Luận văn: Thực trạng PL thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Thực trạng PL cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM

2.1. Nội dung pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

2.1.1. Căn cứ cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư

ĐĐ với tư cách là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng do NN đứng ra đại diện chủ sở hữu, xuất phát từ tính đại diện này mà việc định đoạt ĐĐ như giao đất cho thuê đất phải được thực hiện dựa trên những căn cứ nhất định, tránh tình trạng lạm quyền, cơ chế và lãng phí đối với ĐĐ. Đặc biệt, liên quan đến các DAĐT phần lớn đều có diện tích đất thuê lớn cùng với đó là ảnh hưởng không nhỏ đến quy hoạch, kế hoạch và sự phát triển kinh tế của địa phương do vậy các chủ ĐT đều phải thực hiện việc xin NN cho thuê, nếu công tác cho thuê này thực hiện không tốt ảnh hưởng rất nhiều đến việc thực thi PL cũng như tình hình quy hoạch, kế hoạch SDĐ và sự phát triển kinh tế của mỗi địa phương.

LĐĐ 2013 quy định cụ thể về căn cứ cho thuê đất nói chung và đây cũng là căn cứ để cho thuê đất nông nghiệp để thực hiện DAĐT tại điều 52 bao gồm:

Thứ nhất, đó là căn cứ vào kế hoạch SDĐ hàng năm ở cấp huyện được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. “Kế hoạch SDĐ là các biện pháp, thời gian cụ thể để SDĐ theo quy hoạch SDĐ. Quy hoạch SDĐ là việc khoanh định mục đích sử dụng các loại đất dựa trên những tính toán khoa học về số lượng, vị trí theo nhu cầu đời sống kinh tế, xã hội”. Có thể nói các loại đất có được sắp xếp, bố trí hợp lý khoa học hay không phụ thuộc rất nhiều vào phê duyệt kế hoạch, quy hoạch SDĐ, đồng thời thông qua kế hoạch, quy hoạch này giúp cho cơ quan NN có thể quản lý ĐĐ một cách dễ dàng hơn, kiểm soát và theo dõi biến động ĐĐ một cách chính xác hơn. Xuất phát từ vai trò này mà kế hoạch SDĐ được lựa chọn là căn cứ đầu tiên làm cơ sở cho việc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, đó là căn cứ vào nhu cầu SDĐ để thực hiện DAĐT được thể hiện trong hồ sơ DAĐT hoặc đơn xin thuê đất … NN không tiến hành việc cho thuê đất một cách tràn lan, đại trà, mà chủ thể được cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chí nhất định mưới được xem xét chấp thuận việc cho thuê. Để được thuê đất, trước tiên cần phải xem xét nhu cầu của chủ thể xin SDĐ, nhu cầu này được ghi nhận trong dự án, quyết định cho phép ĐT … . Có nghĩa là chủ thể xin thuê đất phải chứng minh được nhu cầu của mình, khả năng SDĐ của mình. Đồng thời, nhu cầu này phải phù hợp với nhu cầu của NN, của toàn xã hội được thể hiện thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ được thẩm định bởi cơ quan giải quyết thủ tục cho thuê đất.

So sánh quy định này theo LĐĐ 2013 với những quy định của các Luật trước đây cho thấy, quy định về căn cứ cho thuê đất tại Điều 52 LĐĐ 2013 có những điểm tiến bộ và phù hợp hơn, cụ thể đó là căn cứ thứ nhất “căn cứ vào kế hoạch SDĐ” mà không phải như trước kia bao gồm nhiều loại căn cứ khác nhau như: quy hoạch, kế hoạch … Hiện nay, LĐĐ 2013 quy định đích danh loại văn bản pháp lý cần phải căn cứ khi tiến hành cho thuê đất đó là “kế hoạch SDĐ” được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không có loại căn cứ giấy tờ pháp lý nào khác.

Bước tiến của LĐ 2013 đó là đề cao vai trò của kế hoạch SDĐ trong căn cứ cho thuê đất, bởi lẽ kế hoạch, quy hoạch SDĐ là phương pháp để NN tổ chức việc SDĐ một cách có kiểm soát, có kế hoạch tránh sự lãng phí trong việc SDĐ, đồng thời ngăn chặn tiêu cực phát sinh từ SDĐ. Thông qua kế hoạch này có thể đánh giá được tính hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả của việc SDĐ để có những điều chỉnh phù hợp. Đây cũng là quy định cho thấy nhà nước đang đề cao việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT trong thực tiễn.

Ngoài ra, NN cũng có thể thực hiện việc cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng khi có chủ thể có nhu cầu, tuy nhiên trường hợp này NN phải tiến hành việc thu hồi đất và tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoàn tất đối với người đang SDĐ đó theo quy định tại điều 53 LĐĐ 2013 trước khi tiến hành thủ tục xem xét cho nhà ĐT tiến hành thuê đất.

2.1.2. Các hình thức cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Có hai hình thức NN cho thuê đất, mà việc phân loại các hình thức này phụ thuộc vào cách thức trả tiền thuê đất, cụ thể đó là “cho thuê đất trả tiền hàng năm và cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”. Điều 56 LĐĐ quy định tương đối chi tiết về hai hình thức cho thuê đất nêu trên, cụ thể đó là mục đích được phép thuê của chủ thể có nhu cầu, lựa chọn cách thức trả tiền thuê theo khả năng tài chính … căn cứ theo nhu cầu và khả năng của mình mà chủ DAĐT có thể lựa chọn để đề nghị NN cho thuê đất hoặc xin chuyển hình thức thuê cho phù hợp với nhu cầu và tình hình sử dụng đất của mình.

Theo quy định của PL, việc cho thuê đất trả tiền hằng năm chỉ áp dụng bắt buộc đối với “đơn vị vũ trang nhân dân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Những trường hợp được thuê đất còn lại bao gồm cả thuê đất để thực hiện DAĐT đều có thể được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm”. Như vậy, về cơ bản hai hình thức cho thuê đất này cũng có sự khác biệt cơ bản, mà điểm khác biệt quan trọng là quyền, nghĩa vụ trong thuê đất và hình thức trả tiền.

Về cách thức trả tiền thuê được thể hiện ngay đúng như tên gọi của hình thức thuê đất, có nghĩa là “trả tiền một lần” thì chủ DAĐT phải thực hiện trả tiền cho cả thời gian thuê trong 01 lần duy nhất, theo đúng thời gian HĐ cho thuê đất quy định. Với số tiền thuê đất thường là không nhỏ, do vậy, hình thức này cũng có điểm hạn chế nhất định đó là gánh nặng về tài chính cho chủ DAĐT khi phải trả một lần cho một số tiền lớn như vậy, tuy nhiên nó cũng có ưu điểm đó là đảm bảo quyền của chủ DAĐT không bị gián đoạn và đảm bảo an toàn. Còn đối với hình thức “trả tiền hàng năm” thì chủ DAĐT thực hiện trả tiền thuê theo năm nộp vào ngân sách, được tính theo hợp đồng và trả định kỳ hằng năm cho đến hết thời gian thuê. Ưu điểm của hình thức này đó là không tạo gánh nặng tài chính cho chủ DAĐT nhưng xét về quyền lợi thì thiếu tính an toàn và ổn định lâu dài, việc xác định đơn giá thuê đất phải thực hiện nhiều lần, có tính chu kỳ.

Hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm có những nhược điểm nhất định đó là: phải thực hiện thông báo về việc nộp tiền khi người thuê không tự nguyên nộp hoặc quá hạn nộp và rủi ro về nợ xấu, nợ ngân sách nhà nước. Đồng thời chủ ĐT thực hiện việc thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền trong việc được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chất, góp vốn … bằng QSDĐ đi thuê mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất. Đây lại là ưu điểm của hình thức thuê đất trả tiền một lần, chủ ĐT được thực hiện tất cả các quyền nêu trên, nhưng lại có nhược điểm đó là phải huy động vốn tập trung để trả tiền một lần cho thời kỳ thuê đất.

Ngoài ra, LĐĐ năm 2013 đã cho phép NSDĐ được lựa chọn giữa hình thức trả tiền thuê đất đối với từng trường hợp cụ thể như lựa chọn từ trước khi thuê đất hoặc được chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần. Khác với những hình thức thuê tài sản khác được phát sinh từ HĐ nhưng đối với quan hệ cho thuê đất để thực hiện DAĐT được bắt đầu từ quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Từ đó, các chủ thể thỏa thuận một số điều khoản không thể hiện trong quyết định thuê đất và thành lập HĐ cho thuê QSDĐ. Như vậy, quan hệ cho thuê đất để thực hiện DAĐT mang đậm tính chất hành chính vì được phát sinh từ một quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền.

2.1.3. Điệu kiện cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Quy định tại khoản 3 Điều 58 LĐĐ 2013 xác định điều kiện của đối tượng thuê đất để thực hiện dự án. Theo quy định của PL, chủ ĐT được NN cho thuê đất để nhằm thực hiện DAĐT phải có các điều kiện sau:

Thứ nhất, có năng lực tài chính: Theo quy định của LĐĐ 2013 và NĐ số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành LĐĐ thì xem xét khả năng tài chính của chủ ĐT dự án là: “chủ ĐT dự án phải có vốn thuộc sở hữu của Chủ ĐT để thực hiện DAĐT không thấp hợp 20% tổng mức ĐT đối với các dự án có quy mô SDĐ dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức ĐT đối với dự án có quy mô SDĐ từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, các tổ chức, cá nhân khác”. Như vậy, năng lực tài chính của chủ ĐT xác định bằng vốn của chủ ĐT và khả năng huy động vốn của họ.

Nguồn vốn của chủ ĐT: Đây là một yếu tố quan trọng lựa chọn chủ DAĐT. Trước hết, chủ ĐT phải có sẵn một phần vốn, phần vốn này có thể hiểu là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp; phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh và các tài sản khác theo quy định của Chủ ĐT sử dụng phần vốn của mình để thể hiện năng lực tài chính có thể tham gia dự án và được quyền huy động các nguồn vốn khác để thực hiện dự án nếu nguồn vốn của mình không đủ. Việc PL quy định nhà ĐT phải có phần vốn góp của mình trong dự án để xác định năng lực của nhà ĐT vì ngay từ ban đầu khi thực hiện, phát triển các dự án thường cần nguồn vốn lớn, nhất là các DAĐT kinh doanh bất động sản, nếu bản thân chủ ĐT không có nguồn vốn của chính bản thân mình thì rất khó để có thể hoàn thành dự án, do đó, muốn thực hiện dự án thì bắt buộc phải xác định phần vốn của chủ ĐT trong dự án đó. Khi nguồn vốn lớn, khả năng thực hiện dự án cao thì chủ ĐT mới có khả năng huy động các nguồn vốn khác theo luật định và nếu chủ ĐT không có đủ nguồn vốn bằng năng lực tự có thì các tổ chức tài chính cũng không tin tưởng năng lực về tài chính của chủ ĐT. Việc quy định vốn thuộc chủ sở hữu chủ ĐT cũng được nghiên cứu áp đề xuất mức hợp lý phụ thuộc vào quy mô dự án, dự án có diện tích SDĐ thấp hơn thì tỉ lệ vốn chủ ĐT cao hơn và ngược lại.

Khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác: Trên thực tế, việc thực hiện dự án chỉ dựa duy nhất vào vốn ĐT gần như là không thể vì không có nhà ĐT nào có đủ năng lực tài chính để thực hiện một DAĐT nên cần nhất thiết phải huy động nguồn vốn từ vay tín dụng và từ các nguồn khác. Nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn lớn và cực kỳ quan trọng trong cung cấp nguồn tiền ĐT dự án, tuy nhiên, để vay được vốn tín dụng phải đáp ứng các điều kiện của PL cũng như bản thân chủ ĐT phải có uy tín đảm bảo khả năng trả nợ ngân hàng thì mới có thể vay vốn được. Chủ DAĐT có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng đang hoạt được pháp luật quy định về cho vay tín dụng, công ty tài chính hoặc các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Dựa vào đặc điểm từng ngành và từng dự án cụ thể mà các tổ chức tín dụng thiết lập các điều kiện cho vay, phương thức vay, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ vay tín dụng. Chủ ĐT có thể lựa chọn thời hạn cho vay ngắn hạn, trung hạn hoặc dài hạn, nhưng thông thường đối với DAĐT nhiều giai đoạn, các chủ ĐT lựa chọn thời hạn vay tương ứng theo giai đoạn thực hiện dự án. Mặt khác, chủ DAĐT có thể lựa chọn các hình thức đảm bảo cho các khoản vay, cho vay có đảm bảo hoặc không đảm bảo, nhưng trên thực tế đối với các chủ DAĐT với nguồn vốn vay lớn thì không tổ chức tín dụng nào chấp nhận rủi ro để không giữ các tài sản đảm bảo.

Trên thực tế, hầu hết chủ ĐT và ngân hàng thực hiện phương thức vay bằng việc thế chấp QSDĐ, tài sản của chủ ĐT. Nếu QSDĐ là đất được giao có thu tiền và thuê đất trả tiền một lần và đã được cấp GCNQSDĐ thì chủ SDĐ được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng. Trường hợp chủ ĐT thế chấp toàn bộ dự án, một phần dự án, tài sản hình thành trong tương lai thì theo quy định tại Điều 19 NĐ số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014. Trên thực tế chủ ĐT cũng có thể huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu rộng rãi, tùy thuộc vào mức độ uy tín của chủ ĐT mà việc huy động vốn này có thể thành công hoặc không, thường thì việc huy động vốn này được một đơn vị rất uy tín và năng lực mạnh về tài chính bảo lãnh (như các tập đoàn, ngân hàng, tổng công ty lớn) thì sẽ có khả năng thành công cao hơn.

Thứ hai, phải ký quỹ ĐT theo quy định của PL về ĐT: Theo quy định tại Điều 43 Luật ĐT 2020 thì “nhà ĐT phải ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án khi được NN giao đất, cho thuê đất là mức từ 1% đến 3% vốn ĐT của dự án tùy thuộc quy mô, tính chất, tiến độ thực hiện từng dự án cụ thể”. Ngoài ra “đối với phần vốn ĐT của dự án đến 300 tỷ đồng thì mức ký quỹ là 3%; trên 300 tỷ đồng đến dưới 1.000 tỷ đồng mức ký quỹ là 2% và từ 1.000 tỷ đồng trở lên phải thực hiện ký quỹ 1% trên phần vốn ĐT”. Ký quỹ là một biện pháp hữu hiệu để đảm bảo nhà ĐT thực hiện nghĩa vụ của mình, tăng mức trách nhiệm của nhà ĐT cũng như tạo sự tin tưởng đối với bên thứ ba, ngoài nguồn vốn từ chủ ĐT thông thường phải huy động nguồn vốn từ phía khách hàng, tài khoản ký quỹ tạo sự tin tưởng và an tâm của khách hàng đối với các giao dịch được thực hiện. Là một biện PL định, ký quỹ đã và đang có ảnh hưởng rất lớn đến PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT, giúp NN cũng như bên thứ ba có sự tin tưởng vào dự án qua đó có tâm lý yên tâm khi bỏ vốn vào ĐT giúp dự án SDĐ được cho thuê một cách hiệu quả và đúng mục đích.

Thứ ba, không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai: Để được NN cho thuê đất để thực hiện DAĐT thì chủ ĐT phải không vi phạm quy định của PL về ĐĐ. Điều kiện này được quy định đối với các nhà ĐT đã được NN giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án khác.

Việc xác định thế nào là không vi phạm các quy định của PL ĐĐ dựa trên căn cứ sau: (i) dựa trên kết quả lưu trữ về xử lý vi phạm PL ĐĐ nếu là DAĐT cùng một địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) tại Sở TN&MT; (ii) dựa trên thông tin công bố về tình trạng và kết quả xử lý vi phạm PL ĐĐ trên trang thông tin điện tử của Bộ TN&MT, Tổng cục Quản lý ĐĐ. Như vậy, việc xác định không vi phạm các quy định của LĐĐ là việc chủ ĐT thực hiện dự án không có bất kỳ vi phạm PL ĐĐ nào đối với dự án đang SDĐ có nguồn gốc được NN giao, cho thuê, kể cả dự án đó đang được thực hiện tại địa phương có dự án hoặc địa phương khác. Quy định này nhằm lựa chọn được chủ ĐT tốt nhất thực hiện dự án cũng như để chủ ĐT cân nhắc việc ĐT vào dự án, năng lực thực hiện đồng thời nhiều dự án tại các địa bàn khác nhau và các dự án này đều phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định của PL nói chung và PL ĐĐ nói riêng.

Có thể thấy quy định của LĐĐ 2013 có sự chặt chẽ hơn so với quy định của LĐĐ 2003 về điều kiện xin thuê đất của chủ ĐT dự án, sự chặt chẽ này là ơn toàn hợp lý nhằm hạn chế được tình trạng xin thuê nhưng không thực hiện xây dựng ĐT dự án, chậm tiến độ dự án gây lãng phí ĐĐ thời gian qua diễn ra tại nhiều địa phương.

2.1.4. Thẩm quyền và thời hạn cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

• Thẩm quyền cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Trong lĩnh vực ĐĐ, NN với vai trò là đại diện chủ sở hữu đối với ĐĐ và là người trực tiếp phân phối và quản lý đối với ĐĐ, với tư cách này NN sẽ là bên cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Tuy nhiên, NN là cách gọi chung nhất đối với tư cách chủ thể của bên cho thuê, nhưng thực tế thẩm quyền cho thuê được PL quy định cụ thể cho từng cơ quan NN nhất định. Hiện nay, theo LĐĐ 2013 thì thẩm quyền cho thuê đất được thực hiện như sau:

Thứ nhất, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định cho thuê đất thưc hiện dự án trong những trường hợp: (i) cho thuê đất đối với tổ chức; (ii) đối với người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐT nước ngoài theo quy định; (iii) tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Thứ hai, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho thuê đất trong trường hợp bên thuê là cá nhân, hộ gia đình. Bên cạnh đó còn phải đáp ứng điều kiện đó là được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản cụ thể đối với trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0.5ha trở lên.

Nói chung về thẩm quyền cho thuê đất nói chung và thẩm quyền cho thuê đất để thực hiện các DAĐT nói riêng là điểm mới, tiến bộ của LĐĐ 2013 ở góc độ quy định này vừa tạo sự chủ động cho địa phương nhưng cũng kiểm soát chặt hơn việc thực hiện thẩm quyền quyết định cho thuê đất của UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Sự tiến bộ trong quy định về thẩm quyền cho thuê đất giữa LĐĐ 2013 khi so sánh với LĐĐ 2003 được thể hiện như sau:

Xét một cách tổng thể, LĐĐ 2013 đã có những điểm tiến bộ hơn trong việc xây dựng quy định về thẩm quyền cho thuê đất mà không gây mâu thuẫn, chồng chéo với nhau, tạo được sự phân cấp rõ ràng về thẩm quyền. Chủ yếu, thẩm quyền này thuộc về UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Tất cả những DAĐT có liên quan đến cơ sở tôn giáo, tổ chức nhà ĐT nước ngoài thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh, còn lại thuộc về thẩm quyền của UBND cấp huyện. Có thể thấy, đây là quy định hoàn toàn hợp lý, bởi lẽ UBND cấp tỉnh là cơ quan hành chính có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư theo Luật Đầu tư nên quy định thẩm quyền cho thuê đất nêu trên sẽ tạo sự đồng bộ trong việc xem xét các thủ tục hành chính cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên đi liền với phân cấp là phải có sự giám sát chặt chẽ bằng PL, cũng như thanh kiểm tra thường xuyên đối với hoạt động cho thuê đất của UBND các cấp tránh tình trạng các địa phương lạm quyền. Ngoài ra, mối quan hệ giữa thẩm quyền cho thuê và thu hồi đất thực tế còn tồn tại nhiều vấn đề vướng mắc, ví như Điều 58 LĐĐ 2013 có nêu: “Đối với các dự án lấy vào đất trồng lúa trên 10ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ”. Đây là quy định hợp lý xét ở phương diện đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, tuy nhiên dưới góc độ phát triển kinh tế hiện nay cho thấy, đây là quy định bất cập, bởi lẽ, đa số các dự án hiện nay được thực hiện dựa trên quỹ đất cho thuê lấy từ đất nông nghiệp. Do vậy, quy định điều kiện và hạn mức đất nông nghiệp trồng lúa phải có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ như trên sẽ làm mất niềm tin của nhà ĐT, không thu hút được công tác ĐT và kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục để bắt tay vào thực hiện dự án, ảnh hưởng nguồn lực, cơ hội của nhà ĐT.

Điều đáng nói ở đây đó là có phương pháp nào để đẩy nhanh thủ tục, thúc đẩy tiến độ trong việc tiến hành xin chấp thuận thực hiện DAĐT hay không ví như thông qua việc ủy quyền của Thủ tướng chính phủ cho một các nhân hoặc cơ quan nào đó trong lĩnh vực này. Liên quan đến việc ủy quyền lại phát sinh vấn đề đó là thực hiện ủy quyền như thế nào, trách nhiệm ra sao … lại chưa có quy định điều chỉnh cụ thể.

Như vậy, LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền quyết định cho thuê đất đối với tổ chức thuộc về UBND cấp tỉnh góp phần tạo thuận lợi cho việc khai thác, tiếp cận và SDĐ của các tổ chức kinh tế trong xã hội. Quy định về thẩm quyền đối với tổ chức này không căn cứ hoàn toàn dựa trên mục đích sử dụng đích mà phần nào phụ thuộc vào chủ thể sử dụng đất. Đồng thời, đánh giá chung cho thấy việc phân định thẩm quyền theo quy định của LĐĐ 2013 hiện nay là hoàn toàn phù hợp trong việc phân định rõ thẩm quyền của UBND các cấp, tăng thêm thẩm quyền cho thuê cũng như trách nhiệm của UBND cấp huyện trong việc cho thuê đất thực hiện DAĐT.

• Thời hạn cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Mỗi hình thức cho thuê đất hoặc giao đất đều có cách thực hiện nghĩa vụ tài chính khác nhau, do vậy nên thời hạn SDĐ cũng có sự khác nhau, do vậy cũng tồn tại loại hình giao đất với thời hạn ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, đối với hình thức cho thuê đất thì bên thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tùy theo khả năng và nhu cầu của mình nên được phép lựa chọn thời gian thuê. NN có quy định thời hạn tối đa của việc cho thuê đất vì tình hình tài chính và nhu cầu SDĐ của bên thuê đất có thể thay đổi nên không thể thuê đất ổn định, lâu dài như giao đất.

“Thời hạn” được hiểu đó là khoảng thời gian xác định được tính theo mốc thời gian từ khi bắt đầu đến khi kết thúc. Trong lĩnh vực ĐĐ, thời hạn SDĐ là được xác định là giới hạn thời gian được PL cho phép NSDĐ thực hiện các quyền sử dụng đối với một diện tích đất được NN cho thuê phù hợp với mục đích SDĐ.

LĐĐ năm 2013 quy định thời hạn cho thuê đất đối với các DAĐT được tính chung là 50 năm đối với đất nông nghiệp. Đối với các trường hợp còn lại, thời hạn cho thuê đất có mức tối đa là 70 năm “đối với dự án có vốn ĐT lớn nhưng thu hồi vốn chậm; DAĐT vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Khi hết thời hạn, người SDĐ nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được NN xem xét gia hạn SDĐ nhưng không quá thời hạn quy định”. Tuy nhiên nếu người mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản là cá nhân người Việt Nam thì sau này sẽ được công nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở lâu dài nhằm đảm bảo quyền của người SDĐ, còn nếu người mua nhà ở là người nước ngoài thì nhà ở có thời hạn sở hữu là 50 năm khi hết thời hạn thì nhà ở được xử lý theo quy định của PL.

Nhìn chung, thì so với LĐĐ 2003 thì thời hạn SDĐ được quy định không có nhiều điểm khác biệt và đảm bảo được quyền sở hữu ĐĐ thuộc toàn dân do NN làm đại diện chủ sở hữu. Ngày ban hành quyết định cho thuê đất được tính là ngày bắt đầu thời hạn cho thuê đất. Khi hết thời hạn thuê, QSDĐ của người thuê đương nhiên chấm dứt, tuy nhiên NSDĐ vẫn có QSDĐ nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng sau khi hết thời hạn cho thuê 06 tháng nhưng phải đáp ứng điều kiện đó là: (i) luôn chấp hành đúng quy định PL về ĐĐ và (ii) việc SDĐ phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt. Có thể thấy, đây là quy định tạo thuận lợi cho người thuê đất nhằm mục đích ổn định việc làm ăn, kinh doanh trên đất cũng như tiết kiệm được thời gian và tài chính để thực hiện các thủ tục và tiến hành ĐT lại trên đất đang thuê.

2.1.5. Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Chủ thể được nhà nước cho thuê đất để thực hiện DAĐT là bên thuê đất. Nói cách khác, bên thuê đất là bên có nhu cầu về đất nhằm mục tiêu thực hiện DAĐT. Xuất phát từ mục đích đối với đất này mà chủ thể là bên thuê có là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn ĐT nước ngoài. Nói cách khác, chủ thể thuê đất ở đây là chủ thể có có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chủ thể bên thuê này có sự đa dạng nhất định, không chỉ là cá nhân mà còn là tổ chức, không chỉ là ở trong nước mà có thể là nước ngoài. Chủ thể là bên thuê đất phải đáp ứng được những điều kiện nhất định như cá nhân phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, tổ chức phải có tư cách pháp nhân, đượic cấp phép hoạt động theo quy định của pháp luật …

Cùng với đó, mục đích cuối cùng của thuê đất là thực hiện DAĐT do vậy diện tích đất thuê và thời gian thuê thường sẽ kéo dài so với việc thuê tài sản, thuê đất thông thường, do vậy, để tránh lãnh phí nguồn ĐĐ cũng như đảm bảo DAĐT thực hiện đúng mục đích thì pháp luật cần có những quy định rõ ràng hơn về điều kiện của bên thuê đất.

Ngoài việc quy định về năng lực PL, năng lực hành vi của bên thuê thì pháp chủ thể thuê đất thực hiện DAĐT cũng phải đảm bảo về năng lực tài chính để thực hiện DAĐT khi tiến hành thuê đất. Năng lực tài chính của bên thuê được LĐĐ 2013 quy định thông qua hai nguồn tài chính được xác định đó là: (i) năng lực tài chính đảm bảo cho việc tiến độ dự án và (ii) khoản ký quỹ theo quy định của Luật ĐT.

Về năng lực tài chính của bên thuê khi thực hiện DAĐT được quy định dựa trên tỷ lệ phần trăm tổng mức vốn ĐT dự án có quy mô diện tích nhất định, theo quy định tại khoản 2 Điều 14 NĐ 43/2014/NĐ-CP thì tỷ lệ này là 20% ứng với diện tích dưới 20ha, và 15% ứng với diện tích từ 20ha trở lên. Việc quy định tỷ lệ dựa trên tổng vốn ĐT và diện tích được cho thuê đất là hoàn toàn hợp lý, tạo sự thống nhất trong việc áp dụng về cho thuê đất thực hiện DAĐT trên cả nước, đảm bảo năng lực tài chính, trách nhiệm của bên thuê đất.

Về mức ký quỹ để thực hiện DAĐT hiện nay tùy thuộc vào lĩnh vực ngành nghề kinh doanh mà mức ký quỹ này có sự khác nhau nhất định, tuy nhiên cũng dựa trên tỷ lệ nhất định dựa trên tổng mức vốn ĐT đối với dự án thực hiện ĐT.

Có thể thấy, quan hệ cho thuê đất là quan hệ được hình thành giữa NN và chủ ĐT có nhu cầu SDĐ trên cơ sở ký kết HĐ cho thuê QSDĐ với mục đích cụ thể đó là thực hiện DAĐT. Với cơ sở pháp lý này, HĐ cho thuê QSDĐ giữa NN và chủ ĐT cũng có bản chất như một HĐ dân sự thể hiện sự thỏa thuận, ý chí của các bên có liên quan đến việc thuê đất như loại đất thuê, thời hạn thuê, hình thức thuê, nghĩa vụ tài chính ….Tuy nhiên, dưới góc độ đất đai là loại tài sản đặc biệt và một bên trong quan hệ cũng là chủ thể đặc biệt (NN), do vậy HĐ cho thuê đất phải có những nét đặc trưng riêng biệt mang nặng tính hành chính NN. Tính hành chính NN ở đây thể hiện ở việc phải có quyết định cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền. Cùng với đó, HĐ thuê đất cũng mang sự bất bình đẳng xuất phát từ địa vị pháp lý của các bên chủ thể trong quan hệ cụ thể đó là PL quy định quyền nghĩa vụ của bên thuê để thực hiện DAĐT gần như bắt buộc chấp hành chứ không được phép tiến hành thỏa thuận như thông thường.

Cho thuê đất là hoạt động được pháp luật điều chỉnh, do NN thực hiện do vậy quyền và nghĩa vụ cũng được PL quy định cụ thể, hay nói cách khác chủ thể ban hành PL cũng là chủ thể thực hiện PL, chủ thể trong quan hệ cho thuê đất – NN. Do vậy, trong mối quan hệ cho thuê đất này, sự bất bình đẳng còn thể hiện ở việc bên thuê đất không được phép thỏa thuận về HĐ cho thuê mà phải tuân thủ theo ý chí của bên cho thuê theo quy định đã được đề ra. Nhưng sự bất bình đẳng này lại được cho là hợp lý bởi lẽ, ĐĐ có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển và ổn định nền kinh tế xã hội, an ninh chính trị đất nước, việc tuân thủ PL nhằm hướng việc SDĐ đúng mục đích, có hiệu quả và tạo nguồn lợi cho phát triển kinh tế. Ngoài ra, việc quy định quyền và nghĩa vụ cho bên thuê theo PL hiện nay cũng tạo nên sự cân xứng tương đối giữa các bên chủ thể trong quan hệ, tạo niềm tin cho bên thuê khi tiến hành thuê đất. Do vậy, các HĐ thuê đất thực hiện DAĐT hầu hết không quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể theo thỏa thuận mà được ghi nhận đầy đủ các quyền và nghĩa vụ được xác lập tại các văn bản pháp luật khác nhau.

• Quyền, nghĩa vụ cơ bản của nhà ĐT thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Trong hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT thì các bên cũng có quyền và nghĩa vụ nhất định nhằm đảm bảo HĐ cho thuê đất được đảm bảo thực hiện trong thực tế. Trong đó nhà ĐT thuê đất để thực hiện các DAĐT cũng có những quyền và nghĩa vụ trong việc thuê đất để thực hiện các DAĐT như sau:

• Quyền của bên thuê đất:

Được yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất theo như đã thoả thuận. Các thông tin về mảnh đất thường được thể hiện trong giấy chứng nhận QSDĐ, nếu bên thuê nhận được mảnh đất không giống như thỏa thuận thì có quyền yêu cầu bên thuê giao đúng tài sản đó lại cho bên thuê, hoặc bên thuê có thể yêu cầu hủy bỏ HĐ do giao không đúng tài sản.

Được SDĐ thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận. Thời hạn không chỉ là một khoảng thời gian, mà còn là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Chỉ trong thời hạn thực hiện HĐ thuê QSDĐ, các bên mới phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Quyền SDĐ ổn định ở đây có nghĩa là bên cho thuê phải đảm bảo cho bên thuê được SDĐ một cách liên tục, thường xuyên không bị ngắt quãng hay xâm phạm, đồng thời khi thuê quyền sử dụng một cách hợp pháp, quyền này của bên thuê cũng được PL bảo hộ.

Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc SDĐ. Sau khi thuê QSDĐ, bên thuê được hưởng tất cả các hoa lợi tự nhiên từ đất và các hoa lợi thu được từ quá trình ĐT, khai thác và SDĐ. Trong trường hợp bên cho thuê QSDĐ là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê QSDĐ cho đến hết thời hạn thuê. Trong trường hợp bên thuê QSDĐ là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê QSDĐ cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Nghĩa vụ của bên thuê đất:

SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê. Mỗi một loại đất, thửa đất đã được NN quy định mục đích sử dụng khác nhau để phù hợp với quy hoạch về ĐĐ của từng địa phương, đồng thời chủ thể thuê QSDĐ chỉ được SDĐ trong ranh giới mảnh đất đã thuê và trong thời hạn thuê, nếu vượt quá tức là bên thuê đã vi phạm quyền của người SDĐ liền kề hoặc người cho thuê, đây đều là những quyền được PL bảo hộ, do đó bên thuê cần phải tuân thủ theo đúng quy định PL và thoả thuận của HĐ.

Chủ DAĐT phải thực hiện các thỏa thuận ghi nhận trong HĐ thuê QSDĐ đồng thời không được hủy hoại, làm giảm sút giá trị SDĐ. Nếu bên thuê hủy hoại hay làm giảm sút giá trị sử dụng của đất, ngoài việc vi phạm nghĩa vụ đối với HĐ, họ còn vi phạm PL ĐĐ về các nguyên tắc SDĐ. Vì vậy, cần đặc biệt tuân thủ nội dung này của HĐ, ngoài ra cần phải thực hiện các yêu cầu khác như yêu cầu tôn tạo, cải tạo đất …

Thực hiện đúng, đủ các nghĩa vụ tài chính như trả đủ tiền thuê theo thời gian, địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; việc trả tiền thuê không phụ thuộc vào phần lợi nhuận thu được từ việc SDĐ trừ trường hợp có thỏa thuận. Cách thức thanh toán hoàn toàn do các bên thỏa thuận, có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Tuy nhiên, cần lưu ý theo quy định về quản lý và sử dụng ngoại hối, các giao dịch được thực hiện trên lãnh thổ Việt Nam phải sử dụng tiền Việt Nam làm đồng tiền thanh toán, nếu sử dụng ngoại hối HĐ có thể bị coi là vô hiệu.

Thực hiện các nghĩa vụ trong việc bảo vệ môi trường, không gây phương hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ khác. ĐĐ là một thành tố của môi trường sống, có quan hệ mật thiết với các thành tố khác và với cuộc sống con người, vì vậy những hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất có thể gây nên những ảnh hưởng bất lợi cho môi trường sinh thái. Vì vậy, bên thuê có nghĩa vụ không chỉ bảo vệ môi trường đất mà còn bảo vệ các yếu tố môi trường khác như nước, không khí.

Sau khi hết thời gian thuê phải thực hiện việc hoàn trả lại ĐĐ theo đúng tình trạng như khi nhận, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Các bên có thể thỏa thuận, khi hết thời hạn thuê, bên thuê sẽ trả lại đất cùng toàn bộ thiết bị, công trình xây dựng trên đất hoặc chỉ trả lại đất, bên thuê sẽ tháo dỡ toàn bộ thiết bị, công trình trên đất…

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại TP.HCM

2.2.1. Khái quát thành tựu trong thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại TP.HCM

Liên quan lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, UBND TP.HCM đã ban hành khoảng 750 quyết định trong giai đoạn từ năm 2014- 2020 với số liệu diện tích ước tính khoảng hơn 2.800ha đất. Qua số liệu trên, cho thấy việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp và góp phần chỉnh trang đô thị, tăng nguồn thu ngân sách, trong đó việc thực hiện cho thuê đất đối với DAĐT trên địa bàn TP.HCM về cơ bản đã đạt được một số hiệu quả nhất định, đặc biệt là đã thực hiện cho thuê nhiều diện tích đất thực hiện các DAĐT góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của thành phố. Các dự án cũng góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo công ăn việc làm cho nhiều lao động, cung cấp đa dạng các sản phẩm đáp ứng cho nhu cầu SXKD và tiêu dùng của đời sống xã hội. Các dự án thuê đất để đầu tư xây dựng các dự án cho mục đích SXKD dịch vụ trên địa bàn TP.HCM nhìn chung hồ sơ pháp lý của các dự án đảm bảo về trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét thẩm định, phê duyệt.

Đồng thời, từ năm 2014 đến năm 2020, các ngành chức năng của Thành phố đã thực hiện 700 cuộc thanh, kiểm tra; UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành gần 1.000 Quyết định xử lý VPHC với số tiền phạt thu được trên 100 tỷ đồng và thu hồi trên 61.018m² đất của các tổ chức vi phạm hành chính; đã liên tục thực hiện rà soát, thanh kiểm tra hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất, đánh giá, phân loại các vi phạm để đề xuất nhiều biện pháp, giải pháp xử lý kiên quyết các chủ đầu tư chậm đưa đất vào khai thác sử dụng theo hồ sơ được phê duyệt, sử dụng đất không hiệu quả, không đúng mục đích, chưa hoặc không hoàn thành nghĩa vụ theo quy định của người sử dụng đất để có hướng ban hành quyết định thu hồi đất để tiến hành các thủ tục giao thuê đất cho các chủ đầu tư có phương án sử dụng đất có hiệu quả, khả thi, đồng thời nhắc nhỡ thường xuyên các nhà đầu tư tập trung hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn.

Ngoài ra, PL về cho thuê đất đã được khắc phục trong pháp LĐĐ 2013, trên cơ sở đó, TP.HCM đã không ngừng đề xuất với Trung ương và được chấp thuận tại các NQ, NĐ của CP, như quy định phân cấp cho HĐND Thành phố được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa từ 10ha trở lên; việc xử lý giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất tại các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, đồng thời ban hành một số văn bản mang tính chất quy phạm PL để triển khai thủ tục cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Cụ thể, quy định PL về điều kiện, thủ tục xét duyệt cho thuê đất để thực hiện DAĐT có ưu điểm như sau:

PL cho thuê đất để thực hiện DAĐT tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án như: Thực hiện chung về một bộ thủ tục hành chính về thành phần hồ sơ, nơi tiếp nhận hồ sơ, thời gian thực hiện các bước thủ tục khi giải quyết hồ sơ; thời gian xử lý hồ sơ xin cho thuê đất đối với trường hợp đã hoàn thành công tác GPMB hoặc chủ đầu tư không phải thực hiện công tác GPMB.

Các chủ đầu tư tùy vào tính chất của dự án, năng lực tài chính và phương án kinh doanh mà chọn cách thức tiếp cận QSDĐ bằng qua một trong các phương thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; nhận chuyển QSDĐ, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng QSDĐ.

Pháp luật ĐĐ hiện hành quy định chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các chủ đầu tư dự án hoạt động thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; các chủ đầu tư dự án có sử dụng đất đầu tư xây dựng các công trình công cộng; nhà phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho người lao động tại các khu công nghiệp, ký túc xá cho sinh viên.

Các chủ đầu tư được nhà nước giao, cho thuê đất thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thực hiện một số biện pháp bảo đảm QSDĐ. LĐĐ hiện hành đã đưa ra nhiều cơ chế, biện pháp thanh toán tài chính về đất đai đa dạng, linh động, nhằm tạo nhiều thuận lợi để các chủ đầu tư dự án bố trí, tập trung vốn phục vụ hoạt động mở rộng sản xuất, nâng cao năng lực cạnh tranh.

PL đã xác lập QSDĐ là tài sản có tính chất đặc biệt và bằng công cụ là ban hành quy định PL để điểu chỉnh hành vi, để tạo ra môi trường, hành lang pháp lý giúp loại tài sản đặc biệt này được có điều kiện tham gia các quan hệ dân sự, thương mại như các loại tài sản thông thường. Điều này giúp cho nền kinh tế đa dạng, phong phú, phát triển và thúc đẩy người đang nắm giữ QSDĐ chủ động tham gia đầu tư.

2.2.2. Một số hạn chế, bất cập cụ thể trong thực tiễn thi hành và áp dụng quy định pháp luật về cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư tại TP.HCM

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội thì nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng cao nên cần phải đảm bảo việc cho thuê đất phải đúng đối tượng có như cầu thực sự. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực sự nhưng vì nguồn lực không đủ mạnh nên không thể cạnh tranh với các nhà đầu tư có nguồn lực mạnh; từ đó khả năng tiếp cận đất đai bị hạn chế. Ngoài ra, LĐĐ còn quy định các trường hợp nhà nước không thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nên chủ đầu tư phải tự thương lượng, thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Điều này cũng tạo ra nhiều điểm không thuận lợi và khó khăn cho các nhà đầu tư, vì những lý do sau:

Một là, về giá đất. Vì sự bất ổn của nền kinh tế nên làm cho giá đất chuyển nhượng trên thị trường thường bị đẩy lên cao so với giá đất thực tế. Do đó khi chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ chấp nhận giá đất theo thị trường, không chấp nhận giá đất thực tế. Nếu nhà đầu tư chấp nhận giá thị trường thì các dự án mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất hoặc các dự án khác sẽ khó thực hiện vì có sự so sánh về giá đất; nhưng nếu không chấp nhận thì không thể nhận được QSDĐ. Việc này đã tác động, ảnh hưởng rất lớn đến đơn giá thuê đất, cụ thể TP.HCM đã ban hành văn bản quy định về giá bồi thường về đất khi thu hồi đất, cụ thể nghiên cứu tác giả đưa ra ví dụ đối với đất NN có sự gia tăng đáng kể nhưng vẫn chưa đáp ứng được với giá đất của thị trường.

Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm thực hiện dựa vào mục đích sử dụng đất với tổng số tiền thuê đất (tính theo Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng, thì đơn giá thuê đất hàng năm tại TP.HCM cũng có sự thay đổi theo hướng tăng lên theo chỉ số tăng trưởng của nền kinh tế thể hiện qua HSĐC đơn giá cho thuê đất hàng năm, như sau:

• Bảng đơn giá cho thuê đất theo QĐ số 53/2021/QĐ-UBND

Trường hợp phải thực hiện thuê tư vấn xác định đơn giá cho thuê đất cụ thể thì đơn giá cho thuê đất được tính toán sát giá hình thành trên thị trường trong điều kiện bình thường dựa trên các thông tin, dữ liệu thu thập giá chuyển nhượng đất của thị trường, dẫn đến chủ đầu tư phải thực hiện trả tiền thuê đất cao hơn giá trị thực, làm cho chi phí vốn gia tăng, giảm sự cạnh tranh của doanh nghiệp khi hoạt động SXKD.

Hai là, về thực trạng sử dụng đất cho mục đích NN. Hiện này, người sử dụng đất NN thường sử dụng các thửa đất nhỏ, có nhà ở, công trình kiến trúc khác nằm xen kẽ trong thửa đất NN. Vì vậy, phải thỏa thuận được với người sử dụng đất nhưng có những người sử dụng đất không thỏa thuận được thì dự án cũng không thể triển khai được vì thửa đất này nằm rải rác, xen kẽ trong phạm vi dự án. Điều nay tạo tiền lệ người đi sau, không chấp hành sẽ được hưởng lợi nhiều hơn dẫn đến dự án các dự án khó hoàn thành 100% công tác GPMB để triển khai xây dựng. Thời gian này kéo dài sẽ là gánh nặng về tài chính cho nhà đầu tư, thậm chí có nhiều doanh nghiệp phải phá sản.Tuy nhiên, trong những năm qua, do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID 19 diễn biến phức tạp dẫn đến việc phải cách ly, giãn cách xã hội dẫn đến những khó khăn và chậm lại sự phát triển và mở rộng của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt tại Việt Nam thì số lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm số lượng lớn, do vậy việc ảnh hưởng của COVID 19 đến sự phát triển kinh tế là càng lớn hơn. Tuy nhiên, hầu hết các dự án được thanh, kiểm tra đều không đảm bảo tiến độ đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư và cam kết tiến độ thực hiện DAĐT của chủ đầu tư với UBND TP.HCM. Sau khi UBND TP.HCM quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận đầu tư, công tác thanh, kiểm tra của các cấp chính quyền ở địa phương và các đơn vị chức năng có thẩm quyền chưa được quan tâm, không kịp thời phát hiện và xử lý hoặc kiến nghị xử lý đối với những biểu hiện vi phạm trong việc khai thác, sử dụng đất, chấp hành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Kết quả thanh tra, một số dự án có biểu hiện vi phạm pháp LĐĐ như sử dụng đất không đúng mục đích, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính… nhưng không có văn bản, quyết định xử lý vi phạm hành chính của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo thống kê từ cuối năm 2017 đến nay, Thành phố chưa thực hiện được việc xử lý thu hồi 27.718,4m² đất, trong khi Thành phố có 824 dự án được thông qua thì chỉ mới 348 dự án có thực hiện các bước triển khai và 476 dự án chưa được triển khai.

Bên cạnh đó là việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất nhằm thực hiện DAĐT từ đất NN rất khó khăn. thống kê của cơ quan chức năng TP.HCM, thì nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân ở các quận huyện rất lớn, lên hơn 1.000 ha và chưa dừng lại trong những năm tới. Cả TP.HCM hiện chỉ còn huyện Củ Chi trồng lúa và một diện tích nhỏ ở huyện Bình Chánh, Hóc Môn. Riêng huyện Hóc Môn, với tốc độ phát triển hiện nay, diện tích đất trồng lúa cũng giảm rất nhiều. Trong khi đất NN “mênh mông” ở ngoại thành đang bị hoang hóa, thì quỹ đất công nghiệp lại rất khó mở rộng, khiến kết quả thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất của TP.HCM ngày càng thụt lùi so với các địa phương trong khu vực.

Cụ thể, theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza), sau 30 năm phát triển, đến nay, Thành phố có 3 Khu chế xuất và 14 Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 3.811,71 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giải quyết việc làm cho hơn 281.000 lao động.Vấn đề gây khó khăn nhất hiện nay là Thành phố đang thiếu quỹ đất lớn phục vụ thu hút đầu tư, do các Khu công nghiệp hiện hữu gần như đã lấp đầy hoặc đang gặp vướng mắc về xác định giá thuê đất, chưa được ký hợp đồng thuê đất…Thống kê cho thấy, các Khu công nghiệp, Khu chế xuất của TP.HCM chỉ còn khoảng 300 ha đất có thể cho thuê, khai thác. Trong quy hoạch của TP.HCM cũng chỉ có 5.800 ha đất công nghiệp.Trong khi đó, các tỉnh giáp ranh như Tây Ninh có 11.000 ha đất công nghiệp, Bình Dương có 18.000 ha… Quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn chế đã làm giảm sự cạnh tranh thu hút đầu tư của TP.HCM với các tỉnh lân cận.

Ba là, mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước và chủ đầu tư còn chưa gắn kết, chưa có sự phối hợp tốt với nhau đặc biệt là trong công tác bồi thường, GPMB, ngoài ra sự ảnh hưởng của UBND các cấp trong công tác GPMB, bồi thường về đất, những điều chỉnh về cơ chế chính sách liên quan vấn đề bồi thường, giao thuê đất bị tác động nhiều bởi cơ chế thị trường đặc biệt là về giá cả, do vậy công tác giao đất, cho thuê đất còn gặp nhiều thách thức, vướng mắc, một số DAĐT được nhà nước xét duyệt cho thuê đất trả tiền hàng năm nhưng thực hiện GPMB chậm hoặc không dứt điểm dẫn đến không thể ký biên bản giao đất giữa cơ quan nhà nước và chủ đầu tư, từ đó không có căn cứ đề thu tiền thuê đất làm thất thu cho ngân sách nhà nước. Ví dụ như trường hợp của Công ty TNHH phát triển quốc tế thế kỷ 21 chuyên hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Tính đến năm 2021, số tiền thuê đất mà công ty phải nộp là hơn 511,9 tỷ đồng tiền thuê đất tại phường An Phú, quận 2 để thực hiện dự án Lakeview City nhưng công ty vẫn không tiến hành nộp mặc dù Cục thuế TP. HCM đã có nhiều thông báo về việc xử lý khoản nợ thuế và yêu cầu phải hoàn thành khoản nợ này của công ty.

Bốn là, việc xác định năng lực, điều kiện của chủ đầu tư dự án để tiến hành cho thuê đất thực hiện DAĐT vẫn chưa thật sự công khai, minh bạch và rõ ràng, vẫn còn nhiều nhà đầu tư lợi dụng sự quen biết, quan hệ để xin thuê đất với diện tích lớn nhằm “ôm đất” trục lợi, sau đó lại bỏ hoang, không thực hiện DAĐT gây lãng phí trong sử dụng đất. Tại TP.HCM, để lựa chọn được nhà đầu tư uy tín, đủ điều kiện được thuê đất vẫn còn một số vướng mắc. Nguyên nhân là do vẫn còn thiếu các quy định hướng dẫn cụ thể trong việc thẩm định tư cách và điều kiện của chủ đầu tư khi tiến hành xin được cho thuê đất, phần lớn việc cho thuê được quyết định theo hướng đảm bảo chung có nghĩa là có dự án, xin thuê đất và cơ quan nhà nước không có cách nào tiến hành thẩm định được đối với nguồn vốn thực định của chủ đầu tư chứ không phải trên giấy tờ, cho thấy nhà đầu tư có đảm bảo thực hiện đưoạc dự án hay không hay thuê để đầu cơ đất …

Ví dụ: Qua kết quả thanh tra TP.HCM đối với khu đất có diện tích là 12.496 m² tại số 4 đường Phạm Phú Thứ, phường 11 quận Tân Bình là khu đất do Công ty Cổ phần Nam Tiến chọn thuê đất hàng năm với mục tiêu xây dựng chung cư cao tầng, văn phòng có quyết định cho thuê từ tháng 5/2005. Kết quả cho thấy, doanh nghiệp chưa thực hiện xong các thủ tục pháp lý của DAĐT và tổng số tiền thuê đất, tiền chậm nộp của công ty này đến ngày 30/4/2022 là hơn 29 tỷ đồng.

Năm là, về công tác định giá đất trên địa bàn TP. HCM, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của LĐĐ năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước cho thuê đất còn phức tạp. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định, tính toán giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng QSDĐ) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp.

Kết quả khảo sát đối với dự án vành đai 3 thì đơn giá bồi thường tạm tính cho dự án này cũng có sự khác nhau ví dụ: đất NN (vườn gò…) trồng cây lâu năm từ 3,8-8,2 triệu đồng/m2; đất NN (đất ruộng, hoa màu…) trồng cây hằng năm từ 3,2-6 triệu đồng/m2; đất ở qua khảo sát từ 18,7 triệu đồng đến hơn 40 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Nhưng cùng loại đất này, tại tỉnh Bình Dương đã tính theo công thức như từng áp dụng cho dự án Đường sắt đô thị số 1 (Metro, Bến Thành – Suối Tiên). Cụ thể, lấy giá đất ở giảm trừ tiền sử dụng đất để ra thành đơn giá bồi thường, nên đơn giá đền bù của Bình Dương chắc chắn sẽ cao hơn TP.HCM, trong khi xét về yếu tố địa lý và giá trị gia tăng, đơn giá ở TP.HCM phải cao hơn tỉnh Bình Dương cho cùng loại đất và vị trí. Thế nên sẽ xảy ra tình huống hai hộ dân ở hai địa phương có đất cạnh nhau lại được đền bù với các mức giá khác nhau và phát sinh khiếu nại so bì. Thực tế, TP.HCM thu hồi đất xong nhưng tỉnh Bình Dương đến nay vẫn chưa thu hồi đất xong²⁷. Hay đơn cử như cùng địa bàn tại TP HCM nhưng việc xác định giá đền bù các diện tích đất xen kẹt (đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; đất NN được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư…) cũng gây khó khi xác định đơn giá GPMB theo hướng “sát với giá thị trường”, bởi không thể xác định được đây là loại đất gì để áp đơn giá. Trong khi loại đất này xuất hiện rất nhiều ở các vùng đang đô thị hóa hay đang phát triển công nghiệp tại khu vực Đông Nam Bộ, đây cũng là thực trạng tại dự án Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh rộng khoảng 600ha, trong đó, phần đất ở TP.HCM chỉ gần 120ha. Vậy nhưng, đơn giá bồi thường đất và chính sách tái định cư của hai địa phương cũng thực tế khác nhau.

• Tồn tại một số nguyên nhân, vấn đề dẫn đến các hạn chế trên là:

Một là, các quy định PL về căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất chưa có biện pháp chứng minh vốn thực tế nên chưa giúp loại bỏ ngay từ đầu các nhà đầu tư không đảm bảo năng lực, chưa kiểm soát ngăn chặn hiệu quả tình trạng một nhà đầu tư thuê đất để thực hiện các công trình xây dựng, DAĐT khác nhau, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư cố tình bao chiếm, giữ đất, không sớm đưa đất vào khai thác sử dụng, gây lãng phí đất rất lớn. Việc chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định cũng dẫn đến việc các nhà đầu tư không có nhu cầu thực hiện DAĐT nhưng vẫn xin thuê đất để sử dụng vào mục đích khác, phá vỡ quy hoạch.

Hai là, trình tự, thủ tục quy trình xét duyệt cho thuê đất được chia làm nhiều giai đoạn và quy định rải rác ở nhiều văn bản quy phạm khác nhau, không tập trung quy định rõ trình tự từ thu hồi đất đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xác định nghĩa vụ tài chính. Quy định cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ còn nhiều khó khăn khi có sự chuyển tiếp luật mới và luật cũ. Đặc biệt là thời gian vừa qua khi cá nhân, tổ chức nước ngoài cố tình lách luật để sở hữu nhà ở, sử dụng đất đai tại Việt Nam mà Nhà nước vẫn chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn, quản lý.

Ba là, quy định của PL về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp tính toán xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin tin cậy về giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ trình độ, nghiệp vụ và đạo đức để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá. Công tác chỉ đạo thực hiện tại một số địa phương chưa thực sự sát sao, quyết liệt, trong khi khái niệm quy định giá đất đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường còn rất mơ hồ, dẫn đến các đơn vị thực thi còn lúng túng chưa biết căn cứ và cách thức tính toán thực hiện giá đất cho một khái niệm còn chưa rõ ràng như vậy.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

• Nội dung chương 2 đã làm rõ được những nội dung cụ thể đó là:

Tổng quan được quy định của PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT ở những khía cạnh đó là: căn cứ để cho thuê đất thực hiện DAĐT, hình thức cho thuê, điều kiện cho thuê, thẩm quyền cho thuê, thời hạn cho thuê, chủ thể được Nhà nước cho thuê đất, quyền và nghĩa vụ cơ bản của chủ đầu tư thuê đất.

HCM xác định là một đầu tàu kinh tế của Việt Nam. Do vậy việc cho thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM diễn ra phổ biến và thường xuyên, đạt được không ít kết quả nhất định đóng góp vào sự phát triển của thành phố và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó thì việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT cũng có những hạn chế bất cập nhất định ví dụ trong việc định giá đất cho thuê, hay công tác GPMB … dẫn đến còn nhiều trường hợp chưa đạt hiệu quả trong công tác cho thuê đất, thời gian kéo dài. Ngoài ra một số khó khăn bất cập xuất phát từ chính chủ đầu tư trong việc nợ tiền thuê đất, chậm đưa đất vào khai thác, sử dụng… làm ảnh hưởng nguồn thu của ngân sách Nhà nước, gây lãng phí tài sản đất đai.