Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Ngô Quyền

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

• Vị trí địa lý

Quận Ngô Quyền nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hải Phòng, là một trong năm quận nội thành của thành phố Hải Phòng có diện tích tự nhiên là 1.134,50 ha (theo số liệu thống kê đất đai năm 2023) gồm 13 phường, dân số năm 2022 có 167.763 người [27]. Có vị trí giáp ranh như sau:

• Phía Đông giáp quận Hải
• Phía Tây giáp quận Lê Chân, quận Hồng Bàng.
• Phía Nam giáp quận Hải An, Lê Chân, Dương
• Phía Bắc giáp Sông Cấm, huyện Thủy Nguyên.

Với vị trí đó Ngô Quyền có thuận lợi cả về giao lưu đường bộ, đường thủy. Là quận đầu mối giao thông quan trọng của Hải Phòng có hệ thống nhà ga đường sắt và Quốc lộ 5 đi qua. Bên cạnh đó có nhiều cơ sở công nghiệp lớn của trung ương và địa phương cũng như hệ thống cảng dọc sông Cấm. Đây cũng là một trong những điểm lợi thế của quận cần được chú ý khai thác phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của quận.

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Ngô Quyền

• Địa hình, địa mạo

Quận có địa hình tương đối bằng phẳng, chủ yếu là đồng bằng với độ cao bình quân từ +3,5m đến +4,0m so với mực nước biển. Ngô Quyền có một phần diện tích chạy dọc theo sông Cấm rất thuận tiện cho việc phát triển cảng, tiểu thủ công nghiệp và đô thị. Tuy nhiên đất ở đây được hình thành chủ yếu do phù sa bồi đắp với các lớp đất sét, á sét, á cát, cát và bùn. Theo khảo sát địa chất, độ sâu từ 1m đến 2m đất mặt là sét dẻo mềm, dưới đó là các lớp á sét bão hòa mềm dẻo, dẻo chảy và thậm chí là bùn, do đó nền đất yếu gây khó khăn trong việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của quận.

• Khí hậu Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Khí hậu mang tính chất cận nhiệt đới ẩm ấm đặc trưng của thời tiết miền Bắc Việt Nam: mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều, mùa đông khô và lạnh, có 4 mùa xuân, hạ, thu, đông tương đối rõ rệt. Mùa xuân và mùa thu là 2 mùa chuyển tiếp, mùa hạ và mùa đông có khí hậu rất trái ngược nhau. Mùa Hạ thời tiết nóng, mưa nhiều; mùa Đông trời lạnh, khô và ít mưa. Theo chế độ mưa có thể chia khí hậu thành hai mùa chính.

• Mùa mưa: bắt đầu từ tháng 4 và kết thúc vào tháng 10 với đặc trưng là nóng, ẩm, mưa nhiều. Lượng mưa từ 1.100 – 1.500 mm, chiếm 80% lượng mưa cả năm. Mưa mùa hè có cường độ rất lớn từ 200 – 300 mm/ngày.
• Mùa khô: từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, mùa khô có khí hậu lạnh, ít mưa. Hướng gió thịnh hành là gió đông bắc thường gây lạnh đột ngột. Nhiệt độ trung bình thấp nhất khoảng 150^oC, lượng mưa ít, đạt 15 – 20% lượng mưa cả năm.

Các đặc trưng khí hậu bao gồm:

• Nhiệt độ trung bình trong năm từ 230^oC – 260^oC, nhiệt độ trung bình cao nhất là 39,2^oC, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15^oC, nhiệt độ cao tuyệt đối lên tới trên 39^oC và nhiệt độ thấp tuyệt đối là 4,1^oC.
• Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.500 – 2.000 mm, chủ yếu vào tháng 4 đến tháng 10, tập trung nhiều vào các tháng 7, 8, 9. Lượng mưa chiếm đến 80% lượng mưa cả năm.
• Độ ẩm không khí: độ ẩm không khí trung bình năm dao động từ 85 đến 95%. Các tháng có độ ẩm không khí cao là tháng 7 và tháng 8 (95%), thấp nhất vào các ngày có gió Tây Nam (có khi xuống dưới 30%).

Thủy văn:

Dọc con sông Cấm, ôm lấy hầu như toàn bộ khu vực cảng chính, Quận Ngô Quyền là nơi tập trung các đầu mối giao thông quan trọng nối Hải Phòng với các địa phương khác trong cả nước, giữa Việt Nam với các nước trên thế giới bằng hệ thống giao thông đường biển, đường sông.

Sông Cấm là nhánh của sông Kinh Môn dài trên 30 km chảy qua nội thành và đổ ra biển ở cửa Cấm. Cảng Hải Phòng được xây dựng trên khu vực cửa sông này từ cuối thế kỷ 19.

Thuỷ lưu sông Cấm gây khó khăn cho hoạt động hải cảng Hải Phòng vì lượng phù sa bồi lắng cao. Thuỷ lộ từ biển vào cảng mỗi năm bị 1,5 triệu đến 3 triệu tấn mét khối trầm tích lấp đầy nên muốn duy trì thuỷ lộ đủ để các tàu với trọng tấn cao có thể cập bến được. Vì vậy, hệ thống thủy lợi của quận cần phải được chú trọng củng cố và nạo vét [27].

2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

• Thực trạng phát triển kinh tế

Trong những năm qua, tăng trưởng kinh tế của Ngô Quyền luôn duy trì ổn định ở mức cao, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất hàng năm đạt 15,0%/năm. Phương hướng phát triển kinh tế của quận là “Lấy công nghiệp làm nền tảng; dịch vụ làm bước đột phá; phát huy tiềm năng lợi thế so sánh để Ngô Quyền vẫn là một trong các đơn vị đầu tàu trong phát triển kinh tế xã hội của Hải Phòng với tốc độ tăng trưởng nhanh, đóng góp vào GDP của Thành phố với tỷ trọng cao”. Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 1.290 tỷ đồng tăng 9,1% so với năm 2023 chiếm tỷ lệ 31,54%. Doanh thu từ thương mại, dịch vụ ước đạt 2.558 tỷ đồng tăng 19,6% so với năm 2020 chiếm tỷ lệ 68,22%. Giá trị sản xuất nông nghiệp xu hướng giảm tỷ trọng. Toàn quận hiện có trên 2.500 doanh nghiệp, hơn 8.400 hộ sản xuất – kinh doanh thu hút hàng nghìn lao động sản xuất và cung ứng các loại hàng hoá, dịch vụ cho sản xuất, đáp ứng tiêu dùng trong nước, tham gia xuất khẩu. Bên cạnh đó với hệ thống cảng dọc sông Cấm các dịch vụ liên quan đến vận chuyển, sửa chữa tàu thuyền, dịch vụ sau cảng… trên địa bàn quận phát triển mạnh đóng góp lớn trong phát triển kinh tế của quận.

• Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

Năm 2022 dân số quận Ngô Quyền có 170.660 người, mật độ dân số bình quân 15.100 người/km2. Dân cư quận Ngô Quyền phân bố không đều giữa các phường, đa số tập trung ở khu vực đô thị sầm uất và ven các trục đường chính, thuận tiện cho buôn bán, trao đổi hàng hóa … những phường có mật độ dân số cao: phường Cầu Đất, phường Lê Lợi, phường Đổng Quốc Bình, phường Lương Khánh Thiện. Quận luôn đặt vấn đề quan tâm giải quyết việc làm cho người lao động, đặc biệt là những cá nhân, hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn. Giới thiệu và giải quyết việc làm cho hơn 6.700 lượt người (cao hơn 200 lượt người so với năm 2022) [24].

2.1.3. Quá trình đô thị hóa, phát triển đô thị trong giai đoạn từ 2021 đến nay

• Về đầu tư cơ sở hạ tầng Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơ bản đáp ứng được nhu cầu của người dân và xu hướng phát triển đô thị hóa ngày càng nhanh. Đặc biệt quận có mạng lưới và cơ sở hạ tầng thuận tiện về hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt và đường sông nên có điều kiện thuận lợi để phát triển, giao lưu kinh tế – xã hội với các quận trong và ngoài thành phố.

• Giao thông

Mạng lưới giao thông hiện có của quận Ngô Quyền tương đối nhiều, với các tuyến đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ, tuyến phố chính, đường dân sinh, đường nội bộ. Trong những năm qua được sự quan tâm đầu tư hỗ trợ của thành phố thông qua các chương trình dự án cùng với sự đóng góp của người dân địa phương, mạng lưới giao thông trên địa bàn quận đã được cải thiện rõ rệt, nhiều tuyến đường được đầu tư, nâng cấp, xây dựng mới, từng bước đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn quận.

Giao thông đường sắt tuyến Hà Nội – Hải Phòng với chiều dài qua quận L=4km, khổ 1.000mm.

Giao thông đường bộ có tuyến chính: đường Nguyễn Bỉnh Khiêm L=1,8km, mặt cắt B=34,0m; đường chính Lạch Tray L=2,82km; mặt cắt B=16m-32m; đường Đà Nẵng L=3,22km; mặt cắt B=22m-34m; đường Lê Thánh Tông L=3,62km; mặt cắt B=28,0m… Mật độ giao thông toàn Quận đạt 3,09km/km2 (tính đến đường khu vực).

Giao thông đường thủy: Tuyến sông Cấm là sông Cấp 1, đoạn qua quận Ngô Quyền có chiều dài L=5,125km, bề rộng B=320m – 400m; cùng với hệ thống cảng dọc theo Sông Cấm như Cảng Hải Phòng, Cảng Cấm, Cảng Transvina, Vicoship… và các cảng chuyên dùng. Hệ thống giao thông đường thủy có năng lực xếp dỡ hàng hóa trên 10 triệu tấn/năm.

Giao thông tĩnh: trong quận có 01 bến xe liên tỉnh Cầu Rào với diện tích S=1ha được đầu tư xây dựng đã đáp ứng nhu cầu đi lại của hành khách trong khu vực. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Hệ thống giao thông trên địa bàn quận đã được quan tâm đầu tư nâng cấp, cải tạo và phát triển mạnh với lượng vốn đầu tư khá lớn, tuy nhiên về chất lượng của các tuyến giao thông còn nhiều hạn chế, việc đầu tư để cải tạo, nâng cấp vẫn còn mang tính nhỏ, phân tán, dàn trải. Hiện nay một số tuyến đường đã xuống cấp, do vậy trong những năm tới cần phải hoàn thiện hơn nữa hệ thống giao thông nhằm đảm bảo cho sự phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.

• Hệ thống điện

Hệ thống mạng lưới điện thuộc khu vực Ngô Quyền đã được đưa vào vận hành chính thức từ lâu, theo thiết kế hệ thống này bao gồm các trạm biến áp phân phối 35KV và mạng lưới đường dây trung thế 35KV. Nguồn điện cấp cho Ngô Quyền hiện nay chủ yếu được lấy từ trạm biến áp Lạch Tray 110/22kV – 2-63 MVA, trạm biến áp Cửa Cấm 110/35/2-63 MVA.

Hiện nay 100% số hộ dân trong quận được sử dụng điện sinh hoạt. Nhìn chung hệ thống điện hiện nay đáp ứng được yêu cầu sản xuất và đời sống sinh hoạt của dân cư.

• Hệ thống cấp, thoát nước

Hệ thống cấp nước: nguồn nước sạch cung cấp cho quận hiện nay là từ nhà máy nước An Dương, trạm bơm tăng áp Máy Tơ, trạm bơm tăng áp Đổng Quốc Bình. Nguồn nước ngầm trên địa bàn quận có trữ lượng khá, nhưng chất lượng không còn tốt do ảnh hưởng của sự nhiễm mặn và các chất thải công nghiệp trên địa bàn quận.

Hệ thống thoát nước: hệ thống thoát nước gián tiếp thông qua hệ thống kênh, mương, hồ và cống. Đến nay trên địa bàn chưa có hệ thống thoát nước hoàn chỉnh, nước mưa chủ yếu tràn tự nhiên trên bề mặt, tập trung chảy vào hệ thống mương thủy lợi và kênh rồi thoát ra sông Cấm và thoát ra biển.

Hiện nay ở các khu dân cư, nước sinh hoạt vẫn thoát cùng với nước mưa, chưa có hệ thống thoát nước độc lập.

• Hệ thống thủy lợi Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Hệ thống kênh thoát nước chính trên địa bàn quận có: kênh Đông Bắc, kênh An Kim Hải. Bên cạnh đó là các hồ điều hòa có tác dụng trữ nước: Hồ Quần Ngựa, hồ An Biên, hồ Tiên Nga, hồ Phương Lưu, hồ Cây Na.

• Về các hoạt động văn hóa – xã hội:

Các hoạt động trang trí, tuyên truyền, văn hóa, văn nghệ, Thể dục thể thao chào mừng các ngày lễ lớn diễn ra sôi động. Phong trào Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa được triển khai sâu rộng, với các tổ dân phố văn hóa. Phong trào thể thao quần chúng và thể thao thành tích cao tiếp tục được duy trì và phát triển. Phát động phong trào sáng tác ca khúc về Ngô Quyền trong thời kỳ đổi mới và hội nhập; xuất bản tập thơ “Ngô Quyền – miền đất tôi yêu”.

Chất lượng giáo dục và đào tạo tiếp tục được giữ vững. Duy trì vững chắc phổ cập tiểu học đúng độ tuổi, phổ cập THCS và phổ cập trình độ bậc trung học; Tiếp tục triển khai có hiệu quả 06 đề án ngành giáo dục. Năm học 2021-2022, tham gia các kỳ thi học sinh giỏi, giáo viên dạy giỏi đạt kết quả cao: 114 giáo viên dạy giỏi cấp Thành phố; 15 giáo viên đạt giải trong giao lưu viết chữ đẹp cấp Thành phố; Tham gia Hội thi Nữ giáo viên sáng tạo toàn quốc với 03 sản phẩm được đánh giá cao. Tham gia thi học sinh giỏi các cấp với thành tích 43 giải cấp Quốc gia, 185 giải cấp Thành phố.

An sinh và phúc lợi xã hội được bảo đảm. Thực hiện tốt việc thăm hỏi, tặng quà các đối tượng chính sách, người có công. Trong dịp tết Nguyên Đán, toàn quận đã tổ chức tiếp xúc, thăm hỏi, tặng quà, trợ cấp cho 18.692 lượt người thuộc diện chính sách, hộ nghèo, hộ khó khăn và các đối tượng khác với tổng kinh phí trên 4,5 tỷ đồng, trong đó xã hội hóa trên 2,8 tỷ đồng. Xây dựng và triển khai Kế hoạch tổ chức các hoạt động kỷ niệm ngày thương binh liệt sỹ ; tổ chức lễ trao tặng và truy tặng danh hiệu Vinh dự nhà nước với 12 Bà mẹ Việt Nam anh hùng.

Công tác Y tế, chăm sóc sức khỏe cho nhân dân được đảm bảo, kịp thời kiểm soát, khống chế dịch bệnh không để lây lan, bùng phát ra diện rộng. Triển khai thực hiện có hiệu quả các biện pháp phòng chống các bệnh có nguy cơ lây nhiễm cao như: Sởi, chân tay miệng, sốt xuất huyết không để lây lan, bùng phát ra diện rộng. Triển khai thực hiện Luật Y tế (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thực hiện Chiến dịch truyền thông lồng ghép dịch vụ sức khỏe sinh sản – kế hoạch hóa gia đình [24].

2.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và ảnh hưởng đến giá đất ở Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

• Những thuận lợi chính

Quận Ngô Quyền có vị trí địa lý khá thuận lợi là quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, có hệ thống giao thông quan trọng như Quốc lộ 5 đi qua quận, có nhiều cảng dọc theo sông Cấm. Do vậy, quận Ngô Quyền rất thuận lợi trong giao lưu luân chuyển hàng hóa, thu thập thông tin và nắm bắt thị trường, tiếp nhận đầu tư công nghệ, vốn của các tổ chức trong và ngoài nước. Đây là điều kiện quan trọng để quận Ngô Quyền phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt lĩnh vực vận chuyển, dịch vụ sau cảng…

Quận có nguồn nhân lực khá dồi dào, trình độ dân trí cao và nằm trong khu vực của quận có các cơ sở khoa học trong lĩnh vực nông nghiệp, các bệnh viện lớn và các trường đại học… là điều kiện giúp cho quận tiếp cận nhanh chóng với tri thức khoa học công nghệ hiện đại, là điều kiện để tiếp nhận chuyển giao tiến bộ khoa học kỹ thuật trong sản xuất, đào tạo nguồn nhân lực cho địa phương.

An ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội, vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị của quận sẽ có chuyển biến tích cực. Do vậy đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đến với quận Ngô Quyền ngày càng nhiều.

Quận Ngô Quyền là một phần cội nguồn văn hóa Hải Phòng, đã kế thừa và phát huy tinh hoa văn hóa của dân tộc. Trên địa bàn quận có nhiều di tích lịch sử văn hóa, lễ hội truyền thống, cảnh quan thiên nhiên nên có điều kiện để phát triển du lịch, tạo dựng môi trường sinh thái bền vững.

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, mức sống người dân được nâng cao, người dân và các thành phần kinh tế trong xã hội đã đầu tư xây dựng và cải tạo nâng cấp các công trình nhà ở, cơ sở dịch vụ, văn phòng, cải thiện rõ rệt bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, đặc biệt là dọc theo các tuyến đường chính đô thị. Một số không gian công cộng trong thành phố đã được đầu tư, đặc biệt là khu vực quanh trung tâm thành phố, Công viên Rồng Biển, Dự án cải tạo trường Trần Phú và khu vực nhà chung cư cũ Đổng Quốc Bình, tạo ra cảnh quan và không gian giao lưu cho người dân đô thị. Đây là những không gian có ý nghĩa rất quan trọng, bước đầu đã tạo nên được những hình ảnh mang nét đặc trưng riêng của thành phố. Ngoài ra, một số khu đô thị mới của Thành phố cũng đã và đang được đầu tư xây dựng sẽ góp phần tạo nếp sống văn minh cho đô thị đồng thời ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Quận Ngô Quyền có hệ thống hạ tầng khá hoàn chỉnh, mật độ đường giao thông cao, hệ thống cây xanh đang được quan tâm phát triển về số lượng và chất lượng, chiếu sáng đô thị, hệ thống thông tin liên lạc được quan tâm đầu tư, tạo hình ảnh đô thị khang trang đang từng bước được hiện đại hóa. Đây cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất ở trong những năm gần đây.

• Những khó khăn

Tốc độ tăng trưởng kinh tế tuy phát triển cao nhưng quy mô các ngành nghề kinh tế còn hạn chế, sức cạnh tranh thấp, chưa khai thác được hết những tiềm năng và lợi thế để phát triển.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tuy được cải thiện, song chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Giao thông nội bộ trong khu vực các phường, tổ dân phố. Cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, nhất là trường mầm non, nhà văn hóa, trụ sở chính quyền phường đã xuống cấp cần được đầu tư.

Tốc độ phát triển đô thị còn chậm; công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng kết quả chưa cao, còn nhiều vướng mắc trong xử lý.

Là quận đô thị hóa đã ổn định, quỹ đất phát triển, xây dựng các công trình ít. Bên cạnh đó việc tận dụng, sử dụng đất đai còn chưa hiệu quả gây lãng phí. Chính sách đầu tư, sử dụng đất đai chưa được bổ sung, điều chỉnh kịp thời nên đã tạo ra áp lực trong xử lý điều hành của các cấp chính quyền và đồng thời cũng tạo ra yếu tố tâm lý thiếu tính ổn định cho người dân trong quá trình sử dụng đất và đầu tư phát triển.

Môi trường nói chung đã có sự ô nhiễm (trừ nước sinh hoạt) nhưng do còn nhiều khó khăn vướng mắc nên chưa giải quyết triệt để.

2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

2.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận thực hiện theo quy định tại Điều 22 luật Đất đai 2019 gồm 15 nội dung, trong khuôn khổ phạm vi của luận văn tập trung khái quát một số nội dung ảnh hưởng nhiều đến giá đất [14] :

• Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quận đã rà soát các hạng mục công trình để hoàn thiện Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2026. Lập điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2024, kế hoạch sử dụng đất năm 2025 của Quận trình phê duyệt theo quy định;

Rà soát các quỹ đất (tổng diện tích tự nhiên 1134,50 ha) để quy hoạch dân cư đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng các công trình trên địa bàn Quận, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố cho chủ trương thực hiện.

• Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Năm 2024, quận Ngô Quyền thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ Giải phóng mặt bằng đối với 25 dự án, hoàn thành và bàn giao cho chủ đầu tư gần 90.000 m2 đất, với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ trên 400 tỷ đồng. Trong đó, có 9 dự án hoàn thành 100% công tác GPMP bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Những kết quả ấn tượng trên đã khẳng định sự quyết tâm trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo của quận Ngô Quyền đối với nhiệm vụ Giải phóng mặt bằng, góp phần giúp chủ đầu tư thực hiện thi công kịp thời, đúng tiến độ, nhất là với những dự án trọng điểm của Quốc gia và thành phố.

Bên cạnh việc hoàn thành Giải phóng mặt bằng tại Dự án Nút giao thông Ngã 6 – Máy Tơ thì trong năm qua, một số dự án trọng điểm của quận và thành phố đặt yêu cầu cao về tiến độ Giải phóng mặt bằng đã được quận hoàn thành dứt điểm như: Dự án Cải tạo, xây mới lại các chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi (phường Máy Tơ), Đ1, Đ3, Đ5, Đ7 (phường Đồng Quốc Bình) liên quan bồi thường di dời 446 hộ dân và 17 cá nhân sở hữu 22 ki ốt mặt đường Lạch Tray; Dự án Đầu tư xây dựng khu tái định cư đường Đông Khê 2 liên quan 132 hộ dân có đất thu hồi; Dự án Cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường Giai đoạn 1…

Trong năm 2024, quận thực hiện 5 cuộc cưỡng chế thu hồi đất của 11 hộ gia đình, cá nhân, bàn giao hơn 2.600 m2 đất cho chủ đầu tư thực hiện 4 dự án. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Ngoài ra, quận hoàn thành đáng kể khối lượng công việc Giải phóng mặt bằng các dự án lớn của thành phố trên địa bàn như: dự án Khu đô thị mới Ngã 5 – sân bay Cát Bi, dự án xây dựng tuyến đường Lạch Tray – Hồ Đông, dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Đông Khê 2…

• Công tác cấp Giấy chứng nhận:

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất năm 2024 Chi nhánh Quận Ngô Quyền tiếp nhận 900 hồ sơ, đã trả kết quả được 600 giấy chứng nhận, 150 hồ sơ đã đăng ký nhưng chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trong đó dự kiến tháng 12 tiếp nhận là 74 hồ sơ, trả kết quả 40 hồ sơ) đảm bảo thực hiện đúng theo kế hoạch và nhiệm vụ năm 2024. Nâng tổng số thửa đất đã cấp giấy chứng nhận dự tính đến ngày 31/12/2024 là 25821 thửa đạt 86,44% số thửa cần phải cấp giấy chứng nhận, số thửa còn lại cần phải cấp giấy chứng nhận là 4050 thửa.

• Kết quả đăng ký biến động đất đai:

Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất năm 2024 Chi nhánh Quận Ngô Quyền đã tiếp nhận 3466 hồ sơ, đã giải quyết được 3220 hồ sơ (trong đó tháng 12 dự kiến tiếp nhận 200 hồ sơ, trả kết quả 120 hồ sơ).

• Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm:

Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trên cơ sở nhu cầu đăng ký của các hộ gia đình, cá nhân. Đảm bảo đúng thời gian quy định.

Trong năm 2024 Chi nhánh Quận Ngô Quyền đã tiếp nhận và đăng ký 3067 trường hợp giao dịch bảo đảm (tháng 12 dự kiến tiếp nhận và trả kết quả 200 trường hợp), trong đó:

• Đăng ký thế chấp: 1630 hồ sơ Xóa đăng ký thế chấp: 1366 hồ sơ
• Xác nhận thay đổi nội dung: 131 hồ sơ

Xác định nguồn gốc đất cho các hộ dân có đất bị thu hồi thuộc các dự án trên địa bàn quận, cụ thể:

2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2024 và tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2022 – 2024 Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Cơ sở tính hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2024:

• Số liệu thống kê đất đai đến hết ngày 31/12/2024.
• Kết quả thực hiện các công trình, dự án đến hết năm

Hiện trạng sử dụng đất năm 2024

• Tổng diện tích tự nhiên quận Ngô Quyền theo địa giới hành chính năm 2024 là 1.134,50 ha. Trong đó:
• Đất nông nghiệp: 7,13 ha chiếm 0,63 % diện tích tự nhiên.

Đất phi nông nghiệp: 1.106,91 ha chiếm 97,57 % diện tích tự nhiên. Đất chưa sử dụng: 20,46 ha bằng 1,80 % diện tích tự nhiên (Nguồn: Ủy ban nhân dân quận Ngô Quyền)

• Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2024

Đất Nông nghiệp.

• Diện tích đất nông nghiệp năm 2024 là 7,13 ha chiếm 0,63% diện tích tự nhiên.
• Đất trồng cây hàng năm khác: diện tích là 6,66 ha chiếm 93,41% diện tích đất nông nghiệp.
• Đất nuôi trồng thủy sản: diện tích 0,47 ha chiếm 6,59% diện tích đất sản xuất nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp.

Năm 2024, diện tích đất phi nông nghiệp của quận Ngô Quyền là 1.106,91 ha chiếm 97.57% diện tích tư nhiên. Cụ thể như sau:

• Đất quốc phòng: diện tích 15,65 ha chiếm 1.41% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất thương mại, dịch vụ: diện tích 111,59 ha chiếm 10.08% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: diện tích 151,14 ha chiếm 13.65% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất phát triển hạ tầng. cấp quốc gia. cấp tỉnh. cấp huyện. cấp xã: diện tích 265.08 ha chiếm 23.95% diện tích đất phi nông nghiệp. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.
• Đất ở đô thị: diện tích 397,09 ha chiếm 35.87% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất trụ sở cơ quan: diện tích 6,6 ha chiếm 0.6% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp: diện tích 3.03 ha chiếm 0.27% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất cơ sở tôn giáo: diện tích 3.56 ha chiếm 0.32% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng: diện tích 7,07 ha chiếm 0.64% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng. gốm sứ: diện tích 1.64ha chiếm 0.15% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất sinh hoạt cộng đồng: diện tích 0.45ha chiếm 0.04% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất khu vui chơi giải trí công cộng: diện tích 8,13 ha chiếm 0.73% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất cơ sở tín ngưỡng: diện tích 1.54ha chiếm 0.14% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: diện tích 99,32 ha chiếm 8.97% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất có mặt nước chuyên dùng: diện tích 30,16 ha chiếm 2.72% diện tích đất phi nông nghiệp.
• Đất phi nông nghiệp khác: diện tích 0.08 ha chiếm 0.01% diện tích đất phi nông nghiệp.

Đất chưa sử dụng:

Theo kết quả số liệu thống kê đất đai năm 2024 của quận, diện tích đất chưa sử dụng trên địa bàn là 20,46 ha, chiếm 1,80 % tổng diện tích đất tự nhiên [14].

• a. Tình hình biến động đất đai

Những năm qua, do tác động của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, biến động đất đai trên địa bàn quận có sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng giảm tỷ lệ đất nông nghiệp, tăng tỷ lệ đất phi nông nghiêp. Cụ thể như sau:

• Bảng 2.1. Bảng Biến động đất đai quận Ngô Quyền giai đoạn 2022-2024

Theo bảng số liệu trên, trong giai đoạn 2022-2024, quận Ngô Quyền không có sự biến động về tổng diện tích đất tự nhiên mà biến động cơ cấu trong từng loại đất .

Năm 2024, diện tích đất nông nghiệp giảm 0,21ha so với năm 2022, trong đó tất cả là đất trồng cây hàng năm khác

• Diện tích đất phi nông nghiệp tăng 0,21 ha.
• Diện tích đất chưa sử dụng không có biến động [14].

2.3. Giá đất ở do nhà nước quy định trên địa bàn quận Ngô Quyền. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

2.3.1. Bảng giá đất ở do nhà nước (UBND thành phố) quy định cho địa bàn quận năm 2021.

• Căn cứ pháp lý về giá đất trên địa bàn quận Ngô Quyền

Việc xác định giá đất được địa phương căn cứ theo các Văn bản quy phạm pháp luật sau:

• Luật Đất đai năm 2019 ngày 29/11/2019
• Nghị định số 43/2020/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định số 44/2020/NĐ-CP ngày 15/05/2020 của Chính phủ quy định về giá đất
• Thông tư số 36/2020/TT-BTNMT ngày 30/06/2020 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất năm 2020.
• Nghị định số 104/2020/NĐ-CP ngày 14/11/2020 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
• Thông tư số 02/2021/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2020/NĐ-CP và Nghị định số 44/2020/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2020 của Chính phủ.
• Nghị định số 01/2023/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2023 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
• Quyết định số 2970/2020/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2020 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng Ban hành Quy định về bảng giá đất thành phố Hải Phòng 05 năm (2021-2025).
• Quyết định 01/2023/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2023 của của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng quyết định về việc điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn 07 quận thành phố Hải Phòng 05 năm (2021-2025).

Quy định cụ thể về xác định giá đất ở tại quận Ngô Quyền.

Ngày 25/12/2020 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2970/2020/QĐ-UBND Quy định về bảng giá đất thành phố Hải Phòng 5 năm (2021-2025) gồm 4 chương. Trong đó Nguyên tắc xác định giá đất ở đô thị cho quận Ngô Quyền được quy định chi tiết tại Điều 5 và Điều 11, cụ thể như sau: Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Điều 5. Đất ở tại đô thị

• Giá đất ở tại đô thị được xác định theo từng đường phố hoặc đoạn đường phố và vị trí đất để xác định giá.

Phân loại vị trí đất ở tại đô thị:

Đất ở tại đô thị theo từng đường phố hoặc đoạn đường phố được phân thành 04 vị trí để định giá, cụ thể như sau:

• Vị trí 1: áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với vỉa hè đường phố, đoạn đường phố về phía thửa đất;
• Vị trí 2: áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm của đường phố, đoạn đường phố và có những điều kiện sau:

Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ nhất có chiều rộng hiện trạng từ 3m trở lên; cách vỉa hè về phía thửa đất hoặc mép hiện trạng đường giao thông đến hết 50m.

• Vị trí 3: áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm của đường phố, đoạn đường phố và có một trong những điều kiện sau:

Ngõ, ngách, hẻm có chiều rộng hiện trạng đoạn nhỏ nhất nhỏ hơn 3m, cách vỉa hè hoặc mép hiện trạng đường giao thông đến hết 50m;

Ngõ, ngách, hẻm có chiều rộng hiện trạng đoạn nhỏ nhất từ 3m trở lên, cách vỉa hè hoặc mép hiện trạng đường giao thông từ trên 50m đến hết 200m.

• Vị trí 4: Áp dụng với các thửa đất còn lại.

Nguyên tắc xác định chiều rộng mặt đường, ngõ, ngách được xác định như sau:

• Đối với đường, ngõ có vỉa hè thì chiều rộng mặt đường, ngõ, ngách được tính cả vỉa hè;
• Đối với đường, ngõ không vỉa hè thì chiều rộng mặt đường, ngõ, ngách được tính hết mép của đường, ngõ, ngách.

Điều 11. Xử lý một số trường hợp cụ thể đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

• Đối với đất ở: Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Trường hợp thửa đất ở cùng một chủ sử dụng đất có vị trí 1 thì được chia thành các tuyến để xác định giá đất:

• Tuyến I: tính từ chỉ giới vỉa hè đường phố giáp thửa đất hoặc mép hiện trạng đường giao thông đến hết 30m, giá đất được xác định bằng 100% mức giá đất vị trí 1 theo quy định;
• Tuyến II: trên 30m đến hết 100m, giá đất được xác định bằng 80% giá đất của tuyến I;
• Tuyến III: trên 100m đến hết 200m giá đất được xác định bằng 70% giá đất của tuyến I;
• Tuyến IV: trên 200m, giá đất được xác định bằng 60% giá đất của tuyến

Việc chia tuyến chỉ áp dụng đối với thửa đất thuộc vị trí 1; thửa đất thuộc các vị trí 2, 3, 4 không chia tuyến.

1. Trường hợp các thửa đất ở của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất ở có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau nhưng có mức giá khác nhau thì tính theo đường có mức giá cao nhất.
2. Trường hợp thửa đất ở có chiều ngang mặt đường nhỏ hơn chiều ngang phía trong, có một phần diện tích đất phía trong bị che khuất bởi công trình hay thửa đất khác thì phần diện tích khuất mặt đường trong phạm vi tuyến I giá đất được xác định bằng 80% giá đất cùng vị trí, phạm vi từ trên 30m thì giá đất xác định theo các tuyến ( tuyến II, III, IV ) quy định tại điểm 1.1 khoản 1 Điều này. Trường hợp này chỉ áp dụng cho các thửa đất thuộc vị trí 1.
3. Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với hai mặt đường, phố trở lên thì phần diện tích trong phạm vi tuyến 1 của 2 đường, phố cộng thêm 10% mức giá của đường, phố có giá cao hơn, phạm vi tuyến II, III, IV xác định giá đất theo tuyến của từng đường phố có mức giá cao; trường hợp thửa đất mở cổng đi ra cả 2 đường, phố thì xác định theo mức giá của đường, phố được phép mở cổng theo quy hoạch được phê duyệt.
4. Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp một mặt đường, phố và một mặt ngõ có chiều rộng lớn hơn 3m thì phần diện tích trong phạm vi tuyến 1 cộng thêm 5% mức giá của đường, phố đó; phạm vi tuyến II, III, IV xác định giá đất theo tuyến của đường, phố đó. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.
5. Xử lý các trường hợp giáp ranh:

Trường hợp thửa đất ở giáp ranh giữa 2 đoạn trên cùng một trục đường có mức giá khác nhau giữa đất ở tại nông thôn giáp ranh với đất ở tại đô thị được xác định bằng giá bình quân của hai đoạn giáp ranh trong phạm vi từ điểm tiếp giáp về mỗi phía đến 30m; thửa đất ở giáp ranh giữa 2 đoạn trên cùng một trục đường có mức giá khác nhau tại đô thị, nông thôn thì đoạn đường có mức giá giá đất cao thì giá đất được xác định bằng mức giá cao và đoạn đường có mức giá giá đất thấp thì giá đất được xác định bằng bình quân mức giá của 2 đoạn; f.2. Trường hợp thửa đất ở nằm tại đoạn giáp ranh giữa 2 vị trí trên cùng một trục đường ( giáp ranh giữa vị trí 2 với vị trí 3, giáp ranh giữa vị trí 3 với vị trí 4 ) mà giá đất có sự chênh lệch thì giá đất ở được xác định như sau:

• Đối với phần diện tích thuộc vị trí có giá đất cao thì giá đất được xác định bằng mức giá cao đó;
• Đối với phần diện tích thuộc vị trí có giá thấp hơn thì giá đất được xác định bằng giá bình quân giữa 2 vị trí cao và thấp đó.

f.3. Đối với các đường tiếp giáp hoặc kéo dài trên địa bàn hành chính của 02 quận, huyện, xã, phường, thị trấn mà trong bảng giá đất chỉ xác định mức giá đất của địa bàn 01 quận, huyện, xã, phường, thị trấn thì xác định theo bảng giá đất của quận, huyện, xã, phường, thị trấn liền kề đã quy định giá đất của đường đó nối liền kéo dài đến hết đường đó.

Trường hợp thửa đất ở có vị trí đất bị án ngữ bởi kênh, mương, bờ đê, dốc cầu, đường sắt mà không đi ra bằng đường gom thì giá đất được xác định bằng 80% giá của tuyến đường, phố mà thửa đất có lối đi ra ( chỉ áp dụng cho thửa đất được xác định vị trí 1 ). Chỉ giới kênh, mương, bờ đê, dốc cầu, đường sắt phải được xác định theo quy định của pháp luật hoặc quy hoạch tại thời điểm gần nhất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

1. Trường hợp thửa đất ở nằm dưới hành lang an toàn đường điện thì giá đất phần diện tích nằm dưới hành lang lưới điện được tính bằng 80% giá đất cùng vị trí do ảnh hưởng giảm giá trị sử dụng. (Khoảng cách, cự ly ảnh hưởng nêu trên phải xác định theo quy định của pháp luật về đường điện).
2. Trường hợp thửa đất nằm gần chợ lớn theo quy hoạch, trung tâm dịch vụ, thương mại trong phạm vi từ ranh giới sử dụng của chợ trở ra phạm vi 30m thì giá đất cộng thêm 10% giá đất cùng vị trí.
3. Trường hợp thửa đất cách mặt đường hiện trạng là khoảng lưu không cây xanh hoặc quy hoạch là sân, lối đi chung chủ hộ không được sử dụng ( không có công trình án ngữ ) thì giá đất được xác định theo vị trí 1 quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.
4. Trường hợp thửa đất sử dụng chung có nhà nhiều tầng thuộc sở hữu nhà nước mà nhiều hộ sử dụng thì giá đất được xác định theo hệ số tầng nhà như sau:

Đối với các nhà có tiện nghi dùng chung ở tầng 1 thì giá trị sử dụng đất của khu dùng chung được phân bổ cho các hộ (nếu không chia được), nếu đủ điều kiện chia tách thì chia cho các hộ [21].

2. Đối với đất ở tại khu đô thị, cụm công nghiệp, khu công nghiệp và các dự án phát triển nhà có quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh:

Trường hợp thửa đất ở cùng một chủ sử dụng đất ( Chủ đầu tư Dự án ) có vị trí 1 của đường, phố thì được chia thành các tuyến để xác định giá đất:

• Tuyến I: tính từ chỉ giới vỉa hè đường phố hoặc chỉ giới hành lang giao thông đến 30m, giá đất được xác định bằng 100% mức giá đất vị trí 1 theo quy định;
• Tuyến II: trên 30m đến hết 100m, giá đất được xác định bằng giá đất vị trí 2 của tuyến đường, phố;
• Tuyến III: trên 100m đến hết 200m giá đất được xác định bằng giá đất vị trí 3 của tuyến đường, phố;
• Tuyến IV: trên 200m, giá đất được xác định bằng giá đất vị trí 4 của tuyến đường, phố.

Việc chia tuyến chỉ áp dụng đối với thửa đất thuộc vị trí 1; thửa đất thuộc các vị trí 2, 3, 4 không chia tuyến.

1. Trường hợp các thửa đất một dự án của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường, phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau nhưng có mức giá khác nhau thì tính bằng bình quân các mức giá của đường, phố đó.
2. Trường hợp thửa đất ở có chiều ngang mặt đường, phố nhỏ hơn chiều ngang phía trong, có một phần diện tích đất phía trong bị che khuất bởi công trình hay thửa đất khác thì phần diện tích khuất mặt đường trong phạm vi tuyến I giá đất được xác định bằng 80% mức giá đất cùng vị trí, phạm vi từ trên 30m thì giá đất xác định theo các tuyến (tuyến II, III, IV) quy định tại điểm b khoản 2 Điều này. Trường hợp này chỉ áp dụng cho các thửa đất thuộc vị trí 1.
3. Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với hai mặt đường, phố trở lên thì giá đất được tính bằng giá đất của đường, phố có giá cao nhất và cộng thêm 10% mức giá của đường, phố có mức giá đất cao đó [21].

2.3.2. Biến động giá nhà nước do điều chỉnh trong giai đoạn 2023-2025 Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Căn cứ Luật Đất Đai năm 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành; căn cứ kế hoạch sử dụng đất năm 2024 của các huyện, thành phố; căn cứ tình hình thực tế và chức năng, nhiệm vụ được giao; để tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật, ngày 16 tháng 06 năm 2023 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định Số: 01/2023/QĐ-UBND ngày 16/6/2023 về việc điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn 07 quận thành phố Hải Phòng 05 năm (2021-2025). Trong đó tăng giá đất ở trên địa bàn quận lên khoảng trên dưới 1,5 lần tất cả các tuyến phố như Điện Biên Phủ, Trần Phú, Lạch Tray…. và Chia nhỏ một số đoạn đường kéo dài trên nhiều nút giao khác nhau như Đà Nẵng, thay vì 2 tuyến lấy mốc giữa là Cầu Tre thì Quyết định 01/2023/QĐ-UBND chia Đoạn từ Đầu đường đến Cầu tre (Theo Quyết định 2970/2020-QĐ-UBND) thành 2 đoạn từ Đầu đường đến Ngã 6 Máy tơ-Nút GT Lê Hồng Phong và đoạn từ Ngã 6 Máy tơ – Nút GT Lê Hồng Phong đến Cầu Tre.

2.3.3 Công tác định giá đất cụ thể của một số dự án thu hồi đất trên địa bàn quận (quy trình của thành phố và phương pháp thực hiện)

Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài đã thu thập thông tin giá đất bồi thường tại 03 dự án: Dự án cải tạo, thu hồi mặt bằng xây dựng lại khu chung cư cũ Đồng Quốc Bình; Dự án Khu đô thị mới Ngã 5- Sân bay Cát Bi và Dự án đầu tư chỉnh trang đô thị tại số 4 Trần Phú.

Quy trình định giá đất cụ thể bồi thường tại 03 dự án tuân thủ đúng theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 44/2020/NĐ-CP như sau:

• Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
• Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
• Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Thẩm định phương án giá đất;
• Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
• Ủy ban nhân dân thành phố quyết định giá đất.

Khái quát về công tác lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 3 dự án: Dự án cải tạo, thu hồi mặt bằng xây dựng lại khu chung cư cũ Đồng Quốc Bình; Dự án Khu đô thị mới Ngã 5- Sân bay Cát Bi và Dự án đầu tư chỉnh trang đô thị tại số 4 Trần Phú: Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Trung tâm phát triển quỹ đất quận Ngô Quyền có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Các cơ quan chức năng thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Ủy ban nhân dân quận Ngô Quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

• Tình hình thu hồi đất ở tại 03 dự án

Dự án cải tạo, thu hồi mặt bằng xây dựng lại khu chung cư cũ Đồng Quốc Bình năm 2024 với tổng diện tích của Dự án 3 583,70 m² trong đó có 06 hộ có thửa đất thu hồi thuộc Vị trí 1 của đường Lạch Tray; 06 hộ có thửa đất thu hồi thuộc Vị trí 2, 21 hộ có thửa đất thu hồi thuộc Vị trí 3.

Dự án Khu đô thị mới Ngã 5- Sân bay Cát Bi năm 2024 với tổng diện tích 1.122,10m² của 14 hộ có thửa đất thu hồi thuộc Vị trí 4 đường Đà Nẵng.

Dự án đầu tư chỉnh trang đô thị tại số 4 Trần Phú năm 2025 với tổng diện tích thu hồi là 275,31 m² của 6 hộ có thửa đất thu hồi thuộc vị trí 1;2;3 đường Trần Phú.

2.4. Giá đất ở thị trường tại một số tuyến đường, phố chính của quận Ngô Quyền Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Căn cứ điều kiện thực tế của dữ liệu điều tra (mức độ đầy đủ nguồn thông tin dữ liệu thu thập được) trong phạm vi đề tài luận văn chọn 8 tuyến đường chính khu vực các phường làm điểm nghiên cứu, chia làm ba nhóm khu vực:

• Khu vực 1 (khu vực trung tâm thành phố, gần nhà hát lớn) gồm các tuyến phố: Cầu Đất, Trần Phú, Lương Khánh Thiện.
• Khu vực 2 ( các đường trục đi vào trung tâm) gồm các tuyến phố: Lạch Tray, Lê Hồng Phong, Văn Cao.
• Khu vực 3 (đường nhánh của các trục đường chính vào trung tâm) gồm các tuyến phố: Đà Nẵng, Nguyễn Bình.

Thông tin, số liệu về giá đất và bất động sản trên thị trường chủ yếu thu thập từ các nguồn:

• Điều tra, phỏng vấn chủ sử dụng đất.
• Thông tin từ các chuyên gia và cán bộ phòng Tài nguyên Môi trường thuộc quận Ngô Quyền.
• Tham khảo quảng cáo giao bán nhà đất trên báo điện tử Internet

Trong đó chủ yếu là thông tin thu thập trực tiếp từ chủ sử dụng đất.

• Bảng 2.2. Giá đất thị trường của các tuyến phố chính quận Ngô Quyền qua các năm

Nhìn chung, giá đất trên tất cả các tuyến đường đã điều tra tại quận Ngô quyền đều có biến động trong những năm vừa qua. Hầu như trong đó, từ năm 2022 đến 2025 mức độ chênh lệch ở VT1 các tuyến đường dao động từ 1,5 đến gấp đôi thậm chí gấp 3 lần giá. Nguyên nhân là do trong những năm gần đây hệ thống cơ sở hạ tầng của quận được đẩy mạnh đầu tư, cùng với tốc độ phát triển kinh tế – xã hội nhanh, do đó nhu cầu sử dụng đất tăng lên, làm cho giá đất có xu hướng tăng mạnh hơn các tuyến phố khác

2.4.1. Biến động giá đất ở khu vực 1 giai đoạn 2022-2025

Khu vực 1 gồm các tuyến phố: Cầu Đất, Trần Phú, Lương Khánh Thiện. Trong đó tuyến phố Trần Phú được chọn làm tuyến khảo sát và đánh giá. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

• Hình 2.3. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Trần Phú

Nhìn vào biểu đồ có thể thấy giá đất ở tại tuyến đường Trần Phú có nhiều biến động trong những năm gần đây. Về cơ bản, giá đất tại vị trí 1 có biến động mạnh nhất. Năm 2022, giá đất ở vị trí 1 tại tuyến này có giá 110 triệu đồng/m², năm 2024 tăng lên 160 triệu đồng/m² và 2025 mức giá này tăng vọt lên trên 200 triệu đồng/m². Trong khi đó, mức giá đất tại các vị trí 2, 3, 4 có mức độ biến động không nhiều và có xu hướng tăng nhẹ, mỗi vị trí có sự chênh lệch về giá khoảng từ 2,5 triệu đồng/m² đến 4 triệu đồng/m². Điều này cho thấy rằng, mặc dù giá đất tại tuyến phố này nói chung có xu hướng tăng mạnh, nhưng nó chỉ tăng mạnh tại các lô đất vị trí 1, còn lại các vị trí khác cơ bản giá đất được ổn định.

2.4.2. Biến động giá đất ở khu vực 2 giai đoạn 2022-2025

Đường phố khu vực 2 gồm các tuyến phố: Lạch Tray, Lê Hồng Phong, Văn Cao. Đây là khu vực có biến động giá mạnh nhất trong địa bàn nghiên cứu, trong đó Lạch Tray được lựa chọn là tuyến phố điển hình để đánh giá.

• Hình 2.4. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Lạch Tray

Các số liệu điều tra cho thấy, giá đất ở tại tuyến đường Lạch Tray có mức độ chênh lệch lớn giữa các vị trí. Hầu hết các năm, mức độ chênh lệch giữa vị trí 1 so với vị trí 4 lên đến 2 – 4 lần.

Tại vị trí 1, giá đất năm 2022 là 65 triệu đồng/m2, đến năm 2025 nó đã tăng lên gấp đôi ở mức 130 triệu đồng/m2. Cùng với cơn sốt đất tại các khu vực các quận đang phát triển thì Lạch Tray lại là tuyến giao thông huyết mạch của thành phố, các dự án lớn như cải tạo chung cư cũ Đổng Quốc Bình của tập đoàn Hoàng Huy được đẩy mạnh trong những năm gần đây, góp phần làm cho khả năng sinh lợi của các thửa đất tại khu vực này tăng lên, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng lên, các giao dịch về đất đai cũng được thực hiện nhiều hơn, sôi động hơn và giá đất cũng theo đó tăng lên theo đúng quy luật vận động của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, giá đất tại các vị trí 2, 3, 4 cũng có tăng, nhưng mức biến động không nhiều, mức tăng từ 2022 đến 2025 ở các vị trí 2, 3, 4 lần lượt là 4,7 triệu đồng/m2; 4 triệu đồng/m2 và 5 triệu đồng/m2.

2.4.3. Biến động giá đất ở khu vực 3 giai đoạn 2022-2025 Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Đường phố khu vực 3 gồm các tuyến phố: Đà Nẵng, Nguyễn Bình. Trong đó tuyến phố Đà Nẵng được lựa chọn để đánh giá.

• Hình 2.5. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Đà Nẵng

Đây là tuyến phố có giá đất tăng đều ở cả 4 vị trí, dao động từ 1,5 đến 1,7 lần chỉ trong 4 năm từ 2022 đến 2025. Nguyên nhân của sự sốt đất là do Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã 5 – Sân bay Cát Bi nằm ngay gần tuyến đường trên, hệ thống hạ tầng cơ sở được đẩy mạnh, kéo theo sự tăng giá mạnh mẽ đất đai của các khu vực lân cận, đây cũng là tuyến phố dài nhất nội thành, nằm trên đất các xã Lạc Viên, Gia Viên, Vạn Mỹ, Đoạn Xá cũ, là trục đường giao thông quan trọng nối thẳng với quốc lộ 5, điểm nút là điểm giao của đường bao phía bắc, phía nam thành phố.

Như vậy có thể thấy, đây là vị trí có thể phát triển kinh tế mạnh, do đó giá đất cũng có biến động mạnh theo đúng quy luật cung cầu.

2.5. So sánh giá đất ở thị trường với bảng giá đất do nhà nước quy định và giá đất cụ thể tại một số dự án

2.5.1. So sánh giá đất ở thị trường giai đoạn 2022-2025 với Bảng giá đất do nhà nước quy định

Để phân tích sâu hơn và thấy rõ được mức chênh lệch giữa giá nhà nước và giá đất thị trường, luận văn tiến hành phân tích, so sánh giữa giá đất theo bảng giá quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng và với giá thị trường điều tra như sau:

• Bảng 2.3. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định 3 tuyến phố chính quận Ngô Quyền

Đường Trần Phú (đoạn từ ngã tư Cầu Đất đến ngã tư Điện Biên Phủ): VT1 có mức chênh lệch là 2,75 lần giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định vào năm 2022, đến năm 2025 sự chênh lệch này lên đến 5 lần. Trong khi đó VT2, VT3, VT4 mức độ chênh lệch không có biến động nhiều khoảng từ 3 đến 4 lần, cụ thể ở VT2 mức chênh lệch từ 3,78 lên đến 4,00, VT3 là 3,74 đến 3,93, VT4 là 4,13 lên 4,44. Mặc dù năm 2023, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định 01/2023/QĐ-UBND, điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn 07 quận thành phố hải phòng 05 năm (2021-2025) nhưng bảng giá đất tại 4 vị trí của đường Trần Phú không hề có biến động.

Hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và bảng giá đất do nhà nước quy định tại VT1 đường Lạch Tray (đoạn từ ngã tư thành đội đến cầu vượt Lạch Tray) từ năm 2022 đến 2025 lần lượt là 1,63 và 3,25. Ở VT2 mức chênh lệch là 2,5 lên 2,76, VT3 từ 2,71 lên 3,0, VT4 là 3,5 lên 4,13. Mức chênh lệch này có tốc rất nhanh ở VT1 (khoảng 2 lần) nhưng lại giữ ổn định mức chênh lệch ở các vị trí còn lại. Ở đường Lạch Tray, khoảng cách của hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá nhà nước ở cả 4 vị trí lại tăng dần từ VT1 đến VT4 Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Tại đường Đà Nẵng (đoạn từ Ngã 6 đến Cầu Tre) cũng không nằm ngoài quy luật, đó là mức độ chênh lệch giá đất thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định tăng dần qua từng năm, tuy nhiên đây là tuyến đường mà giá đất thị trường với bảng giá đất sát nhau nhất, khi hệ số chênh lệch của năm 2022 là 1,07 còn năm 2025 là 1,83. và mức độ chênh lệch giá đất lại càng giãn mạnh ở các VT2 đến VT3 và đặc biệt ở VT4 năm 2025 khoảng cách là 3,5; mức chênh lệch này không phải là lớn so với các vị trí khác nhưng so với các vị trí khác của đường Đà Nẵng thì đây là 1 hệ số khá cao.

Từ bảng so sánh có thể nhận thấy giai đoạn từ 2022 đến 2025 giá đất tại 3 tuyến phố được lựa chọn để khảo sát giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định đều có mức độ chênh lệch khá lớn, mặc dù Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng đã có sự điều chỉnh bảng giá đất của 7 quận nội thành vào năm 2023 nhưng tại 3 tuyến phố trên giá đất nhà nước lại không hề được điều chỉnh.

2.5.2. So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân tại một số dự án thu hồi đất

Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài đã thu thập thông tin giá đất bồi thường tại 03 dự án: Dự án cải tạo, thu hồi mặt bằng xây dựng lại khu chung cư cũ Đồng Quốc Bình; Dự án Khu đô thị mới Ngã 5 – Sân bay Cát Bi và Dự án đầu tư chỉnh trang đô thị tại số 4 Trần Phú.

Tổng hợp kết quả so sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường trình bày ở bảng 2.5:

• Bảng 2.4. So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân tại một số dự án thu hồi đất tại 3 tuyến phố chính quận Ngô Quyền

Qua bảng phân tích trên có thể thấy giá đất bồi thường ở các tuyến phố thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường,cho thấy khoảng cách rất lớn giữa “giá nhà nước”và giá thị trường, điều này thực sự là bất cập lớn trong công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai để thực hiện dự án tại quận, đã từng có những thời điểm khiếu kiện kéo dài, dẫn đến cưỡng chế thu hồi đất trên đường Trần Phú, mảnh đất vàng của thành phố. Chỉ có duy nhất trường hợp bồi thường VT1 đường Đà Nẵng là được giá cao hơn giá thị thường. Luận văn: Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Qua bảng số liệu trên, cho thấy việc định giá đất để bồi thường chưa đáp ứng và chưa sát với giá thị trường, quyền lợi của người dân có đất bị Nhà nước thu hồi chưa được đảm bảo.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền