân được quy định như sau:

Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ 18 tuổi trở lên, người này có thể tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trừ trường hợp người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, người bị mất, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự bằng quyết định của Tòa án.

Người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ: là người từ đủ 06 tuổi đến dưới 18 tuổi thì việc xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại của họ phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật của họ, trừ các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác. Đặc biệt, trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [ 30, điều 21] Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Người không có năng lực hành vi dân sự: là người dưới 06 tuổi, mọi giao dịch liên quan đến người này (trong đó có việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại) đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật [30, Điều 21]

Người bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch liên quan đến người này đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật [30, Điều 22]

Người bị Tòa án tuyên có khó khăn trong nhận thức và điều khiển hành vi thì mọi giao dịch liên quan đến người này đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người giám hộ [ 30, Điều 23]

Người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao dịch liên quan đến tài sản của họ phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày [ 30, Điều 24]

Thứ hai, pháp nhân là các tổ chức đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 74, Bộ luật dân sự năm 2015, các pháp nhân là chủ thể đầy đủ của quan hệ pháp luật dân sự, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, được tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân. Mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân được thể hiện trong điều lệ hay quyết định thành lập pháp nhân. Giống như các chủ thể khác của quan hệ pháp luật dân sự, pháp nhân cũng phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự do luật định. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh vào thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập, nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân [30, điều 86]. Việc xác định rõ khoảng thời gian tồn tại của pháp nhân, hay nói cách khác, khoảng thời gian mà pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự, là một vấn đề quan trọng, vì trong khoảng thời gian đó các giao dịch hợp pháp do pháp nhân tiến hành nhân danh mình có hiệu lực pháp luật, nó làm phát sinh quyền hay ràng buộc trách nhiệm của pháp nhân đối với các giao dịch do mình thực hiện trước các cá nhân, tổ chức khác là đối tác của pháp nhân trong quan hệ giao dịch đó. Pháp nhân là thực thể xã hội chứ không phải là một con người tự nhiên nên năng lực hành vi dân sự của chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con người cụ thể nào đó mà được thể hiện bởi ý chí của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện. Vì thế, pháp luật đòi hỏi người đại diện này phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải có thẩm quyền đại diện. Đại diện của pháp nhân có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền. Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân là người đứng đầu của pháp nhân, được quy định trong Điều lệ của pháp nhân hoặc trong quyết định thành lập của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người đứng đầu của pháp nhân cũng có thể ủy quyền cho người khác làm đại diện cho pháp nhân khi tham gia các giao dịch. Khi tham gia giao dịch người đứng đầu pháp nhân hoặc người được người đứng đầu pháp nhân ủy quyền phải xác lập giao dịch đúng phạm vi đại diện và tương ứng với phạm vi hoạt động của chủ thể. Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Ngoài hai chủ thể trên thì BLDS 2015 không coi Hộ gia đình và tổ hợp tác là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự như BLDS 2005 nữa. Chính vì vậy khi tham gia các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà có hộ gia đình và tổ hợp tác tham gia thì đó chính là các cá nhân, với tư các chủ thể của mình, nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật dân sự này, hoặc đại diện theo ủy quyền chứ không phải là nhân danh hộ gia đình hay tổ hợp tác như trước đây nữa. Đây chính là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS 2005 và khi có sự thay đổi này thì các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng phải hết sức chú ý đến chủ thể giao kết hợp đồng với mình có đầy đủ quyền để tham gia, xác lập giao dịch với mình không.

2.2  Đối tượng của hợp đồng

Trong quan hệ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán có thể là chủ sở hữu của tài sản hoặc chỉ là người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán hoặc có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật, đã đem tài sản (động sản hoặc bất động sản) bán cho người có nhu cầu nhưng với điều kiện chuộc lại nhằm giúp cho chủ sở hữu có được số tiền cần thiết trong lúc gặp khó khăn về tài chính. Còn bên mua muốn đáp ứng các nhu cầu của mình hoặc muốn tìm kiếm lợi nhuận nên đã tham gia vào quan hệ này. Hai bên thiết lập quan hệ xoay quanh đối tượng đó chính là tài sản. Tài sản theo quy định tại điều 105 của BLDS năm 2015:“ Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Động sản và bất động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”

Vật là một bộ phận của thế giới vật chất và con người có thể chiếm hữu, sử dụng nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của mình cả về vật chất lẫn tinh thần. Vật trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm vật hiện có và vật sẽ hình thành trong tương lai. Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Tiền bao gồm tiền đồng Việt Nam và ngoại tệ. Nếu các bên chọn tiền làm đối tượng của hợp đồng mua bán thì quan hệ đó được chuyển sang hợp đồng trao đổi tài sản, đổi tiền. Trường hợp mua bán này rất hiếm gặp ở hợp đồng mua bán tài sản cũng như hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Thực tiễn cho thấy, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tồn tại chủ yếu là quyền sử dụng đất, điều này được minh chứng cụ thể bằng các hợp đồng cố đất hay hợp đồng repo bất động sản như hiện nay.

Giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu,¼ là đối tượng của hợp đồng mua bán khi đó là giấy tờ có giá không ghi danh được phép mua bán tự do trên thị trường như là một loại hàng hóa. Nếu là giấy tờ có giá có ghi danh hay đòi hỏi các điều kiện khác thì các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan đến loại giấy tờ có giá đó và pháp luật về công ty, điều lệ của công ty phát hành chúng.

Từ những phân tích về các loại tài sản theo quy định của BLDS thì ta có thể thấy rằng không phải loại tài sản nào cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải đáp ứng các điều kiện sau:

Là tài sản theo quy định của BLDS hiện hành: tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì tài sản đó có thể hiện hữu hoặc tài sản đang hình thành trong tương lai, nếu đối tượng là tài sản bị cấm lưu thông hoặc hạn chế chuyển nhượng thì phải phù hợp với các quy định về loại tài sản đó.

Tài sản bán phải thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán: Đây là đặc điểm quan trọng của tài sản tham gia giao dịch hợp đồng mua bán tài sản vì đây là giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản nếu bên bán không có quyền bán tài sản thì việc xác lập giao dịch hoàn toàn không có ý nghĩa, bên mua sẽ phải chịu thiệt thòi khi giao kết với người không có quyền sở hữu hoặc không có quyền bán.

Ngoài những tiêu chí trên thì theo tác giả thì tài sản phải được xác định hoặc có thể xác định được: Theo quy định của BLDS 2015, trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật (vật hữu hình) thì vật phải được xác định rõ bằng giá trị sử dụng, phải xác định là vật gì, trọng lượng, khối lượng, chất lượng. Nếu là vật cùng loại thì ta xác định bằng cách đặc định hóa vật cùng loại đó, nếu là vật đặc định thì bắt buộc phải giao đúng vật đó và đúng tình trạng như đã cam kết. “Đúng vật, đúng tình trạng” là hai tiêu chí xác định vật đặc định và nội dung của hai tiêu chí đó không thể được ghi nhận ở đâu khác ngoài hợp đồng. Ví dụ như: khi giao kết hợp đồng mua bán xe máy với điều kiện chuộc lại, nếu đã xác định đối tượng là chiếc xe máy hiệu gì thì phải giao đúng hiệu đó, đúng số khung, số sườn, số seri,¼ và khi đáo hạn hợp đồng bên mua phải cho bên bán chuộc lại đúng chiếc xe mà bên bán đã bán và đúng tình trạng như đã thỏa thuận (nếu có). Việc xác định rõ ràng các yếu tố này càng có ý nghĩa quan trọng đối với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, đồng thời góp phần hạn chế các tranh chấp về sau, điều này xuất phát từ bản chất của loại hợp đồng này là không muốn bán đứt đi tài sản.

2.3 Thời hạn chuộc lại tài sản Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản là một điều khoản quan trọng và đặc thù của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Theo quy định của BLDS năm 2005 thì thời thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng luật quy định thời hạn này không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản cho người mua. Còn đối với BLDS 2015 hiện hành khi có hiệu lực thì thời hạn chuộc phụ thuộc vào thỏa thuận của hai bên mà không bị khống chế thời gian tạo điều kiện cho bên bán có thêm thời gian để có khả năng chuộc lại tài sản đã bán và điều này cũng thể hiện được tính thỏa thuận của hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận về thời gian thì BLDS 2015 cũng áp dụng khống chế thời gian như BLDS năm 2005. Việc khống chế về thời gian chuộc lại xuất phát từ bản chất của chính loại hợp đồng này, đó là nhằm giúp các chủ sở hữu có được khoản tiền cần thiết để giải quyết khó khăn trước mắt bằng cách đem bán tài sản của mình và chuộc lại nó khi làm ăn khấm khá. Quy định thời hạn chuộc lại còn nhằm mục đích tạo ra sự ổn định cho giao lưu dân sự, bảo vệ quyền lợi của người mua giúp họ nhanh chóng có được quyền sở hữu một cách tuyệt đối, ổn định sau khi đã bỏ tiền ra mua tài sản đó.

2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản

Giá là biểu hiện giá trị thực tế của vật, nó phụ thuộc vào chất lượng, số lượng, tính năng, tác dụng của vật bán và mức cung cầu của thị trường đối với loại tài sản đó. Thực tiễn cho thấy rằng, đối với bất kỳ tài sản nào nếu có chất lượng tốt, do nhà sản xuất có uy tín và danh tiếng hơn sản xuất ra thì thường có giá cả cao hơn. Ngoài ra, giá cả cũng phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu của thị trường. Nếu một thị trường mà có mức cầu lớn hơn cung thì giá cả sẽ bị đẩy lên cao và ngược lại nếu cung lớn hơn thì giá cả sẽ hạ thấp. Vì vậy, giá là một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng, nếu thiếu nội dung này thì hợp đồng mua bán là một hợp đồng giả tạo. Xuất phát từ bản chất tự do thỏa thuận, tự do ý chí của một hợp đồng dân sự mà trong thực tế giá cả của tài sản mua bán (giá bán) do các bên thỏa thuận xác định hoặc các bên cũng có thể yêu cầu cá nhân, tổ chức (thông thường là những người có kiến thức chuyên môn về tài sản mua bán và giá cả thị trường, gọi chung là người thứ ba) xác định giá bán. Nhưng đối với những tài sản mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên phải thỏa thuận theo quy định đó, không được thỏa thuận mức giá cao hơn cũng như mức giá thấp hơn. Ngoài ra, trong thực tế có nhiều trường hợp giá tài sản mua bán không ổn định, lúc giao kết hợp đồng là giá khác nhưng đến giai đoạn thực hiện hợp đồng giá lại là một giá khác. Cho nên, để bảo đảm lợi ích các bên có thể thỏa thuận thêm hệ số trượt giá khi có biến động về giá cả của thị trường. Điển hình như ở hợp đồng repo cổ phiếu, khi giao kết hợp đồng các bên có thể thỏa thuận trong thời gian hợp đồng nếu giá cổ phiếu trên thị trường giảm đến một mức giới hạn nào đó (thông lệ là 20%), Công ty chứng khoán có quyền nắm giữ và bán cổ phiếu (thanh lý) để thu hồi nợ, nếu giá bán thấp hơn giá đã mua thì nhà đầu tư phải nộp vào một số tiền bù lại, giá mua cổ phiếu và mức giới hạn này phụ thuộc vào từng Công ty chứng khoán. Thỏa thuận về giá trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá. Và trong trường hợp các bên thỏa thuận về mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Hiện nay, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên và phát triển thành các dạng hợp đồng khác như hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo cổ phiếu) và hợp đồng repo bất động sản, gọi chung là các sản phẩm phái sinh. Các sản phẩm này một mặt vẫn kế thừa các đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác đã có những biến thiên, phát triển khác biệt. Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại (như quy định tại Điều 454 – BLDS 2015) trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, giá bán tài sản không ảnh hưởng gì đến giá chuộc lại tài sản nhưng với các sản phẩm phái sinh của nó thì giá bán (ban đầu) là một điều khoản cơ bản, luôn cần phải được thỏa thuận trong hợp đồng, bởi vì chính điều khoản về giá bán này là cơ sở để khi hợp đồng đáo hạn hai bên tính toán giá chuộc lại tài sản. Cho nên, ngoài giá bán ban đầu trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại còn có giá chuộc lại tài sản. Giá chuộc lại là một nội dung đặc thù của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, khi giao kết hợp đồng đòi hỏi các bên luôn cần phải thỏa thuận và ghi nhận vào hợp đồng. Điều 454 của Bộ luật dân sự hiện hành quy định: “Giá chuộc lại tài sản là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác”. Từ quy định này chúng ta thấy rằng, về nguyên tắc các bên được tự do thỏa thuận quyết định giá chuộc lại tài sản và luật tôn trọng sự tự do ý chí đó của các bên, chỉ khi các bên không thỏa thuận thì luật mới quy định giá chuộc lại nhằm có đường lối xử lý, hạn chế được tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên, khi đó giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại. Tuy nhiên, trong trường hợp này có vẽ như bản chất và đặc trưng của một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với một hợp đồng mua bán thông thường không có sự khác biệt, cũng đều tính theo công thức: “giá thị trường”. Cho nên, công thức tính giá chuộc lại này đã không phản ánh đúng bản chất của một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, nó làm cho các bên đều không tìm thấy lợi ích hoặc tính ưu việt của hợp đồng chuộc lại so với một hợp đồng mua bán tài sản thông thường, chính vì vậy hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không còn ý nghĩa. Vì thế, trong trường hợp giá thị trường tăng lên thì người mua có lợi, nhưng ngược lại cũng sẽ thật không công bằng đối với người mua trong trường hợp giá thị trường xuống thấp, khi đó số tiền mà người mua bỏ ra để mua tài sản chẳng những không thu hồi được đầy đủ mà còn có thể phải mất thêm tiền bảo quản, sửa chữa hay nâng cấp làm tăng giá trị tài sản trước khi người bán thực hiện quyền chuộc lại tài sản. Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Vì vậy, giải pháp tính giá chuộc lại tài sản trong trường hợp các bên không có thỏa thuận mà nhà làm luật đưa ra đã không bảo đảm được quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Chính điều này đã làm cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ít hấp dẫn các chủ thể và thực tiễn cho thấy rằng hợp đồng này được giao kết không nhiều cũng như chế độ pháp lý liên quan đến nó cũng ít được vận dụng. Đến đầu năm 2007, thị trường chứng khoán trở nên sôi động khi có sự ra đời của hợp đồng repo chứng khoán và sau đó không lâu một sản phẩm mới mang tên hợp đồng repo bất động sản cũng hình thành. Các sản phẩm này nhanh chóng phát triển trên thị trường Việt Nam với những lợi thế hấp dẫn đã thu hút nhiều nhà đầu tư mặc dù một quy chế pháp lý điều chỉnh nó chưa được định hình. Một trong những lợi thế tạo nên sự hấp dẫn đó chính là giá repo (giá bán ban đầu) và giá chuộc lại. Trong hợp đồng repo chứng khoán giá chuộc lại được tính bằng công thức: giá ban đầu * (1 + lãi suất repo/365 * Số ngày thực sự sở hữu chứng khoán). Với công thức này, khi giá thị trường xuống thấp bên mua cũng không phải chịu thiệt thòi như công thức “giá thị trường”, vì chẳng những bên mua thu hồi được số tiền vốn bỏ ra (để mua cổ phiếu) mà còn thu được tiền lãi và được kinh doanh cổ phiếu trong thời hạn chuộc lại để tăng lợi nhuận. Còn với hợp đồng repo bất động sản giá chuộc lại được tính bằng giá bán cộng với khoản phí 1% giá trị tài sản và một mức lãi suất nhất định quy ra ngày. Vì vậy, thông qua công thức tính giá chuộc lại của các hợp đồng repo này các bên đềtìm thấy cho mình những lợi ích nhất định. Điều này đã tạo nên lợi thế hơn hẳn cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh (hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản) so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nguyên bản (như Điều 454 – BLDS 2015). Qua đó đã phần nào giải thích cho lý do tại sao hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tồn tại từ lâu lại phát triển không sôi động, hấp dẫn bằng khi nó đã biến thiên và phát triển thành các hình thức như hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản. Vì vậy, đứng trước quy luật phát triển điều khoản về giá chuộc lại trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã không đáp ứng được những nhu cầu và đòi hỏi của thực tiễn.

Từ những phân tích trên chúng ta thấy rằng, từ những đòi hỏi khách quan của thị trường trong lĩnh vực đầu tư chứng khoán và bất động sản nên các hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản đã ra đời. Đây được xem là các nhánh hợp đồng phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, với những điểm kế thừa và phát triển. Sự biến thiên trong công thức tính giá chuộc lại ở các hợp đồng phái sinh đã tạo nên tính ưu việt của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Công thức tính giá chuộc lại này đã tạo cho các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh có tính linh hoạt cao, đáp ứng được yêu cầu của các nhà đầu tư trong nền kinh tế thị trường nên nó có ý nghĩa thực tiễn rất lớn. Vì vậy, cần thiết phải nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện công thức tính giá chuộc lại trong chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ở Bộ luật dân sự hiện hành.

2.5 Hình thức của hợp đồng Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Hình thức hợp đồng dân sự là phương tiện để ghi nhận, lưu trữ, truyền tải nội dung của hợp đồng. Đó là phương tiện để ghi nhận lại các điều khoản mà các bên đã cùng thống nhất cam kết. Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng cũng như tùy thuộc vào độ tin cậy giữa các chủ thể tham gia hợp đồng mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định về hình thức cụ thể của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng do đó chúng ta sẽ áp dụng những quy định chung về hình thức của giao dịch dân sự để điều chỉnh. Về hình thức của giao dịch dân sự , Điều 119 – BLDS 2015 quy định như sau: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”

Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể thể hiện dưới các hình thức như: bằng lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể và trong những trường hợp đặc biệt luật mới yêu cầu về hình thức của hợp đồng buộc các bên giao kết phải tuân theo. Hình thức đơn giản nhất, phổ biến nhất trong giao kết hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng là hình thức bằng lời nói (hình thức miệng). Hình thức này thường được áp dụng khi giữa các chủ thể có sự quen biết nhau, tin tưởng nhau, có quan hệ mật thiết,¼ ví dụ như trong các giao dịch cố đất ở miền nam nước ta. Tuy nhiên, khi hợp đồng thực hiện dưới hình thức này các bên phải đối mặt với rủi ro cao, nhất là đối với một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn như là đất đai. Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Chính vì vậy, có xu hướng các chủ thể lựa chọn một hình thức giao kết khắc khe hơn, đảm bảo an toàn hơn như hình thức văn bản. Bởi vì, xuất phát từ đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thường là các tài sản có giá trị lớn, tài sản mà Nhà nước cần quản lý, kiểm soát khi chúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác (như đất, nhà, xe,¼ ), thời gian khá dài, dễ xảy ra tranh chấp,¼ nên để đảm bảo độ xác thực về nội dung và an toàn các chủ thể lựa chọn hình thức này hoặc vì tuân theo những quy định bắt buộc của luật về hình thức của hợp đồng. Chẳng hạn như với hợp đồng mua bán nhà ở thì tùy trường hợp phải công chứng, chứng thực hay hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thứ ba về hình thức bằng văn bản có công chứng thì hiện nay các quy định của pháp luật chưa công nhận cố đất là một dạng hợp đồng thông dụng nên cũng chưa có quy định về công chứng hợp đồng cố đất mặc dù nó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và cũng mang đầy đủ đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại. Các giao dịch này không có một quy chuẩn về hình thức nào để xác định nó tồn tại hay không nên nhiều trường hợp một bên bội ước có thể làm bên kia mất tài sản mà tập quán không đủ hiệu lực để ràng buộc trách nhiệm của các bên.

Nếu thực hiện công chứng cho hợp đồng cố đất theo pháp luật hiện hành thì vướng mắc là việc công chứng hợp đồng cố đất xong, (có sự chuyển giao quyền sở hữu dù chỉ là tạm thời) thì bên mua cũng phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì mới được thừa nhận quyền sở hữu chuyển đi chuyển lại giữa hai bên như vậy hai bên sẽ phải chịu 2 lần thuế. Trong khi đó, về nguyên tắc, người mua tài sản chỉ được quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định. Do chưa có quy định cụ thể nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực trong thực tế, dẫn đến hầu hết các hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại đều vi phạm về hình thức. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, trong trường hợp một hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức hợp đồng, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu (theo Điều 134 – BLDS 2005). Tuy nhiên BLDS năm 2015 tại điều 129 đã có quy định sửa đổi : “ Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Những quy định mới này sẽ giúp những giao dịch đã được thực hiện trên thực tế nhưng không thực hiện đúng các quy định về hình thức sẽ không bị tuyên vô hiệu ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các một trong hai bên khi tham gia giao dịch không hiểu hết về quy định về hình thức của giao dịch dân sự.

2.6  Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản

• Quyền của bên mua tài sản

Một hợp đồng mua bán tài sản thông thường được giao kết hợp pháp và phát sinh hiệu lực thì luôn có sự chuyển giao tài sản từ người bán sang người mua. Khi đó với tư cách của chủ sở hữu tài sản thì người mua có đầy đủ các quyền năng pháp lý đối với tài sản, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được nhà làm luật xây dựng dưới góc độ hạn chế quyền sở hữu của người mua, mua sẽ không được hưởng các quyền năng đó một cách đầy đủ như thế. Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, quyền cơ bản và quan trọng nhất của người mua là quyền được chiếm hữu, sử dụng tài sản. Quyền này cho phép người mua được hưởng hoa lợi phát sinh từ tài sản mà không phải trả cho người bán ngay cả trong trường hợp người này sau đó chuộc lại tài sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều cho phép người mua có quyền định đoạt tài sản qua hình thức tặng cho, để lại thừa kế, bán hoặc cho thuê, thế chấp,¼ Còn ở Việt Nam trong Bộ luật dân sự Bắc Kỳ trước đây cũng ghi nhận: “¼những khế ước cho thuê do người mua đã ký nhận, không có sự gian lậu gì, thì vẫn cứ phải thi hành” [1,Điều 966], nhưng với điều kiện việc cho thuê đó không làm tổn hại đến lợi ích của người bán và trong tập quán cố đất cho đến nay cũng cho phép bên nhận cố đất có quyền cho thuê, cho cố lại đất cố mà không cần phải được sự đồng ý của bên cố đất, miễn sao không làm hoang phí, hư hại đất. Khoản 2 – Điều 462 – BLDS 2005 quy định: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản¼” BLDS năm 2005 vô hiệu hóa gần như tất cả các giao dịch giữa người bán đối với người thứ ba liên quan đến tài sản là đối tượng chuộc lại. Nếu trong thời hạn chuộc lại mà người mua thực hiện các giao dịch như bán, trao đổi, tặng cho,¼ tài sản là đối tượng chuộc lại thì các giao dịch đó đều bị tuyên bố vô hiệu, do chống lại điều cấm của pháp luật. Quy định này xuất phát từ việc nghiêng về bảo vệ bên bán của nhà làm luật. Tuy nhiên quy định này quá cứng nhắc và áp đặt vì nó đã hạn chế quyền định đoạt của bên mua, triệt tiêu quyền thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng một cách không cần thiết. Và sau 10 năm thực hiện BLDS 2005 đã được thay thế bằng BLDS 2015 trong chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng có tính ưu việt hơn. BLDS 2015 quy định “ Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, việc BLDS năm 2015 có những quy định thay đổi như vậy, đã cho thấy được những hạn chế của bộ luật dân sự 2005, cùng với đó những sửa đổi này đã giúp cho các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đạt được sự tự do ý chí một cách cao nhất. Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Ngoài ra, trong Bộ luật dân sự hiện hành vấn đề thừa kế đối với tài sản là đối tượng của quyền chuộc lại hoàn toàn không được luật đề cập, trong khi thời hạn chuộc lại tài sản theo quy định của luật là tương đối dài: một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Điều này dẫn đến khó khăn khi xử lý tài sản trong trường hợp người mua chết, đó là người mua có quyền dùng tài sản đó để làm di sản thừa kế hay không, người thừa kế cũng như các chủ nợ của người mua sẽ có quyền và nghĩa vụ gì khi xử lý những điều khoản chuộc lại. Đây là khoảng trống cần được lấp đầy trong chế định hợp đồng mua bán tài sản của pháp luật Việt Nam.

• Nghĩa vụ của bên mua tài sản

Một nghĩa vụ cơ bản của người mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại hay trong bất kỳ hợp đồng mua bán tài sản nào khác đó là nghĩa vụ trả tiền. Nghĩa vụ này mang tính chất đối trọng với nghĩa vụ giao tài sản và chuyển giao quyền sở hữu của người bán. Theo đó, tùy theo thỏa thuận người mua có thể trả tiền trước hoặc sau khi người bán chuyển giao tài sản. Người mua phải trả tiền cho người bán đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức thanh toán theo như các bên đã thỏa thuận. Khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bắt đầu phát sinh hiệu lực thì người mua có nghĩa vụ bảo quản và giữ gìn tài sản mà người bán chuyển giao như chính tài sản của mình. Và trong thời hạn chuộc lại, do điều kiện khách quan mà tài sản bị xuống cấp hay có nguy cơ bị hư hỏng thì người mua phải áp dụng các biện pháp như sửa chữa cần thiết để duy trì chất lượng tài sản hoặc người mua có thể áp dụng các biện khác để làm tăng giá trị tài sản.

Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho chủ thể khác bán (Khoản 2 – Đ454 – BLDS 2015). Với quy định này nhà làm luật nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của người bán nên đã hạn chế quyền sở hữu của người mua (chủ sở hữu tài sản) bằng việc ra một quy định cấm người mua thực hiện những giao dịch nhất định với người thứ ba trong thời hạn mà hai bên thỏa thuận được phép chuộc lại tài sản. Quan điểm nghiêng về việc bảo vệ người bán của nhà làm luật trong chế định chuộc lại tài sản rất rõ ràng và nhất quán, thể hiện ở một số quy định sau đây:

Khi chuộc lại trong thời hạn nhất đã định, thì việc bán trước bị tiêu, việc chuyển di quyền sở hữu thuộc về bên bán cũng bị tiêu. Người bán coi như thủy chung vẫn là sở hữu chủ, và người mua thì coi như chưa từng có quyền sở hữu bao giờ”[1, điều 966]

Trong trường hợp người bán chuộc lại thì điển mại bị tiêu trừ, và sự chuyển dịch tư hữu coi như không bao giờ có”[4, điều 1071]

Như vậy, Mặc dù trong hợp đồng chuộc lại có sự chuyển giao quyền sở hữu cho người mua nhưng khi sự kiện chuộc lại xảy ra, thì người bán vẫn được coi như chưa bao giờ bị ngắt quãng quyền sở hữu đối với tài sản của họ. Ngược lại, nếu sự kiện chuộc lại xảy ra, thì người mua bị coi như chưa bao giờ là chủ sở hữu tài sản.

Tại sao các nhà làm luật lại bảo vệ người bán trong chế định hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại như vậy? Hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại ra đời trên thế giới không phải nhằm tạo nên một công cụ tiếp cận vốn trên thị trường tài chính như hiện nay mà nó được coi như một biện pháp nhằm giúp những người thiếu vốn trong ngắn hạn có tiền để sử dụng khi cánh cửa tiếp cận vốn của họ ở ngân hàng đã bị đóng chặt. Nói cách khác, nó được coi như một trong những biện pháp cuối cùng để “cứu” chủ sở hữu tài sản phục hồi lại sản xuất kinh doanh, thoát khỏi tình trạng phá sản. Vì vậy, pháp luật các nước cũng như Việt Nam đã nhìn nhận việc bảo lưu quyền lấy lại tài sản như một “quyền được chuộc” chứ không phải như một “nghĩa vụ phải chuộc” của người bán.

2.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

• Quyền của bên bán tài sản

Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì người bán có quyền yêu cầu người mua trả tiền trước sau đó chuyển giao tài sản hoặc chuyển giao tài sản trước và trả tiền sau. Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại người bán luôn không quên thỏa thuận về quyền chuộc lại tài sản của mình. Đây là một quyền cơ bản và quan trọng nhất của người bán, và là mục đích mà người bán hướng tới khi đồng ý giao kết hợp đồng này. Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong thời hạn chuộc lại người bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho người mua trong một thời gian hợp lý. Như vậy, tùy theo điều kiện, hoàn cảnh của bản thân người bán mà họ quyết định chuộc tài sản vào thời gian nào và chỉ cần thông báo cho người mua về ý muốn thực hiện quyền chuộc lại của mình. Khi người bán hoàn trả cho người mua giá tiền theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản, nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác thì người mua phải cho người bán chuộc lại tài sản và thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu tài sản trở lại cho người bán.

Ngoài ra, khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại biến thiên, phát triển thành hình thức hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo cổ phiếu) như hiện nay, người bán ngoài việc có những quyền như trên thì còn có quyền được hưởng cổ tức và quyền lợi phát sinh khác từ cổ phiếu (như quyền dự họp đại hội đồng cổ đông, quyền biểu quyết,¼ ). Điều này đã tạo nên tính linh hoạt và hấp dẫn của hợp đồng repo so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, bởi vì nó đáp ứng được sự kỳ vọng của nhiều bên trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận. Và đây là điều mà hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không đề cập đến.

Vì vậy, trong quá trình hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cần có sự kế thừa những quy định tiến bộ của pháp luật trước đây, đồng thời có sự xem xét và tham khảo thích hợp những ưu điểm của các hợp đồng phái sinh.

• Nghĩa vụ của bên bán tài sản Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Giống như các hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác, nghĩa vụ cơ bản nhất của người bán trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là nghĩa vụ chuyển giao tài sản. Các tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể là động sản hoặc bất động sản. Nếu là động sản thì việc chuyển giao từ bên bán sang bên mua có thể thực hiện dễ dàng. Bên mua có thể cầm, nắm giữ tài sản. Tuy nhiên, nếu là bất động sản thì bên bán không thể chuyển giao cho bên mua theo phương thức trên. Bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ hướng tới quyền sử dụng và quản lý tài sản của bên bán trong hợp đồng mà họ còn hướng đến quyền sở hữu tài sản khi bên bán không chuộc lại tài sản. Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua thì bên bán phải có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các thủ tục để chuyển giao quyền nắm giữ định đoạt tài sản cho bên mua trên pháp lý và cả trên thực tế.

2.7. Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Bộ luật dân sự năm 2015 đã dự liệu các trường hợp để một hợp đồng dân sự chấm dứt tại Điều 422. Theo đó, một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thông thường được chấm dứt trong các trường hợp sau: trường hợp bên bán thực hiện quyền chuộc lại của mình hoặc trong trường hợp một trong các bên trong hợp đồng chết, nếu là cá nhân hoặc là pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt. Vì vậy, khi bên bán hoàn trả cho bên mua giá tiền đúng như thỏa thuận hoặc giá tiền theo thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại (nếu không có thỏa thuận khác) thì bên mua phải cho bên bán chuộc lại tài sản và khi đó hợp đồng đã được hoàn thành (Khoản 1 – Điều 422). Khi đó bên mua phải thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản lại cho bên bán như: giao trả tài sản, chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu… Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng có thể chấm dứt khi hết thời hạn chuộc lại mà bên bán không thực hiện quyền chuộc lại của mình (bao hàm cả nghĩa muốn nhưng không thể chuộc lại) thì tùy theo thỏa thuận, bên mua có thể mua đứt tài sản đó và bên bán mất quyền chuộc lại (Khoản 2 – Điều 422). Hoặc hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể chấm dứt khi các bên thỏa thuận hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt. Tuy nhiên, trong repo chứng khoán thì thông thường các công ty chứng khoán luôn có điều khoản ràng buộc “cam kết không hủy ngang” để đảm bảo hợp đồng này được thực hiện đến cùng đảm bảo quyền và lợi ích cho hai bên.

Tuy nhiên việc chấm dứt hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại để lại không ít những hệ quả pháp lý dẫn đến nhiều tranh chấp vì còn thiếu những quy định về quyền thừa kế đối với tài sản là đối tượng chuộc lại và việc giải quyết hậu quả của nó trong trường hợp một bên trong hợp đồng chết, điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy và khó khăn cho thực tiễn.

2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Xuất phát từ bất cập, thiếu sót của pháp luật hiện hành là không quy định gì về quyền thừa kế đối với tài sản là đối tượng chuộc lại và việc giải quyết hậu quả của nó trong trường hợp một bên trong hợp đồng chết, điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy và khó khăn cho thực tiễn. Cụ thể là khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại xảy ra thì Tòa án mỗi nơi, mỗi cấp xét xử theo mỗi kiểu với cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất với nhau, điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Chúng ta có thể thấy rõ hệ lụy này thông qua việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng cố đất – một hình thức tồn tại chủ yếu của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Đó là có trường hợp Tòa án công nhận sự tồn tại của hợp đồng cố đất giữa các bên và giải quyết hậu quả của hợp đồng cố đất này như giải quyết hậu quả của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, nhưng có trường hợp Tòa án lại cho rằng, cố đất thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại, cho nên tùy từng trường hợp Tòa án áp dụng Điều 127, Điều 129, Điều 130 đến Điều 137,¼ của Bộ luật dân sự 2005 và hướng dẫn tại Mục 2, Phần II, Nghị Quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để công nhận hợp đồng hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu vô hiệu. Dù công nhận hay tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì vẫn gây thiệt hại đến bên cố đất. Bởi lẽ, nếu công nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn chuộc đất làm triệt tiêu quyền chuộc lại của bên cố đất. Nếu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì vẫn gây thiệt hại cho người cố đất. Theo người viết hợp đồng cố đất này thực chất là một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, vì vậy, trong thời hạn chuộc lại nếu bên chuyển nhượng (bên cố đất) có yêu cầu chuộc lại tài sản và đã thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng (bên nhận cố đất) giá tiền theo thỏa thuận hoặc giá tiền theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại (nếu không có thỏa thuận) thì khi đó Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất. Nếu hết thời hạn chuộc lại (thời hạn cố đất) mà bên chuyển nhượng không chuộc lại đất thì Tòa án phải công nhận hợp đồng, nếu hợp đồng đó thỏa mãn các điều kiện khác. Ngoài ra, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại hiện nay đã biến thiên và phát triển thành các hình thức như: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản nhưng khung pháp lý dành cho hợp đồng này chưa được thiết lập, nên những rủi ro của nó là điều đáng lo ngại. Luận văn: Chế định hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại