Luận văn: Hoàn thiện PL thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Định hướng, các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng PL cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

3.1.1. Việc hoàn thiện quy định pháp luật về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp với chủ trương của Đảng và quy định pháp luật của Nhà nước

Việc cho thuê đất hiện nay vẫn còn có những khó khăn bất cập nhất định nguyên nhân phần lớn xuất phát từ việc chưa có sự thống nhất, phù hợp giữa các văn bản PL với nhau. Do vậy, trước hết, việc hoàn thiện quy định PL liên quan cho thuê đất phải dựa trên quan điểm, chính sách của Đảng về quản lý và sử dụng đất trong điều kiện nền kinh tế đang hoạt động theo cơ chế thị trường và gắn với nhu cầu hội nhập khu vực, quốc tế. Trong vòng hơn 30 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng, nền kinh tế vận hành theo cơ chế cũ từ bao cấp, kế hoạch hoá tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì LĐĐ được ban hành trên quan điểm xác định đất đai là một dạng tài sản đặc biệt và thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này được xem là tiền đề và nền tảng cho việc ban hành hệ thống pháp LĐĐ.

PL quy định về cho thuê đất thực hiện các DAĐT phải xây dựng trên quan điểm bình bẳng, không phân biệt đối xử giữa các chủ đầu tư dự án trong nước và nước ngoài. Tác động của việc hội nhập kinh tế làm tự do hoá các yếu tố của quá trình sản xuất. Đây là một quá trình dỡ bỏ dần những cản trở đối với hoạt động vận hành theo cơ chế cũ trước đây đã không phù hợp chuyển sang vận hành, hoạt động theo cơ chế mới, phù hợp nhu cầu thị trường, xóa bỏ tư duy, suy nghĩ, cách làm trong đối xử khác biệt giữa các chủ thể trong thành phần kinh tế, tạo lập môi trường thật sự cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp, chủ đầu tư trong quyền tiếp cận, sử dụng đất đai là nguồn lực được đánh giá quan trọng trong hoạt động SXKD.

Ngoài ra, đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, có tính hữu hạn nên PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT phải lưu ý nguyên tắc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá, gắn với công tác bảo vệ môi trường để bảo đảm mục tiêu phát triển lâu dài, bền vững. Ngoài ra còn phải xây dựng cơ chế đồng bộ nhằm thực thi có hiệu lực, hiệu quả các quy định PLvề cho thuê đất thực hiện các DAĐT thông qua việc ban hành những quy định, quy chế về tăng cường quyền hạn, nâng cao ý thức trách nhiệm của hệ thống cơ quan thanh tra đất đai; xây dựng các quy định về tuân thủ kỷ luật, kỷ cương trong công tác cho thuê đất và đấu giá QSDĐ dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, xét duyệt công bố.

3.1.2. Việc hoàn thiện quy định pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và hệ thống

Hoàn thiện PL về cho thuê đất, đầu tư của Nhà nước phải dựa trên tiêu chí giải quyết hài hòa giữa mục tiêu, định hướng của Nhà nước và lợi ích kỳ vọng, mong muốn của người sử dụng đất; Bởi lẽ, đất đai muốn sử dụng đạt hiệu quả cao thì người được thuê đất phải thu được lợi ích từ việc khai thác, sử dụng các thuộc tính hữu dụng của đất khi xây dựng các DAĐT. Nhà nước với tư cách, trách nhiệm là đại diện chủ sở hữu về đất đai cũng phải thu được một phần lợi nhuận từ đất đai tạo ra thông qua việc sử dụng đất của các chủ đầu tư dự án. Có như vậy thì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mới có ý nghĩa và phát huy được vai trò chủ đạo trong phát triển kinh tế xã hội.

Công tác nghiên cứu, hoàn thiện PL về cho thuê đất của Nhà nước phải hướng vào việc tạo hành lang pháp lý để Nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất để cho thuê đất cho hoạt động đầu tư; ngăn ngừa các hiện tượng tham nhũng, đầu cơ, tiêu cực, nhũng nhiễu, cửa quyền của các cơ quan công quyền trong hoạt động xét duyệt cho thuê đất. Bên cạnh việc hoàn thiện PL về cho thuê đất, đầu tư thì Nhà nước cần tiếp tục với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai trong hoạt động cho thuê đất cần xây dựng cơ chế pháp lý đồng bộ với các biện pháp chế tài xử lý nghiêm minh, đủ sức răn đe, ngăn chặn đối với các hành vi cố ý vi phạm PL trong quản lý nhà nước về công tác cho thuê đất.

Công tác rà soát các quy định PL hiện hành về cho thuê đất, đầu tư nhằm phát hiện những quy định mâu thuẫn chồng chéo hoặc không còn phù hợp thực tiễn để sớm ban hành các quy định mới thay thế, cập nhật hoặc hướng dẫn xử lý thể hiện trên 02 phương diện vừa rà soát quy định PL chuyên ngành đất đai và quy định PL có liên quan để xử lý một cách đồng bộ.

3.1.3. Việc hoàn thiện quy định pháp luật về công tác cho thuê đất để thực hiện các DAĐT phải phù hợp với các yêu cầu, mục tiêu về công tác quản lý Nhà nước và nền kinh tế thị trường

Hoàn thiện quy định PL về công tác cho thuê đất, đầu tư cần tập trung vào việc đẩy mạnh cải cách, minh bạch các thủ tục hành chính về trình tự, quy trình đấu giá khi cho thuê đất, việc xét duyệt lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo hướng đơn giản, thuận tiện, dễ hiểu và dễ làm trong các giai đoạn trước, trong và sau khi đấu giá thành QSDĐ, đồng thời chỉ cần tập trung công tác hậu kiểm việc quản lý, sử dụng đất đai sau đấu giá.

Ngoài ra, việc hoàn thiện quy định PL về cho thuê đất, đầu tư của Nhà nước phải tương thích, đồng bộ với các quy định có liên quan nhằm thúc đẩy, định hướng phát triển của thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản lành mạnh, đặc biệt lưu ý các đối tượng yếu thế, thu nhập thấp trong xã hội như lực lượng công nhân, người lao động nghèo, sinh viên… trong bối cảnh việc cho thuê đất thời gian vừa qua chỉ tập trung bất động sản ở phân khúc tầm trung và cao cấp, mang tính chất đầu cơ kinh doanh tìm chênh lệch mà không có nhu cầu sử dụng.

Trước yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường thì yêu cầu PL cho thuê đất đai cần phải đảm bảo được yếu tố cân bằng, hợp lý, hài hòa về quyền lợi và tương thích với nghĩa vụ của các bên khi thực hiện DAĐT. Bên cạnh đó cũng cần nghiên cứu định hướng cụ thể việc xem xét mở rộng thêm quyền của các chủ thể tham gia thuê đất được toàn diện hơn nữa như quyền tặng cho, chuyển nhượng, thuê lại ….

3.2. Các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

3.2.1. Các kiến nghị liên quan văn bản pháp luật do trung ương ban hành

Thứ nhất, rà soát tổng thể các văn bản quy định PL có liên quan đến công tác xét duyệt cho thuê đất để thực hiện DAĐT, sau đó có biện pháp sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện văn bản PL theo nguyên tắc không trái với Hiến pháp, văn bản dưới luật không được trái với văn bản luật, nhất là trong thời điểm tổng kết LĐĐ 2013 để xây dựng LĐĐ mới (năm 2023). Thủ tục thực hiện xét duyệt cho thuê đất còn phụ thuộc vào các PL khác như PL về đầu tư, PL đấu thầu, PL về nhà ở, PL Quản lý tài sản công,… trong khi các quy định này chưa còn nhiều điểm chưa thống nhất, đồng bộ nên dẫn đến tình trạng giải quyết hồ sơ kéo dài. Vì vậy, các cấp có thẩm quyền cần thường xuyên thực hiện công tác rà soát các quy định hiện hành về cho thuê đất để thực hiện DAĐT nhằm phát hiện những lổ hỏng, những mâu thuẫn chồng chéo hoặc không còn phù hợp thực tiễn để xem xét, ban hành các quy định mới thay thế trong kỳ sửa đổi Luật Đai đai năm 2013 hoặc hướng dẫn cách thức, nguyên tắc xử lý nội dung quy định PL có chồng chéo, mâu thuẫn.

Thứ hai, trong quy định tại Điều 52 LĐĐ 2013 hiện nay về hai căn cứ xét duyệt cho thuê đất thực hiện DAĐT khi tiến hành các thủ tục xem xét và đưa ra quyết định cho thuê đất, trong khi thực tế căn cứ này vẫn còn có điểm bất cập là không quy định rõ hay chưa có sự phân định, tách bạch rõ ràng phương thức tiến hành cho thuê đất cho các trường hợp đấu giá, đấu thầu cụ thể và các trường hợp cho thuê đất mà không thực hiện bước đấu giá, đấu thầu QSDĐ đối với DAĐT. Chính những bất cập này dẫn đến những vướng mắc, khó khăn nhất định cho doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục thuê đất, cùng với đó là thiếu tính công khai, minh bạch mà phần lớn việc xét duyệt hồ sơ cho thuê đất để thực hiện DAĐT vẫn đang còn nặng về cơ chế xin – cho.

Một trong những bất cập hiện nay có liên quan đến việc thuê đất để thực hiện DAĐT của doanh nghiệp đang được thảo luận nhiều nhất, và thực trạng tại TP.HCM cũng đã và đang xảy ra đó là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch điểm nông thôn mới, hỗn hợp. Dẫn đến chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp gặp rất nhiều vướng mắc khó khăn trong bồi thường, hoàn tất GPMB, triển khai công tác lập quy hoạch tỷ lệ 1/500. Việc này do nguyên nhân có sự mâu thuẫn, chưa đồng bộ của các quy định PL về xây dựng, quy hoạch. Do đó, tác giả kiến nghị cần xem xét tích hợp toàn bộ các quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch xây dựng, điểm nông thôn mới vào trong quy hoạch sử dụng đất thì mới hy vọng xóa bỏ tình trạng một khu đất có nhiều quy hoạch tác động và tránh tùy tiện thực hiện do không có cơ sở xác định quy hoạch nào có pháp lý cao nhất để thực hiện, gây tình trạng lãnh phí đất đai và chậm khai thác quỹ đất thúc đẩy phát triển kinh tế.

Đối với những trường hợp cho thuê đất để thực hiện DAĐT theo hình thức đấu giá QSDĐ hiện nay cho thấy vẫn còn chưa có sự phù hợp giữa Luật Đấu giá và các văn bản PL chuyên ngành cụ thể đó là trong trường hợp bỏ cọc. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 có quy định về “đặt cọc” hay nói cách khác là khoản tiền đặt trước và các xử lý đối với khoản này khi nhà đầu tư tham gia đấu giá từ bỏ tư cách đấu giá hoặc trúng giá của nhà đầu tư đối với phần diện tích được đấu giá. Tình trạng nhiều nhà đầu tư tham gia “bỏ cọc” sau đã đã thành công đấu giá QSDĐ, việc bỏ cọc này dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản cũng như những doanh nghiệp khác muốn được thuê QSDĐ nhưng lại không đấu giá được. Để khắc phục vấn đề “bỏ cọc” sau khi thực hiện đấu giá thành công QSDĐ, tác giả kiến nghị cần nghiên cứu chỉnh sửa quy định PL đối với người tham gia đấu giá chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi đã nộp tiền đủ tiền đặt cọc trước. Số tiền đặt cọc trước này phải nộp bằng tiền mặt và không áp dụng hình thức bảo lãnh ngân hàng để giải quyết việc nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần, đồng thời cần bổ sung quy định tăng tỷ lệ nộp tiền lên 20% khi trúng đấu giá (ngay thời điểm ký Biên bản trúng đấu giá) và giảm thời gian quy định các kỳ nộp tiền sau khi trúng đấu giá trong Phương án tổ chức đấu giá đã công khai.

Thực tiễn Thành phố đang tồn tại nhiều khu đất đã hoàn tất công tác GPMB (đất sạch) với chức năng quy hoạch đất xây dựng công trình công cộng có yếu tố kinh doanh (trường học, y tế, công viên chuyên đề…) nhưng không nằm trong danh mục quy định đấu giá QSDĐ theo quy định Khoản 1 Điều 118 LĐĐ, nên hiện nay chưa thể thực hiện đấu giá đất, gây lãnh phí đất đai. Do đó, tác giả kiến nghị trong thời gian tới cần xem xét, bổ sung hướng xử lý các khu đất chức năng quy hoạch đất công trình công cộng có yếu tố kinh doanh để sớm chọn lựa nhà đầu tư thực hiện dự án.

Qua các vướng mắc thực tiễn nêu trên, tác giả kiến nghị khi sửa đổi LĐĐ 2013 sắp tới cần nghiên cứu có những quy định rõ về các căn cứ như: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố so với các quy hoạch khác; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong DAĐT, đơn xin thuê đất là các căn cứ mang tính chất điều kiện chung để xét duyệt cho doanh nghiệp thuê đất, đồng thời bổ sung điều kiện riêng cho từng trường hợp cụ thể như đã trình bày nêu trên. Mục đích hướng đến là bảo đảm sự công bằng, thuận lợi trong việc tiếp cận đất của các chủ thể và bảo đảm đất được trao cho đúng chủ thể, được khai thác, sử dụng đúng công năng, mục đích. Đối với trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cho phép căn cứ vào văn bản, hồ sơ phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất của cấp có thẩm quyền để giải quyết thủ tục cho thuê đất mà không xét các căn cứ theo quy định tại Điều 52 LĐĐ.

Thứ ba, cần sửa đổi bổ sung sớm các quy định về giá đất khi cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Đây là vấn đề rất quan trọng và rất nhạy cảm do có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, theo tác giả cần có quy định lộ trình xác định cơ chế, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và việc yêu cầu các giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn, thanh toán không dùng tiền mặt để tạo cơ sở xây dữ liệu tin cậy, xác thực về giá đất sử dụng làm căn cứ xác định giá đất.

Liên quan đến quy định về giá đất hiện nay tại Điều 108, 113 LĐĐ 2013 và được cụ thể hóa tại NĐ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của CP quy định về Thu tiền sử dụng đất và NĐ số 46/2015/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của CP về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Theo những quy định nêu trên thì căn cứ xác định tiền thuê đất để thực hiện DAĐT được thực hiện chủ yếu dựa trên những quy định của CP về Khung giá đất và bảng giá đất được xác định theo quyết định của UBND cấp tỉnh và thực hiện các khoản khấu trừ tiền thuê đất đối với tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường.

Tuy nhiên, hiện nay việc áp dụng tính toán giá đất cho thuê để thực hiện DAĐT theo Bảng giá đất có áp dụng với HSĐC giá đất chưa có tính tương thích, chênh lệch thấp hơn rất lớn với giá đất hình thành trên thị trường. Do đó, còn một số dự án cho thuê đất có vướng mắc trong việc xác định giá thuê đất đã kéo dài, ảnh hưởng đến nguồn thu nộp ngân sách nhà nước cũng như tiến độ triển khai thực hiện dự án, làm giảm hiệu quả đầu tư trong hoạt động SXKD của các doanh nghiệp.

Cùng với đó vẫn còn có sự chưa rõ ràng giữa chế độ ưu đãi hỗ trợ về tiền thuê đất như: Người thuê đất thông qua đấu giá thì không được xem xét hưởng các ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất; chế độ ưu đãi vừa thực hiện thông qua đơn giá thuê đất, vừa thông qua cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất… trong khi chưa có quy định hướng dẫn cụ thể về thời hạn, thời điểm xác định giá thuê đất cho một số trường hợp đặc thù, phát sinh trong thực tiễn. Tình trạng trên dẫn đến tình trạng nhiều dự án được cho thuê đất nhưng nhiều năm vẫn chưa có xác định tính toán giá đất để thu nộp tiền thuê đất. Trong điều kiện giá đất luôn có biến động, dẫn tới nguồn lực không được tập trung kịp thời vào ngân sách nhà nước có thể gây tình trạng thất thoát, lãng phí nguồn lực, tài sản của Nhà nước.

Để hạn chế những bất cập này, tác giả kiến nghị nghiên cứu thay thế, hủy bỏ việc xác định giá đất theo khung giá, bảng giá hiện hành bằng việc tính toán giá đất theo giá đất trị trường kể cả đối với đất NN.

Tác giả kiến nghị xem xét, điều chỉnh hủy bỏ quy định về khung giá đất theo quy định tại Điều 113 LĐĐ để các địa phương có cơ sở xây dựng Bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường tránh thất thu thuế nhà đất đối với các trường hợp xác định đơn giá bằng việc áp dụng Bảng giá đất, đồng thời kiến nghị nghiên cứu điều chỉnh các quy định liên quan đến mức thu để bảo đảm phù hợp khi thực hiện giá đất ban hành tiệm cận, sát giá đất trên thị trường để bảo đảm việc khuyến khích đầu tư do tính toán minh bạch, nhanh chóng và giảm mức thu của người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích, bảo đảm nguồn thu ngân sách.

Việc xem xét bỏ khung giá đất sẽ khắc phục những hệ lụy, hạn chế phát sinh, đồng thời đem lại hiệu quả, tác động tích cực cho Nhà nước và xã hội:

• Giao dịch nhà, đất sẽ thể hiện giá trị thực sẽ làm tăng tính minh bạch, thuận tiện cho việc xây dựng cơ sở thông tin dữ liệu tin cậy cho giá đất, làm cơ sở rất quan trọng cho công tác xác định giá đất.
• Hạn chế tối đa tranh chấp, kiện tụng phát sinh do tình trạng “giá trong”, “giá ngoài” khi giao dịch có liên quan nhà, đất; đảm bảo yếu tố an toàn trong các hoạt động tín dụng ngân hàng khi tính toán xác định phê duyệt giá trị QSDĐ để thực hiện thế chấp.
• Đẩy nhanh tiến độ bồi thường, GPMB đồng thời hạn chế khiếu nại về giá đất bồi thường và tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp sớm đưa khu đất vào khai thác; ngăn chặn hiệu quả tình trạng lợi dụng Bảng giá đất thấp để “lách” luật.

Đối với việc xác định giá đất cụ thể thì hiện nay công tác thu thập thông tin thị trường, phương án kinh doanh, suất đầu tư của một số loại đất, công trình ( ví dụ như đất khai thác khoàng sản, đất nghĩa trang, nhà cao tầng trên 50 tầng…) chưa có quy định cụ thể. Do đó, tác giả kiến nghị nên hướng đến quy định về việc áp dụng phương pháp: HSĐC giá đất để tính tiền thuê đất (không phân biệt trường hợp trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng); hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất tiến tiến, hiện đại nhằm giúp tính đúng, tính đủ các giá trị gia tăng từ các yếu tố lợi thế của khu đất về vị trí địa lý, quy hoạch, đấu nối hạ tầng.

Thứ tư, về hình thức xét duyệt cho thuê đất triển khai DAĐT: LĐĐ hiện hành chia thành 02 nhóm: người sử dụng đất có thể chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê hoặc chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê theo hàng năm, từ đó dẫn đến các quyền khác nhau giữa các 02 hình thức thuê đất. Theo nhu cầu thực tế sử dụng của từng chủ đầu tư, có thể chọn thuê đất ngắn hạn hoặc dài hạn; vì vậy tác giả kiến nghị cần nghiên cứu bổ sung thêm một số tiêu chí, điều kiện để giúp xác định minh bạch đối với các hình thức, thời hạn thuê đất.

LĐĐ năm 2013 cho phép các trường hợp có nhu cầu thuê đất được chọn và quyết định hình thức thuê đất trả tiền 01 lần hoặc thuê đất trả tiền theo hàng năm. Do tính hữu hạn của nguồn cung về tài sản đặc biệt này trong khi nhu cầu về khai thác, sử dụng đất đất luôn tăng nên giá đất xét trong trung và dài hạn đều có xu hướng tăng khi Việt Nam đáng trong quá trình phát triển kinh tế.

Mặc dù, LĐĐ năm 2013 đã hủy bỏ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất SXKD nhưng vẫn cho phép người sử dụng đất được lựa chọn, quyết định hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần hoặc trả tiền thuê đất theo hàng năm. Nhiều doanh nghiệp vẫn chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo các quyền chuyển nhượng và nắm giữ đất trong khi nhà nước chỉ thu tiền thuê một lần ngay từ năm đầu cho thuê đất, nên dẫn đến nguồn thu không bền vững, không tiệm cận giá trị của khu đất trong suốt quá trình thuê đất.

NQ 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã xác định hạn chế thực hiện hình thức thuê đất trả tiền theo hàng năm, nhưng xác định loại đất nào cần hạn chế thì chưa nói rõ. Do quyền và các nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất ở hai hình thức thuê đất nêu trên là khác nhau rất lớn, nên tác giả kiến nghị cần phân tích đánh giá vụ việc thật kỹ, có góc nhìn nhiều khía cạnh từ Nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp thực hiện DAĐT để đảm bảo hài hòa lợi ích, xác định diện tích nào của dự án thì khuyến khích thu tiền thuê đất một lần và diện tích nào trong dự án thì nên thu tiền thuê đất hàng năm; theo tác giả thì diện tích thực hiện kinh doanh nên thu tiền thuê đất một lần và diện tích công trình công cộng thì nên thu tiền thuê đất hàng năm, việc làm này để đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định, không thất thoát và đồng thời kích thích nhà đầu tư mạnh dạn tham gia đầu tư, đóng góp cho sự phát triển của đất nước.

Thực tiễn hiện nay việc gia hạn thời gian thuê đất trong trường hợp khu đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cũng chưa quy định cụ thể, doanh nghiệp không biết thời gian cụ thể thực hiện quy hoạch sử dụng đất để lập kế hoạch SXKD, nên hiện nay để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thì một số cơ quan nhà nước chủ động giải quyết cho tạm thuê đất khi hết hạn hợp đồng thuê đất để ổn định sản xuất và giá thuê đất được tính theo giá tạm thu. Việc làm này không có cơ sở pháp lý, dẫn đến nguy cơ thất thoát tiền thuê đất và doanh nghiệp cũng không chủ động đầu tư máy móc, thiết bị để gia tăng sản xuất trong dài hạn tạo ra của cải cho xã hội vì tư liệu sản xuất là đất đai không có tính ổn định, mà doanh nghiệp trong tâm lý SXKD cầm chừng, tính toán ngắn hạn.

Thứ năm, LĐĐ năm 2013 chưa có những quy định cụ thể, rõ ràng liên quan đến việc xác định các quyền và nghĩa vụ tương ứng của bên thuê đất, trong đó việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trả tiền thuê đất theo hình thức đã được chủ đầu tư lựa chọn và quyết định. Thực tế hiện nay còn rất nhiều doanh nghiệp thực hiện DAĐT theo hình thức thuê đất nhưng lại không nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ có trả tiền thuê đất, dẫn đến tồn đọng số tiền thuê đất còn nợ rất lớn, gây ảnh hưởng rất lớn cho nguồn thu ngân sách cũng như áp lực xử lý thu hồi nợ của cơ quan thuế.

Để hạn chế, khắc phục tình trạng nêu trên, tác giả kiến nghị cần có quy định chế tài mạnh mẽ hoặc chính sách cụ thể nhằm mục đích đảm bảo cho nhà đầu tư tuê đất tuân thủ các nghĩa vụ tài chính một cách đúng thời hạn và nộp đủ số tiền thuê, nhằm giảm tải khôi lượng công việc cho cơ quan thuế và đảm bảo tính ổn định cho nguồn thu của ngân sách.

3.2.2. Các kiến nghị liên quan các văn bản pháp luật do cấp địa phương ban hành

Một là, về công tác xây dựng và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được luôn luôn chậm so với yêu cầu thực tiễn và quy định PL.

Việc này ảnh hưởng rất lớn đến công tác thực hiện giao, thuê đất tại địa phương, làm mất cơ hội của doanh nghiệp khi quyền tiếp cận đất đai luôn bị động và trong trạng thái chờ đợi các thủ tục phê duyệt của cấp có thẩm quyền. Việc chậm trễ này có nhiều nguyên nhân từ công tác chuẩn bị, xây dựng kế hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo chất lượng, chưa đồng bộ thời gian và tích hợp các quy hoạch xây dựng khác; công tác tổng hợp báo cáo, trình lấy ý kiến cơ quan có thẩm quyền của chính quyền địa phương kéo dài, chưa chủ động xây dựng chương trình kế hoạch thực hiện cụ thể hàng năm; thủ tục thẩm định, trình phê duyệt của cơ quan nhà nước chưa đáp ứng thời gian theo quy định do chất lượng tham mưu của cán bộ, công chức chưa tốt.

Đối với việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì UBND cấp quận- huyện nghiên cứu xây dựng, gửi Sở TNMT thẩm định, trình UBND TP.HCM phê duyệt. Tuy nhiên, hiện nay việc xây dựng kế hoạch này được tổ chức theo định kỳ hàng năm nhưng chưa có sự thống nhất về thời gian, trong khi đó, việc xin cho thuê đất được tiến hành sau khi đã có kế hoạch sử dụng đất có nghĩa là kế hoạch đã được lên thì doanh nghiệp thuê đất để thực hiện DAĐT mới được xin thuê, nhưng quy định này chưa hợp lý, bởi lẽ, khi đã lên kế hoạch có nghĩa là mọi thứ đều đã được dự định trước như vậy, đến thời điểm này nhà đầu tư mới xin thuê đất thì đã không còn bắt kịp so với kế hoạch sử dụng đất nữa mà thông thường dự án này sẽ được đưa vào xem xét kế hoạch sử dụng đất năm sau.

Liên quan việc cho thuê đất thực hiện DAĐT, LĐĐ có quy định cụ thể về căn cứ xem xét cho thuê đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Như vậy, có thể thấy, việc ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại cấp quận-huyện có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả và việc thu hút nhà đầu tư quan tâm và chủ động tham khảo để tiến hành các thủ tục thuê đất thực hiện DAĐT. Trong khi đó, việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT chủ yếu được quyết định bởi UBND.TPHCM và cấp sở ngành trực thuộc Thành phố. Khi các Nhà đầu tư muốn thực hiện DAĐT theo hình thức cho thuê đất thì việc đầu tiên là phải dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận-huyện được xét duyệt và công bố, đối chiếu mục đích, quy mô diện tích đất của dự án để tiến hành thủ tục thuê đất.

Tuy nhiên, để hoàn thành được việc xin thuê đất thì rất nhiều quy trình phức tạp do liên quan nhiều quyền lợi của người sử dụng đất và trách nhiệm quản lý của nhà nước, thời gian xét duyệt hồ sơ kéo dài do một bộ phận lực lượng cán bộ, nhân viên thực thi nhiệm vụ xử lý hồ sơ giao đất thuê đất tại các cơ quan phụ trách TNMT không đủ năng lực xử lý công việc, nhận thức PL, quy trình thủ tục thuê đất không đồng nhất. Do đó, UBND TP.HCM cần phải rà soát, đánh giá công tác thực hiện PL để ban hành văn bản hướng dẫn xử lý những tồn tại trong thủ tục hành chính giải quyết hồ sơ cho thuê đất, đảm bảo tính đơn giản, thuận tiện trong tổ chức thực hiện.

Đồng thời, tác giả kiến nghị UBND các cấp cần nghiên cứu công khai sớm kế hoạch nghiên cứu xây dựng kế hoạch sử dụng đất trên các phương tiện thông tin về thời gian, địa điểm tiếp nhận thông tin để chủ đầu tư, người sử dụng đất chủ động tham gia đăng ký kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp tiết kiệm thời gian và không đánh mất thời cơ của doanh nghiệp khi chủ đầu tư nhu cầu sử dụng đất nhưng không kịp đăng ký trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để làm căn cứ được xét duyệt cho thuê đất.

Hai là, việc xử lý các phần đất (tài sản công) có vị trí nằm xen kẽ với phần đất mà chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ, nhận vốn góp bằng QSDĐ.

Theo quy định tại NĐ 148/NĐ-CP/2020 ngày 18 tháng 12 năm 2020 của CP, thì trường hợp phần đất (tài sản công) do nhà nước trực tiếp quản lý nằm xen kẽ với phần đất chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ, nhận vốn góp bằng QSDĐ mà xét thấy đủ điều kiện tách hình thành một dự án độc lập thì phải tổ chức đấu giá đất, trường hợp không đủ điều kiện tách hình thành một dự án độc lập thì UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định giao đất, cho thuê đất mà không phải thực hiện thông qua đấu giá đất. Tuy nhiên, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải xây dựng bộ tiêu chí để xác định phần diện tích đất nêu trên đủ điều kiện xem xét tách thành một dự án độc lập, nhưng hiện nay tại TP.HCM chưa có quy định bộ tiêu chí xác định diện tích đất do Nhà nước quản lý dự án tách thành dự án độc lập để tổ chức đấu giá, làm cho chủ đầu tư các dự án có đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án không thể triển khai xây dựng dự án. Tác giả kiến nghị Thành phố cần sớm ban hành bộ tiêu chí nêu trên để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc rất lớn này cho doanh nghiệp.

Ba là, sớm ban hành HSĐC giá đất để áp dụng tính toán xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).

Tại khoản 4, Điều 6 của NQ số 98/2023/QH15 ngày 24 tháng 6 năm 2023 của Quốc hội về thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM đã cho phép Thành phố chủ động xây dựng và ban hành HSĐC giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND Thành phố thông qua để thực hiện (không phân biệt giá trị tính toán theo bảng giá đất).

Như vậy, Quốc hội đã cho phép Thành phố thực hiện tính tiền thuê đất hàng năm áp dụng HSĐC của bảng giá đất mà không quy định điều kiện áp dụng như trong LĐĐ 2013 (áp dụng cho trường hợp mà tiền thuê đất xác định theo bảng giá đất nhỏ hơn 30 tỷ đồng) là tạo điều kiện cho Thành phố nhanh chóng xác định đơn giá tiền thuê đất và giúp doanh nghiệp cũng chủ động xây dựng dự toán chi phí tiền thuê đất chính xác trong phương án kinh doanh. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi thời gian thu thập thông tin đến từng thửa đất, trong khi Thành phố có hơn 1,9 triệu thửa đất nên Thành phố cần sớm huy động nhân lực, tập trung triển khai thực hiện thu thập thông tin và sớm ban hành HSĐC giá đất và xây dựng Bảng giá đất xây dựng cho từng thửa đất cụ thể.

3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM

Việc cho thuê đất hiện nay đã mang lại một số kết quả tích cực cũng như là hoạt động giúp tạo nguồn tăng thu cho ngân sách nhà nước, tuy nhiên hiện vẫn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế trong hoạt động này mà cần có những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hơn nữa tính hiệu quả, hiệu lực trong áp dụng PL liên quan cho thuê đất như:

Thứ nhất, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách phát triển hệ thống định giá đất tư nhân. Vì hiện nay khâu xác định tính toán giá đất nói chung và đơn giá đất cho thuê nói riêng của các DAĐT là khâu mà cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư, người dân còn tranh cãi và chưa có tiếng nói chung.

Theo NĐ 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2013 của CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá và thẩm định giá, hàng năm Bộ Tài chính đều có thông báo Danh sách các doanh nghiệp thẩm định về giá đủ điều kiện hành nghề. Hiện nay, cả nước có 330 doanh nghiệp hoạt động thẩm định về giá, trong đó có khoảng 200 doanh nghiệp có trụ sở và chi nhánh hoạt động trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, kết quả đánh giá, xếp loại chỉ có khoảng 18 đơn vị có kỹ năng tốt trong thực hiện tư vấn giá đất cụ thể, trong khi áp lực, nhu cầu trong việc xác định tính toán giá đất cho các dự án có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn Thành phố là rất lớn nên dẫn đến công tác tính toán giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính tại các dự án thường gặp tình trạng kéo dài do chất lượng của đơn vị thực hiện tư vấn xác định giá đất không đạt, nhiều rủi ro và thiếu độ tin cậy nên hồ sơ thường phải làm lại nhiều lần ở khâu thuê tư vấn xác định giá đất. Do đó, Nhà nước cần sớm xây dựng các chính sách ưu đãi để khuyến khích phát triển hệ thống định giá tư nhân có chất lượng tốt, đáp ứng yêu cầu của xã hội, giảm tải công việc cho các cơ quan Nhà nước trong việc thẩm định, phê duyệt giá đất, đồng thời xây dựng các quy định PL xác định quyền và nghĩa vụ của hệ thống định giá tư nhân trong các khâu xác định giá đất rõ ràng và minh bạch để họ an tâm thực hiện nhiệm vụ rất nhạy cảm này, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn giá đất được công bằng trong tiếp cận các thông tin thị trường, giúp đào tạo nhân lực có chuyên môn, kiến thức vững vàng bổ sung lực lượng lao động thẩm định, xác định giá đất nhằm phát triển tính ưu việt của hệ thống định giá đất tư nhân, rút ngắn thời gian xác định giá đất và có biện pháp khắc phục triệt để các tồn tại, hạn chế của hệ thống và phương pháp định giá đất này. Tuy nhiên, giải pháp này đòi hỏi có cơ chế xác định rõ phạm vi trách nhiệm của từng đơn vị trong các khâu xác định giá đất, cơ chế giám sát thực hiện và đảm bảo cơ quan hành chính khi thực hiện phê duyệt giá đất phải hoàn toàn tin tưởng vào số liệu giá đất do hệ thống định giá tư nhân xác định.

Thứ hai, tăng cường thanh, kiểm tra đối với công tác quản lý đất đai nói chung và công tác cho thuê đất để thực hiện DAĐT nói riêng.

Một số cơ quan chưa phát huy đầy đủ nguồn lực đất đai để trở thành yếu tố nội lực thiết yếu, quan trọng phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội; việc khai thác sử dụng đất đai ở nhiều nơi còn nhiều lãng phí, hiệu quả chưa cao như: đất đã giao cho đơn vị xây dựng các khu công nghiệp, đất giao cho các nông, lâm trường quốc doanh…; hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, tư lợi vẫn tồn tại trong quá trình thực hiện chính sách quản lý, khai thác đất đai; giao dịch bất động sản “ngầm” còn xảy ra thường xuyên, tình trạng chậm trả tiền cho thuê đất đã tạo nhiều khó khăn nhất định cho cơ quan thuế trong thực thi nhiệm vụ. Tuy nhiên, số lượng cán bộ biên chế làm công tác thanh tra chuyên ngành quản lý đất đai vẫn chưa đáp ứng yêu cầu công tác, khối lượng công việc, nhiệm vụ được giao; hầu hết các thanh tra viên, kiểm tra viên đều trong tình trạng quá tải trong xử lý công việc nên dẫn đến công tác theo dõi, kiểm tra chưa đảm bảo chất lượng, phát hiện xử lý chưa kịp thời, nhanh chóng các vi phạm trong công tác quản lý đất đai.

Do vậy, cần thiết phải đào tạo và bổ sung đội ngũ, lực lượng thanh tra để tăng cường công tác thanh, kiểm tra trong quản lý đất đai và cho thuê đất để thực hiện DAĐT, đồng thời có giải pháp cơ chế phát huy vai trò của nhân dân trong thực hiện giám sát công tác quản lý đất đai để có thêm nguồn thông tin quan trọng, kịp thời xử lý, điều chỉnh những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai. Giải pháp này đòi hỏi phải điều chỉnh các quy định “cào bằng” chỉ tiêu biên chế giữa các địa phương, lĩnh vực, nhằm tạo điều kiện cho các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng cơ học thì phải có quy định được phép sử dụng tỷ lệ biên chế đặc thù để đáp ứng nhu cầu hoàn thành nhiệm vụ, đặc biệt là lĩnh vực quản lý đất đai, đồng thời phải huy động cả hệ thống chính trị tại địa phương để xây dựng các nhân tố tích cực, có uy tín trong nhân dân để động viên, thuyết phục chấp thuận cùng giám sát công tác quản lý đất đai.

Thứ ba, tăng cường công tác phối hợp trong việc nghiên cứu, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Công tác lập quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất đai của TP.HCM còn nhiều bất cập, đôi lúc phá vỡ, mâu thuẩn với quy hoạch cơ sở hạ tầng, giao thông, thoát nước… mật độ xây dựng, mảng xanh đô thị chưa đảm bảo tiêu chuẩn, đặc biệt tỷ lệ cây xanh trên đầu người của TP.HCM trong nhóm thấp và chưa đạt mức bình quân của cả nước. Quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo yếu tố khoa học và hài hòa tự nhiên, cảnh quan thiên nhiên, lợi thế địa lý của địa phương. Điều này ảnh hưởng trực tiếp rất lớn đến việc xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội.

Quy hoạch sử dụng đất chưa tương thích với các quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành dẫn đến nhiều dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nhưng lại không phù hợp quy hoạch chuyên ngành nên dự án tiếp tục kéo dài, ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất, từ đó gây lãng phí tài nguyên đất, trong khi người dân lại không có đất để sản xuất, sinh kế; công tác điều chỉnh quy hoạch còn cục bộ, chưa mang tính tổng thể, đồng bộ dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất luôn trong tình trạng phải chờ quy hoạch khác điều chỉnh để cập nhật.

Một số DAĐT đang triển khai trong kỳ kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt công bố, nhưng vì lý do khách quan chưa thực hiện xong công tác GPMB thì phải chủ động tiếp tục đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo, điều này gián tiếp tạo ra nhiều hệ lụy, bất cập dẫn đến các dự án chậm hoặc tạm dừng triển khai do phải chờ thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Do đó, tác giả kiến nghị cần xác định đơn vị đầu mối chủ trì chịu trách nhiệm rà soát các quy hoạch định kỳ hàng năm, trong đó quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch có pháp lý cao nhất và tất cả các quy hoạch khác phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đồng thời cần nghiên cứu sửa đổi thời gian phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện, cụ thể đề xuất quy định tăng thời gian phê duyệt kế hoạch sử dụng đất một lần (có thể quy định 2 hoặc 3 năm phê duyệt kế hoạch sử dụng đất một lần) và hàng năm UBND cấp huyện chỉ cần phê duyệt bổ sung các dự án có đăng ký mới để chủ đầu tư các dự án đang thực hiện có thời gian tiếp tục triển khai hoàn thành xây dựng dự án. Giải pháp này học viên hy vọng sẽ được Quốc hội xem xét có ý kiến trong lần sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Thứ tư, cần nâng cao về chất lượng thẩm định, đánh giá DAĐT có sử dụng đất thuê cũng như bổ sung các tiêu chí lựa chọn, đánh giá đối với chủ DAĐT như về năng lực về tài chính, nhân sự, khả năng tổ chức thi công, xây dựng, triển khai quản lý dự án.

Khâu thẩm định DAĐT là bước quan trọng của quá trình bắt đầu xét duyệt hồ sơ có nhu cầu thuê đất đối với DAĐT có nhu cầu sử dụng đất. Khi công tác thẩm định DAĐT có chất lượng sẽ giúp loại bỏ ngay từ đầu các dự án không khả thi để tránh lãnh phí thời gian, vốn của chủ đầu tư. Tuy nhiên hiện nay khâu thẩm định dự án chỉ tập trung vào năng lực vốn (tài chính), tác động môi trường, lịch sử chấp hành quy định PL của chủ đầu tư mà chưa quan tâm đến các điều kiện về kinh nghiệm thực hiện dự án, yếu tố khoa học công nghệ, tổ chức thi công và vận hành dự án sau khi hoàn thành công tác xây dựng, lắp đặt trang thiết bị phục vụ cho dự án. Thực tế còn tồn tại nhiều DAĐT kéo dài, dỡ dang do công tác thẩm định chưa đánh giá, phân tích đầy đủ, đồng bộ các yêu tố tác động quá trình thực hiện và khai thác dự án. Do đó tác giả cho rằng cần xây dựng một khung tiêu chí tổng quát và tiêu chí đặc thù cho mỗi loại ngành nghề để thực thiện thẩm định, đánh giá dự án. Điều này giúp cho chủ đầu tư tự cân nhắc, quyết định việc điều chỉnh hay thay đổi DAĐT sau khi nhận kết quả thẩm định của cấp có thẩm quyền, đảm bảo dự án tiếp tục thực hiện khả thi và đạt hiệu quả cao như đã đề ra trong phương án SXKD.

Thứ năm, cần có những chính sách cụ thể nhằm nâng cao năng lực, tinh thần trách nhiệm, giám sát thực hiện công vụ của đội ngũ cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ xét duyệt hồ sơ cho thuê đất để thực hiện DAĐT.

Con người là trung tâm, hạt nhân khi xây dựng chính sách, thực thi các quy định PL, nếu họ không thực hiện tốt nhiệm vụ, vai trò của mình thì các chính sách, quy định PL đều không đạt hiệu quả. Do đó, tác giả kiến nghị cần xây dựng đội ngũ cán bộ công chức thực thi nhiệm vụ xét duyệt hồ sơ cho thuê đất phải am hiểu chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, không đùn đẩy, né tránh công việc hoặc cố tình gây khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp vì mục đích tư lợi. Để xây dựng đội ngũ cán bộ công chức có phẩm chất như đã nêu trên thì ngoài công tác thường xuyên giáo dục, rèn luyện thì phải chú trọng đến việc đánh gái hiệu quả công việc thật khách quan, tránh cào bằng để kịp thời khen thưởng, động viên các gương mặt tốt, điển hình, sáng tạo vì hiệu quả công việc để lan tỏa, truyền cảm hứng cho các nhân viên khác còn chưa tốt, đồng thời cũng xử lý mạnh mẽ, kiên quyết các trường hợp cố tình làm sai, kéo dài trong việc xử lý hồ sơ. Ngoài ra, nhà nước cần có chính sách đãi ngộ về lương, thu nhập, trợ cấp để lực lượng công chức thực thi nhiệm vụ liên quan quản lý đất đai an tâm công tác, cống hiến trí tuệ, sức lực trong thực thi nhiệm vụ của mình, tạo niềm tin cho nhà đầu tư tin tưởng sẳn sàng đầu tư các dự án tại địa phương để thúc đầy phát triển kinh tế và tạo công ăn việc làm cho xã hội.

Thứ sáu, đẩy mạnh hơn nữa công tác phổ biến PL liên quan thuê đất thực hiện DAĐT.

Để các chủ thể liên quan có nhu cầu nắm rõ các quy phạm PL có liên quan đến quá trình xét duyệt hồ sơ cho thuê đất thực hiện DAĐT, từ đó các chủ thể này có kế hoạch chuẩn bị, đồng thời tránh phát sinh các trường hợp khiếu nại, khiếu kiện thì cần công khai minh bạch quá trình thực hiện dự án, căn cứ pháp lý liên quan đến các đối tượng là chủ đầu tư, người quản lý, sử dụng đất.

Công tác phổ biến PL cần nhắm đến 02 nhóm đối tượng chính bị tác động ảnh hưởng của dự án là chủ đầu tư thực hiện dự án và người sử dụng đất có đất bị ảnh hưởng. Do mỗi đối tượng sử dụng đất có nhu cầu, lợi ích đòi hỏi khác nhau nên phải xây dựng kế hoạch phổ biến PL một cách bài bản, đáp ứng đúng nhu cầu tìm hiểu PL của mỗi nhóm đối tượng để các bên tham gia quá trình thực hiện dự án theo đúng quy định, giám sát, hỗ trợ lẫn nhau để cùng thực hiện dự án, đảm bảo dự án thực hiện theo đúng trình tự thủ tục ngay từ khâu đầu tiên đến khâu cuối cùng của quá trình thực hiện. Việc nắm rõ PL của các bên sẽ tránh cho dự án chậm tiến độ do phải không phải dừng dự án trong quá trình thực hiện để hoàn tất thủ tục pháp lý của khâu đi trước, không phát sinh khiếu kiện, tố cáo của người có đất bị ảnh hưởng, khối lượng công tác thanh kiểm tra dự án sẽ giảm góp phần tác động, lan tỏa đến các dự án khác trên địa bàn cùng rà soát, thực hiện theo đúng quy định PL.

Để quá trình phổ biến PL đạt hiệu quả và chất lượng, cần tạo điều kiện để người dân có QSDĐ bị ảnh hưởng tham gia giám sát, phản biện việc thực hiện các DAĐT có thuê đất, khuyến khích họ trình bày ý kiến, nêu các bất cập, tình huống dự báo trong sử dụng đất đai để trao đổi thống nhất phương án xử lý phối hợp gắn với hoạt động giải thích, tuyên truyền PL đến từng bộ phận người dân để nâng cao nhận thức và tin tưởng quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng của họ trong việc sử dụng đất đai được đảm bảo và có cơ chế khuyến khích người dân tham gia vào công việc giám sát quản lý đất đai.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Dựa trên cơ sở về thực trạng quy định PL và thực tiễn công tác áp dụng PL về cho thuê đất tại TP. HCM thì nội dung chương 3 đã đề cập một cách tổng quan nhất về những định hướng, kiến nghị và giải pháp khuyến nghị của tác giả nhằm xem xét đóng góp cho việc hoàn thiện các quy định của PL hiện hành và góp phần nâng cao hiệu quả cho công tác áp dụng PL liên quan việc cho thuê đất thực hiện DAĐT, cụ thể:

1. Việc xem xét hoàn thiện PL cho thuê đất để thực hiện dự án phải được định hướng phải phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng, mang tính đồng bộ, thống nhất và hệ thống cũng như phù hợp với các yêu cầu, nhiệm vụ về quản lý Nhà nước trong thời điểm hiện nay.
2. Hoàn thiện các quy định của PL liên quan hoạt động cho thuê đất thực hiện DAĐT phải bám sát nội dung hoàn thiện các quy định điều chỉnh quan hệ cho thuê đất như LĐĐ, PL đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các văn bản hướng dẫn thi hành.
3. Bên cạnh những giải pháp xem xét hoàn thiện các quy định PL thì cần nghiên cứu bổ sung những giải pháp cụ thể khác như tinh gọn tổ chức bộ máy của cơ quan quản lý nhà nước, nâng cao chất lượng, số lượng đội ngũ cán bộ thực thi PL, bổ sung các biện pháp chế tài xử lý vi phạm PL phù hợp thực tiễn, đa dạng hình thức tuyên truyền phổ biến cập nhật quy định PL, xây dựng cơ chế chính sách khuyến khích, bảo vệ người dân tham gia giám sát công tác quản lý đất đai.

KẾT LUẬN

LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đến nay đã tạo hành lang, khung pháp lý rõ rang để giải quyết các thủ tục, vấn đề phát sinh liên quan đất đai trong quá trình xây dựng phát triển kinh tế của đất nước, đặc biệt là giải quyết thủ tục đất đai cho các dự án có nhu cầu thuê đất.

Công tác cho thuê đất thực hiện DAĐT có ý nghĩa rất lớn cho địa phương có đất cho thuê trong việc giúp chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có giá trị gia tăng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương mà còn có ý nghĩa giúp chủ đầu tư dự án có điều kiện tiếp cận đất đai để triển khai các ý tưởng, đề án SXKD đi vào thực tiễn để thu về lợi nhuận. Xuất phát từ vấn đề lợi nhuận của chủ đầu tư cũng như quyền quản lý của Nhà nước với trách nhiệm đại diện chủ sở hữu tài sản đất đai nên việc nghiên cứu quy định PL liên quan vấn đề này là vô cùng thiết yếu và quan trọng.

Qua nghiên cứu tác giả nhận thấy quy định của PL liên quan cho thuê đất để thực hiện DAĐT theo LĐĐ hiện hành đã tương đối quy định đầy đủ các vấn đề, nội dung chính yếu như: xác lập căn cứ cho thuê, điều kiện cho thuê đất, thẩm quyền xét duyệt cho thuê đất, quyền và nghĩa vụ … Tuy nhiên, qua thực tiễn nghiên cứu việc thực hiện PL khi xử lý các DAĐT tại TP.HCM cho thấy việc thực thi PL vẫn còn nhiều vấn đề bất cập, tồn tại liên quan căn cứ xác lập cho thuê đất chưa đầy đủ, toàn diện các trường hợp thuê đất, quy hoạch sử dụng đất không thống nhất với quy hoạch chuyên ngành, trình tự thủ tục xét duyệt hồ sơ cho thuê đất chưa thuận tiện, chưa đáp ứng nhu cầu quản lý của Nhà nước, công tác xác định tính toán giá đất cho thuê còn kéo dài thời gian do phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp, thông tin thu thập thiếu độ tin cập, công tác theo dõi thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư còn sơ sài dẫn đến còn nhiều trường hợp tồn đọng tiền thuê đất. Cũng từ đây cho thấy những hạn chế, tồn tại trên không chỉ từ phía người thực thi PL, chủ thể tham gia quan hệ pháp LĐĐ mà chủ yếu xuất phát từ công tác xây dựng ban hành văn bản quy định của PL còn một số hạn chế.

Từ việc nghiên cứu PL và kinh nghiệm công tác thực tiễn tác giả đã có những nhận định, đánh giá chung nhất đối với vấn đề áp dụng PL liên quan cho thuê đất trong xét duyệt DAĐT, đồng thời khuyến nghị một số giải pháp đến cấp có thẩm quyền xem xét cụ thể để hoàn thiện PL liên quan công tác cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM.