Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của Tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới

Chiến lược hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, tầm nhìn 2020 được ban hành kèm theo Nghị quyết số 48 – NQ/TW là chiến lược đầu tiên mang tính toàn diện và dài hạn về hoàn thiện hệ thống pháp luật ở nước ta. Chiến lược đã đưa ra 6 định hướng hoàn thiện thể chế về: tổ chức và hoạt động của các thiết chế trong hệ thống chính trị; bảo đảm quyền con người, quyền tự do, dân chủ của công dân; pháp luật về dân sự, kinh tế, trọng tâm là hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; pháp luật về giáo dục – đào tạo, khoa học –công nghệ, y tế, văn hóa – thông tin, thể thao, dân tộc, tôn giáo, dân số, gia đình, trẻ em và chính sách xã hội; pháp luật về quốc phòng an ninh; pháp luạt về hội nhập quốc tế và hai nhóm giải pháp về xây dựng và hoàn thiện pháp luật. Đồng thời, Chiến lược cũng đưa ra cách tiếp cận hệ thống pháp luật một cách toàn diện, gắn kết xây dựng pháp luật với thi hành pháp luật với 4 trụ cột trong cấu trúc hệ thống pháp luật, đó là: Thể chế; Thiết chế thi hành pháp luật; Nhân lực pháp luật; Thông tin pháp luật. Chiến lược tiếp tục làm rõ hơn những vấn đề lý luận nền tảng về hệ thống pháp luật trong nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Trên thực tế, quá trình quản lý đất đai gắn bó chặt chẽ với việc tổ chức và thực hiện pháp luật đất đai đòi hỏi phải có sự thống nhất giữa hiểu biết pháp luật với việc áp dụng pháp luật. Việc tặng cho tài sản và tặng cho Quyền sử dụng đất đã có nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh, song trên thực tế hiện nay các quan hệ về sử dụng đất và tặng cho Quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra phức tạp; bên cạnh đó, sự điều chỉnh của pháp luật cùng một vấn đề có sự chồng chéo, có vấn đề pháp luật chưa đề cấp tới hoặc chưa rõ ràng và đầy đủ. Các quy định về tặng cho Quyền sử dụng đất còn sơ sài, cần phải sửa đổi, bổ sung cho chặt chẽ để hoàn chỉnh chế định này. Qua nghiên cứu đề tài, tác giả xin đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất như sau:

• Thứ nhất, Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai

Các văn bản pháp luật về đất đai là căn cứ pháp lý duy nhất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, các văn bản cần đơn giản, dễ hiểu nhưng vẫn phải đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý, cần thống nhất các văn bản và nên có văn bản hướng dẫn đi kèm để tránh việc lúng túng khi thực hiện.

Hệ thống văn bản bản pháp luật được ban hành phải đúng thẩm quyền, tránh tình trạng ban hành các văn bản trong một thời gian ngắn khi đưa vào thực hiện lại không phù hợp với thực tiễn, phải hủy bỏ, bổ sung, điều chỉnh, khiến người thi hành và người dân không cập nhật kịp thời và mất thời gian trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản. Để bảo sự thống nhất về nhận thức và thực hiện đúng quy định của pháp luật về tặng cho tài sản, cần phải hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản cũng như văn bản hướng dẫn liên quan. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thứ ba, Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất tại các điều 501, 502 và 503. Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy cần phải hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ tư, Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án ở nước ta hiện nay nêu trên cho thấy, để giải quyết một cách triệt để, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, đảm bảo việc Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì cần có các giải pháp đồng bộ, kịp thời của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân nhằm hoàn hiện việc thực hiện cũng như áp dụng các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu quả và phù hợp với thực tiễn nhất.

3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

3.2.1. Hoàn thiện các quy định chung của pháp luật

Thứ nhất, phải xác định quyền sử dụng đất là bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản đã xác định: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”. Với quy định này, người ta không thể xác định được quyền sử dụng đất có phải là bất động sản hay không dù được phép kinh doanh trong thị trường bất động sản. Hiện tại, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã dành khá nhiều điều luật để xác định các loại tài sản, nhưng chưa có sự xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải là bất động sản hay không. Căn cứ vào tính chất dịch dời của tài sản, Bộ luật dân sự năm 2015 tiếp tục chia tài sản thành: Bất động sản và động sản, trong đó bất động sản, đất đai chiếm vị trí đầu tiên bởi vì đặc tính vốn có tự nhiên, cố định về vị trí. Mặc dù quyền sử dụng đất đã được coi là một loại tài sản và không còn tranh luận nhưng các nhà làm luật vẫn “loanh quanh” trong việc xác định đó có là bất động sản hay không bằng việc chỉ quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 và được kế thừa bởi Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015). Quy định của pháp luật hiện hành về bất động sản như trên dẫn đến hai cách hiểu về thuật ngữ “gắn liền”. Với cách hiểu sự gắn liền đó là về mặt vật lý thì chỉ tài sản nào tồn tại ở dạng vật mà gắn liền với đất mới là bất động sản, nhưng nếu theo cách hiểu sự gắn liền đó là mối liên hệ, là đi theo thì quyền sử dụng đất phải được xác định là bất động sản. Để thống nhất cách hiểu về loại tài sản là quyền sử dụng đất trong điều kiện luật Việt Nam hiện nay, tác giả thấy rằng, luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất là một bất động sản. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thứ hai, giải quyết triệt để các thuật ngữ khó hiểu, chưa rõ ràng. Do nhiều lý do khác nhau, quy định về sở hữu và đất đai của pháp luật hiện hành vẫn còn quá nhiều thuật ngữ khó hiểu, chung chung. Một khung pháp lý chỉ được coi là hoàn thiện chừng nào các khái niệm phải được quy định thống nhất trong luật và cụ thể, rõ ràng. Chẳng hạn, trước đây cùng khái niệm “sở hữu toàn dân” còn có khái niệm “sở hữu Nhà nước”, thì hiện nay, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 đều chỉ dùng một khái niệm “sở hữu toàn dân” để chỉ về hình thức sở hữu tài sản mà trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.

Ngoài ra, các thuật ngữ như “giá đất”; “giá trị quyền sử dụng đất”; “thị trường quyền sử dụng đất” hay “thị trường đất đai” cũng đang còn nhiều tranh luận. Để làm rõ sự khác biệt giữa giá đất và giá trị quyền sử dụng đất, luật cần quy định rõ hơn về giá đất theo hướng là đơn giá xác định bằng tiền cho một đơn vị diện tích đất nhất định. Thị trường bất động sản luôn đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của nền kinh tế của quốc gia và là động lực thúc đẩy sự phát triển các loại thị trường khác. Để bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận. Đồng thời phải xây dựng khung pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường, trong đó phải có quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng của các giao dịch về bất động sản, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Phải tạo ra và bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia thị trường, quyền tự do cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước. Hệ thống thông tin công khai, minh bạch về quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của bất động sản… cần được tuyên truyền rộng rãi bởi dịch vụ hỗ trợ cho thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thứ ba, trong quá trình thực thi, phải đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu thuế, lệ phí trước bạ.Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần công khai hóa các thông tin liên quan đến đất đã được đăng ký quyền sử dụng, bởi đó là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Hiện nay, quy định của pháp luật về việc nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản còn rườm rà. Vì vậy, hoàn thiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán một cửa. Tiến hành nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất. Công tác quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính. Quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được phân bổ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cần thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo hướng chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất này sang đất phi nông nghiệp nếu để thực hiện dự án thật sự cần thiết cho lợi ích quốc gia hoặc an sinh xã hội.

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, chính sách tài chính, cơ chế tài chính về đất đai đã từng bước đem lại hiệu quả tích cực. Cơ chế tài chính về đất đai, được quy định một cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường sự chủ động của Nhà nước điều tiết nguồn cung về đất đai ra thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ cả phát triển kinh tế và xã hội. Đồng thời, đã mở rộng việc sử dụng đất cho các đối tượng và nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tiếp cận đất đai dễ dàng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư thuận lợi theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai bằng việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định các phương thức, nguồn vốn và cơ chế tài chính trong tạo lập phát triển quỹ đất. Tiến hành từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, cung cấp thông tin cho người dân và doanh nghiệp. Tăng cường thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất, nhất là đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách nhà nước và bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất.

Thứ năm, tiến hành rà soát để lập lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phù hợp với yêu cầu mới của quá trình tái cơ cấu nông nghiệp. Theo thống kê Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2016, tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước là 27.284.906 ha, chiếm 82,37% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,99% tổng diện tích đất đã sử dụng nhưng Việt Nam là một trong những quốc gia có mức độ phân mảnh đất đai cao nhất so với khu vực và thế giới. Sự phân mảnh đất đai không những không đáp ứng được yêu cầu hiện đại hóa sản xuất nông nghiệp mà còn dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai do diện tích đất được sử dụng làm ranh giới, bờ thửa quá nhiều. Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, cần tập trung đất cho phát triển nông nghiệp hiện đại, phân bổ hợp lý đất đai giữa đất trồng cây lương thực, đất trồng rừng, đất phi công nghiệp, đất dịch vụ, đất chỉnh trang và phát triển đô thị.

Ngoài ra, cần có các quy định xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản pháp luật. Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu. Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015) đều quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng trong Bộ luật Dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (thuật ngữ được dùng trong Luật Đất đai năm 2013) được hiểu là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất?

Hiện nay có cách hiểu cho rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.

3.2.2. Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

• Thứ nhất: Về điều kiện tặng cho.

Theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015 đối với tặng cho tài sản có điều kiện thì “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện đó không được trái pháp luật, đạo đức xã hội” [Chương XVI, Mục 3, Khoản 1, Đ.462]. Đối với các điều kiện “Không được trái pháp luật” còn có thể xác định được khi căn cứ vào pháp luật; còn đối với các điều kiện “Không được trái với đạo đức xã hội”, quy định như vậy còn quá chung chung, và trừu tượng. Bởi vì, các chuẩn mực về đạo đức vốn khó xác định và các quy chuẩn đạo đức luôn thay đổi cùng với sự phát triển của xã hội. Đồng thời, mỗi vùng miền có một hoàn cảnh địa lý, điều kiện sinh sống tạo nên phong tục tập quán khác nhau, nên các nghĩa vụ tặng cho có thể có các điều kiện khác nhau. Mặt khác, điều kiện tặng cho tuy không trái pháp luật và đạo đức xã hội, nhưng nhiều khi người được tặng cho không thể thực hiện vì nằm ngoài khả năng của họ. Ví dụ điều kiện đặt ra đối với người được tặng cho tài sản phải nuôi dưỡng người tặng cho, trong khi người được tặng cho lại sinh sống ở địa phương khác. Do đó, hướng sửa đổi điều kiện tặng cho như sau: “Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, quy tắc xử sự chung, phong tục tập quán và có khả năng thực hiện được”.

• Thứ hai: Về thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện” [Chương XVI, Mục 3, Khoản 2, Đ.462]. Theo đó, bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ trong điều kiện để được tặng cho, còn bên tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ giao tài sản. Hợp đồng tặng cho trong trường hợp này được đảm bảo thực hiện bằng sự ràng buộc nghĩa vụ của các bên. Khi bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không thực hiện nghĩa vụ giao tài sản; pháp luật cho phép bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện là không hợp lý; bởi vì, nếu hợp đồng tặng cho đã được thực hiện, bên tặng cho không có lý do để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, trong khi hợp đồng vẫn có khả năng tiếp tục thực hiện thì cần buộc bên tặng cho phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Do đó, quy định này hướng sửa đổi như sau: “Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì buộc bên tặng cho phải giao tài sản cho bên được tặng cho hoặc phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện”.

• Thứ ba: Về chấm dứt hợp đồng tặng cho trong trường hợp bên tặng cho chết. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Phần quy định chung về hợp đồng của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng dân sự là “Cá nhân giao kết hợp đồng chết” [Tiểu mục 3, K.3 Đ.422]; theo đó, khi một trong các bên giao kết hợp đồng chết thì đương nhiên hợp đồng chấm dứt việc thực hiện ngoài ý chí của các bên. Bên đã thực hiện nghĩa vụ còn sống có quyền yêu cầu những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bên đã chết thanh toán nghĩa vụ đã được thực hiện. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản phải đăng ký Quyền sở hữu có thể chấm dứt do bên tặng cho chết, bên được tặng cho đã nhận tài sản, mà thủ tục tặng cho chưa hoàn tất, Quyền sở hữu vẫn thuộc về bên tặng cho; Bộ luật dân sự cũng chưa có quy định để xử lý hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này; bản chất của hợp đồng tặng cho trong trường hợp này không khác gì một di chúc, còn vị trí người được tặng cho không khác gì với người được di tặng. Do đó, quy định này hướng bổ sung như sau: “Trong trường hợp tài sản tặng cho phải đăng ký Quyền sở hữu, nếu hợp đồng tặng cho đã được giao kết và người được tặng cho đã nhận tài sản, nhưng thủ tục đăng ký Quyền sở hữu chưa hoàn tất, tại thời điểm đó người tặng cho chết, thì hợp đồng tặng cho được coi là một di chúc, còn người được tặng cho là người được di tặng; tài sản tặng cho được giải quyết theo pháp luật về thừa kế”.

• Thứ tư: Về chấm dứt hợp đồng tặng cho trong trường hợp hợp đồng tặng cho bị hủy bỏ.

Trong phần quy định chung về hợp đồng của Bộ luật dân sự năm 2015, còn quy định một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng dân sự là “Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện” [Tiểu mục 3, Đ.422, Mục 4]; theo đó, “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” [Tiểu mục 3, K.1 Đ.423]. Điều đó có nghĩa là nếu các bên không có thỏa thuận thì việc chấm dứt hợp đồng trong trường hợp hủy bỏ hợp đồng chỉ được chấp nhận khi có quy định của pháp luật. Khi các bên có thỏa thuận thì điều kiện hủy bỏ được áp dụng theo thỏa thuận; khi các bên không có thỏa thuận thì áp dụng theo quy định của pháp luật; điều kiện hủy bỏ hợp đồng mà pháp luật quy định là một bên có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Trong phần quy định một số hợp đồng thông dụng Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định trường hợp được phép chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng đối với một số hợp đồng cụ thể, nhưng các quy định này không đầy đủ. Tặng cho tài sản là loại hợp đồng thông dụng, nên tặng cho tài sản cũng có thể chấm dứt trong trường hợp bị hủy bỏ như các loại hợp đồng thông dụng khác, Bộ luật dân sự năm 2015 mới có quy định các trường hợp hủy bỏ đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện tại Đ.462 Bộ luật dân sự năm 2015 nêu trên, mà chưa có quy định về hủy bỏ hợp đồng tặng cho tài sản nói chung. Vì các đặc điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế, đơn vụ và không có đền bù, nghĩa vụ giao tài sản của bên tặng cho phát sinh và chấm dứt hợp đồng cùng một thời điểm, nên không thể lấy điều kiện bên tặng cho vi phạm nghĩa vụ làm căn cứ hủy bỏ hợp đồng như các loại hợp đồng khác. Đồng thời, tham khảo việc tặng cho tài sản theo quy định pháp luật một số nước thì điều kiện hợp đồng tặng cho tài sản có thể bị hủy bỏ nếu người được tặng cho “Vô ơn”. Do đó, Bộ luật dân sự hướng bổ sung quy định về hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhau: “Trong trường hợp người được tặng cho xâm phạm đến tính mạng của người tặng cho hay xúc phạm nặng nề đến danh dự, nhân phẩm của người tặng cho thì người tặng cho có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho và yêu cầu người được tặng cho phải bồi thường thiệt hại”.

3.2.3. Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất khá rõ ràng và cụ thể. Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể là:

• Thứ nhất: Về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật, khi giải quyết tranh chấp về hình thức hợp đồng thì phải áp dụng pháp luật tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, trong khi đó ở mỗi thời kỳ có quy định khác nhau, thậm chí cùng ban hành ở một thời điểm nhưng lại có quy định mâu thuẫn nhau dẫn đến khó khăn cho việc áp dụng.

Có nhiều trường hợp vợ chồng được cha mẹ bên vợ hoặc bên chồng tặng cho QSDĐ, vợ chồng đã cùng nhau sử dụng trong nhiều năm nhưng khi vợ chồng ly hôn thì cha mẹ nói rằng cho riêng con trai hoặc con gái (với tư cách là con đẻ của mình). Hay cha mẹ tặng cho con Quyền sử dụng đất khi con đang tồn tại quan hệ hôn nhân nhưng trong giấy tặng cho không ghi là cho vợ chồng con mà chỉ ghi là cho một người nhưng vợ chồng đã cùng nhau sử dụng trong thời gian dài, đến khi vợ chồng có mâu thuẫn thì người được tặng cho Quyền sử dụng đất lại trả lại Quyền sử dụng đất cho bố mẹ. Nếu vợ chồng ly hôn thì những trường hợp trên giải quyết ra sao cho thỏa đáng với lợi ích của đương sự.

Hiện nay, việc cha mẹ cho vợ chồng người con Quyền sử dụng đất một phần đất để tạo lập cuộc sống riêng là rất nhiều, nhưng khi con cái ly hôn thì cha mẹ thường khai là mới chỉ cho mượn, cho tạm sử dụng chứ chưa cho hẳn. Còn với người con dâu hoặc con rể thì thường khai là cha mẹ đã cho vợ chồng họ nhưng lại không xuất trình được giấy tờ chứng cứ. Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định về hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất: “Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa hai bên, theo đó, bên tặng cho giao cho bên được tặng cho Quyền sử dụng đất mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rất cụ thể về nội dung của hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Tuy nhiên, do đặc điểm của quan hệ hôn nhân và gia đình là xuất phát từ yếu tố tình cảm, nên việc tặng cho Quyền sử dụng đất diễn ra giữa những người thân trong gia đình thường không được lập thành văn bản, không thể hiện được những nội dung của một hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất theo các quy định trên. Vì vậy, khi xét xử, các Tòa án thường gặp nhiều khó khăn. Do đó, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể khi nào thì được coi là cha mẹ đã tặng cho vợ chồng người con Quyền sử dụng đất.

Về Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất: Về chủ thể của tặng cho Quyền sử dụng đất: Luật đất đai hiện hành quy định, một trong các điều kiện bắt buộc phải có để người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất [7, Đ.a K.1 Đ.188]. Nhưng trên tình hình thực tế hiện nay, việc quản lý đất đai ở nhiều nơi còn chưa tốt, nhiều hộ dân vẫn còn sử dụng đất không có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hay giấy tờ hợp pháp về Quyền sử dụng đất nhưng nhu cầu tặng cho về Quyền sử dụng đất thì luôn luôn tồn tại, do đó những giao dịch “ngầm” vẫn diễn ra, do đó cần phải có chế định hợp lý để những giao dịch đó được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi cho công dân. Cần có quy định theo hướng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013. Về hợp đồng tặng cho có điều kiện, thường xẩy ra trong trường hợp người được tặng cho đã thực hiện xong nghĩa vụ theo cam kết nhưng người tặng cho lại không giao Quyền sử dụng đất, khi người được tặng cho đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì buộc người tặng cho phải giao đất cho người được tặng cho để sử dụng; nếu người tặng cho chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì buộc người tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà người được tặng cho đã thực hiện. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho Quyền sử dụng đất có lỗi do cố ý không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại Quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), nếu bên được tặng cho Quyền sử dụng đất không có điều kiện thực hiện nghĩa vụ do không có lỗi thì bên tặng cho có quyền đòi lại Quyền sử dụng đất và phải thanh toán giá trị mà bên được tặng cho đã đầu tư trên đất.

Về điều kiện của tặng cho Quyền sử dụng đất có điều kiện phải thỏa mãn các yếu tố sau: Điều kiện tặng cho phải được xác định cụ thể: đây là yêu cầu nói chung đối với đối tượng của nghĩa vụ dân sự. Việc xác định điều kiện tặng cho là cơ sở quan trọng giúp bên được tặng cho thực hiện chính xác yêu cầu của bên tặng cho; Điều kiện tặng cho phải có thể thực hiện được, đây là yếu tố quan trọng nhằm tránh việc bên tặng cho đưa ra điều kiện mang tính chất “thách đố”, không thể thực hiện được trên thực tế. Điều kiện tặng cho không nhằm mang lại lợi ích cho chính bên tặng cho vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng không có đền bù nên điều kiện mang lại lợi ích cho bên tặng cho thì không đúng với bản chất của loại hợp đồng này; điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Tặng cho có điều kiện nuôi dưỡng nên được quy định theo hướng: Để xác định người được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc nuôi dưỡng đối với người tặng cho thì người tặng cho phải có xác nhận của chính quyền địa phương, xác nhận của dòng tộc hay bà con thân thích có chứng thực chữ ký của chính quyền địa phương, nơi người được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ, về việc người được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ đó theo phong tục, tập quán và điều kiện kinh tế của từng địa phương. Về hiệu lực của Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất, đây là một trong những vấn đề dễ nảy sinh tranh chấp trong quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất cũng là vấn đề phức tạp nhất trong việc xác định hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất vô hiệu hay không vô hiệu, để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, cần có quy định theo hướng: Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với các bên kể từ thời điểm chứng thực hoặc công chứng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; đồng thời, Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với Nhà nước kể từ thời điểm đã được đăng ký Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Để tránh chồng chéo, sự tản mạn của pháp luật và thống nhất toàn diện pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất, nên ban hành một văn bản pháp luật riêng chế định pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất dựa trên các bộ luật, luật, văn bản hiện hành. Việc này giúp cho các cơ quan áp dụng pháp luật cũng như người dân, tổ chức áp dụng và thực hiện pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất hiệu quả hơn.

3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. Đây là vấn đề rất phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau. Do hiện nay chưa có quy định cụ thể, rõ ràng để giải quyết triệt để vấn đề này nên trong quá trình giải quyết theo tác giả cần phân biệt, làm rõ các trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu đất do bố mẹ mua để cho vợ chồng con đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao cho vợ chồng con sử dụng trong một thời gian dài, trong quá trình sử dụng vợ chồng con đã kê khai, đứng tên trong sổ địa chính và có trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn bố mẹ không kê khai, không đăng ký… chỉ đến ngày vợ chồng người con ly hôn thì bố mẹ mới khai là đất của bố mẹ chưa cho hoặc có trường hợp khai là “nếu vợ chồng hoà thuận thì chúng tôi cho, nay vợ chồng ly hôn chúng tôi đòi lại”. Nếu không có chứng cứ gì khác chứng minh ngược lại, thì phải công nhận bố mẹ đã cho vợ chồng con diện tích đất đó.

Trường hợp thứ hai, đất do bố mẹ mua và đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi mua đã giao cho vợ chồng con sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên trong sổ sách địa chính, còn vợ chồng con đã kê khai, và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bố mẹ biết không phản đối, khi ly hôn mới đòi lại, thì bác yêu cầu của bố mẹ. Nếu bố mẹ đứng ra kê khai và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định đất vẫn của bố mẹ, chưa cho vợ chồng con.

Trường hợp thứ ba, đất có nguồn gốc là của bố mẹ, sau khi con xây dựng gia đình bố mẹ giao cho con sử dụng. Vợ chồng con đã xây dựng nhà kiên cố có khuôn viên riêng, và quản lý, sử dụng liên tục, đã kê khai đứng tên trong sổ địa chính, hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết không có ý kiến gì hoặc chính bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng. Chỉ đến khi vợ chồng người con mâu thuẫn dẫn đến ly hôn, bố mẹ mới đòi lại với lý do là chưa cho, thì phải bác yêu cầu của bố mẹ, xác định nhà đất là tài sản chung vợ chồng.

Trường hợp thứ tư, bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền ra mua, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó vợ chồng người con đã làm nhà ăn ở ổn định. Đến khi bố mẹ mất cũng không có ý kiến gì về khoản tiền bố mẹ bỏ ra cùng với con mua đất, chỉ đến khi ly hôn người chồng (hoặc vợ) mới khai là khoản tiền đó bố mẹ chỉ cho vay, nhưng không đưa ra được chứng cứ gì khác thì phải coi số tiền đó bố mẹ đã cho vợ chồng, nhà đất là của vợ chồng. Trường hợp bố mẹ còn sống đều khai là cho vợ chồng vay, người vợ hoặc chồng đều khai thống nhất như bố mẹ họ, nếu không có chứng cứ gì khác thì phải xác định số tiền đó là bố mẹ cho vay, khi vợ chồng ly hôn phải thanh toán lại khoản vay đó cho bố mẹ. Trường hợp việc cho vay không xác định lãi, không xác định thời hạn trả nên chỉ phải thanh toán lại đúng số tiền được xác định là cho vay, không phải trả lãi. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Trường hợp thứ năm, đối với đất bố mẹ bỏ tiền ra mua toàn bộ hoặc đất gia đình có từ trước, sau đó bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền làm nhà, cùng ở chung thì chỉ coi phần giá trị xây dựng là sở hữu chung của bố, mẹ và vợ chồng con, còn đất vẫn là của bố mẹ, trừ trường hợp có chứng cứ khác chứng minh là bố mẹ đã cho vợ chồng.

Nếu bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền ra mua đất, cùng góp tiền, công sức làm nhà, cùng ở chung thì nhà đất do con đứng tên hay do bố mẹ đứng tên đều phải coi nhà đất là sở hữu chung. Để xác định được phần quyền sở hữu của mỗi bên Toà án yêu cầu các bên đương sự xuất trình, tài liệu, chứng cứ, chứng minh, cho yêu cầu của mình làm rõ về công sức, tiền của do mỗi bên bỏ ra, và chia theo công sức, tiền của mỗi bên đã đóng góp. Phần của vợ chồng con đóng góp mới coi là tài sản chung và đem chia khi ly hôn. Trừ trường hợp chứng cứ chứng minh bố mẹ đã cho vợ chồng con, nên để vợ chồng con đứng tên trên các giấy tờ.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp thì cần chú ý đối với trường hợp bố mẹ cho con tài sản, có lập văn bản, trong đó ghi rõ chỉ cho người vợ hoặc người chồng, thì dù hợp đồng tặng cho đó diễn ra trong thời gian quan hệ hôn nhân còn tồn tại cũng không coi là tài sản chung của vợ chồng, và phải xác định đó là tài sản riêng, được cho riêng người được chỉ định trong hợp đồng tặng cho. Tuy nhiên, nếu sau đó người được tặng cho riêng đã nhập vào khối tài sản chung vợ chồng thì phải coi tài sản đó là tài sản chung, nhưng khi xem xét, đánh giá công sức đóng góp phải coi họ có công sức đóng góp nhiều hơn. Đối với các trường hợp có đủ căn cứ kết luận là bố mẹ đã cho vợ chồng thì phải xác định là tài sản chung, nhưng nếu vợ chồng hoặc một trong hai bên vợ chồng tự nguyện trả lại bố mẹ thì công nhận sự tự nguyện của họ đối với phần quyền lợi của họ đã tự nguyện trả. (ví dụ chỉ có người chồng tự nguyện trả thì chỉ công nhận phần của người chồng là trả lại bố mẹ, còn phần của người vợ thuộc quyền sở hữu của người vợ).

3.3. Một số giải pháp nâng cao khả năng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Để việc thực hiện và áp dụng pháp luật đạt hiệu quả tốt nhất về tặng cho quyền sử dụng đất thì ngoài các giải pháp quan trọng nêu ở phần trên, theo tác giả cũng cần chú trọng đến các giải pháp khác đó là:

Một là, phát triển án lệ. Thực hiện tiến trình cải cách tư pháp của Nhà nước Việt Nam, Đảng đã khẳng định sự cần thiết phải sớm nghiên cứu để sử dụng án lệ trong hoạt động xét xử. Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 2.6.2005 của Bộ Chính trị về “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020” đã xác định: “Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ tổng kết kinh nghiệm xét xử, hướng dẫn áp dụng pháp luật, phát triển án lệ và xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm…”. Tại quyết định số 74/QĐ-TANDTC ngày 31.10.2012, đề án “Phát triển án lệ của TANDTC” chính thức được phê duyệt. Lần đầu tiên trong Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 quy định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ lựa chọn quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật có tính chuẩn mực của các Tòa án, tổng kết phát triển thành án lệ và công bố án lệ để các Tòa án nghiên cứu và áp dụng trong xét xử. Ngày 6.4.2016 vừa qua, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định số 220/QĐ-TANDTC cùng với việc công bố 6 án lệ đầu tiên của Việt Nam trong đó có án lệ đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất của cha mẹ và con được nêu ở phần trên. Đây có thể xem như một dấu mốc khá quan trọng của tiến trình cải cách tư pháp nước nhà. Bộ luật dân sự 2015 lần đầu tiên cũng quy định việc áp dụng án lệ tại khoản 2 Điều 6: “Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều này thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng”. Việc tách riêng áp dụng tương tự pháp luật khẳng định vị trí, vai trò của án lệ – một trong những nguồn luật mới được thừa nhận trong thời gian gần đây. Ở nhiều quốc gia có áp dụng án lệ (kể cả những quốc gia theo truyền thống thông luật (Common Law) và những quốc gia theo truyền thống Luật dân sự (Civil Law) thì đều có chung nhận thức án lệ là những phán quyết của Tòa án về một vụ việc cụ thể, có giá trị tạo lập những quy tắc hoặc căn cứ pháp lý cho việc giải quyết các vụ việc tương tự trong tương lai. Khi một bản án được xác định là án lệ thì không phải toàn bộ nội dung của bản án đó bắt buộc phải tuân theo trong xét xử mà chỉ những nội dung chứa đựng những lập luận để giải thích về những vấn đề, sự kiện pháp lý, chỉ ra những quy tắc hoặc quy phạm pháp luật cần áp dụng hoặc là lý do để Tòa án đưa ra phán quyết mới có giá trị áp dụng để giải quyết những vụ án tương tự trong tương lai nhằm đảm bảo nguyên tắc các vụ án giống nhau phải được xét xử và phán quyết như nhau. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Áp dụng án lệ chính là phương thức hiệu quả để khắc phục các khiếm khuyết của pháp luật, đảm bảo việc áp dụng thống nhất trong xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch và tiên liệu được trong các phán quyết của Tòa án, qua đó có tác dụng hướng dẫn các hành vi ứng xử không chỉ đối với các bên trong vụ án, mà còn đối với cộng đồng xã hội. Đặc biệt, cần bổ sung kịp thời các án lệ để làm nguồn áp dụng pháp luật đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con vì đây là trường hợp diễn ra phổ biến, phong phú, đa dạng trong khi các quy định của pháp luật hiện nay chưa có quy định.

Hai là, cần xây dựng đội ngũ cán bộ thi hành pháp luật có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn và kỹ năng nghề nghiệp giỏi (cán bộ vừa có hồng vừa có chuyên); cần có cơ sở vật chất – kỹ thuật tốt phục vụ công tác quản lý, xét xử; cần tăng cường và đổi mới công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của các cơ quan, tổ chức, đoàn thể. Nâng cao sự hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật của mọi công dân một cách toàn diện.

Cần nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thi hành pháp luật nói chung và trong công tác giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Bên cạnh đó, tăng cường đào tạo, mở các lớp tập huấn để nâng cao trình độ, hiểu biết, cập nhật kịp thời hệ thống pháp luật, thông tin liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất cho cán bộ địa chính, đảm bảo sự ổn định.

Tăng cường thanh tra giám sát việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm phạm luật. Cần thiết lập và công bố đường dây nóng để tiếp nhận phản ánh, kiến nghị của người dân.

• Ba là, cải cách thủ tục hành chính.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, thường xuyên rà soát các thủ tục hành chính lạc hậu, không còn phù hợp để kịp thời loại bỏ nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhân dân khi đến làm việc với cơ quan quản lý hành chính Nhà nước; nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ và ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, công chức, hạn chế, ngăn chặn tình trạng tham ô, tham nhũng, gây phiền hà cho nhân dân.

Bên cạnh đó, cần thực hiện việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính gắn với việc thực hiện cơ chế “một cửa” tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. Có thể nhận thấy cơ chế “một cửa” là giải pháp đổi mới hữu hiệu về phương thức làm việc của cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2013 và các Văn bản hướng dẫn thi hành, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai trong đó có quy định về tặng cho quyền sử dụng đất, thời gian qua, cần công khai bộ thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Bộ thủ tục này cần phải được rà soát, cải cách, thực hiện đồng bộ, quyết liệt các phương án đơn giản hóa theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, giảm tối đa chi phí tuân thủ thủ tục hành chính của xã hội.

Cần phải rà soát, bãi bỏ một số thủ tục hoặc công việc không cần thiết trong giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (GCN), tặng cho quyền sử dụng đất theo hướng bãi bỏ một số công việc thuộc thẩm quyền của cấp xã trước đây như xác nhận tình trạng tranh chấp đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đây là nội dung gây nhiều ách tắc nhất trong quá trình cấp Giấy chứng nhận trước đây); lập phương án giao đất ở, lập Hội đồng Tư vấn giao đất của xã trong trường hợp giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn.

Thời gian thực hiện quy trình cấp giấy các loại cần giảm so với quy định trước đây, đặc biệt, thủ tục Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận giảm thời gian thực hiện từ 5 – 25 ngày so với trước đây khi thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003.

Cần cắt giảm số lượng thủ tục, giảm thời gian thực hiện thủ tục cắt giảm 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính; thời gian thực hiện thủ tục Đăng ký thế chấp thực hiện trong ngày.

Ngoài ra, cần triển khai mô hình liên thông thuế điện tử giữa cơ quan tài nguyên – môi trường với cơ quan thuế. Điều này không những giảm thời gian đi lại cho dân, cách làm này còn giúp rút ngắn quy trình giải quyết hồ sơ và nhân sự thực hiện cũng giảm. Sở Tài nguyên – môi trường cần phối hợp với Bộ Tài nguyên – môi trường thực hiện phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đất đai để tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Các thủ tục giải quyết hồ sơ giao dịch đất đai được thực hiện thống nhất trên nền tảng website. Hồ sơ giấy được scan chụp và đính kèm theo biên nhận hỗ trợ việc thụ lý, thẩm tra, ký duyệt hồ sơ trên điện tử thay cho hồ sơ giấy.

Bốn là, Tăng cường lãnh đạo của Đảng và chính quyền địa phương:

• Đối với cấp Tỉnh (Tỉnh Quảng Ninh) Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Tăng cường và thực hiện thường xuyên việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai với nội dung thiết thực, hình thức phù hợp với từng đối tượng và điều kiện thực tế của địa phương nhằm nâng cao nhận thức về chính sách, pháp luật đất đai cho các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân làm chuyển biến nhận thức của các cấp ủy Đảng, chính quyền, đoàn thể, cán bộ và nhân dân, để mọi người hiểu rõ và thực hiện; biểu dương những nơi làm tốt, phê bình những nơi chậm chạp, trì trệ, phát hiện và đưa ra công luận các vi phạm, nhất là những hành vi lợi dụng chức quyền tham nhũng về đất đai hoặc nhũng nhiễu, thiếu trách nhiệm trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai; tiếp tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) đối với các loại đất còn lại; tăng cường quản lý và cấp Giấy chứng nhận đối với đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh theo Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 04/4/2016 của Thủ tướng Chính phủ. Thực hiện thường xuyên, đáp ứng kịp thời nhu cầu việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo hướng cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho người sử dụng đất; thực hiện việc ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng nộp tiền; Ủy ban nhân dân cấp xã phải công khai thực hiện việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm bắt đầu sử dụng đất để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tập trung đẩy nhanh tiến độ cấp và cấp đổi Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính theo bản đồ địa chính chính quy; thực hiện ngay việc cấp Giấy chứng nhận sau dồn thửa đổi ruộng để đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tập trung nguồn lực cho công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai; thực hiện nghiêm quy trình cập nhật biến động về sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp và Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thực hiện đúng nguyên tắc, phương pháp định giá đất cụ thể, đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; đáp ứng kịp thời cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, làm căn cứ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai trong đó có quy định tặng cho quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát hiện kịp thời những vi phạm trong quản lý, sử dụng đất và có biện pháp tháo gỡ khó khăn đối với từng trường hợp cụ thể, coi đây là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền các cấp; tiếp tục đẩy mạnh công tác thanh tra việc quản lý, sử dụng đất, đặc biệt là đối với các dự án trọng điểm, dự án khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp. Tăng cường trách nhiệm của cán bộ, công chức trong việc quản lý đất đai; xử lý nghiêm các vi phạm liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Tập trung giải quyết dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tồn đọng, kéo dài và giải quyết kịp thời các vụ việc phát sinh thuộc thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật, hạn chế tối đa khiếu kiện đông người, kéo dài; hạn chế tối đa tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư; định kỳ đánh giá rút kinh nghiệm về công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, đảm bảo pháp luật đất đai được thực hiện nghiêm, hạn chế tiêu cực và vi phạm.

Thực hiện tốt công tác cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa, một cửa liên thông”; giảm bớt những thủ tục không cần thiết để rút ngắn tối đa thời gian giải quyết công việc, nhưng vẫn đảm bảo đúng quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, chấn chỉnh đối với cán bộ, công chức, viên chức trong quá trình thực thi công vụ, nghiêm cấm hành vi gây nhũng nhiễu, phiền hà cho doanh nghiệp và nhân dân, thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện thủ tục hành chính; xử lý nghiêm cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm khi thực hiện thủ tục hành chính.

• Đối với các cơ quan có liên quan Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Sở Tài nguyên và Môi trường: (i) Chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và Ủy ban nhân dân cấp huyện/ thành phố tích cực và đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, đặc biệt là những điểm mới của Luật Đất đai 2013 để nâng cao nhận thức và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất. Rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của HĐND, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành để đề xuất bãi bỏ các quy định không còn phù hợp; sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành văn bản mới cho phù hợp với Luật Đất đai 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành đảm bảo phù hợp với thực tiễn (đặc biệt chú trọng các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất); (ii) Chủ trì hoặc phối hợp với Thanh tra tỉnh tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai; tổ chức kiểm tra, rà soát, xử lý dứt điểm các trường hợp đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa vào sử dụng, không sử dụng, sử dụng kém hiệu quả, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; tiến hành thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất công ích của các xã, phường, thị trấn; thanh tra, kiểm tra việc thực thi nhiệm vụ của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. (iii) Tiếp tục đôn đốc, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận đối với đất có nguồn gốc từ đất nông, lâm trường quốc doanh do các Công ty nông, lâm nghiệp, Ban quản lý rừng và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác đang sử dụng; thực hiện kịp thời việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữuTS gắn liền với đất cho các tổ chức đang sử dụng đất phi nông nghiệp. Chỉ đạo việc đổi Giấy chứng nhận đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sau dồn thửa đổi ruộng; tiếp tục đo đạc, cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho các huyện ngay sau khi hoàn thành đo đạc, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất; (iv) Có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra việc thực hiện của các sở, ngành, địa phương và báo cáo theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân tỉnh về kết quả thực hiện.

Sở Tài chính: Chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh bảo đảm kinh phí đáp ứng yêu cầu cho việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh và cấp huyện; kinh phí thực hiện đo đạc, cấp Giấy chứng nhận cho các loại đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; kinh phí thực hiện xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh; bố trí kịp thời kinh phí để giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho các dự án đầu tư từ nguồn Quỹ phát triển đất.

Thanh tra tỉnh: Tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ đạo các sở, ban, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện/ thành phố tập trung giải quyết kịp thời đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai; chủ động hướng dẫn các sở, ban, ngành và Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết kịp thời các tranh chấp, đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai; chủ trì hoặc phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật về công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch sử dụng đất và việc quản lý, sử dụng đất của các cơ quan được Nhà nước trao quyền quản lý, sử dụng đất; đồng thời thanh tra việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Đài Phát thanh và Truyền hình tỉnh, Báo Quảng Ninh tăng thời lượng phát tin bài tuyên truyền Luật Đất đai, nâng cao nhận thức, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất trong quản lý và sử dụng

• Năm là, công tác thông tin tuyên truyền:

Người dân cần có nhận thức về pháp luật đất đai một cách đẩy đủ, hiểu rõ hơn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật. Công tác tuyên truyền trong cộng đồng dân cư phải được tiến hành thường xuyên, liên tục bằng nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác nhau.

Việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng có ý nghĩa quan trọng trong việc đẩy mạnh việc thực thi pháp luật đất đai, nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành của nhân dân, đưa chính sách đất đai thực sự đi vào đời sống. Do đó, thời gian qua, Đảng và Chính phủ đã có nhiều chủ trương chỉ đạo thực hiện công việc này.

Một trong những nhiệm vụ quan trọng là đẩy mạnh phổ biến, giáo dục chính sách, pháp luật đất đai cho cộng đồng, nhất là đối với đồng bào vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Vi vậy cần phải xây dựng và triển khai chương trình phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai và nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai cho các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; đặc biệt quan tâm đến đồng bào dân tộc thiểu số.

Theo đó, cần phải hệ thống hóa bộ tài liệu tuyên truyền, phổ biến theo từng đối tượng cụ thể, nội dung phong phú và đề cập đầy đủ các nội dung của Luật Đất đai 2013 bao gồm: Tài liệu phổ biến về chính sách, pháp luật đất đai cho đội ngũ báo cáo viên, tuyên truyền viên; Tài liệu phổ biến chính sách, pháp luật đất đai cho người sử dụng đất; Sổ tay hỏi đáp về pháp luật đất đai cho tổ chức sử dụng đất; Sổ tay hỏi đáp về pháp luật đất đai cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư; Sổ tay hỏi đáp về pháp luật đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; Sổ tay hỏi đáp về pháp luật đất đai cho cán bộ cấp tỉnh,… Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Cần triển khai tuyên truyền nhiều tới nhân dân với nhiều hình thức khác nhau. Cụ thể như chương trình phát sóng trên Đài phát thanh và truyền hình tỉnh, với thời lượng phát sóng mỗi chuyên mục từ 5 đến 10 phút, với sự tham gia trực tiếp của Giám đốc Sở TN&MT, trong đó tập trung tuyên truyền những nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013; sử dụng hệ thống truyền hình trực tuyến với sự tham gia của lãnh đạo và chuyên gia Tổng cục Quản lý đất đai trực tiếp phổ biến tại các điểm cầu ở tỉnh và tất cả các huyện…

Các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cần thiết phải thực hiện thường xuyên, liên tục, đề cao tính hiệu quả hướng tới việc đưa Luật Đất đai đi vào thực tiễn cuộc sống, nâng cao nhận thức và thay đổi hành vi của người dân, cộng đồng trong việc chấp hành, thực thi pháp luật đất đai theo các chuyên đề cụ thể nhằm góp phần ổn định chính trị và phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đặc biệt là các khu vực vùng sâu, vùng xa và nông thôn. Các nội dung tuyên truyền cần hướng tới các nội dung trọng tâm đã được Chính phủ và Bộ TN&MT nêu rõ trong các chương trình hành động, đồng thời, các hình thức, công cụ truyền thông hiệu quả cần thực hiện thường xuyên, đa dạng và linh hoạt để thực sự nâng cao hiệu quả của công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật đất đai.

• Sáu là, các giải pháp khác:

Cần phải công khai minh bạch quỹ đất, khu vực đất quy hoạch, cũng như thông tin về đất cho người dân biết, đó là quyền lợi để người dân tham gia trực tiếp vào việc tìm hiểu thông tin về mảnh đất. Tiếp nhận và giải quyết các kiến nghị của người dân, trả lời đầy đủ thỏa mãn nhu cầu của người dân, tiếp thu các ý kiến có giá trị xây dựng cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài các giải pháp nêu trên, theo tác giả cần tiếp thu có chọn lọc, phù hợp với thực tiễn ở nước ta để áp dụng một số quy định tiến bộ, khoa học của các quốc gia trên thế giới có thể áp dụng phù hợp với thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta như: quy định về người được tặng cho quyền sử dụng đất chết trước người tặng cho – Bộ luật dân sự Pháp; quy định về người được hưởng tài sản theo chứng thư tặng cho có thể yêu cầu Tòa án xem xét lại những điều kiện và nghĩa vụ kèm theo mà họ đã chấp nhận nếu do hoàn cảnh thay đổi việc thực hiện các điều kiện và nghĩa vụ đó trở nên đặc biệt khó khăn hoặc gây thiệt hại cho họ; quy định khi người tặng cho tài sản chấp nhận việc không đảm bảo điều kiện thực hiện các nghĩa vụ của người được tặng cho trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện…

• Kết luận chương 3

Thông qua nghiên cứu, tìm hiểu nội dung về pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật, tình hình thực tế tại tỉnh Quảng Ninh, chương 3 luận văn đã nêu lên định hướng hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Trong chương 3, luận văn đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể: (i) Hoàn thiện các quy định chung của pháp luật; (ii) Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản;(iii) Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất; (iv) Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất. Thêm nữa, luận văn cũng đề xuất nhóm 6 giải pháp nâng cao khả năng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.

KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường chủ động hội nhập khu vực và quốc tế với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm cũng phát triển rất đa dạng, phong phú, góp phần bảo đảm nhu cầu của sản xuất – kinh doanh cũng như nhu cầu nâng cao đời sống của nhân dân. Vì vậy pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành, phát triển tương đối nhanh, tạo cơ sở pháp lý bảo đảm an toàn cho việc ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng.

Nhà nước ta là Nhà nước dân chủ, quyền lực nhà nước bắt nguồn từ nhân dân, nhưng nhân dân không thực hiện quyền lực nhà nước trực tiếp mà quyền lực lại được uỷ thác tập trung thống nhất ở Quốc hội – cơ quan đại biểu cao nhất cho ý chí và nguyện vọng của nhân dân và là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất. Đất đai là tài sản lớn, quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn với lợi ích thiết thân, quan trọng bậc nhất, quyết định sự phát triển cũng như cuộc sống của mỗi tổ chức, cá nhân, gia đình trong xã hội. Vì vậy, phải xây dựng, hoàn thiện pháp luật về đất đai, về quyền sử dụng đất và nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhờ sự phát triển hoàn thiện của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quá trình thực hiện của việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, phát triển sản xuất kinh doanh, thỏa mãn các nhu cầu của cuộc sống. Tuy nhiên, đây là vấn đề mới ở Việt Nam, quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bộc lộ nhiều bất cập trong pháp luật cũng như thực hiện các nội dung của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến những hệ lụy không mong muốn, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Nghiên cứu vấn đề thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất trong phạm vi một Luận văn Thạc sĩ là cần thiết, có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn.

Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn.

Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận.

Thực tiễn Việt Nam và kinh nghiệm thế giới chỉ ra rằng, bên cạnh hệ thống pháp luật tiến bộ, đòi hỏi phải có một cơ chế phối hợp rất đồng bộ giữa tất cả các cơ quan Nhà nước, các tổ chức xã hội và chính cá nhân, công dân cũng phải biết tự mình bảo vệ các quyền của mình, đó là cơ sở để quyền con người được đảm bảo thực hiện.

Luận văn không chỉ đưa ra những khái niệm, lý luận cơ bản nhất về tặng cho quyền sử dụng đất; khái quát quy định của pháp luật ở nước ta về pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất; đưa ra quy định pháp luật hiện hành về quyền, nội dung, hình thức, điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất… Luận văn còn đánh giá thực trạng những vấn đề đã và đang quy định trong pháp luật hiện nay; đưa ra thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện và áp dụng các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay.

Kết quả nghiên cứu trên của luận văn đạt được là do sự hướng dẫn tận tình, đầy trách nhiệm của giáo viên hướng dẫn và sự nỗ lực của bản thân. Là một đề tài nghiên cứu không mới, liên quan đến lĩnh vực quyền sử dụng đất – một lĩnh vực rất rộng, luận văn cũng không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót nhất định. Tác giả luận văn rất mong được sự đóng góp của các thầy cô giáo và các nhà khoa học chuyên môn để tiếp tục nghiên cứu sâu hơn chủ đề này. Luận văn: Giải pháp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh