Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Một số Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Định hướng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải gắn liền với pháp chế xã hội chủ nghĩa. Đảng và Nhà nước đang nỗ lực xây dựng thể chế kinh tế thị trường gắn liền với chủ nghĩa xã hội. Đây là khái niệm mang tính phạm trù, kinh tế do thị trường quyết định nhưng phải đặt trong định hướng phát triển chung được cả hệ thống chính trị xây dựng. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc phải được tiến hành song song và đồng bộ với hoạt động quản lý, giám sát của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án ngoài việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh, còn thể hiện vai trò của Tòa án với vị trí là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, bảo vệ nền tư pháp của Đất nước.

Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải xuất phát và gắn liền với hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản. Tranh chấp phát sinh là điểm nghẽn trong dòng chảy kinh doanh bất động sản. Việc tăng cường và đẩy nhanh tiến độ giải quyết tranh chấp tại Tòa án giúp quá trình lưu thông hàng hóa bất động sản được diễn ra thông suốt, thị trường vốn do đó cũng liên tục được luân chuyển, góp phần ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô. Trong định hướng chung đó, các Thẩm phán Tòa án phải thường xuyên tiếp xúc, tiếp cận để nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường bất động sản. Hiệu quả của giải quyết tranh chấp không chỉ được thể hiện bằng những phán quyết chính xác mà còn phải bảo đảm yêu cầu về thời gian giải quyết, mức độ tác động của bản án, quyết định đối với thị trường bất động sản.

Thứ ba, việc nâng cao hiệu quả trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải tương xứng và phù hợp với trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, vị trí và vai trò của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án. Cán bộ là gốc rễ của việc giải quyết tranh chấp. Trình độ của Thẩm phán có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả giải quyết tranh chấp và ngược lại, kết quả phán quyết Tòa án là thước đo của công bằng, công lý và năng lực của Thẩm phán. Nhiệm vụ của Thẩm phán là xét xử, là giải quyết các tranh chấp và thông qua thực tiễn xét xử, Thẩm phán thể hiện và bảo vệ tính công bằng, nghiêm minh của pháp luật cũng như “danh dự” của quyền lực nhân danh Nhà nước. Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Thứ tư, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải được thực hiện đồng bộ cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật. Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay là hệ thống các luật chuyên ngành và các quy phạm nằm rải rác ở các văn bản chuyên môn. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có liên quan mật thiết đến hoạt động quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở. Trong phạm vi điều chỉnh của mình, các văn bản pháp luật đôi lúc còn chồng chéo, mâu thuẫn và phủ định lẫn nhau, thậm chí chưa thực sự bám sát thực tiễn đời sống kinh tế xã hội. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, bám sát thực tiễn là định hướng quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.

Thứ năm, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải gắn liền hiệu lực pháp luật và hiệu lực thi hành của bản án, quyết định Tòa án. Phán quyết của Tòa án ngoài việc tuân thủ pháp luật còn phải bảo đảm khả năng được thi hành trong thực tiễn. Hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp về bản chất là hiệu quả thi hành. Các phán quyết của Tòa án phải gắn liền với thực tiễn, nội dung tuyên phải cụ thể, rõ ràng và dễ thi hành. Cơ quan thi hành án dân sự, các tổ chức, cá nhân liên quan trong phạm vi quyền hạn và nhiệm của mình có trách nhiệm phối hợp thực hiện phán quyết của Tòa án.

Thứ sáu, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án phải bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch. Một quốc gia văn minh là quốc gia sở hữu nền tư pháp minh bạch. Hoạt động xét xử của Tòa án phải tuyệt đối tuân thủ phương châm xuyên suốt của ngành là “Phụng công, thủ pháp, chí công vô tư”. Toàn thể hệ thống Tòa án phải quán triệt tư tưởng chủ đạo là người dân được quyền tự do thỏa thuận và định đoạt việc giải quyết tranh chấp của mình trong khuôn khổ pháp luật. Cán bộ Tòa án chỉ được thực hiện những công việc được phân công và được pháp luật tố tụng quy định. Mọi hành vi của Tòa án phải được minh bạch, tất cả các giai đoạn tố tụng, biện pháp tố tụng phải được công khai. Định hướng này nhằm đảm bảo tính liêm chính của phán quyết Tòa án. Dân chủ là để đảm bảo quyền dân sự của các chủ thể được thực thi, Tòa án chỉ thực hiện công việc khi được người dân yêu cầu. Công khai, minh bạch là để các bên theo dõi, nắm bắt kịp thời diễn biến vụ việc, từ đó có những hành động pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Công khai, minh bạch còn để các cơ quan, tổ chức, đặc biệt là toàn thể Nhân dân thực hiện quyền giám sát hoạt động tố tụng Tòa án. Giám sát để không xảy ra tình trạng quan liêu, tham nhũng, cố tình làm sai lệch hồ sơ vụ việc nhằm trục lợi cá nhân. Giám sát còn góp phần tạo động lực, áp lực để cán bộ Tòa án thực hiện tốt nhiệm vụ xét xử được Nhà nước phân công, giao phó. Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Thứ bảy, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản gắn liền với việc thực hiện và nâng cao quyền lực tư pháp của Tòa án. Quyền tư pháp là một trong ba quyền lực Nhà nước được Hiến pháp năm 2013 công nhận và bảo vệ. Trong suốt chiều dài lịch sử xây dựng và phát triển Nhà nước Việt Nam Xã hội chủ nghĩa, quyền lực tư pháp ít được nhắc đến và chưa thể hiện được vai trò kiểm soát, đối trọng đối với các quyền lực còn lại của Nhà nước (quyền lập pháp và quyền hành pháp). Lần đầu tiên, Quốc hội trao quyền này cho Tòa án khi ghi nhận trong Hiến pháp: “Tòa án thực hiện quyền tư pháp”. Đây là vinh dự, là trọng trách, cũng là sứ mạng cao cả đối với Tổ quốc, với Nhân dân. Nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử nói chung và đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng phải gắn liền với định hướng Tòa án là cơ quan tư pháp, cơ quan thực hiện đồng thời là cơ quan bảo vệ quyền lực tư pháp.

3.2. Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là giải pháp đồng bộ cả về nội dung lẫn hình thức giải quyết tranh chấp. Chương II của luận văn đã phân tích và đánh giá, thực trạng pháp luật hiện nay đang tồn tại nhiều hạn chế cần có giải pháp hoàn thiện mang tính tổng thể. Trong phạm vi luận văn, tác giả đề xuất một số nhóm giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực nghiên cứu.

Thứ nhất, bổ sung quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

Thực trạng pháp luật chỉ có một chế định duy nhất định nghĩa về đặt cọc dưới hình thức là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 không có điều khoản về đặt cọc. Khi được giao kết trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bản thân đặt cọc đáp ứng điều kiện là hợp đồng và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về điều kiện, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định, hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Các bên tham gia giao kết có thể thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc nhưng đây không phải là yêu cầu bắt buộc của pháp luật. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm do các bên thỏa thuận ấn định, trường hợp không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực nếu hợp đồng có thỏa thuận công chứng, chứng thực hoặc vào thời điểm giao kết nếu không có thỏa thuận công chứng, chứng thực. Hợp đồng đặt cọc là một hình thức của hợp đồng bảo đảm nên cũng chịu sự điều chỉnh của quy định này.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, rất nhiều hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được ký kết nhưng chưa được thực hiện. Bên đặt cọc chưa giao tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc. Trong trường hợp này, chức năng bảo đảm của hợp đồng đặt cọc chưa phát sinh hiệu lực vì chưa có tài sản bảo đảm. Do đó, nhiều Thẩm phán khi giải quyết đã nhận định hợp đồng chưa được thực hiện, chưa làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Nhận định này của Tòa án theo quan điểm của tác giả là phù hợp với thực tế, bản chất của giao dịch và chức năng của biện pháp đặt cọc. Tuy nhiên, khi đối chiếu quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì quan điểm này có phần hơi khác biệt.

Đặt cọc là biện pháp làm tin được Nhân dân sử dụng trong giao lưu dân sự đã có từ rất lâu trong lịch sử. Pháp luật có nguồn gốc từ đời sống thực tiễn, do đó khi được ban hành cũng phải phù hợp với thực tiễn. Ngay từ xa xưa, khi hợp đồng chưa được xác lập dưới hình thức văn bản thì đặt cọc vẫn được sử dụng và đạt hiệu quả cao trong việc bảo đảm thực hiện cam kết. Các bên đều hiểu rằng, khi tài sản đặt cọc được chuyển giao cho bên nhận cọc chính là lúc bắt đầu một cam kết. Xuất phát từ cơ sở thực tiễn này và để đáp ứng cho nhu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, tác giả đưa ra giải pháp bổ sung quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là thời điểm chuyển giao tài sản đặt cọc. Hoặc diễn đạt theo cách khác, phù hợp hơn, việc giao nhận tài sản đặt cọc là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Thứ hai, bổ sung quy định về giới hạn giá trị tài sản đặt cọc và mức phạt cọc:

Như đã phân tích ở Chương II, pháp luật hiện hành không quy định giá trị hoặc tỷ lệ giá trị cụ thể của tài sản đặt cọc mà các bên lựa chọn làm đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Tài sản đặt cọc có thể bằng, nhỏ hơn hoặc lớn hơn giá trị hợp đồng được bảo đảm. Với chức năng là tài sản bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản, giá trị của hợp đồng theo thông lệ thường lớn hơn, thậm chí lớn hơn nhiều lần tài sản đặt cọc. Điều này xuất phát tự ý chí, nguyện vọng và hoàn cảnh thực tiễn của các bên giao kết. Hợp đồng được bảo đảm là mục đích các bên hướng đến, do đó giá trị đương nhiên phải lớn hơn tài sản bảo đảm. Quy định mang tính tùy nghi của pháp luật trong trường hợp này dễ tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia đưa ra hoặc yêu cầu tài sản đặt cọc có giá trị cao nhằm trục lợi, làm biến mất tính trong sáng của đặt cọc. Các nhà đầu tư dự án bất động sản hiện nay thường kêu gọi khách hàng đặt cọc với giá trị cao nhằm huy động vốn. Trường hợp tranh chấp xảy ra, hầu hết các hợp đồng đều bị tuyên vô hiệu do bất động sản chưa được phép đưa vào kinh doanh hoặc bên nhận đặt cọc không được cấp phép đầu tư. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu từ phán quyết đến thời điểm được thi hành là quá trình hết sức “chông gai” đối với khách hàng. Các nhà đầu tư lợi dụng điều này để chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dài gây hậu quả nghiêm trọng đối thị trường bất động sản nói riêng và đời sống kinh tế xã hội nói chung.

Ở khía cạnh khác, pháp luật nội dung về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản không quy định mức phạt cọc tối đa mà các bên được phép thỏa thuận. Cũng như đã dẫn giải và phân tích ở Chương II, thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản, bên đặt cọc giao tài sản có giá trị thấp nhưng yêu cầu giao kết hợp đồng với điều khoản phạt cọc cao gấp nhiều lần. Thực tiễn này vô hình trung làm “triệt tiêu” điều kiện về quyền rút lại cam kết của bên nhận cọc. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm, hợp đồng đặt cọc do đó không phải là hoạt động kinh doanh có mục đích lợi nhuận trực tiếp. Thỏa thuận về mức phạt cọc quá cao dẫn tới đặt cọc mất đi bản chất vốn có của biện pháp bảo đảm này.

Với những phân tích, đánh giá quy định pháp luật nêu trên cùng với thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, tác giả đưa ra giải pháp giới hạn giá trị tài sản đặt cọc và mức phạt cọc để phù hợp với bản chất giao dịch. Theo đó, giá trị tài sản đặt cọc tối đa không nên vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm, mức phạt cọc các bên thỏa thuận không được vượt quá mức đề nghị được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 (khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc). Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Thứ ba, mở rộng phạm vi đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

Pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ công nhận tiền hoặc vật có giá trị (chủ yếu là kim khí quý, đá quý) là đối tượng của hợp đồng đặt cọc. Trong khi đó, cùng chức năng là biện pháp bảo đảm, hợp đồng thế chấp tài sản không bị giới hạn tài sản bảo đảm. Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ_CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ ghi nhận tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Thực tiễn áp dụng biện pháp đặt cọc và giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thể hiện rõ rằng các loại tài sản khác bao gồm giấy tờ có giá, các quyền về tài sản vẫn thực hiện được chức năng bảo đảm như đối tượng đặt cọc khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Trong nhiều trường hợp, khách hàng có nhu cầu giao kết và có khả năng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản với chủ đầu tư nhưng thời điểm đặt cọc không có tiền mặt hoặc tài sản có giá trị khác ngoài quyền sử dụng đất. Tác giả cho rằng việc đặt cọc bằng quyền sử dụng đất không vi phạm bất kỳ nguyên tắc luật nào và hoàn toàn có khả năng trong thực tiễn. Để đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức, hợp đồng đặt cọc có đối tượng là quyền sử dụng đất có thể được bổ sung thêm quy định về công chứng, chứng thực. Nghị định số 21 có quy định về nghĩa vụ của bên đặt cọc thực hiện đăng ký chuyển giao quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc trong trường vi phạm cam kết. Bằng quy định này, việc chuyển giao quyền sử dụng đất để xử lý tài sản đặt cọc là có cơ sở để thực hiện. Bên cạnh đó, một đặc điểm cần lưu ý là đặt cọc mang bản chất là chế tài tự động (như đã phân tích trước đó) nên tài sản đặt cọc phải đáp ứng yêu cầu về việc có thể và dễ chuyển giao trong thực tế. Do đó, đối tượng đặt cọc không thể là tài sản hình thành trong tương lai vì không có khả năng chuyển giao khi chưa hình thành. Qua những phân tích này, tác giả đưa ra giải pháp đề xuất mở rộng giới hạn đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 theo hướng: Tài sản đặt cọc bao gồm tất cả các loại tài sản hiện hữu.

Thứ tư, bổ sung chế định minh định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và hợp đồng được bảo đảm:

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp động đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án, trong trường hợp hợp đồng có mục đích chỉ bảo đảm giao kết mà hợp đồng bảo đảm vô hiệu thì các Thẩm phán mặc nhiên tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Pháp luật hiện hành không có quy định xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ của hợp đồng được bảo đảm, do đó hiệu lực của hợp đồng đặt cọc không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng được bảo đảm. Thực tiễn khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản là thời điểm hợp đồng được bảo đảm chưa được giao kết. Các Thẩm phán thường nhận định các điều kiện có hiệu lực vào thời điểm giao kết (trong tương lai) của hợp đồng được bảo đảm để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Tác giả cho rằng quan điểm nhận định này là không phù hợp quy định của pháp luật và không có cơ sở trong thực tế. Hợp đồng chưa được giao kết thì đương nhiên không có hiệu lực. Khi xem xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, cơ quan tài phán chỉ nên đánh giá nó với tư cách là một giao dịch độc lập. Cũng cần lưu ý rằng mục đích của hợp đồng đặt cọc và mục đích của hợp đồng được bảo đảm là khác nhau. Mục đích của hợp đồng được bảo đảm có thể vi phạm điều cấm luật nhưng mục đích của hợp đồng đặt cọc chưa chắc đã vi phạm. Việc xem xét, đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này có ý nghĩa quyết định trong việc xử lý tài sản đặt cọc. Tòa án không được đánh đồng khái niệm hợp đồng vô hiệu và hợp đồng không được thực hiện khi giải quyết tranh chấp. Để tránh tình trạng lúng túng trong áp dụng pháp luật, tác giả kiến nghị giải pháp bổ sung chế định luật điều chỉnh hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản theo hướng: Sự vô hiệu của hợp đồng được bảo đảm không đương nhiên dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc. Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Thứ năm, giải pháp về xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc không thể thực hiện được:

Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao quy định bên có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc không thể thực hiện được thì phải chịu phạt cọc, trường hợp cả hai bên cùng có lỗi thì không áp dụng chế tài phạt cọc. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, không có căn cứ pháp luật để xác định và đánh giá mức độ lỗi của các bên. Đa số các nhận định của Thẩm phán trong trường hợp này đều xuất phát từ quan điểm chủ quan nên đôi lúc dễ dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể không được bảo vệ. Đối với hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản bị vô hiệu do có mục đích không thực hiện được, ngoài lỗi cung cấp thông tin của bên nhận cọc, Tòa án thường nhận định bên đặt cọc cũng có lỗi do biết hoặc buộc phải biết thông tin về dự án bất động sản nhưng vẫn đồng ý đặt cọc. Nhận định này theo tác giả là không thật sự chính xác, không xuất phát và bám sát thực tiễn giao dịch. Bên đặt cọc thông thường là khách hàng cá nhân, trong điều kiện xã hội hiện nay, thật khó để những khách hàng này tiếp cận đầy đủ thông tin các dự án, ngoài được các chủ đầu tư cung cấp. Không có lý do hợp lý để giải thích một cá nhân biết mục đích mua nhà của mình không thực hiện được mà vẫn bỏ tiền ra đặt cọc. Xuất phát từ thực tiễn này, để bảo đảm áp dụng đúng pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, tác giả kiến nghị giải pháp: Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sớm ban hành Nghị quyết hướng dẫn cụ thể căn cứ và phương thức xác định yếu tố lỗi trong trường hợp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản vô hiệu hoặc không thực hiện được.

Thứ sáu, giải pháp về căn cứ giải quyết yêu cầu kết hợp bồi thường thiệt hại, phạt cọc và phạt vi phạm khác:

Chế tài phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản bản chất là phạt vi phạm hợp đồng. Bên nào có hành vi vi phạm dẫn đến cam kết không được thực hiện thì phải chịu chế tài phạt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định, trong khi Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ cho phép các bên giao kết được quyền tự thỏa thuận về mức phạt cọc, trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định của điều luật này để phạt cọc. Pháp luật không có quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại, các hình thức phạt vi phạm khác đối với hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại Điều 418 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp các bên chỉ thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng thì không được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Đối chiếu quy định này, trường hợp bên đặt cọc và bên nhận cọc chỉ thỏa thuận về mức phạt cọc mà không thỏa thuận về bồi thường thiệt hại, khi có vi phạm xảy ra, bên bị vi phạm chỉ có quyền yêu cầu phạt cọc. Vấn đề đặt ra là, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận phạt cọc, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn buộc trách nhiệm phạt cọc cho bên vi phạm. Trong trường hợp này, ngoài quyền yêu cầu phạt cọc theo quy định của luật, bên bị vi phạm về nguyên tắc vẫn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo sự tham chiếu của Điều 13 và Điều 419 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặt khác Điều 307 Luật Thương mại 2005 cho phép các chủ thể trong hoạt động kinh doanh, thương mại yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp hợp đồng chỉ có thỏa thuận phạt vi phạm. Thực trạng pháp luật này đặt ra nhiều khó khăn trong nhận thức và áp dụng trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án, đặc biệt là đối với hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Pháp luật quy định bên có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì phải chịu phạt cọc, tuy nhiên không quy định ngoài ra chủ thể này có phải bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế xảy ra đối với bên bị vi phạm. Từ thực trạng này, tác giả kiến nghị giải pháp pháp lý: Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành văn bản xác định trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, bên vi phạm chỉ phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm. Giải pháp này xuất phát từ bản chất của chế tài phạt cọc. Ngoài bảo đảm thực hiện cam kết, phạt cọc đã bao gồm tính năng phòng ngừa và khắc phục thiệt hại thực tế có thể xảy ra khi có hành vi vi phạm.

Thứ bảy, bổ sung quy định về thời hạn đặt cọc: Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Đặt cọc chỉ thực hiện được chức năng bảo đảm trong một thời hạn nhất định. Trường hợp đặt cọc dùng để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thời hạn đặt cọc thông thường tương đương với thời hạn thực hiện hợp đồng được bảo đảm. Trường hợp đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng, thời hạn đặt cọc trong thực tế là khoảng thời gian từ lúc chuyển giao tài sản đặt cọc đến thời điểm hợp đồng được bảo đảm giao kết. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa về biện pháp đặt cọc cũng quy định việc chuyển giao tài sản đặt cọc chỉ được thực hiện trong một thời hạn. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành không giới hạn thời hạn tối thiểu và tối đa trong việc chuyển giao tài sản đặt cọc. Điều này đồng nghĩa các chủ thể tham gia giao kết có quyền tự do thỏa thuận thời hạn đặt cọc.

Việc pháp luật không giới hạn thời hạn đặt cọc là nhằm bảo đảm chức năng của biện pháp này được thực hiện phù hợp với khả năng và nhu cầu thực tế của các chủ thể. Tuy nhiên, tính chất tùy nghi của chế định này cũng đặt ra nhiều hệ lụy trong thực tế, gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chấp. Thực tiễn xét xử tại Tòa án, có rất nhiều hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản không thỏa thuận cụ thể về thời hạn đặt cọc. Có trường hợp các bên thỏa thuận đặt cọc có giá trị cho đến khi bên nhận cọc hoàn tất thủ tục về quyền sở hữu bất động sản và ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bên đặt cọc. Trường hợp khác lại quy định, đặt cọc bảo đảm duy trì cam kết cho đến thời điểm dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Tại Tòa án, bên đặt cọc cho rằng bên nhận cọc đã chiếm giữ tài sản đặt cọc trong thời gian rất lâu nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm cam kết, gây thiệt hại nên phải trả lại tiền cọc đồng thời chịu phạt cọc. Bên nhận cọc lập luận rằng, hợp đồng đặt cọc không quy định cụ thể thời hạn đặt cọc, thời điểm hiện tại bên bán vẫn chưa hoàn tất thủ tục công nhận quyền sở hữu bất động sản nên chưa có nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng, do đó không bị xem là vi phạm. Thực tiễn xem xét các trường hợp này, Thẩm phán gặp không ít lúng túng khi đưa ra nhận định. Có Thẩm phán cho rằng mục đích đặt cọc không đạt được nên bên nhận cọc phải giao trả tài sản đặt cọc. Cũng có Thẩm phán cho rằng thời hạn đặt cọc chưa kết thúc, các bên phải tiếp tục thực hiện cam kết theo thỏa thuận tại hợp đồng. Dù đứng trên quan điểm nào tác giả cũng cho rằng việc đưa ra phán quyết trong trường hợp này mang tính tương đối, chưa thực sự thuyết phục. Do đó, trong phạm vi luận văn này, tác giả đưa ra giải pháp nhằm khắc phục tình trạng khó khăn trong việc xác định hành vi vi phạm trong trường hợp này, cụ thể là: Pháp luật cần bổ sung quy định về thời hạn tối đa của biện pháp đặt cọc. Thời hạn này phải gắn liền và phù hợp với đối tượng, mục đích của giao dịch.

3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Mục [2.3] của luận văn đã hệ thống một cách khái quát những thành tựu đạt được và những khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Trong mục này, tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc, tiếp tục phát huy những thành quả đạt được và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Một là, về giải pháp mang tính tổng thể, phải tăng cường tính độc lập trong công tác xét xử của Tòa án. Độc lập xét xử là yếu tố then chốt bảo đảm phán quyết của Thẩm phán được ban hành một cách khách quan, tuân thủ pháp luật và phù hợp với thực tiễn tranh chấp. Trong nhiều thập niên gần đây, thuật ngữ “cơ chế phối hợp” giữa các cơ quan, ban ngành được sử dụng một cách phổ biến trong các tạp chí, các cuộc hội thảo, thậm chí các công trình nghiên cứu khoa học. Tác giả cho rằng, việc vận dụng và lạm dụng thuật ngữ này là vi hiến, trái với tinh thần pháp luật vì trong công tác xét xử, Thẩm phán (Tòa án) độc lập và chỉ tuân theo pháp luật. Về giải pháp cụ thể, trong thời gian tới, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và thành lập Tòa án khu vực. Đề án này mục đích trọng tâm là tách biệt Tòa án với chính quyền nhân dân, với hệ thống các cơ quan hành pháp địa phương. Bên cạnh đó, Quốc hội và các cơ quan quản lý ngân sách Nhà nước cần thiết phải xây dựng cơ chế tài chính độc lập cho hệ thống Tòa án, trong đó có Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Việc làm này là để khắc phục tình trạng hiện nay khi kinh phí xây dựng cơ sở vật chất, mua sắm trang thiết bị, duy trì hoạt động của Tòa án phụ thuộc khá nhiều từ nguồn tài trợ của Ủy ban Nhân dân. Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Hai là, các cơ quan, đoàn thể, tổ chức, cá nhân trong phạm vi trách nhiệm của mình phải thực hiện một cách nghiêm túc yêu cầu tư pháp của Tòa án Nhân dân. Để thực hiện công tác xét xử tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, Tòa án phải tiến hành đồng loạt các hoạt động tố tụng, trong đó có các biện pháp thu thập, tài liệu chứng cứ. Các cơ quan, tổ chức lưu trữ chứng cứ khi nhận được yêu cầu cung cấp của Tòa án phải nghiêm chỉnh chấp hành, không được gây cản trở, khó khăn cho quá trình thu thập. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản liên quan và chịu sự quản lý, giám sát của nhiều sở, ban ngành, trong đó có Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai… Các đơn vị này không chỉ có trách nhiệm cung cấp tài liệu, chứng cứ kịp thời theo yêu cầu của Tòa án, trong một số trường hợp khi Tòa án áp dụng các biện pháp tư pháp (như biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp), phải nghiêm túc thực hiện.

Ba là, ở lĩnh vực cán bộ, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phải tăng cường công tác giáo dục, bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, Thư ký Tòa án. Muốn có đội ngũ cán bộ chuyên môn tốt, trước hết công tác tuyển dụng phải được thực hiện một cách dân chủ, công khai, công bằng và mang tính cạnh tranh. Trong giai đoạn hiện nay, để đáp ứng nhu cầu cải cách tư pháp, Tòa án Thành phố phải tuyệt đối ngăn chặn vấn nạn chạy việc, chạy chức, chạy quyền trong nội bộ Tòa án. Về phương pháp đào tạo, Tòa án có thể đồng thời tổ chức các phiên hội thảo trực tiếp và trực tuyến, kết hợp cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo ngắn hạn và dài hạn do Tòa án Nhân dân tối cao tổ chức.

Bốn là, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần liên tục thực hiện công tác tổng kết thực tiễn xét xử. Thông qua hoạt động này, Tòa án đánh giá những kết quả đạt được, những mặt còn hạn chế, tồn đọng trong công tác xét xử nói chung và trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng. Từ đó, lãnh đạo Tòa án kịp thời có những chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ, thái độ công việc đến toàn thể cán bộ Tòa án.

Năm là, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần tiếp tục đẩy mạnh áp dụng khoa học, công nghệ thông tin vào công tác giải quyết án. Dựa trên những kết quả đạt được trong những năm gần đầy, hệ thống Tòa án cần sớm hoàn chỉnh nhiệm vụ “số hóa” hồ sơ vụ án. Từ năm 2020, Tòa án hai cấp trên địa bàn thành phố đã tổ chức được rất nhiều phiên tòa hình sự trực tuyến. Đây là thành quả trong nỗ lực áp dụng công nghệ vào công tác xét xử. Trong thời gian sắp tới, Tòa án cần tiếp tục đưa các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại, trong đó có các vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản vào xét xử trực tuyến. Thực hiện điều này giúp rút ngắn thời gian giải quyết vụ án, phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của người tham gia tố tụng. Cùng với sự hoàn bị của hệ thống pháp luật tố tụng, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật để tiến tới hình thức tống đạt, giao nhận các văn bản tố tụng Tòa án qua phương tiện điện tử. Các bản án, quyết định của Tòa án phải được đăng công khai trên công thông tin điện tử theo quy định của pháp luật.

Sáu là, phải liên tục bảo đảm và tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động xét xử của Tòa án. Thứ nhất, trong nội bộ ngành, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần thường xuyên tổ chức các đợt kiểm tra hoạt động xét xử, tình trạng hồ sơ và kết quả giải quyết án của Tòa án Nhân dân cấp quận huyện, các Tòa chuyên trách của Thành phố. Tòa án Thành phố cần thiết phải thành lập các cụm thi đua để thực hiện công tác kiểm tra chéo giữa các đơn vị Tòa án. Công tác báo cáo án cũng phải được thực hiện nghiêm túc hàng tháng, hàng quý, cũng như báo cáo tổng kết năm. Thứ hai, trong mối quan hệ với các cơ quan giám sát hoạt động tư pháp, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phải nghiêm túc thực hiện yêu cầu báo cáo của Hội đồng Nhân dân, của cơ quan giám sát Đảng. Hệ thống giám sát này cũng phải tăng cường hoạt động trong thực tế, mang tính chuyên môn cụ thể, tránh tình trạng tiếp nhận và thông tin những báo cáo hình thức, không phản ánh được thực trạng công tác xét xử của Tòa án.

Kết luận Chương 3 Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Chương 1; thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tại Chương 2, luận văn đưa ra định hướng hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Một số định hướng hoàn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bao gồm: i) Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải gắn liền với pháp chế xã hội chủ nghĩa; ii) Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải xuất phát và gắn liền với hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản; iii) Việc nâng cao hiệu quả trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải tương xứng và phù hợp với trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, vị trí và vai trò của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án; iv) Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải được thực hiện đồng bộ cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật; v) Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải gắn liền hiệu lực pháp luật và hiệu lực thi hành của bản án, quyết định Tòa án; vi) Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án phải bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch; vii) Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản gắn liền với việc thực hiện và nâng cao quyền lực tư pháp của Tòa án.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: i) Tăng cường tính độc lập trong công tác xét xử của Tòa án; ii) Tổ chức, cá nhân trong phạm vi trách nhiệm của mình phải thực hiện một cách nghiêm túc yêu cầu tư pháp của Tòa án Nhân dân; iii) Thực hiện tốt công tác tuyển dụng, đào tạo và bồi dưỡng cán bộ Tòa án; iv) Thực hiện công tác tổng kết thực tiễn xét xử; v) Tiếp tục đẩy mạnh áp dụng khoa học, công nghệ thông tin vào công tác giải quyết án; vi) Bảo đảm và tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động xét xử của Tòa án.

KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cụ thể là bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Với đặc tính dễ áp dụng, đặt cọc được các chủ thể ưu tiên lựa chọn, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Khi được giao kết trong thực tiễn, đặt cọc được thể hiện dưới hình thức hợp đồng độc lập. Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đã phát huy được vai trò bảo đảm sự lưu thông ổn định và duy trì trật tự pháp luật của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản luôn tồn tại nhiều biến động. Có thời điểm bất động sản liên tục tăng giá, thị trường sôi động chuyển nhượng. Cũng có những thời điểm hạ nhiệt, hàng hóa bất động sản rớt giá, thị trường trở nên đóng băng, ít giao dịch được thực hiện. Xuất phát từ những lý do chủ quan và khách quan mà các chủ thể của hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản có những hành vi vi phạm, không thực hiện đúng cam kết và làm phát sinh tranh chấp. Với vị trí là thị trường chiếm dụng vốn lớn, các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản kéo dài gây ngưng đọng quá trình luân chuyển vốn, ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế vĩ mô và đời sống xã hội. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là yêu cầu cấp thiết không chỉ của các chủ thể tham gia giao dịch mà còn của toàn xã hội. Trong các cơ chế giải quyết tranh chấp, cơ chế tài phán là lựa chọn cuối cùng và là lựa chọn tối ưu. Các phán quyết của Tòa án nhân danh Nhà nước và được bảo đảm thi hành bằng bộ máy cưỡng chế thi hành án.

Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là hệ thống các quy phạm về nội dung và hình thức giải quyết tranh chấp. Ở khía cạnh luật nội dung, hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh chủ yếu từ Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… Pháp luật nội dung quy định về chủ thể, hình thức, đối tượng, nội dung và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Trong khi đó, pháp luật hình thức quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án. Các quy định trong lĩnh vực này chủ yếu thuộc Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân và các Nghị quyết hướng dẫn thi hành của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao.

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đã và đang ngày càng hoàn thiện, đáp ứng kịp thời yêu cầu của thị trường, của thực tiễn đời sống kinh tế xã hội. Tuy vậy, trong thực tế áp dụng, bên cạnh những yếu tố tích cực, những mặt đạt được, hệ thống quy phạm này cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, thể hiện qua những khó khăn trong công tác giải quyết tranh chấp.

Trong những năm gần đây, hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng pháp luật một cách hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Các phán quyết kịp thời của Tòa án không chỉ bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao kết mà còn góp phần tích cực trong việc bảo đảm trật tự an toàn trong lưu thông dân sự, kinh tế, tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, xuất phát từ cả những lý do chủ quan và khách quan, công tác xét xử, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, khó khăn. Để khắc phục tình trạng này và góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp của Tòa án, trong phạm vi luận văn, tác giả đề xuất một số giải pháp mang tính lý luận và thực tiễn. Các giải pháp này tập trung chủ yếu vào việc hoàn thiện thể chế pháp luật; nâng cao vị trí, vai trò trung tâm quyền lực tư pháp của Tòa án; tận dụng tối đa các nguồn lực về khoa học, công nghệ thông tin, nguồn lực về con người để rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp. Luận văn: Giải pháp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong KDBĐS.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS