Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1 Bất cập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt, ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng chỉ có một điều luật duy nhất điều chỉnh chuyên biệt về hợp đồng này, đó là Điều 454 – BLDS 2015. Mặc dù, đây là bộ luật dân sự mới có hiệu lực tuy nhiên với những vướng mắc về chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì điều luật này chỉ thể hiện được các khía cạnh cơ bản nhất đó là: công nhận quyền chuộc lại tài sản của người bán, đưa ra thời hạn chuộc lại tài sản, giá chuộc lại tài sản và việc chịu rủi ro đối với tài sản trong thời hạn chuộc lại. Tuy nhiên, những quy định đó còn sơ sài, không đủ để điều chỉnh những quan hệ mua bán có điều kiện chuộc lại trong thực tiễn. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này đã và đang tồn tại dưới hình thức hợp đồng cố đất, hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản nhưng pháp luật chưa điều chỉnh. Dẫn đến hệ quả là thực tiễn giao kết các hợp đồng này không theo quy chuẩn nào và khi xảy ra tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền lại có cách hiểu, cách giải quyết không giống nhau, làm cho quá trình giải quyết vụ án kéo dài vì đa phần bị kháng cáo, kháng nghị. Hệ quả đó thể hiện ở các phương diện cơ bản sau:

3.1.1. Hình thức của hợp đồng

Như đã phân tích, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có tồn tại dưới hình thức cố đất nhưng do pháp luật chưa điều chỉnh về loại giao dịch này nên trong thực tế việc giao kết nó chủ yếu dựa vào tập quán. Vì thế, một trong những thực trạng về hợp đồng này cần được bàn đến nhiều nhất đó là hình thức của hợp đồng. Trong thực tiễn các hợp đồng cố đất được giao kết không theo một khuôn mẫu nào về hình thức; các quy định về công chứng, chứng thực của hợp đồng dân sự thông dụng không được vận dụng để điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nên rủi ro cho các bên là khó tránh khỏi. Theo tập quán, hợp đồng cố đất được giao kết một cách sơ sài, thường là làm giấy viết tay qua loa, viết sai chính tả, gạch xóa nhiều và thậm chí là chỉ giao kết miệng. Nguyên nhân là do người nông dân Việt Nam vốn có lối sống và cách xử sự nặng về tình cảm, việc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực đối với hợp đồng cố đất không có ý nghĩa, một khi các bên đã tin tưởng lẫn nhau thì việc mất thời gian cho soạn thảo, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là không cần thiết nhưng chính các hình thức giao kết này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho, bởi vì nó không đủ là một bằng chứng xác thực cho việc giao kết, đồng thời nó phụ thuộc vào lương tâm và đạo đức của mỗi bên giao kết, vì vậy, nếu một bên không tuân thủ thì rất khó để chứng minh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng.Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Đến những năm gần đây, khi đất đai ngày một có giá trị lớn thì mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ đã nảy sinh, dẫn đến các hợp đồng cố đất đã giao kết từ rất lâu nhưng đến nay cũng nảy sinh tranh chấp. Còn những giao dịch cố đất diễn ra gần đây, các bên có ý thức hơn trong việc xác lập căn cứ giao kết, vì vậy, các hợp đồng cố đất được lập thành văn bản cũng phổ biến hơn nên số vụ tranh chấp cũng được giảm bớt. Thực tế khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng cố đất là một căn cứ để Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các bên, nếu các bên không xuất trình được hợp đồng thì Tòa án có quyền không thụ lý. Trường hợp Tòa án cho rằng, cố đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại thì tùy từng trường hợp Tòa án có thể áp dụng tương tự pháp luật để điều chỉnh cho phù hợp. Đối với các hợp đồng cố đất được xác lập trước ngày BLDS 2005 có hiệu lực (trước ngày 01/01/2006) nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng (như chỉ viết giấy tay hoặc không công chứng, chứng thực hợp đồng) nếu Tòa án có thụ lý thì đều giải quyết theo hướng tuyên bố các hợp đồng cố đất này là vô hiệu (theo Điều 139 – BLDS 1995). Ở thời điểm đó (trước ngày 01/01/2006), các vi phạm điều kiện về hình thức được xem là rất nghiêm trọng giống như các giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội và giao dịch dân sự do giả tạo như Khoản 2 – Điều 145 – BLDS 1995 đã quy định: “Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”. Tuy nhiên, BLDS 2005 ra đời có quy định thoáng hơn là các giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình thức không đương nhiên vô hiệu. Dù giao dịch dân sự có vi phạm điều kiện về hình thức mà một hoặc các bên không khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì Tòa án không xem xét; nếu trường hợp một hoặc các bên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì theo quy định tại Điều 136 – BLDS 2005, thời gian tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức chỉ có 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, quá thời hạn này đương sự mới yêu cầu thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu đó[19]. Trường hợp còn trong thời hạn 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì áp dụng tương tự pháp luật (căn cứ theo Điều 134 – BLDS 2005) Tòa án ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một tháng; quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện thì Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên nào có lỗi làm cho giao dịch cố đất vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Nhưng thực tế xét xử, do chưa có quy định cụ thể nào nên hầu hết các trường hợp thưa kiện về cố đất, Tòa án đều xét xử theo hướng tuyên bố giao dịch cố đất vô hiệu mà không cần thông báo cho các bên về việc hợp thức hóa hình thức của hợp đồng cố đất (Điều 127 – BLDS 2005). Đây là sự vi phạm nghiêm trọng về tố tụng. Mặt khác, nếu các bên có yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng nhằm xác lập căn cứ, bằng chứng cho việc giao kết và để bảo vệ mình thì các cơ quan công chứng, chứng thực lại không công chứng quyền hoặc chứng thực, bởi vì chưa có bất kỳ một hướng dẫn cụ thể nào của cơ quan có thẩm quyền. Và dẫn đến trong thực tế, hầu hết các hợp đồng cố đất đều vi phạm hình thức. Chính vì vậy, trên thực tế đã phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng này nhưng do thiếu vắng những quy định cụ thể và chưa có sự nhận thức rõ ràng, nhất quán trong quy định pháp luật về vấn đề này nên việc xét xử của tòa án gặp nhiều khó khăn, dẫn đến nhiều bản án bị kháng nghị giám đốc thẩm, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Ví dụ như trường hợp của bà Đặng Mỹ Lệ. Năm 1990, Bà Đặng Mỹ Lệ mua 2 công đất (khoảng 2600 m²) tọa lạc tại ấp 4, xã Hòa An, huyện Phụng Hiệp của bà Tăng Thị Bé với giá 6 chỉ vàng 24K. Khi mua bán, hai bên chỉ thỏa thuận miệng, không làm giấy tờ. Sau khi mua đất, bà Lệ canh tác được 3 năm thì cố lại cho ông Nguyễn Văn Tấn với giá 8 chỉ vàng 24K. Ông Tấn canh tác được 2 năm thì ông Võ Thành Dương năn nỉ bà Lệ cho ông cố lại với giá 10 chỉ vàng 24K để liền canh với phần đất của ông, nên tôi chấp nhận cố mà không làm giấy tờ gì. Đến năm 2007, bà Lệ xin chuộc lại đất thì ông Dương không cho nên phát sinh tranh chấp. Lúc này, bà Bé làm giấy tay là có chuyển nhượng đất cho bà Lệ. Ông Dương cũng thừa nhận bà Lệ cố cho ông 2 công đất vào năm 1995 với giá 10 chỉ vàng 24K. Đến năm 1996, bà Lệ yêu cầu ông trả thêm 6 chỉ vàng 24K nữa, coi như bán đứt. Việc cố và sang bán cả 2 bên đều không làm giấy tờ, ông đã canh tác và thực hiện nghĩa vụ thuế từ năm 1995 đến nay. Do đó, ông không đồng ý cho bà Lệ chuộc lại đất. Bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang cho rằng, không có giấy tờ chuyển nhượng, nhưng thực tế bà Lệ đã chuyển nhượng cho ông Dương bởi các chứng cứ: Trong suốt thời gian canh tác, đến năm 2006 khi phát sinh tranh chấp, bà Lệ không hề ngăn cản việc ông Dương thay đổi hiện trạng từ đất liếp thành đất ruộng, không yêu cầu được chuộc lại đất để canh tác và giá vàng bà Lệ nhận tương đương với giá chuyển nhượng đất vào thời điểm chuyển nhượng. Mặc dù có tờ chuyển nhượng đất giữa bà Lệ với bà Bé, nhưng sau đó, bà Lệ không có một loại giấy tờ nào được Nhà nước công nhận là đất của bà. Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Lệ với ông Dương đã vi phạm về hình thức và khi chuyển nhượng, bà Lệ chưa được cấp giấy CNQSDĐ. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Lệ với ông Dương không coi là vô hiệu… Án sơ thẩm bác yêu cầu của bà Lệ xin chuộc lại đất là có cơ sở. Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Tuy nhiên, không chấp nhận các bản án đã tuyên bà Lệ gửi đơn tiếp tục vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. Bà Lệ cho biết chỉ cầm cố đất cho ông Dương. Do trong suốt thời gian dài, chưa có tiền nên không về chuộc lại đất. Bà Lệ khẳng định không có nhận thêm vàng để bán đứt diện tích đất trên cho ông Dương. Cùng với đó các nhân chứng: Ông Nguyễn Văn Tấn (hàng xóm) cho rằng, phần đất trên bà Lệ cố cho ông Dương chứ không có chuyện sang bán. Vì ông có hỏi bà Lệ sang phần đất này, nhưng bà Lệ không sang, nếu có sang thì sang cho ông rồi. Bà Nguyễn Thị Út, người dân cố cựu ở đây, nói: “Tôi hiểu biết rất rõ việc cố đất này, vì sau khi cô Lệ sang đất của bà Bé, cô đã trồng mía được 3 năm thì cố cho ông Tấn, rồi đi lên TP.Hồ Chí Minh làm ăn. 2 năm sau cô quay trở về, tôi có hỏi về lấy đất làm hay gì thì cô Lệ nói về cố đất lại cho ông Dương giá 10 chỉ vàng 24K và cho ông Dương ban liếp xuống để làm ruộng. Chưa lúc nào tôi nghe ông Dương nói mua đất của cô Lệ”. Nên quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao nhận định: “Bà Lệ không thừa nhận bán đất cho ông Dương nhận thêm 6 chỉ vàng 24K và ông Dương không có tài liệu chứng minh việc đưa thêm vàng cho bà Lệ. Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh và bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện về vụ án tranh chấp hợp đồng giữa bà Lệ với ông Dương.[38]

Hiện nay, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên và phát triển thành các hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản nhưng một quy chuẩn pháp lý cho nó vẫn chưa được thiết lập. Chính vì chưa có bất kỳ hướng dẫn nào của từ cơ quan có thẩm quyền, các công ty chứng khoán đã tự soạn sẵn những hợp đồng repo với tính chất như một hợp đồng mẫu, trong đó thiết kế những điều khoản có lợi cho mình để các nhà đầu tư ký. Hệ quả là khi xảy ra tranh chấp, nhà đầu tư (trong đó có không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn, ít kinh nghiệm, thiếu thông tin) là người bị thua thiệt. Chẳng hạn như trường hợp của nhà đầu tư (NĐT) Nguyễn Gia Cương, ngày 10/9/2008 anh ký 02 hợp đồng repo với Công ty chứng khoán AP. Hợp đồng thứ nhất, anh repo 15.000 cổ phiếu EMC do Công ty cổ phần Cơ Điện Hà Giang phát hành, với giá tại ngày ký kết hợp đồng là 10.000 đồng/CP. Anh Cương còn ký hợp đồng repo 42.000 cổ phiếu DVSC do Công ty cổ phần chứng khoán Đại Việt phát hành, với giá 5.000 đồng/CP, trong khi giá thị trường tại ngày ký kết hợp đồng là 12.000 đồng/CP. Ngày 29/10/2008, anh Cương ký tiếp với AP hợp đồng repo 20.000 cổ phiếu EMC với giá 5.000 đồng/CP, bằng 1/3 thị giá. Thời hạn của 03 hợp đồng trên đều là 2 tháng. Trong quá trình giao dịch, AP đã cho anh Cương quá thời hạn các hợp đồng tới 05 tháng với điều kiện anh phải nộp tiền chứng khoán bị giảm giá, phí vay quá hạn với lãi suất 0,1% tổng giá trị hợp đồng/ngày. Theo anh Cương, dù anh đã tuân thủ các quy định này và phía Công ty cũng không có thỏa thuận gì khác với anh, nhưng không hiểu sao AP tự ý bán toàn bộ chứng khoán repo của anh với giá thấp so với mặt bằng giá thị trường, gây thiệt hại cho anh gần 1 tỷ đồng. Hay trường hợp NĐT ở Hà Nội, anh vừa bị Công ty chứng khoán P tự ý bán 30.000 cổ phiếu FPTS mà anh repo. Sắp hết thời hạn thanh lý hợp đồng, Công ty chứng khoán P cho nhân viên gọi điện báo anh lên làm thủ tục mua lại chứng khoán repo. Vì gia đình có đám hiếu, nên NĐT này để quá hạn hợp đồng 05 ngày. Sau đó, anh lên thanh lý hợp đồng mới hay Công ty chứng khoán đã bán toàn bộ số cổ phiếu repo của anh với lý do quá hạn hợp đồng. Không chấp nhận cách giải quyết này, anh đưa hợp đồng repo đã ký với Công ty ra, thì có hẳn một điều khoản quy định mọi thông báo từ phía Công ty phải được gửi bằng văn bản đến NĐT. [15] Qua trường hợp của hai nhà đầu tư trên cho chúng ta thấy rằng, do hợp đồng repo cổ phiếu chưa được pháp luật điều chỉnh nên các Công ty chứng khoán đã tự soạn sẵn hợp đồng dưới hình thức hợp đồng mẫu để các nhà đầu tư ký. Với hợp đồng này nhà đầu tư thường bị “trói” trách nhiệm rất nặng nề như: lãi suất repo, lãi suất phí vay quá hạn, mua lại chứng khoán khi giảm giá mạnh,¼ Vì vậy, nhà đầu tư thường phải chịu thiệt thòi nhưng không được pháp luật bảo vệ chỉ vì thiếu một khung pháp lý. Cho nên, các nhà đầu tư này đang trông chờ một văn bản pháp lý thích hợp để bảo vệ mình và ràng buộc trách nhiệm các Công ty chứng khoán.

Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có những sản phẩm phái sinh như hợp đồng cố đất, hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản nhưng không theo một “quy chuẩn” nào về hình thức vì chưa có những quy định nào cụ thể để điều chỉnh dạng hợp đồng này khi hợp đồng phát sinh tranh chấp thì quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đã không được pháp luật bảo vệ.

