Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

2.1.1. Các quy định về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất

• Quyền sử dụng đất, đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” (Luật Đất đai năm 2013, Đ4). Với quy định này, Nhà nước là người có quyền sở hữu đối với đất đai, với tư cách là người đại diện, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho người sử dụng đất sử dụng đất ổn định, lâu dài. Thông qua đó, Nhà nước xây dựng, xem xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể; ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Cũng từ đó, thông qua quá trình sử dụng đất của Người sử dụng đất mà việc sử dụng đất của Nhà nước được thực hiện. Ngược lại, Nhà nước đã khai thác được nguồn lợi vật chất từ việc sử dụng đất của Người sử dụng đất như thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển Quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất. Song Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất phát sinh không chỉ bằng hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho Người sử dụng đất mà còn phát sinh qua giao dịch chuyển Quyền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận.

• Các loại đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất, song không phải Quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất, mà chỉ những Quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm tặng cho mới trở thành đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất có thể là Quyền sử dụng đất nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; hay có thể là Quyền sử dụng đất phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế.

Muốn Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất trước hết Người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị pháp luật cấm trong giao dịch tặng cho.

Quyền sử dụng đất được tặng cho bao gồm các đối tượng sau: Quyền sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thu đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật Đất đai năm 2013, 1 Đ 174), Quyền sử dụng đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thu đất một lần cho cả thời giạn thuê mà tiền thuê đất trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Luật Đất đai năm 2013, K.3 Đ174), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, K.1 Đ.179), Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam (Luật Đất đai năm 2013, điểm b, K.1 Đ183), Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Luật Đất đai năm 2013, Đ185). Nhìn chung, các Quyền sử dụng đất được phép tặng cho là các Quyền sử dụng đất mà Người sử dụng đất đã phải thực hiện phần lớn nghĩa vụ tài chính trước Nhà nước để được hưởng quyền từ Nhà nước giao cho. Những Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các chủ thể hầu như không có nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, đầu tư tại Việt Nam như vậy sẽ không được hưởng quyền tặng cho Quyền sử dụng đất này. Theo đó, những Quyền sử dụng đất không được tặng cho bao gồm: Quyền sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, k.2 Đ 173); Quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, Đ.181); Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho bao gồm các đối tượng sau: Quyền sử dụng đất của Người sử dụng đất đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ; Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Quy định này nhằm bảo tồn và phát triển các khu vực được Nhà nước cho hưởng những chính sách đặc biệt. Trước đây, Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho có điều kiện được quy định tại Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ, hiện nay đã được quy định trực tiếp trong Luật, cho thấy sự cần thiết của việc quy định quyền tặng cho Quyền sử dụng đất;

QSDĐ không được nhận tặng cho bao gồm các đối tượng sau: Trước đây, được quy định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐưCP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ, hiện nay được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai Về cơ bản, không có sự khác nhau trong việc quy định nội dung này. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất Nông nghiệp không được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất trồng lúa; Quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận Quyền sử dụng đất đó.

2.1.2. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

• Người sử dụng đất đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Luật Đất đai năm 2013)

Như vậy chủ thể có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất trước hết chính là người sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cho thấy, Luật Đất đai quy định phạm vi người sử dụng đất rất rộng, người sử dụng đất có thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất, nhận chuyển QSDĐ như tặng cho Quyền sử dụng đất. Nhưng không phải mọi Người sử dụng đất đều có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất. Chỉ những Người sử dụng đất nào được Nhà nước cho phép tham gia giao dịch tặng cho Quyền sử dụng đất thì mới trở thành chủ thể của tặng cho Quyền sử dụng đất. Chủ thể của tặng cho Quyền sử dụng đất là người tặng cho Quyền sử dụng đất và người được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất. Do đó, những người thuê đất, người thuê lại Quyền sử dụng đất không có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất.

• Điều kiện của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Không phải bất cứ ai có Quyền sử dụng đất, đều có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào và không phải bất cứ người nào, cũng có quyền được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tặng cho Quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch Quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Vì Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên Người sử dụng đất phải đăng ký Quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, chủ thể của tặng cho Quyền sử dụng đất, không những phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường mà còn phải có các điều kiện chặt chẽ khác.

Đối với Người sử dụng đất là cá nhân, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Bộ luật dân sự năm 2015, Đ19). Như vậy, có thể thấy cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình. Còn những người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất đều phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (cha mẹ, người giám hộ, người được tòa án chỉ định giám hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự).

Đối với Người sử dụng đất là tổ chức, Khoản 1, điều 74 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây: (a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; (b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; (c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; (d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập” (Bộ luật dân sự năm 2015)

Một tổ chức tham gia quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất thông qua người đại diện của pháp nhân đó. Do đó, người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người đại diện, các quyền, nghĩa vụ do đó người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, tuy nhiên pháp nhân chỉ được than gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Đối với Người sử dụng đất là hộ gia đình, khi hộ gia đình tham gia quan hệ tặng cho với tư cách là bên tặng cho thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý và ký vào hợp đồng tặng cho. Trong khi đó, tự nguyện là thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trọng việc giao kết hợp đồng. Để đảm bảo rằng các bên trong quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất tự nguyện, thì các bên trong quan hệ này không bị nhầm lẫn, không bị đe dọa, lừa dối, ép buộc … khi giao kết hợp đồng.

Đối với hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất, ngoài các quy định về điều kiện chung của chủ thể tham gia giao dịch dân sự thông thường nêu trên, pháp luật còn quy định các điều kiện chủ thể của mỗi bên trong việc tặng cho Quyền sử dụng đất.

• Điều kiện đối với bên tặng cho Quyền sử dụng đất

Thứ nhất là, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật Đất đai năm 2013, Đ174); tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước chi thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trở thành bên tặng cho Quyền sử dụng đất khi có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Luật Đất đai năm 2013, K3 Đ174).

