Luận văn: Pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do lựa chọn đề tài

Hiện nay tại các quốc gia trên thế giới đều coi hình thức cho thuê đất là phương thức tiếp cận ĐĐ của NSDĐ là phương thức phổ biến nhất, cùng với đó là PL điều chỉnh đối với hoạt động này cũng có sự khác nhau cơ bản giữa các quốc gia khác nhau. Có thể nói, PL về cho thuê đất hình thành đã tạo cơ sở pháp lý đảm bảo cho việc SDĐ trên quy mô rộng lớn được thực hiện đúng kế hoạch, đạt hiệu quả kinh tế mà vẫn tiết kiệm được nguồn tài nguyên đất trong khi nhu cầu đối với ĐĐ ngày càng gia tăng.

Trong những năm qua, PL về cho thuê đất đã huy động nguồn vốn, tạo tiền đề cho nền kinh tế phát triển, cải thiện đời sống nhân dân, tận dụng được nguồn lực ĐT của các nước trên thế giới. Tuy nhiên, việc thi hành PL về cho thuê đất đối với các DAĐT tại TP.HCM gặp phải những hạn chế nhất định như thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ, tình trạng cho thuê đất bừa bãi không tính đến hiệu quả kinh tế đã làm phát sinh tham nhũng, tiêu cực gây bức xúc, bất bình trong nhân dân. Mặt khác, thực tiễn việc thực thi PL về cho thuê đất đối với các DAĐT tại TP.HCM cũng cho thấy còn có nhiều quy định còn chưa có sự phù hợp với thực tế ví như sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong hoạt động cho thuê đất, giữa NN và người thuê đất hay giữa các chủ thể là bên thuê khác nhau đặc biệt là đối tượng người nước ngoài, xử lý đất nông nghiệp trong khu vực đô thị hóa (Quận 7, Quận 12, Quận Bình Tân, Thành phố Thủ Đức) nhưng không còn là đất nông nghiệp, xử lý quy chế tiêu chí hình thành dự án độc lập đối với phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (đất công) trong các DAĐT để thực hiện. Bên cạnh đó, vấn đề thủ tục hành chính trong việc cho thuê đất cũng là rào cản khiến cho việc cho thuê đất tại TP.HCM còn chưa đạt được kết quả như mong muốn, vẫn còn tồn tại tình trạng tiêu cực, nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ về quản lý đất đai dẫn đến việc cho thuê đất không đúng mục đích, không hiệu quả hoặc cách hiểu PL còn khác nhau giữa các bộ phận xử lý hồ sơ cho thuê đất. Đặc biệt là những điểm chưa phù hợp về căn cứ và điều kiện cho thuê đất để thực hiện DAĐT, quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất, quy định về hình thức cho thuê đất, thời hạn cho thuê đất để thực hiện DAĐT, quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực hiện DAĐT, xử lý quy hoạch sử dụng đất không phù hợp quy hoạch xây dựng.

Xuất phát từ những lý do trên mà cần thiết hơn hết đó là cần phải nghiên cứu hoàn chỉnh khung pháp lý theo hướng đồng bộ, thống nhất và tương thích để đảm bảo QSDĐ của người thuê đất, đồng thời cần phải có sự đánh giá nhất định đến yêu tố hiện trạng khi thực hiện cho thuê đất và đưa ra một số cơ chế hiệu quả quản lý hoạt động cho thuê đất. PL cần có sự cụ thể trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ này ví như mục đích, thời hạn, hiệu quả đất thuê được sử dụng. Những bất cập, hạn chế này cần phải có những chính sách cụ thể trong việc nghiên cứu đánh giá một cách toàn diện về thực trạng thực thi PL về cho thuê đất tại TP.HCM để đề xuất các giải pháp cụ thể nâng cao hiệu quả công tác cho thuê đất hiện nay.

Mặc dù đạt những kết quả trong hoạt động cho thuê đất thực hiện các DAĐT, thực tiễn thi hành PL về cho thuê đất tại TP.HCM còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập và nảy sinh những vấn đề mới phát sinh như đã nêu trên. Từ đó đặt ra yêu cầu phải tiếp tục nghiên cứu, khuyến nghị hoàn thiện các quy định PL. Với những lý do đã trình bày, học viên đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM” làm luận văn thạc sĩ.

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1. Mục tiêu tổng quát

Luận văn này được thực hiện nhằm phân tích, hoàn thiện cơ sở lý luận đồng thời hướng đến hoàn thiện hoàn thiện PL và nâng cao hiệu quả áp dụng PL về thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM.

2.2. Mục tiêu cụ thể

• Để đạt được mục tiêu tổng quát nêu trên, học viên đặt ra các mục tiêu cụ thể sau đây:

Thứ nhất, về mặt lý luận, luận văn sẽ phân tích, làm rõ một số vấn đề về lý luận liên quan đến DAĐT được cho thuê đất, cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, HĐ cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Đồng thời, luận văn sẽ phân tích các vấn đề lý luận của PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, bao gồm: cơ sở hình thành, quá trình phát triển và luận giải khái niệm PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, phân tích cơ cấu điều chỉnh PL, các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi và tiêu chí đánh giá lĩnh vực PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT.

Thứ hai, về thực tiễn, luận văn dựa trên những phân tích, nghiên cứu từ đó đưa ra những nhận định đánh giá chung về PL cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Đồng thời, tổng hợp thông tin, đánh giá thực tiễn áp dụng về cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM.

Thứ ba, trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận văn sẽ nêu được các định hướng và một số kiến nghị cụ thể góp phần hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT và những giải pháp giúp nâng cao hiệu quả áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

• Cho thuê đất thực hiện các DAĐT dựa trên những căn cứ pháp lý nào?
• Việc cho thuê đất để thực hiện các DAĐT cần có điều kiện gì?
• Chủ thể nào được NN cho thuê đất để thực hiện DAĐT?
• Quyền, nghĩa vụ cơ bản của nhà ĐT thuê đất để thực hiện các DAĐT được quy định như thế nào?
• Thẩm quyền quyết định cho thuê đất và thời hạn cho thuê đất để thực hiện các DAĐT được quy định như thế nào?
• Xử lý các chủ đầu tư dự án để dự án kéo dài, gây lãng phí đất đai bằng các biện pháp cụ thể nào?
• Việc hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT ở TP. HCM trong thời gian tới cần dựa trên những định hướng, cơ chế chính sách cụ thể và có những giải pháp mang tính tháo gỡ những rào cản pháp lý nào?

4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

4.1. Đối tượng nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: (1) các quan điểm, học thuyết về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất để thực hiện DAĐT nói riêng; (2) các quy phạm PL đang áp dụng về cho thuê đất để thực hiện DAĐT trên địa bàn TP.HCM.

4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài

Về mặt nội dung trong khuôn khổ của Luận văn thạc sĩ, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:

Đối với phần lý luận, học viên chỉ: (1) nghiên cứu, phân tích, tổng hợp và trình bày các quan điểm lý luận về DAĐT; cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; (2) nghiên cứu, phân tích, tổng hợp và trình bày về cơ cấu điều chỉnh PL; tiêu chí đánh giá và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi lĩnh vực PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Luận văn ngày không trình bày về những vấn đề khác không liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến chủ đề cho thuê đất để thực hiện các DAĐT.

Đối với phần thực trạng PL, học viên tập trung bình luận, đánh giá các quy định cơ bản nhất của PL ĐĐ hiện hành về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT.

Đối với phần thực tiễn thi hành, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu tập trung ở hoạt động cho thuê đất nông nghiệp đối với nhóm DAĐT sử dụng vốn tư nhân của các tổ chức, cá nhân (loại trừ nhóm dự án sử dụng vốn ĐT công, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài dự án cống, dự án Public Private Partnership (PPP)).

Về mặt không gian, tác giả nghiên cứu thực tiễn thực hiện và áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT từ thực tiễn TP.HCM.

Về mặt thời gian, các số liệu, thông tin được sử dụng làm cơ sở phục vụ nhu cầu đánh giá thực tiễn thực hiện PL và cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM được tổng hợp trong khoảng thời gian từ năm 2017 – 2022.

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Khi tiếp cận vấn đề nghiên cứu, luận văn dựa trên các quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam trong qua trình đổi mới, xây dựng đất nước Việt Nam và xây dựng NN pháp quyền. Trong đó có quan điểm chỉ đạo của Đảng về xây dựng và phát triển KTTT theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

• Trong từng chương tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau:

Phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở chương 1. Trên cơ sở tham khảo những công trình nghiên cứu khoa học trước đó, tác giả thực hiện hệ thống hóa các lý luận dựa trên các quy định của PL, giáo trình, sách chuyên khảo và bài viết được đăng trên một số báo và tạp chí chuyên ngành. Từ đó, tác giả làm rõ các khái niệm, cơ sở lý luận và mở rộng hơn các vấn đề liên quan đến PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT.

Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng trong toàn bộ 03 chương của luận văn. Tại chương 1 tác giả sử dụng phương pháp này để phân tích những khái niệm, đặc trưng về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và phân tích những quy định của PL hiện hành về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ở chương 2. Trong chương 2, 3 khi nghiên cứu về thực trạng và thực tiễn PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ hơn những vướng mắc này từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm hoàn thiện hơn quy định của PL về vấn đề này.

Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong toàn bộ luận văn, trên cơ sở các tài liệu đã phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để khái quát lại những vấn đề đã nêu ra, làm cơ sở đề xuất những kiến nghị hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT.

Phương pháp dự báo phân tích khoa học được tác giả sử dụng để tiến hành nghiên cứu, phân tích một số vụ việc cụ thể về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT để tìm ra những ưu điểm và vướng mắc, khó khăn mang tính phổ biến. Từ đó, luận văn rút ra những nguyên nhân, điều kiện dẫn đến những hạn chế, khó khăn trong cho thuê đất để thực hiện các DAĐT để tiếp tục nghiên cứu, kiến nghị, hoàn thiện về lý luận, đề xuất những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Phương pháp nghiên cứu này được sử dụng để tập trung nghiên cứu các nội dung tại chương 2 và chương 3 của luận văn.

6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Nội dung chương 1: học viên tập trung hệ thống hóa các khái niệm, đặc trưng cơ bản của cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, từ đó nêu được vai trò của hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và tiếp cận, tìm hiểu khái niệm PL cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; cơ sở hình thành và quá trình phát triển của PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; cơ cấu PL điều chỉnh hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; tiêu chí đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; các yếu tố ảnh hường đến việc xây dựng, thực hiện và áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT.

Nội dung chương 2: nghiên cứu các quy định PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Trên cơ sở các quy định, luận văn liên hệ thực tiễn thi hành PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn TP.HCM nhằm phân tích, đánh giá những tác động tích cực và tiêu cực; các nguyên nhân khách quan và chủ quan của vấn đề cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, rút ra kết luận từ việc nghiên cứu thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn TP.HCM. Thông qua nghiên cứu thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn TP.HCM, luận văn nhận xét những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn và nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tồn tại, hạn chế về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT.

Nội dung chương 3: tác giả đưa ra những định hướng và các giải pháp hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT trong thời gian tới nhằm mục đích giải quyết các mặt hạn chế và phát huy những kết quả đạt được về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT trong thời điểm hiện tại. Đồng thời, luận văn cũng đưa ra một số giải pháp mang tính đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT trong thời gian tới.

7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI

• Về mặt lý luận

Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung và góp phần hoàn thiện phát triển cơ sở lý luận của PL cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ở nước ta.

• Về mặt thực tiễn

Luận văn đưa ra các đánh giá về thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, thực tiễn triển khai thực hiện tại TP.HCM. Đồng thời, đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần tiếp tục hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và nâng cao hiệu quả áp dụng PL trên thực tế.

8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài, cụ thể như sau:

• Giáo trình, sách tham khảo

Phạm Thị Hương Lan (Chủ biên) (2018), “Bình luận khoa học LĐĐ (năm 2013)”, NXB Lao động Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2018), “PL ĐĐ Việt Nam từ năm 1945 đến nay”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Trần Quang Huy (Chủ biên) (2017), “Bình luận chế định quản lý nhà nước về ĐĐ trong LĐĐ 2013”, NXB Tư pháp, Hà Nội, Trường Đại học Luật Hà Nội (2016) , “Giáo trình LĐĐ”, NXB Công an nhân dân, Hà Nội; Nguyễn Thị Nga (Chủ biên) (2015), “Hỏi đáp LĐĐ”, NXB Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn Đình Bồng (Chủ biên) (2014), “Mô hình quản lý ĐĐ hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Nguyễn Quan Tuyến (Chủ biên) (2014), “Tìm hiểu về LĐĐ năm 2013”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Nguyễn Đình Bồng (Chủ biên) (2012), “Quản lý ĐĐ ở Việt Nam (1945 – 2010)”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), “Giáo trình quản lý nhà nước về ĐĐ và nhà ở”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

• Luận án, luận văn:

Nguyễn Khánh Ly (2016), “PL về thu đất ở Việt Nam hiện nay”. Luận văn tiến sĩ luật học, Học viên Khoa học Xã hội; Nguyễn Thị Mỹ Hằng (2020), “PL Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong thị trường bất động sản và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngô Minh Đức (2020), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn áp chung tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Vân (2019). “PL về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT và thực tiễn thi hành tại Thái Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Huyền Trung (2019), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Xuyên (2017), “PL về giao đất cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Bích Ngọc (2017), “PL về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ học, Trường Đại học luật Hà Nội.

• Bài viết tạp chí:

Lưu Trần Phương Thảo (2020), “PL về cho thuê đất khu công nghiệp” Tạp chí Nghề Luật, Số 12/2020; Hoàng Việt Trung (2017). “Thực tiễn thi hành các quy định của LĐĐ năm 2013 về thu tiền SDĐ, tiền cho thuê đất”, Tạp chí Dân chủ và PL, số 2/2017; Nguyễn Thanh Huyền (2016), “PL về giao, cho thuê rừng và đất rừng đối với doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực làm nghiệp – thực trạng và giải pháp”, Tạp chí NN và PL, Số 4/2016; Đặng Anh Quân (2016). “Bất cấp trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của LĐĐ năm 2013”, Tạp chí NN và Pháp huật, Số 5/2016; Nguyễn Khanh Ly (2015), “Một số khó khăn vướng mắc và kiến nghị, đề xuất trong việc cho thuê đất giữa nhà nước và người SDĐ”, Tạp chí khoa học Kiểm sát, Số 2/2015; Nguyễn Xuân Trọng (2014), “Quy định mới về giao đất cho thuê đất, chuyển mục địch SDĐ trong LĐĐ năm 2013 và các văn bản huớng dẫn thi hành”, Tạp chí Luật học, Đặc san LĐĐ năm 2013-2014; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), “Những điểm mới của LĐĐ năm 2013 về giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích SDĐ”, Tạp chí Dân chủ và PL, Số 3/2014; Nguyễn Khánh Ly (2012), “Chế định nhà nước cho thuê đất theo LĐĐ năm 2003”, Tạp chí Dân chủ và PL, Số 72012; Nguyễn Xuân Đồng (2011), “Những vướng mắc trong công tác bán đấu gia QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất”, Tạp chí Dân chủ và PL, Số 10/2011; Nguyễn Thị Nga (2005), “Cải cách thủ tục hành chính và giao đất, cho thuê đất – Nội dung mới trong LĐĐ năm 2003”, Tạp chí Luật học, Số 2/2005; Nguyễn Quang Tuyến (2001), “Về thẩm quyền giao đất cho thuê đất và thu hồi đất trong LĐĐ năm 1993”, Tạp chí Luật học, số 1/2001; Nguyễn Quang Tuyến (2001), “LĐĐ – Một số bất cập về thẩm quyền giao đất cho thuê đất và theo hóa đất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 4/2001; Vũ Thu Hạnh (1996), “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được NN giao đất cho thuê đất để sử dụng”, Tạp chí Luật học, Số 2/1996.

Các công trình trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài của luận văn có thể khái quát những nội dung cơ bản như sau:

Một là, một số công trình khoa học để đưa ra những cơ sở lý luận cho việc xây dựng và hoàn thiện khái niệm cho thuê đất để thực hiện các DAĐT PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT như công trình “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn áp chung tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Vân (2019); công trình “PL về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT và thực tiễn thi hành tại Thái Bình” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Huyền Trung (2019); công trình “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Xuyên (2017) … đồng thời tổng kết và phân tích được lịch sử hình thành cũng như sự phát triển của PL về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất để thực hiên các DAĐT nói riêng.

Hai là, một số công trình khoa học đã đem ra những bình luận đánh giá phân tích sâu về thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, chỉ ra những hạn chế, bất cập của PL để từ đó đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiên PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Ví dụ: Nguyễn Thị Mỹ Hằng (2020), “PL Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong thị trường bất động sản và thực tiễn thi hành”; Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngô Minh Đức (2020), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn áp chung tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”; Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Vân (2019). “PL về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT và thực tiễn thi hành tại Thái Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Huyền Trung (2019), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Xuyên (2017), “PL về giao đất cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Bích Ngọc (2017), “PL về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ học, Trường Đại học luật Hà Nội.

Ba là, trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, một số công trình khoa học đã phân tích, chỉ ra được những thành tựu và cả những hạn chế, bất cập trong quá trình thực thi PL này thì một số địa phương. Từ đó rút ra bài học, kinh nghiệm để cùng có nền tảng lý luận và đưa ra các kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện PL về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất để thực hiện các DAĐT nói riêng. Tuy nhiên, những công trình nêu trên chỉ giới hạn trong phạm vi nghiên cứu của các địa phương như Vĩnh Phúc, Lạng Sơn, Thái Bình. Trong khi đó, việc cho thuê đất tại TP.HCM lại có những đặc trưng riêng. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT vẫn còn cần một công trình nghiên cứu toàn diện và hệ thống về việc áp dụng các quy định này tại TP.HCM trong mối quan hệ tham chiếu giữa LĐĐ và các văn bản PL có liên quan. Trên cơ sở kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn sẽ đi sâu tìm hiểu về: “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành tại TP.HCM”

9. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN

Luận văn bao gồm phần mở đầu, nội dung, kết luận, phần phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung được bố cục thành ba chương cụ thể như sau:

• Chương 1. Những vấn đề lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
• Chương 2. Thực trạng PL cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM
• Chương 3. Định hướng, các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng PL cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Lý luận về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

ĐĐ được biết đến không chỉ là tư liệu lao động mà còn là tài sản của quốc gia, một trong những nguồn tài nguyên quý giá của đất nước. ĐĐ là nguồn tài nguyên quan trọng do vậy, tất cả các giao dịch, hoạt động có liên quan đến ĐĐ đều được nhà nước quy định chặt chẽ về việc tiến hành các hoạt động có liên quan đến loại tài sản này buộc phải tuân thủ mà trong đó bao gồm cả quy định về cho thuê đất. Xuất phát từ tính đặc thù của ĐĐ vừa là nguồn tài nguyên, tài sản của quốc gia lại vừa là nguồn tư liệu sản xuất của mỗi người dân mà việc đưa ra các quy định điều chỉnh mối quan hệ này cũng mang những nét riêng biệt, trong thực hiện cho thuê đất cũng vậy, hoạt động cho thuê đất cũng mang những nét riêng biệt mà không phải cho thuê tài sản thông thường cũng có được.

Theo Từ điển Tiếng Việt đưa ra định nghĩa: “thuê là một hoạt động giao dịch mang tính chất của một HĐ, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền”. Thuê tài sản được tạo lập dựa trên cơ sở HĐ thuê tài sản. HĐ thuê tài sản được xuất phát từ bản chất của mỗi loại tài sản cụ thể, do vậy việc ghi nhận quyền và nghĩa vụ của của các bên trong HĐ thuê cũng có sự khác nhau xuất phát từ bản chất của tài sản nhất định, theo đó người cho thuê vẫn là chủ sở hữu của tài sản đó còn người thuê chỉ có quyền nhất định trong việc sử dụng, sở hữu tài sản, do vậy ở khía cạnh nhất định HĐ thuê tài sản là HĐ có thời hạn.

Quan hệ thuê tài sản là mối quan hệ phát sinh dựa trên việc trao quyền sử dụng, khai thác tài sản cho người khác không phải là chủ sở hữu, việc trao quyền sử dụng này có thể là một hoặc một số quyền năng nhất định đối với tài sản của mình trong một thời gian nhất định dựa trên HĐ thuê tài sản. Trong mối quan hệ này, bên cho thuê là bên có tài sản, còn bên thuê là bên thuê tài sản, bên thuê phải trả cho bên cho thuê một khoản tiền nhất định từ việc được hưởng quyền từ tài sản cho thuê. Hết thời hạn thỏa thuận, bên thuê phải trả lại tài sản cho bên thuê nếu không có thỏa thuận khác.

Trong quan hệ thuê ĐĐ, xuất phát từ bản chất của ĐĐ là loại tài sản đặc biệt, cụ thể LĐĐ 2013 có quy định “ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu”, như vậy NSDĐ chỉ có một phần quyền đối với ĐĐ đó là quyền sử dụng, NN đồng thời là đại diện chủ sở hữu ĐĐ đồng thời cũng là chủ thể thực hiện việc quản lý, phân phối ĐĐ, cụ thể: “ĐĐ, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Ngoài ra, khoa học pháp lý tại một số nước phát triển họ đều khẳng định: “Đất được sử dụng có thời hạn đều được gọi là đất thuê”.

Như vậy, trong quan hệ ĐĐ NN vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất, do vậy NN có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản đó là ĐĐ bao gồm: quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng. Tuy nhiên, với tư cách là đại diện thì việc sử dụng những quyền năng này của NN cũng phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch cụ thể nhằm hạn chế việc lạm quyền và đưa việc SDĐ vào đúng mục đích, đạt hiệu quả cao. NN thực hiện quyền năng đại diện chủ sở hữu ĐĐ của mình bằng việc phân phối và trao QSDĐ cho những chủ thể SDĐ nhất định thông qua hai hình thức đó là: giao đất hoặc cho thuê đất.

Từ phân tích nêu trên, có thể hiểu cho thuê đất là việc NN trao quyền sử dụng, khai thác cho chủ thể xác định đối với ĐĐ có thời hạn cụ thể bằng HĐ thuê đất. Khái niệm thuê đất ở đây cụ thể đó là thuê quyền SDĐ.

Tác giả Lê Xuân Bá đưa ra quan điểm về QSDĐ như sau: “Quyền SDĐ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, NN trao cho người SDĐ thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) SDĐ, theo hình thức thuê hoặc giao đất”, còn quan điểm của tác giả Nguyễn Quang Tuyến có nêu trong Giáo trình LĐĐ như sau: “Quyền SDĐ” là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ĐĐ để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước”.

Về mặt lý luận, quyền sở hữu tài sản bao gồm ba quyền cơ bản đó là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản đó, đối với ĐĐ cũng vậy, chủ sở hữu ĐĐ cũng có những quyền năng cơ bản này. Trong đó, QSDĐ bao gồm quyền được hưởng dụng và khai thác công dụng, lợi ích từ đất trong phạm vi cho phép. Quyền này phát sinh trong tất cả các trường hợp bao gồm cả quyền năng gốc là QSDĐ vốn có và quyền năng phái sinh từ QSDĐ này như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê … Khi thực hiện các giao dịch đối với ĐĐ thì NSDĐ cũng thể hiện ý chí một cách tuyết đối tuy nhiên ý chí này không phải là quyền định đoạt đối với ĐĐ mà chỉ là quyền sử dụng đối với ĐĐ.

Khái niệm về ĐT có nhiều cách hiểu khác nhau, cụ thể, Từ điển Tiếng Việt thông dụng có nêu: “ĐT là bỏ vốn vào việc SXKD để được hưởng phần lợi, lãi”. Từ điển Luật học đưa ra khái niệm “ĐT: Việc cá nhân, tổ chức đưa các loại tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động SXKD”. Theo khoản 2 Điều 3 Luật ĐT năm 2014: “DAĐT là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động ĐT kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.

Qua những khái niệm trên, có thể hiểu theo cách chung nhất về ĐT đó là việc cá nhân, tổ chức bỏ tài sản hoặc vốn vào hoạt động SXKD nhằm mục đích kiếm lợi.

Từ những phân tích nêu trên có thể khái quát lại “hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT được hiểu đó là cách thức NN trao QSDĐ cho chủ ĐT dự án thông qua hình thức cho thuê đất bằng HĐ cho thuê QSDĐ dựa trên căn cứ đó là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về cho thuê đất để nhà ĐT tiến hành các hoạt động ĐT, xây dựng nhằm mục đích sinh lời, và chủ ĐT phải trả tiền thuê đất cho NN có thể là trả hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê”.

Trong giai đoạn nền kinh tế đang ngày càng phát triển mạnh mẽ chuyển dịch sang nền KTTT định hướng hội nhập toàn cầu thì các loại hình cho thuê đất cũng ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và thực hiện việc ĐT xây dựng các dự án phát triển kinh tế. Có thể thấy, hình thức cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền phần nào khắc phục được việc phân bổ nguồn ĐĐ phụ thuộc quá nhiều vào ý chí chủ quan của các cơ quan có thẩm quyền, cơ chế xin cho trong hành chính… đồng thời dần khẳng định được tính minh bạch, công khai và bình đẳng trong mọi lĩnh vực của xã hội trong đó là việc người có nhu cầu có thể được sử dụng ĐĐ.

Tựu chung lại “Cho thuê đất để thực hiện các DAĐT là việc NN cho các chủ ĐT thuê QSDĐ để thực hiện những dự án nhất định nhằm thu lợi nhuận từ những DAĐT này, chủ ĐT phải trả tiền cho NN từ việc thuê đất.”

1.1.2. Vai trò của hoạt động cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Việc thực hiện các DAĐT hiện nay có ý nghĩa rất quan trọng trong việc thu hút và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, do vậy, hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT cũng có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ đối với NN mà còn là cho các chủ ĐT, NSDĐ. Cụ thể:

Một là, đối với NN – bên cho thuê. ĐĐ vừa là tài sản toàn dân vừa là nguồn tài nguyên của quốc gia đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững, nguồn tài nguyên ĐĐ do NN đại diện quyền sở hữu, tuy nhiên nguồn tài nguyên ĐĐ không phải là nguồn tài nguyên vô hạn mà có sự hữu hạn do nhu cầu SDĐ cho các mục tiêu nhằm phát triển đời sống kinh tế xã hội ngày càng càng tăng cao. Do vậy, với tư cách là chủ thể đại diện quyền sở hữu ĐĐ, là chủ thể có chức năng quản lý mọi lĩnh vực của xã hội thì NN cần có chính sách công bằng, minh bạch trong việc phân phối nguồn tài nguyên này đến các chủ thể SDĐ trong xã hội đảm bảo hiệu quả, đúng mục đích và khoa học đảm bảo sự phát triển ổn định của đất nước.

NN thông qua hình thức giao đất hoặc cho thuê đất để trao QSDĐ, trong đó việc cho thuê đất đảm bảo được QSDĐ của người có nhu cầu SDĐ mà chưa có QSDĐ đặc biệt là trong việc sử dụng nguồn đất để thực hiện ĐT các dự án nhằm phát triển cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và kinh tế. Thông qua hình thức cho thuê đất, NN thực hiện chức năng phân phối nguồn tài nguyên đất đến cho người có nhu cầu SDĐ, từ đó đảm bảo được các quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ được nhà nước công nhận trong quá trình khai thác, SDĐ đai cũng như đảm bảo mục đích thu được lợi nhuận từ quá trình khai thác ĐĐ. Đồng thời thông qua quá trình cho thuê đất, NN thực hiện chức năng quản lý xã hội, quản lý nguồn tài nguyên ĐĐ một cách có hiệu quả, đúng mục đích góp phần ổn định xã hội và hoạt động này cũng tạo ra nguồn thu cho ngân sách NN.

Hai là, đối với NSDĐ – bên thuê đất. NN thực hiện cho thuê đất thông qua quyết định cho thuê đất và ký kết HĐ cho thuê giữa các bên trong đó có ghi nhận rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên. Như vậy, việc cho thuê đất giúp cho chủ ĐT dự án có thể tham gia vào mối quan hệ ĐĐ với tư cách là NSDĐ được nhà nước cho phép, có quyền và nghĩa vụ đối với ĐĐ theo quy định của PL. Thông qua việc cho thuê đất, chủ ĐT có thể yêu tâm thực hiện các dự án, ĐT trên đất như xây dựng công trình, cải tạo nâng cấp … và những hoạt động có thể sinh lời từ đất.

Bên cạnh đó, trước nhu cầu ngày càng đa dạng của NSDĐ, chủ ĐT dự án với các mục đích dự án khác nhau thì việc cho thuê đất góp phần làm cân đối và hài hòa hơn trong mối quan hệ giữa NN và NSDĐ, giữa bên thuê và bên cho thuê từ đó tạo sự tin tưởng trong quan hệ thuê đất giữa các bên với nhau. PL về cho thuê đất cũng cho thấy vai trò đại diện của NN trong quản lý ĐĐ, có nghĩa là NN không chiếm hữu ĐĐ mà vẫn thực hiện việc phân phối đất đối với NSDĐ bằng cho thuê đất, với hình thức này NN cũng bảo hộ quyền của NSDĐ phát sinh từ quan hệ cho thuê này, có nghĩa là bên thuê đất cũng có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ pháp lý của NSDĐ theo HĐ cho thuê đất đã ký kết.

Ba là, đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Có thể thấy các dự án được ĐT xây dựng xuất phát từ mục tiêu lợi nhuận của nhà ĐT tuy nhiên phần lớn đều vì mục đích phát triển toàn diện đất nước. Do vậy, việc cho thuê đất góp phần cho doanh nghiệp không có đất dễ dàng thực hiện các DAĐT đặc biệt là đối với đất nông nghiệp thuộc các địa phương chưa có điều kiện phát triển kinh tế. Cũng thông qua việc cho thuê đất góp phần giúp cho nền kinh tế xã hội phát triển cụ thể bằng các chính sách cho thuê đất, vị trí cho thuê … cũng là một trong những tiềm lực lớn góp phần thu hút được nhiều hơn nữa nguồn vốn ĐT phát triển kinh tế hạ tầng tại địa phương.

1.1.3. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư

Có thể thấy, cho thuê đất để thực hiện DAĐT được thực hiện bằng một quyết định hành chính. Khoản 8 Điều 3 LĐĐ 2013 quy định NN cho thuê QSDĐ (sau đây gọi là NN cho thuê đất) là việc NN quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu SDĐ thông qua HĐ cho thuê QSDĐ. Mối quan hệ trong trường hợp cho thuê đất này là mối quan hệ được xác lập theo chiều dọc giữa NN và NSDĐ là chủ ĐT thực hiện dự án. Như vậy, HĐ cho thuê QSDĐ chỉ phát sinh trong mối quan hệ cho thuê QSDĐ giữa các bên với nhau mà không phải là NN. Bởi lẽ, HĐ là mối quan hệ dân sự ngang bằng giữa một bên là tổ chức có QSDĐ, cá nhân và một bên là cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu SDĐ.

PL về dân sự của Việt Nam ghi nhận HĐ cho thuê tài sản nói chung đó là dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên, cụ thể: “HĐ thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê” (Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015). Dựa trên khái niệm này có thể thấy, đối tượng của HĐ thuê tài sản bao gồm: bất động sản, động sản hoặc quyền tài sản, trong khi đó QSDĐ được coi là một trong số những loại quyền tài sản hiện nay có tính đặc biệt riêng liên quan đến ĐĐ. Do vậy, HĐ thuê QSDĐ cũng là một dạng của HĐ thuê tài sản với tính chất đặc thù riêng biệt của tài sản có liên quan đến ĐĐ là QSDĐ.

Tương tự như mối quan hệ HĐ dân sự khác thì quan hệ HĐ cho thuê QSDĐ cũng phải được dựa trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng thông qua HĐ cho thuê, là mối quan hệ giữa những chủ thể trong quan hệ HĐ với nhau.

Như vậy, “HĐ cho thuê QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê đất để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải SDĐ đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của PL dân sự và PL về ĐĐ”.

Về bản chất, QSDĐ là một loại quyền tài sản do vậy HĐ cho thuê QSDĐ là một dạng của HĐ thuê tài sản, do vậy HĐ cho thuê QSDĐ cũng mang những đặc điểm chung của HĐ thuê tài sản nói chung và mang những nét riêng biệt có liên quan đến tài sản là QSDĐ nói riêng:

Một là, HĐ cho thuê QSDĐ mang tính song vụ, theo đó quyền và nghĩa vụ của các bên có tính tương ứng với nhau, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Ví dụ, trong HĐ cho thuê QSDĐ thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thực hiện các thỏa thuận ghi nhận tại HĐ, ngược lại, bên thuê cũng có quyền yêu cầu bên cho thuê giao QSDĐ, giấy tờ liên quan đến QSDĐ theo thỏa thuận để thực hiện dự án.

Hai là, HĐ cho thuê QSDĐ mang tính ưng thuận. Tính ưng thuận được thể hiện ở thời điểm có hiệu lực của HĐ tức là thời điểm các bên thống nhất với nhau về sự thỏa thuận. Tuy nhiên, xuất phát từ tài sản cho thuê là ĐĐ, QSDĐ do vậy để hiệu lực phát sinh trong thực tế thì các bên phải tiến hành đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ba là, HĐ cho thuê QSDĐ mang tính có đền bù. Đặc điểm này của HĐ được thể hiện đó là bên thuê phải trả cho bên thuê một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ mà bên thuê đã sử dụng trong khoảng thời gian mà bên thuê đã cho thuê. Khoản tiền này thực chất là khoản đền bù cho giá trị QSDĐ của bên cho thuê bị mất đi trong thời gian cho bên thuê thuê.

Bốn là, HĐ cho thuê QSDĐ một trong các hình thức xác lập quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế hoặc góp vốn bằng QSDĐ. NN cho phép NSDĐ được quyền quyết định QSDĐ hợp pháp của mình bằng các hình thức nêu trên theo quy định của PL. Do QSDĐ là tài sản đặc thù do vậy khi tiến hành cho thuê QSDĐ thì các bên phải đảm bảo tuân thủ chặt chẽ các quy định của PL có liên quan đến việc cho thuê QSDĐ.

1.1.4. So sánh cho thuê đất ở thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và cho thuê quyền sử dụng đất ở thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp để thực hiện các dự án đầu tư

Thị trường sơ cấp hiểu một cách đơn giản là thị trường ban đầu, sơ khai còn thị trường thứ cấp là thị trường đã được cải tạo để thực hiện việc mua bán phát sinh trên đó. Trong hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT có thể hiểu thị trường sơ cấp là thị trường mà ở đó nhà nước thực hiện việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT, còn thị trường thứ cấp ở đây là thị trường cho thuê lại để thực hiện DAĐT. Hai thị trường này nhìn chung đều là việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT tuy nhiên, cũng có những điểm khác nhau cơ bản đó là:

Dựa vào bảng trên có thể thấy, việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT ở hai thị trường thứ cấp và sơ cấp có sự khác nhau cơ bản. Trong đó, thị trường thứ cấp thường có sự phát triển hơn bởi lẽ việc để xin phép thực hiện DAĐT sơ cấp tại cơ quan NN có thẩm quyền thì buộc doanh nghiệp, chủ ĐT thực hiện dự án phải thực hiện những thủ tục hành chính phức tạp, khó khăn hơn so với thủ tục ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, ở thị trường sơ cấp lại có phần đảm bảo an toàn về mặt pháp lý hơn cho các nhà ĐT thực hiện dự án hơn so với thị trường thứ cấp.

1.2. Lý luận về pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

1.2.1 Khái niệm pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Trong thực tiễn xã hội, các mối quan hệ có sự đa dạng và phức tạp nhất định, do vậy để đảm bảo cho sự ổn định thì cần có sự điều chỉnh cụ thể cho từng mối quan hệ nhất định. Do vậy, NN tùy thuộc vào các mối quan hệ khác nhau mà việc điều chỉnh cũng có sự khác nhau bằng quy phạm PL hoặc quy phạm xã hội.

Liên quan đến ĐĐ, là tài sản có giá trị của mỗi chủ sở hữu cũng như liên quan trực tiếp đến quyền lợi của mỗi chủ thế nhất định, do vậy, NN cũng cần có những quy phạm cụ thể nhằm điểu chỉnh mối quan hệ này một cách chung nhất, đồng thời là các quy phạm riêng phù hợp với từng mối quan hệ cụ thể, ví dụ trong quan hệ cho thuê đất thực hiện DAĐT.

Có thể thấy, quan hệ ĐĐ nói chung và quan hệ cho thuê QSDĐ nói riêng là một bộ phận của LĐĐ và Bộ Luật dân sự. Trong mối quan hệ này bao gồm các bên là bên cho thuê đất và bên thuê đất. Cụ thể, NN với vai trò là đại diện quyền sở hữu ĐĐ mà với vị trí là bên cho thuê đất, chủ ĐT thực hiện dự án có thể là cá nhân, tổ chức đảm bảo tư cách chủ thể của NSDĐ theo quy định của PL. Do vậy, bản chất của mối quan hệ cho thuê đất đó là mối quan hệ giữa NN và chủ ĐT thực hiện dự án, với một bên chủ thể là cơ quan NN nên quan hệ cho thuê đất cũng có những điểm phức tạp nhất định. Cho thuê đất ở những góc độ khác nhau được hiểu theo những cách thức khác nhau, tuy nhiên tựu chung lại có thể hiểu về PL cho thuê đất thực hiện DAĐT với hai cách:

Một là, theo nghĩa rộng. Mang tính bao quát và toàn diện hơn, theo cách hiểu này PL cho thuê đất là tổng hợp các quy định của PL nhằm điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình cho thuê đất đối với các bên tham gia quan hệ.

Hai là, theo nghĩa hẹp. Cho thuê đất là một chế định nhỏ trong LĐĐ, và các quy định điều chỉnh mối quan hệ này cũng nằm rải rác tại các văn bản quy phạm PL khác nhau. Do vậy, dưới góc độ này, PL về cho thuê đất được hiểu là toàn bộ hệ thống các quy phạm PL được ghi nhận tại các văn bản PL khác nhau nhằm điểu chỉnh hoạt động cho thuê đất từ quá trình NN trao quyền cho chủ ĐT dự án được phép thuê đất và thực hiện xây dựng ĐT dự án trên đất như việc chuyển giao, ra quyết định cho thuê, thời gian thuê, trả tiền thuê … hay nói cách khác là điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh từ HĐ cho thuê đất giữa bên thuê và bên cho thuê đất.

Theo nghĩa hẹp, thuê đất để thực hiện ĐT xây dựng dự án được tiếp cận ở những nội dung cơ bản đó là: “chủ thể trong quan hệ cho thuê đất, trách nhiệm của các bên trong quan hệ, căn cứ cho thuê, quyền và nghĩa vụ giữa các bên, hình thức cho thuê, thủ tục trình tự cho thuê, xử lý vi phạm trong hoạt động cho thuê đất thực hiện DAĐT”… Do giới hạn nghiên cứu về mặt thời gian và dung lượng, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu PL về thuê đất để thực hiện DAĐT được tiếp cận theo nghĩa hẹp và đặt nó trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác có liên quan.

Từ những phân tích trên có thể đưa ra một cách hiểu khái quát về PL cho thuê đất để thực hiện DAĐT xây dựng đó là: “Tổng hòa những quy định của PL nhằm điều chỉnh quan hệ cho thuê đất giữa một bên là NN và một bên là chủ ĐT dự án nhằm mục đích lợi nhuận trong quá trình khai thác, sử dụng, hưởng dụng ĐĐ”. Tuy nhiên, vấn đề áp dụng PL về cho thuê đất cũng có những khó khăn nhất định cụ thể đó là trong quy định về NSDĐ không đồng thời là người được thuê đất, mà phải thông qua quyết định cho thuê, tư cách chủ thể của các bên trong quan hệ cũng có sự khác nhau …

• Thông qua khái niệm và những phân tích nêu trên có thể thấy PL về cho thuê đất có những đặc điểm cơ bản đó là:

PL cho thuê ĐĐ là mối quan hệ giữa NN và NSDĐ. Do vậy, mối quan hệ này thiên về lĩnh vực quản lý hành chính NN, đặc điểm này xuất phát từ đối tượng cho thuê đất là tài sản đặc biệt – ĐĐ, mà người đứng tên cho thuê là cơ quan NN có thẩm quyền. Cùng với đó là chủ thể là bên cho thuê là NN, có chức năng quản lý xã hội, NN thực hiện cho thuê đất thông qua quyết định hành chính, việc nộp tiền thuê theo HĐ cho thuê… thể hiện quyền lực NN, tất cả các công đoạn này đều phải tuân thủ theo trình tự thủ tục hành chính do PL quy định. Do vậy, phần nào đó PL về cho thuê đất cơ bản đảm bảo ý chí quản lý NN về hoạt động cho thuê đất.

PL cho thuê đất là mối quan hệ bất bình đẳng. Bất bình đẳng ở đây được thể hiện thông qua chủ thể của quan hệ giữa một bên là NN – chủ thể có thẩm quyền quản lý xã hội và chủ ĐT thực hiện DAĐT – là chủ thể chung trong xã hội. NN vừa có quyền quản lý ĐĐ, phân phối và trao quyền cho chủ thể trong khi tiến hành cho thuê đất. Chủ ĐT thực hiện dự án phải đảm bảo các điều kiện nhất định thì mới được thuê đất. Xuất phát từ địa vị pháp lý của các chủ thể mà PL về cho thuê đất là quan hệ chưa có tính bình đẳng.

PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT có tính thị trường. Thông thường các DAĐT xây dựng đều nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nhất định. Chính tình hình phát triển kinh tế xã hội tạo ra những mối quan hệ mới phát sinh theo hướng đa dạng và khó dự liệu, do vậy đảm bảo mục tiêu thu hút nguồn ĐT, phát triển kinh tế hạ tầng cơ sở tại địa phương thì chính sách cho thuê đất cũng phải đảm bảo sự phù hợp, tương thích và bắt kịp với xu thế của thị trường.

1.2.2. Cơ sở hình thành và quá trình phát triển của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Hiến pháp năm 1946 đã khẳng định: “quyền tư hữu tài sản của công dân được đảm bảo”. Tiếp theo, Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ 3 hình thức sở hữu ĐĐ là: Sở hữu của nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân tộc (sở hữu tư nhân). Trong giai đoạn này, ở miền Bắc thì nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện… được xác định như là những công trình phúc lợi xã hội và NN đầu tư từ ngân sách để phục vụ nhân dân. Việc tạo lập bất động sản nói chung, công trình xây dựng nói riêng trong giai đoạn này chủ yếu do NN thực hiện và không quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản. Hoạt động chủ yếu của hệ thống quản lý ĐĐ trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất nông nghiệp để giúp NN quản lý chặt chẽ diện tích, phục vụ yêu cầu phát triển sản xuất nông nghiệp theo phương châm kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất.

Trong khi đó, ở miền Nam thì chế độ ruộng đất được thực hiện theo chính sách cải cách điền địa với 02 hình thức sở hữu là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Hệ thống đăng ký bất động sản ở miền Nam giai đoạn này tiếp tục kế thừa những thành quả của hệ thống đăng ký bất động sản do người Pháp thiết lập. Theo đó, Bằng khoán điền thổ (titre foncier) do Nha trước bạ thực hiện. Việc mua bán bất động sản thông qua văn tự đoạn mãi do phòng Chưởng khế lập (tương tự như tổ chức hành nghề công chứng ngày nay). Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoán điền thổ. Nhà ở và công trình xây dựng được thể hiện trong Tờ lược giải. Điều này cho thấy, hệ thống đăng ký không chỉ ghi nhận quyền sở hữu, mà còn ghi nhận các vật quyền khác (bao gồm cả các hạn chế quyền của chủ sở hữu) liên quan đến bất động sản đã đăng ký.

Trong giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986, Chính phủ đã có Quyết định số 201/CP ngày 01/8/1980 quy định: “Để thực hiện thống nhất quản lý ruộng đất, tất cả các tổ chức và cá nhân SDĐ đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sử dụng vào sổ địa chính của NN, Ủy ban nhân dân xã phải kiểm tra việc khai báo này. Sau khi kê khai và đăng ký, các tổ chức hay cá nhân nào được xác nhận là người quản lý sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ”. Theo quyết định này, thì việc đăng ký ĐĐ vào sổ địa chính và thống kê đăng ký ĐĐ là những công việc bắt buộc và là nội dung được NN quản lý. Cũng thông qua quyết định này cho thấy ở giai đoạn này Giấy chứng nhận QSDĐ đã là một chứng thư pháp lý có ý nghĩa quan trọng đối với cả NSDĐ và cơ quan NN có thẩm quyền và là cơ sở quan trọng bảo đảm cho quyền lợi của NSDĐ. Để công tác quản lý ĐĐ đạt hiệu quả cao hơn nữa thì Ủy ban Thường vụ quốc hội ban hành NQ số 548/NQQH ngày 24/5/1979 theo đó thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất gắn với 3 cấp hành chính ở địa phương là cơ quan quản lý ruộng đất. Trong thời kỳ này, kinh tế đất nước được xây dựng theo hình thái “kế hoạch hoá tập trung”, PL chưa công nhận việc mua bán, chuyển nhượng ĐĐ, do vậy thị trường bất động sản chưa có môi trường pháp lý để hình thành. Chính sách về ĐĐ và nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng tính chất phân phối, cấp phát.

Với đường lối Đổi mới của Đảng được đề ra từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 6 (12/1986), Quốc hội đã thông qua LĐĐ năm 1987 – Đạo luật đầu tiên có ý nghĩa quan trọng trong việc thúc đẩy các quan hệ về ĐĐ phát triển trong khuôn khổ các quy định của PL, góp phần phục vụ sự nghiệp Đổi mới của Đảng và nhà nước. LĐĐ 1987 đưa ra nội dung chính đó là trao quyền cho NN trong việc thực hiện việc giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền đối với chủ thể SDĐ. Điểm hạn chế của LĐĐ 1987 đó là vẫn còn mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh của thời kỳ bao cấp mà chưa giải quyết được các vấn đề phát sinh trong mối quan hệ về hành chính này, chưa quy định về giá đất cũng nhưng những vấn đề cụ thể cần quản lý trong giao đất, đồng thời chưa có những quy định rõ ràng về cho thuê đất.

Trước những hạn chế của LĐĐ 1987 thì LĐĐ 1993 ra đời khắc phục những bất cập trong quy định cũ. LĐĐ 1993 đã có những điểm mới tiến bộ trong việc quy định về quản lý đất đai như quy định về giá đất, thực hiện thu tiền khi cho thuê hoặc giao đất, bồi thường thiệt hại … Trong vấn đề cho thuê đất, LĐĐ 1993 đã có những quy định cụ thể rõ ràng về hình thức giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp thu tiền và không thu tiền, công nhận QSDĐ là một loại quyền tương đương với tài sản có tính độc lập tương đối. So với LĐĐ 1987 thì LĐĐ 1993 đã bổ sung quy định về cho thuê đất, thừa nhận đây là một hình thức phân phối đất đến NSDĐ một cách ổn định. Như vậy, quy định về cho thuê đất để tiến hành DAĐT chính thức được thừa nhận từ LĐĐ 1993. Sự ra đời của chế định này đảm bảo được quyền quản lý của nhà nước một cách thống nhất đồng thời cho thấy tính hiệu quả trong công tác quy hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và hợp lý.

Tuy nhiên, trải qua các thời kỳ phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước theo những định hướng chính sách khác nhau thì buộc quy định của pháp luật cũng phải có tính tương thích đảm bảo sự điều chỉnh đầy đủ đối với mọi loại quan hệ xã hội mà quan hệ cho thuê đất để tiến hành DAĐT cũng có sự sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo các thời kỳ tiếp theo theo LĐĐ 2003 và hiện nay là LĐĐ 2013. Theo LĐĐ 2013, khái niệm cho thuê đất lần đầu được làm rõ, đồng thời quy định cụ thể về thẩm quyền cho thuê, hình thức cho thuê, cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên được xác lập theo quy định pháp luật khi thực hiện cho thuê đất….

1.2.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

PL điều chỉnh hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT hiện nay được điều chỉnh bởi hệ thống các văn bản PL khác nhau, cụ thể:

Thứ nhất, PL chung điều chỉnh về quan hệ ĐĐ được ghi nhận tại Hiến pháp 2013. Cụ thể tại Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định về quyền sở hữu đối với ĐĐ nói chung, theo đó “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do NN đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Quy định này cho thấy, chủ thể đại diện cho toàn dân trong thực hiện quyền năng của chủ sở hữu đó là NN. Tuy nhiên, NN cũng không phải là chủ thể trực tiếp khai thác, quản lý lợi ích đối với từng thửa đất cụ thể, mà việc quản lý khai thác này được phân phối hoặc phân phối lại đối với từng chủ thể cụ thể có nhu cầu trong việc SDĐ. Chỉ khi chủ thể có nhu cầu thì việc khai thác lợi ích từ đất mới đạt được kết quả cao nhất. Cho thuê đất cũng là một trong các hình thức phân phối ĐĐ đến người có nhu cầu SDĐ và được ghi nhận tại Hiến pháp.

Thứ hai, văn bản PL điều chỉnh trực tiếp quan hệ cho thuê đất để thực hiện DAĐT là Luật Đất đai, đây là luật chuyên ngành điều chỉnh chính đối với hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT với những nội dung cơ bản như căn cứ, thẩm quyền, hình thức cho thuê, điều kiện cho thuê, thời hạn, quyền và nghĩa vụ cơ bản … Ngoài LĐĐ, còn có những văn bản dưới luật hướng dẫn LĐĐ nhằm làm rõ quy định PL và đảm bảo việc thực thi PL được thống nhất.

Thứ ba, Các văn bản PL điều chỉnh quan hệ cho thuê đất thực hiện dự án ĐT một cách gián tiếp. Việc điều chỉnh gián tiếp ở đây được hiểu đó là không quy định cụ thể tại LĐĐ, mà tùy từng quan hệ nhất định thì ngoài việc tuân thủ LĐĐ còn phải tuân thủ các văn bản PL chuyên ngành khác có liên quan. Các luật chuyên ngành khác điều chỉnh những vấn đề liên quan đến cho thuê đất để thực hiện DAĐT như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch … điều chỉnh đến những vấn đề liên quan như HĐ cho thuê, chủ thể ĐT dự án, loại hình DAĐT, pháp lý các loại quy hoạch …

1.2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Việc đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, tuy nhiên để có thể đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT cần căn cứ vào sự hoàn thiện và tính hiệu quả của nó trong việc áp dụng vào thực tiễn. Về mặt lý luận, có thể căn cứ vào những tiêu chí chung của quy định pháp luật và tiêu chí cụ thể liên quan hoạt động cho thuê đất để đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện dự án như sau:

Thứ nhất, tính tương thích và thống nhất trong quy định của PL cho thuê đất thực hiện DAĐT với chính sách, đường lối của Đảng, NN đối với sự phát triển chung của đất nước. Tính thống nhất và tương thích này thể hiện ở sự tương đồng, nhất quán, ít só sự mâu thuẫn giữa các văn bản PL khác nhau.

Thứ hai, đó là tiêu chí đáp ứng với sự phát triển KTTT ở giai đoạn áp dụng. Tiêu chí này được đưa ra bởi lẽ, mọi sự điều chỉnh của PL đều hướng đến sự ổn định, phát triển nền kinh tế, xã hội, an ninh quốc quốc gia. Do vậy, khi PL không đáp ứng được sự phát triển của thị trường sẽ tạo nên những rối loạn nhất định, khó điều chỉnh các mối quan hệ do thiếu quy phạm từ đó tạo nên sự bất ổn của thị trường, của nền an ninh quốc gia. Tuy nhiên, đây cũng là tiêu chí khó đánh giá sự hoàn thiện của PL bởi lẽ, nền KTTT phát triển ngày càng đa dạng và có sự xoay chuyển một cách nhanh chóng, do vậy công tác dự liệu PL phải được nghiên cứu sâu xa, chặt chẽ ít thay đổi thì PL đó mới mang đến sự hoàn thiện nhất định, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các chính sách về thu hồi đất, ưu đãi cho nhà ĐT thuê đất thực hiện DAĐT .., vẫn còn có những hạn chế nhất định.

Thứ ba, tiêu chí tiếp cận PL của người dân và các chủ thể trong xã hội đối với việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT. PL quy định ra nhằm điều chỉnh các mối quan hệ cụ thể, quan hệ cho thuê đất để thực hiện DAĐT cũng vậy, PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT cũng nhằm điều chỉnh các chủ thể, hoạt động có liên quan đến lĩnh vực này. Do vậy, khi các chủ thể và cả người dân đều nắm được quy định PL, hiểu được và có thể áp dụng được PL một cách rõ ràng thì có thể nói PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT đã đạt gần đến mức hoàn thiện.

Thứ tư, tiêu chí công bằng của PL đối với các chủ thể trong quan hệ. Công bằng ở đây được hiểu đó là việc thực hiện đúng đắn các quy định của PL cũng như không có sự phân biệt đối xử, kỳ thị giữa các chủ thể khác nhau trong xã hội. PL về cho thuê đất đảm bảo sự công bằng khi những quy định của PL này phải dựa trên chính lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ PL. PL quy định ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu, NN cũng là cơ quan quản lý đối với ĐĐ và thực hiện việc phân phối, trao quyền cho những NSDĐ xác định. Trong khi đó, NSDĐ mặc dù với tư cách là chủ thể có quyền đối với ĐĐ nhưng cũng phụ thuộc vào sự phân phối của NN bằng những hình thức cụ thể như giao đất, cho thuê đất. Trong quan hệ cho thuê đất NN với tư cách là bên cho thuê, và NSDĐ với tư cách là bên thuê. Ở góc độ này có thể thấy địa vị giữa các chủ thể trong quan hệ cho thuê đất này có sự chênh lệch nhất định. Do vậy, PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT cần phải đảm bảo tính công bằng giữa các chủ thể này theo hướng vừa đảm bảo quyền lợi giữa các bên lại vừa đảm bảo sự ổn định của thị trường ĐĐ và phát triển kinh tế.

Thứ năm, tiêu chí toàn diện. Tính toàn diện của PL đó là hệ thống tất cả những tiêu chuẩn cơ bản thể hiện một cách đầy đủ những quy chuẩn có liên quan đến quan hệ được điều chỉnh. Có thể nói, việc xây dựng PL có tính toàn diện là thật sự cần thiết, bởi lẽ hệ thống PL có đầy đủ các chế định về chủ thể, khách thể các nội dung quan hệ cần điều chỉnh thì trong quá trình thực thi PL sẽ không có những bất cập hạn chế nhất định ngược lại khi PL được xây dựng đảm bảo tính toàn diện, có hệ thống thì việc thực thi PL sẽ được đảm bảo và đạt được hiệu quả cao.

Thứ sáu, tiêu chí đất đai được khai khác sử dụng hiệu quả, không lãng phí. PL về cho thuê đất phải tạo điều kiện cho chủ đầu tư sớm đưa đất vào khai thác, sử dụng theo DAĐT được phê duyệt. Đây là tiêu chí rất quan trọng trong đánh giá PL cho thuê đất có phù hợp với thực tiễn, điều kiện của từng địa phương. Một DAĐT được đưa vào khai thác sử dụng sẽ góp phần phát triển kinh tế địa phương, tạo động lực và niềm tin lan tỏa cho các chủ đầu tư khác mạnh dạn tham gia đầu tư các dự án để khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai, lao động, lợi thế so sánh để thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Thứ bảy, tiêu chí xem xét phản ứng, hành xử của người dân có đất thu hồi để thực hiện DAĐT. Nếu DAĐT phù hợp quy hoạch, giải quyết thỏa đáng các quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi thì sẽ được người dân ủng hộ để sớm có mặt bằng thi công, ngược lại người dân sẽ khiếu kiện đông người, tập thể gây ra các vấn đề phức tạp về an ninh trật tự và dự án cũng sẽ kéo dài, làm mất cơ hội của chủ đầu tư. Các vụ việc khiếu kiện của người dân liên quan vấn đề đất đai là chủ yếu. Do đó, khi xem xét, đánh giá PL về cho thuê đất đất phải xem xét tình hình, cuộc sống của người dân tại khu vực thực hiện DAĐT nhằm có giải pháp điều chỉnh, bổ sung quy định PL cho phù hợp với thực tiễn.

1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Cho thuê đất để thực hiện DAĐT là mối quan hệ phát sinh giữa các bên chủ thể trong việc cho thuê đất, xuất phát từ chủ thể của quan hệ và ĐĐ là nguồn tài nguyên của quốc gia mà việc thực hiện cho thuê đất để thực hiện DAĐT cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nhất định:

Thứ nhất, yếu tố PL. Có thể nói mọi hoạt động trong xã hội đều được thực hiện theo chính sách, đường lối nhất định của Đảng, NN đảm bảo cho đất nước phát triển đúng hướng, đúng mục tiêu. Trong quan hệ ĐĐ nói chung và việc cho thuê đất thực hiên DAĐT cũng vậy. Khi chính sách PL của nhà nước có sự ổn định và dự liệu đầy đủ thì việc áp dụng PL mới được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý, thống nhất trong việc thực thi. Có như vậy, các chủ ĐT mới yên tâm ĐT thực hiện dự án đảm bảo cho quyền lợi của mình. Ngược lại, PL thiếu tính nhất quán, nhanh thay đổi thì các nhà ĐT sẽ không yên tâm để thuê đất thực hiện DAĐT vì lo ngại ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.

Thứ hai, sự thống nhất của các văn bản PL trong điều chỉnh quan hệ cho thuê đất. Quan hệ cho thuê đất thực hiện DAĐT như đã trình bày ở trên được điều chỉnh bởi hệ thống các văn bản PL khác nhau ngoài LĐĐ, trong khi đó mỗi văn bản chuyên ngành khác nhau thì sự điều chỉnh cũng có sự khác nhau về mục đích. Do vậy, khi có sự chồng chéo mẫu thuẫn giữa các văn bản PL khác nhau tạo sự khó khăn không chỉ cho nhà ĐT khi thực hiện dự án mà còn là cả cho cơ quan NN khi không biết áp dụng văn bản nào trong từng trường hợp cụ thể. Việc chồng chéo này dẫn đến việc chậm trễ trong ĐT, khó thu hút nguồn vốn thực hiện dự án tại địa phương. Ngược lại, sự thống nhất trong quy định của PL tạo nền tảng pháp lý vững chắc ổn định là yếu tố nâng cao vị thế của địa phương khi tiến thành thu hút DAĐT góp phần phát triển hơn nữa kinh tế địa phương nói riêng và đất nước nói chung.

Thứ ba, yếu tố phát triển kinh tế. Có thể thấy kinh tế càng phát triển thì các DAĐT xây dựng được thực hiện càng nhiều và nhanh, ngược lại, kinh tế xã hội phát triển chậm dẫn đến khó thu hút ĐT phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế. Khi không thu hút được DAĐT thì việc cho thuê đất cũng khó được thực hiện và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Có thể thấy, nền kinh tế có phát triển thì mới thu hút được nhiều DAĐT trên các lĩnh vực ngành nghề khác nhau, kéo theo đó là việc giao đất cho thuê đất thực hiện DAĐT mới ngày càng nhiều. Do vậy, sự phát triển kinh tế có ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực thi PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT.

Thứ tư, yếu tố nguồn nhân lực thực thi PL. Việc thực hiện PL không thể thiếu yếu tố nguồn nhân lực. Cơ cấu tổ chức bộ máy nhà nước và đội ngũ cán bộ công chức là bộ phận quan trọng đảm bảo việc thực thi PL có đúng, có tuân thủ hay không, đội ngũ cán bộ công chức có năng lực, có trình độ, trách nhiệm với công việc, tận tụy và phục vụ tốt trong hoạt động công vụ thì việc thực hiện chính sách PL nói chung và PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT mới đảm bảo hiệu quả, ngược lại, nếu đội ngũ cán bộ cán bộ công chức có trình độ năng lực kém, có thái độ nhũng nhiễu người dân trong hoạt động công vụ thì hoạt động cho thuê đất thực hiện DAĐT sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc thậm chí dẫn đến tình trạng doanh nghiệp, cá nhân không muốn thực hiện DAĐT do vướng mắc trong việc cho thuê đất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

• Nội dung Chương 1 đã hệ thống hóa được những kết quả nhất định đó là:

Đưa ra được khái niệm về cho thuê đất để thực hiện DAĐT: Cho thuê đất để thực hiện các DAĐT là việc NN cho các chủ ĐT thuê QSDĐ để thực hiện những dự án nhất định nhằm thu lợi nhuận từ những DAĐT này. Tương tự như những quan hệ PL khác, cho thuê đất để thực hiện án ĐT cũng dựa trên cơ sở HĐ do vậy quan hệ cho thuê đất để thực hiện DAĐT vừa là quan hệ hành chính vừa là quan hệ dân sự. Hoạt động này có vai trò nhất định không chỉ đối bên cho thuê là NN, bên thuê là NSDĐ cũng như đối với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Hoạt động cho thuê đất cũng có sự khác nhau giữa hoạt động cho thuê giữa thị trường cho thuê sơ cấp và thị trường cho thuê thứ cấp mà căn cứ vào đó chủ thể là bên thuê có thể lựa chọn cho mình hình thức phù hợp để thực hiện DAĐT.

PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT là tổng hợp những quy phạm PL nhằm điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT như thẩm quyền cho thuê, trình tự thủ tục cho thuê, hình thức cho thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên … Đặc điểm của PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT vừa là quan hệ hành chính được thực hiện tuân theo trình tự thủ tục hành chính đồng thời cũng vừa là quan hệ dân sự mang tính HĐ là sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên trong quan hệ HĐ.