Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tỉnh Quảng Ninh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

TÓM TẮT KẾT QUẢ

Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý luận về tặng cho Quyền sử dụng đất, pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định Quyền sở hữu đất đai và Quyền sử dụng đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất.

Luận văn có thể là một kênh tham khảo giúp các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chuyên ngành để nâng cao hiệu quả quản lý, áp dụng thực hiện và giảm thiểu những tranh chấp không đáng có trong các vụ việc về tặng cho Quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, Luận văn còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất.

Thông qua nghiên cứu, tìm hiểu nội dung về pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật, tình hình thực tế tại tỉnh Quảng Ninh, luận văn đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất như: Hoàn thiện các quy định chung của pháp luật; Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản; Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất; Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.

Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch khá phổ biến. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Trong điều kiện của chúng ta hiện nay, khi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực, nhưng cũng đã bộc lộ những mặt trái của nó; trong đó đất đai đã được coi là đối tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của quy luật giá trị, khi thấy giá trị Quyền sử dụng đất biến động với mức cao hơn Người sử dụng đất đã tặng cho lại đòi lại Quyền sử dụng đất; đồng thời, ý thức chấp hành pháp luật của Người sử dụng đất chưa cao, nên khi pháp luật đã có quy định về tặng cho Quyền sử dụng đất, nhưng Người sử dụng đất vẫn tặng cho Quyền sử dụng đất tùy tiện không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa đồng bộ, đặc biệt các quy định về việc chuyển dịch Quyền sử dụng đất chưa theo kịp với cuộc sống đã và đang làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày càng bộc lộ nhiều bất cập.

Xuất phát từ những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên, học viên đã mạnh dạn đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tỉnh Quảng Ninh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật kinh tế của mình.

2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thời gian qua, đã có một số công trình khoa học nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất, có thể kể ra một số công trình tiêu biểu sau đây: Luận án tiến sỹ ngành Luật kinh tế với đề tài: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất, của tác giả Nguyễn Hải An, bảo vệ năm 2011 tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn thạc sỹ luật học với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai 2013, của tác giả Nguyễn Ngọc Anh, bảo vệ tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2015. Luận văn thạc sỹ ngành Luật kinh tế với đề tài: Pháp luật tặng, cho quyền sử dụng đất, của tác giả Nguyễn Minh Tâm, bảo vệ năm 2017 tại Viện Đại học Mở Hà Nội. Luận văn thạc sỹ luật học với đề tài: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – một số vấn đề lý luận và thực tiễn, của tác giả Trần Thị Minh, bảo vệ tại trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2012. Toà án nhân dân tối cao qua nhiều năm giải quyết các tranh chấp về tặng cho Quyền sử dụng đất đã có công trình nghiên cứu đề tài cấp bộ năm 2008: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản tại Tòa án nhân dân – những vướng mắc và kiến nghị: nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định về hợp đồng tặng cho tài sản nói chung trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân. Đây là những kết quả của các tác giả trước được học viên sử dụng làm nền tảng lý luận để thực hiện đề tài. Tuy nhiên, các công trình nói trên chưa nghiên cứu một cách hệ thống, chưa chỉ ra thực tiễn áp dụng pháp luật nào tại các địa phương. Cụ thể, các công trình trên chưa chỉ ra một số bấp cập, khoảng trống và đưa ra những đóng góp cho những vấn đề sau đây: (1) Những quy định được sửa đổi, bổ sung trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 chưa được đề cập nhiều đến; (2) Do nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có nhiều biến động phát sinh những hoạt động kinh tế, hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có nhiều thay đổi; (3) Vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập trong việc áp dụng pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất trong đời sống xã hội nói chung và tỉnh Quảng Ninh nói riêng.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: nhằm góp phần làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó, tìm ra những bất cập, đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao khả năng thực thi pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất.

Nhiệm vụ nghiên cứu: Làm rõ một số vấn đề lý luận về tặng cho Quyền sử dụng đất; nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho Quyền sử dụng đất; nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất thông qua hoạt động thực tiễn tại Tỉnh Quảng Ninh; kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật, cũng như giải pháp thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất để tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc trong quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất; pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

• Phạm vi về không gian: vấn đề pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật tại tại Tỉnh Quảng Ninh
• Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu vấn đề pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật tại tại Tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2014 – 2018.
• Phạm vi về nội dung: Là học viên ngành Luật kinh tế, làm đề tài Luận văn Thạc sỹ liên quan đến chuyên ngành đào tạo là Luật kinh tế, học viên giới hạn nội dung nghiên cứu Đề tài dưới góc độ là một phần chuyên sâu chuyên ngành Luật kinh tế. Vì, tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau.

5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Cơ sở lý luận của luận văn là quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm đường lối chính sách của Đảng Cộng Sản Việt Nam và của Nhà nước ta về Nhà nước pháp quyền và hoạt động tư pháp, các học thuyết chính trị pháp lý trên thế giới. Luận văn cũng được trình bày trên cơ sở nghiên cứu Hiến pháp, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân và các tài liệu khác.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể như phương pháp hệ thống, lịch sử, lôgíc, phân tích, tổng hợp, so sánh luật học. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn tham khảo ý kiến của các chuyên gia đầu nghành trong lĩnh vực dân sự có liên quan đến đề tài.

Phương pháp thống kê so sánh: Luận văn sử dụng hệ thống số liệu thống kê trong một chuỗi thời gian để lập bảng, biểu diễn trên biểu đồ để so sánh và đánh giá thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh.

Phương pháp phân tích, tổng hợp, tư duy logic: Bằng phương pháp phân tích chi tiết, cùng với phương pháp lập luận, diễn giải và tổng hợp để trên cơ sở đó đưa ra những nhận xét xác đáng về những vấn đề liên quan lý luận tại chương 1 và thực tiễn tại chương 2.

Bẳng phương pháp tư duy độc lập, học viên đã đề xuất các giải pháp và kiến nghị theo tư duy hiểu biết và cơ sở lý luận nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh trong chương 3.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý luận về tặng cho Quyền sử dụng đất, pháp luật tặng cho Quyền sử dụng đất, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định Quyền sở hữu đất đai và Quyền sử dụng đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất.

Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn có thể là một kênh tham khảo giúp các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chuyên ngành để nâng cao hiệu quả quản lý, áp dụng thực hiện và giảm thiểu những tranh chấp không đáng có trong các vụ việc về tặng cho Quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, Luận văn còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng biểu, phụ lục, luận văn được chia thành ba chương với nội dung cụ thể như sau:

• Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về tặng cho quyền sử dụng đất và pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
• Chương 2: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh
• Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất

• Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.

Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:

Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất. Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất” (Nguyễn Đức Khả 2003) Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người.

Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị – pháp lý.

Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.

Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 05 quyền tại Luật Đất đai năm 1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại Luật Đất đai năm 2003 và 08 quyền tại Luật Đất đai năm 2013. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. (Luật đất đau năm 1993) (Luật đất đai năm 2003) (Luật đất đai năm 2013)

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Và tại Luật đất đai năm 2013 người sử dụng đất có 8 quyền chuyển quyền sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.

Từ những phân tích trên có thể hiểu: quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở dạng quyền tài sản đặc biệt của một chủ thể nhất định mà giá trị của tài sản này chính là giá trị khai thác công dụng của đất được xác định bằng tiền đối với một diện tích đất nhất định trong thời hạn sử dụng đất nhất định trong đó chủ sở hữu đất đai là Nhà nước và chủ sở hữu quyền sử dụng là người sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

• Thứ nhất, quyền sử dụng đất – một quyền năng của chủ sở hữu đất đai

Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vì vậy, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.( Bộ luật Dân sự năm 2015) Như vậy, dưới góc độ này, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Do đó, Nhà nước có quyền sử dụng đất. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đinh: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. (Bộ luật Dân sự năm 2015) Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu – Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.

• Thứ hai, quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản

Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này chỉ thuộc về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản.

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. (Bộ luật Dân sự năm 2015) Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.(Hiến pháp năm 2013) Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật, còn Điều 167 Luật Đất đai quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.( Luật Đất đai năm 2013) Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất. Như vậy, quyền sử dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại bất động sản.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

• Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Đất đai với ý nghĩa bao quát là chỉ đất nước một miền đất có biên giới nhất định của một quốc gia; với ý nghĩa để chỉ một mảnh đất có vị trí, diện tích nhất định mà ta có thể hưởng dụng được để sinh sống.

Từ thời cổ đại, đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất do giá trị của đất đai trong cuộc sống nói chung và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng, với tính ổn định của đất đai cùng với tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong xã hội, mà nông nghiệp chiếm vị trí hàng đầu. Mặt khác, đất đai là một bộ phận quan trọng nhất, đầu tiên của một quốc gia, chính vì có đất đai mới có vùng trời, vùng biển, do đó mọi quyết định về đất đai phải do cơ quan có quyền lực cao nhất của Nhà nước thực hiện. Chế độ, chính sách về đất đai luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội.

Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận các hình thức sở hữu khác về đất đai ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Hiến pháp năm 2013, Đ.53) và (Luật đất đai, Đ.4), trong Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định: ” Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ” (Bộ luật dân sự năm 2015, Đ.197) đã có sự thống nhất trong văn bản có hiệu lực cao nhất của nhà nước về sở hữu đất đai. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Nhà nước ta không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng Nhà nước công nhận cho Người sử dụng đất có Quyền sử dụng đất bao gồm các quyền gần như các quyền của chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Quyền sử dụng đất là trường hợp đặc biệt, mặc dù là quyền sử dụng nhưng Người sử dụng đất có những quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai năm 2013, Đ.167) những quyền này thực chất là quyền của chủ sở hữu chứ không phải quyền sử dụng như tên gọi. Song định đoạt đối với Quyền sử dụng đất cũng có những đặc thù như việc định đoạt phải thực hiện trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích, nhìn chung với những tài sản khác thì việc định đoạt Quyền sử dụng đất có những hạn chế trong những quyền mà Người sử dụng đất được phép thực hiện.

Như vậy, Nhà nước là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu của mình bằng cách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định, ngoài các quyền người sử dụng họ còn có quyền định đoạt, chuyển nhượng, tặng cho …Luật đất đai 2013 quy định “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị bằng không”. (Luật Đất đai năm 2013) Tặng cho Quyền sử dụng đất là việc chuyển Quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất.

Khái niệm về tặng cho Quyền sử dụng đất phải được xem xét ở nhiều phương diện khác nhau, theo phương diện khách quan thì tặng cho Quyền sử dụng đất là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển Quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau. Đó là quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất trên cơ sở quy định quyền tặng cho Quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 đến Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chung về Hợp đồng về Quyền sử dụng đất trên cơ sở Người sử dụng đất được thực hiện các quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai năm 2013, Đ.167)

Xét theo phương diện chủ quan thì tặng cho Quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho Quyền sử dụng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thỏa thuận về việc tặng cho Quyền sử dụng đất này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo đó bên tặng cho chuyển giao Quyền sử dụng đất của mình chi bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất cứ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận Quyền sử dụng đất mà bên kia cho tặng. Như vậy hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển Quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phương diện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm tặng cho Quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao Quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Xét về hai phương diện trên, khi các bên thỏa thuận cho nhau Quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó và Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, cỏn bên được tặng cho đồng ý nhận.”( Bộ luật dân sự năm 2015, Đ.457).

Do đó, tặng cho Quyền sử dụng đất được hiểu như sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất”.

• Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất

Việt Nam cũng như một số nước trên thế giới đều quy định tặng cho tài sản là một loại hợp đồng, trong đó có sự thỏa thuận giữa các bên. Trước hết chúng ta phải khẳng định rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là một quyền đặc biệt. Chính vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng có các đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và có các đặc điểm riêng đó là:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho thông thường. Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản còn bản than mảnh đất là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp đồng này không chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường mặc dù, về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. (Luật Đất đai năm 2013) Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế. Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng chính là quyền sử dụng đất – một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đất nào cũng được tặng cho. Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực. Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất này. Do vậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao.

Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù. Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau. Một trong những phương tiện thường được con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất. Vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù và thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào. Đây chính là điểm cho phép chúng ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản… (Nguyễn Hải An, 2011)

1.1.3. Sự khác nhau giữa tặng cho quyền sử dụng đất và tặng cho tài sản

• So sánh tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản là động sản

Tặng cho động sản có thể hợp đồng bằng miệng hoặc bằng văn bản. Hợp đồng tặng cho động sản không phải đăng ký như tặng cho tiền, vàng, kim khí quý, đá quý… có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản. Còn hợp đồng tặng cho động sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu như tặng cho ô tô, mô tô, tàu, thuyền… thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (Bộ tư pháp, 2001). Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Tặng cho Quyền sử dụng đất nhất thiết phải lập thành văn bản hợp đồng có công chứng, chứng thực và hợp đồng đó có hiệu lực tại thời điểm đăng ký Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật giống như hợp đồng tặng cho động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Nhưng hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất còn phải tuân theo các quy định rất chặt chẽ của Luật đất đai và bị hạn chế bởi các điều kiện như không phải Quyền sử dụng đất nào cũng được tặng cho và không phải ai có Quyền sử dụng đất cũng được tặng cho.

• So sánh tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản là bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (Bộ tư pháp, 2001). Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nêu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản (Bộ tư pháp, 2001). Do đó, tặng cho tài sản là động sản phải đăng ký hay không phải đăng ký không bắt buộc phải được lập thành văn bản hợp đồng; nhưng tặng cho tài sản là bất động sản thì phải đăng ký hay không phải đăng ký cũng bắt buộc phải được lập thành văn bản hợp đồng và có công chứng, chứng thực.

Tặng cho Quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt của tặng cho bất động sản, nên về hình thức hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản và phải đăng ký quyền sở hữu. Song về nội dung hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất là tặng cho một quyền tài sản và là một vật quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, vì đất đai là bất động sản, nhưng Quyền sử dụng đất không phải là bất động sản.

1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

1.2.1. Khái niệm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, việc làm rõ khái niệm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất hiện đang là vấn đề mới, khó khăn do khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất, như phần trên đã phân tích, chưa có sự thống nhất. Mặc dù vậy, việc đưa ra khái niệm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là cần thiết, vì nó sẽ giúp cho việc tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay.

Cho đến nay, chưa có khái niệm thống nhất pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Khái niệm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất có thể được đúc rút từ việc áp dụng pháp luật từ thực tiễn. Thứ nhất, pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là hệ thống các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh từ hoặc liên quan đến quá trình thực hiện các hoạt động liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất. Tập hợp các qui phạm pháp luật này bao gồm các nguyên tắc, các chế định, các qui định về tặng cho với ý nghĩa là một lĩnh vực pháp lý chuyên ngành về đất đai.

Thứ hai, pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất là hệ thống các qui định do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các giao dịch liên quan đến việc tặng, cho quyền sử dụng đất phát sinh trong đời sống xã hội mà cụ thể là trong quan hệ gia đình, hộ gia đình các tổ chức và cá nhân, tổ chức với tổ chức, làm cho đời sống xã hội được ổn định, tài sản quyền sử dụng đất không bị sáo trộn bởi chủ sở hữu nó. Với cách hiểu này, pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là những qui định hàm chứa trong các văn bản pháp luật dân sự, kinh tế, thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật về hôn nhân gia đình, pháp luật công chứng….

Từ những phân tích trên, có thể rút ra khái niệm pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất như sau: pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là hệ thống các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh hoặc liên quan đến quá trình thực hiện các giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất.

1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Trước hết, pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất có những đặc điểm chung của pháp luật. Thuộc tính của pháp luật là những tính chất, dấu hiệu riêng biệt đặc trưng của pháp luật. Pháp luật có các thuộc tính sau:

• Tính quy phạm phổ biến (tính bắt buộc chung):

Pháp luật có đối tượng điều chỉnh rộng hơn các quy phạm xã hội khác, pháp luật lại là khuôn mẫu xử sự cho các hành vi nên nó có tính bắt buộc với tất cả mọi người. Điều này tạo nên hiệu lực lớn của pháp luật trong quản lý xã hội. Các quy phạm pháp luật được áp dụng nhiều lần trong không gian và thời gian, tính phổ biến của pháp luật dựa trên ý chí của nhà nước “được đề lên thành luật”, pháp luật làm cho ý chí này có tính chất chủ quyền duy nhất trong một quốc gia.

• Tính xác định chặt chẽ về mặt hình thức

Là sự thể hiện nội dung pháp luật trong những hình thức nhất định, nội dung của pháp luật phải được xác định rõ ràng, chặt chẽ điều này nhằm bảo đảm nguyên tắc “bất cứ ai được đặt vào những điều kiện ấy cũng không thể làm khác được”.

Nội dung của pháp luật phải được quy định rõ ràng, chặt chẽ, khái quát trong các khoản của mọi điều luật, trong các điều luật, trong một văn bản pháp luật và toàn bộ hệ thống pháp luật nói chung. Nếu các quy phạm pháp luật quy định không đủ, không rõ, không chính xác thì sẽ tạo ra những kẽ hở cho sự chuyên quyền, lạm dụng, những hành vi vi phạm pháp luật như tham ô, lãng phí, phá hoại… Như vậy nội dung của pháp luật phải được biểu hiện bằng ngôn ngữ pháp luật rõ ràng, chính xác dưới hình thức nhất định của pháp luật.

• Tính được đảm bảo bằng nhà nước

Khác với các quan hệ xã hội khác pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận vì vậy được nhà nước bảo đảm thực hiện, điều đó có nghĩa là nhà nước đã trao cho các quy phạm pháp luật tính quyền lực bắt buộc đối với mọi cơ quan, tổ chức và công dân. Pháp luật đã trở thành quy tắc xử sự có tính bắt buộc chung.

Tùy theo các mức độ mà nhà nước áp dụng các biện pháp khác nhau như tổ chức, khuyến khích kể cả biện pháp cưỡng chế cần thiết để đảm bảo cho pháp luật được thực hiện đúng. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thứ hai, Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật đất đai vì vậy pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

Phụ thuộc vào sự phát triển của chế độ chính trị – xã hội, pháp luật về đất đai có nhiều biến đổi sâu sắc. Từ chỗ pháp luật thừa nhận và bảo vệ Quyền sở hữu tư nhân về đất đai đến khi pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Người sử dụng đất chỉ có Quyền sử dụng đất, nhưng các quyền của Người sử dụng đất ngày càng được mở rộng đến mức tối đa, các quyền của Người sử dụng đất gần như trùng khớp với Quyền sở hữu, Người sử dụng đất không bị hạn chế quyền trong khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, lần đầu tiên quyền tặng cho Quyền sử dụng đất được ghi nhận. Quá trình hình thành quyền tặng cho Quyền sử dụng đất thể hiện sự kế thừa và phát triển chế độ thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước.

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, phong tục tập quán, truyền thống, tâm lý và đặc biệt là hình thức sở hữu đối với đất đai mà pháp luật về đất đai ở các nước có các chế định khác nhau. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai; theo đó, đất đai được quan niệm như một tài sản thông thường và được quyền sử dụng nó để thực hiện các giao dịch dân sự thì các quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự và được kết cấu trong hệ thống luật tư. Ở Việt nam, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; theo đó, đất đai không quan niệm như một tài sản thông thường nằm trong vòng giao lưu dân sự tự do mà là một loại tài sản đặc biệt, các giao dịch có liên quan đến đất đai được biểu hiện dưới dạng các giao dịch về Quyền. Vì vậy, quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi một hệ thống quy phạm riêng, bởi một ngành luật riêng mà không là một chế định trong dân luật.

Dù được kết cấu ở những phạm vi và mức độ khác nhau, với cách thức biểu hiện khác nhau, nhưng nhìn chung pháp luật về đất đai ở bất kỳ quốc gia nào, dân tộc nào cũng quan tâm đến những vấn đề quan trọng như: xác định quan hệ sở hữu đất đai; xác định cách thức tổ chức và quản lý nguồn tài nguyên đất đai đó như thế nào để đảm bảo khai thác tốt các tiềm lực từ đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, gắn liền với đảm bảo an ninh quốc gia; xác lập tư cách pháp lý của từng chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai, cũng như các cơ chế pháp lý đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai trong thực tế cuộc sống một cách hữu hiệu…Tổng hợp tất cả các quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề nêu trên tạo thành một chế định pháp luật đất đai hay một ngành luật đất đai. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của nước ta, đó là ngành Luật Đất đai.

• Đặc điểm của nguồn luật đất đai

Nguồn của luật đất đai là những văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc phê chuẩn, theo những thủ tục, trình tự và dưới những hình thức nhất định, có nội dung chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai. Gồm có:

• Văn bản luật: Hiến pháp 2013, Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013, các Luật về thuế, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
• Các pháp lệnh của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ;
• Các Nghị định của Chính phủ về thi hành luật đất đai ;
• Thông tư liên ngành, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan đến việc hướng dẫn thi hành các nghị định của Chính phủ để thực thi Luật Đất đai;

Đặc điểm về chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai:

Căn cứ vào đối tượng chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và các loại đất được quản lý và sử dụng, đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai được xác định thành các nhóm sau đây:

• Nhóm 1: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu và quản lý Nhà nước đối với đất đai.

Vừa với tư cách là đại diện chủ sở hữu, vừa với tư cách là người thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai trong cả nước và ở từng địa phương, Nhà nước xây dựng và ban hành hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, xây dựng bộ máy cơ quan hành chính có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn trên cơ sở phân công và phân cấp rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của từng hệ thống cơ quan nhằm để thực thi các nội dung cụ thể về quản lý nhà nước đối với đất đai và tổ chức triển khai pháp luật đất đai trên thực tế. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

• Nhóm 2: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Là chủ sở hữu đại diện toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương, song Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng thửa đất mà chuyển giao cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ở từng địa phương và căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đất của từng chủ thể được phản ánh trong dự án đầu tư (đối với tổ chức), hoặc trong đơn xin giao đất, thuê đất (đối với các hộ gia đình, cá nhân) các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép các chủ thể được quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như: ra quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

• Nhóm 3: các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt

Khác với các chủ thể sử dụng đất trong nước, cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất được thể hiện thông qua nhiều hình thức phong phú, đa dạng như: giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; thì đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự hay sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư chỉ có một hình thức pháp lý duy nhất là thuê đất của Nhà nước Việt nam. Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài khi thuê đất tại Việt nam tuỳ theo năng lực tài chính và khả năng đầu tư mà có quyền được chủ động lựa chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm. Đây cũng là chính sách hết sức thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Đối với người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, lần đầu tiên chính sách pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước ta thể hiện sự quan tâm đặc biệt nhằm khuyến khích, động viên và thu hút đối tượng này về đầu tư xây dựng quê hương đất nước. Thông qua hàng loạt các chính sách hấp dẫn như: được lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền và thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; nếu họ là những nhà hoạt động khoa học, các nhà văn hoá, những người có công đóng góp cho đất nước Việt nam, những người có nhu cầu về sinh sống tại Việt Nam hoặc đầu tư lâu dài tại Việt Nam còn được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở…

• Nhóm 4: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Thừa nhận việc dịch chuyển đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua việc cho phép người sử dụng đất trong những điều kiện nhất định được thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai là một tất yếu khác quan, góp phần đẩy nhanh quá trình tích tụ đất đai ở phạm vi thích hợp để phát triển sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất. Thông qua các quyền năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất… sẽ là điều kiện để đất đai tập trung trong tay những người có khả năng và có nhu cầu, đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả. Việc xác lập hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự về đất đai của người sử dụng đất được thực hiện sẽ là những điều kiện tiền đề và cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh.

• Nhóm 5: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Mỗi loại đất sử dụng vào các mục đích khác nhau, với những vị trí khác nhau và với những chủ thể sử dụng khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau.

Toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước được phân chia thành ba nhóm đất khác nhau: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất này trong quá trình khai thác và sử dụng đều có những đặc điểm khác biệt; vì vậy, đối với mỗi loại đất, Nhà nước xây dựng những chế độ pháp lý riêng nhằm để quản lý và sử dụng có hiệu quả. Đối với mỗi chủ thể khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất, bên cạnh việc được hưởng các quyền và gánh vác các nghĩa vụ pháp lý chung mà pháp luật quy định đối với người sử dụng đất, thì phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ pháp lý đối với loại đất mà mình đang sử dụng.

• Các nguyên tắc của ngành luật đất đai:
• Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
• Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
• Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp.
• Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai
• Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

1.2.3. Vai trò của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu như chủ thể, đối tượng của tặng cho Quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng, hình thức của hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất và quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất; các trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho có hiệu được xác định như đối với giao dịch dân sự vô hiệu. Ngoài những quy định của Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015, Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trong đó có điều chỉnh về tặng cho Quyền sử dụng đất. Tuy nội dung pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý cho quan hệ tặng cho Quyền sử dụng đất phát triển; nhưng vẫn còn nhiều quy định bất cập và chưa đầy đủ. (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Trong đời sống xã hội, pháp luật nói chung và pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành bình thường của xã hội nói chung và của các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp luật không chỉ là một công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển của ý thức đạo đức, làm lành mạnh hoá đời sống xã hội và góp phần bồi đắp nên những giá trị mới. Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ và phát triển các giá trị chân chính. Trong quá trình phát triển lịch sử nhân loại, cùng với Nhà nước, pháp luật ra đời nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội. Bên cạnh đạo đức và dư luận xã hội, pháp luật là công cụ quản lý xã hội chủ yếu của Nhà nước.

Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là công cụ để Nhà nước điều chỉnh quan hệ phát sinh từ tặng cho Quyền sử dụng đất. Pháp luật là hệ thống các quy phạm do Nhà nước đặt ra và được bảo đảm thi hành bằng các tổ chức, biện pháp mang tính chất nhà nước. Pháp luật của mỗi xã hội đều thể hiện ý chí chính trị của giai cấp thống trị, đòi hỏi phải phù hợp với chế độ xã hội ấy, đó là yếu tố điều chỉnh mang tính chất bắt buộc chung đối với các quan hệ xã hội. Sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam là nhân tố quyết định đảm bảo thắng lợi của cách mạng nước ta trong công cuộc bảo vệ và xây dựng đất nước trước đây cũng như trong công cuộc đổi mới và tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay. Đảng lãnh đạo trước hết và chủ yếu bằng cách Đảng vạch ra đường lối, chính sách cho mỗi giai đoạn phát triển của cách mạng trên cơ sở phân tích khoa học tình hình thực tế, vận dụng sáng tạo các nguyên lý của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh vào thực tiễn Việt Nam. Chính vì thế để thực hiện sự lãnh đạo của Đảng, vấn đề có ý nghĩa quyết định là phải có những phương pháp thích hợp và khoa học làm cho đường lối, chính sách của Đảng đi vào thực tế đời sống, biến thành ý chí, nguyện vọng, thành hành động của Đảng mà là của toàn thể nhân dân, của toàn xã hội. Ngày nay Đảng cầm quyền, trở thành lực lượng lãnh đạo Nhà nước và xã hội thì việc thể hiện cũng như tổ chức thực hiện đường lối, chính sách của Đảng trước hết và chủ yếu phải bằng Nhà nước và thông qua Nhà nước. Đường lối, chính sách của Đảng phải được thể chế hóa, trở thành pháp luật Nhà nước. Trên ý nghĩa đó, pháp luật là sự biểu hiện dưới hình Nhà nước các đường lối, chính sách của Đảng thành hiện thực sinh động trong cuộc sống. Mặt khác, bằng việc thể chế hóa thành pháp luật, đường lối chủ trương chính sách của Đảng biến thành những quyết định quản lý mang tính quyền lực nhà nước, trở thành các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của cá nhân, tổ chức được thực hiện một cách trực tiếp, chính xác, thống nhất trong cả nước, trong từng ngành, từng địa phương, từng đơn vị cơ sở. Như trên đã phân tích, pháp luật do nhà nước đặt ra và bảo vệ… Nhưng mặt khác cũng phải thấy rằng, nhà nước nào cũng cần phải có pháp luật để thực hiện vai trò quản lý của mình đối với xã hội. Nhà nước cai trị, quản lý xã hội có thể sử dụng nhiều công cụ, biện pháp khác nhau. Nhưng công cụ có hiệu lực và đặc trưng nhất của nhà nước vẫn là pháp luật. Có thể nói, người ta không thể quan niệm được có một sự quản lý, cai trị của Nhà nước mà lại không có pháp luật. Nhà nước sử dụng pháp luật không chỉ nhằm trừng trị, trấn áp, cưỡng chế, giữ cho xã hội trong vòng trật tự có lợi cho giai cấp thống trị mà còn là công cụ quan trọng để cải tạo các quan hệ xã hội cũ, lối sống cũ, tổ chức xây dựng và điều hành mọi lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, khoa học, công nghệ, mở đường cho các quan hệ xã hội mới phát triển phù hợp với quy luật kinh tế khách quan. Vì vậy, ngày nay pháp luật của Nhà nước ta không chỉ bó hẹp ở chức năng cưỡng chế, trừng trị mà điều quan trọng nó còn là công cụ hướng dẫn, khuyến khích, thúc đẩy, điều chỉnh sự phát triển của xã hội trong đó có việc tặng cho Quyền sử dụng đất. Với ý nghĩa đó, pháp luật của Nhà nước ta hiện nay có vai trò vô cùng quan trọng trong việc “phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu tập thể là nền tảng” (Điều 15 Hiến pháp 1992). Để đáp ứng yêu cầu đó, pháp luật phải tạo nên một môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động tự do kinh doanh phát triển tạo cho mọi người công dân có nhiều cơ hội khác nhau để làm ăn, sinh sống, kinh doanh theo pháp luật, bảo vệ các quyền sở hữu hợp pháp, các nguồn thu thập hợp pháp. Mặt khác, pháp luật cũng tạo cơ sở để Nhà nước có thể thực hiện được vai trò người điều hành nền kinh tế thị trường, hướng nó phát triển theo các mục tiêu đã định, khắc phục, hạn chế những mặt trái vốn có của nền kinh tế thị trường. Pháp luật cũng phải là công cụ để Nhà nước kiểm soát các hoạt động kinh doanh, trừng trị mọi hành vi kinh doanh phi pháp, thực hiện sự công bằng trong sản xuất, phân phối. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Một vai trò quan trọng khác của pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất là góp phần quan trọng trong quản lý Quyền sử dụng đất. Vai trò của pháp luật trong quản lý nhà nước là nó xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước, đặc biệt là quản lý nhà nước về kinh tế, nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của tất cả các cơ quan trong bộ máy nhà nước. Muốn vậy, pháp luật phải xác định rõ các nguyên tắc tổ chức và hoạt động, cũng như thẩm quyền của các cơ quan nhà nước và của từng cán bộ, công chức nhà nước. Vì thế, pháp luật hiện nay cua Nhà nước ta phải là cơ chế quản lý mới, từ hoạt động lập pháp đến hoạt động hành pháp và tư pháp. Nhà nước ta cũng như bất kỳ một nhà nước nào đều phải sử dụng pháp luật như là một công cụ chủ yếu để thực hiện vai trò quản lý của mình và vì vậy, việc quản lý bằng pháp luật cũng là một đặc trưng của việc quản lý nhà nước.

1.2.4. Bản chất xã hội – pháp lý của pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất

Về mặt xã hội, trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày. Việc tặng cho quyền sử dụng đất đã nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh…, cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Nhìn từ phía Nhà nước, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh. Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống.

Trước hết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.

Mặt khác, khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển.

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

Trong việc quản lý đất đai, sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học.

Kết luận chương 1

Trong chương 1 của luận văn đã nghiên cứu các vấn đề về quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất. Phân tích các đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất, so sánh sự khác nhau giữa tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác. Cũng trong chương 1, luận văn cũng nêu ra khái niệm và vai trò của pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết. Nội dung này sẽ được tìm hiểu và phân tích tại chương 2. Luận văn: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực trạng về tặng cho quyền sử dụng đất Quảng Ninh