3.1.2. Giá chuộc lại tài sản Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Giá chuộc lại tài sản là một nội dung đặc thù của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mà nếu thiếu nó thì không còn là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nữa. Pháp luật hiện hành quy định công thức tính giá chuộc lại tài sản tại Khoản 1 – Điều 454 – BLDS 2015, theo đó “giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản, nếu không có thỏa thuận khác”. Qua đó chúng ta thấy rằng, về cơ bản quy định trên đã thể hiện được sự tôn trọng của nhà làm luật đối với quyền tự do thỏa thuận, tự do ý chí của các bên trong quan hệ hợp đồng, vốn là một nguyên tắc cốt lõi của pháp luật dân sự. Đồng thời, nhà làm luật cũng dự liệu giải pháp cho trường hợp các bên vì lý do gì đó mà không thỏa thuận giá chuộc lại tài sản, thì được tính theo giá thị trường. Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng giải pháp này của nhà làm luật đã tỏ ra không phù hợp, không đáp ứng được những đòi hỏi khách quan của thực tiễn. Nhiều trường hợp vì giá thị trường biến động mà các bên phải chịu thiệt thòi. Đó là, với công thức “giá thị trường” nhiều trường hợp người mua chẳng những không tìm thấy được lợi ích gì khi tham gia vào quan hệ hợp đồng với người bán mà còn phải chịu thiệt hại khi giá thị trường xuống thấp, lại phải gánh chịu chi phí trông coi, bảo quản, tu sửa bất động sản. Vì vậy, với công thức tính giá chuộc lại bất hợp lý này sẽ làm triệt tiêu sự phát triển của một loại giao dịch dân sự vốn được xem là lành mạnh và mang nhiều ý nghĩa thực tiễn như hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Cho nên, người viết cho rằng giá chuộc lại ngoài việc được tính dựa trên cơ sở giá bán ban đầu thì còn tính đến các chi phí nâng cấp, sửa chữa, tu bổ tài sản chuộc lại của người mua. Như vậy, mới đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên. Ví dụ như vụ tranh chấp sau: Ngày 22/6/1999, ông Nguyễn Vũ Động và vợ là Nguyễn Thị Xê (ngụ tại phường Long Bình, Tp.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) viết giấy bán căn nhà số 1A/3 khu phố 6, phường Long Bình, Tp.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho bà Nguyễn Thị Yến và chồng Lê Ngọc Hùng (ngụ tại phường An Bình, Tp. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai). Giấy bán nhà viết tay có xác nhận của Trưởng khu phố Nguyễn Tấn Niệm. Đến ngày 6/8/1999, hai bên lập giấy biên nhận giao tiền, vàng, bên mua thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà gồm: 10 cây vàng 9,5 tuổi và số tiền 14.600USD; bên bán giao nhà cho bên mua sử dụng gồm: 16 phòng trọ và 1 quán đôi. Nhưng giấy này sửa lại ngày 9/8/1999, vì ngày này UBND phường Long Bình mới xác nhận tờ cam đoan về chủ quyền nhà cho vợ chồng Nguyễn Vũ Động. Do chỗ quen biết và muốn giúp bên bán có điều kiện chuộc lại nhà, nên cũng trong ngày 6/8/1999, bên mua đồng ý lập thêm giấy biên nhận giao tiền nhưng nội dung lại là cầm cố nhà để vay tiền ghi rõ: “Nay thỏa thuận hai bên, bà Yến cầm lại căn nhà trên cho tôi (vợ chồng ông Động). Từ ngày 6/8/1999, bà Yến quản lý thu tiền phòng và tiền quán hàng tháng, ghi sổ lại để trừ vào tiền lời hàng tháng, thiếu đủ sau này hai bên tính toán với nhau. Số tiền vợ chồng ông Động – bà Xê vay là 10 cây vàng 9,5 tuổi và 14.600USD. Sau này vợ chồng ông Động có tiền, vợ chồng bà Yến cho chuộc lại căn nhà trên không gây khó khăn, sau khi hoàn đủ số vàng, đôla và số tiền lời 2%/tháng (giá trị quy đổi là 100USD = 1,4 triệu đồng, vàng là 420 ngàn đồng/chỉ). Lãi được tính vào thời điểm 6/8/1999 là 14.600USD x 1,4 triệu đồng = 204,4 triệu đồng x 2% và 10 cây vàng lãi 150 ngàn đồng/cây/tháng”. Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Sau nhiều lần gọi vợ chồng ông Động đến chuộc nhà nhưng họ không đến, năm 2008, vợ chồng bà Yến đã sửa chữa nâng cấp 16 phòng trọ, 1 quán đôi với số tiền gần 10 cây vàng, thực hiện nghĩa vụ thuế nhà đất từ khi sử dụng đến nay. Sau gần 12 năm không đá động gì đến việc chuộc lại nhà, ngày 20/6/2011, vợ chồng ông Động nộp đơn khởi kiện ra Tòa án TP.Biên Hòa đòi lại nhà đất. Ngày 18/10/2011, Tòa án TP.Biên Hòa mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ “tranh chấp đòi lại tài sản” do thẩm phán Phạm Thị Tám làm chủ tọa. Tòa tuyên buộc vợ chồng bà Yến trả lại cho vợ chồng ông Động quyền sử dụng 423,4m2 đất, 16 phòng trọ và một quán đôi, buộc gia đình ông Động trả hơn 124 triệu đồng tiền nâng cấp sửa chữa nhà cho vợ chồng bà Yến; dành quyền khởi kiện cho vợ chồng bà Yến đối với số tiền, vàng 10 cây vàng 9,5 tuổi và 14.600USD; dành quyền khởi kiện cho vợ chồng ông Động đối với số tiền thuê nhà, thuê quán mà vợ chồng bà Yến đã thu, quản lý từ tháng 8/1999. Tại phiên xử phúc thẩm ngày 28/5/2012, Tòa án tỉnh Đồng Nai giữ nguyên bản án, chỉ sửa một phần tiền sửa chữa nâng cấp nhà từ 124 triệu đồng lên trên 159 triệu đồng.[28] Người viết đồng tình với hướng giải quyết của hai tòa sơ thẩm và phúc thẩm về việc công nhận cho nguyên đơn được chuộc lại quyền sử dụng 423,4m2 đất, 16 phòng trọ và một quán đôi, đồng thời cũng buộc nguyên đơn (bên bán) phải trả cho bị đơn (bên mua) số tiền nâng cấp sửa chữa, làm tăng giá trị căn nhà. Như vậy, mới đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên.

Ngoài ra, công thức tính giá chuộc lại theo giá thị trường này nhiều trường hợp cũng gây bất lợi cho bên bán. Đó là khi người bán muốn chuộc lại tài sản nhưng chỉ vì không có thỏa thuận giá chuộc lại khi giao kết hợp đồng nên khi giá thị trường lên quá cao họ không đủ khả năng để chuộc lại. Ví dụ như Ông Nguyễn Thanh Nhã (ấp 15, xã Phong Thạnh Đông, huyện Giá Rai, tỉnh Bạc Liêu). Năm 1991, vì hoàn cảnh ông đã cố cho hàng xóm là ông Đỗ Văn Sao (thường gọi Chín Sao) diện tích 4 công tầm cấy (hơn 5.700m2), giá lúa là 112 giạ, ông Chín Sao canh tác, thu hoa lợi khi nào có điều kiện thì chuộc lại. Khoảng đầu 2012, ông Chín Sao kêu bán phần đất trên của gia đình ông Ba Nhã cho người khác. Trước đó đã nhiều lần, ông Chín Sao trực tiếp sang nhà các con ông Ba Nhã yêu cầu chuộc lại đất, nhưng với giá thị trường (1 công bằng 3,5 lượng vàng 24k). 4 công đất bằng 14 lượng vàng (hơn 600 triệu đồng), trong khi giá ban đầu ông Nhã cố cho ông Chín sao là 112 giạ lúa. Bản thân ông Chín Sao cũng đã thừa nhận tại các cuộc họp dân, hòa giải từ ấp lên xã, phần đất mà ông đang quản lý có nguồn gốc là của ông Ba Nhã. Năm 1990, ông Nhã cố đất cho ông với giá 28 giạ/công. Nhưng theo ông Chín Sao thì sau đó ông Nhã đã bán đứt luôn. Mặc dù bên mua ( ông Chín Sao) vẫn thừa nhận quyền chuộc lại của gia đình ông Ba Nhạ nhưng với giá mà ông đưa ra thì gia đình ông Nhã có muốn cũng không thể chuộc lại đất được.[39] Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Qua những phân tích trên chúng ta thấy rằng bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã không đạt được. Bởi vì, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ra đời xuất phát từ việc bảo vệ bên bán, bảo vệ quyền chuộc lại tài sản của họ nhưng với giá thị trường cao như thế thì bên bán khó có thể thực hiện được quyền chuộc lại tài sản của mình.

Và đến khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh thành các hình thức như: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản thì công thức tính giá chuộc lại của các hợp đồng này đã tháo dỡ được khuyết điểm của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, nên nó thu hút được nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng. Bởi vì, công thức tính giá chuộc lại của các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh đó có nhiều ưu việt hơn so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Chẳng hạn với hợp đồng repo chứng khoán cho phép cả bên bán và bên mua đều có lợi. Đó là bên mua (Công ty chứng khoán) không phải chịu thiệt thòi khi giá thị trường biến động như ở hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Mà với công thức tính giá chuộc lại của hợp đồng repo này bên mua chẳng những thu hồi được số tiền vốn ban đầu mà còn được hưởng lãi suất repo tương ứng với số ngày thực sự sở hữu chứng khoán [26]. Ngoài ra, người mua còn được phép kinh doanh chứng khoán trong thời hạn chuộc lại để tăng lợi nhuận. Mặt khác, về phía bên bán (nhà đầu tư) họ không phải chịu giá chuộc lại quá cao khi giá thị trường tăng cao như ở hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà họ chỉ phải chịu một mức giá chuộc lại xác định và ổn định.

Như vậy, công thức tính giá chuộc lại là “giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản” (nếu không có thỏa thuận khác) như quy định của Bộ luật dân sự hiện hành đã không bao quát hết các trường hợp khách quan của thực tiễn. Đồng thời nó cũng không phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Vì thế, các bên trong hợp đồng đều không tìm thấy lợi ích hoặc tính ưu việt của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, cho nên hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không còn ý nghĩa.

3.1.3 Vấn đề thừa kế trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Pháp luật hiện hành cũng hoàn toàn không đề cập gì đến việc tài sản là đối tượng chuộc lại có được dùng làm di sản thừa kế của người bán hay không, trong trường hợp người này chết trong thời hạn chuộc lại. Cho nên, quy định này cần được kế thừa trong quá trình hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.

Tình huống giả định: Uông Lại Sang có một ngôi nhà ở mặt phố Hàng Đào vừa là nơi ở, vừa là nơi thờ cúng, vừa là nơi kinh doanh. Hai vợ chồng bỏ nhau. Có một con trai do vợ nuôi. Uông Lại Sang bán ngôi nhà cho Hà Văn Tiến với điều kiện chuộc lại trong thời hạn 05 năm để lấy tiền chơi chứng khoán. Sau khi mua nhà được một năm, Hà Văn Tiến nhận được quyết định luân chuyển cán bộ về Thành phố Hồ Chí Minh. Sống độc thân, nên Hà Văn Tiến bán một nữa ngôi nhà đó cho Đinh Trung Tụng, và cho Nguyễn Thúy Hường thuê nữa còn lại làm nơi trưng bày các ảnh ủng hộ các nạn nhân chất độc màu da cam và bán đồ lưu niệm cho du khách nước ngoài. Hai năm sau đó Uông Lại Sang đòi chuộc lại ngôi nhà. Giả sử trong thời hạn chuộc lại, Hà Văn Tiến qua đời để lại ngôi nhà cho những người thừa kế, trong khi Uông Lại Sang chưa biết sự kiện này hoặc chưa muốn chuộc lại hoặc chưa đủ tiền chuộc. Vấn đề đặt ra ở đây là liệu Hà Văn Tiến có bị tước quyền để lại di sản thừa kế không, trong khi Hà Văn Tiến có quyền sở hữu ngôi nhà này (vì đã mua của Uông Lại Sang) và liệu những người thừa kế của Hà Văn Tiến có bị mất quyền hưởng thừa kế tài sản đó không. Sẽ là bất công nếu tước quyền để lại di sản thừa kế của Hà Văn Tiến và tước quyền được hưởng di sản thừa kế của những người thừa kế của Hà Văn Tiến. Nhưng nếu ngôi nhà đã được thừa kế mà sau đó Uông Lại Sang đòi chuộc lại thì quyền đòi chuộc lại của Uông Lại Sang sẽ được giải quyết như thế nào? Cũng sẽ là bất công nếu không cho Uông Lại Sang chuộc lại trong trường hợp này. Nếu những người thừa kế đã hưởng di sản thừa kế, thì quyền chuộc lại của Uông Lại Sang sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu ngôi nhà của những người thừa kế. Còn trường hợp Uông Lại Sang chết trước khi đòi chuộc lại thì sẽ giải quyết như thế nào.[17] Vậy trong trường hợp này, những người thừa kế của Uông Lại Sang có quyền chuộc lại ngôi nhà không? Đây là vấn đề cũng cần có câu trả lời

Tóm lại, chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tại Điều 454 của Bộ luật dân sự hiện hành đã không dự liệu trường hợp trong thời hạn chuộc lại mà một bên trong hợp đồng chết (bên bán hoặc bên mua) thì người thừa kế, chủ nợ của họ có được tiếp nối quyền và nghĩa vụ hay không và nếu được thì giải quyết hậu quả như thế nào một khi di sản đã được chia. Điều này dẫn đến thực tiễn áp dụng gặp nhiều khó khăn và cách giải quyết cũng không thống nhất nên quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể không được đảm bảo.

3.1.4 Quyền của người mua tài sản

BLDS năm 2015 tại khoản 2 điều 454 đã sửa đổi khoản 2 điều 462 BLDS năm 2005, đã tăng quyền cho bên mua cho phép bên mua thực hiện một số giao dịch nhưng không được phép chuyển quyền sở hữu tài sản. Mặc dù đó là điểm tiến bộ chỉ hạn chế việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản chuộc lại mà không hạn chế các giao dịch khác, tuy nhiên chính vì vậy sẽ phát sinh rất nhiều tranh chấp đối với việc đòi lại tài sản đã bán của người bán đối với bên thứ ba. Hiệu lực các giao dịch mà phát sinh do bên mua thực hiện với người thứ ba sẽ giải quyết như thế nào? Nhà làm luật cần cân nhắc về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là gì?

3.2. Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã được quy định từ rất sớm trong các đạo luật cổ của Việt Nam dù rằng với tên gọi không giống như hiện nay nhưng xét về bản chất là một, chẳng hạn như: khế ước cầm ruộng đất (Thời Lê), hình thức bán điển mại (Thời Nguyễn),¼ Đây được xem là một loại hợp đồng có giá trị thực tiễn cao. Bởi lẽ, với loại hình mua bán này cho phép người bán có được khoản tiền khi cần thiết nhưng không phải từ bỏ quyền sở hữu vĩnh viễn đối với tài sản nhất là khi đó là những tài sản mang nhiều kỷ niệm, gắn bó với bên bán. Ngoài ra, hình thức này chứa đựng nhiều ưu việt hơn so với việc dùng tài sản để cầm cố, thế chấp vì bên bán có được số tiền tương đương với giá tri thực của tài sản, trong khi đó nếu đem tài sản đi cầm cố, thế chấp thì khoản tiền vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị thực của tài sản. Trong BLDS 2005 ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng chỉ có một điều luật duy nhất điều chỉnh chuyên biệt về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên, điều luật này không đủ để điều chỉnh các giao dịch phát sinh trong thực tiễn. Qua thực trạng áp dụng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, nhất là khi nó đã phái sinh thành các hình thức như hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản thì những tồn tại, bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại càng thể hiện rõ. Vì vậy, vấn đề cấp thiết là cần có những sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong BLDS 2005 nhằm tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch phát triển, đáp ứng kịp thời nhu cầu của các chủ thể trong bối cảnh hội nhập kinh tế. Cho nên người viết có đề xuất một số kiến nghị sau: Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Thứ nhất, Bộ luật dân sự hiện hành không có quy định riêng biệt về hình thức của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cho nên hình thức của nó chủ yếu được điều chỉnh bằng các quy định chung về hình thức của hợp đồng. Điều này có nghĩa là tùy theo đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản mà pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản hoặc không phải lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh một số vấn đề khó khăn, đó là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chủ yếu tồn tại dưới hình thức cố đất (một loại giao dịch phổ biến ở miền Nam Việt Nam) nhưng hình thức này chưa được pháp luật thừa nhận. Vì thế, hợp đồng cố đất trên thực tế không theo một quy chuẩn nào về hình thức của hợp đồng mà người dân chủ yếu dựa vào tập quán giao kết một cách một cách sơ sài, chiếu lệ (như giao kết miệng, viết giấy tay,¼ ) nên dễ dẫn đến rủi ro và khả năng tranh chấp nhiều vì đất đai ngày một có giá trị. Thêm vào đó, do chưa có một văn bản hướng dẫn cụ thể và bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chỉ là sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua tạm thời trong một thời hạn nhất định (tối đa là một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản) nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực. Cho nên, hầu hết những hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đều vi phạm hình thức và khi có tranh chấp xảy ra thường bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên. Vì thế người viết kiến nghị sửa đổi về hình thức hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại: “ Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với đối tượng là bất động sản thì phải được công chứng hoặc chứng thực” nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Sau khi công chứng thì bên mua có quyền đăng ký sang tên cho mình – làm chủ sở hữu tạm thời, các văn bản về đăng ký quyền sở hữu cần sửa đổi theo hướng có ràng buộc ghi nhận điều khoản chuộc lại lên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu để bên mua không thể thực hiện các giao dịch về tài sản nhằm đảm bảo quyền chuộc lại cho bên bán. Luật thuế cũng cần có những sửa đổi để bên mua không phải chịu thiệt đóng thuế 2 lần nếu thực hiện đăng ký quyền sở hữu của mình. Sau khi hết thời hạn chuộc lại nếu bên bán không thực hiện quyền chuộc lại thì bên mua có quyền đơn phương thực hiện hoàn tất thủ tục xóa bỏ điều khoản ràng buộc trên giấy chứng nhận để mình có toàn quyền sở hữu đối với tài sản nêu trên. Như vậy việc ghi nhận quyền sở hữu cho bên mua bằng hợp đồng công chứng, đăng ký quyền sở hữu tạm thời có điều khoản ràng buộc về tài sản sẽ là cơ sở để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thống nhất quản lý một giao dịch mang nhiều ý nghĩa thực tiễn, mà đối tượng của nó là bất động sản nhưng cũng dễ xảy ra tranh chấp như hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Bên cạnh đó, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này còn mang ý nghĩa thông báo cho người thứ ba và tất cả những ai muốn xác lập giao dịch liên quan đến tài sản là đối tượng chuộc lại về tình trạng pháp lý của tài sản. Khi đó, một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được công chứng sẽ tránh được tình trạng người mua “thủ tiêu” quyền chuộc lại của người bán bằng một giao dịch với người thứ ba trong thời hạn chuộc lại hoặc thậm chí người mua đã “thủ tiêu” quyền chuộc lại (như đã bán tài sản chuộc lại cho người khác) thì người bán (đầu tiên) vẫn có quyền chuộc lại tài sản đó từ người mua thứ hai, ngay cả khi quyền chuộc lại đó không được ghi trong hợp đồng thứ hai. Điều này đã được Điều 963 Bộ luật dân sự Bắc Kỳ của Việt Nam trước đây và pháp luật các nước thừa nhận (như Điều 1664 – Bộ luật dân sự Pháp, Điều 581 – Bộ luật dân sự Nhật Bản,¼ ).

Thứ hai, công thức tính giá chuộc lại tài sản là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản (trong trường hợp các bên không có thỏa thuận) như quy định của Bộ luật dân sự hiện hành là không toàn diện, không phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Bởi vì, chẳng khác nào với hình thức hợp đồng mua bán tài sản thông thường, giá chuộc lại tài sản chịu sự chi phối bởi sự biến động của “giá thị trường”. Tại thời điểm chuộc lại tài sản mà giá thị trường tăng cao thì người mua sẽ có lợi nhưng nếu giá thị trường xuống thấp thì người mua phải chịu thiệt thòi vì chẳng những số tiền vốn (tiền mua tài sản) không thu hồi lại được đầy đủ mà còn có khả năng mất luôn chi phí đã bỏ ra để bảo quản, sửa chữa, nâng cấp ngôi nhà trước khi người bán chuộc lại tài sản. Mặc khác, xét ở góc độ người bán thì khi giá thị trường lên quá cao người bán cũng rất khó để thực hiện quyền chuộc lại tài sản và khả năng mất luôn tài sản là rất lớn mặc dù người bán không muốn. Cho nên, mục đích giao kết hợp đồng ban đầu của người bán không thể thực hiện. Với công thức giá thị trường này quyền của người bán và người mua đã không được đảm bảo, vì thế các bên không tìm thấy lợi ích nào từ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này, làm cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mất đi giá trị thực tiễn. Vậy nên người viết kiến nghị thay thế quy định giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại (trong trường hợp các bên không có thỏa thuận) như trong Bộ luật dân sự hiện hành bằng công thức tính giá chuộc lại mới theo hướng giá chuộc lại bằng giá bán ban đầu và có tính đến các chi phí liên quan đến việc bán, sửa chữa và nâng cấp làm tăng giá trị tài sản. Có như vậy, mới đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên. Với công thức tính giá chuộc lại mới này sẽ là cơ sở để người bán dễ dàng xác định nghĩa vụ trả tiền của mình khi chuộc lại tài sản và không phải chịu mức giá quá cao và không ổn định, đồng thời vẫn đảm bảo cho người bán không bị thiệt hại gì vì luôn thu hồi được số tiền vốn mà mình đã bỏ ra (giá mua tài sản) và nếu trong thời hạn chuộc lại người bán có tốn các chi phí sửa chữa, nâng cấp,¼ tài sản thì cũng sẽ được hoàn lại. Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Thứ ba, về khoản 2 điều 454 thì việc việc loại bỏ quy định cấm này không có nghĩa là triệt tiêu quyền chuộc lại của người bán vì người bán có quyền chuộc lại tài sản kể cả quyền đó không được ghi trong hợp đồng thứ hai, nghĩa là quyền chuộc lại vẫn được bảo lưu đến cùng và những người khác phải tôn trọng. và ưu tiên quyền chuộc lại tài sản đã bán trước tiên. Nhà làm luật cần tạo một quy định mở cho phép các bên tự do thỏa thuận, tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng là gì. Điều này chính là sự tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, quyền tự do ý chí của các bên vốn là một nguyên tắc cốt lõi của pháp luật dân sự. Chẳng hạn cũng với trường hợp Uông Lại Sang và Hà Văn Tiến ( như phần kiến nghị có nêu), giả sử Uông Lại Sang chưa muốn chuộc lại hoặc chưa đủ tiền chuộc lại nhưng yêu cầu tòa án hủy hợp đồng mua bán giữa Hà Văn Tiến với Đinh Trung Dung và hợp đồng cho thuê giữa Hà Văn Tiến với Nguyễn Thúy Hường thì theo quy định của pháp luật hợp đồng này sẽ bị hủy và ngôi nhà bị bỏ hoang bởi Hà Văn Tiến đã chuyển vào công tác và sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh. Việc này gây thiệt hại cho Hà Văn Tiến, không có lợi gì cho việc bảo quản ngôi nhà, và không có lợi gì cho xã hội vì xóa đi một cơ sở kinh doanh và một nơi trưng bày từ thiện. Và khi hợp các hợp đồng phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại (hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản) ra đời với tính chất linh hoạt hơn nó cho phép bên mua được kinh doanh tài sản là đối tượng chuộc lại trong thời gian chuộc lại. Điều này đã tạo nên tính ưu việt cho các sản phẩm phái sinh và khắc phục được những hạn chế của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.

KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một hình thức mua bán có nhiều giá trị thực tiễn vì thế trong suốt quá trình lịch sử lập pháp chúng ta thấy hợp đồng này luôn dành được sự quan tâm điều chỉnh. Và Bộ luật dân sự hiện hành của Việt Nam cũng đã dành sự quan tâm, bằng một quy định cụ thể điều chỉnh chuyên biệt về hợp đồng này, đó là Điều 454. Điều luật này đã phần nào thể hiện được những khía cạnh cơ bản nhất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, tuy nhiên trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay các giao dịch mới hình thành, ngày một đa dạng, phức tạp nên những quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tại Điều 454 – BLDS 2015 không đủ để điều chỉnh một quan hệ hợp đồng sinh động như hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.

Qua thực tiễn giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cho thấy, cố đất chính là một hình thức tồn tại chủ yếu của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhưng giao dịch này chưa được luật chính thức thừa nhận. Thêm vào đó, vì chưa có văn bản hướng dẫn nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng, chứng thực quyền dẫn đến hầu hết các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đều vi phạm về hình thức. Bên cạnh đó, công thức tính giá chuộc lại tài sản là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản (trong trường hợp các bên không có thỏa thuận) trong điều luật này đã không phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và khi giá thị trường biến động (tăng quá cao hoặc xuống quá thấp) làm cho các bên trong hợp đồng bị thiệt hại. Sự không phù hợp trong công thức tính giá chuộc lại đó đã làm cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không còn giá trị thực tiễn nữa. Ngoài ra, tại Khoản 2 – Điều 454 nhà làm luật đã chọn giải pháp hạn chế chuyển giao quyền sở hữu của người mua người mua trong thời hạn chuộc lại. Mặt khác, Bộ luật dân sự 2015 đã không dự liệu trường hợp một bên trong hợp đồng chết thì giải quyết như thế nào. Từ những bất cập, thiếu sót đó của luật hiện hành làm cho quyền và lợi ích của các bên không được đảm bảo, quá trình giải quyết của Tòa án gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại hiện hành theo hướng: bắt buộc đăng ký hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản, ghi nhận việc kế thừa quyền chuộc lại, quy định công thức tính giá chuộc lại là giá bán ban đầu cộng với các chi phí sửa chữa, nâng cấp tài sản (nếu có) và công nhận quyền sở hữu của người mua trong thời hạn chuộc lại sẽ góp phần sẽ giải quyết được những khó khăn, bất cập của pháp hiện tại, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời đó là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng pháp luật được thống nhất. Những bước hoàn thiện này sẽ tạo điều kiện cho một loại hợp đồng mang nhiều giá trị thực tiễn như hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có điều kiện phát triển trong bối cảnh kinh tế thị trường như hiện nay. Luận văn: Giải pháp hợp đồng mua bán tài sản điều kiện chuộc lại.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại