Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013 dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai. Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nước, của công dân luôn được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã được thể hiện trong Hiến pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác.

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học”.

Quận Lê Chân là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, được đánh giá là quận có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền quận Lê Chân quan tâm, chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên trên thực tế công tác này trên địa bàn vẫn chưa được quản lý triệt để, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức tín dụng đen không thông qua cơ quan đăng ký vẫn còn nhiều… Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hải Phòng nói chung cũng như quận Lê Chân nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này.

Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Lê Chân.

2. Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu tổng thể cơ sở lý luận, chính sách pháp luật về đăng ký đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất theo Luật đất đai năm 2013 và đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu quả trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.

3. Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.

4. Phạm vi nghiên cứu:

• Phạm vi không gian: Đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
• Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách pháp luật áp dụng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. Thời gian từ năm 2015 đến 31/12/2018.

5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.1. Phương pháp thu thập tài liệu và dữ liệu

Thu nhập tài liệu và chính sách liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trong các hồ sơ chuyển nhượng. Dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội về tình hình quản lý sử dụng đất cụ thể liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương pháp thống kê: được sử dụng để thống kê dữ liệu về công tác thu thập dữ liệu hồ sơ cấp giấy chứng nhận, dữ liệu hỗ trợ về giá đất được tính, thống kê đánh giá tiến độ giải quyết công tác cấp giấy tại địa bàn nghiên cứu.Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong giai đoạn 2015 – 31/12/2018.

5.2. Phương pháp khảo sát thị trường đất

Khảo sát thị trường đất tại khu vực nghiên cứu thông qua các giao dịch bất động sản, thông tin quản lý đất đai của các cơ quan liên quan, và dữ liệu so sánh theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.

5.3. Phương pháp điều tra xã hội học

Được sử dụng để khảo sát, phóng vấn các hộ gia đình và cá nhân thuộc nhóm đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Dự kiến, cuộc điều tra bằng bảng câu hỏi với tổng số phiếu là 150 phiếu về loại hình đăng ký, đối tượng đăng ký trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.

5.4. Phương pháp so sánh

Được sử dụng để so sánh các dữ liệu thu thập được, do đó sự tương đồng, khác biệt trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh tài liệu về đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới và các quy định liên quan đến đăng ký đất đai ở Việt Nam nhằm nhận ra những mặt tích cực và hạn chế từ công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.5. Phương pháp phân tích, đánh giá chung

Phân tích, đánh giá và làm rõ tình trạng hồ sơ cấp giấy chứng nhận được nhìn thấy khi thụ lý hồ sơ, từ đó đề xuất các giải pháp, hướng giải quyết cho hồ sơ cấp giấy.

Dựa trên những số liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập được, thông qua quá trình tổng hợp, nghiên cứu tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng nhằm thể hiện một cách rõ nhất hệ thống đăng ký đất đai tại quận Lê Chân, những mặt tích cực và hạn chế. Qua đó, làm cơ sở cho việc đưa ra những giải pháp phù hợp với việc phát triển công tác quản lý nhà nước về đất đai tại quận.

6. Nội dung nghiên cứu

• Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
• Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình quản lý đất đai tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
• Đánh giá thực trang công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013.
• Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013

7. Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.

• Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
• Chương II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất đai quận Lê Chân.
• Chương III: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng.

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính

1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đất đai Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của loài người. Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học [27].

Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà… (FAO, 1995).

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại khác nhau. Dựa vào mục đích sử dụng đất, người ta phân đất đai thành: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con người. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [27].

1.1.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Như vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của người sử dụng đất, các hồ sơ có liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở nước ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013).

• Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký biến động đất đai.

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong phạm vi cả nước. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
• Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
• Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
• Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký.

Đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.

• Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng ký biến động đất ở.
• Đăng ký đất ở lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: thửa đất ở được giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chưa đăng ký. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đăng ký biến động đất ở được thực hiện trong các trường hợp: được thực hiên cho những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, số hiệu, địa chỉ thửa đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.1.1.3 Vai trò của đăng ký đất đai

• Đối với nhà nước:

Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về người sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai.

• Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai.

Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nước nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ. Việc đăng ký đất đai giúp nhà nước quản lý được diện tích đất đai của từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.

Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cư để dự báo nhu cầu sử dụng đất ở cho tương lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân.

• Đăng ký đất đai giúp nhà nước thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn tài chính từ đất.

Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là những nguồn thu lớn của ngân sách địa phương. Nhưng để giám sát, quản lý chặt chẽ nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng trường hợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.

• Đăng ký đất đai để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nước thiết lập một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất [16].

• Đối với người sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:

Đăng ký đất đai là sự ghi nhận pháp lý về quyền của người sử dụng đất, là cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất cũng như bảo vệ đất như xây dựng nhà ở và các công trình trên đất ở.

Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,…

• Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…

1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước khi có Luật Đất đai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ trướng Chính phủ “Về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Luật Đất đai 1988 quy định:”Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước – Ủy ban nhân dân Thành phố, quận thuộc thành phố; xã, phường, thị trấn và Ủy ban nhân dân phường thuộc thành phố lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.

Luật Đất đai năm 1993 quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.

Theo quy định pháp Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê.

Luật Đất đai 2013 quy định nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (11, Luật Đất đai năm 2013).

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.

• Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:

Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

Đăng ký biến động: Đăng ký những biến động đất đai được thực hiện trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (Tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp….), thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.

• Cơ quan đăng ký đất đai:

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký đất đai đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất Hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”.(11, Luật Đất đai năm 2013)

1.1.3. Khái quát về hồ sơ địa chính Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hồ sơ địa chính gồm bốn loại tài liệu cơ bản: Bản đồ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Sổ địa chính; Sổ theo dõi biến động.

Nội dung cụ thể của bản đồ địa chính, các sổ sách địa chính bao gồm:

• Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
• Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
• Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó.
• Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử dụng đất gồm: thay đổi kích thước, hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Hồ sơ địa chính là nguồn cơ bản để tích hợp, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời phù hợp với hiện trạng sử dụng đất”.

1.1.3.1 Lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính

• Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã.

Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định.
• Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ bản đồ địa chính và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở địa phương.
• Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định.
• Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử dụng đất”.

1.1.3.2 Tầm quan trọng của hệ thống sơ hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai

Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước về đất đai. Đó là hoạt động trong việc quản lý tình hình sử dụng đất, phân bổ đất đai và các mục đích sử dụng theo chủ trương của nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai.

Mục tiêu cao nhất của quản lý Nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sử hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.

Do vậy, để nhà nước quản lý được đất đai nhất thiết phải có thông tin về đất đai. Trên cơ sở những thông tin thu được nhà nước sẽ thực hiện việc điều chỉnh các mối quan hệ kinh tế, xã hội liên quan đến các đối tượng sử dụng đất. Do đó hồ sơ địa chính ra đời như một sản phẩm tất yếu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai”.

1.1.3.3. Vai trò của hệ thống sơ hồ sơ địa chính đối với quá trình tin học hóa hệ thống quản lý đất đai

Để hệ thống đăng ký đất đai có thể vận hành hữu hiệu, tạo được niềm tin, đáp ứng yêu cầu minh bạch hoá thị trường bất động sản nhằm phát huy nguồn nội lực từ bất động sản thúc đẩy phát triển kinh tế, điều cần thiết là các dữ liệu thông tin trong hệ thống hồ sơ địa chính phải hoàn chỉnh, thống nhất và luôn được cập nhật. Hơn nữa để bắt kịp sự sôi động của các giao dịch bất động sản trên thị trường, việc ứng dụng công nghệ thông tin nhằm xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính điện tử dựa trên việc đăng ký đất đai bằng kỹ thuật số là một xu hướng của rất nhiều nước trên thế giới. Việt Nam cũng đang từng bước tin học hoá hệ thống quản lý đất đai để theo kịp sự phát triển của xu hướng này.

Nền tảng quản lý đất đai ở Việt Nam được xây dựng trên cơ sở phân chia đất đai thành từng đơn vị gọi là thửa đất, với một chế độ pháp lý được thiết lập và thể hiện thông qua hồ sơ địa chính. Tuy nhiên do hệ thống hồ sơ địa chính chưa được xác lập đầy đủ trên toàn quốc, nhiều nơi vẫn còn thiếu hoặc chưa hoàn thành việc đo đạc bản đồ địa chính nên các thông tin về từng thửa đất không được cụ thể, rõ ràng và càng trở nên rắc rối, phức tạp khi biến động xảy ra, gây khó khăn trong công tác quản lý và đăng ký đất đai. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay công tác quản lý hồ sơ địa chính của các cấp chủ yếu ở dạng giấy, gây khó khăn trong quá trình tìm kiếm, cập nhật thông tin khi có biến động. Do đó việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính bằng công nghệ số để tích hợp thành cơ sở dữ liệu địa chính đang được đặc biệt quan tâm”.

Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu:

• Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính.
• Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được các loại tài liệu đúng tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định như: Giấy chứng nhận; Bản đồ địa chính; Sổ mục kê, Sổ địa chính; Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, …
• Tìm kiếm thông tin về quản lý đất đai như: Thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất và ngược lại; tìm thông tin về thửa đất và người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, một cách nhanh chóng và chính xác.

Dưới góc nhìn của công nghệ thông tin thì hồ sơ địa chính được hiểu là việc thu nhận, xử lý, lưu trữ và cung cấp thông tin về vị trí, hình dáng, kích thước của thửa đất và các thuộc tính pháp lý, tài chính, sử dụng của thửa đất đó. Mở rộng hơn nữa cách tiếp cận này, có thể bổ sung nhiều loại thuộc tính khác nữa cần thu nhận như các tham số về khoảng không, về chất đất, về tầng sâu dưới mặt đất,… để có được hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu.

Một hệ thống thông tin đất đai hiện đại chỉ có thể được xây dựng trên cơ sở hạt nhân là hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên. Tiếp theo, một hệ thống quản lý đất đai điện tử chỉ có thể vận hành trên cơ sở một hệ thống thông tin đất đai hiện đại”.

1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai đất trong các trường hợp: (1) người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận; (2) người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (3) người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; (4) người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký đất đai đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.

• Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
• Các Nghị định của Chính phủ: Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí trước bạ; Số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP”.
• Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; Số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
• Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

“Các Quyết định của UBND TP Hải Phòng: Số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/06/2015 ban hành Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao, hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở; Số 802/QĐ-CT ngày 20/4/2015 về việc ban hành bộ thủ tục hành chính lĩnh vực tài nguyên và môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân thành phố; thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường; thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn thành phố. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bộ Luật dân sự năm 2015 đã có quy định cụ thể liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai đất bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến Văn phòng Đăng ký đất đai đất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các Văn phòng Đăng ký đất đai đi vào hoạt động.

Từ các nội dung trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa Văn phòng Đăng ký đất đai đi t đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ cấp thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập quốc tế”.

1.2.2. Vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng Đăng ký đất đai được thành lập ở cấp tỉnh, thành phố và cấp quận, huyện; là đơn vị dịch vụ, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về việc quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.

Nhiệm vụ cụ thể của Văn phòng Đăng ký là: “(1) Giúp các cấp quản lý trực tiếp, làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; (2) Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; (3) Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; (4) Chỉnh lý hồ sơ đại chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; (5) Lưu trữ Hồ sơ địa chính, hệ thống thông tin đất đai.” [4,tr.7]

Như vậy về chức năng hoạt động, Văn phòng Đăng ký đất đai đi có 3 chức năng chính là: (1) Lập và quản lý Hồ sơ đại chính gốc; (2) Cập nhật biến động để chỉnh lý thống nhất HSĐC; (3) Đăng ký đất đai phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với tư cách là tổ chức dịch vụ trong lĩnh vực đất đai, vai trò của Văn phòng.

• Đăng ký đất đai đất trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai đất đã tách bạch giữa hoạt động hành chính của quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp. Khác với các quy định trước đây, việc đăng ký quyền SDĐ, chỉnh lý GCN được giao cho cơ quan hành chính trực tiếp thực hiện.

Theo quy định của pháp luật, hiện nay Văn phòng Đăng ký đất đai các cấp là tổ chức xây dựng, quản lý, chỉnh lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đây là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCN nhằm bảo đảm pháp lý cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất làm cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có Văn phòng Đăng ký đất đai mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ Hồ sơ địa chính gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin Hồ sơ đại chính cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.

Hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất phục vụ cho quá trình phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung – cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới”.

“Từ hoạt động thực tế, Văn phòng Đăng ký đất đai đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận, đưa tỷ lệ cấp Giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh, thu hút đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Văn phòng Đăng ký đất đai có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.

Hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai đòi hỏi phải chuyên môn hoá công tác đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.

• Hình 1.1. Vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay

1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với cơ quan chuyên môn về đất đai và chính quyền địa phương. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai cấp Thành phố chủ trì phối hợp với Văn phòng Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động. Văn phòng Đăng ký đất đai đất phải giữ mối liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường cùng cấp, chính quyền địa phương và các đơn vị có liên quan đến nhiệm vụ hoạt động để thực hiện tốt chức năng theo quy định.

Tuy nhiên, sự phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký đất đai đất cấp Thành phố với Sở Tài nguyên và Môi trường, với Văn phòng Đăng ký đất đai đất cấp huyện với phòng Tài nguyên và Môi trường thiếu chặt chẽ, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu, lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý biến động chưa được cập nhật thường xuyên, nguyên nhân do hệ thống hồ sơ địa chính được lưu ở 3 cấp, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Thành phố chỉnh lý hệ thống hồ sơ gốc, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện và cán bộ địa chính cấp xã chỉnh lý hệ thống hồ sơ do mình quản lý. Việc chỉnh lý biến động vào hệ thống hồ sơ địa chính không đồng bộ và kịp thời, do đó hệ thống hồ sơ địa chính thiếu tính thống nhất.

1.2.4. Xu hướng phát triển của Văn phòng Đăng ký đất đai gắn với cải cách hành chính

Việc hình thành hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai gắn với cơ chế “Một cửa” đã tách công việc dịch vụ công ra khỏi cơ quan quản lý Nhà nước nhằm minh bạch hoá công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời để giảm bớt thủ tục hành chính, giảm chi phí đăng ký cho người sử dụng đất. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới như: Úc, Canada, Mỹ, Thụy Điển, New Zealand, Malayxia, Thái Lan,…. đều thực hiện mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở một cấp. Trong đó một số nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở cấp quận (như Thái Lan) và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực. Các cơ quan đăng ký ở các nước này đều có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai (từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách); do đó bảo đảm cơ chế “Một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người sử dụng đất không phải đến nơi khác để thực hiện nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam).

Trong bối cảnh hiện nay, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ở nhiều địa phương đã cơ bản hoàn thành; các địa phương còn lại đang tập trung triển khai thực hiện theo Nghị quyết 07/2007/QH12 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008 và có thể hoàn thành cơ bản vào khoảng năm 2013-2015. Trong một vài năm tới, sau khi hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai chủ yếu là làm thủ tục đăng ký biến động (đăng ký các giao dịch về quyền của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính); do đó thủ tục đăng ký đất đai không còn các công việc mang tính hành chính phải do Ủy ban nhân dân cấp thành phố, huyện thực hiện (như khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất); mà chỉ còn các công việc đơn thuần mang tích chất dịch vụ công, có tính độc lập nhất định đối với Ủy ban nhân dân cấp thành phố, huyện.

Hơn nữa trong điều kiện công nghệ thông tin đang phát triển như hiện nay, ngành Tài nguyên và Môi trường đang chỉ đạo xây dựng hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính dạng số, việc cung cấp thông tin địa chính của Văn phòng Đăng ký đất đai cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân các cấp để đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai ở mỗi cấp là rất thuận lợi; do đó không cần thiết phải duy trì hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai ở cả hai cấp Thành phố, huyện như hiện nay.

Như vậy, xu hướng phát triển của Văn phòng Đăng ký đất đai phải gắn với cải cách hành chính, nên việc kiện toàn lại hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đất thành một cấp ở Việt Nam là rất cần thiết để khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai hai cấp hiện nay .

1.3. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và Việt Nam Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3.1. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế

• Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens [11].

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký đất đai do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển thực hiện. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng Đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền quận.

Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai.

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ về tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa – Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.

• Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở các nước Đông Nam Á

Các nước thuộc khu vực Đông Nam Á có mức độ phát triển về đăng ký đất đai khá khác nhau, phụ thuộc chủ yếu khả năng tiếp cận nguồn vốn trợ giúp từ nước ngoài hoặc từ các tổ chức quốc tế đầu tư các dự án hiện đại hóa đăng ký đất đai và quản lý đất đai. Ngân hàng Thế giới là tổ chức phát triển quốc tế có khối lượng kinh phí trợ giúp nhiều nhất để phát triển quản lý đất đai tại khu vực này, có dự án đầu tư cho hiện đại hóa quản lý đất đai tại hầu hết các nước Đông Nam Á như Indonesia, Thái Lan, Philippin, Lào, Campuchia, Việt Nam. Về mặt nguyên tắc, các dự án của Ngân hàng Thế giới đều thực hiện trên nguyên tắc xây dựng hệ thống các Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dịch vụ, tự chủ về tài chính, tin học hóa để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đất đai và đăng ký các giao dịch về đất đai. Nhiều dự án đã giúp thực sự cho việc nâng cấp hệ thống đăng ký đất đai theo hướng hiện đại như dự án tại Indonesia, Thái Lan, Việt Nam. Một số dự án khác cũng chỉ mới ở mức độ trợ giúp kinh nghiệm ban đầu để tiếp tục nghiên cứu hướng phát triển như tại Lào và Campuchia.

Trong số các nước ở Đông Nam Á, Malaysia và Singapore là 2 nước có lộ trình tự hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai theo hướng tin học ngay từ những năm 1990. Tại 2 nước này, hệ thống quản lý đất đai điện tử được xây dựng đồng bộ với lộ trình xây dựng chính phủ điện tử. Chính phủ quyết định đầu tư toàn bộ hạ tầng mạng thông tin thống nhất và hiện đại, trên cơ sở đó mạng thông tin đất đai được xây dựng và chuẩn hóa từ đầu song song với việc đăng ký ban đầu, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận [11].

Việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai tại Malaysia và Singapore cũng tận dụng được những thành tựu trên thế giới về hệ thống quản trị tốt về đất đai. Từ đó, mức độ công khai, minh bạch cũng như mức độ sạch tham nhũng trong quản lý đất đai của cả 2 nước này đều đứng ở thứ hạng cao trên thế giới. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thái Lan là một nước trong khu vực Đông Nam Á có tình hình quản lý và sử dụng đất khá giống Việt Nam, quản lý bị chia cắt, sử dụng đất ít phù hợp pháp luật, độ minh bạch không cao và tham nhũng còn phổ biến. Nhờ dự án về quản lý đất đai của Ngân hàng Thế giới, Thái Lan đã đạt được những bước phát triển khá mạnh về quản lý đất đai, cụ thể bao gồm:

• Hệ thống quản lý đất đai đã được xây dựng thống nhất, khắc phục được tính bị chia cắt trước đây; Hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai được hình thành thống nhất, dịch vụ đăng ký hướng theo chuẩn quốc tế có lượng thời gian ngắn nhất, số lượng thủ tục ít nhất và mức chi phí thấp nhất (đăng ký biến động ở Thái Lan chỉ 1 ngày);
• Lượng giấy chứng nhận sở hữu đất đai được cấp với một tỷ lệ khá cao và người có giấy chứng nhận được pháp luật bảo hộ về quyền khá chặt chẽ, từng bước tạo được môi trường quản lý đất đai ổn định;
• Định giá đất theo thị trường được phát triển khá mạnh ở Thái Lan vì đất nước này đã có kết luận là khủng hoảng bất động sản năm 1997 tại đây có nguyên nhân là nghiệp vụ định giá kém cả về nghiệp vụ chuyên môn và đạo đức đã làm sai lệch giá trị đất đai.

Philippin và Indonesia là hai nước có hoàn cảnh về đất đai khá giống Việt Nam, bắt đầu bằng quản lý đất đai nông nghiệp và sau đó là quá trình chuyển dịch đất đai sang khu vực công nghiệp và dịch vụ. Hai nước này có hoàn cảnh ít thuận lợi hơn Việt Nam vì đều rơi vào tình trạng các quốc đảo, đất nước bị chia cắt thành nhiều đảo nhỏ gây khó khăn cho thống nhất quản lý. Khó khăn thứ hai của 2 quốc gia này là tai biến thiên nhiên rất nhiều như động đất, núi lửa, sóng thần, bão, v.v. gây ảnh hướng xấu khá lớn đến cả quản lý và sử dụng đất đai. Mặc dù vậy, cả hai nước này đều có độ minh bạch và độ sạch tham nhũng trong quản lý đất đai ở nhóm tốt hơn Việt Nam. Hai nước này còn có một kinh nghiệm tốt là đăng ký đất đai không cần tới các bản đồ địa chính chính xác, việc đo đạc lập bản đồ địa chính chính xác chỉ thực hiện khi cần thiết.

1.3.2. Thực trạng hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo báo cáo của Tổng cục Quan lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2016 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất (06/9/2004), Điện Biên là tỉnh chậm nhất (28/03/2007). Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 143/2014/NĐ-CP (trước 01/7/2014) [11].

Văn phòng Đăng ký đất đai được thành lập ở 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97% số đơn vị cấp huyện của cả nước. Tuy nhiên, hiện nay còn 16 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện).

Một số Văn phòng đăng ký đất đai không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này.

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm Văn phòng đăng ký đất đaiQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có 23 Văn phòng đăng ký đất đaiQSDĐ cấp huyện của các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai đã chuyển thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaiQSDĐ trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đaiQSDĐ Sở Tài nguyên và Môi trường.

• Bảng 1.1. Tình hình lập Văn phòng đăng ký đất đai các cấp

1.3.2.1 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai

a. Bộ máy: Theo báo cáo của các địa phương Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mọi Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận, huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số Văn phòng đăng ký đất đai do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương.

• b. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai

Theo báo cáo của các địa phương, số lượng lao động của các Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh tính đến 30/12/2016 là 2.060 người, trung bình mỗi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh có 33 người; trong đó, có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,5%).

• Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai đất của cả nước

Về trình độ chuyên môn: trình độ đào tạo của nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hiện có tương đối cao (65,7% lao động có trình độ đại học và trên đại học; 34,3% có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp).

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang.

Tổng số lao động hiện có của Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện có 8.334 người, trung bình mỗi Văn phòng đăng ký đất đai có 12 người; trong đó, có 3.301 người trong biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 60,4%). Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các Văn phòng đăng ký đất đai hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015. Tuy nhiên trên thực tề, chức năng, nhiệm vụ của các Văn phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

Phần lớn các Văn phòng đăng ký đất đai các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triền khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; chức năng nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng Đăng ký cấp huyện với Phòng Tài nguyên và Môi trường, giữa Văn phòng Đăng ký cấp tỉnh với một số Phòng chức năng của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc giải quyết thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng Đăng ký một số huyện còn được huy động làm cả các công việc về giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang). Một số Văn phòng đăng ký đất đai các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đính sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chỉnh lý Giấy chứng nhận tại một số văn bản quy phạm pháp luật chưa thống nhất như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP…Bên cạnh đó còn một số nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký chưa được triển khai thực hiện, nhất là việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính đối với cấp dưới.

1.3.2.3 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

Kết quả kiểm tra và báo cáo của các địa phương trong các năm qua cho thấy các Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai. Nhiều địa phương Văn phòng đăng ký đất đai triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp GCN; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính. Một số Văn phòng đăng ký đất đai các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi GCN ở một số xã theo hình thức đồng loạt.

• Tuy nhiên tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu; nhiều nơi thực hiện chưa đúng thủ tục quy định: trường hợp đang sử dụng đất phải làm thủ tục như giao đất (yêu cầu nộp cả đơn xin giao đất, trình ký quyết định giao đất…); trường hợp mới được giao đất vẫn yêu cầu nộp hồ sơ xin cấp GCN; kết thúc thủ tục không thực hiện gửi thông báo cho cấp huyện và xã để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính; Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN; hầu hết các Văn phòng Đăng ký đất đai còn lúng túng đối với việc lập hoặc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã trước đây đã cấp GCN nhưng chưa lập đủ hồ sơ địa chính; chưa thực hiện được việc rà soát, đánh giá, xây dựng kế hoạch tổng thể và tổ chức thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các cấp.

Việc kiểm tra, hướng dẫn Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp; một số địa phương mới chỉ thực hiện việc lưu trữ một phần hồ sơ địa chính (có nơi quản lý những trường hợp cấp GCN theo Luật Đất đai 2013, có nơi chỉ quản lý trường hợp cấp GCN cho tổ chức đang sử dụng,..) làm cho hồ sơ địa chính quản lý phân tán, thiếu thống nhất; một số địa phương đã thực hiện tiếp nhận toàn bộ hồ sơ địa chính từ Trung tâm Thông tin nhưng do thiếu cơ sở vật chất nên chưa được phân loại để bảo quản phục vụ việc khai thác sử dụng thường xuyên theo yêu cầu.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các Văn phòng đăng ký đất đai chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết; không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của Văn phòng đăng ký đất đai còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai.

Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất của các cá nhân.

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều Văn phòng đăng ký đất đai chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của Văn phòng đăng ký đất đai còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện phê duyệt.

1.3.2.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

• Kết quả

Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với kết quả thực hiện trong 5 năm (từ năm 2010 đến 2015) tăng mạnh so với 14 năm trước: đất sản xuất nông nghiệp cấp 2.054.000 giấy với 625.000 ha (tăng 16,6% số giấy và 8,9% diện tích); đất lâm nghiệp cấp 448.000 giấy với 3.433.000 ha (tăng 58,6% số giấy và tăng 63,5 % diện tích); đất ở đô thị cấp 1.475.000 giấy với 48.600 ha (tăng 74,7% số giấy và tăng 155,4% diện tích); đất ở nông thôn cấp 2.940.000 giấy với 174.000 ha (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích).

Tính đến ngày 30/6/2017, cả nước đã cấp được 36,000 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012. Đến nay, cả nước có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Đồng Nai, Quảng Trị, Hậu Giang, Cần Thơ; ngoài ra còn có 10 tỉnh khác cơ bản hoàn thành ở hầu hết các loại đất chính gồm Lạng Sơn, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Quảng Bình, Đà Nẵng, Trà Vinh, Kiên Giang, Sóc Trăng, Bà Rịa – Vũng Tàu. Song cũng còn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp (dưới 70% diện tích cần cấp), đặc biệt là các tỉnh Điện Biên, Lai Châu, Tuyên Quang, Bắc Cạn, Thừa Thiên Huế, Phú Yên, Gia Lai, Đăk Nông. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Bảng 1. 3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận các loại đất

Đạt được kết quả này trước hết là do với việc thành lập các Văn phòng đăng ký đất đai, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ các công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2013.

• b. Tồn tại, hạn chế

Việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật Đất đai. Chức năng nhiệm vụ của các Văn phòng đăng ký đất đai ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là Trung tâm Thông tin TN&MT, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chức năng với Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc phòng TN&MT) cấp huyện.

Việc tổ chức bộ máy các Văn phòng đăng ký đất đai của các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí cơ nơi các phòng làm chung cùng một công việc.

Điều kiện nhân lực của hầu hết các Văn phòng đăng ký đất đai còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay. Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai còn rất thiếu thốn, nhiều Văn phòng đăng ký đất đai chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai; Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương Văn phòng đăng ký đất đai phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương Văn phòng đăng ký đất đai được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho 1 phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương Văn phòng đăng ký đất đai được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng ký đất đai các cấp ở nhiều địa phương còn 1 số điểm chưa thực hiện đúng quy định.

1.4. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai ở Hải Phòng

1.4.1. Về tổ chức bộ máy, nhân sự của Văn phòng đăng ký đất đai QSD đất

1.4.1.1 Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp: – Về tổ chức bộ máy: gồm Ban lãnh đạo (Giám đốc, 02 Phó giám đốc) và 03 phòng chuyên môn trực thuộc gồm: Hành chính – Tổng hợp (bao gồm bộ phận “một cửa” (05 người); Đăng ký – Thống kê đất đai (07 người); Cơ sở dữ liệu (05 người);

Về nhân sự: Tổng số viên chức và người lao động là 20 người gồm 16 viên chức hưởng lương từ ngân sách; 04 lao động hợp đồng (01 người hưởng lương ngân sách), trong đó có 01 lao động hợp đồng có trình độ trung cấp (làm lái xe) và 19 cán bộ, viên chức có trình độ đại học.

Về tổ chức Đảng, đoàn thể: Có một chi bộ (09 đảng viên) trực thuộc Đảng bộ Sở Tài nguyên và Môi trường; một Chi đoàn thanh niên (11 đoàn viên) và Công đoàn bộ phần (gồm 20 đoàn viên) trực thuộc Công đoàn Sở Tài nguyên và Môi trường.

1.4.1.2 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường các quận/ huyện

Về tổ chức bộ máy: Ban Lãnh đạo gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn: Tổng hợp; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận; lập chỉnh lý hồ sơ địa chính,…

Về nhân sự: trên địa bàn thành phố Hải Phòng có 12 Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng. Tổng số viên chức và người lao động là 107 người, có 46 viên chức hưởng lương từ ngân sách, 61 lao động hợp đồng do chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tự trả lương trên cơ sở nguồn thu dịch vụ, trong đó: trình độ thạc sỹ là 04 người, trình độ đại học là 87 người, trình độ từ cao đẳng trở xuống 16 người. Nguồn nhân lực của Văn phòng ĐKĐĐ đất được thể hiện qua bảng 4.

• Bảng 1.4. Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai đất Hải Phòng

1.4.2. Về cơ sở vật chất Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp tại các Quận, Huyện làm việc trong trụ sở cơ quan Ủy ban nhân dân Quận / Huyện liền kề với Phòng Tài nguyên và Môi trường (làm việc trong trụ sở cơ quan Ủy ban nhân dân quận/ huyện liền kề với Phòng Tài nguyên và Môi trường).

Chỉ có Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có phòng lưu trữ hồ sơ địa chính riêng; còn lại 12 chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận/huyện không có phòng lưu trữ hồ sơ địa chính. Nhà làm việc và kho lưu trữ hồ sơ của Văn phòng ĐKĐĐ thể hiện qua bảng 5.

Bảng 1.5. Nhà làm việc và kho lưu trữ của các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

• Về trang thiết bị/ phương tiện.

Có máy móc, trang thiết bị văn phòng đáp ứng nhu cầu công tác như: máy đo đạc điện tử, máy tính, máy in A3, A4. Về trang thiêt bị của Văn phòng ĐKĐĐ được thể hiện qua bảng 1.6.

Bảng 1.6. Tình hình trang thiết bị của Văn phòng đăng ký đất đai

• Về tài chính

Kinh phí hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định bao gồm các nguồn: kinh phí thường xuyên (cấp hàng năm cho biên chế sự nghiệp), khoản thu phí, lệ phí và các hoạt động dịch vụ. Riêng đối với nguồn kinh phí sự nghiệp không được cấp do các đơn vị không xây dựng kế hoạch trình phê duyệt: cụ thể:

Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường: Ngân sách cấp năm 2016 là 8.879,4 triệu đồng.

1.4.3. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hải Phòng

a, Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật.
• Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.

b, Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
• Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ .
• Đối với các cơ quan liên quan: Trả lời nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.

c, Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Phòng:

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

• Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở.

Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Luận văn: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất