Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại và một số kiến nghị dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại

2.1.1 Xác định chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tài sản bên thứ ba

Chủ thể tham gia trong quan hệ thế chấp tài sản bên thứ ba đảm bảo khoản vay tại NHTM gồm: BTC, BNTC, bên có nghĩa vụ. Trong đó, BNTC là NHTM, bên có nghĩa vụ là bên vay, còn BTC là bên sở hữu TSBĐ. Sau đây là một số thực trạng đã và đang diễn ra trên thực tế:

2.1.1.1 Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản bên thứ ba

Trong GDBĐ thế chấp tài sản của bên thứ ba, quy định pháp luật không quy định cụ thể chủ thể tham gia giao kết: HĐTC có thể thoả thuận giữa hai bên: BTC và BNTC hoặc ba bên gồm: BTC, BNTC và bên vay. Theo ông Đoàn Thái Sơn (2012) – Vụ trưởng Vụ pháp chế, Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì HĐTC QSDĐ của bên thứ ba có thể là ba bên hoặc hai bên. Ba bên gồm: Bên thế chấp đồng thời là chủ sở hữu tài sản, bên nhận thế chấp đồng thời là bên có quyền, bên được thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ; hoặc hai bên gồm: bên thế chấp đồng thời là chủ sở hữu tài sản và cũng là bên có nghĩa vụ, bên nhận thế chấp đồng thời là bên có quyền.

Theo khảo sát có 57.1% các NHTM lựa chọn giao kết HĐTC giữa hai bên gồm: BTC và BNTC, 42.9% NHTM thực hiện giao kết HĐTC ba bên gồm: BTC, BNTC và bên vay. Theo quan điểm tác giả thì nên giao kết HĐTC gồm hai bên do những nguyên nhân sau:

Nếu HĐTC ký giữa ba chủ thể: BTC, bên có nghĩa vụ và BNTC trong trường hợp chủ sở hữu TSBĐ (BTC) cũng là người đại diện theo pháp luật/người đại diện theo ủy quyền của bên có nghĩa vụ thì theo quan điểm của một số toà án sẽ vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 141 BLDS năm 2015: “nhân danh người đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình”.

HĐTC tập trung vào mô tả TSTC, nghĩa vụ bảo đảm, phạm vi bảo đảm, quyền và nghĩa vụ các bên mà chủ yếu là BTC và BNTC. Nội dung hợp đồng cũng gần như không có đề cập đến quyền và nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ ngoài Điều khoản “phạm vi bảo đảm”. Vì vậy HĐTC không cần thiết phải có sự tham gia của bên có nghĩa vụ do những thông tin liên quan đến bên vay đã được mô tả, dẫn chiếu khá đầy đủ tại HĐCV. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Hơn nữa, theo quy định về đăng ký GDBĐ cũng không có sự khác biệt giữa thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho chính bên bảo đảm hay nghĩa vụ của người khác. Mẫu đơn đăng ký chỉ gồm hai chủ thể là BNTC và BTC. Theo quan điểm một số công chứng viên: Khi bên thứ ba đưa tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác (khách hàng vay) thì chỉ cần thiết lập HĐTC hoặc hợp đồng cầm cố tài sản giữa hai bên: bên bảo đảm (bên thế chấp) với bên có quyền (bên nhận thế chấp).

2.1.1.2 Xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

BLDS năm 2015 xác định hai chủ thể quan hệ dân sự bao gồm cá nhân và pháp nhân; HGĐ không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự và các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

QSDĐ là một trong những tài sản được quan tâm nhiều nhất bởi đối với mỗi người dân, hộ gia đình Việt Nam thì QSDĐ có thể coi là tài sản lớn nhất, có giá trị nhất so với các tài sản khác. Với các TCTD, ngân hàng, họ sẽ cho vay vốn trên cơ sở những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro, vì vậy những tài sản có giá trị lớn như QSDĐ, nhà ở thường được sử dụng làm tài sản thế chấp. Khi một thành viên của HGĐ có nhu cầu vay vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của HGĐ thì chủ thể vay vốn là thành viên của HGĐ và TSBĐ thuộc sở hữu của HGĐ thì đây cũng là một trong những trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba.

HGĐ là một trong những chủ thể tham gia giao dịch dân sự theo Điều 116 BLDS năm 1995 và Điều 106 BLDS năm 2005. Ở cả hai bộ luật thì HGĐ đều có những đặc điểm:

• Các thành viên có tài sản chung. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Các thành viên cùng đóng góp, tham gia hoạt động kinh tế chung trong một số lĩnh vực như sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định.

Theo định nghĩa tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: các thành viên HGĐ sử dụng đất không bắt buộc phải là người có công sức đóng góp, trực tiếp tham gia sản xuất như một số quan điểm về thành viên HGĐ.

Đến BLDS năm 2015 thì HGĐ không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự, mà chủ thể lúc này chỉ là cá nhân và pháp nhân. Các giao dịch liên quan đến HGĐ sẽ do các thành viên của HGĐ là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Tài sản của HGĐ được gồm tài sản do các thành viên cùng đóng góp, tạo nên gồm; QSHNƠ, QSDĐ, rừng, rừng trồng…Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của HGĐ có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của HGĐ khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng.

Trong trường hợp thế chấp tài sản của HGĐ thì tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ của HGĐ cùng đồng thuận và cùng ký tên vào HĐTC hoặc ủy quyền cho người đại diện ký kết HĐTC. Nếu một hoặc một số thành viên HGĐ không thể hiện ý chí trong việc đưa tài sản tham gia GDBĐ thì có khả năng bị toà án tuyên vô hiệu hợp đồng dù cho HĐBĐ đã được hoàn tất các thủ tục bảo đảm theo quy định (công chứng, đăng ký GDBĐ).

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định chính xác số lượng, chi tiết các thành viên của HGĐ. Theo Luật sư Trương Thanh Đức (2021): “vấn đề này là một điều thách đố, nguy hiểm và nhức nhối trên thực tế trong suốt mấy chục năm qua, vì không có căn cứ pháp lý để khẳng định những người nào là thành viên HGĐ”. Ví dụ như đối với tài sản là QSDĐ của gia đình, khi muốn xác lập giao dịch thế chấp tài sản này bắt buộc phải được sự đồng thuận của tất cả thành viên HGĐ chứ không chỉ xác lập giao dịch thông qua chủ hộ. Điều đáng nói là không chỉ các NHTM mà ngay cả các công chứng viên đang công tác tại các phòng công chứng hay các cán bộ đang công tác tại ủy ban nhân dân xã, phường cũng không tránh khỏi tình trạng lúng túng do sự không đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Theo NCS Phạm Văn Lưỡng (2018): Mặt khác do phong tục, tập quán tồn tại lâu đời ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng.

Trước đây, theo quan điểm một số công chứng viên, để xác định tư cách chủ thể các thành viên của HGĐ khi xác lập GDBĐ với tài sản là đất nông nghiệp là những thành viên có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập HĐTC quyền sử dụng. Tuy nhiên kể từ thời điểm có hiệu lực của BLDS năm 2015 thì thành viên của HGĐ có thể được xác định thông qua Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “HGĐ sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ”. Tuy nhiên điều luật này chỉ hướng dẫn những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013; còn những trường hợp trước đó vẫn đang bỏ ngỏ.

Một cách mà nhiều NHTM thường thực hiện trong việc nhận thế chấp tài sản HGĐ là căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định được số lượng thành viên của hộ, mặc dù sổ hộ khẩu chỉ là công cụ hỗ trợ mục đích quản lý nhân khẩu. Tuy nhiên theo khoản 3 Điều 38 Luật cư trú số 68/2020/QH14 ngày 13 tháng 11 năm 2020: kể từ năm 2023 thì sổ hộ khẩu không còn được lưu hành nữa thì cách dựa trên sổ hộ khẩu để xác định số thành viên của HGĐ không thể thực hiện được và câu chuyện lại quay về nút thắt ban đầu. Hơn nữa việc dựa vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên cũng xảy ra những bất cập như: có những thành viên là thành viên của HGĐ nhưng không có tên trong hộ khẩu (có thể đã tách hộ do lập gia đình hoặc chưa nhập khẩu vào hộ) và các NHTM cũng không có lý do để yêu cầu những thành viên này tham gia giao kết HĐTC. Hoặc cũng có trường hợp những người có tên trong hộ khẩu nhưng không phải là thành viên HGĐ, không phải là một trong những chủ sở hữu tài sản nhưng nếu căn cứ sổ hộ khẩu nên vẫn phải đưa những thành viên này tham gia giao kết hoặc phải có cam kết không liên quan đến tài sản.

Cũng có NHTM chọn giải pháp làm công văn hỏi Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho HGĐ. Tuy nhiên từ lúc ban hành công văn hỏi tin cho đến khi nhận được trả lời từ cơ quan ban ngành là khá mất thời gian và đôi khi không nhận được phản hồi. Do vậy cách này cũng không được áp dụng phổ biến trong quá trình nhận thế chấp tài sản của HGĐ tại các NHTM hiện nay. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Theo hướng dẫn tại Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07 tháng 04 năm 2017: “Việc xác định ai là thành viên HGĐ phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ xác định thành viên HGĐ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Tuy nhiên trên thực tế các HGĐ cũng không có hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ của hộ mình. Theo nguyên tắc thì chỉ nên giao HGĐ loại đất nông nghiệp, nhưng trên thực tế các loại đất khác của một cá nhân hay vợ chồng nhưng cũng được giao cho HGĐ vô hình chung làm phức tạp hóa vấn đề.

Theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 09 năm 2017: Khoản 5 Điều 6 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất (sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 5): “HGĐ sử dụng đất thì ghi “HGĐ, gồm ông”(hoặc “HGĐ, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ HGĐ như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của HGĐ. Trường hợp chủ HGĐ không có QSDĐ chung của HGĐ thì ghi người đại diện là thành viên khác của HGĐ có chung QSDĐ của HGĐ. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu TSGLVĐ (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong HGĐ có chung QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ)”. Đây được xem là một trong những hướng dẫn cụ thể, chi tiết để có thể xác định chính xác các thành viên của của HGĐ dựa vào Giấy chứng nhận QSDĐ. Nhưng tiếc là điều này đã bị ngưng thi hành bởi Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04 tháng 12 năm 2017 khiến cho việc xác định thành viên HGĐ vẫn còn bị bỏ ngỏ.

2.1.1.3 Giao kết hợp đồng thế chấp thông qua ủy quyền Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Việc giao kết HĐTC thông qua ủy quyền đã hiện hữu trong thực tế từ nhiều năm nay. Tuy nhiên để tìm hiểu việc thực hiện như vậy có phù hợp quy định pháp luật hay không, có dẫn đến rủi ro gì không, chúng ta sẽ đi phân tích cụ thể trường hợp thực tế sau và tìm hiểu quan điểm của một số tác giả có kiến thức chuyên môn (luật sư, thẩm phán toà án nhân dân tối cao).

Nội dung hợp đồng ủy quyền trong vụ án này được lập vào ngày 15-8-2006 là: “Ông Th. ủy quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận QSDĐ của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp thành phố Q.”. Do ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp tòa đã quyết định phát mại TSTC của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Quan điểm thứ nhất là của thẩm phán một toà án nhân dân tối cao: Bản chất của hợp đồng ủy quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận QSDĐ của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th., nhưng ông D đã làm sai lệch nội dung và hình thức hợp đồng ủy quyền bằng cách để bản thân mình là người vay vốn, còn ông Th lại trở thành bên bảo lãnh. Hơn nữa, tác giả này cũng cho rằng ngân hàng đã làm trái pháp luật khi tùy tiện cho ông D. vay mà không buộc ông Th. lập văn bản bảo lãnh hoặc ghi trong hợp đồng chính được quy định tại Điều 362 BLDS về Hình thức bảo lãnh; ủy quyền khác với bảo lãnh, không thể có sự nhập nhằng giữa hai hình thức này.

Quan điểm thứ hai là của luật sư Trương Thanh Đức: Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Hoặc cho phép cho người khác thực hiện các quyền này trên cơ sở hợp đồng ủy quyền. QSDĐ cũng là một tài sản và người có QSDĐ cũng có các quyền tương tự như đối với một chủ sở hữu tài sản. Do đó giao dịch ủy quyền giữa ông Th và ông D là phù hợp quy định pháp luật theo Điều 582 BLDS năm 2005. Bản chất sự việc vẫn là ông D vay, có bảo đảm bằng QSDĐ của ông Th và ông và chỉ cần ký ủy quyền ký HĐTC mà không cần thiết phải xác lập thêm hợp đồng bảo lãnh nữa. Việc ngân hàng cho ông D vay có TS thế chấp là QSDĐ của ông Th là đúng quy định pháp luật.

Quan điểm thứ ba của luật sư Lư Quang Vinh: Việc phân biệt các biện pháp bảo đảm được xác định qua quyền sở hữu tài sản. Nếu TSBĐ thuộc sở hữu của bên vay thì gọi là thế chấp, nếu TSBĐ của bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ bên vay thì gọi là bảo lãnh. Điểm khác biệt cơ bản giữa hai biện pháp này là hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền TSTC phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho BNTC; đối với hợp đồng bảo lãnh thì chủ sở hữu tài sản chỉ phải giao nộp TSBĐ khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Và theo nhận định của tác giả này thì quan hệ bảo đảm của giao dịch trên là quan hệ bảo lãnh. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

• Theo quan điểm của tác giả:

Nếu nội dung trong hợp đồng ủy quyền ghi rõ “Ông Th. ủy quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận QSDĐ của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn…”, mà không có hạn chế gì khác thì ông D có thể thực hiện thế chấp tài sản cho ngân hàng thương mại theo đúng phạm vi ủy quyền (Điều 562 BLDS năm 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”)

Bản chất của GDBĐ là thế chấp tài sản bên thứ ba (ông Th) để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn của bên có nghĩa vụ (ông D), không phải là giao dịch bảo lãnh. Các bên chỉ phải ký kết HĐCV và HĐTC. Việc xác định chủ thể của các hợp đồng như sau:

• HĐTC: BTC ký kết với BNTC (là NHTM). Trong đó, phần mô tả BTC sẽ mô tả là ông Th (Chủ sở hữu tài sản) – do ông D là đại diện (theo hợp đồng ủy quyền số….)
• HĐCV: Bên cho vay (NHTM) và bên vay (ông D). Trong HĐCV có thể dẫn chiếu HĐBĐ và chủ tài sản (ông Th) nhưng không yêu cầu có sự tham gia của ông Th vào HĐCV.

Tuy nhiên cũng có một điểm lưu ý: theo khoản 1 Điều 134 BLDS năm 2015: “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Hay nói cách khác là ông D chỉ được thực hiện thế chấp QSDĐ theo ủy quyền của ông Th phải vì lợi ích của ông Th. Như tình huống trên đang đề cập thì ông D thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn của chính ông D mà không vì lợi ích của ông Th liệu có phù hợp quy định pháp luật.

Hơn nữa việc nhận thế chấp thông qua ủy quyền trên thực tế tồn tại khá nhiều rủi ro. Trong một số trường hợp, hợp đồng ủy quyền là giả cách nhằm che giấu giao dịch gốc như vay vốn lẫn nhau, mua bán tài sản…Sau đó bên được ủy quyền có thể mang những tài sản này thế chấp tại NHTM để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn. Việc này có thể mang lại những rủi ro cho các bên như sau:

• Về phía ngân hàng: Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Những tình huống này nếu Tòa án xác định hợp đồng ủy quyền là giả cách thì sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, dẫn đến HĐTC được giao kết dựa trên hợp đồng ủy quyền này cũng phải đối mặt khả năng bị vô hiệu. Hậu quả là NHTM phải đối mặt với khoản vay không còn TSBĐ, không có nguồn thu nợ bổ sung, nguy cơ không thu hồi được tiền gốc lãi, phí…

Nếu các NHTM không thể/không thẩm định thực tế bên chủ sở hữu thực sự mà chỉ làm việc với bên được ủy quyền thì có thể gặp phải rủi ro hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp: Người được đại diện là cá nhân chết; người được đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

• Bên ủy quyền cũng có thể đơn phương rút lại ủy quyền dẫn đến việc giao kết hợp đồng bất hợp pháp.

Đối với bên ủy quyền: nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đầy đủ, đúng hạn nghĩa vụ đối với NHTM thì họ có khả năng “mất tài sản” do buộc phải giao tài sản mà bên được ủy quyền đã nhân danh họ (chủ tài sản) thế chấp cho NHTM. Đối với bên ủy quyền: họ không nhận được lợi ích gì từ giao dịch thế chấp này mà thậm chí có trường hợp chủ sở hữu tài sản không được biết thông tin về GDBĐ thế chấp cho đến khi nhận được thông báo xử lý TSBĐ từ.

Do đó trên thực tế, các NHTM lớn (như Vietinbank) rất hạn chế xác lập GDBĐ trong trường hợp chủ sở hữu tài sản ủy quyền bên thứ ba được toàn quyền định đoạt tài sản (chuyển nhượng, tặng, cho, cầm cố/thế chấp…) và/hoặc thực hiện toàn bộ các thủ tục liên quan đến giao dịch với NHTM, trừ trường hợp xác lập GDBĐ với đại diện của các đồng chủ sở hữu trên cơ sở các đồng sở hữu ủy quyền cho một người đại diện xác lập GDBĐ. Nguyên tắc này được thể hiện chi tiết, cụ thể trong Văn bản chính sách bảo đảm áp dụng trong toàn hệ thống.

1.2.2 Nhầm lẫn giữa 2 biện pháp bảo đảm: thế chấp tài sản bên thứ ba và bảo lãnh Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh và thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác là hai biện pháp (hai hình thức) bảo đảm hoàn toàn khác nhau với các lý thuyết tiếp cận khác nhau. Mặc dù vậy, vẫn có những nét tương đồng giữa hai biện pháp này như sau:

Thứ nhất: cùng có sự tham gia của ba bên: bên bảo đảm (bên bảo lãnh, BTC), bên có nghĩa vụ và bên cho vay/bên nhận bảo đảm.

Thứ hai: Bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ hay nói cách khác bên bảo đảm bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác có thể bằng cam kết thực hiện nghĩa vụ thay hay bằng tài sản thuộc sở hữu của mình.

Nên trên thực tế, vẫn còn có sự nhầm lẫn và đồng nhất hai biện pháp này là một hoặc có những ý kiến pha trộn giữa hai biện pháp. Mà sự nhầm lẫn này đôi khi còn đến từ những bộ phận thi hành và áp dụng pháp luật như các nhà lãnh đạo của đơn vị quản lý nhà nước về GDBĐ hay một số tòa án.

Quan điểm 1 (của một số Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, Vụ kiểm sát việc giải quyết các vụ án hành chính – kinh tế – lao động và Vụ pháp luật của Văn phòng Quốc Hội) cho rằng: việc một người dùng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác là quan hệ bảo lãnh, không phải là quan hệ thế chấp…Việc các bên ký kết HĐTC QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác là có sự không phù hợp giữa hình thức và nội dung của hợp đồng.

Theo quan điểm này thì chỉ có thể cầm cố, thế chấp tài sản của bên thứ ba trong quan hệ bảo lãnh – giao dịch được công nhận rõ ràng tại khoản 3 Điều 336 của BLDS. Hay nói cách khác, trường hợp nhận bảo đảm là tài sản của bên thứ ba thì phải thông qua biện pháp bảo lãnh và tài sản sẽ được cầm cố và thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh. Hậu quả dẫn đến có trường hợp tuyên HĐBĐ (hay cụ thể hơn là HĐTC) tài sản của bên thứ ba vô hiệu với lý do là chưa được pháp luật hiện hành thừa nhận. Một ý kiến khác còn cho rằng, giao dịch bảo đảm bảo lãnh không chỉ định, kèm theo tài sản cụ thể làm TSBĐ, nếu có việc chỉ định này thì giao dịch trở thành giao dịch cầm cố hoặc thế chấp.

Quan điểm thứ hai (của Cục Đăng ký, Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Vụ pháp luật Văn phòng Chính phủ) cho rằng việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với HĐTC QSDĐ của người thứ ba có lý do xuất phát từ sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật về vấn đề này…Trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận tại BLDS, các cơ quan có thẩm quyền nên thừa nhận tính hợp pháp của giao dịch này và nên giải thích hợp đồng theo mục đích thực của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Việc hiểu và thực thi luật pháp khi xử lý các tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm cũng có sự khác biệt giữa các hội đồng xét xử. Có thẩm phán nhận định pháp luật cũng chưa làm rõ trong trường hợp khi ngân hàng cho vay, bên vay nhờ bên thứ ba đưa tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, hợp đồng giữa bên thứ ba này và ngân hàng là hợp đồng gì, hợp đồng bảo lãnh hay HĐTC.

Chính vì vậy, các NHTM lo ngại với những cách hiểu, vận dụng khác nhau của các cơ quan hành pháp nên chọn giải pháp là đặt tên hợp đồng ở dạng hỗn hợp như: Hợp đồng bảo lãnh thế chấp, HĐTC bảo lãnh, HĐBĐ tài sản của bên thứ ba…Tuy nhiên cách xử lý này của các NHTM lại vô hình chung gây trầm trọng thêm tình trạng lẫn lộn giữa hai biện pháp này. Đôi khi trong mẫu HĐBĐ bằng tài sản của bên thứ ba của một số TCTD vẫn gọi bên vay hay bên được cấp tín dụng là “bên được bảo đảm”, tương tự như cách gọi “bên được bảo lãnh” trong quan hệ bảo lãnh. Hệ quả mang lại là cách gọi tên như thế có nguy cơ gia tăng rủi ro Tòa án coi biện pháp bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba đó là bảo lãnh. Sự nhầm lẫn này đã dẫn đến việc áp dụng quy định của pháp luật không đúng, gây lúng túng cho các chủ thể trong quá trình thực hiện. Do đó vấn đề đặt ra là làm như thế nào để hiểu đúng, tách bạch giữa hai biện pháp này. Việc này đóng vai trò khá quan trọng trong thực tiễn áp dụng và xét xử của Tòa án. Để thấy rõ sự không thống nhất về quan điểm của các cấp xét xử, chúng ta có thể phân tích bản án như sau:

• Tại Bản án số 24/2019/DS-ST, ngày 21/11/2019 của TAND huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa đã công nhận HĐTC QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba số 200569/HĐBĐ ngày 17/7/2012 giữa Công ty L và Ngân hàng N – Chi nhánh S, tỉnh H. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.
• Tại bản án phúc thẩm số 03/2017/KDTM-PT ngày 06/06/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng: có đoạn nhận định của Hội đồng xét xử: “Hợp đồng ký giữa ông N và bà T với NH A là quan hệ hợp đồng bảo lãnh chứ không phải HĐTC bởi ông N, bà T có tài sản bảo lãnh cho khoản tiền vay của Công ty TNHH B với NH A”

Tại Bản án phúc thẩm số 35/2012/KDTM-PT ngày 23/5/2012 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao có đoạn nhận định: “Mặc dù hợp đồng sử dụng từ ngữ tại tiêu đề chưa được chuẩn nhưng xét về nội dung thì BTC đã đồng ý thế chấp để đảm bảo cho khoản vay Cty DL tại NHTM. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng đã công chứng và đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ theo quy định. Hội đồng Xét xử phúc thẩm sửa án sơ thẩm công nhận HĐTC của người thứ ba là hợp pháp, không vô hiệu”

Tại bản án số 24/2019/DS-ST, ngày 21/11/2019 của TAND huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa: Toà án đã công nhận hiệu lực của HĐTC để đảm bảo cho nghĩa vụ bên thứ ba. Trong khi đó tại bản án phúc thẩm số 03/2017/KDTM-PT ngày 06/06/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên thì quan điểm của Hội đồng xét xử lại cho rằng HĐTC không phản ánh đúng mối quan hệ của các bên. Đến bản án số 35/2012 thì có sự mâu thuẫn trong quan điểm giữa các cấp xét xử: cụ thể theo quan điểm của toà án cấp sơ thẩm thì HĐTC vô hiệu mặc dù NHTM đã thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký GDBĐ; nhưng đến cấp phúc thẩm thì Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận tính hợp pháp, hiệu lực của HĐTC bằng QSDĐ của bên thứ ba và quyết định sửa một phần bản án kinh doanh doanh thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh đối với nội dung tuyên vô hiệu HĐTC QSDĐ của bên thứ ba.

Như tác giả Tưởng Duy Lượng – Nguyên phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao: nội hàm của hai biện pháp bảo đảm thế chấp và bảo lãnh là khác nhau. Nếu đồng nhất hai biện pháp bảo đảm này sẽ tự làm rối vấn đề và là nghèo đi sự phong phú, không phát huy sức mạnh vốn có của các công cụ bảo đảm.

Theo quan điểm của tác giả: Khi tham chiếu BLDS năm 2015, các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự bao gồm: do vi phạm điều cấm của Luật, trái đạo đức xã hội; vô hiệu do giả tạo; vô hiệu do người chưa thành niên, mất năng lực xác lập; vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; do không tuân thủ hình thức…. Tuy nhiên nếu xét theo các bản án trên: các HĐTC đã tuân thủ quy định về công chứng, đăng ký GDBĐ và không vi phạm các điều luật khiến giao dịch bị vô hiệu. Vì vậy, các cơ quan xét xử cũng không nên tuyên vô hiệu hợp đồng khi có nhầm lẫn, sai sót trong tên gọi. Vấn đề quan trọng là nội dung thoả thuận và xác định đúng bản chất giao dịch để từ đó xác định các tiêu chí: phạm vi bảo đảm, trách nhiệm thanh toán nợ vay tiếp theo khi TSBĐ không đủ thanh toán nghĩa vụ. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 cũng đã hướng dẫn trong trường hợp các bên không xác định rõ hoặc không chính xác tên biện pháp bảo đảm thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm phù hợp với thoả thuận. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

1.2.3 Vướng mắc khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba

Bên cạnh đó, thực tế còn tồn tại thêm vướng mắc khi Đăng ký thế chấp là QSDĐ tại các tỉnh như sau: khi thực hiện đăng ký thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, một số Văn phòng đăng ký đất đai (Long An, Tiền Giang…) đã từ chối đăng ký GDBĐ đối với trường hợp thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, làm ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của một số NHTM trên địa bàn. Tác giả xin phép trích dẫn một số nội dung Công văn 967/BTNMT-TCQSDĐ ngày 24/03/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

“Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định việc bảo lãnh bằng QSDĐ và TSGLVĐ thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho bên thứ ba mà chỉ quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu TSGLVĐ nếu có đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được thế chấp QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. Do đó, đối với trường hợp đủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai thì được thế chấp QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ…; các bên tham gia ký kết HĐTC phải tự chịu trách nhiệm về mục đích thế chấp và những thỏa thuận nêu trong Hợp đồng được ký kết theo quy định của pháp luật về dân sự”. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Nếu căn cứ theo nội dung được trích dẫn từ Công văn 967/BTNMT-TCQSDĐ ngày 24/03/2016 nêu trên và căn cứ một số điều khoản như: Khoản 1 Điều 167, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 thì Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp QSDĐ của mình tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam và không cấm việc thế chấp QSDĐ để đảm bảo cho nghĩa vụ của chính mình hay của người khác. Mặt khác, khoản 1 Điều 1 của Nghị định số 11/2012/NĐ/CP ngày 22 tháng 02 năm 2012, bổ sung một số điều tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về GDBĐ: “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng QSDĐ của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, BTC, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”. Hay chiếu theo quy định hiện hành tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021: “ Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản”. Bên cạnh đó, quy định tại Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 về đăng ký GDBĐ (hiện là Điều 15 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2022) thì không có trường hợp được phép từ chối đăng ký GDBĐ đối với HĐTC tài sản là QSDĐ của bên thứ ba.

Vì vậy, theo phân tích nội dung và các quy định đã được dẫn chiếu thì việc các NHTM nhận thế chấp QSDĐ để đảm bảo thực hiện cho nghĩa vụ của người khác là hoàn toàn có cơ sở pháp lý. Việc Văn phòng đăng ký QSDĐ tại một số nơi từ chối đăng ký thế chấp là QSDĐ để đảm bảo cho nghĩa vụ người khác là chưa hợp lý, gây bối rối cho các NHTM. Vì thế, quy định pháp luật nên có những quy định, hướng dẫn cụ thể hơn cho biện pháp thế chấp TSBĐ của bên thứ ba, tránh tình trạng luật có thể hiểu theo nhiều hướng khác nhau, khó khăn trong việc thực thi luật. Hậu quả có thể gây ra gây tắc nghẽn giải quyết các hồ sơ đăng ký thế chấp hay gây vô hiệu các HĐBĐ, khiến cho các khoản cho vay tại các NHTM trở thành không có TSBĐ, các NHTM e ngại cho vay, đứt đoạn nguồn vốn, ảnh hưởng đến thị trường tài chính tiền tệ.

1.2.4 Giao dịch bảo đảm vô hiệu do nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt trong một khoảng thời gian Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Các NHTM thường hay cấp tín dụng phục vụ hoạt động sản xuất theo hình thức cho vay hạn mức và từng lần. Cho vay theo hạn mức là phương thức cho vay trong đó NHTM cấp cho khách hàng một mức dư nợ tối đa được duy trì trong một khoảng thời gian nhất định và định kỳ hàng năm các NHTM xem xét lại hạn mức cho vay và thời gian duy trì hạn mức.

Đối với những khoản vay có bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba: trong quá trình duy trì hạn mức hoặc khi kết thúc HĐCV, bên vay có những thời điểm dư nợ bằng không; trong khi đó các NHTM căn cứ vào HĐBĐ đã ký có nội dung “nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ trước, trong, sau cho vay” nên không yêu cầu BTC ký lại phụ lục HĐBĐ hoặc ký mới HĐBĐ. Khi phát sinh tranh chấp, quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án có thẩm quyền cho rằng do nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã chấm dứt nên NHTM có nghĩa vụ phải xóa đăng ký thế chấp, trả lại giấy tờ TSTC cho BTC. Theo nhận định của Tòa án, nếu các bên thỏa thuận tiếp tục sử dụng tài sản này để đảm bảo cho nghĩa vụ tiếp theo, NHTM phải thông báo cho BTC để xác định ý chí của BTC và thực hiện ký HĐBĐ mới và đăng ký GDBĐ với HĐTC mới. Do NHTM không thông báo nên BTC không biết việc tài sản của mình tiếp tục được sử dụng để đảm bảo cho các nghĩa vụ tiếp theo, từ đó Tòa án có thẩm quyền tuyên vô hiệu HĐTC. Cơ sở Tòa án áp dụng: Căn cứ Khoản 1 điều 327 BLDS năm 2015, Khoản 1 Điều 357 BLDS số 33/năm 2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm năm 2005: “Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt”: Tòa án tuyên vô hiệu HĐTC do nghĩa vụ được đảm bảo đã chấm dứt.

Theo bản án số 03/2017/KDTM/PT ngày 06/06/2017: Ngày 30/3/2011 Công ty B có ký HĐTD số 0033 DN/HĐTD- A/34/11 với ngân hàng TMCP A, chi nhánh Thái Nguyên để vay số tiền 750.000.000 đồng. Ngày 13/04/2012, cty TNHH B ký HĐTD 0032DN/HĐTD-A/34/11 với Ngân hàng TMCP A – Chi nhánh Thái Nguyên vay số tiền là 750.000.000 đồng để bổ sung vốn lưu động. TSBĐ là QSDĐ và TSGLVĐ của anh Nông Quang N, chị Nguyễn Thị Phương T theo HĐTC số 0033DN.01/HĐTC- A/34/11/BĐ ngày 30/3/2011 và đăng ký GDBĐ theo quy định. Trong thời gian thực hiện Hợp đồng, Công ty TNHH B đã không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ cho NHTM cổ phần A, do đó khoản vay của Công ty B đã chuyển sang nợ quá hạn kể từ ngày 26/4/2013. Theo trình bày của bên thế chấp: HĐTC số: 0033DN. 01/HĐTC-A/34/11/BĐ ngày 30/3/2011 không dùng để bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 0032DN/HĐTD-A/34/11 ngày 13/4/2012 mà chỉ đảm bảo cho HĐTD 0033DN/HĐTDA/34/2011 ngày 30/3/2011. HĐTC đã hết hiệu lực bởi HĐTD 0033DN/HĐTDA/34/2011 ngày 30/3/2011 đã hoàn thành. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Quyết định của Toà án cấp sơ thẩm: HĐTC số 0033DN.01/HĐTC-A/34/11/BĐ ngày 30/3/2011 giữa NHTM cổ phần A với ông Nông Quang N và bà Nguyễn Thị Phương T bị vô hiệu.

Quyết định của Toà phúc thẩm: theo quy định của pháp luật: khi sử dụng QSDĐ để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ thì ngân hàng A phải thông báo bằng văn bản cho ông N bà T. Tuy nhiên ngân hàng A không thực hiện bà ông N bà T cũng không biết tài sản của mình được thế chấp vay vốn nhiều lần. Hội đồng xét xử thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng người, đúng việc, đúng pháp luật, do đó quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm số 01/2016/KDTM – ST ngày 15/9/2016 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ.

• Theo quan điểm của tác giả:

Theo điều 293 BLDS năm 2015: Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện. Đối với nghĩa vụ trong tương lai thì việc xác định nghĩa vụ bảo đảm căn cứ vào việc nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm. Hơn nữa, hiệu lực của HĐTC không chấm dứt khi các bên không thoả thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ trong tương lai, thời hạn bảo đảm đảm thực hiện nghĩa vụ 108.

Điều khoản được quy định tại HĐTC, tác giả xin trích dẫn một đoạn theo mẫu HĐBĐ tại Vietinbank:

• Thời Hạn Bảo Đảm

Việc thế chấp tài sản theo quy định của Hợp Đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm Các bên ký kết Hợp Đồng này hoặc một thời điểm khác nếu pháp luật có quy định cụ thể và chấm dứt khi đáp ứng đồng thời và đầy đủ tất cả các điều kiện sau:

Toàn bộ Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm đã được thực hiện xong; và Các bên hoàn tất các thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (trong trường hợp có đăng ký biện pháp bảo đảm) hoặc Các bên đã tiến hành xong việc bàn giao hoàn trả Các Giấy Tờ TSTC cho nhau và ký kết Biên bản bàn giao để hoàn tất các thủ tục giải chấp, thanh lý Hợp Đồng này (trong trường hợp không đăng ký biện pháp bảo đảm). Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Như vậy, kết hợp giữa các điều khoản và đối chiếu với khoản 1 điều 327 của BLDS năm 2015 thì nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản chưa chấm dứt do Nghĩa vụ được bảo đảm chưa thực hiện xong. Về mặt nguyên tắc, các hợp đồng tái cấp Hạn mức tín dụng được xác lập sau thời điểm ký HĐBĐ là phù hợp quy định của BLDS năm 2015. NHTM chưa tiến hành giải chấp TSBĐ do chưa đáp ứng nội dung của Điều 322 Nghĩa vụ của BNTC: “1. Trả các giấy tờ cho BTC sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận BNTC giữ giấy tờ liên quan đến TSTC”, Điều 321: Quyền của BTC: “Nhận lại TSTC do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến TSTC do BNTC giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác”. Dù vậy, để tránh trường hợp HĐTC bị tuyên vô hiệu, các NHTM cũng nên thực hiện thêm bước xác nhận với BTC về việc tiếp tục sử dụng TSBĐ để bảo đảm cho các HĐTD phát sinh sau thời điểm xác lập HĐTC.

Tuy nhiên cũng có quan điểm cho rằng: quan hệ HĐCV – HĐBĐ là hợp đồng chính phụ. Do đó, khi HĐCV hạn mức ( hợp đồng chính) hết hiệu lực thì HĐBĐ (hợp đồng phụ) cũng mặc nhiên hết hiệu lực. Như vậy đối với HĐTD hạn mức có hiệu lực 12 tháng thì khi HĐTD hết hạn, các bên muốn sử dụng TSBĐ của bên thứ ba để đảm bảo cho HĐTD hạn mức tiếp theo thì hoặc là ký kết HĐTC mới hoặc văn bản sửa đổi hợp đồng hoặc phải thực hiện xác nhận lại ý chí bên thế chấp có đồng thuận sử dụng TSBĐ thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ của bên vay tại NHTM.

1.2.5 Các rủi ro ảnh hưởng đến việc vận dụng pháp luật trong khi thực hiện giao dịch bảo đảm bằng tài sản của bên thứ

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn nhưng vì các lý do khác nhau (không rành về thủ tục nên mang tâm lý e ngại khi tiếp cận Ngân hàng vay vốn hay không đáp ứng được điều kiện vay vốn của NHTM, hoặc đang có nợ xấu tại TCTD khác…) mà nhiều đối tượng (chủ yếu là cá nhân, HGĐ) đã chọn phương án là “nhờ” chủ thể khác đi vay vốn NHTM giúp mình và sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho khoản vay được đứng tên bởi người vay hộ. Tuy nhiên, việc này cũng dẫn đến nhiều hệ quả khó lường cho cả BTC và NHTM:

• Đối với BTC: rủi ro có thể gặp phải của đối tượng này là:

Một là: không nhận/nhận không đúng, đủ số tiền vay vốn như nhu cầu. Khi BTC đã hoàn tất thủ tục thế chấp tài sản cho NHTM, việc giải ngân được thực hiện theo chỉ định của bên vay (chuyển khoản hoặc tiền mặt). Tuy nhiên, bên vay có thể không giao/ giao không đủ số tiền mà bên vay và BTC đã thoả thuận. Lúc này BTC xem như rơi vào yếu thế khi đã thực hiện nghĩa vụ nhưng lại không nhận được quyền lợi như đã thoả thuận và BTC cũng không thể kiện bên vay đã không thực hiện đúng giao kết bởi giao dịch này cũng không phù hợp quy định pháp luật.

Để minh chứng cho vấn đề này, tác giả xin trích dẫn Bản án 76/2022/DS-ST NGÀY 27/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

“Ngày 05/4/2011, giữa Ngân hàng TMCP A – Chi nhánh Hoàng Quốc Việt (gọi tắt là Ngân hàng A) với ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D ký Hợp đồng tín dụng trung, dài hạn số 46978/HĐTD/TH-TN/TCB HQV- TKE với nội dung: Ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D vay Ngân hàng A số tiền là: 3.150.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba tỷ, một trăm năm mươi triệu đồng).

TSBĐ: TSBĐ cho nghĩa vụ tín dụng và các nghĩa vụ khác của ông H, bà D tại Ngân hàng A là: Toàn bộ QSDĐ và tài sản gắn liền đối với thửa đất số 562 tờ bản đồ số 1 tại địa chỉ: thôn Đ, H, huyện Chương Mỹ, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là Thành phố Hà Nội (HĐTC tài sản bên thứ ba số công chứng số 799.2011/HĐTC ngày 18/4/2011, Đăng ký GDBĐ ngày 19/4/2011.

Năm 2011, gia đình ông Ngô Viết V, bà Nguyễn Thị T có nhu cầu vay tiền Ngân hàng cho con làm ăn nên có thông qua vợ chồng ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D nhờ đứng ra để vay hộ tiền tại Ngân hàng. Tuy nhiên, khi vay được tiền thì vợ chồng ông H, bà D không đưa tiền cho ông Ngô Viết V, bà Nguyễn Thị T vay lại.

• Kết luận của cơ quan xét xử:

… Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng TMCP A, Ngân hàng TMCP A có quyền đề nghị Cơ quan Thi hành án Dân sự có thẩm quyền kê biên, phát mại TSTC để thu hồi số tiền nợ gốc”.

Hai là: khi thế chấp tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ của bên vay thì đồng nghĩa với việc chuyển giao quyền định đoạt tài sản cho BNTC và hoàn toàn phụ thuộc vào thiện chí trả nợ của bên vay. Nếu như trong tình huống như trên bên vay hoàn toàn không chịu bất kỳ thiệt hại nào khi vi phạm nghĩa vụ theo HĐCV và thiệt hại này hoàn toàn thuộc về BTC.

Ba là: khi bên có tài sản chấp nhận sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ của người khác thì cũng nên cân nhắc kỹ bởi lẽ thời hạn vay vốn của bên vay có thể ngắn hạn (thời hạn vay tối đa 1 năm), trung hạn (thời hạn vay trên 1 năm đến tối đa 5 năm) hay dài hạn (thời hạn vay trên 05 năm). Một khi đã thế chấp tài sản thì đến khi đáo hạn vay và/hoặc bên vay đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho NHTM thì BTC mới có thể nhận lại tài sản của mình. Hiện nay các NHTM có triển khai một số sản phẩm cho vay tiêu dùng (nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nhà ở) thời hạn cho vay lên đến 35 năm… Tuy nhiên cũng có trường hợp TSBĐ chỉ bảo đảm khoản vay ngắn hạn nhưng NHTM cấp tín dụng theo phương thức cho vay theo hạn mức ( xác định và thỏa thuận với khách hàng một mức dư nợ cho vay tối đa được duy trì trong một khoảng thời gian nhất định). Định kỳ hàng năm khi HĐCV theo hạn mức hết hạn, các NHTM sẽ thẩm định lại và tái cấp hạn mức nếu khách hàng vẫn đáp ứng các điều kiện vay vốn sẽ ký HĐCV hạn mức mới và toàn bộ dư nợ của Hợp đồng cũ sẽ được chuyển tiếp sang hợp đồng mới. Cứ như vậy nghĩa vụ nối tiếp nghĩa vụ và không biết đến khi nào bên vay mới hoàn toàn hết dư nợ tai NHTM và điều đó cũng đồng nghĩa với việc BTC cũng không biết khi nào mới nhận lại Tài sản thuộc sở hữu của mình.

Đối với NHTM: Khi chấp nhận nhận TSBĐ của người khác để bảo đảm cho bên vay, các NHTM phải đối mặt với các vấn đề sau:

Một là: Các NHTM sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm soát vốn vay, khả năng vốn vay bị sử dụng không đúng mục đích, phải đối mặt với khả năng bên vay vay giùm, vay hộ BTC. Mà vấn đề đặt ra là phần vốn vay của BTC chưa hề được thẩm định (có phù hợp quy định pháp luật không, phương án có khả thi không, nguồn trả nợ có phù hợp không…). Trong khi đó, việc giám sát sử dụng vốn vay vốn là một trong những biện pháp quản lý vốn vay hữu hiệu. Nếu sử dụng hiệu quả biện pháp này sẽ giúp các NHTM phát hiện sớm những khoản vay có tiềm ẩn rủi ro, xây dựng kế hoạch, phương án xử lý kịp thời phù hợp sẽ giúp NHTM tăng khả năng thu hồi đầy đủ vốn gốc và lãi vay, giảm tỷ lệ nợ xấu, nợ có vấn đề, nợ có khả năng mất vốn… và đây cũng là một trong những vấn đề mang tính sống còn của các NHTM. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Hai là: một trong những chức năng của TSBĐ là tăng cường thiện chí trả nợ, trách nhiệm của bên vay. Đối với trường hợp bên vay là chính BTC, khi bên vay phải đối diện với hậu quả là tài sản của mình có khả năng mất nếu sử dụng vốn vay không hiệu quả, phương án kinh doanh không khả thi. Từ đó họ phải cân nhắc, suy tính cẩn thận hơn với quyết định đầu tư của mình. Hoặc trong tình huống bên vay có vẫn có tình hình tài chính lành mạnh nhưng các NHTM gặp khó khăn trong công tác thu hồi nợ do bên vay không có thiện chí, không có tinh thần hợp tác, chây ì thì TSBĐ được xem như một công cụ khắc chế đặc điểm này của bên vay. Tuy nhiên, trong tình huống nhận thế chấp của bên thứ ba thì chức năng này gần như mất đi tác dụng. Bởi khi bên vay không hoàn thành được nghĩa vụ theo thoả thuận thì BTC là bên chịu tổn thất là mất đi TSTC. Trong khi đó, bên vay là bên vi phạm thì gần như chẳng phải gánh chịu thiệt hại nào (mặc dù khi khởi kiện toà vẫn tuyên bên có nghĩa vụ phải thanh toán là bên vay, nhưng sau một thời hạn nhất định mà bên vay không thực hiện được thì NHTM sẽ xử lý TSBĐ của bên thứ ba để thu hồi nợ vay).

Qua những phân tích trên có thể thấy biện pháp bảo đảm: Thế chấp tài sản bên thứ ba khi triển khai trên thực tế cũng có một số điểm lưu ý đối với các bên tham gia giao dịch. Do đó các bên phải thận trọng, tìm hiểu kỹ nguyên nhân trước khi quyết định giao kết GDBĐ này.

1.2.6 Vướng mắc khi bên thế chấp, bên vay là doanh nghiệp đang tiến hành thủ tục phá sản

• Bên vay là doanh nghiệp đang tiến hành thủ tục phá sản

Một quyết định phá sản thông thường sẽ gồm: (i) phương án phân chia giá trị tài sản trước và sau khi phá sản của doanh nghiệp và (ii) thanh lý tài sản và bán đấu giá tài sản còn lại của doanh nghiệp. Trong số các khoản nợ của doanh nghiệp này có khoản vay tại NHTM được đảm bảo bởi tài sản bên thứ ba. Mặc dù NHTM này đã nhiều lần tham dự các buổi làm việc và hội nghị chủ nợ, tuy nhiên khi nhận được quyết định phá sản không hề đề cập đến khoản vay mà doanh nghiệp đang vay tại NHTM. BTC không đồng ý giao TSBĐ cho NHTM với lý do là NHTM không có căn cứ xử lý tài sản do quyết định tòa án không hề có quy định nào về vấn đề này. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Theo khoản 3 Điều 41 Luật phá sản: “Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền tạm đình chỉ việc xử lý TSBĐ của doanh nghiệp, hợp tác xã đối với các chủ nợ có bảo đảm”. Tuy nhiên việc đình chỉ này chỉ áp dụng đối với TSBĐ của doanh nghiệp phá sản mà không áp dụng cho cả TSBĐ của một bên thứ ba. Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 55 Luật phá sản cũng quy định: “Trường hợp người được bảo lãnh hoặc cả người bảo lãnh và người được bảo lãnh đều mất khả năng thanh toán thì người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh theo quy định của pháp luật” nhưng không có điều khoản nào quy định cụ thể về việc xử lý các khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản của một bên thứ ba dưới các hình thức khác như cầm cố, thế chấp. Điều này khiến cho các chủ nợ hay cụ thể là NHTM cho vay bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba rất lo lắng khi quyền lợi chính đáng cho họ chưa thực sự được bảo vệ.

• Bên thế chấp là doanh nghiệp đang tiến hành thủ tục phá sản

Theo quy định tại Luật phá sản thì một chủ thể muốn tham gia vào Hội nghị chủ nợ thì bản thân chủ thể đó phải có tư cách là chủ nợ. Tuy nhiên trong quan hệ bảo đảm Thế chấp tài sản bên thứ ba thì NHTM là chủ nợ đối với bên vay chứ không phải là chủ nợ đối với bên thế chấp. Do đó khi Thẩm phán tiến hành thủ tục phá sản cho bên thế chấp, NHTM lại không thể tham gia vào Hội nghị chủ nợ.

2.2 Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản bên thứ ba và nâng cao hiệu quả hoạt động Ngân hàng thương mại Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản bên thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Như đã tìm hiểu và phân tích quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản bên thứ ba thì tác giả nhận thấy quy định về vấn đề này còn đang bỏ ngỏ: không quy định nhưng cũng không cấm. Từ đó dẫn đến những luồng quan điểm khác nhau, thậm chí mâu thuẫn lẫn nhau, mỗi bên đều có viện dẫn những điều luật để làm tăng tính logic, thuyết phục cho luận điểm của mình. Tuy nhiên, một trong những yếu tố đánh giá sự hoàn thiện pháp luật của một quốc gia là: tính cụ thể và chính xác của pháp luật. Điều đó thể hiện ở chỗ quy định về một chủ thể, vấn đề nào đó phải đảm bảo cách hiểu thống nhất giữa các cơ quan nhà nước, cơ quan thi hành và các chủ thể liên quan; không thể để tình trạng một vấn đề mà lại có những cách hiểu trái ngược nhau, gây hoang mang, rối loạn cho các chủ thể.

• Thứ nhất, cần bổ sung quy định pháp luật về quyền được yêu cầu hoàn trả của BTC đối với bên vay.

Nếu xét theo luật hiện hành, BTC chưa có quy định về quyền được truy đòi từ bên vay sau khi đã giao tài sản cho NHTM xử lý nếu các bên không có thoả thuận, mặc dù bên vay là người vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết và phải bồi thường cho bên cho vay do hành động vi phạm này. Nhưng trong quan hệ bảo lãnh mà có sử dụng biện pháp thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ bảo lãnh, BTC đã giao TSBĐ để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình thì họ được quyền truy đòi bên vay hoàn trả đối với phần giá trị mình đã thực hiện trả thay. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Việc cụ thể hóa quy định pháp luật này để BTC có căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình khi phải thực hiện giao TSTC cho NHTM xử lý khi bên vay vi phạm. Căn cứ vào quy định BTC có thể yêu cầu bên vay phải hoàn trả lại cho mình hoặc khởi kiện nếu bên vay không hợp tác, không phối hợp hoàn trả. Nội dung này cũng được quy định tương tự tại một số nước như: Theo điều 879 BLDS Đài Loan: “bên thứ ba được kế thừa các yêu cầu của bên có quyền (chủ nợ) đối với con nợ trong phạm vi thanh toán sau khi họ đã thanh toán nghĩa vụ trả nợ toàn bộ cho con nợ hoặc bị mất quyền tài sản thông qua việc giao TSBĐ để xử lý thu nợ”. Hay như quy định tại Điều 351, 372 BLDS Nhật: “việc thế chấp chấm dứt khi bên thứ ba là chủ sở hữu đã thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu cả người nhận thế chấp và người thứ ba trở thành chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ.”

Theo Điều 275 BLDS năm 2015 thì căn cứ phát sinh nghĩa vụ có thể từ hợp đồng hoặc căn cứ khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên có hai vấn đề được đặt ra:

Một là: một trong những nguyên tắc cơ bản của BLDS: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Nghĩa là giao dịch dân sự sẽ được giải quyết trên hết dựa vào thoả thuận các bên nếu thoả thuận đó phù hợp quy định pháp luật. Nhưng nếu xảy ra tranh chấp đối với những vấn đề mà các bên chưa thoả thuận thì sẽ xử lý như thế nào. Và đây chính là lúc tác dụng của Luật được phát huy, luật sẽ giải quyết thoả đáng các vấn đề vướng mắc của các chủ thể, bảo vệ lợi ích chính đáng, hợp lý của các chủ thể.

• Hai là: nếu để các bên tự thoả thuận thì đây được xem là hợp đồng gì? Trong các hợp đồng thông dụng hiện tại vẫn chưa có hợp đồng có bản chất phù hợp.
• Thứ hai, đối với trường hợp BTC đang tiến hành thủ tục phá sản

Theo pháp luật về phá sản, hội nghị chủ nợ bao gồm những chủ nợ có tên trong danh sách chủ nợ. Tuy nhiên trong quan hệ thế chấp tài sản bên thứ ba thì BNTC không phải là chủ nợ của BTC, mà bên vay mới là “con nợ” và bên cho vay (NHTM) là “chủ nợ”. Chính vì vậy mà hội nghị chủ nợ sẽ không bao gồm BNTC là NHTM. Do đó tác giả kiến nghị sửa đổi Luật phá sản nên đưa BTC (NHTM) là một trong những thành viên tham gia hội nghị chủ nợ.

• Thứ ba, nên điều chỉnh quy định tại BLDS năm 2015 như sau: Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Theo khoản 3 Điều 305 BLDS năm 2015: “Trường hợp giá trị của TSBĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị TSBĐ nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm”. Ở ý thứ hai: nếu giá trị TSBĐ nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm là chưa được chuẩn xác. Nếu xét trong trường hợp chỉ có duy nhất một TSBĐ thì ý của điều luật trên là đúng. Tuy nhiên nếu xét trong trường hợp khoản vay được bảo đảm bởi nhiều tài sản hoặc bảo đảm bởi nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau (cầm cố, thế chấp, bảo lãnh…) thì khi xử lý TSBĐ mà giá trị thu được vẫn không đủ giá trị nghĩa vụ thì phần còn lại của nghĩa vụ chưa thanh toán vẫn là có nghĩa vụ có bảo đảm theo các biện pháp khác. Ví dụ như khoản vay 5 tỷ đồng, được đảm bảo bởi TSTC 3 tỷ đồng và bảo lãnh. Nếu sau khi xử lý TSTC thì phần nghĩa vụ còn lại 2 tỷ là không có bảo đảm là chưa đúng, mà phần nghĩa vụ đó được đảm bảo bởi biện pháp bảo lãnh và bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho nên vay theo cam kết ban đầu. Vì vậy, tác giả kiến nghị sửa đổi như sau: “Trường hợp giá trị của TSBĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị TSBĐ nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán sẽ được tiếp tục xử lý bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm sau khi đã xử lý hết các biện pháp bảo đảm”

• Thứ tư: quy định, hướng dẫn rõ hơn về cách xác định thành viên/HGĐ

Theo BLDS năm 2015 thì HGĐ không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự và các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên trên thực tế vẫn tồn tại nhiều trường hợp QSDĐ cấp cho HGĐ và các NHTM khó khăn trong việc xác định các thành viên HGĐ để ký kết HĐTC. Nếu vấn đề này chưa được giải quyết triệt để thì xảy ra tình trạng các NHTM e dè, không muốn nhận thế chấp tài sản của HGĐ. Nếu như vậy thì trường hợp một trong những thành viên HGĐ muốn vay vốn mà TSTC là tài sản của HGĐ thì lâm vào tình trạng bế tắc. Các sửa đổi nên thực hiện thống nhất từ BLDS năm 2015 (Điều 1, chương VI), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 (khoản 3 Điều 2), Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2022 (Điều 2) theo hướng: đối tượng áp dụng của các văn bản này gồm cá nhân, pháp nhân và các đối tượng khác không có tư cách pháp nhân như HGĐ, doanh nghiệp tư nhân…

Tiếp theo, tác giả kiến nghị nên có hướng dẫn xác định thành viên trong HGĐ để các đối tượng tham gia giao dịch có cơ sở, căn cứ xác định chính xác ai là người sẽ tham gia. Cơ quan có thẩm quyền thay mặt nhà nước xác lập giao QSDĐ cho HGĐ phải xác định, nêu rõ các thành viên HGĐ có QSDĐ chung vào Giấy chứng nhận QSDĐ. Những trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo “cơ chế cũ” thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác định thành viên HGĐ khi người sử dụng đất có nhu cầu để làm cơ sở tham gia các giao dịch liên quan đến QSDĐ.

Thứ năm, nên rà soát điều chỉnh quy định tại BLDS năm 2015 theo hướng có sự phân biệt giữa thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ của người khác và bảo đảm nghĩa vụ của chính mình; hay nói cách khác: nên tách bạch hai chủ thể bên bảo đảm và bên vay, cụ thể như sau: Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Theo Điều 302, BLDS năm 2015 Quyền nhận lại TSBĐ: “Trước thời điểm xử lý TSBĐ mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, quy định này chỉ phù hợp khi bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ. Xét tình huống một bên sử dụng TSBĐ của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ của người khác: Nếu trước thời điểm xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ đã hoàn tất nghĩa vụ với bên nhận bảo đảm thì đương nhiên bên bảo đảm cũng được quyền nhận lại TSBĐ vì đã hoàn tất nghĩa vụ với bên nhận bảo đảm. Vì vậy nên kiến nghị bổ sung ý vào điều khoản này: “Trước thời điểm xử lý TSBĐ mà bên bảo đảm, bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Điểm c khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015: “Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm” và Khoản 5 Điều 323 BLDS năm 2015: “Yêu cầu BTC hoặc người thứ ba giữ TSTC giao tài sản đó cho mình để xử lý khi BTC không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”. Cũng tương tự như vậy, tác giả kiến nghị sửa chữa theo hướng thêm bên có nghĩa vụ vào các điều khoản này: “Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ”và “Yêu cầu BTC hoặc người thứ ba giữ TSTC giao tài sản đó cho mình để xử lý khi BTC/bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”

2.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động ngân hàng thương mại Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

• Thứ nhất, giao dịch thông qua ủy quyền

Đối với GDBĐ nhận thế chấp tài sản bên thứ ba thông qua ủy quyền (bao gồm cả việc ủy quyền thực hiện toàn bộ các thủ tục liên quan đến công chứng, chứng thực, giao dịch với ngân hàng)

• Đầu tiên: các NHTM nên tìm hiểu rõ lý do phải thực hiện giao dịch thông qua ủy quyền, loại trừ những giao dịch có nghi ngờ thực hiện ủy quyền là để che dấu giao dịch khác (mua bán nhưng không thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước: thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ…)
• Thời điểm NHTM thực hiện ký HĐBĐ, phải thực hiện xác nhận năng lực của người ủy quyền thông qua việc thẩm định thực tế người ủy quyền để tránh trường hợp người ủy quyền đã chết/hoặc coi như đã chết/ bị tòa án tuyên đã chết thì HĐBD đã ký sẽ bị tuyên vô hiệu.
• Trường hợp không tiếp cận được người ủy quyền vì lý do khách quan thì phải thực hiện xác thực việc ủy quyền tại nơi làm thủ tục ủy quyền.

Và một trong những nguyên tắc quản trị rủi ro mà các NHTM thường quán triệt là hạn chế xác lập GDBĐ thông qua ủy quyền cho bên thứ ba được toàn quyền định đoạt tài sản (chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố/thế chấp…) và/hoặc thực hiện toàn bộ các thủ tục liên quan đến giao dịch với NHTM trừ trường hợp xác lập GDBĐ với đại diện của các đồng sở hữu trên cơ sở các đồng sở hữu ủy quyền cho một người đại diện xác lập GDBĐ. Thay vào đó, NHTM thường đề nghị người vay, người có tài sản trực tiếp thực hiện các thủ tục vay vốn, cầm cố/thế chấp tài sản với ngân hàng.

• Thứ hai, các NHTM nên làm rõ mối quan hệ giữa BTC và bên vay

Như đã phân tích các chủ thể tham gia vào GDBĐ thế chấp tài sản bên thứ ba thì BTC là bên chịu nhiều rủi ro nhất trong khi bên vay là bên được hưởng lợi nhiều nhất. Do đó, trước khi quyết định nhận bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba thì các NHTM nên ưu tiên nhận TSBĐ của chính bên vay trước. Nếu giá trị TSBĐ vẫn chưa đáp ứng được khoản vay tại NHTM thì mới xem xét đến việc nhận thế chấp tài sản bên thứ ba và phải làm rõ mối quan hệ giữa BTC và bên vay, trong đó ưu tiên lựa chọn bên thứ ba là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đối với khách hàng cá nhân (thông qua các giấy tờ về nhân thân: giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy khai sinh), người có quan hệ sở hữu/điều hành đối với khách hàng là pháp nhân (Danh sách thành viên công ty, sổ cổ đông, biên bản họp hội đồng thành viên/hội đồng quản trị…). Việc yêu cầu giữa bên vay và BTC có mối quan hệ để tăng tính trách nhiệm trả nợ của bên vay. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

• Thứ ba, trong tình huống HĐTC có khả năng bị vô hiệu do có sự gián đoạn về nghĩa vụ

Để tăng thêm tính thuyết phục với cơ quan có thẩm quyền, các NHTM khi thực hiện tái cấp lại HĐCV theo hạn mức nên thực hiện thêm:

Biên bản định giá lại/ biên bản kiểm tra thực tế TSBĐ hoặc trong một văn bản tương tự ký kết giữa NHTM và BTC nên đưa thêm nội dung: “BTC đồng ý tiếp tục sử dụng tài sản …để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn cho bên vay tại NHTM…”. Mục đích là để xác minh lại ý chí của BTC trong giao dịch thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ người khác. Trường hợp BTC không đồng ý tiếp tục thế chấp thì NHTM có ứng xử phù hợp: nếu bên vay muốn tiếp tục vay vốn thì phải bổ sung TSBĐ khác. Nếu không đáp ứng, NHTM dừng cấp tín dụng mới cho đến khi bên vay hoàn trả đầy đủ khoản vay thì sẽ giải chấp, hoàn trả hồ sơ TSBĐ cho BTC.

Ký kết lại HĐTC mới hoặc ký văn bản sửa đổi bổ sung HĐTC (sửa đổi thời hạn bảo đảm, dẫn chiếu HĐCV mới)

• Thứ tư, lưu ý trong khi giải quyết trường hợp bên vay đang tiến hành thủ tục phá sản.

Luật phá sản chưa quy định cụ thể việc xử lý tài sản của bên khác bảo đảm khi Doanh nghiệp phá sản. Do đó các NHTM cần lưu ý một số biện pháp khác để bảo vệ quyền lợi của mình: Đầu tiên, giải pháp khởi kiện: trước khi bên vay nộp đơn phá sản, NHTM có thể nộp đơn khởi kiện BTC, yêu cầu giao tài sản để NHTM xử lý thu hồi khoản vay của bên vay. Tiếp theo, NHTM cần sát sao làm việc với cơ quan tài phán công nhận tư cách chủ nợ có bảo đảm và ghi nhận kết quả giải quyết tranh chấp với BTC. Khi ra quyết định phá sản đối với bên vay sẽ bao gồm nội dung được xử lý TSBĐ.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương hai của bài viết đã nghiên cứu các tình huống vướng mắc diễn ra trong thực tế khi thực thi quy định của pháp luật và từ đó đưa ra các kiến nghị Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

• Thứ nhất: về việc hoàn thiện các quy định pháp luật

BLDS năm 2015 vẫn bỏ ngõ quy định về thế chấp tài sản bên thứ ba để đảm bảo cho khoản vay tại các NHTM. Vì vậy nên trên thực tế vẫn đang nhiều cách hiểu và vận dụng điều luật khác nhau giữa các cơ quan xét xử dẫn đến phán quyết khác nhau đối với HĐTC bên thứ ba, thậm chí là trong cùng một bản án.

Hiện quy định vẫn chưa có hướng dẫn xác định các thành viên HGĐ tham gia giao dịch thế chấp, mà trên thực tế các NHTM thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định. Tuy nhiên cách này cũng tồn tại những bất cập như những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không phải là thành viên của HGĐ hoặc ngược lại: có những người là thành viên HGĐ nhưng không có tên trong sổ hộ khẩu.

• Thứ hai: về giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động các Ngân hàng thương mại.

Việc HĐTC có khả năng vô hiệu do có sự gián đoạn về nghĩa vụ. BTC cho rằng bên vay có thời điểm thanh toán hết dư nợ cho NHTM, cũng đồng nghĩa là HĐTC đã chấm dứt. Việc bên vay và NHTM tiếp tục sử dụng HĐTC để đảm bảo cho nghĩa vụ của HĐCV khác mà không qua ý kiến của BTC có khả năng không được chấp nhận. Vì vậy các NHTM phải lưu ý ký sửa đổi HĐTC sửa đổi thời hạn bảo đảm hoặc biên bản định giá lại sẽ lồng ghép thỏa thuận tiếp tục sử dụng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ bên vay tại NHTM.

Ngoài ra trong quá trình thực thi pháp luật còn tồn tại một số tình huống như: giao kết hợp đồng thông qua người đại diện nhưng không vì lợi ích của người ủy quyền, đăng ký thế chấp QSDĐ của bên thứ ba tại bị từ chối bởi một số văn phòng đăng ký đất đai tỉnh…

Từ những phân tích thực trạng trên, tác giả đề xuất các giải pháp, đề xuất nhằm khắc phục phần nào những tồn tại trên thực tế; cụ thể theo hướng hoàn thiện quy định về quyền truy đòi của BTC sau khi đã thực hiện nghĩa vụ của mình.

KẾT LUẬN Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

Trong hoạt động cho vay của các NHTM, biện pháp bảo đảm đóng vai trò khá quan trọng, là biện pháp thứ yếu để tăng tính thiện chí của bên vay và khả năng thu hồi vốn khi bên vay vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên biện pháp thế chấp TSBĐ của bên thứ ba vẫn còn nhiều tranh luận đến từ các nhà nghiên cứu, cơ quan có thẩm quyền. Do đó tác giả đã lựa chọn nghiên cứu để làm rõ bản chất của biện pháp bảo đảm này và đi đến một số kết luận sau:

Một là, biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản bên thứ ba mang tính đối vật. Từ đặc điểm cơ bản này có thể thấy khác biệt cơ bản với biện pháp bảo lãnh – mang tính đối nhân. Từ đó xác định được phạm vi bảo đảm, thời điểm xử lý TSBĐ. Luận văn cũng nêu những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp tài sản bên thứ ba: chủ thể tham gia quan hệ, hình thức, hiệu lực của GDBĐ, nội dung HĐTC….

Hai là, thế chấp TSBĐ của bên thứ ba là phù hợp tình hình thực tế và nhu cầu các bên và phù hợp tinh thần của BLDS năm 2015 trên cơ sở tự do, tự nguyện các bên. Do đó, nên cần có sự thừa nhận chính thống từ hệ thống luật pháp. Hơn nữa cơ quan xét xử cũng nên căn cứ nội dung giao dịch và ý chí, mong muốn của các bên khi tham gia giao dịch để làm cơ sở đưa ra các phán xét.

Ba là, luận văn cũng đã phân tích thực trạng thực thi của biện pháp thế chấp tài sản bên thứ ba, bất cập đến từ những khoảng trống của luật hay đến từ việc áp dụng và thực thi pháp luật vào thực tiễn. Từ đó, tác giả đề xuất các giải pháp để hoàn thiện pháp luật và đề xuất cho NHTM trong việc GDBĐ này.

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn chưa giải quyết triệt để những vấn đề như: lý thuyết vật quyền và trái quyền. Bên cạnh đó, trong quá trình phân tích thực trạng có đề cập đến một số bản án để minh chứng cho những lập luận của mình, tác giả không có điều kiện tiếp cận toàn bộ bản án nên chưa khái quát hết thực trạng liên quan việc thực thi pháp luật trong quan hệ thế chấp tài sản một bên để đảm bảo nghĩa vụ của người khác tại NHTM. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp tài sản bên thứ ba cho khoản vay.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: P.luật thế chấp tài sản bên thứ ba đảm bảo khoản vay