Thứ hai là, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Luật Đất đai năm 2013, điểm e .1 Đ.179); Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật Đất đai năm 2013, điểm a K.1 Đ.180). Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Thứ ba là, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, K.2 Đ183); Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiêp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Luật Đất đai năm 2013, K.2 Đ185)…

Thứ tư là, người sử dụng đất không được tặng cho Quyền sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, K2 Đ173); Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, K2 Đ 181); Bên tặng cho Quyền sử dụng đất vừa phải có đủ điều kiện để tặng cho Quyền sử dụng đất, vừa phải không thuộc trường hợp pháp luật cấm tặng cho Quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 Luật đất đai; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, Quyền sử dụng đất có đủ 4 điều kiện trên và phải thuộc trường hợp pháp luật đất đai cho phép thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất thì mới được phép thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất.

• Điều kiện đối với bên được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất

Thứ nhất là, Nhà nước có quyền nhận tặng cho Quyền sử dụng đất từ tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật Đất đai năm 2013, điểm c K.2 Đ.174), nhận từ các hộ gia đình, cá nhân (Luật Đất đai năm 2013, điểm e K.1 Đ179), người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với Quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Luật Đất đai năm 2013, điểm b K.2 Đ186);

Thứ hai là, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư: được quyền nhận Quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân khác tặng cho Quyền sử dụng đất, để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, xây dựng nhà tình nghĩa gắn liền với Quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, điểm c K.2 Đ174 và điểm e K.2 Đ.179);

Thứ ba là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được nhận Quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình nếu người này có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở (Luật Đất đai năm 2013, điểm e K.2 Đ179)…;

Đối với người được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ có quy định điều kiện chung của Người sử dụng đất mà chưa có quy định riêng về điều kiện của người được nhạn tặng cho Quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 chỉ quy định tại điều 169 về nhận Quyền sử dụng đất, theo đó, “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này” (Luật Đất đai năm 2013, điểm c K1 Đ169).

• Các loại chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Chủ thể của tặng cho Quyền sử dụng đất gồm có hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại Điều 169 của Luật đất đai năm 2013. Chủ thể có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất trước hết chính là người sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cho thấy, Luật Đất đai quy định phạm vi người sử dụng đất rất rộng, người sử dụng đất có thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất, nhận chuyển Quyền sử dụng đất như tặng cho Quyền sử dụng đất. Nhưng không phải mọi Người sử dụng đất đều có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất. Chỉ những Người sử dụng đất nào được Nhà nước cho phép tham gia giao dịch tặng cho Quyền sử dụng đất thì mới trở thành chủ thể của tăng cho Quyền sử dụng đất. Chủ thể của tặng cho Quyền sử dụng đất là người tặng cho Quyền sử dụng đất và người được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất. Do đó, những người thuê đất, người thuê lại Quyền sử dụng đất không có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất.

2.1.3. Các quy định về hợp đồng và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

• Điều kiện đối với đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 quy định, thì đất khi có các điều kiện sau thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất.

• Điều kiện thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất. Khi có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. Chính vì vậy, giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện quyền của một chủ sử hữu, trong đó có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì, Quyền sử dụng đất muốn là đối tượng của hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

• Điều kiện thứ hai: Đất không có tranh chấp Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Sau khi giải quyết tranh chấp, chủ sở hữu Quyền sử dụng đất có thể bị thay đổi. Chính vì vậy mà pháp luật quy định chỉ những thửa đất không có tranh chấp mới được phép tặng cho Quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của các bên và bảo đảm trật tự xã hội.

• Điều kiện thứ ba: Quyền sử dụng đất không để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc bị kê biên bảo đảm thi hành án

Trong trường hợp Quyền sử dụng đất đang trong thời hạn bảo đảm nghĩa vụ như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh mà các bên được tặng cho và bên nhận bảo đảm đồng ý thì Quyền sử dụng đất đó được tặng cho nhưng tài sản tặng cho đó vẫn là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ thì Quyền sử dụng đất này sẽ bị phát mại để thực hiện nghĩa vụ.

Đây là một quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người thi hành án, đồng thời giúp cơ quan thi hành án triển khai việc thi hành án được tốt hơn. Ngoài ra, nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án.

• Điều kiện thứ tư: Đất đang trong thời hạn sử dụng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể sử dụng đất chỉ có Quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó họ không còn là chủ thể sử dụng đất; tức là họ không còn là chủ sở hữu Quyền sử dụng đất, không có quyền tặng cho Quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. (Luật Đất đai năm 2013)

• Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Hình thức của hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận. Đồng thời còn giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Như vậy, hình thức của hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất phải thỏa mãn ba yếu tố:

• Yếu tố thứ nhất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

Nhằm nâng cao độ xác thực về những nội dung đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết bằng một văn bản.

Trong văn bản đó các bên phải ghi nhận đầy đủ những nội dung bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản. Văn bản thỏa thuận này sẽ là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển Quyền sử dụng đất giữa các chủ thể; là cơ sở cơ quan Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho; đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết tranh chấp.

• Yếu tố thứ hai: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Việc quy định hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất phải có chứng thực hoặc chứng nhận xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất, từ đó tạo môi trường pháp lý an toàn ổn định cho việc tặng cho Quyền sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại điều 167, mục 3 của Luật đất đai năm 2013 được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi Quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, QSDD và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Yếu tố thứ ba: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký được quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” đó là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản những thông tin cần thiết của sự kiện tặng cho.

Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế Quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền” (Luật Đất đai năm 2013)

2.1.4. Các trường hợp hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Các trường hợp Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu là một giao dịch dân sự, hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực thì phải thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015. Đó là các điều kiện sau:

• Người tham gia hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội;
• Người tham gia hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện;
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Về nguyên tắc khi vi phạm một trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Có những phần của hợp đồng không bị ảnh hưởng bởi vi phạm thì vẫn có hiệu lực; hoặc có những vi phạm có thể khắc phục được thì pháp luật xác định một thời gian hợp lý cho các bên hoàn thiện, nếu hết thời hạn đó các bên không hoàn thành thì hợp đồng mới bị vô hiệu;….

Căn cứ vào quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nêu trên, hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật dân sự năm 2015).
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 127 BLDS năm 2015)
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do người xác lập không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình (Điều 128, Bộ luật dân sự năm 2015) Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu:

BLDS quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” (Bộ luật dân sự năm 2015, Đ.131).

Về lý luận, hợp đồng vô hiệu có 3 hậu quả xảy ra:

• Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại. Nếu các bên đều có lỗi thì mỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình.

Về mặt thực tế, khi hợp đồng tặng cho bị xác định là vô hiệu thì Quyền sử dụng đất được tặng cho chính là mảnh đất không còn nguyên trạng như ban đầu và xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường vô cùng khó khăn.

• Về hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết:

Hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu và hợp đồng được giao kết và chưa có hiệu lực giống nhau là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Song hợp đồng đã giao kết chưa được pháp luật công nhận giá trị pháp lý. Còn hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu là làm mất đi hiệu lực, hợp đồng có thể đã thực hiện được một phần hay toàn bộ. Khi hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho và bên được tặng cho từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu khi chưa xác lập hợp đồng. Nếu hợp đồng chưa thực hiện thì không thực hiện; nếu hợp đồng đã thực hiện được một phần thì không thực hiện tiếp; nếu hợp đồng đã thực hiện xong toàn bộ thì bên được tặng cho hoàn trả Quyền sử dụng đất cho bên tặng cho. Quá trình đã thực hiện hay thực hiện xong hợp đồng đã tạo ra nhiều hệ lụy, không thể coi như chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ gì. Mặt khác, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập, nên không có sự vi phạm nghĩa vụ thì không thể bắt lỗi để buộc phải bồi thường.

• Về hoàn trả Quyền sử dụng đất: Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Khi hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất bị coi là vô hiệu, bên được tặng cho hoàn trả Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng cho bên tặng cho; có nghĩa là bên được tặng cho giao trả một mảnh đất đã nhận và làm thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất trả lại cho bên tặng cho. Pháp luật mới có quy định về thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ, (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Đ.80), mà không quy định thủ tục xóa đăng ký tặng cho Quyền sử dụng đất khi hợp đồng bị coi là vô hiệu là chưa đầy đủ.

Trên thực tế, khi Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc bên được tặng cho phải trả lại đất cho bên tặng cho, giá trị Quyền sử dụng đất không còn nguyên trạng như ban đầu do các yếu tố tự nhiên như thiên tai làm hủy hoại, sói mòn đất; hay yếu tố xã hội như biến động của giá cả thị trường làm giá trị đất tăng lên hoặc giảm xuống; tùy thuộc vào thời gian sử dụng đất của bên được tặng cho, mảnh đất đó cũng có nhiều biến đổi do khai thác, sử dụng, tôn tạo đất… Pháp luật cho phép: “Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”, có nghĩa là nếu bên được tặng cho đã sử dụng đất ổn định như xây dựng nhà để ở, trồng cây lưu niên trên đất, bên được tặng cho không trả đất thì phải thanh toán giá trị đất bằng tiền cho bên tặng cho, vô hình dung bên tặng cho biến thành bên nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

Tất nhiên, trường hợp hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm như các bên tặng cho nhau đất rừng phòng hộ mà Nhà nước giao cho sử dụng để sản xuất trồng rừng, thì khi hợp đồng bi coi là vô hiệu, Nhà nước sẽ thu hồi đất đó, bên được tặng cho không được hoàn trả đất cho bên tặng cho.

• Về xác định thiệt hại:

Đối với hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất vô hiệu, thiệt hại được xác định căn cứ vào lỗi của các bên. Có hai hình thức lỗi được xác định:

• Lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.
• Lỗi gây thiệt hại cho bên

Pháp luật chỉ chú trọng đến lỗi gây thiệt hại. Đối với hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất thiệt hại thường được xác định là công sức của bên được tặng cho làm tăng giá trị của đất như cải tạo đất, xây dựng nhà và các công trình trên đất, trồng cây trên đất. Vì hợp đồng bị coi là vô hiệu, bên được tặng cho phải trả lại đất cho bên tặng cho; nếu bên tặng cho có lỗi thì bên được tặng cho sẽ được thanh toán bồi thường công tôn tạo đất và giá trị các công trình, cây trái trên đất; nếu bên được tặng cho có lỗi thì không được thanh toán bồi thường công tôn tạo đất và giá trị các công trình, cây trái trên đất. (Đỗ Văn Đại, 2010)

2.1.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho; tuy nhiên thời điểm giao tài sản và thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đối với mỗi loại tài sản lại khác nhau: Đối với tài sản là bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm giao tài sản và thời điểm chuyển quyền sở hữu là một, nghĩa là quyền sở hữu được chuyển cho bên nhận tặng cho khi bên tặng cho giao tài sản. Còn đối với tài sản là bất động sản và động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở hữu không phải là thời điểm chuyển giao tài sản mà là thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

QSDĐ là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy mà bên tặng cho phải thực hiện hai việc sau:

• Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

Đối tượng của hợp đồng là một yếu tố mà các bên phải thỏa thuận. Đối với hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất các bên phải xác định rõ Quyền sử dụng đất được tặng cho là Quyền sử dụng đất đối với mảnh đất có vị trí, diện tích, hạng đất, loại đất và tình trạng đất cụ thể như thế nào. Và khi đã xác định trong hợp đồng các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện.

Giao đất nghĩa là bên tặng cho Quyền sử dụng đất để cho bên nhận tặng cho Quyền sử dụng đất chiếm hữu thực tế, có quyền khai thác công dụng của mảnh đất đã xác định trong hợp đồng.

• Giao giấy tờ có liên quan đến Quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Để trở thành chủ sở hữu đối với Quyền sử dụng đất, các chủ thể phải cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền đủ các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể nhận tặng cho muốn đăng ký Quyền sử dụng đất được tặng cho phải cung cấp các loại giấy tờ sau: Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Ngoài hợp đồng tặng cho, các loại giấy tờ còn lại đều do bên tặng cho nắm giữ; chính vì vậy khi bên tặng cho giao cho bên nhận tặng cho thì bên nhận tặng cho mới có thể đăng ký Quyền sử dụng đất và khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực.

Ngoài ra, vì hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng tặng cho tài sản nên bên tặng cho Quyền sử dụng đất cũng phải có nghĩa vụ thực hiện, được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015. Đó là nghĩa vụ thông báo khuyết tật của tài sản tặng cho: “Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho. Trong trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho; nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại”. (Bộ luật dân sự năm 2015) Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất
• Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất:

Trong một hợp đồng, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, vì vậy, trong hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất, pháp luật quy định quyền của bên được tặng cho như sau:

• Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
• Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu như bên tặng cho có nghĩa vụ giao Quyền sử dụng đất thì bên được tặng cho có quyền yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, có thể thấy pháp luật quy định bên tặng cho có nghĩa vụ giao các giấy tờ liên quan tới Quyền sử dụng đất nhưng lại không quy định cho bên được tặng cho quyền tương ứng: quyền yêu cầu giao các giấy tờ liên quan tới Quyền sử dụng đất. Trong khi đó lại quy định cho bên được tặng cho các quyền tương ứng với nghĩa vụ của chủ thể thứ ba: Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể kết luận, nghĩa vụ của bên tặng cho không tương ứng với quyền của bên được tặng cho.

• Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ, bên tặng cho chỉ có nghĩa vụ mà không có quyền; tương ứng với nó, bên được tặng cho không có nghĩa vụ với bên tặng cho. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền và lợi ích của bên được tặng cho cũng như các bên liên quan; pháp luật quy định bên được tặng cho có nghĩa vụ với các bên thứ ba như sau:

• Đăng ký Quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

Đây là nghĩa vụ của bên được tặng cho với Nhà nước. Tương ứng với nghĩa vụ này, người được tặng cho Quyền sử dụng đất có các quyền đã đề cập ở trên: quyền được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với Quyền sử dụng đất được tặng cho; Quy định này nhằm đảm bảo sự ổn định của các quan hệ xã hội. Ví dụ như, bên được tặng cho Quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện tiếp hợp đồng thuê Quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên được tặng cho và bên thứ ba.

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

2.1.6. Đánh giá tồn tại của hệ thống văn bản pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập. Cụ thể: Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp… Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.

Một trong những nguyên ngân của những tồn tại, bất cập nêu trên là do: Hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh. Tổ chức phát triển quỹ đất mặc dù đã được thành lập nhưng lại chưa được quan tâm bố trí nguồn lực đầy đủ để thực hiện chức năng tạo quỹ đất; điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị còn thiếu …

Bên cạnh đó, việc Quốc hội thông qua Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật Thủy sản cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, hoàn thiện Luật đất đai để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Do đó, qua rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh trên phạm vi toàn tỉnh đã có những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh cụ thể như sau: Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Vướng mắc với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 27 Nghị định số 77/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm thì việc phê duyệt Quyết định đầu tư đến ngày 31/10 của năm trước năm kế hoạch; do đó, việc đăng ký danh mục công trình, dự án cho kế hoạch sử dụng đất của năm sau bị ảnh hưởng.

Tại Điểm a, Khoản 4, Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trong quý III hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định. Do đó, nếu áp dụng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vào thời gian này thì nhiều dự án đầu tư công vẫn chưa được phê duyệt.

Tại Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai, Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định nội dung, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

Trên địa bàn tỉnh, có một số trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất nông nghiệp, được cấp Giấy chứng nhận và đã hết thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định nào cho phép gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư.

Về xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai: Tại Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, Nghị định không quy định cụ thể việc xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai (lấn, chiếm đất) để không được cấp Giấy chứng nhận như đã quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ trước đây; do đó, những hành vi tự tạo lập, khai hoang, thấy đất trống đến dựng làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 xảy ra khá nhiều nhưng không quy định thì có xem là hành vi lấn chiếm đất hoặc tự chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép không và khi cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này áp dụng theo Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (không nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở) hay Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và phải nộp tiền theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất).

Về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật: Tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Tuy nhiên, tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Luật Đất đai quy định Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (chuyển quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) còn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ chỉ có trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Nhà nước mới không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật và đã bổ sung thêm một trường hợp không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật khi người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Về quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật: Tại Khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, tại Khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.

Như vậy, giữa Luật Đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã có sự khác nhau. Tại Luật đất đai chỉ quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy thu hồi Giấy sau khi có kết luận của Thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai trong khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy tự phát hiện Giấy đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì quyết định thu hồi.

Hệ thống các văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất hiện nay bao gồm bộ Luật dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật công chứng, chứng thực … ngày càng được hoàn chỉnh. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh còn một số tồn tại, được chia thành các nhóm vấn đề chính như sau:

Khi thực hiện việc tặng cho Quyền sử dụng đất đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận mới theo Bản đồ địa chính VN2000, bao gồm: việc xác minh nguyên nhân tăng, giảm diện tích; xác định nguồn gốc thửa đất; xác định đối tượng được sử dụng đất,.. quá trình này thực hiện mất rất nhiều thời gian, phải có sự phối hợp xác minh của các cấp, liên quan đến nhiều quan hệ dân sự khác nhau…. đây là một trong những nguyên nhân chính gây ra sự chậm trễ về thời gian, bức xúc của người dân và phát sinh tiêu cực trong thực hiện thủ tục hành chính; Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Nhóm vấn đề khi tặng cho Quyền sử dụng đất chủ thể tặng cho Quyền sử dụng đất và được nhận tặng cho Quyền sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn do phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính như chuyển từ tài sản Hộ sang tài sản cá nhân, sau đó cá nhân mới được tặng cho nhau.

Ví dụ: Nguồn gốc thửa đất 04, tại tờ bản đồ số 10 với diện tích 680 m2, trong đó đất ở là 300m2, đất vườn 380 m2 đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất năm 2005 mang tên chủ sở hữu là Hộ ông Nguyễn Văn Cường, ông Cường làm thủ tục tặng cho anh trai là Nguyễn Văn Hùng nhưng khi thực hiện lại phải làm Văn bản thỏa thuận của hộ gia đình ông Cường (bao gồm vợ và các con) tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để ông Cường đi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc làm thủ tục Đăng ký biến động từ Hộ ông Nguyễn Văn Cường thành Ông Nguyễn Văn Cường (đăng ký tài sản riêng) sau đó ông Cường mới làm thủ tục tặng cho anh trai của mình được.  pháp luật không cho phép chủ thể làm đồng thời hai văn bản cùng lúc là Văn bản thỏa thuận hộ và Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất;

Việc xác định vị trí đất ở, đất vườn trên thửa đất tặng cho hiện nay cũng phức tạp bởi, trên thực tế hiện nay một thửa đất của bố mẹ tặng đề nghị tách tặng cho các con vị trí đất ở đã được thể hiện trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, khi thực hiện tặng cho vị trí đất ở sẽ thay đổi để các con được nhận tặng cho đều có đất ở …

Việc tặng cho Quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là không thực hiện được đã gây khó khăn rất lớn cho công dân, vì hiện nay vẫn còn nhiều trường hợp chủ thể sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nhưng lại muốn thực hiện tặng cho Quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác.

Việc quy định điều kiện Quyền sử dụng đất tặng cho phải là Quyền sử dụng đất không có tranh chấp hiện nay chưa được hướng dẫn trên thực tế, đây là một trong những quy định làm cản trở việc thực hiện giao dịch của bên tặng cho.

Nhóm vấn đề liên quan đến con người, cơ sở vật chất: sự thiếu chuyên nghiệp của cán bộ, thậm chí vô cảm, có hiện tượng sách nhiễu, vòi vĩnh và chưa đầy đủ trang thiết bị, nhân lực cho cán bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận cũng là các tồn tại làm ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận nói chung.

2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

2.2.1. Giới thiệu tổng quát về tỉnh Quảng Ninh

Tỉnh Quảng Ninh nằm trong vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thuộc tam giác phát triển kinh tế (Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh); nằm trên 2 hành lang, 1 vành đai kinh tế Việt – Trung (hành lang Côn Minh – Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; hành lang Nam Ninh – Lạng Sơn – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; vành đai kinh tế Vịnh Bắc bộ). Phía Đông Bắc của tỉnh giáp với Trung Quốc; phía Tây Bắc giáp tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang; phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Hải Dương, TP. Hải Phòng; phía Nam giáp vịnh Bắc Bộ.

Quảng Ninh là tỉnh miền núi, biên giới, hải đảo, đơn vị hành chính loại I, với những điểm chính:

• Diện tích đất liền hơn 6.100 km2 và diện tích mặt biển tương đương; có đường biên giới với Trung Quốc dài » 119 km trên bộ và » 191 km trên biển; có bờ biển dài 250 km.
• Là tỉnh có 14 đơn vị hành chính (4 thành phố, 2 thị xã, 8 huyện); 186 xã, phường, thị trấn; 566 thôn, bản, khu phố; dân số trên 1,2 triệu người với 22 dân tộc; là nơi hội tụ nền văn minh Sông Hồng.

Bảng 2.1. Dân số tỉnh Quảng Ninh

Là một trung tâm du lịch của cả nước với hơn 500 danh lam, thắng cảnh, di tích lịch sử; có cảnh quan thiên nhiên phong phú, cảnh quan rừng – biển bổ sung cho nhau: vịnh Hạ Long, vịnh Bái Tử Long, cánh cung Đông Bắc, cảnh quan biên giới…; có lợi thế lớn để phát triển du lịch tâm linh như: di tích lịch sử và danh thắng Yên Tử, di tích Nhà Trần, quần thể di tích lịch sử chiến thắng Bạch Đằng…

• Quảng Ninh còn là một trung tâm về phát triển công nghiệp của đất nước; có nguồn tài nguyên khoáng sản dồi dào: nhiều nhất là than đá, vật liệu xây dựng; tài nguyên trên biển, trên rừng; công nghiệp khai khoáng có lịch sử, truyền thống.
• Bên cạnh đó hoạt động thương mại biên giới, xuất nhập khẩu có nhiều lợi thế với 3 khu kinh tế cửa khẩu giáp Trung Quốc.
• Là cực tăng trưởng trong Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, tăng trưởng kinh tế của Quảng Ninh luôn duy trì ở mức cao so với bình quân chung của cả nước, tổng sản phẩm trên địa tỉnh bàn tăng bình quân giai đoạn 2016 – 2018 đạt 10,5% (năm 2018 đạt 11,1%); tổng thu ngân sách nhà nước 3 năm đạt 161 tỷ đồng (năm 2018 đạt 40.548 tỷ đồng).
• Cơ cấu ngành kinh tế năm 2018: Dịch vụ + thuế sản phẩm chiếm 44,8%; Công nghiệp – xây dựng chiếm 49,2%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản chiếm 6,0%).

Biểu đồ 2.1. Biểu đồ cơ cấu ngành kinh tế của Quảng Ninh năm 2018

2.2.2. Thực tiễn quản lý quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Tình hình quản lý sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

Trong thời gian qua, công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh đã dần đi vào nền nếp, việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, lập quy hoạch sử dụng đất đã thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đặc biệt, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) đã được cả hệ thống chính trị quan tâm… Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập cần phải tháo gỡ.

• Bất cập trong chính sách quản lý và hệ thống văn bản pháp luật

Theo số liệu của các ngành chức năng, trong thời gian qua số vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai ngày một gia tăng (chiếm trên 80% tổng số các vụ việc). Tính chất vụ việc ngày một phức tạp, gây khó khăn cho công tác GPMB, ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án tại nhiều địa phương. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập.

Một trong những yếu tố khiến công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn khó khăn, phức tạp chính là sự bất cập trong chính sách quản lý, các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai chồng chéo, thiếu tính thực tiễn.

Hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn… Đơn cử, việc xác định các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, điều 50, Luật Đất đai xác định các khoản tiền người sử dụng đã nộp có tương đương với tiền sử dụng đất hay không trước thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, hay là việc xác định giá đất thị trường, chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư… Chính sách đất đai bất cập dẫn đến nhiều khó khăn phức tạp trong giải quyết tranh chấp, GPMB; giá đất bồi thường chưa theo kịp giá thị trường gây khó khăn cho công tác GPMB và tiến độ thực hiện dự án… Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Bên cạnh đó trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất còn quá nhiêu khê rườm rà, nhiều thủ tục chưa đồng bộ với các thủ tục về đầu tư, xây dựng. Chưa kể sự cồng kềnh, máy móc, chồng chéo về thủ tục hành chính đã làm hao phí thời gian của các chủ đầu tư, ảnh hưởng đến hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và quản lý đất đai. Chính sự bất cập này đã làm cho các cơ quan quản lý Nhà nước khó áp dụng, gây khó khăn cho việc quản lý, sử dụng đất đai.

• Công tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất còn hạn chế

Từ năm 1997, tỉnh đã triển khai lập quy hoạch sử dụng đất và đến khi hoàn thành lập quy hoạch chi tiết cấp xã đã kéo dài đến 10 năm. Vì vậy nhiều chỉ tiêu định hướng trước đây không còn phù hợp, quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh để phù hợp với tình hình của địa phương.

Chưa kể tiến độ lập quy hoạch, chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm so với yêu cầu. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất bồi thường, GPMB ở nhiều địa phương còn yếu kém, nhiều nơi còn sai phạm. Ở một số địa phương, công tác lãnh đạo, chỉ đạo và tổ chức thực hiện các chủ trương, đường lối của Đảng, pháp luật của Nhà nước chưa được thường xuyên, đồng bộ.

Việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai; chưa thực sự quan tâm, thực hiện đúng các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Công tác phối hợp giữa các ban, ngành của tỉnh với các địa phương và các chủ đầu tư để thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đối với các dự án còn yếu và chưa thường xuyên. Do vậy, hiệu quả sử dụng đất của các dự án chưa cao; các địa phương chưa thu hút được nhiều dự án đầu tư có quy mô lớn, dự án có công nghệ cao, công nghệ sạch.

Việc chuyển đổi ngành nghề và giải quyết việc làm cho người lao động khi bị thu hồi đất cũng gặp nhiều khó khăn. Điều đáng nói là việc thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng đất đai trong thời gian qua còn hạn chế, tình trạng quy hoạch treo, chồng lấn diện tích giữa các dự án được giao, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều địa phương.

Ở một số địa phương việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai còn thiếu chặt chẽ, có dấu hiệu buông lỏng, biểu hiện rõ nhất là chính quyền cấp huyện, xã không nắm được tình hình đất giao cho các dự án. Công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai giao cho các dự án chưa được quan tâm đúng mức. Những bất cập và yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai đã khiến cho việc phát huy tiềm năng đất đai bị hạn chế, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội.

Để khắc phục những hạn chế và bất cập trên, các cấp, các ngành cần phải tăng cường công tác chỉ đạo lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng. Thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh, kiểm tra việc sử dụng đất, đối với những trường hợp vi phạm phải xử lý nghiêm. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Công tác phối hợp giữa địa phương và các cấp, các ngành phải được thực hiện thường xuyên để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, có như vậy công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn mới phát huy hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát kinh tế – xã hội của địa phương.

• Thực tiễn thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

Việc tặng cho Quyền sử dụng đất là một tất yếu của đời sống xã hội nhằm mục đích tạo cho người thân của mình được tiếp nhận tài sản đất để ở, để sản xuất, kinh doanh nên họ tặng cho và được nhận tặng cho. Để tặng cho Quyền sử dụng đất đảm bảo cho bên tặng cho và bên được nhận tặng cho thỏa mãn đúng yêu cầu tặng cho Quyền sử dụng đất cần thực hiện như sau :

• Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013;

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

• Quy định của pháp luật về hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”“d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”

• Công chứng hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất

Hiện nay trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh có 03 Phòng công chứng và 21 Văn phòng công chứng, ngoài ra thực hiện Nghị định 23/2015/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường trên địa bàn tỉnh cũng thực hiện việc chứng thực Hợp đồng giao dịch, trong đó có chứng thực hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất. Công dân có quyền lựa chọn việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc công chứng được thực hiện như sau:

Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản

Hồ sơ yêu cầu công chứng: Nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm: (i) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; (ii) Dự thảo hợp đồng ( nếu có); (iii) Bản sao giấy tờ tùy thân; (iv) Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (v) Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Thủ tục: Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng ( nếu có ) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng trên mẫu có sẵn. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng

• Đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp ở Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm: (i) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; (ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iii) Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu hai bên…..

Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng/ bên nhận tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính ( nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Nghĩa vụ thuế, phí phải nộp khi thực hiện thủ tục tặng, cho Quyền sử dụng đất:

• Thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Tính trong giai đoạn từ năm 2014 – 2018, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã thực hiện giải quyết 257.764 hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, trong đó hồ sơ tặng cho Quyền sử dụng đất là 30.792 hồ sơ chiếm 13,56% tổng số hồ sơ đề nghị cấp Quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Bảng 2.2. Thống kê hồ sơ đề nghị cấp, được cấp và chưa được cấp Quyền sử dụng đất

Trong đó số hồ sơ tặng cho Quyền sử dụng đất đã cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là 26.998 hồ sơ chiếm 11,8% hồ sơ được cấp và số hồ sơ tặng cho Quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là 3.794 hồ sơ chiếm 13,03% hồ sơ chưa được cấp;

Trong giai đoạn 2014 – 2018, tỉnh Quảng Ninh đã nhận 30.792 hồ sơ xin cấp Quyền sử dụng đất theo hình thức tặng cho, trong đó số hồ sơ đất phi nông nghiệp là 21.242 với diện tích sử dụng là 358,2 ha và số hồ sơ đất nông nghiệp là 9.550 với diện tích sử dụng là 2.036,35 ha. Ở đây nhận thấy rằng, số hồ sơ tặng cho Quyền sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm 68,98% cho thấy hình thức tặng cho Quyền sử dụng đất chủ yếu vẫn là tặng cho đất phi nông nghiệp mà chủ yếu là đất ở, đất thổ cư.

Cũng trong giai đoạn 2014 – 2018, tỉnh Quảng Ninh đã xem xét, hoàn thành thủ tục và cấp 26.998 giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với hồ sơ tặng cho theo đúng quy trình chiếm 87,68% số hồ sơ đăng ký xin cấp giấy chứng nhận (bảng 2.1). Đây là những hồ sơ hội tụ các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, căn cứ vào những điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất sau đây:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất; Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Trong giai đoạn 2014 – 2018, Tỉnh Quảng Ninh đã trả lại 3.794 hồ sơ chiếm 12,32% tổng số hồ sơ đề nghị cấp theo HĐ tặng cho (bảng 2.1) với một số vi phạm sẽ được trình bày ở phần dưới đây:

• Bảng 2.3: Thống kê hồ sơ không đủ điều kiện được cấp Quyền sử dụng đất

Đối với các hồ sơ thiếu, đang đợi cấp, chưa có giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: với tổng số là 2.457 hồ sơ, chiếm 64,76% tổng số hồ sơ tặng cho Quyền sử dụng đất bị trả về. Đây là một trong bốn điều kiện để xem xét cấp giấy chứng nhận xảy ra khá phổ biến trong quy trình cấp phát giấy chứng nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong số này có 2.457 hồ sơ chưa có Giấy chứng nhận sử dụng đất, 1.758 hồ sơ đang trong quá trình cấp lại và 699 hồ sơ mà đất sử dụng chưa cấp quyền sử dụng đất. Trong 1.694 hồ sơ đất phi nông nghiệp thì chủ yếu rơi vào đất ở, đất thổ cư. Với các trường hợp thiếu, Tỉnh Quảng Ninh yêu cầu về bổ sung, các trường hợp đang chờ cấp chủ thể tặng cho đợi cho đến khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp còn lại xem xét và yêu cầu làm đơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các hồ sơ mà đất tặng cho đang có tranh chấp, trong giai đoạn qua, Tỉnh Quảng Ninh đã trả về 869 hồ sơ tặng cho Quyền sử dụng đất chiếm tổng số 22,91%. Chủ yếu trong số hồ sơ này liên quan đến tranh chấp đất đai đang xử lý hoặc đã xử lý nhưng chưa ổn thỏa. Chủ yếu các tranh chấp này liên quan đến mối quan hệ gia đình, dòng tộc, một số khác liên quan đến tranh chấp diện tích khi chuyển nhượng, chuyển giao không có đầy đủ hồ sơ, chứng cứ. Với những hồ sơ này, tỉnh Quảng Ninh phối hợp với các cơ quan chức năng đang tiến hành xem xét, xử lý giải quyết dứt điểm.

Đối với các hồ sơ đất bị kê biên tài sản, cầm cố ngân hàng: trong giai đoạn 2014 – 2018, Tỉnh Quảng Ninh trả về 125 hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất chiếm 3,33% số hồ sơ tặng cho trả về. Những hồ sơ này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đang cấm cố tại ngân hàng, hoặc đất tặng cho đang bị kê biên để phục vụ thụ lý vụ việc khác. Trong 112 hồ sơ thuộc khu vực đất phi nông nghiệp thì có tới 98 hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cầm tại ngân hàng lấy tiền để kinh doanh, mở rộng sản xuất. Chỉ có 14 hồ sơ bị kê biên do có liên quan đến một vụ án kinh tế khác trên địa bàn, tài sản đang bị kê biên phục vụ công tác điều tra. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Có 116 hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất bị trả về do đất tặng cho hết hạn sử dụng. Các hồ sơ này chủ yếu rơi vào khu vực đất nông nghiệp (đất thuê trồng rừng, nuôi hải sản, lâm nghiệp), quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng thuê đất và những hợp đồng này đang trong thời gian thanh lý và trao trả. Có 2 trường hợp nằm trong khu vực phi nông nghiệp là đất chuyên dùng đặc thù cũng đã hết thời gian sử dụng, chính quyền địa phương đang có kế hoạch triển khai dự án khác.

Đối với các hồ sơ không đủ điều kiện khác như: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa hoặc hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Trên đây là thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2014 -2018, tỉnh đã thực hiện nghiêm túc quy trình cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tập thể và doanh nghiệp ở hai khu vực đất phi nông nghiệp và nông nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, tỉnh vẫn phải trả về những hồ sơ không đủ điều kiện như đã trình bày ở trên. Tỉnh cũng đã hướng dẫn, tạo điều kiện để các cá nhân, tập thể hiểu biết thêm pháp luật, hoàn thiện các thủ tục cần thiết để cấp giấy chứng nhận cho người dân. Một số trường hợp đang xảy ra tranh chấp, tỉnh chủ động phối hợp với các cơ quan có trách nhiệm tìm phương án giải quyết các vấn đề còn tồn đọng. Nói chung, việc áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn qua đã diễn ra nghiêm túc, đúng pháp luật.

2.2.3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Kết quả đạt được

Trong giai đoạn 2014 – 2018, công tác quản lý đất đai trong thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của Tỉnh Quảng Ninh được tỉnh đặc biệt quan tâm, Tính đến hết năm 2018 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nói chung và việc tặng cho Quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nói riêng thực hiện khá tốt, có được kết quả đó là do có những điều kiện thuận lợi sau:

Để đạt được kết quả như vậy, chính quyền tỉnh Quảng Ninh đã quan tâm đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách toàn diện, từ việc lập kế hoạch, giao chỉ tiêu, đến việc tổ chức thực hiện, theo sát tiến độ hàng năm của các huyện, đồng thời không ngừng bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho cán bộ chuyên môn và đầu tư một lượng ngân sách lớn cho các trang thiết bị cần thiết để phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách tốt nhất, như: xây dựng bản đồ được số hóa tỷ lệ 1/1000, xây dựng hệ thống phần mềm quản lý đất đai, thuận tiện cho việc tra cứu và quản lý thông tin. Ủy ban Nhân dân tỉnh đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể giúp cho công tác quản lý đất đai nói chung và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng có hiệu quả thay vì chỉ đơn thuần ra sức tuyên truyền, vận động qua thông tin đại chúng.

Việc quy định các loại giấy tờ khác được lập trước ngày 15/10/1993 (cụ thể hóa điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 trong Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ) giúp người thi hành pháp luật áp dụng dễ dàng, thống nhất, tránh tình trạng nơi công nhận loại giấy tờ này, nơi thì không, đảm bảo được quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Mở rộng đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Về thời hạn cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã được giảm so với quy định trước đây, theo quy định hiện hành tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất lần đầu không quá 30 ngày, thay vì quy định là 50 ngày như trước đây, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, có ngoại lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu (<30m2) là những thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành thì chủ sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

UBND tỉnh Quảng Ninh đã ra Quyết định để người dân và cán bộ của cơ quan quản lý nhà nước không bị lúng túng trong việc thực hiện quy định của pháp luật trên địa bàn.

• Những hạn chế và nguyên nhân

Công tác quản lý đất đai trong thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của Tỉnh Quảng Ninh còn một số khó khăn, vướng mắc:

Một là, về việc tặng cho quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế xảy ra ở nước ta, việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp. Chưa có quy định của pháp luật để áp dụng đối với trường hợp đất đai chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có các giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013. Điều này dẫn đến những tranh chấp kéo dài, không giải quyết triệt để được vụ án.

Ví dụ như vụ án: Năm 2000, ông Nguyễn Văn A nhận 200m2 đất ở, của ông Lê Văn B. Hai bên làm giấy sang nhượng, có xác nhận của chính quyền xã nơi hai ông cư trú. Ông B đã giao đất, nhận đủ tiền, ông A đã làm nhà cấp 4 để ở. Tuy chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông A có trình báo với thôn và ghi tên vào sổ mục kê ở xã. Con ông A sinh sống ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài. Năm 2002, ông A làm giấy cho anh Nguyễn Văn K (cháu ông A) căn nhà và thửa đất 200m2 sang nhượng của ông B, với điều kiện là anh K phải nuôi dưỡng ông A, khi ông A chết, anh K phải xây mộ, thờ cúng, giỗ tết ông A. Năm 2005, ông A chết, vợ chồng anh K mai táng, xây mộ ông A đầy đủ, có bàn thờ ông A tại nhà. Sau khi ông A chết, vợ chồng anh K đã làm nhà trên phần đất được tặng cho nhưng không làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì cho rằng anh được ông A làm giấy cho đất và làm nhà, sinh sống ổn định ở đây từ lâu. Năm 2006, anh Nguyễn Văn Đ con của ông A ở nước ngoài về, đòi lại nhà và đất. Chính quyền xã giải quyết không xong, anh Đ khởi kiện tại Toà án, yêu cầu lấy lại nhà đất, còn anh K cho rằng, nhà đất đó, ông A đã cho anh K, anh K làm đầy đủ nghĩa vụ với ông A.

Toà án thụ lý vụ án, nhưng chưa giải quyết. Vì có vướng mắc là, ông A làm giấy cho anh K nhà và đất, nhưng ông A không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng với quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003; sổ mục kê không là một trong những giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai 2003 hay Điều 100 Luật Đất đai 2013. Như vậy, trong trường hợp này việc xác định ông A lập giấy cho anh K đất đã hoàn thành hay chưa; có đúng hay không; anh Đ là con của ông A có đòi được toàn bộ đất hay một phần diện tích đất không có nhà trên đất hay không; giải quyết quyền sở hữu nhà của gia đình anh K như thế nào?…Để Tòa án giải quyết triệt để được vụ án, đảm bảo quyền lợi của các bên trong trường hợp này là rất khó.

Hai là, thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/07/1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đang có nhiều vấn đề vướng mắc và có nhiều quan điểm khác nhau mà pháp luật chưa có quy định của pháp luật để áp dụng giải quyết.

Ba là, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp luật hiện nay để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa thống nhất; chưa có văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất chung nhất.

Bốn là, về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. Việc xác định trường hợp nào là cha mẹ đã cho con, trường hợp nào cha, mẹ chưa cho là rất khó khăn phức tạp, Toà án các cấp giải quyết rất khác nhau.

Nguyên nhân của những khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý đất đai trong thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất của Tỉnh Quảng Ninh: Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

• Từ phía người sử dụng đất:

Tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ, quy định mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị đất, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà các tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với Cơ quan có thẩm quyền. Nhiều người dân không đủ khả năng nộp tiền nên không thiết tha với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại Khoản 3, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết “Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…”. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ do mua bán viết tay sau ngày 01/7/2004 hiện đang sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại thì chưa được đề cập.

• Từ phía pháp luật hiện hành:

Các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 104/2014/NĐ/NĐ – CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc “Sửa đổi bổ sung một số Nghị định, Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, Thông tư số 23/2014/TT – Bộ tài nguyên môi trường ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP”… Ngoài ra, còn rất nhiều các văn bản của Ủy ban nhân dân Tỉnh quy định về quy hoạch sử dụng đất, diện tích đất tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về giá đất, giá dịch vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính, giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức…

Hệ thống pháp luật về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều văn bản (Nghị định, Quyết định, thông tư) và thường xuyên thay đổi và liên tục có những sửa đổi, bổ sung, được nhiều cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng của các đơn vị hành chính, cán bộ địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc cập nhật, áp dụng.

• Từ phía người thi hành pháp luật: Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; hoạt động của hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất tại một số nơi còn bất cập. Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của cơ quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hành vi hành chính trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về chủ quan, cán bộ còn bất cập về trình độ, năng lực chuyên môn, thiếu kinh nghiệm và am hiểu về lịch sử, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm. Hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp.

Tuy nhiên cùng với yếu tố khách quan, lực lượng cán bộ mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều mảng việc nên hiệu quả hoạt động chưa cao khi tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra kỹ, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải đi lại nhiều lần; thời gian thực hiện các thủ tục kéo dài, kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai phân bổ chậm và chưa đáp ứng theo yêu cầu. Đây là khó khăn lớn không chỉ tồn tại ở riêng tỉnh Quảng Ninh, mà cũng là vấn đề chung của cả nước.

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh vẫn còn những vướng mắc, khó khăn trên thực tế xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan, khách quan khác nhau. Từ đó đánh giá những mặt hạn chế, thiếu sót còn tồn tại, cần đưa ra một số đề xuất, giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác này trong thời gian tới.

Kết luận chương 2

Trong chương 2, luận văn tập trung nghiên cứu tình hình áp dụng và thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh. Các cơ quan, ban, ngành chức năng tại thành phố đã thực hiện đúng quy trình, thủ tục được quy định trong pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể dựa trên chế định pháp lý là Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Thống kê, phân tích kết quả thực hiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh. Đưa ra một bức tranh toàn cảnh về hoạt động tặng cho Quyền sử dụng đất của tỉnh trong giai đoạn 2014 – 2018. Chỉ ra được các hồ sơ vi phạm và thiếu các điều kiện được quy định trong pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, luận văn cũng tìm chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật tặng cho quyền sử dụng trên địa bàn, tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế và chỉ ra một số vấn đề chưa phù hợp trong pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh