Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành phố Quảng Ngãi

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi.

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Thành phố Quảng Ngãi thuộc tỉnh Quảng Ngãi, là trung tâm chính trị, kinh tế

xã hội của tỉnh, có vị trí nằm về phía Đông Bắc của tỉnh. Tọa độ địa lý từ 15⁰03’18” đến 15⁰14’07” vĩ độ Bắc và 108⁰33’39” đến 108⁰46’04” kinh độ Đông. Ranh giới hành chính của thành phố Quảng Ngãi được xác định như sau:
- Phía Đông giáp: Biển Đông.
- Phía Tây giáp: Huyện Sơn Tịnh và huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.
- Phía Nam giáp: Huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.
- Phía Bắc giáp: Huyện Sơn Tịnh

Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu

Trước ngày 01 tháng 4 năm 2014, thành phố Quảng Ngãi có 10 đơn vị hành chính (bao gồm 02 xã: Nghĩa Dõng, Nghĩa Dũng và 08 phường: Trần Hưng Đạo, Trần Phú, Nguyễn Nghiêm, Lê Hồng Phong, Chánh Lộ, Nghĩa Lộ, Nghĩa Chánh, Quảng Phú). Thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi. Từ ngày 01/4/2014, Ủy ban nhân dân thành phố đã tiếp nhận thêm 13 đơn vị hành chính (bao gồm: xã Nghĩa An, Nghĩa Hà, Nghĩa Phú thuộc huyện Tư Nghĩa; xã Tịnh Ấn Tây, Tịnh Ấn Đông, Tịnh An, Tịnh Châu, Tịnh Long, Tịnh Thiện, Tịnh Hòa, Tịnh Khê, Tịnh Kỳ, phường Trương Quang Trọng thuộc huyên Sơn Tịnh), nâng tổng số đơn vị hành chính của thành phố Quảng Ngãi lên 23 xã, phường; nâng tổng diện tích tự nhiên của thành phố lên 15.903,97 ha, chiếm 3,09% tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh [16].

Thành phố Quảng Ngãi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, cách Khu kinh tế và Cảng nước sâu Dung Quất khoảng 20 km, có Quốc lộ 1A và đường sắt Bắc – Nam chạy qua, là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh, liên kết thành phố với các huyện trong tỉnh và thành phố khác trong cả nước; có đường tỉnh lộ 625 đi Thạch Nham liên hệ các huyện phía Tây; đường tỉnh lộ 627 nối liền thành phố Quảng Ngãi với các huyện Minh Long, Ba Tơ và tỉnh KomTum, tỉnh Gia Lai; đường tỉnh lộ 626 thành phố Quảng Ngãi đi Cổ Lũy liên hệ phần phía Đông ra biển và nối liền với đường chiến lược vùng ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh…, đã tạo cho thành phố Quảng Ngãi nhiều điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các tỉnh, thành phố trong cả nước, tiếp thu nhanh các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa phong phú, đa dạng với các ngành mũi nhọn, theo những thế mạnh đặc thù.

Địa hình, địa mạo

Địa hình: Do nằm trong vùng đồng bằng sông Trà Khúc nên thành phố Quảng Ngãi có địa hình khá bằng phẳng, ít phức tạp hơn so với các huyện đồng bằng trong tỉnh. Nhìn chung địa hình của thành phố Quảng Ngãi có độ dốc theo 02 phía: Đông và Nam, nhưng chủ yếu dốc dần về phía Đông (địa hình tương đối cao tập trung ở các phường Quảng Phú, Nghĩa Lộ và thấp dần đến xã Nghĩa An, Tịnh Kỳ, Tịnh Khê và Tịnh Hòa). Cao độ địa hình trung bình từ 4 – 9 m; thấp nhất là 3,5 m và cao nhất là 12m so với mặt nước biển. Những khu vực có cốt địa hình dưới 6,5 m, hàng năm thường bị ngập lụt trong mùa mưa, ảnh hưởng lớn đến dân sinh, kinh tế và môi trường của thành phố.
Địa mạo: Theo tài liệu khảo sát của một số công trình cho thấy địa tầng trong khu vực thành phố Quảng Ngãi chủ yếu gồm các lớp: sét pha, cát pha, cát hạt trung, cát hạt to lẫn cuội sỏi, cát hạt to, cường độ chịu lực có thể xây dựng được nhà cao tầng.
- Khí hậu và thời tiết

Khí hậu của thành phố Quảng Ngãi mang đặc tính chung của khí hậu cả tỉnh và khu vực Duyên hải Nam Trung bộ là nhiệt đới, gió mùa, nền nhiệt độ trong năm cao và ít biến động.

Nhiệt độ: Trung bình cả năm là 27⁰C, nhiệt độ cao tuyệt đối là 40,5⁰C và thấp tuyệt đối là 12,6⁰ Thời gian nóng nhất trong năm là từ tháng 6 đến tháng 8, và lạnh nhất trong năm là từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau.
Lượng mưa: Do điều kiện hoàn lưu gió mùa và ảnh hưởng của địa hình nên thành phố có chế độ mưa trái mùa với quy luật chung của cả nước. Lượng mưa trung bình cả năm trên 2.809 mm, nhưng lại phân bố không đều trong năm. Mùa mưa chỉ kéo dài 4 – 5 tháng (từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau) nhưng lượng mưa tập trung chiếm tới 70 – 75% lượng mưa cả năm. Mùa khô kéo dài 7 – 8 tháng (từ tháng 1 đến tháng 8) lượng mưa chiếm khoảng 20 – 25% lượng mưa cả

năm. Trong mùa khô khả năng bốc hơi rất lớn, do vậy thường bị khô hạn cho một số vùng sản xuất nông nghiệp.

Nắng: Tổng số giờ nắng trong năm vào khoảng 2000 – 2200 giờ, từ tháng 3 đến tháng 9 là thời kỳ nắng nhiều, trung bình tháng khoảng 250 giờ nắng. Từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau là thời kỳ ít nắng, trung bình tháng khoảng 100 – 180 giờ nắng.
Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí tương đối trung bình năm vào khoảng 82%, những tháng có độ ẩm cao nhất trong năm là từ tháng 10 đến tháng 1 năm sau.
Gió: Thành phố Quảng Ngãi nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa. Trong thời kỳ mùa lạnh hướng gió thịnh hành từ Bắc đến Đông Bắc kèm theo không khí lạnh, vào mùa hè chịu sự ảnh hưởng của gió Đông và Đông Nam. Từ tháng 4 đến tháng 7 hướng gió chủ đạo là hướng Đông và Đông Nam; từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau hướng gió chủ đạo trong khu vực là hướng Bắc và Tây Bắc; vào tháng 3 hướng gió Bắc – Tây Bắc sang Nam – Đông Nam và tháng 8 thì ngược lại hướng gió chuyển từ Nam – Đông Nam sang Tây – Tây Bắc loại gió này khô, nóng ảnh hưởng lớn đến cây trồng nông nghiệp. Thời kỳ xuất hiện các giá trị lớn của vận tốc gió thường là vào các tháng mùa mưa (khoảng tháng 9 đến tháng 12), đây là thời kỳ hoạt động của các cơn bão ở biển Đông gây ảnh hưởng đến các vùng ven biển.
- Thực trạng về môi trường

Với vai trò là trung tâm kinh tế – chính trị, văn hóa – xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh Quảng Ngãi. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển chung của cả nước, thành phố Quảng Ngãi đã có bước tiến lớn về mặt kinh tế – xã hội, đời sống của nhân dân không ngừng được nâng cao, các công trình phúc lợi công cộng, trụ sở các cơ quan được đầu tư xây dựng đã tạo cho thành phố có bộ mặt của đô thị văn minh và hiện đại hơn. Thành phố Quảng Ngãi đã được Bộ xây dựng công nhận là đô thị loại III. Hiện nay, công tác quản lý về lĩnh vực

môi trường đã được tăng cường, việc thu gom rác thải ở các tuyến phố, các khu thương mại, các khu dân cư cơ bản thực hiện tốt, việc trồng cây xanh trên đường phố đã tạo bóng mát, mỹ quan đô thị và môi trường sinh thái. Công tác quản lý về điện, đường, vườn hoa, công viên, … ngày càng được tăng cường và đạt hiệu quả cao.

Thủy văn

Thành phố Quảng Ngãi nằm giữa 2 con sông chính:

Sông Trà Khúc ở phía Bắc thành phố (là ranh giới giữa thành phố và huyện Sơn Tịnh). Đây là con sông lớn của tỉnh, lưu lượng nước bình quân 800m³/s, là nguồn cung cấp nước ngọt chủ yếu cho thành phố. Tuy nhiên vào mùa mưa nước sông dâng cao thường gây ra ngập lụt ở xã Nghĩa Dõng và Nghĩa Dũng.
Sông Bàu Giang ở phía Nam thành phố (là ranh giới giữa thành phố và huyện Tư Nghĩa). Tuy là con sông nhỏ nhưng cũng góp phần quan trọng cung cấp nguồn nước mặt dồi dào cho thành phố.

Chịu ảnh hưởng chính của 2 con sông chính, chế độ hải văn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều; chế độ thuỷ triều có khoảng 2/3 ngày trong tháng là nhật triều và còn lại là bán nhật triều.

Các nguồn tài nguyên

Tài nguyên đất

Theo “Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2010 – 2020”, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Quảng Ngãi là 15.903,97 ha (tính đến ngày 01/04/2014). Trong đó, diện tích đất nông nghiệp là 7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích tự nhiên; tiếp đó là đất phi nông nghiệp với 7.159,43 ha chiếm 45,02%; đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ với 753,50 ha chiếm 4,74%.

Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi

Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt chủ yếu do hai con sông chính là sông Trà Khúc và sông Bàu Giang, cung cấp nguồn nước ngọt dồi dào cho thành phố đáp ứng được nhu cầu cho phát triển sản xuất và phục vụ sinh hoạt dân cư. Ngoài ra, lượng nước mưa khá lớn bổ sung đáng kể cho nguồn nước mặt trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, về mùa mưa nước sông dâng cao thường gây ngập lụt ở các xã ven sông.
Nguồn nước ngầm: Cũng nhờ 2 con sông Trà Khúc và sông Bàu Giang chảy qua địa bàn nên mạch nước ngầm của thành phố khá phong phú, có trữ lượng lớn và chất lượng tốt, đảm bảo tốt cho việc phục vụ dân sinh cũng như sản xuất. Hiện nhà máy nước Quảng Ngãi sử dụng mạch nước ngầm nông của sông Trà Khúc để khai thác nước phục vụ công nghiệp và dân sinh với công suất khoảng 16.000 m³/ngày đêm.

Tài nguyên biển và ven biển:

Thực hiện mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ, thành phố Quảng Ngãi có 4 xã ven biển ở hạ lưu 2 con sông lớn của tỉnh là sông Trà khúc và sông Vệ (ở huyện Tư Nghĩa),

chiều dài bờ biển khoảng 15 km, với 3 cửa sông đổ ra biển là cửa Sa Kỳ, Cổ Lũy và cửa Lở. Đây là ưu thế trong việc khai thác, đánh bắt và nuôi trồng thuỷ sản, ngư dân đánh cá ở các xã Tịnh Kỳ, Tịnh Hòa, Tịnh Khê, Nghĩa An và Nghĩa Phú. Cảng neo đậu tàu thuyền Tịnh Hòa, Sông Chợ Mới, sông Kinh và sông Phú Thọ là nơi trú ngụ an toàn cho tàu thuyền khi gặp thời tiết xấu, tàu thuyền đánh cá ra vào thuận lợi.

Tài nguyên khoáng sản:

Trên địa bàn thành phố không có các loại khoáng sản quý hiếm mà chỉ có cát, sỏi trên sông Trà Khúc làm vật liệu xây dựng, với trữ lượng khai thác khoảng 8 triệu m³/năm. Hiện nay nguồn khoáng sản này đang được khai thác cung cấp cho nhu cầu xây dựng của thành phố và các huyện lân cận như Tư Nghĩa và Sơn Tịnh.

đ) Tài nguyên rừng và thảm thực vật:

Theo kết quả thống kê đến tháng 11/2016 diện tích đất lâm nghiệp của thành phố là 1.248,00 ha, chiếm 7,85% diện tích tự nhiên, trong đó đất rừng phòng hộ là 132,23 ha, đất rừng sản xuất là 1.115,77 ha. Theo tài liệu Quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011-2020 cho thấy trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chủ yếu là rừng trồng sản xuất và rừng phòng hộ ven biển. Thảm thực vật rừng chủ yếu là các loại cây keo lai, bạch đàn trắng và cây phi lao. Ngoài ra, thảm thực vật ở các xã ven biển còn có rừng ngập mặn với các loại cây gỗ như: đước, bần trắng, dừa nước với diện tích nhỏ phân bố ở khu vực cửa sông Diêm Điền và hai bên bờ sông Kinh Giang (ở xã Tịnh Khê).

Tài nguyên nhân văn

Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Quảng Ngãi. Đại bộ phận dân cư của thành phố Quảng Ngãi là người Kinh và một số các dân tộc ít người khác. Là vùng đất có bề dày lịch sử, giàu truyền thống yêu nước, nơi đây còn lưu giữ các di tích lịch sử văn hóa tiêu biểu cho quá

trình đấu tranh chống giặc ngoại xâm của nhân dân ta như: Di tích Nhà lao Quảng Ngãi thời Pháp thuộc, di tích 4 dũng sĩ xã Nghĩa Dũng, di tích 68 chiến sỹ giải phóng (phường Nguyễn Nghiêm). Sau khi mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi lưu giữ các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh rất có giá trị được xếp hạng như: Di tích thắng cảnh Quốc gia “Núi Thiên Ấn và mộ cụ Huỳnh Thúc Kháng”; di tích Quốc gia “Thành cổ Châu Sa”; di tích lịch sử Quốc gia “Đền thờ Trương Định”; thắng cảnh bãi biển Mỹ Khê, thắng cảnh Long Đầu Hý Thủy…

Trong suốt nhiều thế kỷ định cư trên vùng đất Quảng Ngãi, người Việt ở vùng đất này đã dùng nhiều loại hình dân ca để bày tỏ tình cảm, thái độ của mình trước thiên nhiên, trước sự đổi thay của lịch sử và đời sống xã hội, để tỏ tình, để ru con, để nói về tình cha mẹ, nghĩa xóm giềng … Những năm qua, với sự xuất hiện nhiều loại hình văn hóa nghệ thuật khác nhau thì các loại hình truyền thống ngày mai một dần. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn duy trì một số loại hình nghệ thuật tiêu biểu như: hò, hát, lý, hát bài chòi …

Phát huy truyền thống cách mạng và niềm tự hào dân tộc, nhân dân thành phố đang chuyển mình hòa nhập vào sự đổi mới chung của đất nước. Thành phố Quảng Ngãi tiếp tục xây dựng văn hóa mới theo hướng truyền thống dân tộc và hiện đại, xây dựng nếp sống văn minh đô thị, phấn đấu để thành phố Quảng Ngãi đạt tiêu chuẩn thành phố “Xanh- sạch – đẹp – văn minh – hiện đại”.

2.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội

Tình hình kinh tế – xã hội của thành phố Quảng Ngãi

Hình 2.3. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi

Theo kết quả tổng hợp từ báo cáo tình hình phát triển kinh tế – xã hội của thành phố Quảng Ngãi năm 2016 cho thấy, tổng giá trị sản xuất của thành phố (giá so sánh năm 2012) đạt 39.378 tỷ đồng, đạt 100,1% kế hoạch. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực và nhanh hơn so với tốc độ chuyển dịch của của các địa phương khác trong tỉnh, cụ thể: Dịch vụ chiếm 46,39%; Công nghiệp

xây dựng chiếm 38,66%; Nông, lâm, ngư nghiệp chiếm 14,95%. Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, trong đó: Dịch vụ tăng 14,11%, Công nghiệp – xây dựng tăng 11,90%; Nông, lâm, ngư nghiệp tăng 3,89% [24].
1. Dịch vụ, thương mại và du lịch

Giá trị sản xuất thương mại – dịch vụ và du lịch trên địa bàn thành phố năm 2016 đạt 16.057 tỷ đồng, đạt 101% kế hoạch năm, tăng 17,24% so với cùng kỳ năm 2015. Hoạt động kinh doanh thương mại – dịch vụ trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi phát triển khá nhanh, nhất là hệ thống ngành tài chính – tín dụng, vận tải, bưu chính – viễn thông và khách sạn, nhà hàng, chợ,… được đầu tư phát triển. Trên địa bàn thành phố đã hình thành một số tuyến đường mới và đang cải tạo nâng cấp một số tuyến đường, tạo điều kiện cho dịch vụ phát triển

nhanh. Các siêu thị, văn phòng đại diện, chi nhánh, cửa hàng, cửa hiệu, nhà hàng, khách sạn, dịch vụ vận tải, viễn thông, bảo hiểm, ngân hàng, … tăng nhanh về số lượng và quy mô [24].

Du lịch có chiều hướng phát triển tốt, các dịch vụ và cơ sở lưu trú tăng nhanh. Một số công ty lữ hành du lịch, xe buýt công cộng, các tuyến du lịch kết nối từ thành phố đến các khu, điểm du lịch trong tỉnh đã được hình thành. Các di tích lịch sử, văn hóa trên địa bàn được trùng tu, nâng cấp cũng góp phần cho việc phát triển du lịch, thu hút khách tham quan.

Tuy nhiên, phát triển thương mại – dịch vụ và du lịch chưa tương xứng với vị trí, tiềm năng của của thành phố – trung tâm tỉnh lỵ. Các cơ sở kinh doanh còn phân tán, quy mô nhỏ, chưa tạo được thương hiệu sản phẩm. Kim ngạch xuất nhập khẩu còn thấp, chủ yếu xuất thô, xuất ủy thác, xuất khẩu trực tiếp còn ít. Một số chợ đang trong tình trạng xuống cấp, quá tải; chưa có nhiều siêu thị, chưa hình thành điểm trung tâm thương mại, trung tâm hội chợ triển lãm. Ngành du lịch phát triển còn chậm, chưa có các điểm vui chơi giải trí hấp dẫn phục vụ nhu cầu văn hóa tinh thần của nhân dân trong tỉnh và thu hút khách du lịch.

Công nghiệp – xây dựng

Tình hình sản xuất công nghiệp – xây dựng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi năm 2016 phát triển khá. Giá trị sản xuất công nghiệp – xây dựng trên địa bàn đạt 20.02 tỷ đồng, bằng 99,48% kế hoạch, tăng 13,81% so với cùng kỳ năm 2015 (Trong đó giá trị sản xuất công nghiệp 9.070 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch; giá trị sản xuất xây dựng 10.947 tỷ đồng, đạt 99,02% kế hoạch). Số lượng doanh nghiệp trên địa bàn tăng nhanh, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư mở rộng sản xuất

kinh doanh, đổi mới công nghệ trong các lĩnh vực như Công nghiệp thực phẩm, công nghiệp cơ khí, vật liệu xây dựng, giấy, bao bì, dệt may, gỗ dân dụng và xuất khẩu. Sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn thành phố đang tạo động lực thúc đẩy phát triển các ngành kinh tế. Giá trị sản xuất công nghiệp hàng năm đều tăng, quy mô sản xuất được mở rộng, chất lượng sản

phẩm được nâng lên. Cơ cấu các ngành công nghiệp có bước chuyển dịch đáng kể, các ngành nghề, làng nghề được khuyến khích phát triển. Công nghiệp đã góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển, tạo thêm việc làm cho người lao động [24].

Nông, lâm nghiệp và thủy sản

Tình hình sản xuất nông, lâm nghiệp và phát triển thủy sản tương đối ổn định. Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2016 đạt 3.304 tỷ đồng, bằng 99,46% kế hoạch, tăng 3,93% so với cùng kỳ năm 2015. Tuy nhiên, qua các đợt mưa lớn kéo dài và lụt trong tháng 11 thì ngành nông nghiệp bị thiệt hại khoảng 5,8 tỷ đồng. Trong sản xuất nông nghiệp, thành phố Quảng Ngãi đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, từng bước ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào các lĩnh vực chọn giống, làm đất, cải tạo đất,… nhờ đó năng suất chất lượng một số cây trồng, vật nuôi không ngừng được nâng lên [24].

Dân số, lao động và việc làm
- Dân số: Năm 2016 dân số toàn thành phố Quảng Ngãi có 260.252 người và tổng số 038 hộ gia đình, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 0,85%. Mật độ dân số toàn thành phố là 4.048 người/km², gấp 13 lần mật độ dân số của tỉnh. Sự phân bố dân cư giữa các xã, phường không đồng đều, phường có mật độ dân số lớn nhất là phường Trần Hưng Đạo (15.232 người/km²) và phường Nguyễn Nghiêm (14.165 người /km²) gấp hơn 13 lần so với mật độ dân số ở xã Nghĩa Dũng (1.296 người/km²) và Nghĩa Dõng (1.369 người/km²), các xã, phường còn lại có mật độ dân số dao động từ 2.300 – 6.180 người/km².
- Lao động và việc làm: Theo số liệu thu thập, đến năm 2016 toàn thành phố có tổng số khoảng 278 người trong độ tuổi lao động chiếm 59,36% dân số toàn thành phố. Lực lượng lao động tham gia trong nền kinh tế quốc dân toàn thành phố có khoảng 80.600 người. Sau khi tổng hợp và xử lý số liệu thu thập về cơ cấu lao động xã hội thuộc các ngành được thể hiện như sau:

Hình 2.4. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2016 theo ngành nghề

Từ hình 2.4 cho thấy, trong cơ cấu lao động xã hội ngành công nghiệp – xây dựng thu hút khoảng 32,7%; lao động dịch vụ 53%; lao động nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ khoảng 14,3%. Số liệu này phản ánh thực trạng chuyển đổi nghề nghiệp trong quá trình đô thị hóa diễn ra khá tốt, tỷ lệ lao động nông nghiệp của thành phố đã giảm rỏ rệt. Tình hình cơ cấu lao động là điều kiện thuận lợi cho chủ trương công nghiệp hóa hiện đại hóa của thành phố Quảng Ngãi, là điểm nhấn để thành phố phát triển trong tương lai [24].

Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng

Hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đầu tư xây dựng, bộ mặt của thành phố ngày càng đổi mới, khang trang, tỷ lệ đô thị hóa đạt 84,62%. Trong thời gian qua, nhiều công trình giao thông, trường, trụ sở làm việc của các cơ quan… đã được xây dựng không những mang lại một bộ mặt khang trang cho thành phố mà còn góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Hệ thống cơ sở y tế của thành phố đã phát triển rộng khắp ở tất cả các xã, phường, 100% trạm y tế xã, phường có bác sĩ, 21/23 xã, phường đạt chuẩn quốc gia về y tế (02 trạm chưa đạt là Tịnh Ấn Đông, Tịnh An), hoạt động y tế dự phòng được đẩy mạnh, chất lượng khám chữa bệnh cho nhân dân được nâng lên. Sự nghiệp giáo dục – đào tạo đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu học tập của xã hội. Toàn

thành phố có: 31 trường mầm non, mẫu giáo; 30 trường tiểu học; 1 trường giáo dục trẻ khuyết tật; 23 trường trung học cơ sở; 6 trường phổ thông trung học; 1 Trung tâm giáo dục thường xuyên; 1 trường Cao đẳng; 02 trường Đại học,… [24].

2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội

Thuận lợi
- Thành phố Quảng Ngãi có lợi thế về vị trí địa lý, có địa hình khá bằng phẳng, gần biển khí hậu ôn hòa; nguồn nước mặt và nước ngầm dồi dào; có sông Trà Khúc và sông Bàu Giang bao bọc; địa chất có thể xây dựng nhà cao tầng. Nhìn chung, với điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội của thành phố Quảng Ngãi có nhiều thuận lợi trong việc khai thác những thế mạnh về tiềm năng đất đai, lao động, mở rộng thị trường tiêu thụ, tăng cường giao lưu kinh tế, thu hút vốn đầu tư, tiếp thu các thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến,… tạo nền tảng vững chắc để xứng đáng là trung tâm kinh tế – xã hội của tỉnh, hòa nhập chung với sự phát triển của khu vực miền Trung và cả nước.
- Các tuyến giao thông Quốc gia quan trọng chạy qua như quốc lộ 1A, tuyến đường sắt Bắc – Nam,… điều kiện thuận lợi về giao thông cho phép thành phố có thể mở rộng giao lưu kinh tế – xã hội văn hóa với các tỉnh, thành phố trong cả nước.
- Cơ sở hạ tầng thành phố phát triển tương đối hoàn thiện. Giao thông đô thị được chú trọng xây dựng, mạng lưới bưu chính viễn thông phát triển nhanh, được hiện đại hóa, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước được nâng cấp, cải tạo.
- Là trung tâm kinh tế lớn của tỉnh, trên địa bàn thành phố đã hình thành một khu công nghiệp lớn (khu công nghiệp Quảng Phú). Thành phố hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển lĩnh vực dịch vụ, xây dựng thành trung tâm thương mại – dịch vụ lớn của tỉnh. Thành phố sẽ cùng với Khu kinh

tế Dung Quất, Khu đô thị Vạn Tường sẽ là những địa bàn động lực thúc đẩy nhanh phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.

Thành phố có nguồn nhân lực có trình độ, hàng năm được bổ sung thêm 1.800 – 000 người bước vào tuổi lao động, bên cạnh đó còn có nguồn lao động từ các địa phương khác trong tỉnh đến tìm kiếm cơ hội việc làm sản xuất, kinh doanh. Thành phố là nơi tập trung đông đội ngũ lao động có trình độ,… đây chính là nguồn nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của thành phố.

Thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi từ ngày 01/4/2014, Ủy ban nhân dân thành phố đã tiếp nhận 13 đơn vị hành chính và đi vào hoạt động theo đơn vị địa giới mới là mốc quan trọng, là cơ hội để thành phố phát triển trên tất cả các lĩnh vực kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng,…

Khó khăn

Kinh tế tuy đạt mức tăng trưởng khá nhưng vẫn còn thấp so với yêu cầu phát triển của đô thị giữ vững vai trò chức năng là trung tâm tỉnh lỵ. Tiềm lực kinh tế đạt những bước lớn mạnh nhưng chưa tương xứng với những đô thị phát triển trong vùng và cả nước. Phát triển công nghiệp chưa có những bức phá mạnh, chưa phát huy được vai trò trở thành ngành kinh tế động lực. Khu vực dịch vụ phát triển nhanh, chiếm ưu thế trong cơ cấu kinh tế nhưng chất lượng chưa cao. Mạng lưới các siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng cao cấp còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của hội nhập.

Bên cạnh những thuận lợi, Ủy ban nhân dân thành phố gặp một số khó khăn thách thức , tồn tại vướng mắc, nhất định trong việc triển khai thực hiện các chỉ tiêu, nhiệm vụ kinh thế – xã hội, đó là:

Thời gian thực hiện Nghị quyết của Chính phủ gấp rút (chưa đầy 04 tháng kể từ ngày Nghị quyết 123 được ban hành cho đến khi thành phố đi vào hoạt động theo địa giới hành chính mới). Đồng thời, phát sinh những nhiệm vụ mới, ngành nghề mới (công nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, khai thác chế biến thủy sản…), cụ thể như: Cơ sở hạ tầng đô thị tuy có nhiều chuyển biến tích cực và khởi sắc, song phát triển thiếu đồng bộ, chưa hiện đại, chưa tạo được môi trường hấp dẫn đầu tư; kiến trúc đô thị thành phố Quảng Ngãi chưa có nhiều công trình hiện đại, tạo ấn tượng; các tuyến đường nhỏ hẹp, các khu dân cư hiện đại, mang nếp sống văn minh chưa nhiều. Cơ sở hạ tầng một số khu vực ven đô kém phát triển, chủ yếu là làng xóm được đô thị hóa tại chỗ.
Tiến độ thực hiện Chương trình nông thôn mới ở các xã còn quá chậm; hiệu quả hoạt động của đa số hợp tác xã trên địa bàn còn thấp; việc thu ngân sách nhà nước từ khai thác quỹ đất chưa đạt yêu cầu.
Tiến thực hiện một số công trình, dự án còn chậm; công tác quản lý đô thị, bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn; tình trạng lấn chiếm đất, xây dựng nhà trái phép và ô nhiễm môi trường còn diễn ra ở nhiều nơi nhưng việc giải quyết kéo dài,…

2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi:

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân dân thành phố đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, đã ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền của mình để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.

Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo lãnh đạo của Thành Ủy, sự hướng dẫn chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đã đi vào nề nếp, có nhiều chuyển

biến tích cực và đã đạt được những kết quả khả quan. Theo Luật đất đai năm 2003 có 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai), tuy nhiên đề tài chỉ nghiên cứa 6 nhóm vấn đề thể hiện rõ các công cụ quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay như sau:

2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố Quảng Ngãi

Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi được xem là một trong những nhiệm vụ đặc biệt quan trọng và được lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố quan tâm, quản lý rất chặt chẽ. Trên cơ sở của Luật đất đai 2013; các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính; Ủy ban nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau:

Về giá đất, hàng năm: Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định giá đất theo đúng quy định.
Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành một số quy định như Quyết định số 14/2009/QĐ-UBND ngày 16/3/2009 Ban hành Quy chế đầu tư và xây dựng Khu dân cư trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND ngày 25/3/2009 Ban hành Quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi,…

Về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành các Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND ngày 20/7/2009; Quyết định số 66/2009/QĐ-UBND ngày 20/7/2009; Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010; Quyết định 08/2013/QĐ-UBND ngày 28/01/2013; Quyết Định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 5/3/2015 Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.
Việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: Quá trình mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhu cầu tất yếu của xã hội. Do đó, việc cải cách hành chính trong quá trình giải quyết thủ tục mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của các đơn vị có liên quan đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của người sử dụng đất. Về thẩm quyền công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành cũng chưa thống nhất, cụ thể theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Còn theo quy định tại Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng cả nhà và đất tại đô thị thì thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng được quy định không thống nhất. Thực tiễn việc công chứng, chứng thực hợp đồng về QSDĐ của người dân trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành cũng có sự thay đổi, được chia làm 2 giai đoạn, trước và sau ngày 04/3/2009, cụ thể:

+ Giai đoạn thứ nhất: Trước ngày 04/3/2009, thẩm quyền công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Quảng Ngãi thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; trong thời kỳ này, người tham gia mua bán, chuyển nhượng thực hiện thủ tục rất đơn giản, nhanh chóng, chỉ cần người sử dụng đất, tài sản và người nhận chuyển nhượng đến Ủy ban nhân dân cấp xã kê khai là có thể được phép chuyển nhượng, sau đó lập thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giai đoạn này đã đáp ứng tốt, giải quyết nhanh chóng nhu cầu chuyển nhượng của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn xảy ra nhiều sai sót, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh khó giải quyết trong lĩnh vực đất đai, nhiều khiếu nại, khiếu kiện xảy ra vì lý do khi lập hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng không có đầy đủ những người có quyền lợi liên quan đến thửa đất chuyển nhượng ký vào hợp đồng nhưng Ủy ban nhân dân xã, phường vẫn ký chứng thực; hoặc khi người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cũng được cho phép chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, vấn đề xảy ra trong giai đoạn này là chính quyền địa phương xã, phường nơi chứng thực lạm dụng quyền hành ép người dân phải thực hiện một số nghĩa vụ với địa phương (các loại thuế mà chưa đóng nay phải đóng mới được chứng thực,…) và đề ra những khoản thu mà không có trong quy định (tiền ủng hộ địa phương,…) đã gây ra dư luận không tốt trong nhân dân; tình trạng nhũng nhiễu của cán những cán bộ thực hiện nhiệm vụ trong giai đoạn này là rất cao.

+ Giai đoạn thứ hai: Ngày 04/3/2009, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định về thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; theo đó Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi thuộc thẩm quyền của Phòng Công Chứng số 1 Quảng Ngãi. Trong giai đoạn này, hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Phòng công chứng kiểm soát chặt chẽ theo đúng quy định, các trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện thủ tục chuyển nhượng, các khoản thu lệ phí được thực hiện theo đúng quy định của

pháp luật. Qua đó, đã hạn chế rất nhiều sai sót, như vấn đề về thừa kế khi chủ sử dụng đất chết, chủ sử dụng đất là hộ gia đình,… Tuy nhiên, khi thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Phòng công chứng chỉ dựa trên hồ sơ do công dân cung cấp, không yêu cầu các cơ quan chức năng cung cấp thông tin, nên không nắm được tình hình thực hiện quy hoạch, các dự án được triển khai trên địa bàn, do đó một số trường hợp thửa đất đã có Quyết định thu hồi để thực hiện dự án nhưng hộ dân lại chuyển nhượng cho người khác, nhưng vẫn được Phòng công chứng chứng nhận, khi thực hiện thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thì không thực hiện được; Mặt khác, có nhiều trường hợp thửa đất đã được thu hồi, bồi thường nhưng người dân không giao nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đem đi thế chấp cũng được Phòng công chứng chứng nhận, gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền ki xử lý…

Hiện nay, thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân Tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 313/QĐ-UBND ngày 22/9/2015, theo nội dung quyết định thì việc công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất.

Nhìn chung, việc Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành các văn bản quy định cụ thể về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã góp phần đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, ổn định hơn. Nhờ đó, việc khiếu nại, khiếu kiện về đất đai giảm rõ rệt, đồng thời thể hiện tính nhất quán, chặt chẽ của từng cấp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các QSDĐ theo quy định của Nhà nước, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.

2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ đất đai phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội của thành phố. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp thành phố là cơ sở để khai thác sử dụng đất vào những mục đích cụ thể theo hướng ổn định, lâu dài, làm tăng tính ổn định vững chắc của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, phường.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Quảng Ngãi được Ủy ban nhân dân thành phố chủ trương thực hiện từ năm 2010 và được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 67/QĐ-UBND ngày 07/3/2014. Sau khi thành phố Quảng Ngãi được mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ. Hiện nay, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi đang triển khai thực hiện việc điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố.

Trên cơ sở Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 được duyệt, Ủy ban nhân dân thành phố đã xây dựng Kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhằm cụ thể hóa các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất của thành phố, làm cơ sở cho việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…

Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Sau khi quy hoạch sử dụng đất của thành phố Quảng Ngãi được công bố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố là đơn vị được giao nhiệm vụ tham mưu quản lý về quy hoạch. Tuy nhiên, việc quản lý quy hoạch còn hạn chế, chất lượng đạt được chưa cao nên việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch trên

địa bàn thành phố gặp nhiều khó khăn. Thành phố Quảng Ngãi vừa thực hiện quy hoạch sử dụng đất, vừa thực hiện quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hai loại quy hoạch này không có sự trùng khớp và gắn kết, do đó phải có sự điều chỉnh trong quá trình thực hiện quy hoạch, có nhiều công trình, dự án phải bổ sung quy hoạch mới thực hiện được các thủ tục giao đất nên thường bị kéo dài về thời gian thực hiện dự án.

Nhìn chung, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch được tăng cường, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định. Phần lớn các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội xây dựng mới đều phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị, kiểu dáng kiến trúc ngày càng phong phú, đa dạng.

2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Thành phố đã thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc hoạch định địa giới hành chính ở cấp xã, phường thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ. Theo đó, đất đai được quản lý theo đơn vị hành chính trong toàn thành phố gồm 23 đơn vị hành chính cấp xã, phường. Trong quá trình thực hiện Chỉ thị 364, đã cắm mốc giới ở ngoài thực địa, được xác định trên bản đồ, góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điều hành chung trong toàn thành phố.

Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Hệ thống bản đồ địa chính được lập theo công nghệ cũ, chỉ được lưu ở dạng giấy, không có dạng số, qua thời gian dài sử dụng giữa hiện trạng và bản đồ có sự biến động lớn nhưng chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời và có nơi chỉ chỉnh lý cục bộ dẫn đến tính đồng bộ và độ chính xác không cao. Năm 2008, thành phố đã thực hiện hoàn thành việc số hóa bản đồ của 23 xã, phường trên địa bàn, đây là cơ sở quan trọng để chỉnh lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện trong quá trình kiểm kê đất đai và được lập dưới dạng số. Thực hiện tổng kiểm kê đất đai năm 2005 và năm 2010, thành phố Quảng Ngãi đã xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất cho 100% số đơn vị hành chính trong thành phố theo đúng quy định của ngành. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch. Trên cơ sở bản đồ hiện trạng thành phố và các xã, phường đã ứng dụng và xây dựng trong quá trình lập quy hoạch của các cấp, qua đó 100% xã, phường và thành phố đã lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất dạng số.

Thống kê, kiểm kê đất đai

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai gồm thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ và kiểm kê đất đai theo chuyên đề. Thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lần, trừ năm thực hiện kiểm kê đất đai. Việc kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần. Năm 2005 thực hiện theo Chỉ thị 28/2004/CT-TTg ngày 15/07/2004 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai, năm 2010 thực hiện theo Chỉ thị 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai. Từ năm 2008, 2009, 2010 đã tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác thống kê,

kiểm kê đất đai được thực hiện theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

Đăng ký sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Quang Ngãi

Trước khi Văn phòng đăng ký QSDĐ ra đời, công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cho các tổ chức; Phòng Tài nguyên và Môi Trường tổ chức thực hiện đối với các hộ gia đình, cá nhân. Sau khi Văn phòng đăng ký QSDĐ được thành lập thì công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh thực hiện cho các tổ chức và Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố thực hiện cho hộ gia đình, cá nhân. Sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSDĐ không chỉ hoàn thiện cơ cấu bộ máy tổ chức của ngành theo luật định mà còn thúc đẩy công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính; đồng thời đưa công tác này ngày càng chuyên nghiệp hóa và đi vào nề nếp.

Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016 Ủy ban nhân dân thành phố đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, với tổng số là 24.552 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [16].

Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi
- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: Cùng với quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế, việc thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình ngày càng nhiều. Trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định thu hồi đất để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cho 70 công trình trên địa bàn với tổng diện tích 215,03 ha; tổng giá trị bồi thường 587 tỷ đồng; số hộ gia

đình, cá nhân bị ảnh hưởng là 3.982 hộ gia đình, cá nhân; tổng số tổ chức là bị ảnh hưởng là 119 tổ chức, số hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư là 342 hộ [25].

Chuyển mục đích sử dụng đất: Giai đoạn 2012 – 2016, thành phố đã tiếp nhận 1.733 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và số hồ sơ đã giải quyết được là 608 hồ sơ với diện tích 22,30 ha. Trong đó: Đối với chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép đã tiếp nhận 1.390 hồ sơ, đã giải quyết 356 hồ sơ với diện tích 5,28 ha; Đối với hồ sơ xác định lại diện tích đất ở đã tiếp nhận 343 hồ sơ, đã giải quyết 252 hồ sơ với diện tích 17,02 ha [16].

Nhìn chung, công tác thu hồi, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép đều đảm bảo theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt, thủ tục nhanh gọn và tuân thủ đầy đủ, đúng trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đất đai. Các cơ quan, tổ chức được giao đất, cho thuê đất đã sử dụng đất đúng diện tích, kích thước và mục đích, thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ, kịp thời. Tuy vậy, một số công trình dự án công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa kịp thời do thành phố không có kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao mặt bằng sạch cho nhà đầu tư, chủ yếu nhà đầu tư tự ứng trước kinh phí để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các nhà đầu tư phải nhận chuyển nhượng QSDĐ, thoả thuận đến từng hộ dân làm kéo dài thời gian, thậm chí không thể thoả thuận đủ diện tích để thực hiện dự án.

Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Quảng Ngãi

Thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất luôn được Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi quan tâm; từng bước đưa công tác quản lý, sử dụng đất đai đi vào nề nếp, góp phần lập lại kỷ cương pháp luật. Hàng năm, Thanh tra thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố đều xây dựng

chương trình, kế hoạch thanh tra theo chương trình kế hoạch hàng năm và tiến hành các cuộc thanh tra khi có yêu cầu hoặc phát hiện thấy những sai phạm về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn. Từ năm 2012 đến năm 2016, đã thực hiện 09 vụ thanh tra về đất đai, trong đó: năm 2012: 1 vụ; năm 2013: 2 vụ; năm 2014: 2

vụ, năm 2015: 2 vụ; năm 2016: 2 vụ.

Qua thanh tra, kiểm tra đó phát hiện những sai phạm trong việc quản lý, sử dụng đất đai như: Ủy ban nhân dân một số xã, phường đã cho thuê đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng, đất dành cho nhu cầu công ích (đất 5%) không đúng quy định, thực hiện không đúng các trình tự, thủ tục trong quản lý, sử dụng đất đai… Giao đất không thông qua đấu giá, không đúng đối tượng, không thực hiện việc chỉnh lý biến động hoặc chỉnh lý không đầy đủ hồ sơ địa chính, thực hiện các thủ tục hành chính cho người sử dụng đất quá thời gian quy định…

2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi

Để giải quyết khó khăn về điều kiện phát triển kinh tế – xã hội, tỉnh Quảng Ngãi nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng đặc biệt quan tâm nguồn lực thu ngân sách từ đất. Hàng năm, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi đã kịp thời ban hành bảng giá các loại đất để thực hiện bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất được ban hành phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định. Sau khi có cơ chế đấu giá QSDĐ, tỉnh đã chỉ đaọ các địa phương lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá QSDĐ, qua đó đã phát huy giá trị QSDĐ, tăng thu ngân sách tỉnh qua từng năm. Nhìn chung, việc thu tiền sử dụng đất qua các năm ở thành phố đều đạt và vượt dự toán Ủy ban nhân dân tỉnh, Hội đông nhân dân thành phố giao. Tổng hợp các nguồn thu từ đất giai đoạn 2012 – 2016 được thể hiện tại bảng 2.1.

BẢNG 2.1. TỔNG HỢP CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT, GIAI ĐOẠN 2011 – 2016

Đơn vị tính: Triệu đồng

Qua bảng 2.1 cho thấy, tỷ lệ phần trăm các nguồn thu từ đất đóng góp vào ngân sách nhà nước hàng năm đạt từ 4% – 8%; bình quân thời kỳ từ năm 2011 – 2016 tổng các nguồn thu từ đất đóng góp 4,50% tổng thu ngân sách của thành phố. Căn cứ vào số thu giao trong dự toán, phân bổ dự toán chi từ nguồn thu quỹ đất để đầu tư cơ sở và hạ tầng và quản lý, kiểm soát, theo dõi thanh toán theo hình thức vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Số vượt thu được chi chuyển nguồn sang năm sau để chi tiếp theo đúng các chế độ quy định.

2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng Ngãi

Công nghệ trong quản lý đất đai

Trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố, hiện nay đang sử dụng chính là hệ thống bản đồ địa chính đo vẽ năm 1993 và năm 2000 nhưng trên cơ sở bản đồ giấy, chưa được số hóa thành bản đồ số; do đó, gây khó khăn và trở ngại rất lớn trong công tác quản lý đất đai.

Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai được thực hiện chủ yếu bằng phần mềm Auto Cad. Các phần mềm chuyên dụng trong công tác quản lý đất đai, lập bản đồ như Micro Station, Map Infor,… được sử dụng rất hạn chế (chủ yếu là trong lập bản đồ quy hoạch). Tuy nhiên, để đồng bộ trong công tác lập, quản lý hồ sơ địa chính, những năm gần đây tỉnh đã triển khai nhiều chương trình hướng dẫn, triển khai phần mềm Micro Station, để đi đến thống nhất, đồng bộ trong công tác quản lý bằng công nghệ trên địa bàn toàn tỉnh trong thời gian đến.

Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003, trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai ở thành phố chưa có đơn vị nào có chức năng chuyên về hoạt động dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai. Việc đăng ký QSDĐ, đăng ký biến động về đất và thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến sử dụng đất đai thực tế. Trước tình hình thực tế, Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố được thành lập để phục vụ nhu cầu của người dân, nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, từ khi Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi thực hiện cơ chế “một cửa”, đã đơn giản thủ tục hành chính trong các giao dịch, giúp cho người dân rất lớn trong các khâu đi lại, giám sát hồ sơ, cơ chế này nhận được sự ủng hộ rất lớn từ người dân. Tuy nhiên, đến

nay hệ thống này vẫn chưa hoàn chỉnh, chủ yếu là nơi tiếp nhận, trả hồ sơ và là đầu mối thông tin cho người dân, còn các hạn mục kỹ thuật cao để người dân tự kiểm tra, giám sát hồ sơ thì chưa thực hiện được.

2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

Hình 2.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi

Tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố Quảng Ngãi là 15.903,97 ha. Trong đó diện tích đất nông nghiệp là 7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 7.159,43, ha chiếm 45,02% và đất chưa sử dụng là 753,50 ha, chiếm 4,74%. Việc phân bổ theo mục đích sử dụng với diện tích,

cơ cấu được thể hiện cụ thể ở bảng 4.3, 4.4 và bảng 4.5 [16].

2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp

Từ bảng 2.3 cho thấy, diện tích đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi là 7.991,04 ha, tăng 6.429,01 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất nông nghiệp tăng là do thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính (tăng thêm 13 xã, phường).

Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm 2016

2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp

Từ bảng 2.4 cho thấy, diện tích đất phi nông nghiệp tại thành phố Quảng Ngãi sau khi mở rộng địa giới hành chính là 7.159,43 ha, tăng 4.736,23 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu là do thành phố mở rộng địa giới hành chính. Ngoài ra, quá trình đô thị hóa ở thành phố diễn ra mạnh nên nhu cầu về đất ở tăng cao và việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở là nguyên nhân tăng diện tích đất phi nông nghiệp [16].

Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm 2016

2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng

Từ bảng 2.5 cho thấy trước khi thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính (trước ngày 01/4/2014) thì diện tích đất chưa sử dụng là 22,11 ha; sau khi thành phố mở rộng địa giới hành chính diện tích đất chưa sử dụng là 753,5 ha (chiếm 4,74 % diện tích tự nhiên), diện tích đất chưa sử dụng tăng 731,39 ha. Nguyên nhân diện tích tăng là do thành phố mở rộng địa giới hành chính [16].

Bảng 2.4. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố Quảng Ngãi năm 2016

Như vậy, từ bảng 2.3, 2.4 và 2.5 cho thấy khi thành phố thực hiện theo Nghị quyết 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về mở rộng địa giới hành chính thì diện tích đất nông nghiệp của toàn thành phố Quảng Ngãi là 7.991,04 ha, tăng 6.429,01 ha so với trước ngày 01/4/2014 (1.272,1 ha); diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi là 7.159,43 ha, tăng 4.736,23 ha so với trước ngày 01/4/2014 (2.423,23 ha), nguyên nhân tăng chủ yếu là do thành phố mở rộng địa giới hành chính và quá trình đô thị hóa ở

thành phố diễn ra mạnh nên nhu cầu về đất ở tăng cao; diện tích đất chưa sử dụng đã tăng lên 731,39 ha (trước ngày 01/4/2014: 22,11 ha, sau ngày 01/4/2014: 753,5 ha) nhưng cũng không đáng kể so với tổng diện tích tự nhiên và định hướng những năm tiếp theo sẽ đưa vào khai thác diện tích này có hiệu quả hơn.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016.

2.4.1. Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi.

Trong nhóm quyền chung của người sử dụng đất, đề tài chỉ nghiên cứu về tình hình thực hiện 02 quyền mà người dân thường hay quan tâm, đó là: Quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân và quyền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

Tình hình thực hiện quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi

Tình hình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân (giai đoạn từ năm 2012 – 2016):

Căn cứ quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, từ tháng 03/2010 Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã thành lập và duy trì hoạt động Bộ phận tiếp nhận và giao trả hồ sơ theo cơ chế “một cửa”; đồng thời, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 08/3/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục tiếp nhận và giao trả kết quả hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa hiện đại tại Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi; quá trình thực hiện đã từng bước cải cách, đơn giản hoá các thủ tục hành chính, tháo gỡ dần những vướng mắc, chồng chéo trong giải quyết hồ sơ đăng ký sử dụng đất, đã làm cho công tác xét và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố trong những năm gần đây đạt nhiều kết quả khả quan hơn, tình trạng tồn đọng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài cơ bản đã được

giải quyết.

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2012 – 2016 được thể hiện ở bảng 4.6.

Từ bảng 4.6 và kết quả điều tra tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cho thấy: Tổng số hồ sơ tiếp nhận từ năm 2012 – 2016 (tính đến ngày 31/12/2016) là 28.454 hồ sơ; số hồ sơ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

24.522 hồ sơ/24.522 giấy (đạt 86,2%); còn lại 3.932 hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 13,8%), đã thông báo trả hồ sơ cho công dân [16].

Trong tổng số 24.522 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, đã trao cho hộ gia đình, cá nhân

23.102 giấy, đạt 94,21%. Còn lại 1.420 giấy công dân chưa nhận (chiếm 5,79%), nguyên nhân chủ yếu là: Một số hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn cho nên chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền, thuế thu nhập cá nhân) theo quy định của pháp luật, do vậy chưa nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mặt khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp nhưng một số hộ gia đình, các nhân chưa có nhu cầu sử dụng nên không làm thủ tục nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù Ủy ban nhân dân xã, phường đã gửi thông báo nhiều lần nhưng các hộ dân vẫn không đến để làm thủ tục nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bảng 2.5. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2012 – 2016

Những nguyên nhân ảnh làm hưởng đến quá trình thực hiện hiện quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của hộ gia đình, cá nhân

Kết quả nghiên cứu cho thấy, có một số nguyên nhân vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi, như sau:

Công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chưa được quan tâm đầu tư, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên bản đồ giấy được thực hiện đo vẽ trước năm 1993, hệ thống bản đồ này bị biến động quá lớn so với hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quá cũ và rách nát, khi thực hiện cấp Giấy chứng nhậnQSD đất phải đo đạc, xác định lại diện tích đất, làm tốn rất nhiều thời gian và công sức.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ theo phân công thì cán bộ thụ lý hồ sơ thường phải liên hệ với chủ hộ để thực hiện việc đo đạc thửa đất nhưng chủ hộ đang bận đi làm hoặc đi làm xa không có ở nhà; hoặc khi đã đo đạc nhưng chủ hộ gửi lại biên bản đo đạc thửa đất cho cán bộ thụ lý hồ sơ rất chậm. Bên cạnh đó, có nhiều trường hợp hồ sơ sau khi kiểm tra thì chưa đủ điều kiện để hoàn thiện thủ tục đăng ký đất đai và đã có thông báo bổ sung, nhưng chủ hộ chậm bổ sung theo yêu cầu để có cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, trong quá trình thẩm định hồ sơ thì phát sinh một số vấn đề như các tài liệu đối chiếu xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất mâu thuẩn với tờ khai đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của chủ hộ hiện có,… Do đó, cần phải yêu cầu chủ hộ hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường kiểm tra và xác định cụ thể về nguồn gốc sử dụng đất, mất rất nhiều thời
Nhu cầu giao dịch đất đai phụ thuộc vào sự sôi động hay không của thị trường bất động sản. Các giao dịch về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2010 đến năm 2012 diễn ra rất sôi động, làm cho thị trường về Bất động sản nóng lên và nhu cầu về nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều. Chính vì vậy, nhu cầu đăng ký lần đầu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng tăng theo quy luật trên. Kết quả là số lượng hồ sơ

quá nhiều nhưng cán bộ thụ lý không thể giải quyết đảm bảo được thời gian theo đúng quy trình.

Về thái độ phục vụ của cán bộ thụ lý hồ sơ: Trong quá trình giải quyết hồ sơ vẫn còn một số cán bộ lúng túng trong việc hướng dẫn về các thủ tục hồ sơ, vì chưa nắm rõ được các văn bản, quy trình, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai nên không thể hướng dẫn cụ thể cho người dân hoặc hướng dẫn không đầy đủ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân tồn tại dẫn đến tình trạng trễ hẹn hồ sơ, làm cho người dân phải đi lại nhiều lần, và gây bức xúc cho người dân. Một số người dân có ý kiến cụ thể về vấn đề này, kết quả thể hiện ở hộp 2.1 và 2.2.

Nguyên nhân vướng về cơ chế chính, chính sách:

+ Một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố phê duyệt, đã có quyết định thu hồi đất tổng thể và có thông

báo thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng không triển khai thực hiện, để kéo dài nhiều năm, người sử dụng đất không có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai vì đất của họ đã có quyết định thu hồi (khoản 1 Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003), gây bức xúc trong dư luận của nhân dân (Cụ thể như: Dự án khu dân cư Bàu Ruộng, ở phường Nghĩa Chánh đã có Quyết định thu hồi đất năm 1996; dự án Trung tâm thương mại, ở phường Nghĩa Chánh; khu quy hoạch Trung tâm hành chính tỉnh Quảng Ngãi, phường Lê Hồng Phong,…).

+ Trường hợp các hộ dân tự ý lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở thuộc các phường Nghĩa Chánh, Lê Hồng Phong, Nghĩa Lộ, Chánh Lộ,… không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế và xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi chưa có chủ trương, chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch để làm cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

+ Đối với trường hợp đất thuộc diện thừa so với phương án giao đất theo Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhưng người dân đã tự quản lý, sử dụng sản xuất ổn định từ trước năm 1993 đến năm 2014, nay người dân yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng Ủy ban nhân dân thành phố chưa có chủ trương xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất,…

Tình hình thực hiện quyền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi

Cùng với quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế, việc thu hồi đất của các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố để thực hiện giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình ngày càng nhiều. Thực hiện các quy định của pháp luật, giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã quyết định thu hồi đất để thực hiện 70 công trình trên địa bàn, với tổng diện tích đất là 215,03 ha; tổng giá trị bồi thường 587 tỷ đồng; số hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng là 3.982 hộ gia đình, cá nhân; tổng số tổ chức là bị ảnh hưởng là 119 tổ chức, số hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư là 342 hộ [25].

Kết quả điều tra về tình hình thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân thể hiện ở bảng 4.7 và phụ lục 10.

Thời kỳ từ năm 2012 – 2016, trong 120 hộ gia đình điều tra tại 3 xã, phường có 48 hộ gia đình, cá nhân (chiếm tỷ lệ 40%) bị thu hồi đất nông nghiệp, với tổng diện tích đất thu hồi 78.404,1 m². Bình quân mỗi hộ bị thu hồi khoảng 1633 m².

Trong số 59 hộ gia đình được Nhà nước giao, cho thuê đất sản xuất nông nghiệp, có 25 hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp (chiếm 42,37%); có 24 hộ gia đình bị thu hồi dưới 30% diện tích được giao (chiếm 96,0% số hộ bị thu hồi); không có hộ nào bị thu hồi từ 30 – 70% diện tích được giao và chỉ có 1 hộ bị thu hồi trên 70% diện tích được giao (chiếm 4,0% số hộ bị thu hồi). Qua đó, có thể thấy số hộ nông dân bị mất đất nông nghiệp do thu hồi để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội tại thành phố Quảng Ngãi là rất lớn. Việc thu hồi đất nông nghiệp diễn ra nhiều nhất ở xã Nghĩa Dõng với 12 hộ, chiếm 48,0% số hộ có đất nông nghiệp bị thu hồi (phụ lục 1).

Cũng như nhiều địa phương khác, việc chuyển đổi cơ cấu đất đai từ nông nghiệp sang phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch là quá trình tất yếu khách quan. Bên cạnh những lợi ích lớn của nó mang lại trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa thì việc đảm bảo cho đời sống của người nông dân sau khi mất đất nông nghiệp đến nay vẫn là vấn đề nan giải không dễ gì giải quyết. Qua điều

tra ở thành phố Quảng Ngãi, cho thấy tình hình việc làm của các hộ sau khi bị mất đất nông nghiệp do bị thu hồi như sau: 52,0% các hộ tiếp tục sản xuất nông nghiệp; không có hộ nào chuyển sang sản xuất ngành nghề, tiểu thủ công nghiệp; có 20,0% các hộ chuyển sang kinh doanh dịch vụ, thương mại và 28,0% các hộ làm nghề tổng hợp (sản xuất nông nghiệp kết hợp với các nghề khác), hoặc các hộ đi làm thuê cho các hộ khác ở xa quê hương (như thành phố Hồ Chí Minh, Lâm Đồng…).

Bảng 2.6. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp theo các xã, phường điều tra

Bên cạnh những kết quả đạt được trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì việc đảm bảo cho đời sống của người nông dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp đến nay vẫn là vấn đề nan giải rất khó giải quyết. Qua kết quả điều tra về những người có đất bị thu hồi, phỏng vấn các cán bộ địa chính xã, phường và cơ quan địa chính thành phố cho thấy còn có một số vấn đề bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi như sau:

Cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư liên tục thay đổi, nhưng chưa được bổ sung kịp thời. Dự án kéo dài nhiều năm, cơ chế chính sách về giá đất có thay đổi. Áp dụng luật đất đai mới (2013) có nhiều thay đổi so với luật cũ.

Cơ quan có thẩm quyền ban hành giá đất cụ thể chậm, xây dựng giá đất giao đất tái định cư cho các dự án kéo dài nhiều năm chưa có sự thống nhất chung. Quỹ đất để giao đất tái định cư thiếu, không đảm bảo thực hiện các dự án thu hồi đối với đất ở. Công tác phối hợp với các Sở, ngành tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh xử lý các vướng mắc còn chậm; Công tác phối hợp giữa chủ đầu tư, cơ quan lập phương án và Ủy ban nhân dân các xã, phường có dự án chưa chặt chẽ trong việc kiểm kê, xác nhận nguồn gốc.

Cơ quan lập phương án thực hiện công tác kiểm kê, kiểm đếm chậm, lúng túng trong việc áp dụng các cơ chế, chính sách về bồi thường và tái định cư, có dự án chưa lập phương án đã báo cáo vướng mắc…, năng lực nhân viên trực tiếp thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế.

Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành còn thấp, chưa theo sát thị trường. Do vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước nhưng nếu khi dùng mức giá thấp này để tính toán giá bồi thường thì người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại các xã và tại các phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi cũng có sự khác nhau, do vậy không đảm bảo công bằng cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Tại Điều 17 Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ theo giá đất ở trung bình của huyện, thành phố như sau: Ở đô thị (các phường thuộc thành phố Quảng Ngãi), mức hỗ trợ là 30%; ở nông thôn (các xã thuộc thành phố Quảng Ngãi), mức hỗ trợ là 40%… giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi quy định; diện tích được hỗ trợ bằng 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định hiện hành của Ủy ban nhân dân tỉnh nhưng không vượt quá diện tích đất bị thu hồi”. Theo quy định nói trên, đối với đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn và khu dân cư nông thôn ngoài giá trị bồi thường về đất còn được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở và được tính cho từng hộ gia đình. Do vậy,

tại một số xã, phường đã xảy ra tình trạng các hộ dân có đất nông nghiệp với diện tích lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở (đặc biệt đối với các khu vực đã có quy hoạch sử dụng sang mục đích khác) đã thực hiện tự ý tách đất cho nhiều hộ gia đình, nhiều cá nhân khác đứng tên để mỗi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không quá 05 lần hạn mức giao đất ở, nhằm mục đích được hưởng khoản hỗ trợ nói trên (do theo quy định thì cứ mỗi hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ 05 lần hạn mức giao đất ở). Đặc biệt, tại các khu vực đã có quy hoạch sử dụng sang mục đích khác trên địa bàn xã Nghĩa Dõng và phường Lê Hồng Phong) tình trạng hộ dân tự ý tách thửa đất chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp bằng giấy viết tay xảy ra một cách đột biến, ồ ạt, làm cho kinh phí bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp tăng cao, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và làm chậm tiến độ xây dựng các công trình của thành phố.

Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được thực hiện tương đối nhanh và theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá trị đền bù với giá đất thực tế và việc một số tổ chức, doanh nghiệp được giao, cho thuê đất sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra dẫn đến lãng phí đất đai và gây bức xúc cho người dân. Mặt khác, theo quy định đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, nhưng cho đến nay tại thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa có các chính sách thích hợp để giải quyết việc làm cho những người thuộc diện này.
Mặc dù thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan. Đặc biệt thành phố Quảng Ngãi đang trong quá trình thu hút đầu tư, xây dựng cơ

sở hạ tầng để chỉnh trang, phát triển đô thị và phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa như hiện nay. Nhưng đó cùng là một trong những nguyên nhân chính làm hình thành nên một bộ phận không nhỏ những người nông dân không còn hoặc thiếu đất nông nghiệp để sản xuất. Ngoại trừ một số ít hộ có khả năng chuyển sang làm nghề khác và có cơ hội làm ăn ổn định thì phần lớn các hộ mất đất hoặc thiếu đất sản xuất phải đi làm thuê hoặc làm những công việc cho thu nhập không ổn định, lâu dài. Những hộ này thường là những hộ nghèo hoặc trung bình, thiếu vốn sản xuất, thiếu kiến thức kinh tế xã hội, không tiếp cận kịp sự biến đổi của cơ chế kinh tế trong khi đó thiếu sự hỗ trợ, giúp đỡ của xã hội nên đời sống gặp nhiều khó khăn. Để giải quyết vấn đề này cần phải có các chính sách kinh tế, xã hội thoả đáng giúp người nông dân tìm được hướng đi đúng như: cho vay vốn ưu đãi để hỗ trợ sản xuất, đẩy mạnh khuyến nông, đầu tư các cơ sở dạy nghề, hướng dẫn, hỗ trợ kỹ thuật sản xuất, tạo việc làm…

Bên cạnh đó, việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong bồi thường, giải phóng mặt bằng đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực, nên rất khó có thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng do một số người có đất nằm trong khu vực dự án không hợp tác với nhà đầu tư. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.
Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng

hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án còn chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch.

Thẩm quyền thu hồi đất đã được phân cấp nhưng vẫn còn chồng chéo, trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Do vậy, đối với những dự án thu hồi đất có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì cả cấp huyện và cấp tỉnh đều ban hành quyết định thu hồi đất trên cùng một khu đất dẫn đến thời gian thực hiện thủ tục thu hồi đất kéo dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất thu hồi.

Cũng giống như địa phương khác đang diễn ra tình trạng có sự chênh lệch giữa giá trị đền bù với giá thực tế và sự không quan tâm đầu tư vào các công trình phúc lợi công cộng cũng như việc gây ô nhiễm môi trường của các doanh nghiệp làm rất nhiều nông dân bức xúc. Và một vấn đề nữa, do lao động không được đào tạo chính quy bài bản nên không thể đáp ứng được các công việc cho thu nhập cao, vì vậy sau một thời gian nhiều lao động bỏ ra đi tìm việc khác ở ngoài dẫn đến tình trạng thất nghiệp hoặc nghề nghiệp không ổn định.

2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ được thể hiện trong bảng 4.8 và phụ lục 02.

Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, phường

Qua điều tra 120 hộ gia đình cho thấy có 9 hộ tham gia chuyển đổi QSDĐ, các trường hợp chuyển đổi QSDĐ đều diễn ra đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề (chiếm 100% tổng số trường hợp chuyển đổi), không có trường hợp nào chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Các trường hợp chuyển đổi QSDĐ chủ yếu là vì lý do một phần diện tích thửa đất ở của họ đang sử dụng bị thu hồi để thực

hiện dự án, phần còn lại họ tự đổi cho người sử dụng đất ở liền kề giáp ranh phía sau nhà để thuận lợi trong quá trình quản lý sử dụng và sinh lợi.

Theo kết quả điều tra từ 120 hộ gia đình, có 9 trường hợp chuyển đổi QSDĐ, trong đó 9 trường hợp (chiếm 100% số trường hợp chuyển đổi) đều không làm đầy đủ thủ tục khai báo, mà do các hộ gia đình, cá nhân tự thỏa thuận với nhau để chuyển đổi QSDĐ. Có 3 trường hợp chuyển đổi với nhau bằng giấy viết tay, có người làm chứng (chiếm 33,33% số trường hợp chuyển đổi) và 6 trường hợp trao đổi bằng giấy tờ viết tay (chiếm 66,66% số trường hợp chuyển đổi), không có trường hợp nào viết giấy cam kết.

Giai đoạn 2012 – 2016, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi thu hồi đất ở và đất vườn, ao liền kề của các hộ gia đình, cá nhân để giao cho các tổ chức kinh tế, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố thực hiện xây dựng các khu dân cư để đấu gia đất và xây dựng các công trình công công như mở đường, trường học… Khi thu hồi đất, không phải tất cả các thửa đất đều bị thu hồi toàn bộ diện tích mà có những thửa bị thu hồi một phần, do vậy đã làm cho các thửa đất có hình thể khó quản lý sử dụng, có nhiều thửa còn lại chỉ vài chục mét vuông. Trước tình trạng này, để thuận tiện trong quá trình sử dụng các hộ gia đình tự giải quyết bằng cách tự đổi đất cho cho người sử dụng đất liền kề, giáp ranh ở phía sau nhà của họ.

Đối với các phường có điều kiện kinh tế thương mại, dịch vụ phát triển như phường Chánh Lộ, phường Trương Quang Trọng người dân không chú trọng vào phát triển sản xuất nông nghiệp nên không thực hiện việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Mặc dù từ năm 2012 đến nay, tại các phường này quá trình thu hồi đất đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, …) để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế đã làm cho nhiều thửa ruộng bị thu hẹp diện tích trở lại, điều này đã gây ra những khó khăn không nhỏ cho các hộ trong sản xuất.

Ở phường Chánh Lộ và phường Trương Quang Trọng, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp rất lớn, các thửa đất nông nghiệp có diện tích nhỏ còn lại sau khi thu hồi nhiều, tuy nhiên người dân không thực hiện chuyển đổi QSDĐ mà tiếp tục sử dụng, bỏ hoang hoặc cho người khác tạm thời mượn sử dụng để chờ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án tiếp theo.

Như vậy, qua kết quả điều tra cho thấy hầu hết các trường hợp chuyển đổi QSDĐ đều không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện chuyển đổi QSDĐ, các cán bộ địa chính xã và cơ quan địa chính thành phố cho thấy có một số nguyên nhân chính như sau:

Thành phố Quảng Ngãi đang trong quá trình đô thị hoá mạnh, hàng năm Ủy ban nhân dân thành phố thu hồi một diện tích nhất định đất nông nghiệp để giao cho các tổ chức, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố và giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân thông qua đấu giá QSDĐ. Do đó, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không thực hiện việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp mà thường giữ đất để được bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp bị thu hồi đất. Vì vậy, nhiều trường hợp chỉ cho hộ gia đình cá nhân khác mượn đất để sử dụng sản xuất nông nghiệp trong một thời gian ngắn. Nếu sau này các thửa đất bị thu hồi, chủ sử dụng đất sẽ lấy lại đất để Nhà nước thu hồi và nhận tiền bồi thường. Tình trạng này xảy ra nhiều nhất ở phường Chánh Lộ.
Hầu hết các bên tham gia chuyển đổi QSDĐ cho nhau trong các trường hợp nói trên có mối quan hệ họ hàng, bạn bè, làng xóm, sống cùng tổ, thôn, nên việc chuyển đổi dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau, không có các giấy tờ xác nhận và không chú trọng làm các thủ tục hành chính do phức tạp, rườm rà.
Các trường hợp chuyển đổi QSDĐ ở và đất vườn, ao liền kề giữa các hộ sử dụng đất là nhằm làm cho thửa đất thẳng cạnh, vuông thửa, thuận tiện trong quá trình sử dụng đất và thường có diện tích chuyển đổi nhỏ (vài chục

mét vuông) nên các hộ chỉ thỏa thuận với nhau chứ không làm thủ tục chuyển đổi do ngại đến cơ quan Nhà nước.

Ngoài ra vẫn còn có trường hợp người sử dụng đất không hiểu rõ nghĩa vụ phải đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành chuyển đổi QSDĐ. Điều này phản ánh một thực trạng là việc tuyên truyền, phổ biến pháp Luật Đất đai tới người dân chưa rộng khắp.
- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kết quả điều tra 120 hộ gia đình trong thời kỳ từ năm 2012 đến năm 2016 có 68 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ. Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ diễn ra hầu hết đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề, chiếm 100% tổng số trường hợp chuyển nhượng; không có trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình được thể hiện ở bảng 2.9 và phụ lục 3.

Số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 42 trường hợp (chiếm 61,76%); số trường hợp có khai báo tại Ủy ban nhân dân xã, phường nhưng không thực hiện hết các thủ tục còn lại (thực hiện nghĩa vụ tài chính và đăng ký QSDĐ) là 4 trường hợp (chiếm 5,89%); 22 trường hợp còn lại (chiếm 32,35%) hoàn toàn không thực hiện các thủ tục khai báo (“giao dịch ngầm”). Trong số các trường hợp “giao dịch ngầm”, bằng giấy tờ viết tay không có người làm chứng; không có trường hợp nào có giấy tờ cam kết khi giao dịch và không trường hợp giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng.

Bảng 2.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, phường

Tỷ lệ các trường hợp chuyển nhượng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ thủ tục vẫn còn rất cao (38,24%). Nguyên nhân một phần do trước năm 2014 tỷ lệ các hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp, từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã triển khai

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại trà cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Tuy nhiên, số lượng hồ sơ nhiều dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài, do vậy trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số hộ đã thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, ở phường Chánh Lộ và phường Trương Quang Trọng có một số dự án Nhà nước đã thu hồi đất nhiều năm nhưng chưa triển khai thực hiện, người dân không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ đã ý chuyển nhượng cho nhau bằng giấy viết tay mà không khai báo với chính quyền ( dự án Khu dân cư Sơn Tịnh ở phường Trương Quang Trọng do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi thu hồi đất từ năm 2010,…). Bên cạnh đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa được thực hiện chặt chẽ, nghiêm túc, chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định nhằm mục đích trốn thuế, gây khó khăn cho cơ quan quản lý.

Phường Trương Quang Trọng và phường Chánh Lộ là phường trung tâm của thành phố, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, do vậy tỷ lệ những người từ nơi khác đến nhận chuyển nhượng tăng đáng kể. Những người này khi nhận chuyển nhượng QSDĐ để yên tâm rằng sẽ không gặp rắc rối trong quá trình sử dụng đất sau này, họ thực hiện đầy đủ các thủ tục trong quá trình chuyển nhượng.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt, được thể hiện ở bảng 4.10.

Bảng 2.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường

Kết quả điều tra cho thấy, tại các phường ở trung tâm thành phố Quảng Ngãi có công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Chánh Lộ và phường Trương Quang Trọng) thì việc “mua bán đất” diễn ra sôi động hơn tại xã ở xa trung tâm thành phố, có kinh tế thuần nông nghiệp (như xã Nghĩa Dũng).

Phường Chánh Lộ, Trương Quang Trọng là phường trung tâm của thành phố, kinh tế – xã hội phát triển, có nhiều dự án đầu tư của Nhà nước và các doanh nghiệp nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn này rất lớn và có mức độ khá ổn định. Phường Trương Quang Trọng có số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nhiều nhất (27 trường hợp), có 27/40 hộ gia đình tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng, chiếm 67,50% tổng số hộ điều tra, chiếm 39,71% tổng số trường hợp chuyển nhượng của 3 xã, phường điều tra. Trong giai đoạn từ năm 2010 – 2012 ở phường Trương Quang Trọng và phường Chánh Lộ có một số thời điểm đã xuất hiện những cơn “sốt đất”. Nhưng giai đoạn từ cuối năm 2012 đến nay, lượng giao dịch có xu hướng chững lại do giá QSDĐ đã ở mức cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất ở đây không có khả năng chi trả. Bên cạnh đó, giai đoạn này Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi và Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi đã thực hiện một số dự án phát triển quỹ đất để đấu giá đất ở với quy mô lớn (Dự án tạo quỹ đất khu dân cư Nam Gò Đá, Khu dân cư Bắc Gò Đá, Khu dân cư Bắc đường Trương Quang Trọng, phường Lê Hồng

Phong; Khu dân cư dọc đường tỉnh lộ 623, phường Trương Quang Trọng,…), dẫn đến nhiều người dân đấu giá QSDĐ thay vì nhận chuyển nhượng như trước đây.

Tại Thành phố Quảng Ngãi, ở các phường phát triển như Chánh Lộ, Trương Quang Trọng, số hộ sống đơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp, dân cư sinh sống ở đây chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ,… Một số hộ không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không chuyển nhượng QSDĐ mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng để giữ đất hoặc cho người khác mượn đất sản xuất. Có nhiều lý do dẫn đến hiện tượng này, nhưng lý do chính là tâm lý giữ đất để đề phòng các trường hợp bất trắc (ví dụ như sản xuất, kinh doanh thất bại, thất nghiệp…) và giữ đất để lấy tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do tại các khu vực này phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Vì vậy, ở các phường này những hộ thiếu đất sản xuất nông nghiệp muốn “mua” thêm đất nông nghiệp để sản xuất khó tìm được cung về đất.

Đối với xã thuần nông như Nghĩa Dũng, mặc dù đa số các hộ đều có diện tích đất đang sử dụng lớn nhưng nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ít xảy ra. Chỉ xảy ra đối với những hộ thừa kế đất đai của ông cha, người lao động có thu nhập thấp không đủ tiền để mua đất ở các xã, phường trung tâm thành phố. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp cũng không phổ biến do tại xã này chưa được quan tâm đầu tư phát triển dịch vụ, du lịch và ngành nghề phụ nên người dân giữ đất để sản xuất và sau này để lại cho con cháu tiếp tục sản xuất.

Về quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 4): trong tổng số 68 trường hợp chuyển nhượng có 5 trường hợp (chiếm 7,35%) có quan hệ anh, chị, em ruột, bố mẹ, con; 6 trường hợp (chiếm 8,82%) có quan hệ họ hàng, bạn bè; 10 trường hợp (chiếm 14,71%) là người quen; 47 trường hợp

(chiếm 69,12%) là người không quen biết và không có trường hợp là đối tượng khác. Như vậy, đối tượng nhận chuyển nhượng của đa số các trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ là người không quen biết. Do vậy, để tránh gặp rắc rối trong quá trình sử dụng đất về sau, thông thường trong trường hợp này bên nhận chuyển nhượng yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển quyền để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về lý do chuyển nhượng QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 4): Trong tổng số các trường hợp chuyển nhượng có 22,06% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền xây dựng nhà ở; 35,29% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh; 8,82% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền mua vật dụng trong gia đình; 7,35% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày; 13,25% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền trả nợ; không có trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền gửi tiết kiệm; 5,88% các trường hợp chuyển nhượng để chuyển đến nơi ở mới; 4,41 các trường hợp chuyển nhượng do thiếu hoặc không có khả năng lao động; 2,94% trường hợp chuyển nhượng vì những lý do khác. Qua đó cho thấy, việc chuyển nhượng QSDĐ để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh và lấy tiền xây dựng nhà ở (đổi đất lấy cơ sở hạ tầng) diễn ra phổ biến tại các xã, phường, điều này đã góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hoá và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Quảng Ngãi.

Qua kết quả điều tra những người đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và phỏng vấn cán bộ địa chính xã cho thấy, một số nguyên nhân chính làm cho số lượng các trường hợp không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều như sau:

Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn cao (trong 68 trường hợp chuyển nhượng, có 26 trường hợp – chiếm tỷ lệ 38,24% chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Có 14 trường hợp hộ dân có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 20,59%). Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất

phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng, trong khi nhiều trường hợp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất nên người dân không làm thủ tục. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng do hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.

Tâm lí chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được giao cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: phí công chứng, thuế chuyển quyền (nay là thuế thu nhập cá nhân), lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu.
- Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất

Tổng hợp kết quả điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền cho

thuê QSDĐ được thể hiện ở phụ lục 5.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi diển ra không đáng kể, trong tổng số 120 hộ điều tra chỉ có 8 hộ tham gia thực hiện quyền cho thuê và nhận thuê QSDĐ, với diện tích đất 9.449,5 m². Trong đó, cho thuê và nhận thuê QSDĐ nông nghiệp 7 trường hợp (chiếm 87,50%), chỉ có 1 trường hợp cho thuê QSDĐ ở và đất vườn, ao liền kề (chiếm 12,50%). Các trường hợp cho thuê QSDĐ nông nghiệp đều là đất trồng hoa màu, thời hạn cho thuê ngắn (từ 1 – 3 năm), các bên không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước mà chỉ thoả thuận bằng lời với nhau hoặc giao dịch bằng giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng).

Ở phường Trương Quang Trọng, Chánh Lộ có số hộ chuyển đổi ngành nghề từ sản xuất nông nghiệp sang các hoạt động sản xuất kinh doanh ngành nghề phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Mặc dù các hộ không còn nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng không cho thuê đất mà chỉ cho anh em ruột hay những người quen mượn đất để sản xuất. Một số ít hộ gia đình cho thuê đất nông

nghiệp là các trường hợp không còn khả năng lao động hoặc lao động đi tìm việc làm tạm thời ở nơi khác, trong thời gian đi làm xa họ cho thuê đất mà không “bán” đi vì đề phòng trường hợp gặp rủi ro có thể quay về để tiếp tục sản xuất.

Nguyên nhân của tình trạng cho thuê đất nông nghiệp trong thời gian ngắn (1 vụ, 1 năm hoặc vài năm) hoặc chỉ cho mượn đất để sản xuất là do những người cho thuê, cho mượn muốn dễ dàng đòi lại đất trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất để lấy tiền bồi thường. Đa số trường hợp bên cho thuê và bên thuê đất là những người họ hàng, bạn bè, người quen biết sống chung trong một xóm, thôn, làng, xã do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà nước. Bên cạnh đó, ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận người dân còn kém, công tác quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được được sát sao.

Quyền cho thuê QSDĐ có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, đặc biệt là kinh tế hộ gia đình:

Có nhiều hộ gia đình có vốn, có lao động nhưng không có đất để sản xuất kinh doanh; trong khi đó có nhiều hộ gia đình có đất nhưng không có lao động, không có vốn hoặc không có nhu cầu sử dụng đất. Khi hai bên gặp nhau (cung gặp cầu) đã thỏa mãn nhu cầu của từng bên, người cần đất có đất, người không có nhu cầu sử dụng thì được nhận vốn để thực hiện những việc làm khác. Việc này giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn. Các hộ này có thể yên tâm đầu tư vốn, tư liệu sản xuất trên mảnh ruộng mình thuê tạo ra nhiều sản phẩm hơn, tạo điều kiện cho sản xuất phát triển.
Giúp cho quá trình phân công lại lao động được hợp lý hơn, phát huy được năng lực của những người dân thực sự muốn giàu trên chính mảnh đất của mình, muốn làm giàu cho quê hương đất nước, tạo ra một khối lượng việc làm không nhỏ cho người nông dân khác.

Tăng thu nhập cho người nông dân (cả người cho thuê đất, lần người đi thuê đất và những người lao động khác), đóng góp không nhỏ trong việc xóa đói giảm nghèo của địa phương.

Tuy nhiên, cũng còn một số hạn chế đó việc cho thuê đất đôi khi diễn ra trong một thời gian ngắn, chưa đủ dài để người được thuê đất yên tâm sản xuất, kinh doanh, điều này cũng đã hạn chế việc đầu tư cho sản xuất, kinh doanh của người thuê đất.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Kết quả điều tra 120 hộ gia đình, có 36 trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSDĐ, trong đó: có 27 trường hợp (chiếm 75%) thừa kế QSDĐ ở và đất vườn, ao liền kề, 9 trường hợp (chiếm 25%) thừa kế QSDĐ nông nghiệp.

Kết quả điều tra cho thấy, có 13 trường hợp (chiếm 36,11% số trường hợp thừa kế) không thực hiện các thủ tục khai báo; 6 trường hợp (chiếm 16,67% số trường hợp thừa kế) làm thủ tục nhưng chưa đầy đủ (có khai báo tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thực hiện các thủ tục còn lại để được cấp QCNQSDĐ) và 17 trường hợp (chiếm 47,22% số trường hợp thừa kế) hoàn tất tất cả các thủ tục theo quy định (thực hiện đầy đủ các thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên và nghĩa vụ tài chính khi được yêu cầu). Kết quả tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐ được thể hiện ở bảng 4.11 và phụ lục 6.

Bảng 2.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, phường

Qua kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi cho thấy tình trạng thừa kế QSDĐ không khai báo xảy ra phổ biến ở tất cả các xã, phường. Trong giai đoạn từ năm 2012 – 2016, có 13 trường hợp thừa kế không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chiếm 36,11% tổng số trường hợp thừa kế QSDĐ. Tình trạng này là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình, gây khó khăn không chỉ đối với cơ quan chức năng trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tuy nhiên, tình trạng này có xu hướng giảm dần theo thời gian. Điều này cho thấy nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.

Qua điều tra, tìm hiểu cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế QSDĐ không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Nhận thức của người dân về quyền thừa kế còn chưa đầy đủ, phần lớn người dân cho rằng thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi cần phân chia thừa kế thì các thành viên trong gia đình (cha mẹ, vợ chồng, anh em, con cái) tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo đa số là các trường hợp cần thực hiện các QSDĐ hoặc có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế không tự thoả thuận phân chia thừa kế được mà cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoà giải, giải quyết cho họ.
Phần lớn các trường hợp thừa kế QSDĐ là thừa kế theo pháp luật, do vậy người nhận thừa kế ngại đến cơ quan công chứng để làm thủ tục do việc phân chia thừa kế QSDĐ liên quan đến nhiều người (những người cùng hàng thừa kế) và phải nộp các khoản phí, lệ phí.
Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thì trước mắt không thực hiện việc khai báo để chuyển quyền, các hộ chỉ khai báo khi có nhu cầu thực hiện các quyền nêu trên.
Một bộ phận người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thực hiện khai báo.
- Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Trong 120 hộ điều tra có 48 hộ tặng cho QSDĐ, diện tích đất là 10.670,4 m². Có 48 trường hợp (chiếm 100% số trường hợp tặng cho) tặng cho đất ở và đất vườn, ao liền kề không có trường hợp nào tặng cho đất nông nghiệp. Phần lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ là của bố mẹ, ông bà cho con, cháu.

Kết quả tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền tặng cho QSDĐ được thể hiện ở bảng 2.12 và phụ lục 07.

Bảng 2.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, phường

Trong số 48 trường hợp tặng cho QSDĐ, có 31 trường hợp (chiếm 64,58% số trường hợp tặng cho) đã thực hiện đầy đủ các thủ tục ((bao gồm thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)); còn lại 17 trường hợp tặng cho bằng giấy tờ viết tay (chiếm 35,42% số trường hợp tặng cho); không có trường hợp tặng cho làm thủ tục khai báo tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bảng 2.12. Tình hình thực hiện thủ tục tặng, cho QSDĐ

Như vậy, tặng cho QSDĐ là quyền diễn ra phổ biến và tương đối đồng đều ở các xã, phường điều tra. Tuy nhiên, số trường hợp không thực hiện đầy đủ thủ tục còn nhiều, có 17 trường hợp (chiếm 35,42% số trường hợp tặng cho) tặng cho chỉ bằng giấy viết tay, không có người làm chứng.

Phần lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ là của bố mẹ, ông bà cho con, cháu để sản xuất hoặc làm nhà khi ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề khác, chuyển đi làm xa. Người cho và người nhận là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền thừa kế đối với các hộ gia đình, cá nhân được tặng cho nhưng chưa có nhu cầu

sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng QSDĐ thì không khai báo để chuyển quyền, các hộ chỉ khai báo khi cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi thành phố tổ chức rà soát để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng loạt.

Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền được thực hiện thường xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, phường khác nhau không có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi giá đất ngày càng tăng cao thì những trường hợp tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình xảy ra ngày càng nhiều. Mặc dù chưa có số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, tại các xã, phường có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và thực hiện thủ tục thừa kế QSDĐ nghiêm túc hơn ở các xã thuần nông. Ngoài ra, ở những xã, phường này số người cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, góp vốn QSDĐ nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất

Công tác đăng ký thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân

thành phố Quảng Ngãi. Kết quả thực hiện công tác đăng ký thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn từ năm 2012 – 2016 tại thành phố Quảng Ngãi được thể hiện ở bảng 2.14.

Bảng 2.13. Kết quả đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2012 – 2016

Kể từ năm 2012 đến năm 2016, Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Quảng Ngãi (Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố) đã tiếp nhận và giải quyết được 11.492 hồ sơ đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ. Qua bảng 2.14 cho thấy, có một số thời điểm số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tăng đột biến (năm 2016), thời điểm này thị trường QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi diễn ra sôi động nhất.

Nhìn chung, công tác đăng ký thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi trong thời gian qua đã được thực hiện khá tốt, hồ sơ đăng ký thế chấp được giải quyết đúng quy định, đảm bảo thời gian hẹn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong công tác vay vốn đầu tư sản xuất kinh doanh, giải quyết việc làm, tăng thu nhập.

Kết quả điều tra trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ được thể hiện ở bảng 2.15, phụ lục 8 và phụ lục 9.

Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ theo các xã, phường

Kết quả điều tra cả thời kỳ từ năm 2012 – 2016, trong 120 hộ có 64 hộ tham gia thế chấp, góp vốn QSDĐ; đa số các trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ hoàn

thành thủ tục đăng ký theo quy định (59 trường hợp, chiếm 92,19% số trường hợp thế chấp), đây là các trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ tại các tổ chức tín dụng, do vậy bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ được các hộ gia đình, cá nhân thực hiện đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề.

Về đối tượng nhận thế chấp, góp vốn QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 9): trong tổng số 64 trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ có 59 trường hợp (chiếm 92,19%) là các tổ chức tín dụng; 5 trường hợp (chiếm 7,81%) là cá nhân. Như vậy, đối tượng nhận thế chấp của đa số các trường hợp thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ là tổ chức tín dụng. Do vậy, điều kiện bắt buộc là hồ sơ xin đăng ký thế chấp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ các trường hợp không đăng ký khai báo là thấp nhất và có xu hướng giảm dần. Các trường hợp thế chấp, góp vốn không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân. Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn, đặc biệt là trong các trường hợp “vay nóng” (vay trong một thời gian ngắn).

Về lý do thế chấp, góp vốn QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 9): Trong tổng số các trường hợp thế chấp, góp vốn có 78,13% trường hợp vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh; 21,87% trường hợp thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp, góp vốn hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp đất ở và đất vườn, ao liền kề diễn ra chủ yếu tại các địa phương có tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh doanh phát triển mạnh như phường Trương Quang Trọng và phường Chánh Lộ. Qua bảng 4.15 cho thấy, số trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ tại phường Chánh Lộ chiếm 46,88%; phường Trương Quang Trọng chiếm 40,62% tổng số trường hợp thế chấp và xã Nghĩa Dũng chỉ chiếm 12,50%. Đặc biệt, ở phường

Chánh Lộ và phường Trương Quang Trọng, hàng năm đa số các hộ đều sử dụng QSDĐ để thế chấp, góp vốn để vay tiền đầu tư vào việc sản xuất kinh doanh phi nông nông nghiệp. Phải khẳng định rằng, QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình.

Đối với xã Nghĩa Dũng người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, quy mô sản xuất nhỏ nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Ở xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phát triển sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi gia súc, gia cầm hoặc đầu tư sản xuất kinh doanh với quy mô nhỏ.

Qua điều tra những người đã thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ và phỏng vấn cán bộ giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp của Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Quảng Ngãi cho thấy có một số vấn đề bất cập khi thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ:

Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp QSDĐ cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Quy định này là không hợp lý, gây khó khăn cho người sử dụng đất vì nhiều trường hợp người dân vay tiền để sử dụng vào các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở,…).
Cơ chế bảo hộ quyền lợi của người sử dụng đất trong các giao dịch thế chấp, góp vốn QSDĐ còn thiếu đồng bộ, chưa đảm bảo công bằng cho người dân khi thực hiện giao dịch. Hợp đồng thế chấp QSDĐ được các tổ chức tín dụng lập, ngoài các điều khoản chung còn quy định thêm một số điều khoản riêng theo hướng có lợi cho các tổ chức tín dụng và hạn chế quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do nhu cầu cần được vay vốn nên người dân phải đồng ý với quy định của các tổ chức tín dụng.
Phần lớn các trường hợp đăng ký thế chấp, góp vốn đã hình thành tài sản trên đất nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận, trong khi người dân lại có nhu cầu đăng ký thế chấp cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nên thủ tục đăng ký còn gặp nhiều khó khăn; giữa cơ quan đăng

ký thế chấp, cơ quan Công chứng và một số tổ chức tín dụng chưa có sự thống nhất trong quá trình thực hiện.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ thể hiện ở phụ lục 11, cụ thể như sau:

Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: Mặc dù tại thời điểm điều tra giá đất cao nhất biến động từ 15 – 20 triệu/m², còn trong các khu dân cư ở các xã thì chỉ từ 2,5 – 5 triệu đồng/m², đây là mức giá không quá cao so với một thành phố đang trên đà phát triển như thành phố Quảng Ngãi. Có 22,5% số hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông và người có thu nhập thấp, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả. Đối với các hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, họ nhìn thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này nên 45,83% cho rằng giá vừa phải; 19,17% cho rằng giá thấp; 2,5% cho rằng giá rất thấp và 10,0% có các ý kiến khác.
Về giá bồi thường đất do Nhà nước quy định: Trong thời kỳ từ năm 2012 – 2016, trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chủ yếu thu hồi đất ở và đất vườn, ao liền kề để đầu tư mở rộng các tuyến đường giao thông hiện có và thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng các khu dân cư, khu hạ tầng, trụ sở cơ quan, công trình công cộng. So với giá “mua bán” đất thực tế thì mức giá bồi thường áp dụng tại thành phố Quảng Ngãi thấp hơn (giá bồi thường được áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định). Với số tiền bồi thường nhận được, những hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp rất khó khăn khi tìm việc làm khác thay thế. Vì vậy, khi được hỏi về giá đất bồi thường, 51,67% số hộ cho là thấp, 17,5% cho là rất thấp. Đối với các hộ không sản xuất nông nghiệp hoặc nguồn thu nhập chính không phải từ sản xuất nông nghiệp thì 5,83% số hộ cho rằng giá Nhà nước quy định là cao; 23,33% cho là vừa phải; và 1,67% có các ý kiến khác.

Về thủ tục thực hiện các QSDĐ: 20,83% số hộ được hỏi cho là đơn giản; 57,50% cho là bình thường; 15,0% cho là phức tạp; 4,17% cho là rất phức tạp và 2,5% có các ý kiến khác.
Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 10,83% số hộ được hỏi trả lời là nhanh chóng; 54,17% trả lời là bình thường; 29,17% trả lời là mất thời gian dài; 2,5% trả lời là thời gian rất dài; 3,33% có các câu trả lời khác.
Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 10,0% số hộ trả lời là dễ hiểu; 62,5% trả lời là có thể hiểu được; 23,33% trả lời là khó hiểu; 1,67% trả lời rất khó hiểu và 2,5% có các câu trả lời khác.
Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật Đất đai về QSDĐ: 14,16% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 60,0% trả lời có thể thực hiện được; 16,67% trả lời khó thực hiện; 5,0% trả lời rất khó thực hiện và 4,17% có các câu trả lời khác.
Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 16,66% số hộ được hỏi cho là cao; 56,67% cho là vừa phải; 21,67% cho là thấp; 3,33% trả lời là quá thấp và 1,67% có các câu trả lời khác.
Về thái độ thực hiện của các cán bộ: 25,83% số hộ cho rằng nhiệt tình; 44,17% cho rằng đúng mực; 18,33% cho rằng ít nhiệt tình; 6,67% cho rằng còn gây phiền hà và 5,0% có ý kiến khác.
Về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng: 40,0% số hộ trả lời là dễ dàng; 33,33% trả lời là có thể vay được; 16,67% trả lời là khó khăn; 8,33% trả lời là rất khó khăn và 1,67% có các ý kiến khác.
Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch liên quan đến việc thực hiện QSDĐ: 17,5% số hộ trả lời là dễ dàng; 57,5% cho là có thể tìm được; 15,83% trả lời là khó tìm; 6,67% trả lời là rất khó và 2,5% có các ý kiến khác.
Khi hỏi về việc có lo ngại hay không khi chính sách đất đai thay đổi: 3,33% hộ trả lời là rất sợ; 50,0% trả lời là sợ; 25,0% trả lời là sợ ít; 20,0% trả lời là không sợ và 1,67% có các ý kiến khác.

Về rủi ro khi giao dịch về QSDĐ: 4,17% số hộ trả lời là rất sợ; 35,83% trả lời là có sợ rủi ro; 47,50% trả lời là ít sợ; 8,33% trả lời là không sợ rủi ro và 4,17% có các ý kiến khác.
Khi hỏi về mức độ lo ngại về nguồn thu nhập thay thế đất nông nghiệp: 11,67% số hộ trả lời là rất sợ, 28,33% trả lời là sợ – đây là những hộ thuần nông nghèo hoặc trung bình, họ gặp khó khăn khi tìm công việc thay thế; 48,33% số hộ được hỏi trả lời là ít sợ; 9,17% trả lời là không sợ và 2,5% có các câu trả lời khác, vì họ đang có thu nhập ổn định từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đối với họ sản xuất nông nghiệp chỉ với mục đích cầm chừng để giữ đất hoặc để tự cung tự cấp nguồn lương thực cho gia đình.

2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

2.5.1. Những mặt làm được

Trong số các quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất được thực hiện, ở thành phố Quảng Ngãi các chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ. Trong đó, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp; quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề; quyền thừa kế, quyền tặng cho diển ra đối với cả hai loại đất trên.

Nhìn chung, việc thực hiện các quyền của người sử dụng có tác dụng tích cực đối với tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:

– Số lượng giao dịch thực hiện QSDĐ chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao như phường Lê Hồng Phong, Trương Quang Trọng Nguyễn Nghiêm, Trần Phú, Chánh Lộ…

đai.

Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất

QSDĐ được xem là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành nguồn

lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho quá trình tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất hàng hoá, để những người nông dân sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có đủ đất làm mặt bằng, nhà xưởng để phát triển sản xuất.

Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là khá cao (61,76%) và đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khác chứng tỏ sự nỗ lực của các cấp chính quyền tại thành phố Quảng Ngãi và các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương, đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào nền nếp và đúng pháp luật.

2.5.2. Những mặt còn hạn chế

Tình hình thực hiện các giao dịch của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, phường của thành phố Quảng Ngãi có sự khác biệt. Có một số quyền ở địa phương này diễn ra sôi động nhưng ở địa phương khác lại trầm lắng. Việc thực hiện các QSDĐ diễn ra sôi động tại các phường trung tâm thành phố, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Đối với các xã nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về đất đai ít xảy Điều đó phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra, quy

hoạch sử dụng đất và các dự án “quy hoạch treo” có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.

Trong quá trình thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án, giá trị đất đai gốc không được công nhận trong khi địa tô chuyển đổi quá cao, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp. Việc triển khai các dự án đã làm giá đất tăng lên đáng kể, trong khi đó người có đất bị thu hồi lại không được chia sẻ lợi ích từ chênh lệch địa tô do được chuyển đổi từ đất nông nghiệp trở thành đất ở tại đô thị dẫn đến giá trị đất cao gấp nhiều lần sau khi bị thu hồi đất. Không đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân có đất bị thu hồi và các doanh nghiệp đầu tư
Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các quyền còn lại có tỷ lệ không thực hiện đầy đủ thủ tục khá cao, quyền chuyển nhượng 38,24%; quyền cho thuê 100%; quyền thừa kế 52,78%; quyền tặng, cho 35,4% và quyền chuyển đổi được thực hiện 100%. Điều này phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, vướng mắc mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Qua điều tra cho thấy, tâm lí chung của người dân là ngại đến cơ quan nhà nước, các bên lấy sự tin tưởng nhau để điều chỉnh các quan hệ đất đai trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có mặt tốt là giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng làng xã. Nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn là nguyên nhân làm tăng số trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xã hội.
Một số quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho

ngân sách. Do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất làm thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:

Về tiền sử dụng đất: Như đã phân tích ở trên, một số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 (nay là khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013), khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở). Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ bằng hình thức trao tay.
Về thuế chuyển QSDĐ: Việc tính thuế chuyển QSDĐ (nay là thuế thu nhập cá nhân) chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do nhu cầu sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất ở cho nhau thì cả hai bên đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần diện tích đất của mình), không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.

Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém. Kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra một số tồn tại, yếu kém chủ yếu sau đây:
- Công tác tuyên truyền, phổ biến, triển khai thực hiện Luật Đất đai nói chung và những quy định về QSDĐ nói riêng mặc dù đã được quan tâm nhưng còn chưa thường xuyên và thiếu kịp thời. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương, của tỉnh còn hạn chế. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về mức thu thuế chuyển QSDĐ, một số trường hợp cán bộ địa

phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.

Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy, sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan thuế và Ủy ban nhân dân các xã phường còn thiếu chặt chẽ. Việc Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chỉ do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện (Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND ngày 04/3/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi Ban hành Quy định thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi) đã dẫn đến một số trường hợp đất đang tranh chấp nhưng vẫn được chứng nhận Hợp đồng giao dịch (do cơ quan công chứng không thực hiện xác minh thông tin địa chính tại Ủy ban nhân dân các xã, phường và Văn phòng đăng ký đất đai). Tình trạng này đã được khắc phục sau ngày 22/9/2015.
Theo quy định của pháp luật đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố giải quyết việc đăng ký QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, nhưng nhìn chung đội ngũ cán bộ, viên chức của đơn vị vẫn còn yếu và thiếu so với yêu cầu, trình độ quản lý, năng lực chuyên môn còn hạn chế. Do vậy, có một số thời điểm Văn phòng phải giải quyết một lượng công việc quá tải, dẫn đến thời gian xử lý các công việc về quản lý đất đai nói chung và việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian giải quyết kéo dài.
Thành phố Quảng Ngãi thực hiện việc luân chuyển cán bộ địa chính giữa các xã, phường làm cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã không ổn định, đã gây khó khăn cho việc quản lý, nắm bắt và theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai, đặc biệt là việc cung cấp thông tin và giải quyết tranh chấp đất đai.

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2:

Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2012 – 2016 cho thấy mức độ thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại các xã, phường có sự khác nhau, mỗi năm cũng có sự khác nhau.

Đánh giá của chủ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2012-2016 cho thấy: về thủ tục hành chính và các văn bản hướng dẫn có 40% ý kiến cho rằng đơn giản và rất đơn giản. Tuy nhiên chỉ có 16% chủ sử dụng đất đó cho rằng thời gian để hoàn thành thủ tục là rất nhanh và nhanh; đồng thời có đến 41% ý kiến cho rằng các khoản phí, lệ phí khi thực hiện các quyền còn ở mức cao và rất cao; vẫn còn một bộ phận cán bộ (4%) khi tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà. Như vậy, các bất cập trong thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu trong thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất.

Luanvanluat

Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com

Post Views: 5

Luận Văn, Luật

Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất ở Quảng Ngãi