Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Lý do thực hiện đề tài

Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng thì thế chấp tài sản là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho hợp đồng tín dụng mà khách hàng ký kết với ngân hàng. Trong các tài sản được sử dụng để thế chấp cho hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất là tài sản được sử dụng phổ biến. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, các tổ chức tín dụng muốn thu hồi nợ vay thì xử lý tài sản bảo đảm. Khởi kiện ra Tòa án là một trong những giải pháp thường được các ngân hàng lựa chọn khi xử lý, thu hồi nợ. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất có nhà ở, công trình xây dựng của người khác mà người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua là vấn đề có nhiều quan điểm, vướng mắc. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.” Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017, được công bố theo Quyết định số 299/QĐ- CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Tuy đã có quy định tương đối cụ thể như vậy, nhưng cho đến nay việc xử lý tài sản thế chấp vẫn còn có những vướng mắc. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ thì có nhiều quan điểm về cách xác định thành viên của hộ gia đình, một số Tòa án căn cứ vào hộ khẩu nhưng hộ khẩu là tài liệu phục vụ cho mục đích quản lý hành chính về nhân khẩu thường trú, không phải là căn cứ pháp lý duy nhất xác định thành viên hộ gia đình được quyền sử dụng đất, có Tòa án thì căn cứ vào thành viên hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những ai, hợp đồng thế chấp mà thành viên hộ không ký thì có Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần, có Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với phần thành viên hộ không ký, trong trường hợp tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với thành viên hộ không ký vào hợp đồng thế chấp thì xử lý tài sản thế chấp như thế nào, phân chia để xác định phần của thành viên hộ hay nhận thanh giá trị tương ứng phần sở hữu tại thời điểm tài sản phát mãi. Đồng thời, nhận thức và áp dụng pháp luật trong thực tiễn xét xử và thi hành án, có những vấn đề cũng không có quan điểm thống nhất giữa Tòa án nhân dân cấp huyện/thị xã/thành phố và Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữa Tòa án nhân dân các cấp dẫn đến kết quả là bản án bị hủy, sửa làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự gây nên tình trạng người dân mất niềm tin vào hệ thống cơ quan thực thi pháp luật. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng để từ đó đưa ra các kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng, có ý nghĩa thực tiễn, tính ứng dụng. Từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương” để làm luận văn Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế.

2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu nghiên cứu tổng quan của đề tài là nhằm làm rõ, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; thông qua đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

2.2. Mục tiêu cụ thể

Mục đích nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nhận diện thực trạng pháp luật và các bất cập (nếu có) trong quy định của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; tìm hiểu nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Từ đó, Luận văn sẽ đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tòa án hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.

3. Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài

Liên quan đến đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương” ở trong nước có thể nêu lên các công trình sau:

3.1. Luận án, luận văn Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, năm 2015, của tác giả Nguyễn Quỳnh Thoa. Công trình đã phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất, phân tích đánh giá thực trạng và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất.

Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng – Thực trạng và hướng hoàn thiện”, năm 2016, của tác giả Hoàng Minh Phương. Công trình nghiên cứu này đã nêu ra được các khái niệm, đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp Quyền sử dụng đất; nêu lên được thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng.

Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng”, năm 2017, của tác giả Lê Anh Tuấn. Công trình nghiên cứu này đã phân tích, làm sáng tỏ được những lý luận chung về thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất, các phương thức, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, luận văn cũng đã chỉ ra được những tồn tại, bất cập của luật khi áp dụng vào quá trình xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất.

Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018, của tác giả Nguyễn Hoàng Vũ. Công trình nghiên cứu này cũng làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Từ đó, chỉ ra được những bất cập của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện.

Bên cạnh những công trình nghiên cứu khoa học đã được đề cập, còn có các bài viết của các chuyên gia pháp lý đăng trên các Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Tòa án, các trang web của ngân hàng Nhà nước, như:

“Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, TS. Nguyễn Văn Tuyến, Tạp chí Ngân hàng, số 17/2010, bài viết đã đề cập đến mối quan hệ pháp lý giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng, nêu ra những bất cập trong mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp. Từ đó, đưa ra kiến nghị và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật cho hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng.

“Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”, TS. Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng, số 04/2019, bài viết đã cho thấy những nội dung cơ bản về thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất và nêu ra được những khó khăn, bất cập của các Tổ chức tín dụng khi nhận tài sản thế chấp và đưa ra một vài giải pháp hoàn thiện.

Xét thấy các công trình khoa học đã chỉ ra được những vấn đề lý luận chung về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất, định nghĩa các khái niệm, phân tích đánh giá được những đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp Quyền sử dụng đất; nêu lên được thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng.

3.2. Sách tham khảo Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

• Bùi Ngọc Cường, (2004), Một số vấn đề về quyền tự do kinh doanh trong pháp luật kinh tế hiện hành ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
• Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội.
• s Phạm Văn Đàm (2011), “Các biện pháp pháp lý bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (11), trang 20-25. 24. TS. Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định Hợp đồng trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
• s Đoàn Thái Sơn (2007), “Bất cập của pháp luật về bảo vệ quyền của chủ nợ của tổ chức tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (10), trang 17 – 19. 26. TS. Lê Thị Thu Thủy (2002), “Bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (12), trang 10 – 15.
• Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 28. TS. Phạm Văn Tuyết & TS. Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng và biện pháp bảo đảm tiền vay, Nhà xuất bản Tư pháp.

3.3. Bài báo

• Vũ Mai Chi, Trần Anh Quý, Tình hình xử lý nợ xấu tại Việt Nam qua các giai đoạn – các vấn đề cần quan tâm và khuyến nghị, Tạp chí Ngân hàng số 21/2018.
• Bùi Đức Giang, “Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Ngân hàng số 4/2019.
• Vũ Thế Hoài, “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản của người thứ ba”, Tạp chí Kiểm sát, số 13/2019, tr. 35.
• Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh, “Khởi kiện khi thu hồi nợ của các Tổ chức tín dụng: Rào cản và đề xuất”, Tạp chí Tài chính Kỳ 1, tháng 5/2019.
• Lê Thị Thu Thủy, Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, Số 02/2016.
• Vũ Thị Hồng Yến, Thi hành án tín dụng ngân hàng đối với các khoản vay có biện pháp bảo đảm – Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, Tạp chí Ngân hàng số 5/2020.

Các công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu khai thác những quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng, còn luận văn này tác giả sẽ phân tích, đánh giá toàn diện, bổ sung thêm các vấn đề như: Vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp; quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất; các trường hợp xử lý, nguyên tắc xử lý, chủ thể, phương thức xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, luận văn sẽ phân tích sâu những thực tiễn, bất cập của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng, mà đặc biệt luận văn sẽ sử dụng nhiều tình huống thực tiễn trong các tranh chấp phát sinh trên địa bàn tỉnh Bình Dương để chứng minh được những bất cập của quy định pháp luật và từ đó có những giải pháp để hoàn thiện. Do vậy, đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương” mà học viên lựa chọn vẫn còn là đề tài cần được nghiên cứu và hoàn thiện.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Là công trình nghiên cứu luật học theo định hướng ứng dụng nên đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử xử lý tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Do vậy, tác giả lấy thông tin từ thực tiễn các tranh chấp đã, đang được giải quyết bởi Tòa án để nghiên cứu.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

• Phạm vi nội dung: Thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
• Phạm vi không gian: Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
• Phạm vi thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2021.

5. Phương pháp nghiên cứu

• Học viên sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chủ yếu và có tính phổ biến như:

Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp: Đây là hai phương pháp nghiên cứu quan trọng của đề tài, được sử dụng ở cả hai chương của luận văn, nhằm phân tích, đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn xét xử về xử lý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Phương pháp tổng hợp còn được sử dụng để tổng hợp và đúc rút kết quả của quá trình nghiên cứu.

Phương pháp phân tích bản án: Là phương pháp chủ đạo của đề tài, được sử dụng để phân tích, đánh giá và bình luận các bản án được xét xử bởi Tòa án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Từ đó, tạo tiền đề để phát hiện các vấn đề liên quan, cũng như tạo ra các luận cứ quan trọng cho việc nghiên cứu đề tài. Phương pháp phân tích bản án tập trung vào các lập luận của Tòa án, các đương sự và bên liên quan để làm rõ các vấn đề nghiên cứu.

Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được áp dụng để tìm ra những nét khác biệt và tương đồng trong nhận thức và áp dụng pháp luật giữa các chủ thể trong quan hệ thế chấp cũng như giữa các chủ thể giải quyết tranh chấp; quan điểm xét xử của Tòa án các cấp về các vụ án có liên quan đến trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả đánh giá những vấn đề tương đồng và khác biệt để làm rõ những quy định tiến bộ, nhằm gợi mở, kiến nghị cho cơ chế áp dụng chính xác, hiệu quả và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng nhuần nhuyễn giữa kiến thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng ngân hàng.

6. Đóng góp của nghiên cứu Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Về ý nghĩa khoa học: Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối có tính hệ thống, làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ở Việt Nam và có những đóng góp mới trên lĩnh vực như sau:

Thứ nhất, luận văn đã nêu vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng đối với hoạt động của Tổ chức tín dụng; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật; các nguyên tắc xử lý; chủ thể thực hiện việc xử lý và các phương thức xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.

Thứ hai, luận văn đã phân tích, đánh giá một cách có hệ thống thực tiễn áp dụng và bất cập pháp luật xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ở Việt Nam.

Thứ ba, luận văn đã đưa ra được các định hướng và các kiến nghị có tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Tổ chức tín dụng.

Về giá trị ứng dụng: Luận văn làm rõ xử lý tài sản là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, đánh giá thực tiễn việc áp dụng pháp luật, những khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tòa án hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.

7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm có hai chương:

• Chương 1: Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
• Chương 2: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương – Bất cập, hạn chế và giải pháp hoàn thiện.

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

1.1 Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

1.1.1.1 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất và bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất

Hiểu một cách cơ bản thì “Thế chấp [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”. Theo cách hiểu này thì chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Với quy định này, biện pháp thế chấp chứa đựng những đặc điểm như: (i) tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp; (ii) bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà các bên sẽ áp dụng việc chuyển giao các loại giấy tờ cho nhau để ràng buộc trách nhiệm; (iii) mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Như vậy về cơ bản trong hoạt động thế chấp không đặt ra yêu cầu bên thế chấp tài sản phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản bởi trong thế chấp tài sản không đặt ra yêu cầu giao tài sản cho bên nhận thế chấp nhưng trong trường hợp cầm cố tài sản, bên cầm cố phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Với sự khác biệt này nên thế chấp được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều so với cầm cố trong hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm.

Khi thế chấp, có nhiều tài sản có thể được sử dụng để thế chấp miễn là các tài sản này thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định như: động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, vì luận văn không đề cập đến việc thế chấp tài sản nói chung mà chỉ đề cập đến thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất nên luận văn tập trung phân tích về nội dung này. Theo đó, liên quan đến việc vấn đề thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất thì đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì vấn đề này mới được ghi nhận một cách rõ ràng về quyền thế chấp Quyền sử dụng đất bên cạnh các quyền khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tuy nhiên, khi Luật này mới có hiệu lực, thì quyền này của chủ sở hữu bị hạn chế khá nhiều, theo đó các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Sau đó, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) ra đời đã dần mở rộng quyền của người sử dụng đất với 10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) ra đời đã bỏ đi quyền “bảo lãnh” bằng Quyền sử dụng đất, vì được hiểu rằng đó chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác. Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 06 quyền khác có tính chất chung gồm: được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm Quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Có thể nói rằng Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp Quyền sử dụng đất. Trong quá trình vận hành quyền thế chấp Quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường cho thấy, thế chấp Quyền sử dụng đất là lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Song, thế chấp Quyền sử dụng đất lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là Quyền sử dụng đất. Vì vậy, quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng, ngân hàng và một số lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất. Từ những cơ sở nêu trên, việc đưa ra một khái niệm cụ thể, độc lập về thế chấp Quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong quá trình kể từ khi có ý định xác lập quan hệ thế chấp, cho đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Trên cơ sở khái niệm đó, chúng ta có thể rút ra được bản chất và những đặc trưng riêng biệt của thế chấp Quyền sử dụng đất. Từ đó, mỗi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ thể khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thông qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành. Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp Quyền sử dụng đất như sau: Thế chấp Quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có Quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng Quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

1.1.1.2 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Thực tiễn cuộc sống cho thấy, không phải lúc nào người đi vay cũng trả được khoản tiền vay của Tổ chức tín dụng theo đúng thỏa thuận vì nhiều lý do như: các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn…Điều này làm phát sinh quyền của Tổ chức tín dụng là xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất nói riêng nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp là Tổ chức tín dụng.

Về cơ bản có thể hiểu rằng xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là Quyền sử dụng đất hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, kết quả của hoạt động xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp. Do vậy, việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thể và chặt chẽ của pháp luật. Có thể thấy rằng, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng có một số lưu ý sau:

Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất là bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên Quyền sử dụng đất thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất là hợp pháp.

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất là việc tiến hành các thủ tục để định đoạt Quyền sử dụng đất đó. Do vậy, khi phát sinh các điều kiện cần thiết để tiến hành xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất hoặc nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ chức bán đấu giá Quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Việc làm này để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia, tránh trường hợp khi xử lý sẽ làm mất quyền lợi của bên này làm tăng lợi ích bất hợp lý cho bên khác.

Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất là công cụ bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ xử lý tài sản thế chấp, trong đó đặc biệt là quyền lợi của các Tổ chức tín dụng. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng là khá đa dạng, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: chủ sở hữu tài sản, bên nhận thế chấp (TCTD), Tòa án, các Trung tâm bán đấu giá tài sản, các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản.

Với những lưu ý trên, trong luận văn này, tác giả cho rằng “xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp (TCTD) thông qua việc tiến hành các thủ tục nhằm định đoạt Quyền sử dụng đất qua các phương thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp (TCTD) và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên Quyền sử dụng đất theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”.

1.1.1.3 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Với cách tiếp cận như trên, có thể thấy rằng hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng có một số đặc điểm sau: Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là Quyền sử dụng đất được thế chấp. Mà việc thế chấp này là phải đăng ký theo quy định của pháp luật mà các yếu tố liên quan đến Quyền sử dụng đất này có thể biến động thường xuyên suốt thời hạn thế chấp nên pháp luật yêu cầu trong trường hợp có sự thay đổi Quyền sử dụng đất thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại Quyền sử dụng đất đó. Trước khi xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng ký thông báo xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ Quyền sử dụng đất được xử lý.

Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất có thể làm chấm dứt quyền sử dụng của bên thế chấp đối với Quyền sử dụng đất đó. Việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá trị của Quyền sử dụng đất được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm đó. Để xác định được giá trị của Quyền sử dụng đất thì cách thông thường và phổ biến nhất là thẩm định giá lại Quyền sử dụng đất đó và tổ chức bán đấu giá, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho một bên khác nhằm đổi lại tiền để bù đắp cho khoản nợ hoặc dùng chính Quyền sử dụng đất đó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, vẫn có thể khi xử lý tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất thì bên thế chấp có thể thỏa thuận chấp nhận các phương án xử lý một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm bảo khả năng thu hồi nợ của mình, khi đó người thế chấp có thể không còn Quyền sử dụng đất hoặc vẫn còn Quyền sử dụng đất một phần đất trong toàn bộ Quyền sử dụng đất ban đầu.

Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Còn lưu ý rằng không phải bất kỳ lúc nào khi xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất thì Quyền sử dụng đất đó cũng bị bán để thu hồi nợ. Pháp luật vẫn cho phép các bên thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất như: bán tài sản, bên nhận thế chấp nhận chính Quyền sử dụng đất thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba…Nếu sự thỏa thuận của các bên là phù hợp với quy định của pháp luật thì sự thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Trong đó, sự thỏa thuận về cách thức xử lý Quyền sử dụng đất này có thể được các bên thống nhất ngay từ khi giao kết hợp đồng, là một điều khoản trong hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất nhưng cũng có thể là sự thỏa thuận này được thiết lập khi xảy ra sự kiện làm phát sinh quyền xử lý tài sản đảm bảo của Tổ chức tín dụng. Điều này thể hiện Nhà nước hoàn toàn tôn trọng “sự tự do thỏa thuận, tự do ý chí của các bên”. Theo đó, chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc vì những lý do đặc biệt khác như vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thì Quyền sử dụng đất đó mới bị xử lý theo quy định của pháp luật thông qua việc khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức bán đấu giá Quyền sử dụng đất.

Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất được sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính được đảm bảo theo Hợp đồng tín dụng. Nếu trong trường hợp Quyền sử dụng đất này được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ tài chính thì việc thanh toán sẽ thực hiện theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm đạt được mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải quyết tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp đó. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép các chủ thể có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác hay nói cách khác là sự thỏa thuận này phải tuân thủ theo những quy định đã được xác định. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính. Xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất là quá trình xử lý Quyền sử dụng đất (bán đấu giá, chuyển nhượng…) để thu lại một khoản tiền, do vậy cần phải có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải hợp tác để xử lý Quyền sử dụng đất đó. Xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự. Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải được thiết lập như những công cụ hỗ trợ hiệu quả cho quá trình xử lý này được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính này không thể thay thế cho thủ tục dân sự và càng không thể trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất.

Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất bị chi phối bởi các yếu tố cơ bản sau: (i) Quyền sử dụng đất phải hợp pháp và có tính thanh khoản; (ii) Bên thế chấp có thiện chí trong việc chuyển giao Quyền sử dụng đất cho bên có quyền xử lý tài sản thế chấp (iii) Bên nhận thế chấp đã công bố công khai lợi ích trên Quyền sử dụng đất (iv) Căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận thế chấp với các chủ thể có liên quan đến Quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng. Các yếu tố này tác động làm cho quá trình xử lý tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng nhanh hoặc chậm. Bên cạnh các yếu tố trên, việc xử lý tài sản này còn bị chi phối bởi các yếu tố chủ quan khác như: sự tích cực từ cơ quan, tổ chức tham gia (đặc biệt là Tòa án), các quy định pháp luật hỗ trợ khác đã hoàn thiện.

1.1.2 Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

• Hình thức xử lý gián tiếp

Xử lý tài sản là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng theo hình thức gián tiếp là việc Tổ chức tín dụng thông qua con đường khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bằng một bản án hoặc quyết định của Tòa án, mà trong đó có ghi nhận quyền được phát mãi tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Trên cơ sở bản án, quyết định đó, Tổ chức tín dụng sẽ yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất nhằm thu hồi khoản nợ theo quy định.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:“Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự”. Rõ ràng với quy định này thì việc Tổ chức tín dụng có khởi kiện hay không là quyền của Tổ chức tín dụng. Do đó, trên thực tế tùy vào từng khách hàng khác nhau, điều kiện cụ thể khác nhau về tài sản đảm bảo mà Tổ chức tín dụng có thể lựa chọn hình thức xử lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm sớm thu hồi được khoản nợ. Nhìn chung, hầu hết các Tổ chức tín dụng ở Việt Nam thường có xu hướng giải quyết tranh chấp Hợp đồng tín dụng, trong đó có việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án.

Tuy nhiên cần có sự lưu ý, tránh nhầm lẫn giữa hình thức xử lý gián tiếp và hình thức xử lý trực tiếp nhưng bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản không giao tài sản để xử lý theo thỏa thuận. Bởi lẽ, theo hình thức xử lý trực tiếp nhưng bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản không giao tài sản để xử lý theo thỏa thuận thì pháp luật cho phép Tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Điều này có thể làm cho nhiều người nhầm tưởng rằng lúc này hình thức xử lý trực tiếp đã chuyển thành hình thức xử lý gián tiếp. Tuy nhiên, điều này là không chính xác bởi lúc này Tổ chức tín dụng yêu cầu Tòa án giải quyết là giải quyết bên thế chấp hoặc bên thứ ba đang nắm giữ tài sản phải đưa tài sản ra xử lý theo phương thức đã thỏa thuận hoàn toàn khác với hình thức xử lý gián tiếp là Tòa án sẽ ra phán quyết về việc xử lý tài sản đó như thế nào.

• Hình thức xử lý trực tiếp

Theo quy định của pháp luật hiện nay, Tổ chức tín dụng có thể chọn lựa hình thức xử lý tài sản thế chấp theo hình thức trực tiếp mà không thông qua khởi kiện. Theo đó, Tổ chức tín dụng có thể nhận bàn giao tài sản hoặc thu giữ tài sản đảm bảo. Theo hình thức này, việc xử lý tài sản đảm bảo được thực hiện bởi Tổ chức tín dụng hoặc công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc Tổ chức tín dụng đó thông qua cơ chế ủy quyền. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Theo đó, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp nêu rõ:“Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Đồng thời, tại khoản 5 Điều 52 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng quy định:“Bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm theo thông báo về xử lý tài sản bảo đảm quy định” và tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định:“Bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm kèm theo đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm cho Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu để xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc trong văn bản khác (sau đây gọi là hợp đồng bảo đảm) và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm”.

Như vậy, với các quy định của pháp luật hiện hành thì bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản đảm bảo phải có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho Tổ chức tín dụng để xử lý thu hồi nợ. Việc bàn giao này rõ ràng chỉ có thể thực hiện được trên tinh thần tự nguyện và thiện chí hợp tác của bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm của Tổ chức tín dụng đôi khi vẫn bị sự chống đối quyết liệt của bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản đảm bảo. Khi đó, Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định:“Trường hợp bên bảo đảm, bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu để xử lý thì Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định” để cho phép Tổ chức tín dụng sử dụng biện pháp thu giữ tài sản để xử lý thu hồi nợ. Lúc này, các Tổ chức tín dụng có thể thực hiện quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bảo đảm, để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu như người giữ tài sản bảo đảm là người thứ ba thì bên bảo đảm và người giữ tài sản có trách nhiệm phối hợp với bên nhận bảo đảm thực hiện việc xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm. Tuy nhiên sự hợp tác đó có hay không, hiệu quả đến đâu thì còn ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả xử lý tài sản đảm bảo, làm ảnh hưởng đến lợi ích của Tổ chức tín dụng và xa hơn nữa là quyền lợi của người gửi tiền tại Tổ chức tín dụng và sự an toàn của hệ thống ngân hàng. Cho nên, pháp luật cho phép Tổ chức tín dụng được quyền yêu cầu các bên bồi thường nếu bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc không giao tài sản bảo đảm theo quy định, không phối hợp hoặc có hành vi cản trở việc xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho Tổ chức tín dụng.

Trong hai hình thức xử lý trên thì hình thức xử lý gián tiếp thường được Tổ chức tín dụng áp dụng thực hiện. Bởi lẽ hình thức này thường không cần phải khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu thi hành án kê biên, phát mãi tài sản đảm bảo. Điều này giúp cho Tổ chức tín dụng giảm bớt thời gian và chi phí… Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

1.1.3 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Ở góc độ lý luận thì nguyên tắc được hiểu là những nguyên lý, những tư tưởng chủ đạo cơ bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật. Trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng thì hiệu quả của nó có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của Tổ chức tín dụng, khách hàng và các chủ thể khác có liên quan. Vì vậy, việc xử lý này càng cần phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định bởi vì đó là những định hướng có ý nghĩa chi phối đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp. Cụ thể:

• Tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên được coi là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, pháp luật hiện hành quy định việc xử lý tài sản thế chấp trước tiên được thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu các thỏa thuận đó không trái quy định của pháp luật.

Theo đó, xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất là một trong các điều khoản cơ bản của hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất và kết quả từ sự thỏa thuận của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về chủ thể thực hiện việc xử lý Quyền sử dụng đất, các trường hợp xử lý Quyền sử dụng đất và các phương thức xử lý Quyền sử dụng đất. Khi những thỏa thuận này có thể được ghi rõ trong nội dung của hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất tại thời điểm giao kết hợp đồng hoặc có thể được bổ sung sau khi hợp đồng ban đầu đã ký và đã phát sinh hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi hành đối với các bên. Những nội dung trên chỉ thay đổi nếu chính các bên muốn thỏa thuận để sửa đổi chúng. Do vậy, nếu đến khi phải xử lý QSDĐ mà bên thế chấp không tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì đồng nghĩa với việc bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Chỉ khi nào các bên không có sự thỏa thuận hoặc thỏa thuận có phát sinh tranh chấp thì theo yêu cầu, Tòa án mới ra phán quyết về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trên cơ sở các quy định hiện hành của pháp luật.

• Đảm bảo tính công khai và minh bạch

Công khai và minh bạch là những yêu cầu đặt ra và là những đòi hỏi rất chính đáng của xã hội và pháp luật trong cận và hiện đại. Công khai, minh bạch không phải là những khái niệm mới, nhưng cùng với sự hình thành và phát triển các lý thuyết về quản trị Nhà nước thì các khái niệm này ngày càng được sử dụng rộng rãi và có nội hàm mở rộng hơn. Trong xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng cũng cần phải áp dụng nguyên tắc này. Bởi lẽ việc xử lý tài sản này cần phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, có liên quan đến tài sản. Theo đó, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến Quyền sử dụng đất được thế chấp như các bên cùng nhận thế chấp đối với Quyền sử dụng đất đó, các đối tượng đang trực tiếp thuê trên diện tích đó, bên thế chấp, bên có nghĩa vụ được bảo đảm đều có quyền được biết các thông tin về quá trình xử lý Quyền sử dụng đất đó. Các thông tin như thông báo xử lý, giá trị của Quyền sử dụng đất, phương thức xử lý, thời điểm, địa điểm xử lý, thứ tự ưu tiên thanh toán… là những nội dung cần được công khai và minh bạch. Điều này sẽ tránh được sự lạm quyền của bên có quyền xử lý cũng như đảm bảo được yêu cầu triệt để tuân thủ quy định của pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Trong trường hợp một tài sản được đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc thông báo về việc xử lý đối với tất cả các bên cùng nhận bảo đảm là một yêu cầu bắt buộc vì nó liên quan đến quyền và lợi ích của các chủ thể đó. Hoặc khi tài sản thế chấp bị xử lý, bên thế chấp bị phá sản, giải thể thì các đồng chủ nợ của bên thế chấp cũng có quyền được biết các thông tin về việc xử lý tài sản thế chấp, bởi họ cũng nằm trong danh sách được thanh toán nếu giá trị của tài sản thế chấp sau khi xử lý và thanh toán cho bên nhận thế chấp vẫn còn. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

• Đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí

Khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất nói riêng cũng là lúc Tổ chức tín dụng phải đối mặt với rủi ro về việc thu giữ vốn đối với khoản vay được bảo đảm bằng tài sản đó. Bởi lẽ Quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị rất lớn và thay đổi theo thời gian với nhiều yếu tố tác động như: tâm lý của người dân, chính sách của Nhà nước… Vì thế, rủi ro chậm thu hồi vốn kết hợp với rủi ro thanh khoản là những vấn đề mà Tổ chức tín dụng hết sức lo ngại khi nhận thế chấp loại tài sản này. Do vậy, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý và hành chính để giúp cho quá trình xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả cũng là một điều rất cần thiết. Qua đó, giúp cho Tổ chức tín dụng có thể nhanh chóng thu hồi vốn để giảm thiểu các rủi ro trong quá trình này, xoay nhanh đồng vốn để thực hiện tốt vai trò trung gian tài chính cho nền kinh tế.

Bên cạnh đó, các chi phí trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo cũng là một trong các yếu tố tác động việc thu hồi vốn của Tổ chức tín dụng từ tài sản đảm bảo. Bởi lẽ, những chi phí này phải được thanh toán trước tiên sau đó mới đến các chủ nợ có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự theo quy định của pháp luật. Vẫn biết rằng các chi phí xử lý này là cần thiết cho quá trình xử lý. Tuy nhiên, nếu có thể tiết kiệm thì việc này sẽ có lợi nhiều cho Tổ chức tín dụng. Đặc biệt trong đó thời gian cũng là một vấn đề làm phát sinh chi phí như: tiền quản lý tài sản, đảm bảo giá trị của tài sản, xử lý các vấn đề liên quan nhằm bảo vệ tài sản…Do vậy, nếu việc xử lý đơn giản, nhanh gọn thì càng giúp cho Tổ chức tín dụng tiết kiệm được chi phí xử lý. Điều này không chỉ giúp cho Tổ chức tín dụng mà còn giúp cho các chủ thể có liên quan được bảo vệ hiệu quả những quyền và lợi ích của họ trong quá trình xử lý tài sản là Quyền sử dụng đất. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

• Việc xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất không phải là hoạt động kinh doanh của bên có quyền xử lý

Bản chất của việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng là để thu hồi nợ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ. Hay nói cách khác, hoạt động này không phải là hoạt động mang tính thường xuyên, liên tục và mang yếu tố lợi nhuận ở đây. Nói cách khác, việc xử lý tài sản thế chấp là nhằm mục đích chuyển tài sản thành tiền và tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp hay tiền bán tài sản thế chấp là để thanh toán nghĩa vụ cho Tổ chức tín dụng theo thứ tự, nếu còn thừa lại phải trả lại cho bên thế chấp tài sản. Theo đó, bên có quyền xử lý phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu giá Quyền sử dụng đất được thế chấp thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá tài sản thì cần phải phân biệt doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá chính là tổ chức cung cấp dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng lại không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ Quyền sử dụng đất được thế chấp trong thời gian chờ xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá trị được định giá khi giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị tài sản thế chấp mà không phải thuộc về người có quyền xử lý. Do vậy, hiện nay, mặc dù khá nhiều ngân hàng lớn có thành lập các công ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản thế chấp thì cũng cần phải hiểu và tách bạch rõ đây không được coi đây hoạt động kinh doanh của ngân hàng đó. Nếu có xem là hoạt động kinh doanh thì điều này chỉ đúng với các công ty quản lý và xử lý nợ trực thuộc ngân hàng mẹ. Do vậy, hoạt động xử lý tài sản thế chấp của Tổ chức tín dụng là hoạt động đặc biệt của Tổ chức tín dụng nhằm bảo toàn vốn của Tổ chức tín dụng chứ hoàn toàn không phải là một nghiệp vụ kinh doanh có lãi của Tổ chức tín dụng. Điều này góp phần bảo vệ lợi ích của bên thế chấp, tránh được tình trạng Tổ chức tín dụng làm lợi cho mình trên tài sản của người khác và cũng đảm bảo mục đích xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

1.1.4 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

• Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Dùng Quyền sử dụng đất để bảo đảm cho một nghĩa vụ thực chất là nhằm bảo đảm quyền lợi cho Tổ chức tín dụng. Vì nếu khi Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay một số vốn nhất định mà không có bất kỳ biện pháp bảo đảm thì rất dễ dẫn tới rủi ro là bên vay không trả được nợ, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình đối với Tổ chức tín dụng, thậm chí bỏ trốn làm ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của Tổ chức tín dụng. Do vậy, khi có tài sản đảm bảo nói chung và Quyền sử dụng đất nói riêng để bảo đảm khả năng chi trả nợ, khả năng tài chính chi trả của bên vay sẽ góp phần hạn chế tình trạng mất khả năng thu hồi vốn đầy đủ của Tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến những người gửi tiền tại Tổ chức tín dụng và đe dọa đến sự an toàn của cả hệ thống ngân hàng. Bởi lẽ, khi có tài sản đảm bảo nói chung và Quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo nói riêng mà nếu bên vay không trả được nợ thì Quyền sử dụng đất sẽ được đưa ra xử lý để bù vào khoản tiền vay mà bên vay đã vay của Tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm quyền lợi cho Tổ chức tín dụng. Với cơ sở luận này, pháp luật ở nhiều nước đều có quy định quyền chủ động cho bên nhận thế chấp nói chung và Tổ chức tín dụng nói riêng trong việc xử lý tài sản thế chấp và phổ biến là trao quyền cho Tổ chức tín dụng quyền bán đấu giá Quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Đây là nội dung quan trọng mà Tổ chức tín dụng đặc biệt quan tâm, bởi đó là một trong những phương án tối ưu để chống rủi ro cho Tổ chức tín dụng khi bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Ngoài ra, pháp luật bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Tổ chức tín dụng không chỉ thể hiện ở việc trao quyền chủ động cho Tổ chức tín dụng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp mà còn thể hiện sự công bằng, khách quan ở việc quy định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ. Theo đó, trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau: i) trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; ii) trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước và iii) trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. Ngoài ra, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

Do vậy, pháp luật cần điều chỉnh vào hoạt động này để tạo cơ sở pháp lý cho Tổ chức tín dụng có thể thực hiện các quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, thu hồi vốn và bảo đảm sự an toàn cho hệ thống ngân hàng.

• Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng nhằm tạo động lực để bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Về bản chất, cần phải hiểu rằng hoạt động xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng không chỉ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Tổ chức tín dụng mà còn phát huy tác dụng trong việc thúc đẩy người vay vốn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay. Việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước tiên là nhằm đáp ứng quyền lợi của Tổ chức tín dụng theo những thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, thực hiện nghĩa vụ trả nợ cũng nhằm đáp ứng chính yêu cầu của bên vay, bởi nếu không sử dụng nguồn vốn có hiệu quả, người đi vay sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh và đó là nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán; trong trường hợp này, Quyền sử dụng đất của bên thế chấp bị đặt trước nguy cơ của việc xử lý để Tổ chức tín dụng thu hồi nợ. Ở tình thế này, chẳng những nguồn vốn vay đã không phát huy được tác dụng mà trái lại nguồn vốn vay này còn có tác dụng ngược chiều, có khả năng làm cho người đi vay lâm vào tình trạng mất cả nguồn vốn đi vay, thậm chí doanh nghiệp còn có nguy cơ lâm vào tình trạng phá sản. Vì vậy, bảo đảm tiền vay bằng thế chấp Quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng là trong việc thúc đẩy bên vay vốn chủ động, tích cực và có thái độ nghiêm túc trong việc trả nợ vay nhằm tránh những hậu quả pháp lý bất lợi trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất. Cho nên, việc pháp luật điều chỉnh vào hoạt động này nhằm làm rõ trách nhiệm của bên thế chấp để họ có thể tiến hành đôn đốc, nhắc nhở bên đi vay cần nghiêm túc và thực hiện một cách có hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh, sử dụng vốn để có thể hoàn trả tiền vay cho Tổ chức tín dụng tránh bị xử lý tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cũng cần phải xem xét góc độ ngược lại là việc pháp luật điều chỉnh về nội dung này cũng là nhằm bảo vệ chính bên thế chấp trong các trường hợp Tổ chức tín dụng nhân danh quyền xử lý tài sản để làm thiệt hại cho bên thế chấp. Ở đó, pháp luật cần quy định rõ thủ tục, trình tự thực hiện hoạt động xử lý tài sản đảm bảo nhằm đảm bảo dung hòa lợi ích của các bên trong quan hệ này.

• Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng nhằm góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo sự an toàn trong hoạt động trung gian tài chính

Hiện nay, vì những tính chất ưu việt của Quyền sử dụng đất so với những loại tài sản khác nên hầu hết các Tổ chức tín dụng muốn nhận Quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Hệ thống ngân hàng luôn xem Quyền sử dụng đất là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp. Do vậy, khi mà việc thu hồi vốn vay của bên nhận thế chấp thông qua việc xử lý tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất không hiệu quả sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của Tổ chức tín dụng. Điều này làm nợ xấu gia tăng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế. Điều này cho thấy rất cần thiết phải có quy định pháp luật để điều chỉnh vào hoạt động này nhằm tạo cơ sở lý luận cho việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo. Theo đó, pháp luật sẽ điều chỉnh vào: i) các phương thức xử lý, ii) chủ thể tham gia xử lý, iii) quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xử lý; iv) xác định trách nhiệm của bên thế chấp, bên thứ ba khi không giao tài sản để TCTD xử lý…

1.2 Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

1.2.1 Các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp và Tổ chức tín dụng. Theo đó, quyền sở hữu đối với tài sản của bên thế chấp cũng chấm dứt và được dịch chuyển cho Tổ chức tín dụng hoặc người thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của Tổ chức tín dụng. Theo đó, quá trình xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất có thể sẽ mang lại những hậu quả pháp lý làm ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau nên pháp luật đã quy định rất rõ các trình tự, thủ tục khi thực hiện hoạt động này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia. Theo Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015, Tổ chức tín dụng được xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp sau đây: Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Thông thường nghĩa vụ được phát sinh trên cơ sở các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Theo đó, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng, không đầy đủ sẽ gây thiệt hại cho bên có quyền và cụ thể trong phân tích này thì Tổ chức tín dụng chính là người bị ảnh hưởng bởi việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của người đi vay (nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng) nên Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất để thanh toán nghĩa vụ các nghĩa vụ tài chính theo Hợp đồng tín dụng. Trong Hợp đồng tín dụng thường có 2 thời hạn: thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả gốc và trả lãi của cả thời hạn; thời hạn trả lãi theo định kỳ. Vậy câu hỏi đặt ra là trong trường hợp khách hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn thì Tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp không? Hay phải chờ cho đến hạn của Hợp đồng tín dụng thì mới có thể yêu cầu xử lý? Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của Hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì Tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp. Theo quan điểm của tác giả thì quan điểm trên là không phù hợp. Bởi lẽ, nghĩa vụ tài chính của người đi vay là cả nghĩa vụ trả nợ gốc và trả lãi. Do vậy, chỉ cần vi phạm một trong các nghĩa vụ này đã coi là hành vi vi phạm nghĩa vụ và Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất chứ không cần phải chờ đợi khi vi phạm cả hai nghĩa vụ thì Tổ chức tín dụng mới thực hiện được quyền này. Việc hiểu như trên sẽ bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của Tổ chức tín dụng.

Bên có nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Điều này cũng hoàn toàn hợp lý. Bởi khi đó, người đi vay đã vi phạm những nghĩa vụ làm ảnh hưởng đến lợi ích của Tổ chức tín dụng nên Tổ chức tín dụng có quyền tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình. Ví dụ: Nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay cho thời hạn vay là 02 năm, nhưng mới 06 tháng mà bên Tổ chức tín dụng phát hiện ra khách hàng vay sử dụng tiền vay sai mục đích và yêu cầu thu giữ nợ trước hạn. Nếu bên vay không trả được nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp trước thời hạn.

Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác. Với tư cách là một loại tài sản, Quyền sử dụng đất đem đi thế chấp cũng phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác, về vấn đề này, pháp luật quy định trong trường hợp này như sau:

Trường hợp Quyền sử dụng đất dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý Quyền sử dụng đất.

Trường hợp bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà không còn tài sản nào khác và giá trị Quyền sử dụng đất thế chấp đủ để thực hiện cho tất cả các nghĩa vụ đó. Trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng thế chấp chưa đến hạn.

• các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

QSDĐ thế chấp bị xử lý trong trường hợp này không phải do hành vi có lỗi của bên thế chấp mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn bên thế chấp đang kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho Tổ chức tín dụng nhưng nhận thấy Quyền sử dụng đất thế chấp cho Tổ chức tín dụng nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trả được hết nợ mà còn được rút về một phần tiền dôi dư để lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá Quyền sử dụng đất đang lên rất cao. Nếu được Tổ chức tín dụng đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý trước thời hạn.

1.2.2 Chủ thể pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Thông thường, chủ thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng thường là các Tổ chức tín dụng, bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, thực tế để việc xử lý tài sản thế chấp được khách quan, cũng như có đầy đủ điều kiện nhân lực, cơ sở vật chất, đặc biệt trong trường hợp một tài sản được thế chấp ở nhiều Tổ chức tín dụng khác nhau nên chủ thể của việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng còn có thể là bên thứ ba được ủy quyền. Chủ thể này chưa được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015, tuy nhiên theo lý thuyết về vật quyền bảo đảm thì quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp có giá trị đối kháng không chỉ với người thứ ba mà còn với chính chủ sở hữu của tài sản. Thời điểm phải xử lý là thời điểm của bên nhận thế chấp thực thi lợi ích của mình. Do vậy, quyền định đoạt, xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng phải thuộc về bên nhận thế chấp chứ không phải là chủ sở hữu tài sản đối với tài sản thế chấp và cần được coi đây là chủ thể mặc nhiên. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành thì người có quyền xử lý tài sản thế chấp có thể thực hiện quyền xử lý trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong một số trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau về việc xử lý tài sản thế chấp thì buộc phải khởi kiện ra Tòa án. Thực tiễn xử lý nợ cho thấy các Tổ chức tín dụng phải sử dụng nhiều giải pháp để xử lý nợ, nhưng nếu không đem lại hiệu quả thì khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ sẽ là giải pháp cuối cùng.

Tóm lại, các chủ thể xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng có thể chính là các Tổ chức tín dụng, khách hàng vay, tổ chức bán đấu giá tài sản và các tổ chức khác. Đối với chủ thể xử lý tài sản thế chấp là cơ quan thi hành án thì chủ thể này chỉ xuất hiện khi có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.

1.2.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Theo quy định của pháp luật hiện hành (cụ thể tại Điều 303 Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 49, 52, 54, 55, 56, 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 53 Điều 2 Nghị định số 14/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) thì phương thức xử lý Quyền sử dụng đất được thực hiện trước hết trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Sự thỏa thuận ở đây thường được thể hiện bằng các điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp hoặc cũng có trường hợp là thỏa thuận sau khi đã phát sinh căn cứ xử lý tài sản thế chấp. Quy định này cần được hiểu đúng là các bên “có quyền thỏa thuận” mà không bắt buộc phải có sự thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài sản thế chấp.

Về cơ bản, phương thức xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất được xác định trong hai trường hợp cụ thể sau: (i) xử lý Quyền sử dụng đất có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp và (ii) xử lý Quyền sử dụng đất không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp.

Theo quy định tại Điều 303 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý như sau: i) Bán đấu giá tài sản; ii) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; iii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; iv) Phương thức khác.

Đây là một danh sách mở bởi vì điều luật này cũng quy định khả năng các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác, ngoài ba phương thức đã được liệt kê. Ví dụ như: các bên có thể thỏa thuận về việc đưa tài sản bảo đảm vào khai thác hay cho thuê và số tiền thu được từ việc khai thác hay cho thuê sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.

Trường hợp trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận hoặc được bên thế chấp đồng ý thì bên nhận thế chấp có thể tự bán tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất để bù đắp lại giá trị nghĩa vụ do bên có nghĩa vụ không thực hiện, điều này được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 303 của Bộ luật dân sự năm 2015 cho phép bên nhận thế chấp (TCTD) được tự bán tài sản thế chấp.

Trường hợp Tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì đây là phương thức xử lý hoàn toàn do Tổ chức tín dụng và bên thế chấp thỏa thuận. Tổ chức tín dụng có thể nhận chính Quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Theo đó, nếu nội dung của phương thức này đã được các bên xác định cụ thể trong hợp đồng thế chấp thì việc thanh toán nghĩa vụ được thực hiện như thỏa thuận. Khi có thỏa thuận của các bên, Tổ chức tín dụng được quyền nhận chính tài sản bảo đảm đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Trong trường hợp bên thế chấp và Tổ chức tín dụng có thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN như sau:

Việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 của Thông tư này.

Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 12 của Thông tư này. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền sở hữu đối với tài sản đó theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Thông tư này.

Giá trị của tài sản bảo đảm được bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật. Bên bảo đảm được nhận số tiền còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận bảo đảm.

Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm nhưng không thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác đã được quy định tại Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Nội dung thỏa thuận của các bên có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm.

Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản. Việc nhận chính tài sản bảo đảm (QSDĐ) để được áp dụng buộc các bên phải có thỏa thuận, pháp luật không có quy định về vấn đề này. Như vậy, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm (TCTD) chỉ có thể yêu cầu bán đấu giá tài sản bảo đảm đó. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm. Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm và ngược lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp.

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất thì Quyền sử dụng đất sẽ được xử lý bằng phương thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự cũng quy định ngoại trừ các trường hợp mà pháp luật liên quan có quy định khác. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp có thể lựa chọn các phương thức xử lý tài sản là Quyền sử dụng đất, như sau:

• Bán đấu giá Quyền sử dụng đất Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Bên cạnh trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về phương thức xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất thì Tổ chức tín dụng được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước tổ chức bán đấu giá. “Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Bên cạnh đó, pháp luật cũng dự liệu thêm trường hợp việc bán đấu giá là phương thức giải quyết duy nhất. “Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật”. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản.

Nếu bên nhận thế chấp tham gia đấu giá tài sản và là người trúng đấu giá thì số tiền phải thanh toán được khấu trừ nghĩa vụ của bên thế chấp sau khi tổ chức bán đấu giá đã trừ chi phí bán đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không phải là bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp được thanh toán cho nghĩa vụ của bên thế chấp từ khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản bảo đảm sau khi trừ chi phí bán đấu giá tài sản. Nếu số tiền đó chưa đủ để thanh toán cho nghĩa vụ phải thực hiện thì bên có nghĩa vụ phải thanh toán tiếp phần còn lại.

Có thể thấy, Quyền sử dụng đất có thể là tài sản bảo đảm của nhiều giao dịch thế chấp tại các Tổ chức tín dụng khác nhau, xác lập ở các thời điểm khác nhau và trong mỗi giao dịch các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý khác nhau. Nếu một nghĩa vụ đến hạn mà có sự vi phạm thì các nghĩa vụ khác chưa đến hạn cũng bị coi là đến hạn và Quyền sử dụng đất được xử lý. Lúc này, nếu các Tổ chức tín dụng không thống nhất được một phương thức xử lý Quyền sử dụng đất thì Quyền sử dụng đất chỉ có thể bán đấu giá chứ không thể thực hiện theo tất cả các cách mà các bên đã thỏa thuận.

• Khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

Trong giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng nói riêng, phương thức giải quyết bằng con đường Tòa án là phương thức cuối cùng khi các bên tranh chấp không còn lựa chọn nào khác. Thực tế, Tổ chức tín dụng ít khi khởi kiện ngay ra Tòa án mà thường tìm đủ mọi cách để yêu cầu xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ. Khởi kiện chỉ là phương thức cuối cùng khi tất cả các biện pháp khác không đem lại kết quả bởi họ sẽ gặp phải những khó khăn khi phải theo đuổi các thủ tục tố tụng như: thủ tục tố tụng phức tạp, rườm rà, tốn kém, thời gian giải quyết vụ án và thi hành án kéo dài.

Bên cạnh đó, trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án các cấp có quan điểm giải quyết không thống nhất, làm nhiều Tổ chức tín dụng lúng túng trong việc khởi kiện. Đối với các khách hàng vay vốn, bên bảo đảm mà Tổ chức tín dụng đã khởi kiện và Tòa án các cấp đã tiến hành các thủ tục tố tụng để giải quyết vụ kiện như tiến hành hòa giải, xét xử sơ thẩm, phúc thẩm… nếu phải rút đơn khởi kiện thì Tổ chức tín dụng sẽ gây lãng phí về thời gian và chi phí của các Tổ chức tín dụng. Đối với các trường hợp Tòa án các cấp chấp nhận cho sửa đổi, bổ sung tài liệu để tiếp tục giải quyết vụ kiện thì vẫn tiềm ẩn rủi ro về pháp lý. Bên cạnh đó, việc xét xử chưa dừng lại ở cấp phúc thẩm khi có đương sự kháng cáo hoặc Viện kiểm sát kháng nghị thì bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực vẫn tiếp tục bị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Như vậy, khi giải quyết tranh chấp nói chung và xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong các Hợp đồng tín dụng nói riêng thì các bên phải cân nhắc lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp dựa trên các yếu tố như: mục tiêu đạt được, bản chất của tranh chấp, mối quan hệ giữa các bên, thời gian và chi phí giải quyết tranh chấp. Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm để có quyết định hợp lý.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng là quá trình thực thi quyền của Tổ chức tín dụng thông qua việc tiến hành các thủ tục nhằm định đoạt Quyền sử dụng đất qua các phương thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp (TCTD) và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên Quyền sử dụng đất theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

Việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng có những đặc điểm sau:

1. đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là Quyền sử dụng đất được thế chấp;
2. hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất có thể làm chấm dứt quyền sử dụng của bên thế chấp đối với Quyền sử dụng đất đó; iii) phương thức xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; iv) số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất được sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính được đảm bảo theo Hợp đồng tín dụng; v) quá trình xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính và vi) kết quả xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất bị chi phối nhiều yếu tố liên quan.

Để việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng đạt hiệu quả thì hoạt động này cần tuân thủ các nguyên tắc sau: tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất; đảm bảo tính công khai và minh bạch; đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí và cần phải quan niệm rằng việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không phải là hoạt động kinh doanh của bên có quyền xử lý.

Pháp luật cần phải điều chỉnh vào hoạt động xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng là vì nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Tổ chức tín dụng; nhằm tạo động lực để bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình và góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo sự an toàn trong hoạt động trung gian tài chính.

Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất trong Hợp đồng tín dụng gồm: i) các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất; ii) Chủ thể pháp luật tham gia hoạt động xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất và iii) phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hợp đồng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất