Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1 TÌNH HÌNH CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI LY HÔN TRONG THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN

Theo tổng kết năm 2010 và năm 2011 của Tòa án nhân dân tối cao thì số vụ án ly hôn ở Việt Nam đang tăng nhanh cụ thể:

• Ở cấp sơ thẩm: Năm 2010 Tòa án đã thụ lý 103332 vụ án, nhưng đến năm 2011 con số này là 121848 vụ án tăng 8,2% so với năm 2010.
• Cấp phúc thẩm: Năm 2010 Tòa án thụ lý 2590 vụ án, đến năm 2011 là 2781 vụ án tăng 3,5% so với năm 2010.
• Số vụ án thông qua thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm: Năm 2010 có 149 vụ án được thụ lý, nhưng đến năm 2011 số vụ án là 161 tăng 3,9% so với năm 2010.

Qua số liệu trên cho thấy, vụ án ly hôn đang tăng nhanh về mặt số lượng không chỉ ở cấp sơ thẩm mà còn tăng ở cấp phúc thẩm và giai đoạn giám đốc thẩm, tái thẩm. Điều này cho thấy chất lượng giải quyết các vụ án còn chưa được đảm bảo nên số vụ án phúc thẩm và quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm chưa được giảm thiểu mà còn tăng.

Ngoài ra, tình hình giải quyết các vụ án về ly hôn vẫn còn chậm, còn nhiều vụ án thụ lý nhưng chưa được giải quyết. Trong hai năm 2010, 2011 số vụ án giải quyết chỉ đạt 94,4% so với vụ án thụ lý. Thậm chí tỷ lệ vụ án được giải quyết so với án thụ lý ở giải đoạn giám đốc thẩm, tái thẩm năm 2011 giảm so với năm 2010: Năm 2010 số vụ án được giải quyết chiếm 91,2% trên số vụ án thụ lý, nhưng đến năm 2011 chỉ giải quyết được 89,4% số vụ án đã thụ lý.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng giải quyết các vụ án ly hôn còn chậm, chưa đạt hiệu quả như hiện nay. Riêng đối với các vụ án ly hôn liên quan đến tranh chấp tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất thì bởi tính chất đặc biệt của tài sản nên việc giải quyết còn nhiều vướng mắc. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

• Khi giải quyết ly hôn có tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất thì Tòa án cần lưu ý những điểm sau:

Giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn khác với giải quyết các tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự thông thường. Bởi lẽ giải quyết tranh chấp này là hệ quả của việc giải quyết quan hệ nhân thân khi ly hôn. Chính vì vậy, việc giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào việc giải quyết tranh chấp quan hệ nhân thân. Ví dụ: Nếu vợ chồng trong quá trình giải quyết ly hôn mà hòa giải thành thì vấn đề tranh chấp tài sản không còn nữa.

Việc giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất trong các vụ án ly hôn thì không chỉ cần hợp lý mà còn phải hợp tình. Đảm bảo đúng các nguyên tắc khi xét xử trong đó đề cao yếu tố tình cảm như xem xét công sức đóng góp, bảo vệ quyền lợi bà mẹ và trẻ em, đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh của các bên.

Nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản lớn, do đó trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án cần phải tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật về nhà ở, đất đai để đảm bảo quản lý nhà nước nhà ở, đất đai.

• Mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất trong các vụ án ly hôn thông thường do những nguyên nhân sau:

Những tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng có nguồn gốc rất phức tạp, đôi khi nó chưa được sự thừa nhận hợp pháp của cơ quan Nhà nước. Khi họ thực hiện những giao dịch liên quan đến bất động sản họ không thông qua cơ quan kiểm soát của Nhà nước. Vì vậy, những tài sản đó không được Tòa án giải quyết. Ví dụ:

• Việc vợ chồng được tặng cho, thừa kế chung nhưng không được lập thành văn bản thì khi họ ly hôn một bên sẽ từ chối quyền sử dụng đất của bên kia.
• Khi vợ chồng sống chung với bố mẹ vợ hoặc chồng, khi ly hôn họ tranh chấp với nhau về công sức đóng góp mà mỗi bên được hưởng.
• Trường hợp chỉ có một bên được nhận nhà hoặc nhận đất còn bên kia được nhận phần giá trị chênh lệch thanh toán bằng tiền. Điều này rất dễ xảy ra tranh chấp vì có thể quyết định của Hội đồng định giá không đúng như ý muốn của vợ chồng.

Chính vì vậy việc giải quyết các tranh chấp về tài sản của vợ chồng trong vụ án ly hôn thường rất khó khăn và phức tạp vì nó liên quan trực tiếp tới lợi ích vất chất của mỗi cá nhân. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Ngày nay văn bản pháp luật trong lĩnh vực hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở và đất đai được xây dựng khá đầy đủ song vẫn chưa lường trước những tranh chấp phát sinh trên thực tiễn và vẫn còn nhiều văn bản có quy định chồng chéo, chưa thống nhất. Chính vì vậy, việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật trên thực tiễn còn nhiều vướng mắc.

Mặc dù các Tòa án nhân dân tối cao đã có nhiều cố gắng giải quyết đơn đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm, nhưng số lượng vụ án đã thụ lý chưa được giải quyết giám đốc thẩm, tái thẩm vẫn còn nhiều. Song, thông qua công tác giải quyết giám đốc thẩm, tái thẩm cho thấy nhiều bản án ly hôn được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm và phúc thẩm còn có các sai sót, cần được rút kinh nghiệm.

Qua đây, tác giả xin nêu lên một số trường hợp mà giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trên thực tiễn cho thấy còn vướng mắc về phía áp dụng pháp luật của Tòa án, cũng như vướng mắc trong nhận thức pháp luật của người dân.

2.2 MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP CƠ BẢN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ CHỒNG TRONG CÁC VỤ ÁN LY HÔN

2.2.1. Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng

Vợ chồng có quyền có tái sản riêng và được pháp luật thừa nhận quyền và nghĩa vụ đối với tài sản riêng đó. Do đó, khi ly hôn có tranh chấp thì các bên phải chứng minh được nguồn gốc của tài sản đó có phải là tài sản riêng hay không. Đối với tranh chấp tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất thì một trong những chứng cứ để chứng minh tài sản đó là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, như phân tích ở mục 1.1.2 việc căn cứ vào giấy tờ sở hữu hoặc sử dụng chỉ là một phần và Tòa án cần phải xem xét các giấy tờ khác thì mới có phán quyết đúng đắn.

Ví dụ trong vụ án ly hôn giữa ông Vũ Hùng và bà Lê Thị Phương Lan. Ông bà lấy nhau có đăng ký kết hôn năm 1976. Tuy nhiên, do bà Lan đi lao động nước ngoài ở Đức lâu năm, nên đến nay hai vợ chồng không còn tình cảm và xin ly hôn. Về tài sản chung bà Lan có nêu lên gồm: Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Nhà và đất ở địa chỉ số 389, Khương Trung, tổ 4, khu dân cư số 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Diện tích: Tổng 103m², trong đó 81 m² đất ở và 22 m² đất vườn là tài sản chung của vợ chồng và được hai bên thừa nhận.

Riêng đổi với căn hộ số 29 Nhà B1, tầng 3, khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường Phố Huế, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội thì hiện nay hai bên đang tranh chấp. Bởi lẽ, bà Lan cho rằng đó là tài sản chung của hai vợ chồng mua lại của Nhà nước theo Nghị định 61 của Chính phủ vào năm 2002 bằng tiền của bà Lan tiết kiệm gửi từ Đức về cho ông Hùng để thanh toán cho Nhà nước. Bà Lan nêu lý do rằng do bà đang ở nước ngoài nên đã ủy quyền cho ông Hùng đứng tên mua nhà của Nhà nước.

Còn ông Hùng thì cho rằng đó là tài sản riêng của mình do được bố mẹ cho. Ông Hùng nêu lên nguồn gốc căn nhà trên là của mẹ ông Hùng được Sở y tế và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội phân phối ở từ tháng 7/1963. Sau này bà Lan lấy ông Hùng thì nhập khẩu vào nhà đó năm 1976. Năm 1987 bà Lan đi lao động tại Đức và đã nhập hộ khẩu bên Đức. Năm 1995, phòng Nhà đất đổi hợp đồng theo niên hạn, mẹ ông Hùng đã cho ông Hùng đứng tên chủ hợp đồng thuê nhà. Năm 2002 ông Hùng tự bỏ tiền mua nhà theo Nghị định 61/CP.

Từ các chứng cứ hai bên cung cấp, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nhận định căn nhà này có nguồn gốc từ quyền thuê nhà của bố mẹ ông Hùng và ông Hùng là người thừa hưởng quyền thuê lại của Nhà nước, bà Lan không có công lao đóng góp gì, nên không có quyền lợi và tuyên căn nhà này là tài sản riêng của ông Hùng.

Tuy nhiên, bà Lan không đồng ý với phán xét trên, vì bà cho rằng đây là tài sản chung của vợ chồng, bà có gửi tiền về để ông Hùng tiến hành mua nhà theo Nghị định 61/CP. Khi đó, do bà Lan đang cư trú tại Đức nên đã ủy quyền cho ông Vũ Hùng đứng tên mua nhà của Nhà nước theo quy định chung. Giấy ủy quyền ngày 02/7/2007 có xác nhận của Đại sứ quán Việt Nam tại Cộng hòa Liên bang Đức cùng ngày; trong văn bản này đã ghi rõ bà Lan ủy quyền cho ông Vũ Hùng “được phép đứng tên căn hộ số 29 B1, Tập thể Nguyễn Công Trứ” và điều này đã được ông Vũ Hùng thừa nhận tại Bản tự khai ngày 16/03/2011 và tại phiên tòa sơ thẩm. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Chính bởi lẽ đó, bà Lan kháng cáo lên Tòa án phúc thẩm và vụ án đang trong quá trình thụ lý của Tòa cấp phúc thẩm.

Theo nhận định của tác giả, trong vụ án này, vì ông Hùng khai nhận rằng căn nhà trên là do ông tự bỏ tiền mua nhà do đó Tòa án cần phải yêu cầu ông Hùng xuất trình các chứng cứ để chứng minh nguồn tiền ông Hùng mua căn nhà trên là từ tiền riêng của ông Hùng. Bởi theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 về chứng minh tài sản riêng, nếu không chứng minh được là tài sản riêng thì tài sản đó là tài sản chung. Bởi lẽ, ông Hùng mua nhà trong thời kỳ hôn nhân, do đó cần phải có chứng cứ chứng minh ông Hùng mua nhà bằng tài sản riêng. Trong khi phía bà Lan đã gửi lên tòa án chứng cứ chứng minh có việc gửi tiền và sự ủy quyền để ông Hùng đứng tên mua căn nhà trên. Theo tác giả, việc Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu để đưa ra phán quyết là không hợp lý, bởi lẽ theo tình tiết và các văn bản khác trong vụ án thì việc bà Lan có gửi tiền về cho ông Hùng mua nhà và đứng tên là có chứng cứ và cũng được ông Hùng thừa nhận. Có thể nói, bà Lan đã đưa ra được chứng cứ để chứng minh rằng tiền mua căn nhà trên là tiền chung của vợ chồng. Như vậy, nguồn gốc của căn nhà này là nhà thuê của Nhà nước và được ông Hùng, bà Lan mua từ quyền thuê nhà trong thời kỳ hôn nhân, tài sản để mua là tài sản chung của hai vợ chồng do đó căn nhà trên là tài sản chung của vợ chồng.

Theo tác giả trong trường hợp này, khi xem xét giải quyết phải chăng Tòa án đã bỏ sót chứng cứ, điều này làm cho quyền và lợi ích của các bên bị ảnh hưởng.

Trong vấn đề giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng thì một trong những vấn đề khó giải quyết là khi xem xét khi nào tài sản riêng đó được xem là nhập vào tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Theo quy định của pháp luật thì vợ hoặc chồng có quyền nhập khối tài sản riêng vào tài sản chung. Tuy nhiên, trong thực tiễn cho thấy, khi cuộc sống đang ấm no hạnh phúc, hai bên thường không nghĩ đến của chung, của riêng do đó, đôi khi vì cuộc sống gia đình mà họ nhập tài sản của riêng mình vào tài sản chung để phát triển cuộc sống. Nhưng, một khi đã có mâu thuẫn và dẫn đến ly hôn thì bên nào cũng muốn mình được phần hơn và lúc này “của anh, của tôi” mới thực sự được đặt ra và các bên ra sức chứng minh cho việc tài sản đó là thuộc tài sản riêng của mình.

Ví dụ trong vụ án tranh chấp về ly hôn giữa chị Nguyễn Thị Hà và anh Trần Quốc Tuấn ở Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Anh chị cưới nhau có đăng ký kết hôn từ năm 1993, nhưng do mâu thuẫn trầm trọng nên xin ly hôn. Trong quá trình ly hôn, anh chị có tranh chấp nhau về căn nhà số 2 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn.

Về nguồn gốc nhà đất trên là năm 1990 anh Tuấn có mua một gian nhà cấp 4 có diện tích là 12m² của bà Đinh Thị Sâm, khi mua có giấy mua bán viết tay đứng tên anh Tuấn. Tại Tòa án, anh Tuấn và các anh chị em ruột khai rằng gian nhà cấp 4 trên là của mẹ các anh chị mua cho anh Tuấn để làm nơi thờ cúng và khẳng định đây là tài sản riêng của anh Tuấn nên không được chia diện tích nhà 12m² cấp 4 nêu trên. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Nhưng trong quá trình giải quyết vì anh Tuấn và các anh chị em ruột không xuất trình được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình, nên Tòa án đã bác yêu cầu trên và căn cứ vào các tài liệu Tòa án nhận định diện tích nhà trên là tài sản riêng của anh Tuấn có trước thời kỳ hôn nhân.

Ngoài ra, anh Tuấn và chị Hà có lời khai thống nhất: Ngày 31/05/1995 anh chị mua 1 gian nhà cấp 4 với S=12m² liền kề gian nhà cấp 4 mà anh Tuấn mua từ trước của bà Nguyễn Thị Lĩnh và tạo thành nhà 24m² như hiện nay. Anh chị xác định diện tích 12m² nhà cấp 4 mà anh chị mua của bà Lĩnh là tài sản chung của vợ chồng.

Năm 2005 anh Tuấn và chị Hà cùng kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân phường Trung Phụng – Đống Đa – Hà Nội. Việc anh chị cùng kê khai xin cấp Giấy chứng nhận thể hiện ý chí của anh Tuấn muốn nhập khối tài sản riêng của mình vào khối tài sản chung vợ chồng. Chính vì lẽ đó ngày 21/12/2005 Ủy ban nhân dân quận Đống Đa đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 2 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn có S = 24,1m² đứng tên anh Tuấn, chị Hà. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đến nay không có ai khiếu nại hay tranh chấp gì.

Tháng 8/2007 anh chị phá nhà cũ và xây thành nhà 5 tầng 1 tum như hiện nay. Tiền xây nhà là của vợ chồng nên xác định căn nhà 05 tầng 1 tum tại số 2 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn là tài sản chung của anh Tuấn chị Hà.

Bên cạnh đó, anh Tuấn, chị Hà khai nhận có tài sản chung là ngôi nhà 02 tầng sàn gỗ trên diện tích hơn 30m² ở Đông Anh. Nhưng qua xem xét, đánh giá tài liệu các bên cung cấp, Tòa án nhận định ngôi nhà này anh chị sử dụng từ năm 1993 đến nay là đất lưu không nằm trong địa giới hành chính do Ủy ban nhân dân thị trấn Đông Anh quản lý. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nên giá trị quyền sử dụng đất không phải là tài sản của anh Tuấn, chị Hà nên anh chị chỉ được sở hữu toàn bộ tài sản trên đất có trị giá 25.865.000 đồng. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Ngoài ra, xét nhà đất trên có diện tích dưới 30m² nên theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội không thể chia tách nhỏ thửa đất. Mặt khác, chị Hà lại nuôi cả 2 con, và các cháu đang ăn ở, học tập ổn định tại địa chỉ trên nên chia cho chị Hà được sở hữu toàn bộ nhà đất tại số 02 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn và phải thanh toán chênh lệch cho anh Tuấn.

Nhận định: Quyết định của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trên là hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ, mặc dù theo quy định của pháp luật là việc nhập tài sản riêng là bất động sản vào tài sản chung phải bằng văn bản, tuy nhiên, trên thực tiễn cuộc sống gia đình ở Việt Nam thì khi một trong hai bên nhập tài sản riêng vào tài sản chung thường ít trường hợp có văn bản thỏa thuận mà chỉ thông qua hành động thực tiễn như đổi Giấy chứng nhận quyền sử hữu hoặc sử dụng thành tên hai vợ chồng hoặc xin cấp mới giấy chứng nhận có ghi tên hai vợ chồng….

Trong vụ án ly hôn nêu trên, như Tòa án nhận định, việc anh Tuấn cùng vợ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận thể hiện ý chí của anh Tuấn muốn nhập khối tài sản riêng của mình vào khối tài sản chung vợ chồng. Diện tích đất trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi tên hai vợ chồng và cho đến nay không có bất kỳ tranh chấp nào. Do đó, Tòa án bác yêu cầu xác định diện tích đất 12m² trước đây anh Tuấn mua là tài sản riêng của anh là hoàn toàn hợp lý.

2.2.2. Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Vấn đề giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn không chỉ phức tạp trong việc chứng minh tài sản chung hay tài sản riêng mà còn thể hiện tính phức tạp đối với trường hợp khi vợ chồng người con ly hôn, cha mẹ hoặc người thân có yêu cầu là họ đã cho vợ chồng người con vay tiền để mua nhà hoặc đất (thường yêu cầu này được người con đẻ thừa nhận) nay yêu cầu vợ chồng phải trả khoản nợ đó bằng tiền hoặc tuyên bố cho người con đẻ khoản nợ đó để tính công sức vào giá trị đất. Đối với vụ việc này, Tòa án cần áp dụng nguyên tắc trách nhiệm chứng minh thuộc về cha mẹ là người có yêu cầu. Tuy nhiên, trong giải quyết một số tranh chấp này, mặc dù đương sự không có hoặc không đủ chứng cứ chứng minh, có Tòa án vẫn chấp nhận yêu cầu của đương sự đưa ra. Ví dụ, Tòa án nhân dân quận Ba Đình – Hà Nội (3/2001) giải quyết vụ tranh chấp tài sản khi ly hôn giữa anh Phạm Quí T và chị An Thị P về ngôi nhà số 18 phố Sơn Tây – Hà Nội, đã xác định ngôi nhà đó thuộc sở hữu riêng của anh T với các lý do: Giấy tờ mua nhà này đứng tên anh T vào ngày 22/10/1991 và theo anh T: nguồn gốc ngôi nhà là do bà M (mẹ anh) bán nhà số 34 phố Nguyễn Trường Tộ rồi cho anh tiền để mua. Tuy nhiên, trên thực tế, chính bà M (mẹ của anh T) cũng xác nhận bà không ủy quyền cho anh T mua nhà số 18 phố Sơn Tây và cũng không có tài liệu gì để chứng minh là bà đã cho anh T tiền để mua nhà này. Với những tình tiết trên, không đủ chứng cứ để khẳng định anh T có quyền sở hữu riêng đối với nhà số 18 phố Sơn Tây. Vì vậy, Bản án phúc thẩm số 54/LHPT ngày 24/5/2001 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã sửa án sơ thẩm theo hướng: Xác định nhà số 18 Sơn Tây là tài sản chung của anh T và chị P để chia theo pháp luật. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Mặt khác, tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn đã phức tạp, lại càng phức tạp hơn khi tài sản có tranh chấp không thể chia được bằng hiện vật cho các bên, mà chỉ một bên được nhận nhà hoặc đất còn bên kia được nhận phần giá trị chênh lệnh thanh toán bằng tiền (tính theo giá giao dịch thực tế trên thị trường). Tính phức tạp thể hiện ở chỗ, các bên đều muốn được chia bằng hiện vật không muốn nhận tài sản theo giá trị vì sợ thiệt thòi hoặc khi đã xác định được bên nào được nhận nhà hoặc đất thì họ lại muốn định giá tài sản thấp hơn giá trị thực tế, còn bên kia muốn tính đúng hoặc cao hơn giá giao dịch thực tế của tài sản. Trong khi đó, nếu Tòa án giải quyết thì quyết định của cơ quan này lại phụ thuộc nhiều vào kết luận của Hội đồng định giá (trong nhiều vụ việc, kết luận của Hội đồng định giá lại trở thành “ngòi nổ” cho tranh chấp gay gắt và phức tạp hơn). Ví dụ: Vụ án tranh chấp tài sản khi ly hôn giữa chị Phan Thu Hà và anh Trần Khắc Liên về giá trị tài sản ngôi nhà một tầng, mái bằng có diện tích là 40m² được xây dựng trên mảnh đất rộng 60m² nằm ở trung tâm thành phố Việt Trì. Do các bên không thỏa thuận được về giá trị tài sản, Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì đã quyết định thành lập Hội đồng định giá và định giá tài sản trên là 48 triệu đồng. Chị Hà kháng cáo với lí do giá trị thực của tài sản cao hơn. Khi xử phúc thẩm Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ đã y án sơ thẩm. Trên thực tế, với diện tích, vị trí và giá giao dịch nhà đất tại thành phố Việt Trì vào thời điểm dầu năm 2001, giá đất đang có tranh chấp là 4.5 triệu/m². Như vậy, giá giao dịch thực tế ngôi nhà đó cao hơn rất nhiều so với giá mà Hội đồng định giá đã định. Để khắc phục những vướng mắc trong định giá tài sản, Tòa án các cấp cần quán triệt chặt chẽ hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao trong NQ 02/2000/ NQ-HĐTP là giá trị giao dịch thực tế trên thị trường vào thời điểm xét xử là căn cứ bắt buộc. Để xác định đúng giá giao dịch thực tế của tài sản đang có tranh chấp, Tòa án có thể căn cứ vào sự thỏa thuận của đương sự, khi đương sự không có thỏa thuận hoặc có nhưng thỏa thuận đó có dấu hiệu vi phạm pháp luật, Tòa án cần thành lập Hội đồng định giá với sự tham gia của các chuyên gia công tác tại cơ quan chức năng như địa chính, thuế, hải quan, ngân hàng… Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp đây là vấn đề bất cập nhất. Do chưa có một tổ chức định giá tài sản thống nhất nên khi cần thành lập Hội đồng định giá tài sản, Tòa án các cấp thành rơi vào tình trạng “bị động” về con người và kết quả định giá dẫn đến quyết định trên cơ sở kết luận định giá không chính xác.

Trong thực tế xét xử còn có vụ việc phân chia tài sản bằng hiện vật không công bằng như trong vụ án ly hôn giữa bà Lê Thị Ngô và ông Nguyễn Văn Thìn tại Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Ngô và ông Thìn có nhiều tài sản là bất động sản, trong đó có 03 ngôi nhà (gồm: 02 ngôi nhà mặt tiền, 01 ngôi nhà trong ngõ) và một mảnh đất trồng cà phê ở Lâm Đồng. Khi phân chia hiện vật, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã phân chia cho ông Thìn sở hữu 02 căn nhà còn bà Thìn thì sử dụng 01 căn nhà và diện tích đất trông cà phê ở Lâm Đồng. Bà Thìn đã kháng cáo bản án sơ thẩm trên với lý do là bà đã già yếu không thể lên tỉnh Lâm Đồng làm rẫy hay quản lý mảnh đất đó được. Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử lại vụ án và đưa ra phán quyết chia cho bà Thìn được sử dụng 01 ngôi nhà mặt tiền, 01 ngôi nhà trong ngõ, còn ông Thìn được sử dụng 01 ngôi nhà mặt tiền và mảnh đất ở Lâm Đồng và ông Thìn có trách nhiệm hoàn chênh lệch nhà cho bà Ngô 5,495 lượng vàng SJC. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Cho rằng việc phân chia trên là không hợp lý và không đồng ý với giá của Hội đồng định giá, ông Thìn đã có đơn khiếu nại. Ngoài ra, nhận thấy việc xét xử trên không hợp lý, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao cũng đã kháng nghị bản án phúc thẩm trên và được Viện trưởng Viện kiếm sát nhân dân tối cao nhất trí. Tại Quyết định số 29/HĐTP-DS ngày 3/11/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy quyết định phân chia nhà, đất và quyết định về án phí đối với việc phân chia nhà đất của bản án dân sự phúc thẩm trên và giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm lần thứ hai này đã ra quyết định phân chia cho ông Thìn được sử dụng, sở hữu 01 căn nhà mặt tiền và mảnh đất ở Lâm Đồng, bà Ngô được sử dụng, sở hữu 01 căn nhà mặt tiền và 01 căn nhà trong ngõ. Tuy nhiên, Ông Thìn đã khiếu nại bản án vì cho rằng việc phân chia mảnh đất ở Lâm Đồng cho ông là không đúng vì mảnh đất trên bà Ngô đã thế chấp để vay 300.000.000 đồng.

Vụ việc trên tiếp tục được giải quyết thông qua thủ tục Giám đốc thẩm qua đó quyết định giám đốc thẩm số 07/HĐTP-DS ngày 28/01/2005 nhận định: Việc phân chia cho mỗi bên đương sự mỗi người được 01 căn nhà mặt tiền là hợp lý vì thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh của các bên. Về căn nhà trong ngõ và diện tích đất trồng cà phê ở Lâm Đồng đều có diện tích rất rộng nên có điều kiện phân chia cho mỗi bên một phần hiện vật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Tòa án cấp phúc thẩm đã giao cho bà Ngô sở hữu căn nhà trong ngõ, giao cho ông Thìn sở hữu mảnh đất trồng cà phê ở Lâm Đồng trong khi bà Ngô đã thế chấp diện tích đất này để vay 300.000.000đồng là không hợp lý, không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Vấn đề này đã được Hội đồng thẩm phán xác định tại Quyết định giám đốc thẩm số 29/HĐTP-DS ngày 03/11/2003, nhưng bản án phúc thẩm trên lại quyết định khác trong khi vụ án không có tình tiết gì mới là không đúng.

Chính bởi lẽ trên, Quyết định giám đốc thẩm số 07/HĐTP-DS đã quyết định hủy bản án dân sự phúc thẩm số 01/DSPT ngày 13/01/2004 và giao cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại phúc thẩm. Quyết định cũng nêu rõ nguyên nhân dẫn đến hủy bản án là do sự thiếu sót trong việc cân nhắc, đánh giá các tình tiết trong vụ án.

Theo nhận định của tác giả, vụ việc bị kéo dài và phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần là do việc định giá tài sản và phân chia hiện vật không hợp lý của Tòa án. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Khi có đơn khiếu nại của bà Ngô với yêu cầu phân chia hiện vật lại với lý do bà già yếu không thể quản lý đất ở Lâm Đồng được, Tòa án cấp phúc thẩm đã xem xét và phân chia lại hiện vật. Tuy nhiên, khi xem xét Tòa án cấp phúc thẩm đã không xem xét đến tình tiết bà Ngô đã thế chấp mảnh đất trên để vay số tiền 300.000.000 đồng. Đây là giao dịch dân sự giữa bà Ngô với Ngân hàng và bà Ngô là người phải chịu trách nhiệm về khoản tiền vay này trước Ngân hàng. Chính vì vậy, việc phân chia mảnh đất ở Lâm Đông cho ông Thìn sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông Thìn và của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là phía Ngân hàng.

Ngoài ra, căn cứ mức giá mà Hội đồng định giá đưa ra, Tòa án phân định ông Thìn phải trả phần chênh lệch nhà cho bà Ngô 5,495 lượng vàng SJC là không hợp lý. Bởi lẽ, diện tích nhà trong ngõ và diện tích đất trông cà phê ở Lâm Đông đều rộng. Mặt khác, giá đất ở trong ngõ tại thành phố sẽ cao hơn giá đất nông nghiệp trồng cây cà phê ở Lâm Đồng. Do đó, Tòa án yêu cầu ông Thìn phải trả phần chênh lệch nhà cho bà Ngô là không hợp lý. Quyết định giám đốc thẩm số số 29/HĐTP-DS ngày 03/11/2003 đã có những nhận định như trên, nhưng bản án phúc thẩm số 01/DSPT ngày 13/01/2004 lại quyết định khác như vậy là không đúng.

Qua vụ việc trên cho thấy, việc định giá tài sản và phân chia hiện vật chưa hợp lý là cũng bởi quy định chưa cụ thể của pháp luật trong vấn đề này. Hiện nay vấn đề quy định về khung giá đất đã được quy định rõ ràng hơn, nhưng vấn đề phân chia bằng hiện vật trong ly hôn vẫn chưa được quy định rõ ràng mà pháp luật mới chỉ dừng lại ở những quy định nguyên tắc khung khi phân chia tài sản ly hôn.

2.2.3. Giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản mà vợ chồng thuê của nhà nước Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Trong nhiều vụ án ly hôn, hai bên đương sự tranh chấp với nhau về quyền thuê nhà của Nhà nước. Đương sự nào cũng yêu cầu được sử dụng diện tích nhà đang thuê của Nhà nước. Năm 2001, Chính phủ ban hành Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 3/10/2001 quy định chi tiết thi hành Luật HN&GĐ năm 2000 trong đó hướng dẫn về vấn đề giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuê của Nhà nước. Tuy nhiên, khi giải quyết, nhiều tòa án vẫn tỏ ra lúng túng, có không ít trường hợp tòa án không coi quyền thuê nhà là tài sản chung vợ chồng, nên không xác định giá trị để chia.

Như đối với trường hợp chị Phạm Thị Thanh, trú tại 38 Đại lộ Hồ Chí Minh, thành phố Hải Dương ly hôn anh Nguyễn Đình Chuyền, hiện đang cư trú tại Cộng hòa Liên bang Nga.

Năm 2000, vợ chồng chị Thanh, anh Chuyền mua “hỏa hồng”, mà thực chất là nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà của Nhà nước đối với căn nhà số 38 Đại lộ Hồ Chí Minh – là nhà 3 tầng, diện tích 26,7 m², chiều ngang theo mặt đường là 2,06m – với giá 395.000.000 đồng. Ngày 20/02/2001 anh Chuyền đứng tên hợp đồng thuê căn nhà này với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước.

Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành định giá vào đầu năm 2004 thì theo giá nhà do Nhà nước bán cho người đang ở thuê thì căn nhà này có giá là 37.500.000 đồng; trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường là 1.200.000.000 đồng.

Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng căn nhà này, Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương có nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm thứ nhất: Căn nhà số 38 Đại Lộ Hồ Chí Minh, thành phố Hải Dương hiện đang là nhà thuộc sở hữu nhà nước, chưa phải là tài sản chung vợ chồng, cần chờ Nhà nước hóa giá sang tên cho vợ chồng lúc đó mới đem ra chia.

Quan điểm thứ hai: Xác định giá trị căn nhà theo giá thị trường, coi giá trị đó là tài sản chung vợ chồng. Giao nhà cho bên nào thì bên đó phải thanh toán tài sản cho bên kia. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Quan điểm thứ ba: Lấy giá thị trường trừ đi giá tiền sẽ phải thanh toán cho Nhà nước (khi hóa giá) phần còn lại là tài sản chung của vợ chồng. Giao nhà cho bên nào sử dụng thì bên đó phải thanh toán chênh lệch cho bên kia [14].

• Nghị định 70/2001/NĐ-CP tại Điều 28 quy định:

Việc giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn, được thực hiện theo quy định sau đây:

Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, thì các bên thỏa thuận về việc tiếp tục thuê nhà ở đó; nếu các bên không thỏa thuận được và cả hai bên đều có nhu cầu sử dụng, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình.

Trong trường hợp vợ chồng đã nâng cấp, sửa chữa, cải tạo nhà thuê của Nhà nước hoặc xây dựng mới trên diện tích có nhà thuê của Nhà nước, thì khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng nhà ở và phần diện tích nâng cấp, sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật hôn nhân và gia đình. Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, thì bên sử dụng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền thuê nhà của Nhà nước và một phần giá trị nhà đã nâng cấp, cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới mà bên đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn.

Trong trường hợp vợ chồng đã được Nhà nước chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó, thì việc chia nhà khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình [2].

Như vậy, giá trị quyền thuê nhà đối với nhà ở của Nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc còn quyền thuê nhà trên thực tế). Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý nhà cho thuê, nếu cơ quan đó cho biết vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp đồng thuê vẫn tiếp tục được thuê, vẫn thu tiền thuê nhà thì cũng coi giá trị quyền thuê nhà là tài sản chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án phải áp dụng Điều 95 Luật HN&GĐ để giải quyết. Trường hợp diện tích nhà không thể phân chia quyền sử dụng được hoặc một bên đương sự chỉ xin chia giá trị, thì Tòa án giao nhà cho bên có nhu cầu sử dụng và buộc bên được Tòa án giao quyền sử dụng nhà phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà tương ứng với quyền lợi của họ.

Việc xác định giá trị quyền thuê nhà (thuộc sở hữu nhà nước) là tài sản chung trước hết cũng phải căn cứ vào giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà của căn nhà đó (bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất) theo giá thị trường là bao nhiêu? Phần giá trị đó là tài sản chung của vợ chồng. Trở lại vụ án trên, nếu giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà số 38 Đại lộ Hồ Chí Minh là 1,2 tỷ đồng thì 1,2 tỷ đồng là tài sản chung; nếu giá trị 1,2 tỷ đồng là giá trị chuyển quyền sở hữu nhà thì phần giá trị thuộc tài sản chung vợ chồng sẽ là 1,2 tỷ đồng – 37.500.000đ. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Có quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đã được ghi nhận trong Bộ luật dân sự. Theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP của Chính phủ thì sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng.

Căn cứ vào Điều 714 Bộ luật dân sự năm 2005 trong trường hợp vợ chồng cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê (đối với trường hợp pháp luật không có quy định khác) thì giá trị cho thuê lại quyền sử dụng đất cho thuê cũng được coi là tài sản chung của vợ chồng. Việc phân chia giá trị nói trên được giải quyết theo tinh thần của Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000.

Cần lưu ý khi giải quyết các tranh chấp về quyền thuê nhà và quyền thuê quyền sử dụng đất, nếu các bên đã đầu tư tài sản vào nhà, đất (sửa chữa, nâng cấp đối với nhà, xây dựng, cải tạo đối với đất v.v…) thì phải xác định phần đầu tư này là tài sản chung của vợ chồng và giải quyết theo quy định của Điều 95 Luật HN&GĐ [14].

Tác giả đồng ý với quan điểm trên và cho rằng quyền thuê nhà tương tự quyền sử dụng đất đều là quyền về tài sản. Các bên có quyền tham gia các giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật trong đó có quyền chuyển nhượng. Theo quy định của LĐĐ năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì thường áp dụng giá trị thực tế trên thị trường nơi có đất tại thời điểm đó. Khi các đương sự không thống nhất được mức giá thì có quyền đề nghị Tòa án tiến hành định giá theo quy định của pháp luật, khi đó thì giá trị được Hội đồng định giá đưa ra sẽ được áp dụng để giải quyết vụ án (Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự  năm 2004). Do đó, để xác định giá trị quyền thuê nhà, giá trị quyền thuê quyền sử dụng đất khi phân chia cho vợ chồng trong vụ án ly hôn thì Tòa án có thể áp dụng theo giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà, giá trị chuyển nhượng quyền thuê quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên đây chỉ là quan điểm khoa học và hiện nay vấn đề này pháp luật chưa được quy định rõ ràng. Do đó, pháp luật cần phải quy định rõ ràng về vấn đề này để các Tòa án áp dụng thống nhất, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

2.2.4. Giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Trong trường hợp vợ chồng sống hoặc canh tác trên nhà ở, đất của cha mẹ vợ hoặc cha mẹ chồng, khi ly hôn họ có tranh chấp liên quan đến tài sản này, thì cũng là loại tranh chấp phức tạp và một số Tòa án vẫn còn có nhiều thiếu sót, vướng mắc trong việc giải quyết loại việc này. Trên thực tế, vì nhiều nguyên nhân khác nhau, một hiện tượng rất phổ biến, khi gia đình người con sống cùng bố mẹ chồng hoặc bố mẹ vợ có đóng góp vào việc sửa chữa hoặc cơi nới nhà đất, nhưng khi gia đình người con ly hôn thì thông thường bố mẹ nhà chồng, hoặc bố mẹ vợ lại phủ nhận công sức đóng góp đó nhằm gây bất lợi cho bên kia và có lợi cho con của mình. Ví dụ như vụ án giữa chị Yến và anh Lân ở Hà Nội. Anh chị kết hôn có đăng ký kết hôn và sống tại căn nhà cấp 4 của bà Tư (mẹ chị Yến). Trong quá trình sống thì anh Lân cùng với ông Định (bố anh Lân) đã đập căn nhà cấp 4 đi để xây nhà 3 tầng và 1 tum. Tuy nhiên, khi anh chị ly hôn thì chị Yến cùng bà Tư đã phủ nhận việc xây dựng trên. Qua xem xét, đánh giá các tài liệu mà các bên cung cấp, Tòa cấp sơ thẩm số 56/2010/HNGĐ-ST của Tòa án nhân dân quận Đống Đa nhận định rằng: Căn nhà trước đây của mẹ chị Yến là căn nhà cấp 4, và năm 2006 đã được xây dựng lại thành nhà 3 tầng, 1 tum. Trước khi xây nhà, bà Tư có nhờ anh Lân (con rể) và ông Định đứng ra lo liệu từ xin phép xây dựng đến khi hoàn thiện nhà. Bà Tư khai tiền làm nhà là tiền của bà và chồng bà dành dụm được khoảng 200 triệu đồng, số tiền này bà giữ trong nhà không gửi tiết kiệm. Bà đưa tiền cho ông Định thanh toán toàn bộ các khoản chi phí khi xây dựng nhà, bà không trực tiếp thanh toán khoản tiền nào, bà không ghi chép sổ sách và khi làm xong nhà cũng không làm quyết toán. Chị Yến khai chị không biết bố mẹ chị có khoản tiền tiết kiệm nào hay không. Thời gian xây nhà, chị đang nuôi con nhỏ nên không quan tâm gì về việc làm nhà của mẹ chị, chị không có tiền để góp cho mẹ chị làm nhà. Anh Lân, ông Định và các anh chị em của anh Lân (những người anh Lân khai có vay tiền) khai người đứng ra bỏ tiền xây dựng ngôi nhà trên là anh Lân được thể hiện tại Giấy thỏa thuận nhà nêu trên. Giấy thỏa thuận nhà có chữ ký của bà Tư (đã được giám định chữ ký). Như vậy, bà Tư khai tiền làm nhà là tiền của bà và chồng bà dành dụm được nhưng bà Tư không có tài liệu nào chứng minh. Trong khi đó, căn nhà trên do anh Lân và ông Định làm thủ tục xin phép xây dựng, là người trực tiếp quản lý, trông nom việc xây dựng nhà, là người thanh toán mọi chi phí trong suốt quá trình xây dựng nhà từ khi khởi công cho đến khi hoàn thiện nhà. Lời khai của anh Lân phù hợp với các giấy tờ, tài liệu xác minh tại địa phương do vậy có đủ cơ sở xác định năm 2006 anh Lân là người đứng ra bỏ tiền xây dựng căn trên và ông Định cũng có nhiều công sức trong việc xây dựng căn nhà. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Đối với số tiền để xây nhà hết 400.000.000 đ, căn cứ vào lời khai của anh Lân và những người có quyền và lợi ích liên quan thì anh Lân có 60.000.000đ, còn lại là do vay mượn của anh chị em trong nhà. Do đó, Tòa cấp sơ thảm đã xác định việc vay nợ trên là nợ riêng của anh Lân và do anh Lân tự giải quyết.

Chị Yến khai vợ chồng chị không có tài sản, nhà ở chung, chị không có tiền để góp cho mẹ chị làm nhà và không thừa nhận anh Lân bỏ tiền ra xây nhà, tuy nhiên như đã phân tích trên thì anh Lân là người bỏ tiền ra xây dựng căn nhà, do đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định đây là tài sản chung của vợ chồng chị Yến, anh Lân. Tuy nhiên, xét công sức trong việc tạo lập tài sản chủ yếu là công sức của anh Lân và sự giúp đỡ của gia đình anh Lân. Án sở thẩm xác định giá trị xây dựng nhà là 430.681.000đồng là tài sản chung của anh Lân và chị Yến và chia cho chị Yến 20% số tiền trên là 86.136.000 đồng và anh Lân được 80% số tiền trên là 344.544.800 đồng. Tòa án sơ thẩm số 56/2010/HNGĐ-ST đã chia cho chị Yến được sở hữu toàn bộ phần hiện vật xây dựng và phải thanh toán cho anh Lân số tiền chênh lệch tài sản, bà Tư muốn được sở hữu toàn bộ giá trị xây dựng nhà, giá trị quyền sử dụng đất tại căn nhà trên thì phải thanh toán cho chị Yến toàn bộ giá trị xây dựng nhà trên.

Nhận định bản án trên là chưa phù hợp, anh Lân đã kháng cáo bởi anh Lân cho rằng chị Yến không có công sức đóng góp gì vào việc xây dựng căn nhà trên, còn chị Yến thì cho rằng căn nhà là do mẹ chị bỏ tiền ra xây dựng chứ không phải của anh Lân. Tòa án cấp phúc thẩm đã xét xử lại vụ án. Căn cứ vào các chứng cứ có trong vụ án và lời khai của các bên, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng: Phán quyết của Tòa án về việc anh Lân là người đứng ra bỏ tiền xây dựng nhà là đúng, việc phân chia cho anh Lân 80% giá trị số tiền bỏ ra để xây dựng căn nhà và chị Yến được 20% theo công sức đóng góp của hai bên là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định việc Tòa sơ thẩm phán quyết chia hiện vật cho chị Yến được sở hữu toàn bộ phần hiện vật xây dựng và phải thanh toán cho anh Lân số tiền chênh lệch tài sản, bà Tư muốn được sở hữu toàn bộ giá trị xây dựng nhà, giá trị quyền sử dụng đất trên thì phải thanh toán cho chị Yến toàn bộ giá trị xây dựng nhà là không đúng. Bởi lẽ, căn nhà trên là của bố mẹ chị Yến là ông Hải (chết năm 2004) và bà Tư, anh Lân là người đứng ra bỏ tiền xây dựng ngôi nhà, anh Lân yêu cầu bà Tư và chị Yến thanh toán trả lại cho anh số tiền anh bỏ ra xây nhà theo thời giá hiện tại để anh trả lại tiền cho bố mẹ anh và các anh em của anh, do vậy Tòa án cấp phúc thẩm số 26/2011/HNGĐ-PT ngày 29 tháng 3 năm 2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã sửa một phần án sơ thẩm số 56/2010/HNGĐ-ST ngày 10/12/2010 buộc bà Tư thanh toán giá trị xây dựng căn nhà trên cho chị Yến và anh Lân. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Nhận định: Theo quy định của pháp luật tại Điều 96 Luật HN&GĐ năm 2000 đối với trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà có sự tạo lập, duy trì phát triển khối tài sản chung đó thì như đã phân tích ở trên nếu có thể xác định được theo phần tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình thì khi ly hôn, phần tài sản của vợ chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó để chia. Trong vụ án trên, có thể xác định được phần tài sản của vợ chồng anh Lân trong việc sửa chữa căn nhà. Do đó, nhận định của Tòa án về giá trị xây dựng căn nhà là tài sản chung của vợ chồng anh Lân và được chia cho anh chị là hợp lý.

Tuy nhiên, theo tác giả, việc phân chia của Tòa án cho chị Yến 20% giá trị tài sản và chia cho anh Lân 80% giá trị tài sản là không hợp lý. Bởi lẽ, việc xây dựng căn nhà trên là trong thời kỳ hôn nhân và số tiền mà anh Lân bỏ ra để xây dựng là tiền chung của hai vợ chồng. Mặc dù anh Lân có vay mượn ngoài, nhưng số tiền mà anh Lân có khi xây nhà là tiền chung của hai vợ chồng. Tòa án áp dụng Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định về việc xem xét công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản chung để phán quyết. Nhưng theo ý kiến cá nhân, tác giả cho rằng trong thời gian này, chị Yến do sinh con nên không thể giúp anh Lân trong việc xây dựng nhà trên. Như đã phân tích ở trên, tài sản chung của vợ chồng không nhất thiết phải do công sức của cả hai vợ chồng trực tiếp tạo ra. Do đó, theo tác giả cần phải phân chia cho chị Yến 40% giá trị xây dựng căn nhà và anh Lân được hưởng 60% giá trị xây dựng.

Ngoài ra, cần nói thêm rằng, phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm về việc sửa một phần bản án cấp sơ thẩm là hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ, phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm về việc bà Tư phải trả lại phần giá trị xây dựng căn nhà cho chị Yến nếu muốn được sở hữu toàn bộ giá trị xây dựng nhà và giá trị quyền sử dụng đất là không đúng. Bởi vì bà Tư là chủ sở hữu, sử dụng căn nhà và diện tích đất trên, vợ chồng anh Lân và chị Yến chỉ là những người được bà Tư cho ở nhờ. Do đó, khi vợ chồng anh Lân, chị Yến ly hôn thì bà Tư có quyền đòi lại nhà (theo Điều 517 Bộ luật dân sự  năm 2005) và vì vợ chồng anh Lân đã có sửa chữa, cải tạo lại nhà thì bà Tư phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho anh Lân và chị Yến công cải tạo, sửa chữa nhà đó (Điều 515 Bộ luật dân sự  2005). Chứ không phải bà Tư “muốn được sở hữu” thì phải “trả lại phần giá trị xây dựng căn nhà” cho chị Yến như Tòa cấp sơ thẩm đã phán quyết. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

2.2.5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản của người khác mà vợ chồng đang quản lý, sử dụng hợp pháp

Đối với những trường hợp giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất mà tại thời điểm ly hôn vợ chồng đang được sử dụng hợp pháp như được ở nhờ, được tặng cho nhưng chưa hoàn tất thủ tục, hoặc đang trong quá trình làm thủ tục thường liên quan đến người thứ ba. Do đó, việc xem xét và phân định tài sản đó cần phải có ý kiến của bên thứ ba thì mới có phán quyết đúng đắn.

Đặc biệt, đối với những trường hợp mà liên quan đến bên thứ ba là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Như vụ án ly hôn giữa chị Lê Thị Bích Thủy và anh Lê Thanh Tùng ở Ba Đình, thành phố Hà Nội. Căn nhà anh chị Thủy đang ở một trong hai căn nhà được nhà nước phân đền bù giải phóng mặt bằng khi căn nhà cũ bị thu hồi. Căn nhà cũ trước đó được cấp cho hộ gia đình, nhưng trong quá trình chung sống đã tách làm hai hộ khẩu nên khi giải tỏa được nhà nước đền bù hai căn nhà. Nay anh chị Thủy ly hôn, có tranh chấp ngôi nhà này. Chị Thủy cho rằng đó là tài sản chung và yêu cầu tòa án phân chia để có chỗ ở. Anh Tùng cho rằng đó là tài sản của bố mẹ anh nên phải trả lại cho bố mẹ anh. Tuy nhiên, qua xem xét tình tiết vụ việc và các hồ sơ vụ án bản án số 39/2008/HNGĐ của Tòa án nhân dân quận Ba Đình nhận định căn nhà mà anh chị Thủy đang sống hiện nay hai căn hộ trên đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, mà vẫn do cơ quan Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác đô thị – Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội. Chính vì vậy, Bản án phán quyết nếu giữa anh chị Thủy có tranh chấp thì tranh chấp này sẽ do cơ quan quản lý nhà giải quyết.

Nhận định: Theo ý kiến của tác giả, việc phán quyết “nếu giữa anh chị Thủy có tranh chấp thì tranh chấp này sẽ có cơ quan quản lý nhà giải quyết là sai. Bởi vì căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở 2005: “Tranh chấp về nhà ở do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật” [26]. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Như vậy, cơ quan quản lý nhà không có chức năng giải quyết tranh chấp nhà ở cũng như tranh chấp về quyền tiếp tục được sử dụng căn nhà trên mà cơ quan quản lý nhà trong trường hợp này chỉ là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Hoặc như vụ án giữa anh Hà Như Quang và chị Nguyễn Thị Mai Hương, trú tại số 42, tổ 13, phường Châu Mát, thị xã Hòa Bình. Vợ chồng anh Quang, chị Hương sống trên nhà và đất của ông Ngọc – cha nuôi của chị Hương từ năm 1989. Giấy tờ nhà, đất vẫn mang tên ông Ngọc. Trong cả bản án sơ thẩm số 16/DSST của Tòa án nhân dân thị xã Hòa Bình và bản án phúc thẩm số 19/DSPT của Tòa án nhân dân tỉnh Hòa Bình đều quyết định chia nhà và đất của ông Ngọc cho anh Quang và chị Hương. Quyết định của hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm là trái với qui định tại khoản 1 Điều 463 Bộ luật dân sự  2005: Việc tặng, cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo qui định của pháp luật, bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, ngày 26/6/2001 theo kháng nghị của Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã ra Quyết định số 128 hủy bản án ở cả hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đối với phần phân chia nhà, đất. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Hòa Bình xét xử lại theo trình tự sơ thẩm [31].

Quyết định của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý, bởi căn nhà và diện tích đất trong vụ án vẫn thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông Ngọc. Không có chứng cứ nào chứng minh có sự cho tặng căn nhà và diện tích đất trên cho anh Quang và chị Hương. Dó đó, việc bản án sơ thẩm số 16/DSST của Tòa án nhân dân thị xã Hòa Bình và bản án phúc thẩm số 19/DSPT của Tòa án nhân dân tỉnh Hòa Bình đều quyết định chia nhà và đất của ông Ngọc cho anh Quang và chị Hương là sai. Trong trường hợp này, Tòa án đã không đi sâu tìm hiểu nguồn gốc nhà và đất để xác định đúng chủ sở hữu, sử dụng hợp pháp của căn nhà và diện tích đất trên nên mới có phán quyết sai làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Ngọc.

Trong một số trường hợp, để đảm bảo chỗ ở cho các đương sự, mặc dù khi xét xử, Tòa án nhận định tài sản mà vợ, chồng đang sử dụng là tài sản của người khác, nhưng để đảm bảo chỗ ở cho các bên sau khi ly hôn và được sự đồng ý của chủ sở hữu Tòa án vẫn phân chia tài sản đó theo nguyên tắc quy định tại Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000.

Như vụ án ly hôn phức tạp của chị Hoa và anh Lợi ở Đống Đa, Hà Nội. Anh chị kết hôn năm 2002 nhưng do mâu thuẫn nên xin ly hôn. Vụ án của anh chị đã được Tòa án nhân dân quận Đống Đa xét xử sơ thẩm với bản án số 25/2011/HNGĐ-ST ngày 08,10/06/2011, tuy nhiên không đồng ý với việc phân chia về bất động sản (là căn hộ phòng 310 tập thể 14 Nguyễn Khuyến) của bản án, nên anh Lợi đã gửi đơn kháng cáo. Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã mở phiên tòa xét xử phúc thẩm để xem xét lại vấn đề chia bất động sản theo đơn của anh Lợi. Bởi vì vụ án có tính chất phức tạp và liên quan đến nhiều người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, tác giả xin trích một phần bản án như sau: Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Nguồn gốc căn hộ phòng 310 tập thể 14 Nguyễn Khuyến là của Liên hợp vận tải đường sắt khu vực 1. Xí nghiệp toa xe Hà Nội, (nay là Xí nghiệp sửa chữa toa xe Hà Nội) là đơn vị thành viên của Đường sắt Việt Nam phân cho bà Chu Thị Khuyên (mẹ đẻ chị Hoa), 01 gian nhà cấp 4. Năm 1995 dãy nhà cấp 4 được xây thành nhà 6 tầng như hiện nay. Bà Khuyên được phân ở phòng 310 tập thể 14 Nguyễn Khuyến và cho chị Hoa và anh Khánh (chồng cũ) ở đây. Khi chị Hoa và anh Khánh ly hôn thì căn hộ được ngăn đôi mỗi người sử dụng một nửa. Năm 2002 Chị Hoa kết hôn với anh Lợi và tiếp tục sống tại một nửa căn hộ trên.

Tháng 8/2003, Xí nghiệp toa xe Hà Nội đã bàn giao cho Xí nghiệp quản lý nhà đường sắt. Ngôi nhà tập thể 6 tầng 14 Nguyễn Khuyến thuộc quyền sở hữu của Tổng công ty đường sắt Việt Nam, (nay là Đường sắt Việt Nam). Xí nghiệp sửa chữa toa xe Hà Nội là đơn vị thành viên phụ thuộc, được Đường sắt Việt Nam phân cho một số phòng trong đó có căn hộ phòng 310 để phân cho cán bộ công nhân xí nghiệp. Từ khi được phân nhà cho đến nay bà Khuyên chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước.

Đầu năm 2007, chị Hoa đã mua lại phần diện tích của anh Khánh và đứng tên chị Nguyễn An Châu (hàng xóm). Chị Châu chỉ là người đứng tên chứ không bỏ tiền mua, việc này cả chị Hoa và anh Lợi đều xác nhận tại Tòa án. Số tiền để mua lại phần nhà của anh Khánh là do chị Hoa đi vay mượn.

Quá trình sử dụng nhà, chị Hoa và anh Lợi đã cải tạo sửa chữa như hiện nay. Theo lời trình bày của hai bên thì việc cải tạo sửa chữa hết khoảng hơn 200.000.000 đồng kể cả trước và sau khi nhận chuyển nhượng nhà của anh Khánh.

Qua phân tích, Tòa án cấp phúc thẩm thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định cả chị Hoa và anh Lợi cùng có công sức đóng góp vào căn hộ phòng 310 tập thể 14 Nguyễn Khuyến là có căn cứ. Do ngôi nhà tập thể 6 tầng 14 Nguyễn Khuyến hiện thuộc quyền sở hữu của Tổng công ty đường sắt Việt Nam, nên Tòa án cấp sơ thẩm chỉ tạm phân định cho các đương sự chỗ ở trong căn hộ trên cũng là có căn cứ.

Qua đó cho thấy mặc dù cả chị Hoa và anh Lợi đều có công sức đóng góp vào căn hộ phòng 310 tập thể 14 Nguyễn Khuyến, nhưng chị Hoa vẫn là người có công sức đóng góp nhiều hơn anh Lợi, chị Hoa lại đang phải nuôi con chung của anh Lợi và chị Hoa, nên Tòa án cấp sơ thẩm đã tạm phân định cho chị Hoa được ở phần diện tích bên ngoài và rộng hơn phần diện tích của anh Lợi là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.

Từ những nhận định trên, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội ra bản án số 129/2011/HNGĐ-PT ngày 29/09/2011 phán quyết giữ nguyên bản án sơ thẩm. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Nhận định của tác giả: Đây là một vụ án phức tạp, có nhiều tình tiết và liên quan đến nhiều người. Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xác định đúng đắn nguồn gốc căn hộ trên vẫn thuộc sở hữu của Đường sắt Việt Nam bởi lẽ bà Khuyên chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước cũng như số tiền 45.912.306 đồng tiền xây nhà (Điều 449 Bộ luật dân sự năm 1995). Mặc dù vậy, để đảm bảo cuộc sống cho các bên đương sự Tòa án đã phân chia căn nhà trên cho chị Hoa và anh Lợi trong đó ưu tiên phần chị Hoa rộng hơn vì xét đến công sức đóng góp và chị Hoa đang nuôi con nhỏ là hợp lý. Tòa án đã áp dụng đúng các nguyên tắc bảo đảm quyền có chỗ ở cho các đương sự sau khi ly hôn, nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ và con chưa thành niên. Từ đó đảm bảo tốt nhất cho các bên đương sự và đặc biệt là những người con – người chịu nhiều thiệt thòi nhất trong các vụ án ly hôn.

Một trong những vụ án mà tòa án cũng khó xác định nhà ở và quyền sử dụng đất đó có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không là trong trường hợp nhà ở, quyền sử dụng đất đó được bố mẹ vợ (hoặc bố mẹ chồng) tặng cho nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Bởi lẽ, theo quy định tại khoản 2 Điều 467 Bộ luật dân sự  năm 2005 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký: “2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” [25].

Đối với nhà ở thì vợ chồng được quyền sở hữu nhà ở do được tặng cho kể từ thời điểm hợp đồng đã được công chứng theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định:

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này,… Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…[26].

Như vậy, nếu trong trường hợp vợ chồng đã được bố mẹ tặng cho nhà ở nhưng hợp đồng chưa có công chứng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa đăng ký thì hợp đồng tặng cho đó chưa có hiệu lực. Vì vậy, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao về mặt pháp lý cho hai vợ chồng nên đây chưa phải là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng trong trường hợp này Tòa án có thể triệu tập bên tặng cho vào trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Qua đó, nếu bố mẹ vợ hoặc bố mẹ chồng vẫn nhất trí việc tặng cho hai vợ chồng mà không mong muốn nhận lại và yêu cầu tòa án phân chia theo quy định của pháp luật thì tòa án có thể nhận định việc chưa hoàn tất về mặt thủ tục chỉ là vấn đề về mặt hình thức còn về bản chất thì đây đã là tài sản chung của vợ chồng và Tòa án sẽ chia nhà ở, quyền sử dụng đất trên theo quy định của pháp luật. Song nếu bên bố mẹ chồng hoặc bố mẹ vợ không nhất trí việc tặng cho thì hợp đồng tặng cho trên không có hiệu lực và nhà ở, quyền sử dụng đất đó không phải là tài sản chung của vợ chồng.

Ví dụ: A và B kết hôn năm 2007. Tháng 6 năm 2010 bố mẹ A làm hợp đồng tặng cho vợ chồng A và B một mảnh đất, hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký. Tháng 10 năm 2010 do mẫu thuẫn trầm trọng A và B làm thủ tục ly hôn. Tại phiên tòa, bố mẹ A được triệu tập đến tòa với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Song tại tòa, bố mẹ A không đồng ý tặng cho A và B nhà và đất trên nữa mà buộc A và B phải trả nhà và đất lại cho họ.

Trong trường hợp này rất khó để xác định căn nhà và đất trên có phải là tài sản chung của vợ chồng A và B hay không. Bởi lẽ pháp luật quy định đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Trường hợp trên, hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa qua đăng ký, do đó, chưa được xem là có hiệu lực. Đối với vụ việc này, mỗi tòa sẽ đưa ra một quan điểm khác nhau. Bởi lẽ, có ý kiến pháp lý khác cho rằng đã có hợp đồng tặng cho bất động sản rồi nhưng chưa hoàn tất việc đăng ký, hoặc chưa được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực bởi tại khoản 2 Điều 401 Bộ luật dân sự  năm 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [25].

Chính bởi chưa có một văn bản nào hiện nay quy định rõ trong trường hợp này, hoặc quy định còn chồng chéo chưa đồng nhất nên đối với những vụ án này Tòa án ở các cấp còn lúng túng trong áp dụng và mỗi Tòa đưa ra những hướng giải quyết khác nhau.

2.2.6. Giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất liên quan đến thế chấp Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Trong vấn đề tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất liên quan đến thế chấp thường có hai trường hợp:

• Trường hợp thứ nhất là vợ chồng thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất cho Ngân hàng hoặc cá nhân khác để vay tiền.

Theo quy định tại Điều 28 Luật HN&GĐ năm 2000 thì việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận.

Điều 342 Bộ luật dân sự  năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” [25].

Thế chấp là một giao dịch dân sự, do đó trong trường hợp vợ chồng thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất cho Ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là khoản vay với Ngân hàng và đây là nghĩa vụ chung nên cần phải có sự bàn bạn, thỏa thuận với nhau, tức là phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Chính vì vậy, khi ly hôn, theo nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng sau khi ly hôn thì đối với nghĩa vụ chung cũng được áp dụng theo nguyên tắc chia đôi.

Trong vụ án ly hôn, khi phân chia nhà ở, quyền sử dụng đất mà tài sản đó đang được thế chấp tại Ngân hàng thì Tòa án sẽ phải triệu tập Ngân hàng tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Thông thường, trong những vụ án này để bảo đảm quyền lợi của mình, Ngân hàng thể hiện ý kiến muốn hai bên hoàn tất nghĩa vụ với Ngân hàng trước hoặc một trong hai bên phải đứng ra chịu nghĩa vụ chung đó. Ngân hàng không bao giờ mong muốn nghĩa vụ đó bị chia đôi theo Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng và bên Ngân hàng, qua tìm hiểu quan điểm của một số thẩm phán thì vụ án thường được xử lý theo hai hướng như sau:

Một là, hai vợ chồng sẽ phải bằng cách nào đó để hoàn thành nghĩa vụ với Ngân hàng trước khi Tòa án phân chia tài sản khi ly hôn (trong trường hợp hai vợ chồng yêu cầu Tòa án phân chia tài sản) hoặc trước khi phân chia (trong trường hợp hai bên thỏa thuận tự phân chia tài sản). Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Ví dụ: A và B ly hôn, khi ly hôn khai nhận có tài sản là ngôi nhà và đất đang thế chấp để đảm bảo cho khoản nợ chung. Trong quá trình giải quyết ly hôn, Ngân hàng là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nên được triệu tập. Ngân hàng có ý kiến là yêu cầu hai vợ chồng phải thanh toán khoản nợ cho Ngân hàng trước khi ly hôn. Tòa án sẽ khuyên hai vợ chồng hòa giải để thực hiện việc hoàn tất nghĩa vụ với Ngân hàng bằng cách vay một khoản tiền nào đó để trả Ngân hàng và rút số đỏ về.

Sau khi giải quyết xong vấn đề thế chấp tài sản của A và B tại Ngân hàng thì việc phân chia tài sản giữa A và B được tiến hành theo quy định tại Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000.

Hai là, trong trường hợp phân chia tài sản, người được giao quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà phải tiếp tục thế chấp cho Ngân hàng. Tức là nghĩa vụ trên sẽ được “quy về một mối”, người trực tiếp được sử dụng nhà và đất đó sẽ đứng ra với tư cách cá nhân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng còn các vấn đề khác liên quan thì do hai bên vợ chồng tự thỏa thuận.

Ví dụ: A và B ly hôn có tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất – là tài sản hiện đang được thế chấp tại ngân hàng. Do đó, ngân hàng được triệu tập đến với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Phía Ngân hàng yêu cầu hai vợ chồng phải hoàn trả số tiền vay cho ngân hàng. Tuy nhiên A và B không có khả năng trả số tiền trên. Chính vì vậy, để giải quyết vụ án, Tòa án sẽ phân tích để hai bên thỏa thuận ai là người được sở hữu, sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất trên, nếu hai bên không thỏa thuận được thì tòa án sẽ nhận định và phân chia nhà ở, quyền sử dụng đất đó thuộc về bên nào. Sau khi thỏa thuận (nếu hai bên thỏa thuận được), hoặc xem xét (của tòa án) thì Tòa án sẽ tuyên người được giao quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà có nghĩa vụ tiếp tục thế chấp tài sản đó cho Ngân hàng và chuyển hình thức vay thành vay cá nhân của một người. Phần tiền mà vợ chồng vay của Ngân hàng là nghĩa vụ nợ chung và được phân chia theo Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000, các bên sẽ phải thanh toán phần chênh lệch giá trị cho nhau (nếu có). Trước khi tuyên án thì Tòa án sẽ ghi nhận việc hòa giải này để thống nhất giữa Ngân hàng và hai vợ chồng về hướng giải quyết như trên. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Ngoài ra, trên thực tiễn xét xử đối với những trường hợp vợ chồng thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thì một trong những vấn đề khó khăn đó là xác định vợ hay chồng hoặc hai vợ chồng là người thế chấp tài sản trên. Bởi vì, Theo quy định của Luật HN&GĐ năm 2000 thì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng và khi đăng ký quyền sở hữu phải ghi tên của vợ và chồng. Tuy nhiên, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lại có hướng dẫn là đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì người đứng tên sở hữu tài sản có nghĩa vụ chứng minh đây là tài sản riêng, nếu không chứng minh được thì tài sản đó là tài sản chung. Do vậy, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân (trong Giấy chứng nhận chỉ ghi tên mỗi cá nhân) đã phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau sau khi cá nhân đó có vợ (hoặc chồng), cụ thể là: Có cơ quan công chứng yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký vào Hợp đồng thế chấp, có cơ quan không yêu cầu hoặc khi giải quyết tranh chấp thì có Tòa án chấp thuận, nhưng cũng có Tòa án tuyên bố Hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Các trường hợp này tương đối phổ biến nên cần được giải quyết, vì việc quy định và áp dụng pháp luật không thống nhất của cơ quan nhà nước, tổ chức có thẩm quyền đã gây khó khăn cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với loại tài sản này, đặc biệt là về phía Ngân hàng.

Đối với trường hợp vợ chồng thế chấp cho cá nhân thì vấn đề giải quyết cũng giống như đối với thế chấp tại Ngân hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp này thì vấn đề thương lượng để bên nhận thế chấp đưa trả lại sổ đỏ để giải quyết xong vấn đề ly hôn của vợ chồng dễ hơn so với Ngân hàng. Song hai vợ chồng phải đáp ứng đúng điều kiện là một trong hai bên vợ hoặc chồng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm đối với khoản nợ của họ và có tài sản thế chấp tương ứng với tài sản đã được thế chấp.

Một vấn đề khác cần bàn đến đó là trường hợp thế chấp tài sản là bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật ghi nhận tại Điều 342 Bộ luật dân sự  năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì: Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm [6].

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể nào đối với điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch bảo đảm mà chỉ dừng lại theo quy định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác về điều kiện, qui trình, thủ tục giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm do đó dẫn đến việc ách tắc trong áp dụng thực tiễn.

Trong khi đó, trên thực tiễn hiện nay nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 1 Điều 62, Điều 106 LĐĐ năm 2003 đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa.

Đặc biệt, trong tình hình bất động sản “đóng băng” như hiện nay, dẫn đến tình trạng nhiều dự án nhà liền kề, biệt thự không xây dựng được tiếp do đó không có khả năng thanh khoản thì tài sản vay của Ngân hàng không thể trả được.

Trong trường hợp này, nếu bên thế chấp là vợ chồng đang tiến hành ly hôn thì vấn đề đảm bảo khoản tiền vay cho ngân hàng càng trở nên khó khăn, vướng mắc. Tất nhiên, khi giải quyết ly hôn, Tòa án sẽ xem xét đây là nghĩa vụ nợ chung và được phân chia theo Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000. Nhưng việc áp dụng trên thực tiễn rất khó khăn, bởi lẽ tài sản dùng để thế chấp cho phía Ngân hàng hiện nay đang chưa hình thành và đang ở trong tình trạng “đóng băng”, do đó hai bên không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng, Ngân hàng cũng không thể xử lý tài sản bằng cách bán đấu giá hoặc theo phương thức đã thỏa thuận như quy định tại Điều 355, Điều 336 Bộ luật dân sự  năm 2005. Trong trường hợp này quyền và lợi ích của Ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng.

Chính vì vậy, pháp luật cần có một hệ thống đầy đủ các qui định riêng, cụ thể điều chỉnh riêng đối với các giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai. Các qui định này phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Các qui định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu được các đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.

• Trường hợp thứ hai: Vợ, chồng hoặc cả hai vợ chồng nhận thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất của người thứ ba.

Đối với trường hợp này, trong Luật HN&GĐ năm 2000 và Nghị định số 70/2001/NĐ-CP có hướng dẫn cụ thế tại Điều 26 là quyền nhận thế chấp đất cũng thuộc khối tài sản chung của vợ chồng và được chia theo quy định tại Điều 95 của Luật HN&GĐ năm 2000. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Việc thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định tại Điều 343 của Bộ luật dân sự năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” [25]. Và được khẳng định tại Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn” [26]. Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp v.v…

Ngoài ra, căn cứ Điều 717 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Như vậy, khi vợ chồng nhận thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất của người thứ ba thì sau khi bên thế chấp hoàn tất thủ tục đang ký việc thế chấp thì giao dịch đó mới hợp pháp và vợ chồng được giữ các giấy tờ hợp pháp của tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự  năm 2005 về thế chấp.

Trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý theo quy định tại điều 355 Bộ luật dân sự năm 2005. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật dân sự năm 2005, quy định cụ thể tại Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP gồm:

1. Bán tài sản bảo đảm.
2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
4. Phương thức khác do các bên thỏa thuận [6]. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

Như vậy, nếu trong trường hợp chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà vợ chồng (bên nhận thế chấp) ly hôn thì giao dịch dân sự về thế chấp tài sản sẽ được hủy bỏ hoặc chấm dứt theo Điều 356 và Điều 357 Bộ luật dân sự  năm 2005. Hai bên sẽ thỏa thuận với nhau về việc hủy bỏ hoặc chấm dứt này và phương thức xử lý tài sản theo quy định trên. Tòa án khuyến khích các bên xử lý tài sản thế chấp này trước khi xét xử ly hôn. Trong trường hợp các bên xử lý tài sản bằng phương thức vợ chồng mua lại chính tài sản bảo đảm là nhà ở, quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì tài sản này là tài sản chung của vợ chồng, nếu vợ chồng ly hôn thì tài sản sẽ được phân chia theo quy định tại Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000.

Trong trường hợp nếu bên thế chấp tại thời điểm ly hôn chưa có khả năng thanh toán và mong muốn được tiếp tục thực hiện giao dịch thế chấp tài sản thì một trong hai bên vợ hoặc chồng sẽ đứng ra nhận thế chấp, giao dịch này sẽ chuyển thành giao dịch dân sự cá nhân. Bên tiếp tục nhận thế chấp sẽ phải trả cho bên kia số tiền tương ứng với phần mà họ được hưởng theo quy định tại Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000.

Nếu bên thế chấp tài sản muốn xử lý tài sản bằng phương thức bán lại tài sản này cho vợ hoặc chồng thì người mua lại nhà ở, quyền sử dụng đất trên phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên kia số tiền tương ứng mà họ được hưởng theo quy định tại Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2005.

• Khi xét xử ly hôn, tòa án sẽ ghi nhận thỏa thuận này của các bên trong bản án.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật thì đối với các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn thì vợ chồng phải bàn bạc, thỏa thuận với nhau thì những giao dịch đó mới có giá trị pháp lý theo khoản 3 Điều 28 Luật HN&GĐ năm 2000 và Điều 4 Nghị định 70/2001/NĐ-CP:

Trong trường hợp việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn của vợ chồng hoặc tài sản chung là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng của một bên vợ hoặc chồng nhưng tài sản đó đã đưa vào sử dụng chung mà hoa lợi, lợi tức phát sinh là nguồn sống duy nhất của gia đình mà pháp luật quy định giao dịch đó phải tuân theo hình thức nhất định, thì sự thỏa thuận của vợ chồng cũng phải tuân theo hình thức đó (lập thành văn bản có chữ ký của vợ, chồng hoặc phải có công chứng, chứng thực…) [2].

Giao dịch dân sự về nhận thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản và phải đăng ký việc thế chấp tại văn phòng đăng ký đất và nhà do đó phải chữ ký của cả vợ hoặc chồng trong văn bản đó.

Tuy nhiên, trên thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp mà giao dịch nhận thế chấp, mua bán nhà ở, quyền sử dụng này được tiến hành với chỉ một bên vợ, hoặc chồng và người kia không biết về giao dịch này. Trong trường hợp vợ chồng ly hôn thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Bộ luật dân sự  năm 2005. Tài sản mà bên vợ, hoặc chồng đã cho vay hoặc đã nhận tiền trong giao dịch dân sự trên là tài sản chung của vợ chồng nên được chia theo quy định tại Điều 95 Luật HN&GĐ năm 2000, trừ trường hợp bên vợ, hoặc chứng minh được tài sản mà họ giao dịch là tài sản riêng của mình. Luận văn: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp pháp luật về giải quyết tranh chấp sau ly hôn